IV SA/Wa 3038/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant ref. staż. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2018 r. sprawy ze skargi J. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej była decyzja Wojewody [...] z [...] września 2017 r. nr [...], wydana w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm., dalej "k.p.a.") oraz art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, dalej również "ustawa o gospodarce nieruchomościami", "u.g.n."), utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...] Nr [...] z [...] sierpnia 2016 r. orzekającą o ustaleniu wysokości i wypłacie odszkodowania za nieruchomość nabytą na rzecz [...] w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) w związku z realizacją inwestycji drogowej polegającej na budowie ulicy [...] na odcinku od ul. [...] do skrzyżowania ulic: [...],[...],[...], położonej w [...] na terenie Dzielnicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 104 m2 oraz nr [...] o powierzchni 842 m2 z obrębu [...]. uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr [...], objętej decyzją Prezydenta [...] Nr [...] z [...] czerwca 2009 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy. Prezydent [...] decyzją Nr [...] z [...] czerwca 2009 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulicy [...] na odcinku od ul. [...] do skrzyżowania ulic: [...],[...],[...]. Decyzja ta, wobec niewniesienia odwołania, stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2009 r. Lokalizacją inwestycji objęta została m. in. nieruchomość położona w [...]., na terenie dzielnicy [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 104 m2 oraz nr [...] o pow. 842 m2 z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy dla [...] prowadzi księgę wieczystą [...]. Prezydent [...] za właścicieli przedmiotowej nieruchomości na dzień, kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, uznał: L. W., T. J., J. Z., W. B., R. Z. oraz B. K. W celu ustalenia wysokości odszkodowania [...] lipca 2012 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. J. (uprawnienia Nr [...]), operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, na łączną kwotę 690 568 zł. W dniu 6 sierpnia 2012 r. J. Z. zapoznał się z aktami sprawy i złożył wniosek o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Rozprawę administracyjną przeprowadzono 6 września 2012 r., w toku której byli właściciele przedmiotowej nieruchomości zgłosili swoje uwagi do sporządzonej wyceny. Rzeczoznawca majątkowy 13 września 2012 r. przedstawiła nową wycenę przedmiotowej nieruchomości, uwzględniającą uwagi zgłoszone podczas rozprawy administracyjnej. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości ustalono na łączną kwotę 694 312 zł. Decyzją Nr [...] z [...] października 2012 r. Prezydent [...], na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego [...] września 2012 r. przez Z. J., ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 694 312 zł na rzecz L. W., T. J., J. Z., W. B., R. Z. o oraz B. K. Od powyższej decyzji zostało wniesione przez J. Z. odwołanie, kwestionujące ustaloną przez Prezydenta [...] wysokość odszkodowania. W wyniku rozpoznania odwołania Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z [...] stycznia 2013 r. uchylił ww. rozstrzygnięcie Prezydenta [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Na rozstrzygnięcie Wojewody [...] została złożona przez Miasto [...] skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który wyrokiem z 26 czerwca 2013 r., sygn. I SA/Wa 512/13, oddalił skargę. Ponownie rozpoznając sprawę Prezydent [...] zlecił sporządzenie nowej wyceny przedmiotowej nieruchomości, którą dokonała rzeczoznawca majątkowy Z. J. (uprawnienia Nr [...]). Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono na łączną kwotę 778 772 zł. W dniu 21 listopada 2013 r. J. Z. zapoznał się z aktami sprawy i złożył wniosek o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, którą przeprowadzono 9 stycznia 2014 r. Rzeczoznawca majątkowy [...] stycznia 2014 r. przedstawiła nową wycenę przedmiotowej nieruchomości, uwzględniającą uwagi zgłoszone podczas rozprawy administracyjnej. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości ustalono na łączną kwotę 817 774 zł. W piśmie z 12 lutego 2014 r. J. Z. oświadczył, że nie zgadza się z wyceną nieruchomości i wnosi o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Rozprawę administracyjną przeprowadzono 21 lutego 2014 r., w toku której byli właściciele przedmiotowej nieruchomości zgłosili swoje uwagi do sporządzonej wyceny, a rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do przedstawionych uwag. Pismem z 30 września 2014 r. J. Z. oświadczył, że nie zgadza się z wyceną nieruchomości. Decyzją Nr [...] z [...] maja 2014 r. Prezydent [...], na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego [...] stycznia 2014 r. przez Z. J., ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 817 774 zł na rzecz L. W., T. J., J. Z., W. B., R. Z. oraz B. K. Od powyższej decyzji zostało wniesione przez J. Z. odwołanie, kwestionujące ustaloną przez Prezydenta [...] wysokość odszkodowania. Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z [...] sierpnia 2014 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Na decyzję Wojewody [...] skargę złożył J. Z. Wyrokiem z 2 marca 2015 r., sygn. I SA/Wa 2931/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z [...] sierpnia 2014 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta [...] Nr [...] z [...] maja 2014 r. Kolejny raz rozpoznając sprawę Prezydent [...] zlecił sporządzenie nowej wyceny przedmiotowej nieruchomości, którą [...] września 2015 r. dokonał rzeczoznawca majątkowy Z. K. (uprawnienia Nr [...]). Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono na łączną kwotę 824 912 zł. W piśmie z 23 października 2015 r. J. Z. oświadczył, że nie zgadza się z wyceną nieruchomości i wnosi o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Rozprawę administracyjną przeprowadzono 20 stycznia 2016 r., w toku której byli właściciele przedmiotowej nieruchomości zgłosili swoje uwagi do sporządzonej wyceny, a rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do przedstawionych uwag. Pismem z 31 marca 2016 r. strony ponownie zgłosiły swoje uwagi do sporządzonej wyceny. Uwagi zostały przesłane do autora operatu szacunkowego, który odniósł się do nich pismem z 25 kwietnia 2016 r. Pismami z 20 maja 2016 r. oraz z 6 czerwca 2016 r. strony postępowania ponownie zgłosiły swoje uwagi do sporządzonej wyceny. Decyzją Nr [...] z [...] sierpnia 2016 r. Prezydent [...], na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego [...] września 2015 r. przez Z. K. ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 824 912 zł na rzecz L. W., T. J., J. Z., W. B., R. Z. oraz B. K. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł J. Z. Wojewoda [...] rozpatrując odwołanie nie podzielił zarzutów i argumentów podniesionych w odwołaniu. Organ odwoławczy wskazał, że decyzji organu I instancji zarzucono niewłaściwą ocenę materialną sporządzonego w toku postępowania operatu szacunkowego, nie wskazując jednak żadnych argumentów na poparcie swojej tezy poza stwierdzeniem, że odszkodowanie nie odzwierciedla wartości rynkowej działki. Organ administracji publicznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy administracji rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2012 r., I OSK 172/11). W odróżnieniu jednak od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi wprost, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie bowiem z orzecznictwem, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane przez stronę, wówczas to na stronę, która kwestionuje te wyjaśnienia, przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. Wojewoda [...] po dokonaniu analizy wyceny przedmiotowej nieruchomości pismem z 12 czerwca 2017 r. zwrócił się do autora wyceny o złożenie pisemnych wyjaśnień w zakresie wątpliwości powziętych przez Wojewodę [...] oraz odwołujących się co do treści operatu szacunkowego z [...] września 2015 r. oraz potwierdzenia jego aktualności. Pismem z 20 lipca 2017 r. rzeczoznawca majątkowy odniosła się do wątpliwości Wojewody [...] oraz odwołujących się co do sporządzonej wyceny oraz potwierdziła aktualność operatu szacunkowego za okres od [...] września 2016 r. do [...] września 2017 r. Wyjaśnienia autora wyceny, Wojewoda [...] uznał za przekonujące dlatego też zdaniem tego organu, wycena przedmiotowej nieruchomości została sporządzona prawidłowo i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania w sprawie. Zarzuty przedstawiane przez strony były już wielokrotnie analizowane przez autora wyceny i rzeczoznawca majątkowy pisemnie odnosił się do nich. Za niezrozumiałe organ odwoławczy uznał stanowisko stron, które za każdym razem ponawiają swoje uwagi co do sporządzonej wyceny przedmiotowej nieruchomości, jednakże nie chcą wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem dokonania profesjonalnej i całościowej analizy wyceny przedmiotowej nieruchomości przez organ do tego uprawniony. Jest to o tyle uzasadnione, że organ I instancji uznaje sporządzoną wycenę za prawidłową. Wydaje się zasadne, ze jeżeli strony maja odmienne zdanie, to powinny już w ramach postępowania przed organem I instancji złożyć stosowny wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie po raz kolejny "wymuszać" na rzeczoznawcy ponownego ustosunkowywania się do ich zarzutów co do wyceny. Dla każdego racjonalnego uczestnika postępowania jest jasne, że jeżeli jakaś wątpliwość była analizowana w toku postępowania i strony wyraziły swoje stanowisko w sposób jednoznaczny, to powtarzanie tych samych argumentów i tych samych czynności proceduralnych mija się z celem. Organy administracji publicznej prowadzące postępowanie nie mogą bowiem dokonywać szczegółowej oceny metodologii wyceny nieruchomości i występować w roli uprawnionej do dokonania tej czynności organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Inne zachowanie organu administracji publicznej naruszałoby obowiązujące prawo i godziłoby w zasadę praworządności. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Wojewody [...] z [...] września 2017 r. wniósł J. Z. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucił, że wydane w sprawie decyzje zostały oparta na błędnej opinii biegłego, która ustala wartość nieruchomości na poziomie dalekim od poziomu rynkowego. Rzeczoznawca z góry zakłada, iż stan nieruchomości był inny, w żaden sposób nie przedstawiając dowodów, które potwierdzałyby takie stanowisko. Zarówno bowiem infrastruktura, położenie, sąsiedztwo, powierzchnia działki nie uległy od tego czasu żadnym zmianom i biegły powinien wziąć to pod uwagę przy ustalaniu wartości nieruchomości poprzez jej podwyższenie do wartości rynkowej. W ocenie skarżącego, rzeczoznawca błędnie interpretuje, że poprzez stan należy rozumieć także okoliczność czy istniał w chwili wywłaszczania miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Istnienie bowiem planu jest czynnikiem kształtującym wartość nieruchomości (o czym zresztą mowa w sporządzonym operacie), w związku z czym to czy był plan czy też go nie było winne być ustalane wg daty ustalania wysokości odszkodowania, a nie daty wywłaszczenia. Skarżący wskazał na wzięcie przez biegłą niewłaściwych nieruchomości do porównania, co w zasadzie determinuje, iż na ich tle wyceniana nieruchomość zawsze będzie wypadać niekorzystnie i trzeba będzie korygować jej wartość w dół. Zdaniem skarżącego jest to działanie celowe mające na celu zdyskredytowanie wycenianej nieruchomości. Określenie "b" w tabeli na stronie 12 operatu położenia nieruchomości (pozycji na rynku) jako jedynie średniej jest krzywdzące. Współczynnik ten winien być bowiem określony co najmniej na poziomie dobrym. Zgodnie bowiem z legendą zamieszczoną w operacji, poprzez "dobre" położenie należy rozumieć "położenie w renomowanym, zurbanizowanym terenie w rejonie wyższych cen transakcyjnych". Odmówienie wycenianej działce tych przymiotów i uznanie przez biegłą, iż działka jest położona w gorzej zurbanizowanym miejscu nie znajduje uzasadnienia w rzeczywistości i wskazuje jedynie na nieznajomość przez biegłą okolicy. Działki wzięte do porównania przez biegłą to działki z najbliższego sąsiedztwa wycenianej działki. Niniejszy współczynnik winien więc być zmieniony przez biegłą na "średni", co bezpośrednio winno skutkować korektą wyceny i jej odpowiednim podwyższeniem. Także punkt "otoczenia, stanu zagospodarowania, stopnia urbanizacji terenu, sąsiedztwa bezpośredniego" i uznanie, iż wyceniana działka ma współczynnik jedynie "średni" jest nieporozumieniem. Współczynnik "średni" jest najniższą oceną i zgodnie z tabelą winien się odnosić do nieruchomości wycenianych otoczonych starą zabudową. To, iż biegła w taki sposób ocenia nieruchomość świadczyć może o tym, iż nie zapoznała się z sąsiedztwem wycenianej nieruchomości, w którym możemy znaleźć tylko nową zabudowę jednorodzinną i bliźniaczą. Celowym byłoby więc zmienienie niniejszego współczynnika na "dobry", gdyż tylko taki współczynnik odzwierciedlałby stan otoczenia. Jednocześnie wartość wskazana w operacie winna zostać skorygowana o zmianę niniejszego współczynnika. Analizując punkt operatu dotyczący "dostępności komunikacyjnej i handlowej" także z niewiadomych względów biegła przyjęła, iż wyceniana nieruchomość zasługuje na najniższą ocenę tj. średnią. Nieruchomość bowiem zlokalizowana jest zaraz przy pętli autobusowej. W jej pobliżu są liczne sklepy i placówki usługowe (lekarz, dentysta, szewc, fryzjer, etc). Uznanie więc przez biegłą, iż nieruchomość zasługuje na ocenę średnią (tj. jest położona na obrzeżach rejonu, ma dalszy dostęp do placówek handlowo - usługowych i pełnej komunikacji) jest niesprawiedliwe. Nieruchomość, w ocenie skarżącego zasługuje na ocenę "dobrą", a zmiana decyzji przez biegłą w tym zakresie jest konieczna, gdyż dostęp zarówno do sklepów, usług oraz komunikacji jest idealny i niczym nieutrudniony. Niniejsza zmiana także winna skutkować zmianą kwoty wyceny. Z kolei, co do możliwość inwestycyjnych nieruchomości tj. rodzaju i intensywności zabudowy to współczynnik ten musi być zdaniem skarżącego zmieniony ze "średnio korzystnego" na "korzystny". Nieprawdą bowiem jest, aby zabudowa była ograniczona jedynie do 12 metrów. Świadczy to bowiem o nieznajomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie, z którym dopuszczalna jest zabudowa przekraczająca 12 m. Zmiana, więc w tym zakresie jest uzasadniona i niewątpliwie winna skutkować zmianą wartości nieruchomości ustalonej przez biegłą. Przygotowanie prawne do inwestowania - w operacie wskazano, iż jest ono jedynie średnie (najniższa ocena), gdyż jest przygotowane jedynie studium. Współczynnik ten winien ulec jednak zmianie na "dobry", gdyż nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2017 r. poz. 2188 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.), dalej P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Sąd uznał, że decyzja Wojewody [...] z [...] września 2017 r. nie narusza prawa w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania jej z obrotu prawnego. W niniejszej sprawie kwestią sporną było ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość położoną w [...] na terenie Dzielnicy [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 104 m2 oraz [...] o powierzchni 842 m2 z obrębu [...]. Nieruchomość ta w związku z decyzją Prezydenta [...] Nr [...] z [...] czerwca 2009 r. została przeznaczona na realizacje inwestycji drogowej: ulicy [...] na odcinku od ul. [...] do skrzyżowania ulic: [...],[...],[...] i przeszła na własność [...]. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687) wysokość odszkodowania o którym mowa w art. 12 ust. 4 ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wartość odszkodowania. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości – art. 134 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). Zgodnie z art. 130 ust. 2 cyt. ustawy ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W przypadku, gdy na realizacje inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkowa określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), przy czym przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości czy niejasności organ może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Takim asumptem do podważenia wiarygodności opinii może być alternatywna opinia wyceniająca wartość szacowanej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie organy obu instancji oparły się na operacie szacunkowym z [...] września 2015 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K., którego aktualność została potwierdzona za okres od [...] września 20916 r. do [...] września 2017 r. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawcza majątkowy wskazała, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] czerwca 2009 r., wyceniana nieruchomość położona była w obszarze dla którego brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3). Biegła ustaliła, że obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] przyjęte Uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2006 r. z późniejszymi zmianami, dla terenu w którym położona jest wyceniana nieruchomość wskazuje funkcję oznaczoną symbolem M1.20. – teren zabudowy mieszkaniowej z przewagą zabudowy wielorodzinnej i dopuszczeniem usług. Biegła ustaliła, że na dzień wydania decyzji Prezydenta [...] Nr [...] z [...] czerwca 2009 r. w terenie w którym zlokalizowana była wyceniana nieruchomość znajdowała się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] zatwierdzonego Uchwałą Rady [...] w dniu [...] września 2010 r. dla terenów znajdujących się w bliskim otoczeniu wycenianej nieruchomości ustala przeznaczenie terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług maksymalnej wysokości do 12 m. Na podstawie przepisu art. 154 ust. 1 ww. ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celów wyceny do porównań biegła poszukiwała transakcji kupna-sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych w bliższym i dalszym sąsiedztwie nieruchomości szacowanej, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług. Jednocześnie biegła stwierdziła, że na rynku nieruchomości dzielnicy [...] nie zanotowano w badanym okresie 2013 – 2015 transakcji kupna – sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi. Zgodnie z celem wyceny przedmiotem oszacowania była wartość prawa własności gruntu. Z uwagi na cel wyceny i rodzaj wycenianej nieruchomości po wizji lokalnej, analizie dokumentacji i analizie lokalnego rynku nieruchomości , biegła do określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegła dokonała wyboru i opisu nieruchomości przyjętych do porównań. Przedstawiła opis nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej w aspekcie ich cech rynkowych, takich jak: - położenie na rynku, - otoczenie, stan zagospodarowania, stopień urbanizacji terenu, sąsiedztwo bezpośrednie, - dostępność komunikacyjna i handlowo-usługowa, - potencjał gruntu – rodzaj i intensywność możliwej zabudowy, - przygotowanie prawne do inwestycji, - dostęp do infrastruktury. W oparciu o przeprowadzone wizje lokalne i analizę lokalnego rynku nieruchomościami oraz analizę preferencji uczestników tego rynku, biegła określiła cechy rynkowe, ich stopniowanie i wagi tych cech. Określiła różnice zachodzące w poszczególnych parach porównawczych i na tej podstawie określiła wartość rynkową prawa własności gruntu przejętego pod realizacje przedmiotowej inwestycji drogowej określając ją na kwotę 824 912 zł. Odnosząc się do zarzutów skargi, należy stwierdzić, że biegła prawidłowo przyjęła do wyceny stan nieruchomości z dnia wydania decyzji Prezydenta [...] z [...] czerwca 2009 r. zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulicy [...] na odcinku od ul. [...] do skrzyżowania ulic: [...],[...],[...]. Stan nieruchomości na dzień wydania ww. decyzji został szczegółowo opisany w punkcie 5.2. operatu i potwierdzony dokumentami i fotografiami załączonymi do operatu szacunkowego. Wbrew zarzutom skargi, operat szacunkowy sporządzony przez Z. K. zawiera czytelne uzasadnienie w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych. Umożliwiło to weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Operat ten zawiera w swojej treści spójne zestawienie ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości i przypisanych jej wag z opisami i charakterystykami nieruchomości porównawczych. Pozwalało to organom I i II instancji również prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej rezultat końcowy. W ocenie Sądu, skarżący w toku całego postępowania nie powołał żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłej. Nie przedstawił alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ani nie skorzystłi z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Jeśli skarżący uważał w trakcie postępowania przed organami orzekającymi w niniejszej sprawie, że wycena biegłej budzi wątpliwości, to nic nie stało na przeszkodzie w przedstawieniu własnej opinii sporządzonej przez osobę posiadającą wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości sporządzoną w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy i zawierającą postulowane przez skarżącego stanowisko. Wówczas organ administracji mógłby odnieść się do tego rodzaju dokumentu i ewentualnie zażądać od biegłej uzupełnienia opinii lub dopuścić dowód z kolejnej opinii. Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji zaś, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na niezasadność skargi. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.