VI SA/Wa 740/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Frąckiewicz Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Grzelak (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska Protokolant ref. staż. Łukasz Kawalec po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2016 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego oddala skargę J. B. wniósł do tutejszego Sądu skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] marca 2016 r. utrzymującą w mocy decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r., nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. B. kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Do wydania powyższej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym i prawnym: W związku ze sprawą przedstawianą przez H. i W. M. w piśmie z [...] kwietnia 2012 r. dotyczącą zarzutów wobec określenia wartości nieruchomości gruntowej, położonej w obrębie C., gmina C., oznaczonej jako działka o numerze [...] będącej z mocy prawa własnością Skarbu Państwa przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej Nr S[...], organ wszczął z urzędu postępowanie wobec skarżącego, który wykonywał operaty szacunkowe odnośnie do tej nieruchomości (zawiadomienie o wszczęciu z [...] maja 2012 r.). Jednocześnie akta sprawy organ przekazał do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Przedmiotem przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego objęte zostały czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego w związku ze sporządzeniem następujących opracowań: 1) "Określenie wartości nieruchomości gruntowej, położonej w obrębie C., gmina C., oznaczonej jako działka o numerze [...], będącej z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, przeznaczonej pod rozbudową drogi krajowej Nr S[...]". Operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] października 2009 r. Wartość przedmiotu wyceny oszacowana została na kwotę 953 611 zł. W dniu [...] listopada 2010 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia [...] października 2009 r. Operat szacunkowy był podstawą wydania decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...], o ustaleniu odszkodowania w wysokości 953 611 zł. H. i W. M. złożyli odwołanie od wydanej decyzji, w którym wskazali na liczne błędy popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego J. B. Minister Infrastruktury, podzielając zdanie odwołujących się, decyzją z dnia [...] października 2010 r., Nr [...], uchylił decyzję Wojewody [...]. W wyniku czego rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat szacunkowy pn.: 2) "Określenie wartości nieruchomości gruntowej położonej w obrębie C., gmina C. oznaczonej jako działka o numerze [...] będącej z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, przeznaczonej pod rozbudową drogi krajowej Nr S[...], z uwzględnieniem zapisów decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2010 r. odnoszącej się do operatu szacunkowego z dnia [...] października 2009 r. określającego wartość tej nieruchomości". Operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] kwietnia 2011 r. Wartość przedmiotu wyceny została oszacowana na kwotę 935 230 zł. Operat szacunkowy był podstawą wydania nowej decyzji przez Wojewodę [...] w dniu [...] czerwca 2011 r., Nr [...], o ustaleniu odszkodowania w wysokości 935 230 zł. Państwo M. ponownie złożyli odwołanie od wydanej decyzji, w którym po raz kolejny wskazali na błędy popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego J. B. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, podzielając zdanie odwołujących się, decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r., Nr [...], ponownie uchylił decyzję Wojewody [...]. W wyniku uchylenia decyzji z dnia [...] czerwca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził kolejny operat szacunkowy pn: 3) "Określenie wartości nieruchomości gruntowej położonej w obrębie C., gmina C. oznaczonej jako działka o numerze [...] będącej z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, przeznaczonej pod rozbudową drogi krajowej Nr S[...], z uwzględnieniem zapisów decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2011 r. ([...])". Operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] marca 2012 r. Wartość przedmiotu wyceny oszacowana została na kwotę 573 796 zł. Operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. był podstawą wydania kolejnej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2012 r., Nr [...], o ustaleniu odszkodowania w wysokości 573 796 zł. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ustaliła, że rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W opinii Komisji Odpowiedzialności Zawodowej rzeczoznawca majątkowy J. B., wykonując czynności szacowania zawarte w ww. operatach szacunkowych, naruszył § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), art. 153 ust. 1. art. 154 oraz art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Mając na uwadze powyższe, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego J. B. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary nagany. Szczegółowe ustalenia dotyczące naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego J. B. przepisów prawa wraz z oceną zasadności zarzutów i innych okoliczności sprawy zawiera protokół końcowy z dnia [...] grudnia 2013 r., sporządzony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Po zapoznaniu się z aktami sprawy, organ pierwszej instancji (Minister Infrastruktury i Rozwoju), decyzją z dnia [...] marca 2014 r. Na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) dalej też ugn, w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2013 r., poz. 1391), orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. B., legitymującego się uprawnieniami zawodowymi nr [...], wpisanego do rejestru rzeczoznawców w dniu [...] maja 1996 r., kary dyscyplinarnej w postaci nagany. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że w zebranym materiale dowodowym nie znalazły potwierdzenia zarzuty pp. M. dotyczące operatu szacunkowego z dnia [...] października 2009 r. w zakresie w jakim strony zarzuciły rzeczoznawcy niewłaściwe zastosowanie prawa poprzez to, że wycena nie została sporządzona zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a skutkiem błędu rzeczoznawcy był, zdaniem pp. M., niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych. Organ nie podzielił również stanowiska ww. osób w zakresie w jakim podważały one sporządzony przez skarżącego operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. wskazując, że w powyższym operacie sporządzono wycenę na podstawie porównań jedynie trzech transakcji (nieruchomości) zdefiniowanych jako "rynek nieruchomości drogowych". Według organu, znalazły natomiast potwierdzenie zarzuty dotyczące: I. operatu szacunkowego z dnia [...] października 2009 r., a mianowicie nieuwzględnienie w trakcie wyceny tego, że wyceniana nieruchomość ma częściowo charakter usługowy. Według Ministra, rzeczoznawca majątkowy nie uwzględniając tego, że wyceniana nieruchomość ma niejednorodne przeznaczenie oraz nie dokonując oceny, czy przeznaczenie nieruchomości z których wydzielono działkę gruntu pod drogę publiczną powoduje, że wartość nieruchomości jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi naruszył przepis § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wg. organu rzeczoznawca majątkowy powinien za punkt odniesienia przyjąć przeznaczenie nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dobrać odpowiednie nieruchomości porównawcze. Zgodnie z przepisem, w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne wartość działek gruntu, wydzielonych pod nowe drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1m2 gruntów z których wydzielono te działki i ich powierzchni z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenia dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %. II. potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2010 r. przez: a) nieuwzględnienie tego, że część działki zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego leży w obszarze oznaczonym symbolem KS - tereny komunikacji samochodowej, na której dopuszcza się funkcję motelowo-hotelową i gastronomiczną, b) brak uwzględnienia trendu zmian cen transakcyjnych w okresie od dnia sporządzenia operatu szacunkowego, tj. [...] października 2009 r. do dnia sporządzenie potwierdzenia jego aktualności na dzień [...] listopada 2010 r. W odniesieniu do powyższych uchybień Minister wskazał, że: Z treści zaświadczenia z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...], wydanego przez Urząd Miejski w C. wynika, iż przedmiotowa nieruchomość "w około 35 % oznaczona jest jako rezerwa terenu na poszerzenie istniejącej drogi krajowej nr [...], docelowo projektowanej jako dwujezdniowa kl. "S" 90/2x7 - z utwardzonymi poboczami 2,0 m i dwukierunkowymi drogami serwisowymi kl. "D" po obu stronach drogi. Docelowo szerokość pasa drogowego 90,0 m. Wymagana odległość zabudowy mieszkaniowej i użyteczności publicznej 100,0 m, zabudowy pozostałej 40,0 m od krawędzi jezdni. Ustala się rezerwę terenu na poszerzeniu istniejącego pasa drogowego zgodnie z rysunkiem planu miejscowego. Ustala się zakaz zabudowy rezerwy terenowej dla inwestycji nie związanej z drogą". Na stronie tytułowej i na str. 19 operatu szacunkowego z dnia [...] października 2009 r. rzeczoznawca majątkowy zamieścił klauzulę stanowiącą potwierdzenie aktualnością tego dokumentu. Klauzula została zamieszczona w dniu [...] listopada 2010 r. Według organu, rzeczoznawca majątkowy dokonując potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego ponownie nie uwzględnił, że wyceniana nieruchomość ma niejednorodne przeznaczenie, a tym samym ponownie naruszył przepis § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Ponadto, rzeczoznawca na stronie tytułowej i na stronie 19 operatu z dnia [...] października 2009 r. zamieścił klauzulę stanowiącą potwierdzenie aktualności tego dokumentu. Klauzula została zamieszczona w dniu [...] listopada 2010 r. Rzeczoznawca majątkowy zachowując niezmienioną treść potwierdzanego operatu szacunkowego zawierającego m. in. wyliczenie trendu zmian cen nieruchomości w latach 2008 - 2009 nie odniósł się do ewentualnych zmian cen transakcyjnych zachodzących na analizowanym rynku w okresie pomiędzy październikiem 2009 i listopadem 2010. Tym samym, zdaniem Ministra, naruszył przepis art. 153 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. III. operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2011 r. przez niewłaściwy, a wręcz nielogiczny opis nieruchomości porównawczych pod względem cech rynkowych. W zakresie tego zarzutu organ, po przedstawieniu sposobu dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości wskazał, że opisane ustalenia podważają wiarygodność dokonanych czynności dotyczących przyjęcia cech rynkowych i ich wag. W analizowanym przypadku nie można zweryfikować opisanych w operacie szacunkowym ustaleń, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie zamieścił opisów nieruchomości przyjętych do porównań. Takie postępowanie świadczy o braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności zawodowych, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. IV. operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 r. przez nielogiczny sposób oceny nieruchomości pod względem ich cech rynkowych - w "części drogowej" wyceny, a także przez dobór nieruchomości porównawczych w trakcie wyceny niespełniających kryterium podobieństwa oraz zły dobór i ocena cech nieruchomości - w "części rolnej wyceny". Po wskazaniu sposobu dokonanej oceny, Minister stwierdził, że przedstawiony przez rzeczoznawcę operat zawiera błędy świadczące o braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności zawodowych, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto, zdaniem organu, niezależnie od zarzutów podniesionych w skardze przez pp. M., rzeczoznawca naruszył także inne przepisy. W operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2011 r. na str. 16 i 17 w tabelach nr 4-8 w kolumnie "zakres kwotowy" rzeczoznawca majątkowy podał następujące kwoty: 7,08; 7,08; 1,78; 8,85; 5,31 i 5,31 zł/m2, co w sumie stanowi 35,41 zł/m2, natomiast z obliczonego rozstępu cenowego ∆C = 53,41 zł/m2 wynika, że kwoty te powinny wynosić odpowiednio: 10,68, 10,68, 2,67, 13,35, 8,01 i 8,01 zł/m2. Także w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r., w związku z błędnie obliczonymi zakresami kwotowymi dla wszystkich cech rynkowych wartość nieruchomości została oszacowana błędnie. Na str. 17 w tabeli nr 4 w kolumnie "zakres kwotowy" rzeczoznawca majątkowy podał następujące kwoty: 14,93; 14,93; 14,93; 4,98 i 4,98 zł/m2, natomiast z obliczonego rozstępu cenowego ∆C = 49,76 zł/m2 wynika, że kwoty te powinny wynosić odpowiednio: 14,93; 14,93; 9,95; 4,98 i 4,98 zł/m2. Na str. 17 operatu w tabeli nr 5 i 6 w kolumnie "udział cechy w ∆C (waga cechy)" podano następujące wagi 20%, 20%, 20%, 15% i 10%, natomiast zgodnie z tabelą nr 1 na str. 13 wagi te powinny wynosić odpowiednio 30 %, 30 %, 20 %, 10%, 10%. Popełniając wskazane wyżej błędy w obliczeniach rzeczoznawca majątkowy nie zachował szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności zawodowych, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości. Odnosząc się do uwag i zastrzeżeń skarżącego złożonych do protokołu końcowego Minister wskazał, że kwestie te były już wcześniej przez niego podnoszone, m.in. w piśmie z dnia [...] i [...] kwietnia 2013 r. oraz były przedmiotem analizy zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzającego postępowanie w tej sprawie. Zostały także szczegółowo omówione w protokole końcowym, natomiast podnoszenie po raz kolejny tych kwestii stanowi służy jedynie próbie polemiki z ustaleniami Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zawartymi w protokole końcowym. Po rozpatrzeniu wniosku skarżącego o ponowne rozpoznanie sprawy Minister Infrastruktury i Budownictwa, decyzją z [...] marca 2016 r. utrzymał w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie. Po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy – przepisów oraz ustaleń dokonanych ponownie przez komisję odpowiedzialności dyscyplinarnej 1) odnośnie operatu szacunkowego z [...] października 2009 r. wraz z jego zaaktualizowaniem w dniu [...] listopada 2009 r. w zakresie w jakim zarzucono nieuwzględnienie w trakcie wyceny tego, że wyceniana nieruchomość ma częściowo charakter usługowy; a także nieuwzględnienie faktu, iż część działki zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego leży w obszarze oznaczonym symbolem KS - tereny komunikacji samochodowej, na której dopuszcza się funkcję motelowo-hotelową i gastronomiczną; Minister wskazał, że powyższe zarzuty są uzasadnione. Rzeczoznawca majątkowy nie uwzględniając tego, że wyceniana nieruchomość ma niejednorodne przeznaczenie oraz nie dokonując oceny tego, czy przeznaczenie nieruchomości, z których wydzielono działkę gruntu pod drogę publiczną wpływa na szacowaną wartość, naruszył wskazany wyżej przepis § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. 2) w odniesieniu do ww. operatu z [...] października 2009 r., w zakresie w jakim zarzucono rzeczoznawcy sporządzenie wyceny niezgodnie z przepisem § 36 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia, w wyniku czego rzeczoznawca majątkowy niewłaściwie dobrał nieruchomości porównawcze. Minister uznał ten zarzut za bezzasadny, gdyż przedmiotem wyceny była nieruchomość przeznaczona pod nową drogę publiczną zatem ma tu zastosowanie przepis § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Natomiast wskazany przez skarżących przepis § 36 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia stosuje się w przypadkach, w których wyceniane nieruchomości są zajęte pod istniejące już drogi publiczne. 3) w odniesieniu do operatu z [...] października 2009 r. zaktualizowanego [...] listopada 2010 r. w zakresie nieuwzględnienia zarzutu zmian cen transakcyjnych w okresie od dnia sporządzenia operatu szacunkowego, tj. [...] października 2009 r. do dnia potwierdzenia jego aktualności na dzień [...] listopada 2010 r. organ uznał, że rzeczoznawca naruszył art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), który zobowiązuje do uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Wskazując w operacie, że w latach 2008-2009 zaobserwował trend zmian nieruchomości należało zamieścić stosowne uzasadnienie. Generalnie rzecz ujmując, rzeczoznawca powinien odnieść się do ewentualnych zmian cen transakcyjnych zachodzących na aktualizowanym rynku pomiędzy X 2009 a XI 2010 jako, że na operacie z [...] października 2009 r. rzeczoznawca zamieścił klauzulę (w dniu [...] listopada 2010 r.) stanowiącą potwierdzenie aktualności tego opracowania. 4) w zakresie zarzutu niewłaściwego, a wręcz nielogicznego opisu nieruchomości porównawczych pod względem cech rynkowych; w operacie z [...] kwietnia 2011 r. Minister wskazał, że dopiero w tym operacie rzeczoznawca dokonał odrębnej wyceny dwóch części nieruchomości, uwzględniając ich niejednorodne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy C. w dacie wydania decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Tym niemniej w ocenie organu operat ten został wykonany z naruszeniem art. 175 ust. 1 ugn, ponieważ rzeczoznawca nie zachował szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności zawodowej. Według organu, w sytuacji, gdy wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań mają identyczne oceny w zakresie badanego atrybutu, przyjęcie go jako cechy rynkowej w podejściu porównawczym nie ma logicznego uzasadnienia. Jako zasadne należało uznać również zastrzeżenia skarżących do ustaleń rzeczoznawcy majątkowego w sytuacji, gdy trzy nieruchomości porównawcze o zróżnicowanych cenach jednostkowych (31,67 zł/m2, 47,34 zł/m2 i 52,93 m2) mają identyczne oceny w zakresie wszystkich sześciu cech rynkowych, bowiem przy określaniu wartości rynkowej z zastosowaniem podejścia porównawczego przyjmuje się założenie, że strony umowy zachowują się w sposób racjonalny i uzależniają ustaloną cenę od cech nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Przy takim założeniu, im cechy nieruchomości są lepsze, tym jej cena powinna być wyższa. Opisane wyżej ustalenia podważają wiarygodność dokonanych czynności dotyczących przyjęcia cech rynkowych i ich wag. W analizowanym przypadku nie można zweryfikować opisanych w operacie szacunkowym ustaleń, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie zamieścił opisów nieruchomości przyjętych do porównań. 5) gdy chodzi o operat z [...] marca 2012 r. to za niezasadny uznał organ zarzut, że rzeczoznawca analizował dla potrzeb przedmiotowej wyceny ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Z operatu szacunkowego oraz wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że zidentyfikował on na lokalnym rynku trzy transakcje, których przedmiotem były nieruchomości drogowe. W związku z tym sporządził wycenę na podstawie powyższych danych w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W przepisach brak jest wskazania odnośnie minimalnej liczby transakcji, które są niezbędne do zastosowania metody porównywania parami. Z norm zawodowych i praktyki wyceny wynika, że metodę porównywania parami można stosować przy wykorzystaniu co najmniej trzech nieruchomości podobnych. Podobnie ocenił Minister zarzut pp. M., że działka nr [...] (nieruchomość porównawcza) nie była przeznaczona pod drogę lecz pod tereny ogródków działkowych. Według organu, nie budzi zastrzeżeń wyjaśnienie rzeczoznawcy, że ww. działka została wydzielona pod rozbudowę ulicy, co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym niemniej ww. operatowi organ zarzucił nielogiczny sposób oceny nieruchomości pod względem ich cech rynkowych w "części drogowej" wyceny. Według organu, z przedstawionych ocen wynika, że nieruchomości przyjęte do porównań mają identyczne oceny w zakresie pięciu cech rynkowych. Cechy rynkowe, które przyjmuje się przy stosowaniu podejścia porównawczego, są to te właściwości, które wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny. W sytuacji, gdy wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań mają identyczne oceny w zakresie badanych atrybutów, przyjęcie ich jako cech rynkowych w podejściu porównawczym nie ma logicznego uzasadnienia. Za zasadne, zdaniem organu, należy uznać zastrzeżenia skarżących do ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, tym bardziej, że ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych znacznie się różnią (35,00 zł/m2, 45,00 zł/m2 i 84,76 zł/m2). Przy określeniu wartości rynkowej z zastosowaniem podejścia porównawczego przyjmuje się założenie, że strony umowy zachowują się w sposób racjonalny i uzależniają ustaloną cenę od cech nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Przy takim założeniu, im cechy nieruchomości są lepsze, tym jej cena powinna być wyższa. Zdaniem Ministra, opisane wyżej ustalenia podważają wiarygodność dokonanych czynności dotyczących przyjęcia cech rynkowych i ich wag, co świadczy o niezachowaniu szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności zawodowych, o której mowa w art. 175 ust. 1 ugn. Według organu trafny jest również zarzut doboru nieruchomości porównawczych niespełniających kryterium podobieństwa oraz zły dobór i ocena nieruchomości "w części rolnej wyceny". Minister opisał przyjętą przez rzeczoznawcę metodę wyceny i wskazał, że z przedstawionych ocen wynika, że nieruchomości te mają identyczne oceny w zakresie czterech cech. Jedynie w zakresie dwóch cech oceny są zróżnicowane, przy czym to zróżnicowanie zawiera się w ramach ocen "słaba" i "przeciętna" (dotyczy cechy: "możliwości zabudowy") oraz "niepełne" i "brak" (dotyczy cechy: "uzbrojenie terenu"), co jest niespójne z założoną wcześniej trzystopniową skalą ocen tych cech. Cechy rynkowe, które wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości podobnych, stanowią podstawę wyceny. Natomiast w sytuacji, gdy wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań mają identyczne oceny w zakresie badanego atrybutu, przyjęcie go jako cechy rynkowej w podejściu porównawczym nie ma logicznego uzasadnienia. Zdaniem Ministra, również w tym przypadku rzeczoznawca majątkowy przy wykonywaniu czynności zawodowych nie dochował szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności zawodowej, o której mowa w art. 175 ust. 1 ugn. Niezależnie od przedstawionych ocen zasadności zarzutów podniesionych przez pp. M. Minister podtrzymał dotychczasowe stanowisko, odnośnie dodatkowych zarzutów do operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2011 r. (błędy w obliczeniach). Podniósł również, że we wszystkich sporządzonych operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy nie zamieścił cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny, ograniczając się do podania wyliczonych jednostkowych cen sprzedaży 1 m2 powierzchni działki gruntu, przez co naruszył zasady wynikające z art. 153 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia. Jednocześnie Minister zgodził się ze stwierdzeniem rzeczoznawcy majątkowej, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, wskazując na niejednorodne przeznaczenie wycenianej nieruchomości, błędnie stwierdziła, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy C. na części nieruchomości (ok. 35%) dopuszczona jest funkcja usługowa. Według Ministra powyższe nie ma jednak wpływu na ocenę zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia niejednorodnego przeznaczenia wycenianej nieruchomości. W skardze do WSA w Warszawie na powyższą decyzję J. B. zarzucił: l. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.: 1. art. 35 § 1 i 3 oraz art. 36 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego niezastosowanie polegające na prowadzeniu postępowania w czasie dłuższym niż przewiduje kodeks oraz niezawiadomieniu skarżącego o zwłoce w załatwieniu sprawy i nie określeniu skarżącemu nowego terminu zakończenia sprawy; 2. art. 7, 77 § 1 i art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym nie wystąpienie do Urzędu Miasta i Gminy C. o wydanie stosownego zaświadczenia potwierdzającego faktyczne przeznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. 3. Art. 7 kpa w zw. z art. 77 kpa poprzez nierozpoznanie istoty sprawy i błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, polegające na pominięciu przez organ, iż skarżący wykonał operat na podstawie danych zawartych i przekazanych przez Gminę C. odnośnie przeznaczenia terenu podlegającego wycenie i tylko do tych danych mógł się zastosować i te dane wykorzystać w sporządzonych operatach, bowiem przeznaczenie terenu jako grunty rolne wynikało z danych uzyskanych z Gminy C.. II. rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 4. art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, iż skarżący niewłaściwe dokonał sporządzenia operatu dotyczącego przedmiotu oszacowania, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz wyjaśnień skarżącego jednoznacznie wynika, że skarżący wykonał operat z należytą starannością, z poszanowaniem zasad etyki zawodowej oraz zachowaniem bezstronności. 5. art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 p. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r., poz. 2109 ze zmianami), poprzez pominięcie przez organ, właściwego przeznaczenia nieruchomości, wynikającej z planu zagospodarowania przestrzennego zawartego, w sporządzonych przez skarżącego operatach, co stanowi istotę sporu pomiędzy stronami. 6. art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarzucając nie uwzględnienie trendu zmian cen przy nałożeniu klauzuli ważności operatu w listopadzie 2010 r. wzorując się na latach 2008 do 2009, gdy klauzula dotyczyła lat październik 2009 do październik 2010. Klauzulę potwierdzającą aktualność operatu dokonuje rzeczoznawca majątkowy w oparciu o art. 156 punkt 3 z którego nie wynika, że rzeczoznawca ma obowiązek dostarczenia wyliczenia ewentualnej zmiany cen nieruchomości w związku z upływem czasu. 7. art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakładając karę nagany pomimo, że nie zostały naruszone obowiązki nałożone na rzeczoznawcę przez art. 158 i art. 175 ust. 1, 3, 3a ugn. przez co nie wypełniono przesłanek stanowiących warunek sine qua non do nałożenia kary nagany. Wskazując na powyższe, skarżący wniósł o uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] marca 2016 r. jak i decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumenty na poparcie postawionych zarzutów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli jest decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] marca 2016 r. utrzymująca w mocy decyzję o nałożeniu na skarżącego - rzeczoznawcę majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Sposób postępowania rzeczoznawców przy wykonywaniu przez nich czynności zawodowych wyznacza przepis art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej "ugn", który stanowi, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a (tj. określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością oraz sporządzania określonych opracowań i ekspertyz, niestanowiących operatu szacunkowego) zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zalecenie stosowania ww. zasad dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (por. wyrok NSA z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05). Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji należało więc rozstrzygnąć, czy w postępowaniu administracyjnym wykazano, że jako osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy sporządzeniu określonego operatu szacunkowego postępowała zgodnie z dyrektywami wynikającymi z art. 175 ugn. Podstawę faktyczną zaskarżonych decyzji stanowiło nieuzasadnione - zdaniem organu - pominięcie przy sporządzeniu operatu zasad szacowania wartości nieruchomości określonych w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie" oraz inne naruszenia opisane w decyzjach zakwalifikowane, jako naruszenia art. 153 ust. 1 ugn, art. 154 ugn, 175 ust. 1 ugn. Należy podkreślić, iż rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje służące, jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony, tj. jako pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Tych zaś cech - z powodów wskazanych w zaskarżonej decyzji - nie można przypisać operatom opracowanym przez skarżącego. Sąd nie znalazł podstaw do podważenia oceny zawartej w zaskarżonej decyzji, bowiem organ wyczerpująco wyjaśnił okoliczności faktyczne sprawy, a zaskarżoną decyzję wydał na podstawie zebranego materiału dowodowego. Zaskarżona decyzja została uzasadniona w sposób przekonujący i jasny zarówno, co do stanu faktycznego i jak prawnego sprawy. W ocenie Sądu, organ przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami prawa procesowego oraz prawidłowo zastosował przepisy prawa materialnego. Według Sądu, skarżący J. B. ani w skardze, ani wcześniej w postępowaniu przed organem, w którym to postępowaniu brał czynny udział, nie zdołał zakwestionować wykazanych przez organ podstaw nałożenia na niego kary dyscyplinarnej. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika natomiast, że potwierdziły się ustalenia, dokonane (dwukrotnie) przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ), iż skarżący, wykonując czynności zawodowe przy opracowaniu operatów szacunkowych zawarte w zakwestionowanych operatach szacunkowych, dotyczących określenia wartości nieruchomości gruntowej, położonej w obrębie C., gmina C., oznaczonej, jako działka o numerze [...], która z mocy prawa stała się własnością Skarbu Państwa, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej Nr S[...], nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ugn. Jedynie bowiem w kwestii dotyczącej niejednorodnego przeznaczenia wycenianej nieruchomości Minister przyznał rację skarżącemu, że KOZ błędnie stwierdziła, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy C. na części nieruchomości (ok. 35%) dopuszczona jest funkcja usługowa. Jednakże, zdaniem organu, powyższe nie ma wpływu na ocenę zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia niejednorodnego przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Z tym stanowiskiem należy się zgodzić, ponieważ nie budzi wątpliwości, że w analizowanej sprawie przeznaczenie wycenianej nieruchomości nie było jednorodne ("w około 65 % pod tereny rolne, łąki i pastwiska nie przeznaczone pod zabudową - pozostają w użytkowaniu dotychczasowym. Wprowadza się zakaz zabudowy na teren nie przeznaczony w planie na cele budowlane; w około 35 % pod rezerwą terenu na poszerzenie istniejącej drogi krajowej nr [...], docelowo projektowanej, jako dwujezdniowej kl. "S" 90/2 x 7,0. Ustala się zakaz zabudowy rezerwy terenowej dla inwestycji nie związanej z drogą"). Powyższe powinno znaleźć odzwierciedlenie przy wycenie tej nieruchomości, gdyż przy wycenie dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte na realizację inwestycji drogowych, istotne znaczenie ma ustalenie przeznaczenia nieruchomości, stosownie do treści przepisu art. 154 ugn, zgodnie z którym (ust. 1) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tymczasem rzeczoznawca nie uwzględnił, że wyceniana nieruchomość jest niejednorodna oraz nie dokonał oceny, czy przeznaczenie nieruchomości, z których wydzielono działkę pod drogę publiczną wpływa na szacowaną wartość. Należy zgodzić się z organem, że takie działanie rzeczoznawcy narusza przepis § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tym miejscu należy podkreślić, że przepis § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest przepisem szczególnym, regulującym kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Według Sądu, operat nie powinien pozostawiać żadnych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia, nie powinien wymagać poprawek. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy oceniony negatywnie, wymagający poprawek traci walor operatu szacunkowego. Skoro wymaga takowych poprawek to oznacza nic innego jak tylko to, że został sporządzony z naruszeniem obowiązujących przepisów i standardów zawodowych. Przy czym przedmiotem postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie jest ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, lecz ocena czynności zawodowych wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego w kontekście jego odpowiedzialności zawodowej. Rzeczoznawca wydając opinię kieruje się tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa. To on podejmuje decyzję o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Najczęściej spotykanym sposobem wyceny i dopuszczalnym prawnie jest podejście porównawcze. W tej metodzie najważniejsze jest dobranie transakcji dotyczących jak najbardziej podobnych nieruchomości oraz sposób ustalania współczynników korygujących i waga, jaką rzeczoznawca nada tym współczynnikom. W przedmiotowej sprawie na podstawie operatów sporządzonych przez skarżącego wydane były przez organ decyzje o ustaleniu wysokości odszkodowania na rzecz pp. M., które następnie kolejno uchylał Minister z powodu wad zawartych w tych operatach. Wielokrotnie naruszone zostały przez skarżącego przepisy prawa w zakresie wyceny oraz zakwestionowane zostało zachowanie przez skarżącego szczególnej staranności przy wykonaniu tych operatów, co organ drobiazgowo wyjaśnił w zaskarżonej decyzji a dokonana ocena nie nasuwa zastrzeżeń Sądu. Należy również podkreślić, że organ (w ślad za KOZ) poczynił jeszcze inne ustalenia, ponad zarzuty zgłaszających zastrzeżenia pp. M., co do przedsięwziętych przez skarżącego czynności szacowania. Mianowicie ustalono, że skarżący popełnił błędy w obliczeniach, nie zamieścił cen transakcyjnych, ograniczając się do podania wyliczonych jednostkowych cen sprzedaży, co zdaniem organu, świadczy o braku dochowania należytej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych. Z tym stanowiskiem należy się również zgodzić. Organ przytoczył w decyzji konkretne zapisy operatów z [...] kwietnia 2011 r. oraz [...] marca 2012 r. wskazujące na istotne błędy w obliczeniach. Skarżący natomiast nawet nie podjął próby podważenia tych ustaleń. Mając na uwadze powyższe, Sąd nie podziela zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego. Odnosząc się natomiast do zarzutu skargi naruszenia art. 35 § 1 i 3 oraz art. 36 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie polegające na prowadzeniu postępowania w czasie dłuższym niż przewiduje kodeks oraz niezawiadomieniu skarżącego o zwłoce w załatwieniu sprawy i nie określeniu skarżącemu nowego terminu zakończenia sprawy to należy stwierdzić, że podniesiony zarzut również nie może prowadzić do uwzględnienia wniesionego środka zaskarżenia. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2016.718 ze zm., dalej: p.p.s.a.) Sąd uchyla zaskarżoną decyzję, jedynie w przypadku stwierdzenia, że naruszenie przepisów proceduralnych mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na gruncie tej sprawy, WSA nie dopatrzył się tego rodzaju okoliczności. Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że pomimo, iż postępowanie toczyło się blisko cztery lata to nie można uznać, że nastąpiło naruszenie przepisów ww. przepisów w stopniu o jakim mowa w ww. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. Minister dwukrotnie skierował sprawę do postępowania wyjaśniającego przed KOZ. Skarżącemu przesłano kopie protokołów końcowych a J. B. skorzystał z prawa złożenia uwag, wyjaśnień i zarzutów składając do organu stosowne pisma. Pisma te znajdują się w aktach sprawy, a Minister odniósł się do podniesionej w nich argumentacji, w uzasadnieniach decyzji. To, że organ nie zawiadamiał strony o przedłużeniu terminów załatwienia sprawy było niewątpliwie uchybieniem przepisowi art. 36 k.p.a. jednakże skarżący nie wykazał, że miało to istotny wpływ na wynik sprawy, a Sąd z urzędu takiego wpływu się nie dopatrzył. Absolutnie nie można podzielić zarzutu skarżącego zawartego w uzasadnieniu skargi, że zachowanie ze strony Komisji Odpowiedzialności Zawodowej naruszało przepisy Konstytucji RP stanowiące o poszanowaniu praw i godności obywatela. Podnosząc ten zarzut J. B. wskazuje, że uwzględniając posiadany przez niego stopień niepełnosprawności w związku z wadą słuchu i wynikający stąd brak możliwości porozumiewania się, skarżący powinien otrzymać protokół Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z pierwszego postępowania do osobistego przeczytania. W tym zakresie należy stwierdzić, że skarżący był w postępowaniu przed KOZ reprezentowany przez obrońcę wyznaczonego z urzędu, który brał udział w posiedzeniach, zapoznawał się z aktami. Skarżący nie tylko składał wyjaśnienia bezpośrednio podczas posiedzenia KOZ, ale także przesyłał swoje stanowisko wobec zarzutów w formie pism procesowych. Były także przedłużane skarżącemu terminy na ustosunkowanie się do postawionych zarzutów. W tym stanie rzeczy nie można podzielić poglądu skarżącego o naruszeniu praw strony do - jak podaje - przedstawiania kontrargumentów i jakiejkolwiek obrony. Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności stwierdzić należy, że Minister Infrastruktury i Budownictwa dokonał właściwej wykładni przepisów prawa, co uzasadniało wydanie decyzji o nałożeniu kary dyscyplinarnej. W odniesieniu do rodzaju zastosowanej kary wskazać należy, że w niniejszym postępowaniu Sąd bada prawidłowość postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez KOZ oraz postępowania organu wydającego zaskarżoną decyzję. Wybór kary dyscyplinarnej należy do organu ją wymierzającego. Oczywiście, wybór rodzaju kary z art. 178 ust. 2 u.g.n. nie może być dowolny. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie, tj. od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych, wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego. Orzeczenie o karze musi być więc następstwem precyzyjnego opisania zaistniałych i niebudzących żadnych wątpliwości naruszeń prawa ze wskazaniem konkretnego naruszonego przepisu. Należy wyjaśnić, na czym to naruszenie polegało, na czym polegało nie zachowanie należytej staranności, na czym polegało nie wywiązanie się ze wszystkich i jakich obowiązków nałożonych przepisami. Organ, który karę orzeka, powinien uzasadnić, dlaczego orzeka karę taką a nie inną. Uwzględniając powyższe - zdaniem Sądu - Minister wystarczająco uzasadnił orzeczoną wobec skarżącego - rzeczoznawcy majątkowego karę dyscyplinarną. Z uzasadnienia tego wynika, że ma ona przede wszystkim prewencyjny charakter, jak również organ należycie sprecyzował naruszenia, których konsekwencją jest ta kara. W ocenie Sądu, ustalona we wskazany sposób sytuacja faktyczna i jej implikacje prawne uzasadniały zaś nałożenie na skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Wobec powyższego skargę należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.