II SA/Wr 184/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek – spr. Sędzia NSA Halina Filipowicz – Kremis Protokolant starszy asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 maja 2018 r. sprawy ze skargi B. G. i A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego podziałem tej nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J.na rzecz strony skarżącej kwotę 724 zł (słownie: siedemset dwadzieścia cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] r. nr [...], którą wydano na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz 4 pkt 11, art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust. 1b, art. 146 ust. 1a, art. 147, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania B. G. i A. G. - współwłaścicieli nieruchomości położonej w S. przy ul. O., opisanej w ewidencji gruntów jako działka nr 270, obręb 0001, podzielonej na działki nr 270/1 i 270/2. SKO w J. ww. decyzją utrzymało w mocy decyzję Burmistrza S. z dnia [...] r. nr [...], orzekającą o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 5.250,00 zł z tytułu wzrostu wartości opisanej wyżej nieruchomości, wskutek podziału działki nr 270, zatwierdzonego decyzją Burmistrza S. z dnia [...] r. nr [...]. W uzasadnieniu decyzji Kolegium podano, że organ I instancji wartość nieruchomości przed i po podziale ustalił na podstawie danych zawartych w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia 25 czerwca 2017 r. Burmistrz wskazał, że po analizie operatu szacunkowego i wyjaśnieniach rzeczoznawcy złożonych wobec zastrzeżeń stron postępowania, uznał, że operat stanowił wiarygodną podstawę do określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Od decyzji organu I instancji odwołanie wnieśli B. G. i A. G.. Decyzji Burmistrza zarzucono naruszenie przepisów materialnych w postaci art. 98a ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na tym, że dokonując wyceny po podziale biegły oszacował wartość poszczególnych działek opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tychże działek, a nie do wycenianej nieruchomości jako całości, na którą składają się dwie działki oznaczone nr 270/1 i 270/2. Następnie odwołujący się zarzucili naruszenie przepisów proceduralnych w postaci: 1) art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez brak lub nienależytą ocenę materiału dowodowego, art. 80 k.p.a. poprzez uznanie za udowodnioną okoliczność, że wartość nieruchomości o nr. 270/1 i 270/2 określona w operacie szacunkowym jest prawidłowa, podczas gdy wywodzono błędne przyjęcie działek do porównania, 2) art. 9 k.p.a. w zw. z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak poinformowania strony o możliwości przeprowadzenia oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, 3) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, 4) art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez odstąpienie od przeprowadzenia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, 5) art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez zbyt ogólnikowe uzasadnienie decyzji, 6) art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 2 k.p.a. poprzez pominięcie żądania przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Uzasadniając zarzuty odwołujący się wskazali na zakres uchybień odnośnie dokonania oceny operatu przez organ pierwszej instancji oraz zastrzeżenia dotyczące wyceny poszczególnych działek, w tym powierzchni, położenia, uzbrojenia, dostępności komunikacyjnej, przeznaczenia nieruchomości, odległości czasowej przyjętych transakcji, braku uzasadnienia poprawek kwotowych, przywołując na uzasadnienie stanowiska orzecznictwo sądów administracyjnych. Organ I instancji nie znajdując podstaw do zmiany lub uchylenia swojej decyzji w trybie art. 132 Kodeksu postępowania administracyjnego, odwołanie wraz z aktami sprawy przekazał do rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.. Ustosunkowując się do podniesionych w odwołaniu zarzutów, Burmistrz wyjaśnił, że podział działki nr 270 został zatwierdzony na wniosek jej właściciela na podstawie art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 3 i ust. 4, art. 96 ust. 1 oraz art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Przedmiotowa działka objęta była ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sąsiedztwie ul. A., ul. O., ul. L. i ul. G. w S. (uchwała Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] r., zmieniona uchwałą Nr [...] z dnia [...] r.), w którym działka ta oznaczona jest symbolem MP3, tj. tereny zabudowy mieszkaniowo-pensjonatowej. Zgodnie z treścią opinii Burmistrza S. wyrażonej w formie postanowienia z dnia 27 lutego 2017 r. podział został pozytywnie zaopiniowany pod względem zgodności z ww. planem. Natomiast Rada Miejska w S. w uchwale Nr [...] z dnia [...] r. ustaliła wysokość stawki procentowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału na 30%, nie przekraczając ustawowego progu. Dalej organ I instancji wskazał, że z treści sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy S. K. określił w oparciu o przepisy prawa i przepisy standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych dotyczące wyceny, rozmiar wzrostu wartości w wyniku geodezyjnego podziału nieruchomości. W okolicznościach faktycznych sprawy Burmistrz uznał, że zarzuty stron postępowania nie mają uzasadnienia, gdyż: 1) nastąpił podział działki nr 270 dokonany na wniosek właściciela, który nie był dokonany na podstawie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna obowiązywała uchwała Nr [...] z dnia [...] r. Rady Miejskiej w S. ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej; 3) ustalenie opłaty nastąpiło przed upływem 3 lat, w którym decyzja zatwierdzająca podział działki nr 270 stała się ostateczna; 4) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału, co zostało stwierdzone w operacie szacunkowym z dnia 25 czerwca 2017 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego S. K., który prawidłowo przy ustalaniu wartości nieruchomości po dokonaniu podziału przyjął, że jest to suma wartości poszczególnych działek gruntu wydzielonych jako osobne nieruchomości gruntowe. Organ I instancji nie miał zastrzeżeń co do prawidłowości przyjętego sposobu wyliczenia wartości nieruchomości po podziale, bowiem strona po to dokonała podziału nieruchomości, aby sprzedać poszczególne wydzielone w drodze podziału działki, a nie wszystkie łącznie, jako nieruchomość przed podziałem. Skoro podziału dokonuje się, aby mieć możliwość odrębnego obrotu każdą z wydzielonych działek, to za prawidłowe należy uznać zdaniem organu stanowisko, że wartość nieruchomości po podziale stanowi sumę kwot za jakie można sprzedać poszczególne wydzielone działki. Odmienne stanowisko byłoby zasadne, gdyby po podziale mogła być sprzedana jedynie łącznie cała nieruchomość tj. łącznie wszystkie wydzielone w następstwie podziału działki. Tak jednak nie jest i takie założenie przeczyłoby istocie i celom podziału. Po analizie operatu szacunkowego i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego organ stwierdził, że sporządzony przez niego operat szacunkowy stanowi wiarygodną podstawę do określenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku dokonania jej podziału. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, a więc stanowi wartość dowodową. Działki przyjęte do wyceny nie mogą mieć identycznych powierzchni, obrębów położenia, uzbrojenia, dostępności komunikacyjnej czy przeznaczenia, do nieruchomości wycenianej, gdyż maja one być podobne a nie identyczne do nieruchomości wycenianej. Definicję "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nieruchomość podobna to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przy czym porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczność powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałujących na wartość nieruchomości. Określone wartości nieruchomości prawidłowo odpowiadają cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu. Ceny te zostały prawidłowo skorygowane ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianych oraz uwzględniono zmianę poziomu cen na wskutek upływu czasu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. rozpatrując sprawę na skutek wniesionego odwołania stwierdziło, że w niniejszym postępowaniu została wydana decyzja o podziale nieruchomości, która to decyzja spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Wzrost ten został wykazany w toku postępowania przez opinię rzeczoznawcy majątkowego, która to opinia, po dokonaniu jej analizy, może być podstawą do ustalania wysokości opłaty. Kolegium dokonując weryfikacji operatu w toku postępowania, stwierdziło jego logiczność, spójność i nie dostrzegło wad formalnych ani merytorycznych, które mogłoby spowodować jego niedopuszczalność w tym postępowaniu. W kwestii waloru "podobności" działek przyjętych do porównania z nieruchomościami wycenianymi, w szczególności wskazanych w odwołaniu takich cech, jak powierzchnia, położenie, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, przeznaczenie nieruchomości, a także daty przyjętych do porównania transakcji, Kolegium stoi na stanowisku, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem łub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. W sprawach z zakresu ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, organ administracji zobowiązany jest do dokonania oceny opinii o wartości rynkowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który to dowód podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych dowodów. Wskazać przy tym trzeba, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), przy czym swoboda ta doznaje istotnych ograniczeń wynikających z regulacji zawartej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Mianowicie organ ma obowiązek zweryfikować operat szacunkowy w takim jego zakresie i treści, w jakim nie wymaga owa kontrola posiadania wiadomości specjalnych. Z tego też względu, operat może być w procedurze administracyjnej poddany ocenie organu orzekającego jedynie w zakresie jego wartości dowodowej w myśl art. 80 k.p.a. Nie jest więc możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie, w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. Obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. Nie znajduje natomiast uzasadnienia kwestionowanie samej metodyki szacowania nieruchomości, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy. W konsekwencji nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające lub sąd administracyjny - nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości - mogły dokonywać rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy, które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto należy mieć na uwadze, że opinia zawarta w operacie nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie oceną pewnego stanu rzeczywistego, która chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy. W ocenie Kolegium operat będący podstawą wydanego w sprawie orzeczenia, sporządzony został prawidłowo i obiektywnie oceniony przez organ, natomiast wykonana wycena przedmiotowej nieruchomości z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego, jest prawidłowa i w związku z tym mogła stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. W szczególności przedmiotowy operat spełnia wymogi formalne, co nie pozwala go zakwestionować, czego zresztą strona w żaden sposób nie uczyniła. W operacie określony został przedmiot i zakres wyceny, rzeczoznawca prawidłowo dokonał ustaleń dotyczących wzrostu wartości w odniesieniu do poszczególnych działek. W operacie zawarto szczegółową analizę transakcji zawieranych na rynku lokalnym, obejmującą transakcje nieruchomościami uznanymi przez rzeczoznawcę za podobne, z uwzględnieniem trendu czasowego (str. 8-18 operatu). Wybór nieruchomości został opisany i uzasadniony przez rzeczoznawcę, a przyjęte kryteria nie budzą w ocenie Kolegium zastrzeżeń. Nie jest natomiast rzeczą organów administracji rozważanie w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych, ponieważ oznaczałoby to wkraczanie w domenę wiedzy specjalistycznej. Kolegium wskazuje także na stanowisko wyrażone w wyroku NSA z 24 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 1705/10, zgodnie z którym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego badając czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu organ nie może się ograniczyć do powołania na konkluzje zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest tylko sprawdzić na jakich przesłankach biegły te konkluzję oparł oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Kolegium oceniło, że organ pierwszej instancji nie ograniczył się w sprawie niniejszej wyłącznie do oceny operatu pod względem formalnym, ale przeanalizował wartość dowodową operatu, także pod katem podobieństwa nieruchomości wycenianych i przyjętych do porównania. Stąd też Kolegium nie podzieliło podniesionych w odwołaniu zarzutów odnośnie do prawidłowości dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, jak również zarzutów odnośnie prawidłowości dokonania oceny dowodu przez organ pierwszej instancji. W konsekwencji zaś nie sposób przychylić się do zarzutów odwołujących się odnośnie niewłaściwej oceny materiału dowodowego w sprawie, braku poinformowania o możliwości przeprowadzenia oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, jak również jak również braku przeprowadzenia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Strona mogłaby czynić skuteczny zarzut braku poinformowania o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych tylko wówczas, gdyby obowiązek takiego poinformowania/pouczenia strony ze strony organu wynikał z konkretnego przepisu prawa. Przepisu takiego nie ma, podobnie jak organ administracyjny nie miał żadnej podstawy, aby we własnym zakresie występować o kontrole operatu przez te organizację, jeżeli nie dostrzegł w nim błędów. Podstawą taką nie są z pewnością zarzuty do operatu, podniesione przez stronę. W konsekwencji Kolegium oceniło, że dokonana wycena nieruchomości w przedmiotowej sprawie wykazuje różnicę wartości nieruchomości w kwocie 17.500 zł. Przy zastosowaniu stawki 30%, wynikającej z uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia 27 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości, daje to kwotę opłaty w wysokości 5.250,00 zł. Ustalona przez organ odwoławczy opłata jest zatem taka sama jak organu pierwszej instancji, co powoduje konieczność utrzymania decyzji Burmistrza w mocy. Nie godząc się z przytoczoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wnieśli B. G. i A. G.. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez brak należytej oceny zebranego materiału dowodowego z jednoczesnym brakiem należytego ustosunkowania się do zarzutów strony odnośnie do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości przez biegłego, a jedynie przyjęciem lakonicznych wyjaśnień biegłego, że został on wykonany prawidłowo z powołaniem się wyłącznie na sygnatury wyroków sądów administracyjnych i odesłaniem do jego treści, a tym samym uznanie również przez organ II Instancji, iż wycena nieruchomości została przeprowadzona prawidłowo; 2) art. 7 k.p.a. oraz art. 12 § 1 art. 80 k.p.a. przez bezpodstawne uznanie przez organ odwoławczy, że nie miał on podstaw do oceny we własnym zakresie poprawności operatu szacunkowego (w tym zgodności operatu z treścią obowiązujących przepisów) i przyjęcie, że jego rola ogranicza się do kontroli formalnej operatu, uchylenia się od dokonania oceny przydatności dowodowej opinii o wartości nieruchomości oraz wskazania czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane z jednoczesnym podkreśleniem, że organ I instancji przeanalizował wartość dowodową operatu pomimo tego, że nie odniósł się w decyzji do wszystkich zarzutów złożonych do operatu szacunkowego; 3) art. 7, 77, 80 k.p.a. w zw. z art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieprzeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego, w zakresie, w jakim przeprowadzenie tego postępowania było niezbędne dla ustalenia czy operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości został sporządzony w sposób zgodny z przepisami prawa, co doprowadziło do wydania przez organ odwoławczy decyzji w oparciu o wadliwy operat szacunkowy sporządzony z naruszeniem art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 1, 3, 6a i 16 u.g.n., i § 4 ust. 1 rozporządzenia; 4) art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 2 k.p.a. i art. 136 k.p.a - poprzez pominięcie przez organy obu instancji wniosku o przeprowadzenie w ramach postępowania oceny prawidłowości wykonania operatu szacunkowego z dnia 25 czerwca 2017 r. sporządzonego przez mgr inż. S. K. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i zwrócenie się do tejże organizacji celem zasięgnięcia opinii. Nadto w skardze podniesiono zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, tj.: 1) art. 98a ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez ustalenie, że wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej jest prawidłowa z uwagi na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości i w konsekwencji błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości przed i po podziale zostały określone w sposób prawidłowy; 2) art. 98a ust. 1 u.g.n. w związku z art. 4 pkt 1 i 3) u.g.n. poprzez uznanie, że pojęcia nieruchomość gruntowa i działka gruntu są pojęciami tożsamymi, a tym samym uznaniu, że biegły miał prawo wyceniać nieruchomość według stanu po dokonaniu podziału nieruchomości jako sumę działek geodezyjnych, co stanowi także naruszenie art. 153 ust. 1 u.g.n., co spowodowało niewłaściwe określenie wartości nieruchomości po dokonaniu podziału nieruchomości; 3) art. 4 pkt 16 w zw. z art. 151 i 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 84 k.p.a. przejawiające się w tym, iż organ administracji publicznej w sposób niewystarczający zanalizował dowody zebrane w sprawie i w konsekwencji nie dokonał należytej oceny stanu faktycznego, w tym sensie, iż przyjął że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został odpowiednio przygotowany i tym samym w sposób prawidłowy odzwierciedla wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale nieruchomości, gdzie właściwa interpretacja oraz analiza ww. dokumentu winna doprowadzić do wniosku, iż nieruchomości, które rzeczoznawca przyjął do porównania z nieruchomością istniejącą przed podziałem, jak również z nieruchomościami powstałymi po podziale nie spełniają wymogów nieruchomości podobnych, a zatem, że wycena ta nie może stanowić rzetelnego materiału dowodowego celem ustalenia ich wartości, co w konsekwencji mogło spowodować ustalenie cen w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, w tym również wysokości możliwej do ustalenia ewentualnej opłaty adiacenckiej, a także przyjęcie, że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania przez biegłego wydającego opinię w postępowaniu I instancji, posiadają atrybut nieruchomości podobnych w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, podczas gdy kilka z nich nie posiada ww. atrybutu; 4) art. 4 pkt 17 u.g.n. w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez przyjęcie, że wybrane przez biegłego do porównania nieruchomości, spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości będącej własnością skarżących, na co wskazywali w zarzutach do operatu szacunkowego przed organem I instancji; 5) § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. w związku z § 4 pkt 1 tegoż rozporządzenia poprzez brak oceny ze strony organu poprawności wyboru podejścia porównawczego i wybranej metody wyceny z jednoczesnym zupełnym brakiem oceny poprawności zastosowania wybranej metody porównawczej, w szczególności przyjętych do wyceny nieruchomości określonych jako podobnych. Z uwagi na powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz w przypadku uwzględnienia skargi, określenie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu na podstawie art. 152 p.p.s.a., a także o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi rozwinięto postawione zarzuty, przywołując poglądy wyrażane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.; dalej: p.p.s.a.), kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Dokonana zgodnie z powyższymi przepisami prawa kontrola legalności zaskarżonej decyzji prowadzi do stwierdzenia, że decyzję tę należało uchylić z powodu mającego wpływ na wynik sprawy naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, do którego doszło w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w J.. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji jest art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121; dalej: u.g.n.) w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r., na mocy art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1509). Przepis ten stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jak wynika z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podkreślić przy tym trzeba, że choć operat szacunkowy jest wprawdzie autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak, jak wyżej wskazano, przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych. Dopiero w ramach tych unormowań biegły – posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi – dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał z jednej strony wymogom prawnym, a z drugiej - był zrozumiały, logiczny i przejrzysty. W wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2342/12 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, to może, a nawet powinna, obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie (w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a.) i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Opinia biegłego powinna organowi jedynie pomóc w rozstrzygnięciu danej kwestii, a nie stanowić sama w sobie rozstrzygnięcie. Dalej wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zaś rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa powoływane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 u.g.n. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wskazanych wyżej przepisów jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i nast. u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, to znaczy jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 291/12, Orzeczenia.nsa.gov.pl). Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 778/10, Orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to – skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie – powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy wątpliwości co do merytorycznej prawidłowości sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego zgłosiła strona skarżąca, wnosząc o rozważenie możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Nie znajdując usprawiedliwienia dla potrzeby zweryfikowania operatu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. organ nie podjął dalszych kroków w tym celu. W tym miejscu wskazać należy, że z żądaniem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić nie tylko zamawiający operat (w tej sprawie - organ), ale również może to być osoba, wobec której zamawiający posługuje się wyceną (tak: S. Kalus w: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. pod red. G. Bieńka, Warszawa 2011, s. 667, podobnie G. Bieniek w: Nieruchomości. Problematyka prawna. Warszawa 2013, s. 1022) Nic więc nie stało na przeszkodzie, by potrzebę weryfikacji operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. zgłosili w niniejszej sprawie sami skarżący występując do organizacji rzeczoznawców majątkowych. Z uprawnienia tego jednak nie skorzystali, ani nie przedstawili na przykład kontroperatu, co pozwoliłoby organowi na ocenę innego sposobu podejścia do tych samych uwarunkowań, czyniąc realną potrzebę zweryfikowania przedstawionych operatów w drodze postępowania przed organizacją zawodową rzeczoznawców. Niemniej jednak zdaniem Sądu operat szacunkowy stanowiący podstawowy dowód zmiany wartości nieruchomości należącej do skarżących nie został przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. zweryfikowany należycie i z uwzględnieniem wspomnianych zasad, o których mowa w art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Sąd stwierdził, że z treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 25 czerwca 2017 r. przez biegłego S. K. wynika, że wyceny nieruchomości należącej do skarżących dokonano z wykorzystaniem metody porównywania nieruchomości parami. Istotą tej metody jest porównywanie cen uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem (działka nr 270, powierzchnia 9895 m2) do porównania biegły wybrał nieruchomości podobne o powierzchniach: 6616 m2, 8095 m2 i 6267 m2. W wyniku podziału doszło do wyodrębnienia dwóch działek: nr 270/1 o powierzchni 2667 m2 i nr 270/2 o powierzchni 7228 m2. Jako nieruchomości podobne do działki nr 270/1 biegły wskazał działki o powierzchni: 3016 m2, 3802 m2 i 2200 m2. Natomiast jako nieruchomości podobne do działki nr 270/2 biegły przyjął te same nieruchomości, które uprzednio wskazał jako podobne do działki nr 270 przed podziałem, to jest działki o powierzchniach: 6616 m2, 8095 m2 i 6267 m2. Zdaniem Sądu analiza operatu szacunkowego i treści pisma rzeczoznawcy z dnia 22 sierpnia 2017 r. nie pozwalają na ustalenie, czym kierował się rzeczoznawca kwalifikując działki o powierzchniach 6616 m2, 8095 m2 i 6267 m2 jako nieruchomości podobne jednocześnie do działki o powierzchni 9895 m2 i do działki o powierzchni 7228 m2. Wskazać wypada, że zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Niewątpliwie powierzchnia nieruchomości jest cechą wpływającą na wartość nieruchomości. Jednak zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwala – zdaniem Sądu – na uznanie, że rzeczoznawca należycie uzasadnił, że do porównania wybrał nieruchomości podobne do działek o powierzchniach 9895 m2 i 7228 m2 – o powierzchniach 6616 m2, 8095 m2 i 6267 m2. Nie wymaga wiadomości specjalnych stwierdzenie, że różnice powierzchni działek wynoszą około 1/3 i stan taki budzi wątpliwości w zakresie "podobieństwa" tych nieruchomości. Na wątpliwości powyższego rodzaju wskazywali także skarżący już w toku postępowania administracyjnego na etapie postępowania przed organem I instancji. Burmistrz podjął próbę weryfikacji tych wątpliwości i zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o udzielenie wyjaśnień. Rzeczoznawca majątkowy S. K. w piśmie z dnia 22 sierpnia 2017 r. stwierdził, że pełnomocnik skarżących nie rozumie problematyki wyceny nieruchomości i odesłał do lektury kilku orzeczeń sądowych, które mają potwierdzać prawidłowość wykonania operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu odpowiedź udzielona organowi przez rzeczoznawcę majątkowego nie może być uznana za rzetelne wyjaśnienie wątpliwości zgłaszanych przez strony postępowania co do danych ujętych w operacie szacunkowym. Organy administracji publicznej bezkrytycznie przyjmując pismo rzeczoznawcy majątkowego nie dokonały należytego wyjaśnienia istoty wątpliwości zgłaszanych przez strony postępowania. Zdaniem Sądu treść operatu uzupełniona lakonicznymi "wyjaśnieniami" rzeczoznawcy w piśmie z dnia 22 sierpnia 2017 r. powodują, że zachodzą wątpliwości co do wiarygodności dowodowej ww. operatu szacunkowego. Należy w tym miejscu wskazać na konieczność odróżnienia oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., o czym już była mowa (tak też NSA w wyroku z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. akt II OSK 746/17, Orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem Sądu organ odwoławczy w niniejszej sprawie dokonał nieprawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, ograniczając się jedynie do kontroli formalnej tego dokumentu. Owszem, organ nie ma kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten w wyniku poddania ocenie w zakresie jego wartości dowodowej, spełnia wymogi formalne przewidziane przepisami obwiązującego prawa. Jednak dające się wychwycić niespójności czy niejasności powodują, że operat mimo formalnej prawidłowości nie może być uznany za dowód w sprawie. Jeżeli więc strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt I OSK 1521/14, Orzeczenia.nsa.gov.pl). W razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym zasadniczym ograniczeniem w tym zakresie jest niedopuszczalność sytuacji, w której organ ustali wartość nieruchomości na podstawie innego dowodu niż opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowy, bowiem stoją temu na przeszkodzie przepisy ogólne art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ust. 1 u.g.n., a w odniesieniu do wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej również przepis art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. Z przepisów tych wynika, że ustawodawca szacowanie wartości nieruchomości powierzył rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają opinię o wartości nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Innymi słowy, z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wyprowadzić należy zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Niemniej Sąd w składzie orzekającym w sprawie stoi na stanowisku, że podobieństwo, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości odbiegających powierzchnią od nieruchomości badanej. (por. wyrok NSA z dnia 20 października 2010 r. sygn. akt I OSK 23/10, Orzeczenia.nsa.gov.pl). Oczywiście wybór nieruchomości należy do rzeczoznawcy, ale nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Natomiast na organie administracji spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (zob. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09, Orzeczenia.nsa.gov.pl), czego w kontrolowanej sprawie zabrakło. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. W powyższym zakresie Sąd orzekający w sprawie podziela argumentację skarżących. Uwzględniając powyższe wskazać należy, że uznany za dowód w sprawie operat szacunkowy wymagać będzie wyjaśnienia w zakresie przyjętych przez rzeczoznawcę nieruchomości "podobnych" do nieruchomości przed i po podziale. Udzielone przez biegłego wyjaśnienia powinny być przez organ ocenione przez pryzmat ich wiarygodności. Dopiero wówczas Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. będzie mogło dokonać pełnej i wyczerpującej oceny wiarygodności operatu szacunkowego i przyjąć go za dowód, jaka jest wartość nieruchomości. Ocen tego rodzaju w zaskarżonej decyzji zabrakło, co oznacza, że decyzję tę wydano z istotnym naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., które miało wpływ na wynik sprawy. Sąd w niniejszej sprawie podziela również pogląd, że organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Oznacza to, że ma on obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swojej decyzji (wyrok NSA w Warszawie z dnia 14 sierpnia 1987 r., IV SA 385/87, GAP 1987, nr 21, s. 40). Sąd uznając, że stan faktyczny sprawy nie został przez organ odwoławczy ustalony należycie nie może przejść do rozpoznania zarzutów naruszenia prawa materialnego sformułowanych w skardze, bowiem byłoby to przedwczesne. Stwierdzone przez Sąd naruszenie prawa procesowego uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji, jednak brak było podstaw do uchylenia również decyzji organu I instancji, bowiem w postępowaniu odwoławczym możliwe jest również przeprowadzenie postępowania dowodowego we wskazanym przez Sąd zakresie (art. 136 k.p.a.). Końcowo odnosząc się do treści skargi należy zauważyć, że nie mają racji skarżący kwestionując to, że biegły wyceniał nieruchomość po podziale uwzględniając nowe powierzchnie działek. Możliwość nałożenia na właściciela nieruchomości obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela, uzależniona została od tego, czy po podziale wartość nieruchomości wzrośnie. Wartość nieruchomości należy do kategorii ekonomicznych. Zgodnie z art. 98a ust. 1 zdanie 5 u.g.n., stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Pod pojęciem stanu nieruchomości, zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n., należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Stan nieruchomości według powołanej definicji to także stan prawny, a więc stan uwzględniający dokonany podział geodezyjny (por. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2015 r. sygn. akt I OSK 744/14, Orzeczenia.nsa.gov.pl). Stan prawny wytworzony wskutek podziału nieruchomości na mniejsze działki umożliwia obrót prawny działkami wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości. Ta okoliczność niewątpliwie jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. Cena rynkowa nieruchomości podzielonej geodezyjnie to cena, jaką można uzyskać za sumę podzielonych działek, a nie cena sprzedaży nieruchomości jedynie podzielonej geodezyjnie. Dokonując wykładni przepisu art. 98a u.g.n., nie można abstrahować bowiem od skutku ekonomicznego, jaki z reguły powoduje podział nieruchomości na działki mniejsze. Próba wyceny nieruchomości po podziale jedynie z uwzględnieniem granic geodezyjnych działek nie oddawałaby jej rzeczywistej wartości, bowiem czynnikiem cenotwórczym jest przede wszystkim wielkość i kształt działek, które mogą być przedmiotem obrotu prawnego. Ponadto trudno nie uznać wyodrębnienia mniejszych działek za okoliczność istotną ekonomicznie. Cel ekonomiczny takiego podziału jest bowiem oczywisty. Niezależnie jednak od częściowo nietrafnej argumentacji, skarga zasługiwała na uwzględnienie, bowiem zaskarżoną decyzję należało uchylić. W dalszym postępowaniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. uwzględni argumentację zawartą w niniejszym uzasadnieniu wyroku i przeprowadzi postępowanie dowodowe oraz rozstrzygnie sprawę raz jeszcze w uzasadnieniu decyzji szczegółowo wskazując fakty, które organ uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł, oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 k.p.a.). Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł w pkt I sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Z racji brzmienia art. 152 § 1 p.p.s.a. brak było podstaw do orzekania w przedmiocie wykonania zaskarżonej decyzji. Natomiast w pkt II sentencji o kosztach niniejszego postępowania Sąd postanowił na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., do niezbędnych kosztów postępowania zaliczając wynagrodzenie pełnomocnika strony skarżącej, będącego radcą prawnym, w wysokości określonej w § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265), to jest 480 zł, a także uiszczony wpis sądowy w wysokości 210 zł, a także wydatek poniesiony na opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 34 zł.