II SA/Rz 1267/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk /spr./ WSA Ewa Partyka Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 marca 2017 r. sprawy ze skargi E. M. i F. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość -skargę oddala- Przedmiotem skarg EM i FM jest decyzja Wojewody [.] z dnia [.] lipca 2016 r. nr N[.], w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, którą wydano w następujących okolicznościach: Decyzją z dnia [.] maja 2010 r. nr [.], znak [.], Burmistrz Miasta i Gminy [.] zatwierdził na wniosek EM i FM projekt podziału nieruchomości działek ewid. nr 600/7, 606, 603, 604/4, 602. Na mocy tej decyzji wydzielono pod drogę działki nr 600/9, 600/12, 603/2, 603/5, 606/2, 606/4, 606/7 o pow. 0,058 ha, które przeszły na własność Gminy [.]. Podaniem z dnia 2 listopada 2010 r. EM i FM zwrócili się do Burmistrza o wypłatę odszkodowania za przejęte przez Gminę nieruchomości. Wobec braku porozumienia co do wysokości odszkodowania, EM i FM zwrócili się do Starosty Powiatu [.] o ustalenie na ich rzecz odszkodowania za ww. nieruchomości przejęte przez Gminę [.]. Decyzją z dnia [.] grudnia 2011 r. nr [.] Starosta umorzył postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania wskazując, że w decyzji podziałowej nie wskazano dokładnie, pod jaką drogę wydzielono działki, a zatem czy będzie to droga publiczna i jakiej kategorii. Ww. działki nie zostały przeznaczone pod inwestycję drogową – pod realizację inwestycji celu publicznego i faktycznie nie stanowią jeszcze drogi. Działki nr 600/9, 600/12, 603/2, 603/5, 606/2, 606/4, 606/7 stanowić będą drogę dojazdową do drogi publicznej. Brak zatem było podstaw do ustalenia odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rozstrzygnięcie to zostało następnie utrzymane w mocy decyzją Wojewody [.] z dnia [.] maja 2012 r. nr [.]. Uwzględniając skargę państwa M. wyrokiem z dnia 19 marca 2014 r. sygn. II SA/Rz 156/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uchylił obie ww. decyzje nie podzielając stanowiska organów. Sąd podkreślił, że o charakterze działek gruntu wydzielonych pod drogi przesądza treść decyzji podziałowej, ponieważ to na jej podstawie określone działki gruntu przechodzą z mocy prawa na własność gminy i to za te działki przysługuje ich dotychczasowym właścicielom odszkodowanie. Z decyzji Burmistrza wynika zaś, że działki nr 600/9, 600/12, 603/2, 603/5, 606/2, 606/4, 606/7 wydzielone zostały pod publiczną drogę gminną. W dacie wydawania decyzji droga, pod którą wydzielana są działki, jeszcze nie istnieje. Art. 98 ust. 1 u.g.n. dotyczy zatem zarówno dróg, które mają dopiero powstać, jak i dróg istniejących. Decydujące znaczenie ma bowiem przeznaczenie działki pod drogę w mpzp lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego a nie wybudowanie drogi czy nadanie drodze określonej kategorii. Na mocy decyzji Burmistrza własność ww. działek przeszła z mocy prawa na Gminę [.] i w takiej sytuacji dotychczasowemu właścicielowi przysługuje stosowne odszkodowanie. Nie zaistniały przesłanki do umorzenia postępowania. W dalszym toku postępowania decyzja Starosty z dnia [.] grudnia 2014 r. o ustaleniu odszkodowania została uchylona przez Wojewodę decyzją z dnia [.] maja 2015 r., a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia. W obecnie prowadzonym postępowaniu Starosta decyzją z dnia [.] lutego 2016 r. nr [.], ustalił rzecz FM i EM odszkodowanie w wysokości 15 938,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działki nr: 600/9, 600/12, 603/2, 603/5, 606/2, 606/4, 606/7 o łącznej pow. 0,0580 ha, położone w [.], które stały się własnością Gminy [.] i zobowiązał do jego wypłaty Gminę [.] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W podstawie prawnej podano art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23) zwana dalej w skrócie "k.p.a.", oraz art. 129 ust. 5 pkt 3 w związku z art. 98 ust. 3 art. 130, art. 132 ust. 1a i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. u. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) zwana dalej w skrócie "u.g.n.". W uzasadnieniu podano, że wykonując wskazania Sądu zlecono rzeczoznawcy majątkowemu [.] opracowanie operatu szacunkowego. W toku postępowania rzeczoznawca udzielała wyjaśnień do przedłożonego dokumentu. Prawidłowość opracowania operatu była również badana na żądanie Gminy przez [.] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w [.]. Na skutek negatywnej oceny powołano nowego rzeczoznawcę [.], która wyceniła wartość nieruchomości na kwotę 15 938,00 zł. W stosunku do tego dokumentu żądanie poddania go ocenie organizacji zawodowej zgłosili państwo M., ale nie zostało ono przez Starostę uwzględnione. Odszkodowanie ustalono w kwocie określonej przez rzeczoznawcę. W odwołaniu EM i FM zarzucili, że organ I instancji nie ocenił prawidłowości operatu szacunkowego i w uzasadnieniu decyzji nie wyraził żadnego stanowiska w tej kwestii, czym naruszył art. 107 § 3 oraz art. 7 i 77 k.p.a. Odszkodowanie zostało w ich ocenie ustalone w oderwaniu od wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Wnieśli również o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego poprzez dopuszczenie dowodów w postaci ogłoszeń Burmistrza Miasta i Gminy [.] w sprawie przetargów na sprzedaż niezabudowanych nieruchomości stanowiących własność Gminy w celu wykazania średniej ceny oferowanych do sprzedaży nieruchomości, które kształtują się na poziomie 49 zł/m2, tj. około 20 zł/m2 więcej, niż w przypadku ustalonego odszkodowania. Opisaną na wstępie decyzją Wojewoda [.] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy uznając, że jest ona zgodna z prawem, a operat szacunkowy sporządzono prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy wycenił grunty stosując podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Przeanalizował 5 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych, nabytych pod inwestycje drogowe. Analiza wykazała, że ceny tych nieruchomości zawierały się w przedziale od 14,20 zł/m2 do 35,42 zł/m2. Do ostatecznej analizy przyjęto jako obiekty porównawcze 3 transakcje sprzedaży nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 14,50 zł/m2 do 28,99 zł/m2. Na tej podstawie wyliczono średnią cenę gruntu wynoszącą 27,48 zł/m2. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, w tym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., jest wiarygodny i odpowiada aktualnie obowiązującym przepisom. Rzeczoznawca wybrał odpowiednią metodę i techniki szacowania nieruchomości. Wojewoda podkreślił, że oczekiwania stron, co do wysokości odszkodowania nie zawsze mogą być uwzględnione, a ponadto odwołujący się nie skorzystali z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wnioskowali tylko o zlecenie takiego badania przez organ. Ze względu na treść art. 130 ust. 2 u.g.n. niemożliwe było uwzględnienie wniosków dowodowych zawartych w odwołaniu, ponieważ podstawą ustalenia odszkodowania jest operat szacunkowy. Odnosząc się do zarzutu odwołania o braku ocenienia operatu przez Starostę stwierdzono, że w aktach znajduje się protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 14 grudnia 2015 r., w którym stwierdzono, że operat sprawdzono pod względem formalnym. Zwrócono się również do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów, a po otrzymaniu wyjaśnień uznano, że brak było podstaw do badania prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organ odwoławczy końcowo zauważył, że w decyzji Starosty błędnie powołano podstawę prawną rozstrzygnięcia, ponieważ zamiast art. 129 ust. 5 pkt 3 powinien być wskazany art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. Uchybienie to nie miało jednak wpływu na wynik sprawy. W skardze EM i FM, domagając się uchylenia wydanych w sprawie decyzji i orzeczenie o kosztach postępowania, zarzucili naruszenie: 1) art. 134 ust. 3 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że "aktualny sposób użytkowania", o którym mowa w tym przepisie, sprowadza się do sposobu użytkowania określonego w obowiązującym na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy "aktualny sposób użytkowania" powinno określać się według faktycznego sposobu użytkowania na ww. datę w oderwaniu od ustaleń planistycznych, 2) art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego [.] i zupełne pominięcie faktu, że biegła nie zastosowała zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., tj. w treści sporządzonego operatu szacunkowego błędnie nie podjęła się oceny - poprzez badanie rynku - która z cech nieruchomości (aktualny sposób użytkowania czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia) będzie dla nich korzystniejsza. W ocenie skarżących wadliwość operatu szacunkowego polega na tym, że biegła dokonując wyceny nieruchomości do porównania przyjęła nieruchomości gruntowe nabywane pod inwestycje drogowe. Jednocześnie w treści operatu, w stosunku do każdej z działek ustalono, że są one niezabudowane, niepielęgnowane, nieuprawiane rolniczo, porośnięte roślinnością trawiastą, a najbliższe sąsiedztwo wycenianej działki stanowią grunty niezabudowane o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe. Biegła, podobnie jak później organ, błędnie utożsamiła "aktualny sposób użytkowania" wywłaszczonej nieruchomości ze sposobem użytkowania wynikającym z ustaleń planistycznych, niezasadnie pomijając "faktyczny sposób użytkowania", co do którego jednak poczyniła w opinii ustalenia. Nie podjęto w ogóle oceny, poprzez badanie rynku, który z wariantów wyceny [aktualny (faktyczny) sposób użytkowania czy też sposób użytkowania zgodny z celem wywłaszczenia], będzie dla nich korzystniejszy i pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie. Pominięto także i to, że wywłaszczeniu uległa tylko część nieruchomości, a pozostała jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [.] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U z 2016 r. poz. 1066). Zakres kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) zwana dalej w skrócie "p.p.s.a.", z którego wynika, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. W myśl art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części Sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części. Poddawszy zaskarżoną decyzję ocenie legalności w zakresie wyżej przywołanych przepisów Sąd doszedł do przekonania, że skarga okazała się niezasadna. Stan faktyczny ustalony w postępowaniu Sąd poczytuje za własne ustalenia, a tak ustalony stan faktyczny stał się podstawą wyrokowania. Stosownie do art. 98 ust. 1 u.g.n., działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Ustęp 3 art. 98 stanowi zaś, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z przywołanych regulacji wprost wynika, że ustalenie prawa do odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami uwarunkowane zostało dwoma przesłankami: po pierwsze wydzieleniem działek gruntu pod drogi publiczne, w tym drogi gminne, w następstwie podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, a po drugie przejściem ich z mocy prawa na własność gminy – w przypadku drogi gminnej. Zaskarżoną decyzją ustalono dla skarżących odszkodowanie w wysokości 15.938,00 zł za nieruchomość o łącznej powierzchni 0,0580 ha położona w [.] w obrębie [.], które stały się własnością Gminy [.] i zobowiązano tę Gminę do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w której decyzja stanie się ostateczna. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za działki nr 600/9, 600/12, 603/2, 603/5, 606/2, 606/4, 606/7 stanowił operat szacunkowy z dnia 10 grudnia 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [.] (uprawnienie nr [.]), który to operat był aktualny na dzień wydania zaskarżonej decyzji, czyli na [...] lipca 2016 r. Z akt administracyjnych sprawy wynika, że dla określenia wartości ww. działek był sporządzony już wcześniej operat szacunkowy z dnia 16 września 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego [.], ale Komisja Oceniająca [.] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w opinii z dnia [.] marca 2015 r. wystawiła ocenę negatywną. W treści opinii zawarto informację, że operat szacunkowy w odniesieniu, do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości. Kolejny operat szacunkowy tego rzeczoznawcy z dnia 30 czerwca 2015 r. został również poddany ocenie przez Komisję Oceniającą [.] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w [.], która w opinii z dnia [.] września 2015 r. stwierdził, że w nowym operacie szacunkowym, sporządzonym w ramach deklaracji autorki operatu, zapisanej na str. 21 opinii w sprawie [.] nadal brakuje właściwego zastosowania w procedurze wyceny § 36.1. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości w nawiązaniu do zasad uregulowanych w art. 98, art. 130.1., art. 134.1 oraz art. 153 i art. 4 pkt 16, 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 3 i § 26 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego powoduje, ze sporządzony operat nie może być wykorzystany w celu dla jakiego został sporządzony. Sąd podziela ocenę aktualnie sporządzonego operatu szacunkowego zawartą w zaskarżonej decyzji. W operacie wskazano daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego, a to datę sporządzenia wyceny ([.].12.2015 r.), datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny ([.].11.2015 r.), datę, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny ([.].05.2010 r.), datę dokonania oględzin nieruchomości ([.].11.2015 r.). W pkt 7.1. raportu rzeczoznawca podał, że celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy [.] zgodnie z decyzją nr [.] /10 z dnia [.] maja 2010 r. zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości. Uwzględniając cel wyceny, rodzaj wycenianego prawa oraz dostęp do danych rynkowych o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości, do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodą porównywania parami (pkt 7.2. operatu). Ponadto w tej części raportu rzeczoznawca przedstawił stan prawny odnoszący się do wyceny nieruchomości przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej i przytoczył treść art. 134, art. 154 u.g.n. oraz aktualną treść § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nadaną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985). Zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Mając na względzie powyższy przepis rzeczoznawca w pkt 8 - Analiza i charakterystyka rynku nieruchomościami - stwierdził, że monitoringiem objęto okres dwóch lat poprzedzający wycenę, lecz w związku z ograniczoną liczbą transakcji horyzont czasowy rozszerzono do drugiej połowy 2013 r. Analiza dotyczyła rynku ponadlokalnego i objęła teren powiatu sanockiego oraz ponadlokalnych rynków powiatu leskiego i powiatu bieszczadzkiego. W dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział podlegającej wycenie nieruchomości, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego "[.] - II" położne były na terenach określonych, jako obszar komunikacji oznaczone symbolami 06KD i 08KD i dlatego poszukiwano transakcji gruntowych nieruchomości nabywanych pod inwestycje drogowe na rynku ponadlokalnym. Analiza transakcji doprowadziła do ustalenia, że na rynku ponadlokalnym. Do wyceny rzeczoznawca przyjął 5 transakcji sprzedaży nieruchomości nabywanych pod inwestycje drogowe. Ustalono również, że objęte wyceną działki stanowią grunt niezabudowany, nieużytkowany rolniczo, porośnięty roślinnością trawiastą, położone są w otoczeniu gruntów o przeznaczeniu mieszkalno - usługowym oraz rolnym. Ponadto autor operatu określił cechy nieruchomości, które istotny wpływ na wartość nieruchomości wycenianej. Do tych istotnych parametrów zaliczono: położenie (waga 40%), cenność gruntów w otoczeniu (waga 30%), sposób użytkowania, zagospodarowania wycenianej nieruchomości (waga 30%). Ze względu na rodzaj szacowanej nieruchomości wartość jej została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Określona wartość stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz dotychczasowych właścicieli. Rzeczoznawca ustalił średnią wartość rynkową 1 m2 na poziomie 27,48 zł, a wartość rynkową wycenianej nieruchomości na dzień 10 grudnia 2015 r. na kwotę 15 938 zł. Sąd za prawidłową uważa ocenę operatu szacunkowego zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w zakresie wartości dowodowej operatu. Wbrew twierdzeniom pełnomocnika skarżących nie jest to ocena dowolna i przeprowadzona z naruszeniem art. 7 i art. 77 i art. 80 k.p.a. Strony miały możliwość zapoznania i wypowiedzenia się co do treści sporządzonego operatu. W dniu 21 grudnia 2015 r. FM potwierdził odbiór operatu szacunkowego z dnia 10 grudnia 2015 r., a w piśmie z dnia 21 grudnia 2015 r. przedstawił zastrzeżenia, co do określenia wartości przejętych przez gminę nieruchomości poprzez odniesienie ich do wartości określonych w operatach szacunkowych, które zostały negatywnie ocenione przez Komisję Oceniającą [.] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w [.]. Zastrzeżenia zostały też ponownie przedstawione w piśmie z dnia 7 stycznia 2016 r., w którym skarżący wnieśli o zlecenie badania prawidłowości sporządzonego operatu przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n., a ustalona w operacie kwota nie obejmuje kosztów notarialnych, sądowych i geodezyjnych. W piśmie z dnia 26 stycznia 2016 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że wartość rynkowa została ustalona zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. , a właściciele przejętych nieruchomości w trakcie oględzin do protokołu nie zawnioskowali o inne koszty. Sąd zwraca uwagę, że stosownie do art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Organ odwoławczy prawidłowo wyjaśnił skarżącym przyczyny dla których nie mogła zostać przyznana nieruchomość zamienna. Podkreślić też należy, że całkowitą przejętą powierzchnię tworzy 6 części składowych, przejęciu na rzecz gminy podlegały te fragmenty nieruchomości, które albo usprawniały istniejący dojazd do nieruchomości poprzez jego poszerzenie (str. 8 operatu szacunkowego), albo tworzyły dostęp do drogi publicznej dla nowowyodrębnionych działek budowlanych (str. 7 operatu szacunkowego). Aktualny sposób użytkowania wbrew zarzutom skargi został wskazany operacie. Aktualny sposób użytkowania biegła odniosła do stanu istniejącego na gruncie, co wynika z dokumentacji fotograficznej zawartej w skardze, a nie do postanowień planistycznych jak to czyni pełnomocnik skarżących. Za niezasadny Sąd uznał zarzut naruszenia art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., czyli niezastosowania zasady korzyści, której przesłanki w rozpoznawanej sprawie nie mogły być zastosowane. Sąd podziela pogląd, że jeżeli przeznaczenie przed podziałem nieruchomości musi być tożsame z przeznaczeniem wynikającym z decyzji podziałowej, tzn. drogowym, wynika z tego, że nieruchomość także przed podziałem musi mieć przeznaczenie drogowe. Jeżeli więc nie nastąpiła zmiana przeznaczenia, rzeczoznawca majątkowy nie ma możliwości zbadania, czy w sprawie występują przesłanki do zastosowania zasady korzyści (wyrok WSA w Białymstoku z 15.11.2016 r. sygn. akt II SA/Bk 603/16 LEX nr 2165452 ). Z akt administracyjnych sprawy, a w szczególności z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony uchwałą Nr [.] Rady Miejskiej w [.] z dnia 5 sierpnia 1999 r. opublikowaną w Dz. Urz. Woj. [.]. nr 20, poz. 1095 z 15.09.1999 r. Oznacza to, że już od 1999 r. nieruchomości skarżącego w planie zagospodarowania przestrzennego w tym zakresie były przeznaczone dla celów komunikacyjnych pod drogi. Decyzja podziałowa nieruchomości nie miała wpływu na przeznaczenie nieruchomości. Organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, wysokości odszkodowania i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Treść uzasadnienia potwierdza przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie pod względem jego kompletności i spełnienia wymogów formalnych. Zgodnie z przepisem art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z powyższego art. wynika m.in., że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Strona uprawniona była także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Podkreślić należy, że rzeczoznawca majątkowy posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość. Zatem jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego. Podsumowując Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu. Z tych przyczyn Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił jako niezasadną.