II SA/Bk 203/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński,, sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 maja 2017 r. sprawy ze skargi T.P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta B. z dnia [...] października 2016 r., nr [...], znak: [...], odmawiającą ustalenia T. K. (zwanemu dalej: "Skarżącym") warunków zabudowy na części działki oznaczonej nr geod. [...](obręb: B.) położonej przy ul. [...] w B. U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia faktyczne. Skarżący wnioskiem z dnia [...] września 2015 r. wystąpił do Burmistrza Miasta B. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego parterowego z poddaszem użytkowym i garażem w jednej bryle wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, w tym: studni o głębokości do 30 m oraz bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3, projektowanego zjazdu indywidualnego usytuowanych na części działki oznaczonej nr geod. [...] (obręb: B.) położonej przy ul. [...] w B. Po rozpatrzeniu sprawy Burmistrz Miasta B. decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...], znak: [...], odmówił ustalenia wnioskodawcy warunków zabudowy dla tej inwestycji. Po rozpoznaniu odwołania, SKO w B. decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta B. z dnia [...] grudnia 2015 r. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że w niniejszym przypadku, przeszkodą do wydania stronie decyzji pozytywnej jest brak spełnienia przesłanki zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stanowiącej o konieczności kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II SA/Bk 198/16, po rozpatrzeniu skargi Skarżącego, uchylił zarówno decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] stycznia 2016 r., jak też poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Miasta B. z dnia [...] grudnia 2015 r. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że organy naruszyły art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a., gdyż w stanie faktycznym powierzchownie podeszły do oceny zebranego materiału dowodowego. W szczególności pominęły fakt, że nieruchomość Skarżącego znajduje się na terenie miasta B. i że jest ona oddalona od centrum tego miasta o ok. 2 km. Wskazał, że w odwołaniu Skarżący podnosił, iż na działkach o nr [...] rozpoczęto inwestycje budowlane w postaci budynków mieszkalnych, czyli tożsame do inwestycji planowanej na działce objętej wnioskiem, i że znajdują się one w odległości ok. 200-300 m od jego działki. Sąd zwrócił też uwagę na fakt, że organ II instancji bazując na piśmie Burmistrza Miasta B. z dnia [...] stycznia 2016 r., w uzasadnieniu swojej decyzji stwierdził, że działki oznaczone numerami geod. [...] nie mogą być brane pod uwagę, ponieważ nie zostały dla nich w ogóle ustalone warunki zabudowy, zaś pozostałe działki wymienione w odwołaniu, nie są dostępne z tej samej drogi publicznej. Przy czym, Sąd wskazał, że z mapki ( k. 6 akt sądowych) wynika, że zarówno na działce o nr [...], jak i na działce o nr [...], realizowane są budynki mieszkalne. Jednocześnie Sąd wskazał, że pełnomocnik uczestnika postępowania, Gminy B. stwierdził, iż "Budynek oznaczony kolorem fioletowym po lewej stronie ul. [...] na szkicu z k. 6 akt sądowych ma dostęp do ul. [...]". Dodatkowo WSA zaznaczył, że na rozprawie Skarżący wyjaśnił, że także na działkach o nr [...] znajdują się już domy mieszkalne. Ponadto wskazano, że z wymienionej mapki z k. 6 akt sądowych wynika, że dla działek o nr [...], mających dostęp poprzez działkę [...] do ul. [...], wydano już decyzje o warunkach zabudowy. Wobec powyższych ustaleń Sąd stwierdził, że oba organy bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego, nazbyt pochopnie przyjęły, iż najbliższa działka pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, znajduje się dopiero w odległości ok. 1 km od planowanej inwestycji. To z kolei wpłynęło na określenie wielkości wyznaczonego do analizy obszaru, a przez to i na ostateczne rozstrzygnięcie w sprawie. Równocześnie WSA w Białymstoku nakazał, aby przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ l instancji wziął pod uwagę argumentację przedstawioną przez Sąd w przedmiotowym wyroku, a przy wydawaniu rozstrzygnięcia zobowiązał organy działające w sprawie do ustalenia rzeczywistego stanu faktycznego w zakresie istniejącej w okolicy zabudowy mieszkaniowej, w tym na działkach mających dostęp do ul. [...] oraz do prawidłowego określenia wielkości obszaru analizowanego i przekonującego oraz wyczerpującego uzasadnienia swojego stanowiska. Decyzją z dnia [...] października 2016 r. Burmistrz Miasta B. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W obszernym uzasadnieniu decyzji organ I instancji stwierdził w szczególności, że nie znalazł podstaw do powiększenia obszaru analizowanego ponad wielkość wynikającą z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., zwanego dalej: "rozporządzeniem"), zaś w obszarze wyznaczonym do analizy zgodnie z § 3 ust 2 rozporządzenia nie występuje zabudowa, która stanowić mogłaby "dobre sąsiedztwo" pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla planowanej przez wnioskodawcę inwestycji. W odwołaniu od powyższej decyzji Skarżący zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych polegający na uznaniu, że niespełniony został warunek, tzw. "dobrego sąsiedztwa" dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz. 778, zwanej dalej: "u.p.z.p.") w zw. z § 3 rozporządzenia, poprzez błędne wyznaczenie granic obszaru analizowanego. Mając powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji prawidłowo uwzględnił zalecenia WSA w Białymstoku, zawarte w wyroku z dnia 23 czerwca 2016 r, sygn. akt II SA/Bk 198/16 i szczegółowo wyjaśnił stan faktyczny sprawy, jak też prawidłowo ustalił, że nie ma podstaw do zwiększenia obszaru analizowanego ponad wielkość określoną w § 3 ust 2 rozporządzenia, zaś w tak wyznaczonym obszarze, zgodnie z udokumentowanym stanem faktycznym sprawy, w sposób niebudzący wątpliwości ustalił, że nie występuje na nim zabudowa jednorodzinna mieszkaniowa. Kolegium podniosło, że organ l instancji ponownie przeprowadził analizę w ramach, której ocenił możliwość powiększenia obszaru analizowanego, jak też zgromadził obszerny materiał dowodowy, obejmujący zarówno dokumentację kartograficzną, jak i fotograficzną dotyczącą całego wskazanego w wyroku obszaru i znajdujących się na nim nieruchomości i na tej podstawie ustalił, że w realiach przedmiotowej sprawy nie mogą być brane pod uwagę, wskazane przez Skarżącego zabudowy na działkach oznaczonych nr geod. [...], przed podziałem geodezyjnym [...], gdyż nieruchomości te położone są na obszarze innych jednostek urbanistycznych, o innym charakterze, niż jednostka wokół ul. [...]. Organ odwoławczy wskazał również na znaczne oddalenie tych nieruchomości od nieruchomości objętej wnioskiem. Zaznaczył, że organ l instancji ustalił też, iż twierdzenie, że dla działek o nr [...], zapewniony jest dostęp poprzez działkę nr [...] do ul. [...], nie jest prawdziwe, gdyż jednostka geodezyjna określona nr [...] nie jest działką, a stanowi w świetle uchwały Nr [...] Rady Powiatu w B. z dnia [...] września 2015 r. drogę powiatową (ul. [...]). Zdaniem organu odwoławczego, organ l instancji prawidłowo stwierdził, że działki o nr. geod. [...] mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, obecnie powiatowej, a nie do ul. [...] i przynależą do zupełnie innej jednostki w sensie urbanistycznym oraz tworzą urbanistycznie odrębną całość. Kolegium, na podstawie materiału dowodowego sprawy stwierdziło również, że wszystkie opisane wyżej nieruchomości znajdują się w odległości wielokrotnie przekraczającej trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Ponadto organ odwoławczy zaznaczył, że Burmistrz B. ustalił, że na działce o nr geod. [...] znajduje się ogrodzone siedlisko z budynkiem gospodarczym, natomiast na działce [...] budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej. Natomiast działki oznaczone nr geod. [...] nie posiadają ustalonych decyzją warunków zabudowy. Organ l instancji wyjaśnił też, że na działce nr [...] nie istnieje i nie jest realizowany żaden budynek, a działka jest użytkowana rolniczo. Natomiast na sąsiedniej działce oznaczonej nr. geod. [...] znajduje się zrealizowany w trybie zgłoszenia budynek gospodarczy. Natomiast nie ustalono dla tej nieruchomości warunków zabudowy. W przeprowadzonym postępowaniu ustalono też, że zabudowa znajdująca się na działce [...] dostępnej z ul. [...] to typowa zabudowa zagrodowa składająca się z budynku mieszkalnego, stodoły oraz obory oraz, że zabudowa zagrodowa występuje na działce o nr geod. [...] dostępnej z ul. [...] i znajduje się tam stodoła, budynek inwentarski (obora), a na siedlisku składowane są bele słomy oraz maszyny rolnicze. Mając powyższe na względzie, Kolegium stwierdziło, że wobec faktu, iż na analizowanym terenie nie ma nieruchomości sąsiedniej (najbliższa zabudowa to zabudowa zagrodowa), dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, organ I instancji prawidłowo orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji będącej przedmiotem wniosku strony w związku z niespełnieniem warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy zaznaczył, że istotnie możliwe jest wyznaczenie większego obszaru analizowanego niż to wynika z treści § 3 ust. 2 rozporządzenia, jednakże potrzeba taka musi wynikać z przeprowadzonej w sprawie analizy, bądź też być podyktowana okolicznościami sprawy. W przedmiotowej sprawie, zdaniem organu, żadne z powyższych przypadków nie występują. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem Skarżący złożył skargę do tutejszego Sądu, wnosząc jednocześnie o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu, że najbliższe budynki mieszkalne mogące stanowić podstawę do określenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy znajdują się w odległości większej niż promień 106,5 m od działki objętej wnioskiem, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 rozporządzenia. W uzasadnieniu skargi Skarżący podniósł, że rozporządzenie określa jedynie minimalne granice obszaru analizowanego oraz, że każdorazowa analiza powinna być dostosowana do okoliczności faktycznych konkretnego przypadku. Podał, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa. Wskazał, że najbliżej położone są działki zabudowane domem jednorodzinnym o nr [...] oraz o nr [...]. Ponadto na działkach o nr. geod. [...] oraz na działkach [...] i [...] rozpoczęto inwestycje budowlane tożsame (budowa budynków mieszkalnych) do inwestycji planowanej na jego działce i część z nich jest już zamieszkała. Powyższe inwestycje nie zostały jeszcze uwidocznione na mapie geodezyjnej, niemniej jednak istnieją w stosunku do nich decyzje o ustaleniu warunków zabudowy oraz decyzje zatwierdzające projekt budowlany, na podstawie których można ustalić wymagania dotyczące nowej zabudowy. Działki z domami znajdują się w odległości od ok. 100 m jego działki. Nadmienił, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wspomina o zabudowaniu działki sąsiedniej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczącej nowej zabudowy, a więc rozpoczęte (choć nieukończone) inwestycje na działkach sąsiednich dają podstawę do określenia takich wymagań. Zdaniem strony skarżącej organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji odniósł się do działek wybiórczo, natomiast do działek o nr [...] [...] nie ustosunkował się w ogóle. Ponadto wskazał, że w odległości ok. 400-500 m od jego działki są osiedla domów jednorodzinnych mieszkalnych po jednej i drugiej stronie ul. [...], która wychodzi na wprost, na jego działkę (są to działki niepodłączone do oczyszczalni miejskiej, bez chodników utwardzonej nawierzchni itp.). Zaznaczył również, że do jego działki został doprowadzony prąd, wykorzystywany obecnie przez mieszkańców ul. [...], jak i ul. [...]. Zdaniem Skarżącego, jego działka nie jest działką rolniczą tylko miejską, ponieważ jej wielkość, po przecięciu drogą dojazdową nie pozwala, na wykorzystywanie jej jako działki rolniczej i czerpanie z niej ewentualnych korzyści. Podniósł, że dookoła jego działki pobudowane są domy mieszkalne, na dowód czego załączył mapkę. Skarżący nie zgodził się z twierdzeniem zawartym w zaskarżonej decyzji, że wobec ul. [...] istnieją znacznie oddalone jednostki urbanistyczne, m.in. ul. [...] i ul. [...]. Ulica [...] wychodzi bowiem na wprost jego działki, a domy usytuowane przy niej, dzieli od jego działki zaledwie od ok. 200 do 600 m. Wskazał również, że mając na uwadze wielkość nieruchomości powstających wskutek podziału, będą one w najbliższej przyszłości przeznaczone na cele budownictwa mieszkaniowego (działki od nr [...] do nr [...]). W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, zważył co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Wykonując zalecenia WSA w Białymstoku zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 czerwca 2016 r. o sygn. akt II SA/Bk 198/16, jak słusznie stwierdziło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji z dnia [...] stycznia 2017 r , Burmistrz Miasta B. szczegółowo wyjaśnił stan faktyczny sprawy, jak też prawidłowo ustalił, że nie ma podstaw do zwiększenia obszaru analizowanego ponad wielkość określoną w § 3 ust 2 rozporządzenia, zaś w tak wyznaczonym obszarze, zgodnie z udokumentowanym stanem faktycznym sprawy, w sposób niebudzący wątpliwości ustalił, że nie występuje na nim zabudowa jednorodzinna mieszkaniowa. Działając poza zarzutami skargi (zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., zwanej dalej: "p.p.s.a." ), Sąd stwierdza prawidłowość zaskarżonej decyzji podzielając argumentację zarówno organu I jaki II instancji. Wyznacznikiem rozstrzygnięcia merytorycznego decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest zgodność projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, a konkretnie z treścią art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p., określającym pozytywne przesłanki jej wydania. Zgodnie z tym przepisem., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wówczas, gdy, m. in. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Powołany przepis statuuje zasadę "dobrego sąsiedztwa". Warunek sąsiedztwa należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą. Wspomniana zasada odnosi się jedynie do nowych inwestycji i nie zmienia istniejącej już zabudowy, uzależniając zmianę dotychczasowego zagospodarowania terenu od istniejących warunków – cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem przedmiotowej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Przez "ład przestrzenny" należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne – stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Celem zasady "dobrego sąsiedztwa" nie jest to, aby nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale to, aby na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie dotychczasowego charakteru zabudowy. Podkreślić bowiem należy, że kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości funkcji, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Realizacja tej zasady służy powstrzymaniu zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na danym terenie. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić (por. wyrok WSA w Białymstoku z 28 stycznia 2016 r., sygn. akt II SA/Bk 712/15, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej w skrócie jako CBOSA). Rozporządzenie wykonawcze Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) precyzuje określenie wymagań dla nowej zabudowy (zwane dalej rozporządzeniem). Paragraf trzeci rozporządzenia (ust. 1) zobowiązuje organ orzekający w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy do wyznaczenia wokół terenu inwestycji obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). W ocenie Sądu, postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone, w sprawie niniejszej, zgodnie z zachowaniem ww. wymogów. Jak słusznie podniósł organ odwoławczy, załącznikiem graficznym do przedmiotowej decyzji jest analiza graficzna, sporządzona na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, wykonana w czytelnej technice graficznej, zapewniającej możliwość wykonania jej kopii. Mapa zaś została podpisana przez upoważnioną osobę. Zdaniem Sądu, Kolegium prawidłowo stwierdziło, że organ I instancji rozpatrując ponownie sprawę przeprowadził analizę w ramach, której ocenił możliwość powiększenia obszaru analizowanego, jak też zgromadził obszerny materiał dowodowy, obejmujący zarówno dokumentację kartograficzną, jak i fotograficzną dotyczącą całego wskazanego w wyroku obszaru i znajdujących się na nim nieruchomości. Na podstawie ww. dokumentów, wbrew twierdzeniom Skarżącego ustalił, że w przedmiotowej sprawie nie mogą być brane pod uwagę, wskazane przez niego zabudowy na działkach oznaczonych nr geod. [...], przed podziałem geodezyjnym [...], gdyż nieruchomości te położone są na obszarze innych jednostek urbanistycznych, o innym charakterze, niż jednostka wokół ul. [...]. Organ odwoławczy wskazał też, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, na znaczne oddalenie tych nieruchomości od nieruchomości objętej wnioskiem. Ponadto zasadnie organy stwierdziły, że dla działek o nr [...], zapewniony jest dostęp poprzez działkę [...] do ul. [...], nie jest prawdziwe, gdyż jednostka geodezyjna określona nr. [...] nie jest działką, a stanowi w świetle uchwały Nr [...] Rady Powiatu w B. z dnia [...] września 2015 r. drogę powiatową, ul. [...]. Wobec czego, organy wykazały, w sposób niebudzący wątpliwości, że działki o nr. geod. [...] mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, obecnie powiatowej, a nie do ul. [...] i przynależą do zupełnie innej jednostki w sensie urbanistycznym oraz tworzą urbanistycznie odrębną całość. Materiał dowodowy sprawy potwierdza prawidłowość powyższych ustaleń, oraz fakt, że wszystkie opisane wyżej nieruchomości znajdują się w odległości wielokrotnie przekraczającej trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Ponadto, w ocenie Sądu, prawidłowe jest ustalenie organów, że na działce o nr geod. [...] znajduje się ogrodzone siedlisko z budynkiem gospodarczym, natomiast na działce o nr [...] budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej. Natomiast działki oznaczone nr. geod. [...] nie posiadają ustalonych decyzją warunków zabudowy. Również na działce [...] nie istnieje i nie jest realizowany żaden budynek, a działka jest użytkowana rolniczo. Natomiast na sąsiedniej działce oznaczonej nr. geod. [...] znajduje się zrealizowany w trybie zgłoszenia budynek gospodarczy. Nie ustalono natomiast dla tej nieruchomości warunków zabudowy. W przeprowadzonym postępowaniu ustalono też, że zabudowa znajdująca się na działce [...] dostępnej z ul. [...] to typowa zabudowa zagrodowa składająca się z budynku mieszkalnego, stodoły oraz obory. W uzasadnieniu stwierdzono też, że zabudowa zagrodowa występuje na działce o nr geod. [...] dostępnej z ul. [...] i znajduje się tam stodoła, budynek inwentarski (obora), a na siedlisku składowane są bele słomy oraz maszyny rolnicze. Ponadto w ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom Skarżącego, nie było podstaw do zwiększenia obszaru analizowanego. Jak słusznie stwierdziły organy, występująca w dużym oddaleniu od terenu inwestycji zabudowa, która mogłaby by ewentualnie stanowić podstawę do dokonania ustaleń w sprawie warunków zabudowy to zabudowa zagrodowa. W związku z tym, że na analizowanym terenie nie ma nieruchomości sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, organy zasadnie stwierdziły o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji będącej przedmiotem wniosku Skarżącego. Za bezzasadny Sąd uznał zarzut, że Kolegium przy rozpatrywaniu sprawy nie odniosło się do działek o nr [...]. Jak słusznie stwierdził organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę, za wyjątkiem działki o nr [...], o której była już mowa wyżej, wskazane nieruchomości nie były przedmiotem zaleceń zawartych w powołanym wyżej wyroku WSA w Białymstoku. Zatem, są to nowe nieruchomości, które wskazuje Skarżący. Ponadto z akt sprawy wynika, że przedmiotowe nieruchomości, wbrew twierdzeniom Skarżącego, położone są w odległości wielokrotnie przekraczającej trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i dostępne są z innych dróg niż ul. [...]. Także z akt sprawy wynika, że powołane wyżej działki były przedmiotem analizy, zaś żaden z budynków posadowionych w granicach obszaru, który ewentualnie mógłby być przedmiotem rozważań dotyczących możliwości zwiększenia obszaru analizowanego nie był budynkiem w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, o jaki to typ zabudowy wnioskuje Skarżący. Reasumując, Sąd podziela stanowisko Kolegium, które trafnie wywiodło, że planowana inwestycja Skarżącego nie spełnia przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) Wbrew stwierdzeniom skargi, zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z treścią przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zaś materiał dowodowy został oceniony w sposób logiczny, swobodny (a nie dowolny) zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej. Nie doszło do naruszenia art. 7, 77 § 1 ani art. 80 k.p.a. Należy zauważyć, że ocena spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa musi być wyważona i oceniona indywidualnie w każdym stanie faktycznym. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu zasady dobrego sąsiedztwa są faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze (vide: wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2016 r., sygn. .akt II OSK 1204/14, opubl. CBOSA)). Tymczasem w przedmiotowej sprawie, w zastaną funkcję rolniczą, Skarżący usiłuje wprowadzić funkcję mieszkaniową w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego parterowego, co wpłynie negatywnie na zastany na tym obszarze ład przestrzenny. Nie bez znaczenia jest też okoliczność, potwierdzona na rozprawie, że Skarżący wystąpił o warunki zabudowy dla sześciu budynków mieszkalnych na ww. działce. W orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd wskazujący, że budowa osiedla domów jednorodzinnych na terenie typowo rolniczym, z podstawowym rodzajem zabudowy zagrodowej nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ( por. wyrok NSA z 28.01.2016 r. sygn. akt II OSK 1299/14). W ocenie Sądu, nie może być uprawniona taka sytuacja, kiedy pierwszeństwo wyboru w zagospodarowaniu terenu, poprzez zmianę jego funkcji będzie przysługiwać nowemu inwestorowi. Mając na względzie powyższe okoliczności i na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.