I SA/Kr 833/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia: WSA Jarosław Wiśniewski (spr.) Sędziowie: WSA Inga Gołowska WSA Urszula Zięba Protokolant st. sekretarz: Iwona Sadowska - Białka po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 11 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi P. Z. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. z dnia 31 maja 2017 r. Nr [...] w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości - s k a r g ę o d d a l a - Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K., po rozpatrzeniu zażalenia P. Z. na postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego K. z dnia 6 kwietnia 2017r., nr [...], o uznaniu za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości – postanowieniem z dnia 31 maja 2017r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego K., jako organ egzekucyjny, prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanego P. Z., na podstawie własnych tytułów wykonawczych o numerach szczegółowo wymienionych w omawianym postanowieniu, obejmujących zaległości podatkowe w kwocie należności głównej w wysokości 641.744,90 zł. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego, organ egzekucyjny zawiadomieniem z dnia 2 listopada 2015r. nr [...] dokonał zajęcia nieruchomości, będącej własnością zobowiązanego, składającej się z działek o numerach [...], [...], [...], dla której Sąd Rejonowy dla [...] w K. VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z/s w K., prowadzi księgę wieczystą nr [...] W dniu 21 lutego 2017r. w organie egzekucyjnym został spisany protokół opisu oszacowania wartości nieruchomości, stanowiącej własność zobowiązanego. Zobowiązany pismem z dnia 7 marca 2017r. wniósł "skargę dłużnika na opis i oszacowanie nieruchomości", wskazując, iż przy określeniu wartości nieruchomości za kryterium porównawcze, przyjęto "stawki czynszu z innych miejscowości niezwiązanych z tego rodzaju specyficznym charakterem przemysłowym w danym terenie". Nadto, w ocenie ww., w wycenie nie uwzględniono wartości rynkowej gruntu nieruchomości, a w opisie nieruchomości nastąpiły niezgodności ze stanem faktycznym. Zobowiązany wskazał ponadto, że mająca powstać obwodnica Z. , zwiększy wartość nieruchomości. Na tej podstawie wniósł o "uchylenie oszacowania oraz przeprowadzenie ponownego opisu i oszacowania". Rzeczoznawca majątkowy, w odpowiedzi na zarzuty zobowiązanego, w piśmie z dnia 21 marca 2017r. podtrzymał swoje stanowisko, nie zmieniając dokonanej wyceny. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego K. postanowieniem z dnia 6 kwietnia 2017r. o numerze wskazanym powyżej, uznał wniesione zarzuty za nieuzasadnione. Na powyższe postanowienie, zobowiązany wniósł zażalenie. W jego uzasadnieniu wskazał, że wartość wycenionej nieruchomości jest za niska w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej tego typu specyficznych nieruchomości przemysłowych. W pozostałym zakresie powtórzył zarzuty zawarte w piśmie z dnia 7 marca 2017r., dotyczące braku uwzględnienia rynkowej wartości gruntu oraz niezgodności opisu nieruchomości ze stanem faktycznym, a także planowanej inwestycji dot. obwodnicy Z. . W wyniku postępowania zażaleniowego organ II instancji powołał się na treść art. 110u § 1, art. 110s, art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2016r. poz. 599 ze zm. dalej: "u.p.e.a."), art. 156, art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016r. poz. 2147 ze zm., dalej: "u.g.n."), § 55 ust. 2, § 56, § 7 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: "rozporządzenie") i podał, że w rozpatrywanej sprawie, operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2016r. został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Operat ten stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, spisanego w dniu 21 lutego 2017r. w siedzibie organu egzekucyjnego. Dodano, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, winien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym. W ocenie organu nadzoru, operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia. W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, ze względu na fakt, iż wyceniona nieruchomość jest nieruchomością przynoszącą dochód. Zastosował metodę inwestycyjną, którą stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Organ podał również, że analizując rynek stawek czynszowych, zarówno nieruchomości biurowych, jak i nieruchomości przemysłowych rzeczoznawca przyjął, że cechami rynkowymi, charakteryzującymi rynek lokalny są: lokalizacja i otoczenie, standard wykończenia, dostęp do infrastruktury, powierzchnia użytkowa, cechy geometryczne gruntu, stan techniczny i zużycie funkcjonalne. Rzeczoznawca wybrał nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, o zbiorze cech charakterystycznych, atrybutów porównywalnych. Atrybut "lokalizacja i otoczenie" uwzględnił bliskość centrum miasta, otoczenie zabudowy handlowo-usługowej, mieszkaniowej, oświatowej, uciążliwość sąsiedztwa, obecność zakładów produkcyjnych, itd. Dlatego też zarzut zobowiązanego dotyczący przyjęcia "za kryterium porównawcze stawki czynszu z innych miejscowości niezwiązanych z tego rodzaju specyficznym charakterem przemysłowym w danym terenie", uznano za nieuzasadniony. Zdaniem organu, również nieuzasadniony jest zarzut braku uwzględnienia wartości rynkowej gruntu nieruchomości. Przedmiotem wyceny w opisywanej sprawie jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami. Wskazano na art. 4 pkt 1 u.g.n. i uznano, że określając wartość rynkową nieruchomości gruntowej, rzeczoznawca uwzględnił wartość gruntu wraz z częściami składowymi, tj. znajdującymi się na nim budynkami. Zobowiązany podniósł też zarzut niezgodności opisu nieruchomości ze stanem faktycznym. Podkreślono, że operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2016r. zawiera informacje dotyczące stanu faktycznego na dzień wizji lokalnej (tj. 15 listopada 2016r.), co potwierdza rzeczoznawca w piśmie wyjaśniającym z dnia 21 marca 2017r. Ujęcie w operacie informacji "działki [...] i cz. działki [...] stanowią drogę dojazdową do ulicy R. " nie ma żadnego znaczenia dla faktu, iż nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, poprzez zjazd z drogi gminnej znajdujący się pomiędzy budynkiem biurowo-socjalnym, a sąsiednią nieruchomością, który - co stwierdzono na wizji lokalnej - nie jest jednak używany. Natomiast podnoszona, zarówno w zarzutach, jak i w zażaleniu kwestia planowanej przebudowy DK nr [...] wraz z mającą powstać obwodnicą Z. " jest bez znaczenia dla dokonanej wyceny nieruchomości, a dotyczy jedynie przyszłości, która nie ma wpływu na realne, aktualne dane, obowiązujące w dniu sporządzenia operatu szacunkowego. W świetle powyższego organ uznał, że operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2017r., sporządzony został zgodnie z obowiązujący przepisami i jest poprawny pod względem formalnym. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skarżący zarzucił, że przyjęte, jako główne kryterium wyceny, prognozowane przychody z wynajmu nieruchomości "na podstawie stawek czynszowych z innych nieruchomości" mogło spowodować zaniżenie wartości nieruchomości, które może skutkować pokrzywdzeniem wierzycieli. Podniósł również, że w sporządzonej wycenie przez biegłego rzeczoznawcę nie została uwzględniona rynkowa wartość gruntu dla działek nr [...] i [...], które stanowią, poprzez ich wydzielenie właśnie nieruchomość gruntową bez zabudowy, co zmienia ich klasyfikację prawną. Podniesiono też, że działki [...] i [...] nie stanowią drogi dojazdowej do ulicy R. . Właściwą drogą dojazdową do nieruchomości jest droga gminna, pomiędzy granicą nieruchomości, wyznaczoną budynkiem socjalnym a sąsiednią nieruchomością. W świetle powyższej argumentacji, skarżący uznał, że w sprawie występują niezgodności ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości i na tej podstawie wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia organu II instancji i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji oraz zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. skierowanie operatu szacunkowego do organizacji rzeczoznawców majątkowych, celem dokonania oceny prawidłowości jego sporządzenia. W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał w całości dotychczasowe stanowisko w sprawie. W zakresie zarzutów skargi, uznał je za bezpodstawne i powołał się na treść zaskarżonej decyzji. W konsekwencji wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: W pierwszej kolejności wskazać należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, skargę złożoną w niniejszej sprawie, rozpoznał na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, stosownie do obowiązującego od dnia 15 sierpnia 2015r. nowego brzmienia przepisu art. 119 pkt 3 - ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017r. poz. 1369 ze zm.; dalej jako: "p.p.s.a."). Zgodnie z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy stronie zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę, co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. W myśl zaś art. 1 § 2 wymienionej ustawy kontrola, o której mowa w § 1 sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z dyspozycji art. 3 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej i stosuje środki określone w ustawie. Tylko zatem stwierdzenie, iż zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź z naruszeniem prawa, dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub z innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, może skutkować jego uchyleniem przez Sąd (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.). Ponadto wskazać należy, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, że przedmiotowa skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. z dnia 31 maja 2017r., nr [...], którym utrzymano w mocy postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego K. z dnia 6 kwietnia 2017r., nr [...] o uznaniu za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, położonej w Z. , ul. [...], gm. Z., składającej się z działek o nr [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 0,1988 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia organu I i II instancji w płaszczyźnie jego zgodności z prawem, Sąd nie stwierdził, aby organy administracji publicznej, naruszyły prawo, jak również wydane przez nie postanowienia – wbrew zarzutom skargi – nie naruszają obowiązujących przepisów. Zatem skarga P. Z. nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności wskazać należy, że materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia w przedmiotowej sprawie, stanowią przepisy ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2016r. poz. 599 ze zm., dalej: "u.p.e.a."). Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Powyższy przepis dopuszcza zatem możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a. W myśl art. 110s u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016r. poz. 2147 ze zm., dalej: "u.g.n."), (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2017r., sygn. akt I SA/Gd 931/17). W tym miejscu dodać trzeba, że z treści art. 156 u.g.n. wynika, iż opinia rzeczoznawcy majątkowego zawierająca wycenę egzekwowanej nieruchomości przyjmuje postać operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest integralną częścią protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że w każdym przypadku cechą charakterystyczną postępowania dowodowego w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej będzie środek dowodowy w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. To właśnie operat szacunkowy jest wyłącznym środkiem dowodowym, za pomocą którego organ może wykazać wartości nieruchomości. Organ musi zatem posiłkować się dowodem o charakterze specjalistycznym. Z pozycji przepisów prawa procesowego oznacza to, że ustalenie w tym przypadku okoliczności istotnej w sprawie, wymaga wiadomości specjalnych, a więc opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Taką opinią jest operat szacunkowy, zaś rolę biegłego pełni rzeczoznawca majątkowy. Następnie podać trzeba, że jak stanowi art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika z kolei, że podejście dochodowe, polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego, albowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata jest zgodna z rzeczywistym stanem rzeczy. Dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej tak, jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości, co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 7 października 2015r., sygn. akt I SA/Ol 54/15). Z kolei stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z dyspozycji § 56 rozporządzenia wynika natomiast, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Ponadto w operacie szacunkowym zamieszcza się stosowne klauzule, wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości a także dołącza się istotne dokumenty, wykorzystane przy jego sporządzaniu. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, a jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi (§ 57 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Wymagana treść operatu szacunkowego została uszczegółowiona w obowiązującym krajowym standardzie wyceny [...] I tak operat szacunkowy powinien zawierać w szczególności: stronę tytułową, wyciąg z operatu szacunkowego, określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny, określenie celu dokonywanej wyceny, określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych opracowania operatu szacunkowego oraz źródeł danych o nieruchomości, określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu przedmiotu wyceny, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, opisującą rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres czasu objęte analizą, przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości, określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń, niezbędnych obliczeń, wynik końcowy wraz z uzasadnieniem, klauzule, podpis autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem pieczęci zawodowej, ustalenia dodatkowe i załączniki, których zamieszczenie jest uzasadnione. Podkreślić należy, że zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość (zob. A. Ratajszczak, Forma i treść operatu szacunkowego, Komentarz, Źródło: Lex). Wskazać także należy, że przepisy ww. rozporządzenia oraz standardy zawodowe szczegółowo określają treść i zasady sporządzania operatu szacunkowego – dokumentu, w którym rzeczoznawca majątkowy przedstawia opinię o wartości nieruchomości. Operat szacunkowy, by spełniał swój cel, musi być sporządzony tak, aby: spełniał wymogi formalne i prawne, spełniał oczekiwania zleceniodawcy, podawał właściwą wartość, był opracowany zgodnie ze standardami zawodowymi i sztuką szacowania, był sporządzony na odpowiednim poziomie edytorskim (por. R. Cymerman, A. Hopfer, Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego. PFSRzM. Warszawa 2005, str. 25). Według Naczelnego Sądu Administracyjnego operat szacunkowy winien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy winien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok z dnia 8 lutego 2008r., II OSK 2012/06, LEX nr 437627, wyrok z dnia 13 marca 2008r., I OSK 374/07, LEX nr 454007). Operaty mogą różnić się układem treści, stopniem szczegółowości, grubością i innymi cechami, powinny jednak zawierać podstawowe elementy, wymagane przez przepisy prawa i standardy zawodowe (R. Cymerman, A. Hopfer. System i procedury szacowania nieruchomości. Wydanie II. Zielona Góra 2001, str. 31-32). Określanie wartości nieruchomości kończy się wynikiem, jedną liczbą, wskazującą na oszacowaną wartość nieruchomości. Zazwyczaj właśnie ten wynik najbardziej interesuje zamawiającego. Tymczasem niezwykle ważne dla określenia wartości nieruchomości są przyjęte założenia, określenie, czego wycena dotyczy, jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę i jak zostały ocenione przez rzeczoznawcę majątkowego. Niewątpliwie zasadna jest więc konieczność przygotowanie dokumentu, wskazującego na przyjęte ww. założenia, zebrane w procesie wyceny informacje i ich analizę oraz przeprowadzone obliczenia. Dlatego też przepisy prawa wprowadziły zasadę, że operat szacunkowy może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej i ma zawierać wszelkie informacje niezbędne dla ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określenia wartości nieruchomości. Podkreślić w tym miejscu należy, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, winien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków. Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, zauważyć należy, że skarżący podniósł m.in. zarzut określenia zbyt niskiej wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Odnosząc się do tej kwestii, wskazać trzeba na prawidłową ocenę dokonaną przez organy administracji skarbowej obu instancji, które uznały, że rzeczoznawca majątkowy przed sporządzeniem opisu i oszacowania, zasadnie dokonał oględzin nieruchomości i jej otoczenia. W operacie szacunkowym z dnia 2 grudnia 2016r. wskazał bowiem stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości, przedstawił cechy mające wpływ na wartość nieruchomości, a także w sposób zrozumiały wskazał procedurę w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Dokonał również oceny cech rynkowych nieruchomości, ustalił procentowe wagi wybranych atrybutów, a następnie uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość poszczególnych elementów składowych nieruchomości. Nie można tracić z pola widzenia, że operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2016r. został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Operat ten stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, spisanego w dniu 21 lutego 2017r. w siedzibie organu egzekucyjnego. Nie budzi wątpliwości tut. Sądu, że operat szacunkowy, sporządzony został zgodnie z powołanym wyżej przepisem § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawiera przy tym wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 tego rozporządzenia. W przedmiotowej sprawie, słusznie uznały organy, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, ze względu na fakt, iż wyceniona nieruchomość jest nieruchomością przynoszącą dochód. Odbyło się to zgodnie z treścią art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który powoływano wyżej. Prawidłowo też rzeczoznawca zastosował metodę inwestycyjną, którą stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów (§ 7 ust. 2 cyt. wyżej rozporządzenia). Metoda ta nie budzi też wątpliwości Sądu. W kontekście powyższego wskazać należy, że na kanwie przedmiotowej sprawy, rzeczoznawca majątkowy, analizując rynek stawek czynszowych, zarówno nieruchomości biurowych, jak i nieruchomości przemysłowych zasadnie przyjął, że cechami rynkowymi charakteryzującymi rynek lokalny są: lokalizacja i otoczenie, standard wykończenia, dostęp do infrastruktury, powierzchnia użytkowa, cechy geometryczne gruntu, stan techniczny i zużycie funkcjonalne. Rzeczoznawca wybrał nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, o zbiorze cech charakterystycznych - atrybutów porównywalnych. Atrybut "lokalizacja i otoczenie" uwzględnił bliskość centrum miasta, otoczenie zabudowy handlowo-usługowej, mieszkaniowej, oświatowej, uciążliwość sąsiedztwa oraz obecność zakładów produkcyjnych. Rzeczoznawca majątkowy, wybierając nieruchomości do bazy rynek, uwzględnił odległość od obwodnicy K., bliskość dróg krajowych, jako głównych arterii, pomiędzy miastem K. oraz innych miejscowości, a także charakter samych miejscowości, stopień ich zurbanizowania, przemysłowy charakter tych miejscowości. Analizowany rynek rozszerzył do granic dwóch powiatów ze względu na specyficzny charakter nieruchomości wycenianej. Jest to zabudowa wolnostojąca o przeznaczeniu biurowo-przemysłowym. Za względu na niewielką ilość nieruchomości podobnych na terenie gminy Z., rzeczoznawca majątkowy poszerzył obszar analizy. Nieruchomościom występującym w bazie i wziętym do porównań, przypisał też odpowiednie wartości danych atrybutów. Atrybut lokalizacja i otoczenie posiada czterostopniową skalę: bardzo dobra, dobra, średnia, zła, a waga tej cechy wynosi aż 30% co oznacza, że ma duży wpływ na wartość nieruchomości. Nie można negować oceny, zgodnie z którą wycenianej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy przyporządkował wartość "dobrą" ze względu na fakt, iż ma ona dobre położenie, jeśli chodzi o odległość od obwodnicy K., położona jest w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej i usługowej. Możliwe jest dalsze jej użytkowanie w dotychczasowy sposób. Nieruchomość ta nie uzyskała wartości bardzo dobrej ze względu na fakt, iż nie jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie drogi głównej. Tut. Sąd zauważa, że odwołując się do analizy stawek czynszowych dla budynku biurowo-socjalnego z utworzonej bazy nieruchomości podobnych do dalszych porównań, rzeczoznawca majątkowy wybrał te najbardziej podobne do wycenianej. Wziął pod uwagę wszystkie atrybuty cenotwórcze. Nie wybrał nieruchomości z miejscowości Z., gdyż nieruchomości te były położone w bezpośrednim położeniu ulicy [...] - głównej trasy na K. lub K. lub w odległości kilku metrów od tej drogi w otoczeniu sklepów i przystanków komunikacji miejskiej. Nie były to nieruchomości podobne pod względem położenia, a stawki czynszów przy takiej lokalizacji są znacznie wyższe, niż dla lokalizacji przy ulicach o mniejszej przepustowości ludzi i pojazdów, jak to jest w przypadku nieruchomości wycenianej. Dlatego słusznie wybrano nieruchomości położone na terenie innych miejscowości, a ich gorsza lub lepsza lokalizacja w stosunku do położenia nieruchomości wycenianej zostały uwzględnione w odpowiednim wyborze wartości atrybutu. Zarówno miejscowości S., jak i W. są miejscowościami o podobnej strukturze zurbanizowania, a dojazd od K. i odległość są podobne, dlatego też zasadnie uzyskały ocenę tej cechy, jako dobra. Nieruchomość położona w Niegoszowicach, mimo podobnego położenia i oddalenia od głównej drogi, uzyskała ocenę średnią ze względu na większą odległość od K. i mniejszy obszar miejscowości. W trakcie analizy stawek czynszowych budynków przemysłowych, rzeczoznawca majątkowy nie napotkał na nieruchomości podobne w miejscowości Z.. Bazę nieruchomości podobnych stworzył w oparciu o nieruchomości między innymi o podobnym położeniu na terenie powiatu krakowskiego i wielickiego, dostęp do infrastruktury oraz o charakter ich przeznaczenia. Do dalszych porównań wybrał między innymi nieruchomości z N.. Miejscowość ta jest typową miejscowością, w której w ostatnim czasie nastąpił rozwój przemysłu. Wybudowano obwodnicę miasta i posiada ona bezpośredni dostęp do obwodnicy K.. Miejscowość S. jest pomiędzy N. a W., więc też blisko ośrodków o charakterze przemysłowym, z dobrym dojazdem do K., ale ze względu na fakt oddalenia od głównych dróg i mniejszej wielkości miejscowości, nieruchomości tej rzeczoznawca przyznał ocenę średnią, jeśli chodzi o lokalizację i położenie. Ostatnią nieruchomością, którą wziął do porównań jest nieruchomość w Jerzmanowicach. Nieruchomość ta jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej 94, stanowiącą drogę pomiędzy K. a O.. Nieruchomość ta pod względem położenia ma dobre połączenie komunikacyjne nie tylko z K., ale też z O. czy B.. Jednak ze względu na fakt oddalenia jej od miasta K., przyznał jej wartość cechy średnią. Powyższa argumentacja, sposób analizy, zastosowane metody i wnioski nie budzą wątpliwości Sądu. W świetle wskazanych wyżej okoliczności, zarzut skarżącego dotyczący przyjęcia za kryterium porównawcze, stawki czynszu z innych miejscowości niezwiązanych z tego rodzaju specyficznym charakterem przemysłowym w danym terenie należy uznać za nieuzasadniony, gdyż nieruchomości w przytoczonych wyżej miejscowościach tak samo, jak wyceniana nieruchomość, położona w Z. , mają charakter przemysłowy. Ze względu bowiem na specyficzny charakter wycenianej nieruchomości (zabudowa wolnostojąca o przeznaczeniu biurowo-przemysłowym) i niewielką ilość nieruchomości podobnych na terenie gminy Z., nie ulega wątpliwości, że koniecznym stało się poszerzenie obszaru analizy do granic powiatu krakowskiego i wielickiego. W tym zakresie tut. Sąd, dokonując kontroli przedmiotowego postanowienia organu I i II instancji nie dopatrzył się nieprawidłowości w ocenie dokonanej przez ww. organy. Nie może także zyskać aprobaty tut. Sądu zarzut dotyczący braku uwzględnienia wartości rynkowej gruntu przedmiotowej nieruchomości. W tym zakresie podać trzeba, że w art. 4 pkt 1 ustawa o gospodarce nieruchomościami wyraźnie określa, iż przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Przedmiotem wyceny w opisywanej sprawie jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami. Zatem w rozpatrywanej sprawie, określając wartość rynkową nieruchomości gruntowej, rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił wartość gruntu wraz z częściami składowymi, tj. znajdującymi się na nim budynkami. Słusznie wskazał organ, że jedynie w podejściu kosztowym, stosuje się praktykę wyceny osobno gruntu i części składowych gruntu, jakimi są budynki i budowle. Dochodzi wtedy do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości, a nie wartości rynkowej, a podejście to stosuje się w szczególnych, uzasadnionych wypadkach związanych z celem wyceny albo ze specyfiką danej nieruchomości. Osobne oszacowanie wartości gruntu i jego części składowych ma też zastosowanie w niektórych przypadkach związanych z określonym celem wyceny albo w przypadkach, gdy grunt i jego części składowe, stanowią oddzielny przedmiot prawa własności. Taka sytuacja nie zaistniała jednak na gruncie przedmiotowej sprawy, a ocena organów obu instancji w tym zakresie jest prawidłowa. W odniesieniu do zarzutu niezgodności opisu nieruchomości ze stanem faktycznym, podkreślić należy, że operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2016r. zawiera informacje dotyczące stanu faktycznego na dzień wizji lokalnej (tj. 15 listopada 2016r.), co potwierdza rzeczoznawca w piśmie wyjaśniającym z dnia 21 marca 2017r. Trafnie wskazał organ, że ujęcie w operacie informacji "działki [...] i cz. działki [...] stanowią drogę dojazdową do ulicy [...]" nie ma żadnego znaczenia dla faktu, iż nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, poprzez zjazd z drogi gminnej, znajdujący się pomiędzy budynkiem biurowo-socjalnym a sąsiednią nieruchomością, który nie jest jednak używany, co stwierdzono na wizji lokalnej. Na potwierdzenie powyższego organ powołał się na konkretne przesłanki, tj. bramę wjazdową na teren nieruchomości w granicy działki [...] z ulicą Rodziny Poganów; szyld prowadzonej działalności na terenie nieruchomości przy tym wjeździe; fakt ustanowienia nieodpłatnej służebności przejazdu i przechodu na działce [...] na rzecz każdoczesnego właściciela i posiadacza działki nr [...] - zapis w dziale II księgi wieczystej wg stanu z dnia 2 grudnia 2016r. - stanowiącej załącznik do operatu. Prawidłowo wywiedziono więc, że nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, poprzez zjazd z drogi gminnej, znajdujący się pomiędzy budynkiem biurowo-socjalnym a sąsiednią nieruchomością, jednak ze względów logistycznych, jakość i szerokość drogi, wygodę oraz fakt istniejącego łatwego i wygodnego dostępu do drogi publicznej, poprzez działkę nr [...] w rzeczywistości nie jest on używany. Nie sposób nie zgodzić się z oceną organów obu instancji, które uznały, że podnoszona kwestia planowanej przebudowy DK nr [...] wraz z mającą powstać obwodnicą Z. jest bez znaczenia dla dokonanej wyceny nieruchomości. W ocenie skarżącego, ma to zwiększyć wartość znajdujących się w okolicy nieruchomości. Trafnie wskazał organ, że zgodnie z objaśnieniem zawartym w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowej l (KSWP1): "Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa", funkcjonującego w ramach Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM), wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Pojęcie w dniu wyceny, oznacza wymóg, aby określona wartość rynkowa była właściwa dla danego momentu w czasie, w dniu wyceny, czy w dniu, na który została określona. Szacunkowa kwota, podana w operacie szacunkowym, odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy sprzedaży nieruchomości. Zauważyć przy tym należy, że inwestycja, na którą powołuje się skarżący dotyczy jedynie przyszłości, która nie ma wpływu na realne, aktualne dane, obowiązujące w dniu sporządzenia operatu szacunkowego. Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne oraz poczynione rozważania, w ocenie Sądu, organy obu instancji prawidłowo uznały, że operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2017r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i jest poprawny pod względem formalnym. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym, uzasadnił wybór podejścia, metodę wyceny oraz technikę wyceny. Przed podjęciem opracowania, dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie został wskazany stan faktyczny i prawny nieruchomości, przedstawiona została również charakterystyka rynku. W ocenie Sądu, brak jest zatem powodów do kwestionowania przedmiotowego operatu szacunkowego. Dodać przy tym należy, że organ egzekucyjny, jak również organ II instancji, nie mają podstaw do kwestionowania wartości nieruchomości, oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które ma biegły. Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego i ma walor dokumentu urzędowego. Wiąże się z nim zatem domniemanie autentyczności i prawdziwości (por. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2007r., sygn. akt I OSK 351/06). W kontekście powyższego, tut. Sąd ma na uwadze fakt, że w praktyce mają miejsce kontrowersje w kwestii oceny operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym. Wynika to z tego, że wnioski operatu szacunkowego mają zasadnicze znaczenie, zarówno dla samego ustalenia opłaty, jak i jej wysokości. Stąd też właśnie operat szacunkowy, a dokładniej – jego prawidłowość, jest najczęściej podważany przez stronę w toku postępowania. Taka też sytuacja zaistniała na gruncie przedmiotowej sprawy. W tym miejscu Sąd pragnie jednak zwrócić uwagę, że czym innym jest ocena specjalistyczna operatu, a czym innym ocena wiarygodności operatu, jako dowodu w toczącym się postępowaniu. W przypadku postępowania administracyjnego, normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowi art. 80 k.p.a. Wynika z niego, że organ administracji ma obowiązek dokonania ustaleń na podstawie oceny całokształtu materiału dowodowego. Ustawodawca nie przewidział tu żadnych wyjątków, zatem także operat szacunkowy, jako dowód z opinii biegłego, podlega procesowej ocenie. Pomiędzy przepisem art. 157 ust. 1 u.g.n. a przepisem art. 80 k.p.a. nie ma w istocie kolizji. Problematyka oceny procesowej dowodu z operatu szacunkowego niczym nie różni się od problematyki oceny innych dowodów. Dowód z opinii biegłego (tu: operatu szacunkowego) należy ocenić tak samo, jak ocenia się dowód z dokumentu, dowód z zeznań świadka, czy dowód z oględzin. Każdy z tych dowodów ma być oceniony przez pryzmat innych dowodów, zebranych w postępowaniu, a to z tego względu, że tylko takie postępowanie daje rękojmię dokonania ustaleń zgodnych z prawdą (art. 7 k.p.a.). Swobodna ocena dowodów nie jest oczywiście oceną dowolną. Wprawdzie przepis art. 80 k.p.a. nie wyraża wprost kryteriów swobodnej oceny dowodów, to jednak wynikają one z jej istoty i celu, jakiemu ma służyć. Nie sposób wyobrazić sobie, by w ramach tak definiowanej oceny, organ opierał swe ustalenia na dowodach niezgodnych z przepisami prawa albo też dokonywał ustaleń sprzecznych z elementarną wiedzą, doświadczeniem życiowym czy zdrowym rozsądkiem (logiką). Te kryteria właśnie powinny być brane pod uwagę przy ocenie materiału dowodowego, w tym przy ocenie opinii biegłego. Z całą więc pewnością procesowa ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa (zob. G. Węgrzyn, Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej, Komentarz, Opublikowano: LEX/el. 2016). W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie, działanie organów obu instancji, wpisuje się w powyższe kryteria, co znalazło odzwierciedlenie w wydanych przez nie rozstrzygnięciach. Konkludując, w ocenie Sądu, przyjęte przez organy obu instancji przesłanki faktyczne i prawne, jak również ich ocena nie budzą wątpliwości. Uzasadnienia podjętych przez organ I i II instancji, rozstrzygnięć (postanowień) także spełniają wymogi określone w przepisach (art. 124 k.p.a.). Organy wyjaśniły bowiem podstawy prawne wydanych rozstrzygnięć. Przytoczyły, mające zastosowanie w sprawie, przepisy prawa, trafnie je stosując - zarówno w aspekcie proceduralnym, jak i materialnym. Natomiast sam fakt, że organy obu instancji nie przychyliły się do stanowiska skarżącego i orzekły odmiennie od jego oczekiwań nie powoduje, że przedmiotowe rozstrzygnięcia zostały wydane z naruszeniem prawa. Ponadto w opinii Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Brak jest także przesłanek, które pozwalałyby na przyjęcie, iż czynności w postępowaniu zostały przeprowadzone w sposób podważający zaufanie do organów. Dokonano rzetelnej analizy okoliczności sprawy. Ocena zgromadzonych dowodów, znajdująca odzwierciedlenie w uzasadnieniach kontrolowanych postanowień nie narusza granic swobodnej oceny dowodów i zasługuje na akceptację Sądu. W konsekwencji uznać także należy, że organ II instancji słusznie zastosował w podstawie swojego rozstrzygnięcia, m.in. art. 138 §1 pkt 1 oraz art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016r., poz. 23 ze zm.), w świetle których organ odwoławczy wydaje rozstrzygnięcie (w rozpatrywanym przypadku postanowienie), w którym utrzymuje w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W tej sytuacji Sąd uznał, że zarzuty podniesione przez skarżącego nie mogły skutkować uchyleniem kontrolowanych postanowień, gdyż nie były one zasadne. Rozpoznając niniejszą sprawę nie dopatrzono się również innych naruszeń prawa, które mogłyby uzasadniać uchylenie zaskarżonych postanowień obu instancji (art. 134 p.p.s.a.). W świetle powyższych ustaleń należy stwierdzić, że zaskarżone oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji jest zgodne z prawem, gdyż ani argumentacja skargi, ani też analiza akt sprawy nie ujawniła wad tego rodzaju, które mogły mieć wpływ na ich wynik, dlatego Sąd, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w sentencji wyroku.