IV SA/Po 260/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 września 2017 r. sprawy ze skargi Z. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Sygn. akt IV SA/Po [...] Uzasadnienie Decyzją dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania Z. N. oraz A. N. utrzymał w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia [...] września 2016 r. (znak sprawy [...]). W uzasadnieniu organ wskazał, że w piśmie z dnia [...] lutego 2016 r. D. R. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczo-garażowego na działce nr ewid. [...] położonej w O. , gm. W.. Dalej organ podniósł, że w dniu [...] marca 2016 r. Starosta W. wydał postanowienie, w którym uzgodnił w zakresie ochrony gruntów rolnych warunki zabudowy określone w projekcie decyzji (postanowienie nr [...]). Natomiast w piśmie z dnia [...] marca 2016 r. p.o. Kierownika Inspektoratu w N. T. W. Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w P. wskazał, że opiniuje projekt decyzji pozytywnie. Na działce objętej wnioskiem brak jest bowiem urządzeń wodnych (pismo nr [...]). W dniu [...] kwietnia 2016 r. Burmistrz W. wydał decyzję nr [...], w której ustalił na rzecz Pana D. R. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczo-garażowego na działce nr ewid. [...] położonej w O. , gm. W.. Decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję, a sprawę przekazało do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że po pierwsze analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania wymaga uzupełnienia. Brak jest bowiem w niej dokładnego opisu zagospodarowania obszaru analizowanego. Po drugie, zwrócono uwagę na nieprawidłowe sporządzenie załącznika graficznego do decyzji oraz do wyników analizy. Po trzecie, podkreślono, że poszczególne parametry nowej zabudowy winny być określone w sposób konkretny, a nie tylko poprzez podanie ich maksymalnej wartości. Po czwarte, wskazano na konieczność załączenia do akt sprawy zaświadczenia o przynależności autora projektu rozstrzygnięcia do izby samorządu zawodowego architektów. Organ podniósł, że w toku ponownie przeprowadzonego postępowania D. R. w piśmie z dnia [...] lipca 2016 r. zmodyfikował wniosek i wskazał, że inwestycja ma polegać na budowie zakładu wulkanizacyjnego. W dniu [...] września 2016 r. Burmistrz W. wydał decyzję, w której ustalił na rzecz D. R. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie warsztatu wulkanizacyjnego na działce nr ewid. [...] położonej w O. , gm. W.. W uzasadnieniu przedstawiono przebieg postępowania. Podano również, że wnioski z badań - zapisane w analizie urbanistycznej stanowiącej integralną część rozstrzygnięcia - pozwoliły na ustalenie, iż planowane zamierzenie wyczerpuje wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem organu, planowane przedsięwzięcie stanowi kontynuację funkcji oraz części parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Odniesiono się również do uwag złożonych w toku postępowania przez Z. N.. W dniu [...] października 2016 r. do Kolegium wpłynęły odwołania Ł. i O. N., M. i E. N., Zbigniewa i A. N., K. M., M. D.. Jednocześnie w ustawowym terminie odwołanie od ww. decyzji wniósł Z. N., który zarzucił zaskarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Odwołującego, w niniejszej sprawie brak jest spełnienia warunku kontynuacji funkcji. Zdaniem Z. N., nieruchomość, na której jest prowadzona działalność gospodarcza nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej. Dalej, podano, że działalność gospodarcza na nieruchomości znajdującej się ok. 200 m od działki objętej wnioskiem została w dniu [...] sierpnia 2016 r. zamknięta. Pan Nyczkowiak wskazał również, że inwestycja pogorszy warunki życia mieszkańców na działkach sąsiednich. Będzie też w znaczny sposób będzie oddziaływać na środowisko oraz okolicznych mieszkańców. Zdaniem odwołującego, zmiana wniosku świadczy o niejasnych i nie do końca czystych intencjach inwestora. Postanowieniami z dnia [...] grudnia 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że odwołania złożone przez E. N., O. N., M. N., K. M., M. D. i A. Ż. są niedopuszczalne. W dalszej części uzasadnienia organ po przytoczeniu treści przepisów prawa wskazał, że organ pierwszej instancji wyznaczył w sposób zgodny z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. Nr 164, poz. 1588 – dalej "rozporządzenie") obszar analizowany i przeprowadził na nim prawidłowo analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ podniósł, iż informacje zawarte w przeprowadzonej analizie, a także dane wynikające z załączników opisowych i graficznych, pozwalają na ocenę warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się obiekty pozwalające na ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Zakreślony obszar pozwala również na przeprowadzenie oceny pozostałych warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 wskazanej ustawy. W przeprowadzonej analizie urbanistycznej organ pierwszej instancji odniósł się do wszystkich parametrów planowanej zabudowy przewidzianych w przepisach rozporządzenia. I tak, w pierwszej kolejności zaznaczenia wymaga, że na zakreślonym obszarze analizowanym występują tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej, tereny rolnicze, lasy, wód powierzchniowych, dróg wewnętrznych i publicznych. Zlokalizowanie na terenie objętym wnioskiem budynku usługowego, w którym prowadzona będzie działalność związana z obsługą pojazdów mechanicznych (warsztat wulkanizacyjny) jest możliwe do pogodzenia z istniejącą w obszarze analizowanym funkcją. Kolegium nie dopatrzyło się w tym zakresie jakiejkolwiek sprzeczności. W ocenie Kolegium planowana przez D. R. inwestycja może bezkolizyjnie współistnieć z zabudową występującą w obszarze analizowanym sprzeczności. Planowana inwestycja może bezkolizyjnie współistnieć z zabudową występującą w obszarze analizowanym. Kolegium podniosło, że wyznaczona linia zabudowy odpowiada wymogom § 4 ust. 3 rozporządzenia, gdyż wyznaczono ją jako kontynuację linii zabudowy tego budynku w sąsiedztwie, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Właściwie określono w decyzji organu pierwszej instancji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na poziomie maksymalnie 11%, lecz nie mniej niż 130 m˛. Zgodnie z § 5 ww. rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (pkt 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (pkt 2). Wskaźnik ten kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 2% do 41%. Średnia powierzchnia zabudowy w zakreślonym obszarze wynosi 11%, jednakże nie będzie ona odzwierciedlać charakterystycznych cech istniejącej struktury w zakresie powierzchni zajętej przez poszczególne budynki. Uzasadnione jest zatem zastosowanie przy wyznaczaniu tego parametru § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia. Nie budzi zastrzeżeń Kolegium także ustalenie parametru w postaci szerokości elewacji frontowej. Parametr ten, stosownie do treści § 6 rozporządzenia, wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20% (pkt 1), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (pkt 2). W przedmiotowej sprawie, średnia szerokość elewacji frontowych kształtuje się na poziomie 10,9 m. Obliczeniowa minimalna szerokość elewacji frontowej wynosi 4 m, a maksymalna 23 m. Organ pierwszej instancji prawidłowo zatem wyznaczył tenże parametr na poziomie 11 m z tolerancją wymiarową do 20%. Za prawidłowe Kolegium uznało również wyznaczenie wskaźnika wysokości budynku. Stosownie do § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (pkt 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (pkt 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (pkt 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (pkt 4). W niniejszej sprawie wysokości całkowite (kalenic), wzniesienie okapów, a także wzniesienie górnych krawędzi elewacji frontowych, ich gzymsu lub attyk, na działkach sąsiednich, przebiegają tworząc uskoki. Ustalono zatem parametr wysokości okapu na poziomie 4m, a wysokości całkowitej budynku - 6,4m. Skorzystano zatem z możliwości określonej w treści § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia. Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych) wyznaczono również w sposób prawidłowy. Parametr ten ustala się, zgodnie z treścią § 8 rozporządzenia, odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W obszarze poddanym analizie występują dachy płaskie, i dwuspadowe. Zasadnie zatem dopuszczono możliwość realizacji obiektu z dachem płaskim. Organ zwrócił uwagę, że ww. inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w treści art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. I tak, po pierwsze, działka, na której ma być zrealizowane ww. zamierzenie ma dostęp do drogi publicznej. Po drugie, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla przedsięwzięcia. Teren działki jest uzbrojony w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizację sanitarną. Po trzecie, teren nie wymaga zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Teren działki objętej wnioskiem to tereny gruntów ornych (RVI). Kolegium podkreśliło również, że wnioskowane przedsięwzięcie nie wymaga przeprowadzenia postępowania mającego na celu wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Zamierzenie objęte wnioskiem nie zostało bowiem wymienione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2016 r. poz. 71) jako mogące znacząco oddziaływać na środowisko. Ustosunkowując się do argumentów wskazanych przez Annę i Z. N. Kolegium wyjaśniło, że dopuszczenie na działce nr [...] możliwości realizacji budynku, w którym ma być prowadzona działalność związana z obsługą pojazdów mechanicznych (warsztat samochodowy), nie koliduje z funkcją zastaną na obszarze poddanym analizie. Fakt zamknięcia działalności gospodarczej prowadzonej przez Ł. N. na działce położonej przy ul. [...] pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Kolegium zaznaczyło również, że brało pod uwagę stan faktyczny istniejący w dacie orzekania. W ocenie składu orzekającego, działalność objęta wnioskiem może bezkolizyjnie współistnieć z funkcją zastaną na obszarze poddanym analizie, o czym wspomniano wyżej. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł Z. N. zarzucając jej naruszenie prawa materialnego tj.: 1) art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy w sytuacji gdy funkcja planowanej inwestycji (budowa zakładu wulkanizacyjnego) nie godzi w funkcje inwestycji już zrealizowanych (gównie zabudowa mieszkaniowa - jednorodzinna), 2) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, iż wydana decyzja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, podczas gdy planowana inwestycja jest sprzeczna z funkcją inwestycji już zastanych i nie daje się z nią pogodzić w sposób nie naruszający interesów osób trzecich wynikającego z zasady dobrego sąsiedztwa; 3) art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, poprze błędne przyjęcie, że wydane decyzje nie naruszają zasadę ochrony interesów osób trzecich i brak jest podstaw do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2017 r. i utrzymanej nią w mocy decyzji Burmistrza W. z dnia [...] września 2016r. W uzasadnieniu skargi strona, po obszernym przytoczeniu treści przepisów prawa i orzecznictwa dotyczącego kontynuacji funkcji, wskazała, że planowana inwestycja ma dotyczyć budowy zakładu wulkanizacyjnego, na obszarze przeznaczonym na budownictwo jednorodzinne. Strona podkreśliła, iż do niedawna wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tego rodzaju inwestycji wymagało wydania decyzji środowiskowej, zatem zdaniem samego ustawodawcy miała ona znaczący wpływ na otaczające środowisko. W tym kontekście nie można się zgodzić ze stanowiskiem SKO, że szerokie rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania oznacza prawie w każdym przypadku nakaz rozstrzygnięcia wątpliwości na korzyść uprawnień właścicielskich inwestora, po to by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu. W ocenie skarżącego, organy administracyjne przy wydawaniu zaskarżonych decyzji nie uwzględniły faktu, że planowana inwestycja stanowi odstępstwo od dominującej funkcji istniejącej na analizowanym obszarze zabudowy, a nadto znaczącego wpływu inwestycji dla działek sąsiednich i ewentualnej uciążliwości płynącej z planowanej inwestycji w postaci warsztatu wulkanizacyjnego. Podkreślić należy, że w sąsiedztwie działki znajduje się przede wszystkim budownictwo jednorodzinne, a wskazana zabudowa mieszkaniowa z funkcją usługową w postaci zakładu kamieniarskiego, ma charakter incydentalny, tym bardziej że usługi te nie mają charakteru uciążliwego. Zdaniem skarżącego, samo stwierdzenie w analizie funkcji, iż w sąsiedztwie działki inwestorów zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa z usługami (jeden przypadek), uniemożliwia dokonanie merytorycznej oceny warunku kontynuacji istniejącej funkcji zabudowy, a także oceny funkcji w aspekcie uciążliwości usług. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę. Uczestnik postępowania D. R. wniósł o jej oddalenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm. - dalej: "Ppsa") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 – dalej "u.p.z.p."). W pierwszej kolejności wskazać należy, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań. Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać prawo własności (art. 1). Prawo własności może być ograniczone tzw. władztwem planistycznym - ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności nie mogą być interpretowane rozszerzajaco. Ograniczenia prawa własności (wartości chronionej Konstytucją RP) mogą wyłącznie wynikać z ustaw. Decyzja może ograniczać prawo własności, ale wyłącznie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 mówiący o tym, iż "nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi". Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy ( art. 64 ust.1). Art. 60 i nast. ustawy określają przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Natomiast zgodnie z art. 59 ust.1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Z. Niewiadomski (red.), C.H.BECK, Wydanie 7, Warszawa 2013, s. 506). W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p.. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. To jednakże należy podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organ prawidłowo przeprowadził analizę i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany. W tym miejscu wskazać należy, że jak wynika z akt sprawy projekt decyzji został sporządzony przez osobę, która ma wymagane uprawnienia, co potwierdza załączone do akt zaświadczenie W. Okręgowej Rady Izby Architektów RP (k. 104 akt administracyjnych). Przechodząc do oceny ustalonych w niniejszej sprawie warunków zabudowy wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z akt niniejszej sprawy wynika, iż zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2-4 u.p.z.p., tzn. działka ma dostęp do drogi publicznej (działka przylega do drogi), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (stosowne oświadczenia gestorów sieci – k. 10-11 akt administracyjnych), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Jak wynika z postanowienia Starosty [...] z dnia [...] marca 2016 r. przedmiotowa inwestycja projektowana jest na gruntach oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne RVI. Starosta wskazał, iż przedmiotowa inwestycja może być zlokalizowana na wyżej opisanych gruntach. Przechodząc do oceny spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powtórzyć należy, iż celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze. Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012r., sygn. akt II OSK 10/11, publikowany w zbiorze LEX nr 1145557). Oceniając kwestię kontynuacji funkcji podnieść należy, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, zabudowa zagrodowa czy też tereny rolnicze. Jednakże co najistotniejsze, w świetle planowanej zabudowy usługowej, w obszarze analizowanym występuje zabudowa usługowa (zakład kamieniarski). Z powyższych względów nie może być mowy o sprzeczności planowanej zabudowy z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym. W tym miejscu odnosząc się do twierdzeń strony zawartych w odwołaniu, iż nieruchomość, na której zarejestrowana jest działalność gospodarcza dostępna jest z innej drogi publicznej wskazać należy, że zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W niniejszej sprawie działka będąca przedmiotem inwestycji leży przy drodze wewnętrznej łączącej się następnie z droga publiczną przy której usytuowania jest nieruchomość na której zlokalizowany jest zakład kamieniarski. Ponadto wskazać należy, że z powszechnie dostępniej ewidencji działalności gospodarczej (https://prod.ceidg.gov.pl/) jednoznacznie wynika, iż na tej nieruchomości (Obra, ul. [...]) nadal prowadzona jest działalność gospodarcza – zakład kamieniarski. Ponadto w ocenie Sądu nawet fakt braku takiej działalności nie przesądza o niemożliwości zlokalizowania zakładu wulkanizacyjnego w obszarze gdzie występuje zabudowa zagrodowa czy też tereny rolnicze. W tym miejscu podkreślić należy, iż nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić ( nie jest sprzeczna ) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. W ocenie składu orzekającego zakład wulkanizacyjny, który m.in. ma służyć obsłudze sprzętu rolniczego jest do pogodzenia z zastanym sposobem zagospodarowania terenów w obszarze analizowanym, gdzie występuje zabudowa zagrodowa i tereny rolne. Z powyższych względów zarzuty skargi odnoszące się do braku kontynuacji funkcji nie zasługiwały na uwzględnienie. W niniejszej sprawie Sąd nie ma również wątpliwości co do prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy, określenia szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu, czy też wysokości budynku i powierzchni zabudowy. Stosownie też do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4). W niniejszej sprawie linia zabudowy została wyznaczona stosownie do postanowień § 4 ust. 3 rozporządzenia jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku w sąsiedztwie, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W przedmiotowej sprawie wątpliwości nie budzi również prawidłowość ustalenia dopuszczalnej powierzchni zabudowy. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Jak wynika z analizy urbanistycznej (k. 85 akt) wskaźnik powierzchni zabudowy kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 2% do 41%. Ś. powierzchnia zabudowy w zakreślonym obszarze wynosi 11%. Zatem określenie powyższego wskaźnika w decyzji na 11 % odpowiada cytowanym wyżej przepisom. Zgodnie § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Jak wynika z analizy urbanistycznej średnia wielkość szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych wynosi 10,9 m. Wobec powyższego ustalenie dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej na 11 m jest zgodne z przepisami. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W. tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). W niniejszej sprawie wysokości całkowite (kalenic), wzniesienie okapów, a także wzniesienie górnych krawędzi elewacji frontowych, ich gzymsu lub attyk, na działkach sąsiednich, przebiegają tworząc uskoki. Wskazać należy, iż na działce [...] zlokalizowany jest budynek o wysokości całkowitej 7,5 m. Natomiast na działce [...] znajdują się budynki o wysokości 3m i 7 m. Ustalenie zatem parametru wysokości okapu na poziomie 4m, a wysokości całkowitej budynku na poziomie 6,4m do maks. 7 m nastąpiło stosownie do § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia. Przy czym podkreślenia wymaga, iż wysokość ta nie będzie przekraczać wysokości budynków mieszkalnych na działkach sąsiednich. Zgodnie z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Jak wynika z analizy urbanistycznej obszarze występują zarówno dachy płaskie i strome. Stąd określenie powyższego parametru jako dachu dwuspadowego jest zgodne z przepisami. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił.