II SA/Gl 1135/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędzia NSA Łucja Franiczek, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2018 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Prezydent Miasta J. decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 5, art. 107 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm., zwanej też dalej u.g.n.) oraz art. 62, art. 104 § 1 i art. 107 Kpa i § 12 i § 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86 poz. 736) oraz § 5 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości położonych w J. objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]", orzekł o ustaleniu obciążającej M.G. na rzecz Gminy Miasta J. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości otrzymanej w procesie scalenia i podziału, tj. działki nr [...] w obr. [...] m. J. o pow. [...] m2, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanej tj., działki nr [...] w obr. [...] o pow. [...] m2, w wysokości 13 418,00 zł. Jednocześnie dokonał waloryzacji tej kwoty na dzień wydania tej decyzji o 9,9% i orzekł, że zwaloryzowaną opłatę adiacencką w kwocie 14 746,38 zł należy wnieść w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, na rachunek Urzędu Miejskiego w J.. W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że Rada Miejska w J. podjęła uchwałę Nr [...]z dnia [...]r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości położonych w J. objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]". Scaleniem objęta została m.in. działka [...] w obr. [...] o pow. [...] m2 stanowiąca własność M.G. Po scaleniu i podziale stronie została przyznana działka [...] w obr. [...] m. J. o pow. [...] m2. Zawiadomieniem z dnia [...]r. M.G. została poinformowana o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości otrzymanej przez nią w wyniku scalenia i podziału nieruchomości. Wartość nieruchomości przez scaleniem oraz wartość nowo przydzielonej nieruchomości została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B.P.. Do sposobu ustalenia wartości mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), dalej też jako rozporządzenie. Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie natomiast z art. 134 i 135 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi co do zasady wartość rynkowa nieruchomości. Zdaniem Prezydenta stanowiący podstawę ustalenia opłaty operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi. Według stanu na dzień wydania decyzji dla terenu objętego scaleniem i podziałem obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "[...]", zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w J. Nr [...] z dnia [...] r. Zgodnie z ustaleniami tego planu działka nr [...] w obr. [...] położona była w terenie oznaczonym symbolem 5PU – tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej i 4KDL ½ - tereny dróg publicznych – lokalnych, natomiast działka obecna nr [...] w obr. [...] położona jest w terenie oznaczonym symbolem 5PU – tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej. Zgodnie ze sporządzonym operatem wartość rynkowa nieruchomości przed scaleniem i podziałem wynosiła 64 770,00 zł, a wartość działki otrzymanej po scaleniu i podziale wynosi 131 860,00 zł. Różnica wartości pomiędzy nieruchomościami wyniosła 67 090,00 zł. Zgodnie z art. 107 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej zgodnie z art. 107 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale, co w odniesieniu do rozpatrywanej sprawy nastąpiło w/w uchwałą Rady Gminy Miejskiej w J. z dnia [...]r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości. W uchwale tej Rada Gminy ustaliła opłatę adiacencką w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości, co w przypadku kwoty 67 090,00 zł daje kwotę 13 418,00 zł. Opłata adiacencka, ustalona na podstawie wartości nieruchomości przed i po scaleniu, podlega waloryzacji na dzień wydania decyzji o opłacie adiacenckiej. Waloryzacji tej dokonano przy zastosowaniu wskaźników zmian cen towarów i usług począwszy od września 2009 r., tj. miesiąca następnego po miesiącu wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale, do dnia wydania decyzji o opłacie adiacenckiej. W odwołaniu od tej decyzji reprezentowana przez adwokata M.G. wniosła o jej uchylenie i umorzenie postępowania administracyjnego. Podniosła, że od dnia [...] r. nie jest już właścicielką otrzymanej w wyniku podziału i scalenia działki nr 87, którą sprzedała za kwotę 436.700,00 zł. W konsekwencji roszczenie w przedmiocie opłaty adiacenckiej nie powinno być do niej skierowane, w sytuacji gdy przed sprzedażą działki nigdy nie korzystała z urządzeń infrastruktury technicznej przewidzianych do realizacji uchwałą RM w J. z dnia [...] r. W dacie sprzedaży działki w [...] r. realizacja tej infrastruktury nie była nawet rozpoczęta. Nie zaistniały zatem wówczas warunki do podłączenia jej działki do mającej dopiero być zrealizowanej infrastruktury. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa oraz art. 107 ust. 4 u.g.n. orzeczenie organu pierwszej instancji utrzymało w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia odnosząc się do zarzutów odwołania stwierdziło, że M.G. była stroną postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości, w wyniku którego otrzymała działkę nr[...]. Zgodnie z art. 107 ust. 1 u.g.n. osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej. W świetle tych przepisów, zdaniem SKO nie budzi wątpliwości, że Prezydent Miasta J. prawidłowo ustalił stronę niniejszego postępowania. Przywołany w odwołaniu przez pełnomocnika M.G. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt I OSK 514/09 z dnia 7 kwietnia 2010 r., wydany został w postępowaniu prowadzonym w sprawie opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 145 u.g.n., a więc opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata ta naliczana jest osobie będącej właścicielem nieruchomości w chwili stworzenia warunków do podłączenia tejże nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Przepis ten nie ma jednak zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem obowiązek prawny, będący podstawą uznania M.G. za stronę tego postępowania wynika wprost z art. 107 ust. 1 u.g.n. Dokonując oceny sporządzonego na użytek postępowania operatu szacunkowego Kolegium wskazało, że wycena została dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego z zastosowaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Na stronach 28 i 35 operatu szacunkowego znajduje się wykaz transakcji wziętych do porównań. Dane zawarte w tym wykazie pozwalają na stwierdzenie, że do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami podobnymi w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Są to bowiem nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, w tym powierzchnię. W ocenie Kolegium operat przygotowany i sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne. Ponadto jest logiczny i nie zawiera błędów rachunkowych. Aktualność tego operatu potwierdzona została przez rzeczoznawcę majątkowego klauzulą z dnia [...] r. W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO w Katowicach reprezentowana przez adwokata M.G. wniosła o jej uchylenie i o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. Zarzuciła, że została ona wydana z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 107 ust. 1 u.g.n. poprzez jego zastosowanie i nałożenie na nią obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej, pomimo sprzedaży nieruchomości przed wzrostem jej wartości. W uzasadnieniu skargi powtórzono co do zasady argumentację przedstawioną wcześniej w odwołaniu. Dodatkowo podniesiono, że opracowany na użytek postępowania operat został sporządzony z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu [...]r. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm., zwanej dalej ustawa p.p.s.a.). Wbrew zarzutowi skargi organy orzekające prawidłowo wskazały jako podstawę materialno-prawną swoich decyzji art. 107 i art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie ulega wątpliwości i skarżąca tego nie kwestionuje, że działkę nr [...] o pow. [...]m2 otrzymała w wyniku scalenia i podziału nieruchomości zgodnie z podjętą przez Radę Miejską w J. na podstawie art. 104 u.g.n., uchwałą z dnia [...] r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości położonych w J. objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]". Prawidłowo zatem zgodnie z brzmieniem art. 107 ust. 1 tej ustawy to ją obciążono obowiązkiem wniesienia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości tej nieruchomości w porównaniu do wartości objętej scaleniem i podziałem jej działki nr [...] o pow. [...] m2. Jak to trafnie stwierdziły organy obu instancji w świetle treści art. 107 u.g.n. brak jest podstaw do przyjęcia, że obowiązek obciąża właściciela wydzielonej w wyniku scalenia i podziału nieruchomości w dacie wybudowania przewidzianych w uchwale o podziale i scaleniu urządzeń infrastruktury technicznej. Gdyby taka była wola prawodawcy to niewątpliwie nadałby on inną treść art. 107 omawianej ustawy m.in. przez wprowadzenie takiego powiązania oraz wprowadzenie terminu przedawnienia, jak to uczynił w przypadku opłaty adiacenckiej ustalonej na podstawie art. 145 u.g.n., do której to opłaty, a nie do opłaty będącej przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie, odnosi się powoływany przez skarżącą wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2010 r. sygn. akt I OSK 514/09. W przypadku opłaty adiacenckiej związanej z podziałem i scaleniem prawodawca związek tego świadczenia z mającymi być wybudowanymi urządzeniami infrastruktury technicznej przewidział, gdy chodzi o terminy wnoszenia tych opłat, które zgodnie z treścią art. 107 ust. 3 ustawy nie mogą być krótsze niż termin wybudowania przedmiotowych urządzeń, który to wymóg został w niniejszej sprawie spełniony. Obowiązek uwzględnienia przy ustalaniu tego rodzaju opłaty hipotetycznego wzrostu wartości nieruchomości w związku z planowanymi do wybudowania w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości urządzeniami infrastruktury technicznej wynika też wprost z § 12 ust. 2 w/w rozporządzenia RM z dnia 4 maja 2005 r. Z tego też powodu nie może odnieść skutku zarzut, że rzeczoznawca uwzględnił stan nieruchomości jaki zaistniał w 2016 r. tj. już po wybudowaniu przewidzianych urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata adiacencka o jakiej mowa w art. 107 u.g.n. jest związana z hipotetycznym wzrostem wartości nieruchomości, którą właściciel otrzymuje w wyniku podziału i scalenia, zakładanym przez prawodawcę już w dacie podejmowania uchwały o scaleniu i podziale (na podstawie art. 104 u.g.n.). Wzrost ten nie musi przy tym wynikać w całości z przewidzianych korzyści związanych z planowanym wybudowaniem przewidzianych w uchwale urządzeń infrastruktury technicznej. Częściowo może też wynikać np. z usytuowania i kształtu otrzymanej w wyniku podziału i scalenia nieruchomości (zobacz w tym względzie m.in. wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 października 2015 r. sygn. akt II SA/Łd 640/14 oraz WSA w Białymstoku z dnia 27 października 2015 r. sygn. akt II SA/Bk 558/15 – Lex nr 1940873). Najprawdopodobniej ten hipotetyczny wzrost wartości nieruchomości został też przez skarżącą skonsumowany skoro działkę sprzedała ona w 2011 r., tj. przed wybudowaniem przewidzianych w uchwale urządzeń infrastruktury technicznej, za kwotę 436.700 zł, w sytuacji gdy jej wartość według cen na dzień podejmowania uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału rzeczoznawca ustalił zaledwie na kwotę 64.770 zł. Skarżąca sprzedając działkę musiała się przy tym liczyć z obowiązkiem zapłaty opłaty adiacenckiej, skoro było to przedmiotem uchwały o scaleniu i podziale podjętej w postępowaniu z jej udziałem. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie było też podstaw do zakwestionowania wysokości ustalonej opłaty w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego B.P. z [...]r., którego aktualność potwierdził on klauzulą z dnia [...]r. Dokonana, pozytywna ocena tego operatu przez organy obu instancji nie została przez stronę skarżącą podważona i zasługuje na akceptację. Konsekwencją przyjęcia w tym operacie zgodnie z treścią § 12 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości cen na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości była też waloryzacja wysokości ustalonej opłaty adiacenckiej na dzień wydania w tym przedmiocie decyzji, a to zgodnie z treścią art. 75 u.g.n. i § 13 ust. 2 tego rozporządzenia. Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.