II SA/Bk 235/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska (spr.), sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi A. M. i M. M. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę Decyzją z dnia [...] maja 2017 r. znak [...] Starosta Powiatu B. (dalej: Starosta, organ pierwszej instancji) ustalił wartość rynkową nieruchomości przejętej na własność Gminy J. K. (dalej: Gmina), oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1631 ha, położonej w obrębie I. gm. J. K. na kwotę 53 089 zł. We wskazanej kwocie ustalił wysokość odszkodowania oraz zobowiązał Wójta Gminy do jego wypłaty na rzecz A. M. oraz M. M. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia wskazał art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm., dalej: u.g.n.). Postępowanie o ustalenie odszkodowania toczyło się na wniosek A. i M. M. po bezskutecznych negocjacjach. W postępowaniu sporządzono kilka operatów szacunkowych: - w pierwszym, z dnia 17 sierpnia 2016 r., autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. W., określono wartość nieruchomości na kwotę 151 928 zł na podstawie cen nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych wobec ustalenia niedostatecznej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do szacowanej działki. Operat ten, wobec złożonych przez Gminę zastrzeżeń oraz złożenia jako dowodu innego operatu (z dnia 30 listopada 2015 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę B. R., który ustalił wartość działki nr [...] na kwotę 29 978 zł przy cenie 18,38 zł/m2), został przez rzeczoznawcę A. W. wycofany z obiegu prawnego; - w drugim operacie (tzw. zamiennym), z dnia 18 października 2016 r., również autorstwa A. W., określono wartość nieruchomości na kwotę 144 980 zł na podstawie cen nieruchomości z obrębu I. o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Operat ten został na wniosek Gminy poddany ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych. Ocena z dnia 25 stycznia 2017 r. była negatywna, wobec czego operat utracił charakter opinii o wartości nieruchomości; - w trzecim operacie, sporządzonym w dniu 6 kwietnia 2017 r. przez rzeczoznawcę M. O., wartość działki nr [...] została ustalona na kwotę 53 098 zł, a cena 1 m2 gruntu na kwotę 32, 55 zł. Organ pierwszej instancji, analizując operat z kwietnia 2017 r. wskazał, że rzeczoznawca dokonał wyceny na podstawie podejścia porównawczego, metody porównywania parami, na podstawie cen nieruchomości drogowych w oparciu o transakcje z rynku lokalnego – obszar powiatu b. Jak wskazał organ, w operacie poddano analizie 66 transakcji nieruchomościami niezabudowanymi nabywanymi na cel publiczny, spośród których wyselekcjonowano 13 transakcji, na podstawie których określono kwotowe wartości poprawek zastosowane przy porównywaniu szacowanej nieruchomości z wybranymi do porównań trzema nieruchomościami podobnymi z obrębów Ł. (1 nieruchomość) i P. (2 nieruchomości), nabytymi na cele drogowe. Zdaniem organu pierwszej instancji, ww. operat nie zawiera braków ani uchybień dyskwalifikujących ten dokument, zaś jego oceny dokonano z uwzględnieniem następujących kryteriów formalnych: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. Organ wskazał również, że na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki nr [...], z której wydzielono działkę wycenianą, tj. na dzień [...] lipca 2015 r., teren działki był przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę (uchwała Rady Gminy Juchnowiec Kościelny z dnia 13 marca 2014 r. nr XXXIV/375/2014). W takiej sytuacji ustalenie wartości nieruchomości następuje na podstawie § 36 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny). Jak wskazał Starosta, w sprawie przeprowadzono drugą rozprawę administracyjną (w dniu 21 kwietnia 2017 r., pierwsza miała miejsce 13 września 2016 r.), na którą Państwo M. nie stawili się. Złożyli przed rozprawą pismo, w którym wyrazili sprzeciw wobec oszacowanej wartości działki i wskazali, że oczekują kwoty 85-100 zł za 1 m2, bądź przekazania w ramach odszkodowania działek nr [...] i [...] położonych przy ul. M. w I., ewentualnie oczekują zrezygnowania z planu przeprowadzania drogi przez ich działkę. W piśmie z dnia 2 maja 2017 r. Gmina wyjaśniła, że przekazanie wskazanych działek w ramach odszkodowania nie jest możliwe z uwagi na ich przeznaczenie w planie miejscowym pod zabudowę usługową, podobnie jak nie jest możliwa rezygnacja z przebiegu drogi przez nieruchomość Państwa M. Odwołanie od decyzji pierwszoinstancyjnej złożyli A. i M. M., zdaniem których nieruchomość została ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego wsi Ignatki bez ich zgody, a następnie po dwóch latach zaproponowano odszkodowanie w wysokości 1 zł/m2, później 10 zł/m2, a ostatecznie 32, 55 zł/m2. Wywiedli, że "opinia biegłego rzeczoznawcy jest jednym z dowodów w sprawie i nie podlega ocenie organu prowadzącego". Wyrazili wątpliwość co do prawidłowości sytuacji, w której opinia biegłej A. W. została poddana ocenie i unieważniona (ustalała cenę 88, 89 zł/m2), zaś operat szacunkowy biegłego B. R. wskazywał cenę 84, 92 zł/m2 dla celów opłaty adiacenckiej, podczas gdy ponownie ustalił tę cenę na kwotę 18,38 zł/m2. Odwołujący się sformułowali zapytanie, dlaczego po raz drugi operat nie został poddany ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych. Wskazali, że w ich ocenie jedna i ta sama nieruchomość nie może być wyceniana na różne kwoty, zależnie od celu wyceny. Wskazali na istniejące, w ich ocenie, powiązania między biegłą M. O. a władzami Gminy. Wskazali, że na terenie K. płacono 90 zł/m2. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. Wojewoda P. uchylił zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji i przekazał temu organowi sprawę do ponownego rozpoznania. Wskazał, że Starosta błędnie nie zastosował zasady korzyści przy wycenie działki oraz błędnie nie ustosunkował się do ceny ustalonej w operacie sporządzonym dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej na poziomie 84, 92 zł/m2. W piśmie z dnia 19 września 2016 r. wyjaśnienia złożyła biegła M. O., która wskazała, że dla wyceny spornej działki nie ma zastosowania zasada korzyści, bowiem sposób użytkowania działki przed decyzją podziałową (przeznaczenie drogowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) był identyczny jak cel wywłaszczenia. Wyrokiem z dnia 15 grudnia 2017 r. w sprawie II SA/Bk 719/17 tutejszy sąd, uwzględniając sprzeciw Gminy od decyzji kasatoryjnej Wojewody z dnia [...] sierpnia 2017 r., uchylił tę decyzję. Sąd ocenił, że przy wycenie działki nr [...] nie mogła mieć zastosowania zasada korzyści (art. 134 ust. 4 u.g.n.), bowiem sposób użytkowania przed decyzją podziałową (nieruchomość była przeznaczona pod drogę) był identyczny jak cel wywłaszczenia, zatem cel wywłaszczenia nie spowodował wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem sądu w sprawie II SA/Bk 719/17, znajdowała zastosowanie regulacja § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, bowiem skoro "rzeczoznawca majątkowy dysponował wystarczającą ilością danych dotyczących nieruchomości drogowych brak było podstaw do posługiwania się danymi dotyczącymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych". Także sąd wskazał, że w sprawie nie zachodzi potrzeba "uzupełnienia postępowania wyjaśniającego w zakresie wskazanym w kwestionowanej decyzji kasacyjnej. Brak jest bowiem podstaw do uzupełnienia operatu szacunkowego poprzez odniesienie się do zasady korzyści". Sąd zalecił ewentualne uzyskanie wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego, jeśli organ uzna to za konieczne. Ocenił brak podstaw do wydania decyzji kasacyjnej, bowiem organ odwoławczy mógł rozpoznać sprawę we własnym zakresie. Po wydaniu powyższego wyroku, pełnomocnik Państwa M. - adw. P. C., w piśmie z dnia 14 lutego 2018 r. zgłosił zastrzeżenia odnośnie operatu sporządzonego przez biegłą M. O. Wskazał, że dobór nieruchomości przy wycenie nie spełnia kryterium podobieństwa (przyjęto trzy działki w gminie C., a więc nie w gminie macierzystej, o wielkości niepodobnej do działki wycenianej); ceny transakcyjne dotyczą okresu 2015, zatem są cenami nieaktualnymi; nie uwzględniono cen nieruchomości przejmowanych pod drogę w związku z przebudową drogi wojewódzkiej nr [...], nie rozważono możliwości zastosowania zasady korzyści z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., zaś wartość nieruchomości powinna być określona w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Po ponownym rozpoznaniu odwołania od decyzji Starosty z dnia [...] maja 2017 r., Wojewoda P. utrzymał ją w mocy decyzją z dnia [...] lutego 2018 r. znak [...]. Ustalił stan faktyczny sprawy identycznie jak organ pierwszej instancji i dokonał tożsamej oceny prawnej, w tym pozytywnej oceny sporządzonego w sprawie, a będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...] operatu szacunkowego z dnia 6 kwietnia 2017 r. Organ odwoławczy przedstawił zasady wyceny nieruchomości przejętych pod drogę wynikające z art. 134 ust. 1 i 2, art. 154, 130 ust. 2, art. 156 u.g.n. oraz mającego, w jego ocenie, zastosowanie w sprawie § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny. Wskazał, że wyceniana działka nr [...] o powierzchni 0,1631 ha została wydzielona z niezabudowanej działki nr [...] o powierzchni 1, 2666 ha. Wyceniana działka ma kształt prostokąta i położona jest na terenie objętym uchwałą nr XXXIV/375/2014 z dnia 13 marca 2014 r. Rady Gminy Juchnowiec Kościelny w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi Ignatki na terenie oznaczonym 3KDL – tereny dróg publicznych klasy lokalnej, droga gminna o szerokości w liniach rozgraniczających 12m. Oceniając sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 6 kwietnia 2017 r. Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca dokonał analizy rynku według sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości pod drogę publiczną. Analiza wykazała, że średnia cena nieruchomości przeznaczonych pod drogi wynosi 28, 78 zł/m2, podczas gdy cena 1 m2 wycenianej nieruchomości wynosi 32, 55 zł. Zdaniem Wojewody, rzeczoznawca prawidłowo wyceniła nieruchomość z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych dostępnych na lokalnym rynku nieruchomości, zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, jak też prawidłowo zastosowała przepisy u.g.n. oraz wymienionego rozporządzenia. Odnośnie zarzutu przyjęcia do porównania nieruchomości niewykazujących cech podobieństwa organ odwoławczy wskazał, że podobieństwo nie oznacza identyczności pod względem każdej z cech, zaś różnice mogą być korygowane odpowiednimi współczynnikami, uwzględniającymi gradację cech. Jak wskazał Wojewoda, rzeczoznawca w ocenianym operacie uwzględnił odmienne cechy wycenianej nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości porównywanych, stosując odpowiednie współczynniki. Organ nie może wkraczać w dobór nieruchomości podobnych. Zdaniem Wojewody, nieuzasadnione jest porównywanie ceny 1 m2 gruntu przyjętej w operacie z dnia 6 kwietnia 2017 r. do cen za 1 m2 uzyskiwanych za nieruchomości przejmowane pod drogę w trakcie przebudowy drogi wojewódzkiej nr [...] (osiągające 100 zł). Nieruchomości te zostały przejęte pod drogi na podstawie przepisów tzw. specustawy drogowej, nie były wcześniej przeznaczone pod drogi publiczne, mogły być przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową lub usługową. W procesie ich wyceny rzeczoznawca mógł uwzględnić ich dotychczasowe przeznaczenie, przez co ich cena może się znacząco różnić od ceny działki nr [...], od początku przeznaczonej pod drogę. Wojewoda także wskazał, że jeśli wnioskodawcy (Państwo M.) mieli wątpliwości do przeprowadzonej wyceny, mogli skorzystać z możliwości jej kontroli przez organizację rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Zależało to od ich inicjatywy, której nie wykazali. W konsekwencji organ odwoławczy podzielił pozytywną ocenę operatu sformułowaną przez Starostę, a nie dostrzegając zarzuconych w odwołaniu nieprawidłowości, utrzymał decyzję pierwszoinstancyjną w mocy. Skargę na decyzję odwoławczą z dnia [...] lutego 2018 r. złożyli do sądu administracyjnego A. i M. M. Wnieśli o "odrzucenie" operatu szacunkowego z dnia 6 kwietnia 2017 r., którego ustaleniami dopuszczono się rażącego naruszenia prawa, tj. określenia wartości nieruchomości nr [...] na kwotę 32, 55 zł/m2. Wskazali, że wycena innego biegłego dla ustalenia opłaty adiacenckiej wskazywała na cenę 84,92 zł/m2., zatem ustalenie ceny znacząco niższej budzi uzasadnione wątpliwości, tym bardziej że zmiana cen na obszarze położenia działki wycenianej nie nastąpiła. Obecne ustalenie stoi również, w ich ocenie, w sprzeczności z zasadą korzyści sformułowaną w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., bowiem nie uwzględniono średniej ceny nieruchomości według przeznaczenia wśród gruntów przyległych, a uwzględniono wyłącznie ceny nieruchomości drogowych. Skarżący wskazali, że ich wątpliwości budzi nieposłużenie się przez biegłą ceną działki nr [...] graniczącą z ich działką lub innymi działkami przyległymi. Wyjaśnili, że operat jest korzystny wyłącznie dla Gminy, a w takiej sytuacji nie jest jasne, komu służy zasada korzyści. Wskazali, że w 2012 r. uzyskali warunki zabudowy i nie było wówczas znane przeznaczenie drogowe działki, dlatego wysokość odszkodowania powinna być ustalona według przeznaczenia działki przed wywłaszczeniem. Wniosek o podział został uwzględniony, jednak Gmina odjęła 6 m szerokości z jednej strony i działki stały się wąskie oraz długie na 50m, co stworzyło nadmierne zagęszczenie domów przy linii zabudowy. Gmina wypłaciła ustalone odszkodowanie potrącając opłatę planistyczną, jednak ponieważ nie zgadzają się na ustaloną wysokość odszkodowania – zrealizowaną wypłatę traktują jak zaliczkę. Wskazali na odrębnie toczące się postępowanie dotyczące renty planistycznej. Skarżący podsumowali, że ponieważ rozbieżność w cenach ustalonych przez poszczególnych rzeczoznawców wynosi od 18,38 zł do 88, 89 zł za m2, wnoszą o uwzględnienie zasady korzyści tj. przyjęcie ceny za 1m2 w kwocie 88, 89 zł. Wskazali też na wzrastającą wartość nieruchomości z uwagi na postępującą zabudowę. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz wskazał, że zarzuty skargi są tożsame z zarzutami odwołania. W piśmie z dnia 29 maja 2018 r. skarżący wnieśli o powołanie dwóch niezależnych biegłych rzeczoznawców majątkowych spoza województwa p. i w. – m., bowiem w ich ocenie istnieją powiązania tych biegłych z Wójtem Gminy, zaś rozbieżność cen wynikających ze sporządzonych operatów budzi wątpliwości. Ponownie wskazali, że jeśli część nieruchomości została przejęta pod drogę publiczną, to należy ją wycenić jak dla działek wydzielonych pod zabudowę usługową lub mieszkaniową. Wskazali, że art. 134 u.g.n. należy rozumieć i stosować tak, aby przyjmować parametry najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. Podczas rozprawy w dniu 28 czerwca 2018 r. skarżący wskazał, że zgodzi się na cenę po 90 zł za m2 działki. Postanowieniem wydanym na rozprawie sąd oddalił jako niedopuszczalny wniosek dowodowy o powołanie dwóch biegłych rzeczoznawców majątkowych oraz dopuścił dowód z akt sądowych sprawy II SA/Bk 719/17 na okoliczność wcześniejszych rozstrzygnięć w przedmiotowej sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga podlega oddaleniu. Przedmiotem sporu w sprawie niniejszej jest wysokość odszkodowania za działkę o powierzchni 0,1631 ha przejętą pod drogę na skutek podziału dokonanego na wniosek właściciela (art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n.). W pierwszej kolejności należy wskazać, że sprawa była już przedmiotem kontroli tutejszego sądu. Wyrokiem z dnia 15 grudnia 2017 r. w sprawie II SA/Bk 719/17 uchylono decyzję kasatoryjną Wojewody z dnia [...] sierpnia 2017 r., zalecono organowi rozpoznanie odwołania od decyzji pierwszoinstancyjnej z dnia [...] maja 2017 r., wskazano na brak potrzeby uzupełnienia postępowania wyjaśniającego odnośnie okoliczności wskazanych w decyzji kasatoryjnej (dotyczących zasady korzyści) oraz wskazano, że ewentualnie można zażądać dodatkowych wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w trybie art. 136 K.p.a. (uzupełnienie postępowania wyjaśniającego na etapie odwoławczym). Ta ocena prawna sądu była wiążąca dla Wojewody przy ponownym rozpoznaniu odwołania oraz jest wiążąca dla składu obecnie rozpoznającego sprawę. Zgodnie bowiem z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), dalej: P.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Powyższe związanie (zmiany przepisów prawa nie miały miejsca) oznacza, że prawomocnie przesądzona została jedna z głównych kwestii zarzucanych w skardze, tj. niesłuszne, zdaniem skarżących, niezastosowanie zasady korzyści (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Przypomnieć jedynie należy, że zasada ta oznacza, że jeśli cel wywłaszczenia (przejęcia nieruchomości na cele publiczne) zwiększa wartość nieruchomości w stosunku do jej wartości ocenianej według aktualnego sposobu użytkowania, należy ustalić wartość nieruchomości i wysokość odszkodowania mając na uwadze cel wywłaszczenia. Ta zasada nie ma jednak zastosowania w sprawie niniejszej, bowiem – jak wskazał sąd w sprawie II SA/Bk 719/17 – "aktualny sposób użytkowania nieruchomości pod drogę jest tożsamy z celem wywłaszczenia, a zatem cel wywłaszczenia nie spowodował zwiększenia wartości nieruchomości". Innymi słowy, skoro działka nr [...] była przeznaczona pod drogę w obowiązującym na tym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy Juchnowiec Kościelny z dnia 13 marca 2014 r. nr XXXIV/375/2014), to cel wywłaszczenia (przejęcie pod drogę wydzielonej części) nie zwiększył jej wartości. W takiej zaś sytuacji, jak to również wskazał i ocenił sąd w sprawie II SA/Bk 719/17, wysokość odszkodowania należy ustalić na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, tj. według cen uwzględniających przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że istnieją transakcje nieruchomościami drogowymi. Zgodnie bowiem z tym przepisem (§ 36 ust. 4), w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Jeszcze raz zatem powtórzyć należy, że zastosowanie w sprawie niniejszej §36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, a więc wyłączenie zastosowania zasady korzyści z art. 134 ust. 4 u.g.n., zostało przesądzone w sprawie II SA/Bk 719/17. Natomiast obecnie, w niniejszym postępowaniu, rolą sądu było skontrolowanie, czy zastosowanie przepisu § 36 ust. 4 i ustalenie wysokości odszkodowania przez organ, na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, a w szczególności operatu szacunkowego, pozostaje w zgodzie z prawem. Zdaniem sądu, na to pytanie należy udzielić odpowiedzi pozytywnej. Przy czym przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny należy rozumieć w ten sposób, że dopiero przy braku transakcji nieruchomościami drogowymi, ustalenie wartości nieruchomości następuje na podstawie według przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych. W sprawach o ustalenie odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n. zastosowanie znajduje m.in. przepis art. 130 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W sprawie niniejszej opinia (operat szacunkowy) będąca podstawą ustalenia wysokości odszkodowania została sporządzona w dniu 6 kwietnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. O. Była to de facto trzecia opinia w sprawie, po wycofaniu pierwszego operatu biegłej A. W. (z sierpnia 2016 r.) oraz po zdyskwalifikowaniu drugiego operatu tej biegłej (z października 2016 r.) przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Nadto, w sprawie Gmina złożyła jako dowód operat o wartości działki nr [...] sporządzony w listopadzie 2015 r. przez rzeczoznawcę B. R. Operat biegłej M. O., w którym ustalono wartość 1 m2 działki nr [...] na kwotę 32,55 zł, został poddany ocenie przez organy orzekające w sprawie. Co prawda bowiem operat stanowi dowód z opinii biegłego oparty na wiadomościach specjalnych (art. 84 K.p.a.), podlega jednak swobodnej ocenie dowodów tak jak każdy inny dowód (art. 77 K.p.a.). Biegły rzeczoznawca nie dysponuje zatem dowolnością w określaniu wartości nieruchomości, ale powinien mieć na uwadze regulacje prawne normujące zasady oraz wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości, które to regulacje i zasady wynikają z u.g.n. oraz rozporządzenia w sprawie wyceny. Dokonywana przez organ ocena operatu nie może jednak sięgać tej treści operatu, która oparta jest na wiadomościach specjalnych posiadanych przez biegłego lub organizację rzeczoznawców majątkowych. Tylko bowiem organizacja rzeczoznawców majątkowych jest uprawniona do merytorycznej oceny prawidłowości sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę operatu szacunkowego (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Nie oznacza to jednak, że ocena treści operatu sprawowana przez organ jest kontrolą wyłącznie formalną. Co prawda organ nie może przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął rzeczoznawca majątkowy, jednak może domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie wątpliwości co do jego treści (vide wyroki w sprawach I OSK 1346/17 z dnia 13 grudnia 2017 r., II OSK 1611/12 z dnia 3 grudnia 2013 r.; I OSK 364/15 z dnia 8 stycznia 2016 r., oraz II SA/Gd 167/16 z dnia 31 sierpnia 2016 r., dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, powoływanej dalej jako CBOSA). W powyższym zakresie stanowisko sądu jest zatem nieco odmienne od stanowiska zaprezentowanego przez organ. Koncepcja organu co do wyłącznie formalnego zakresu oceny operatu spowodowała też, że przeprowadzona ocena jest lakoniczna i zawężająca, a mogłaby być szersza i bardziej wszechstronna. W tym więc zakresie nie sposób uznać, że nie doszło do naruszenia przepisów procesowych odnośnie oceny dowodu z opinii biegłego (art. 84 w związku z art. 80 i art. 81 K.p.a.) oraz sporządzania uzasadnienia decyzji administracyjnej (art. 107 § 3 K.p.a.). Jednak mając na uwadze treść przedłożonego operatu z kwietnia 2017 r., który jest operatem wszechstronnie uzasadnionym, zdaniem sądu czytelnym i zrozumiałym oraz mając na uwadze wyprowadzone przez organ wnioski, zawierające sformułowania i konkluzje odnośnie wagi tego operatu, jego znaczenia i prawidłowości sporządzenia, nie sposób uznać, że powyższe uchybienia miały wpływ na wynik sprawy i stanowiły takie naruszenia procesowe, które uzasadniały uchylenie zaskarżonej decyzji (tzn. że stanowiły uchybienia, o których mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" P.p.s.a.). Analiza przepisów regulujących zasady sporządzania operat szacunkowego wskazuje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Doprecyzowaniem powyższej regulacji są przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny, zgodnie z którym określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 2), zaś przy stosowaniu podejścia porównawczego (zastosowanego w sprawie niniejszej) konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1). Oznacza to, że skoro w sprawie niniejszej biegła dokonała wyboru sposobu wyceny za pomocą podejścia porównawczego, metody porównywania parami, to po pierwsze powinna swój wybór uzasadnić, a po drugie kluczowym zagadnieniem był właściwy dobór nieruchomości podobnych. Zgodnie bowiem z § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera przepis art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie sądu, niewątpliwie cechą cenotwórczą jest również powierzchnia wycenianej działki i działek przyjętych do porównania (vide np. wyrok w sprawie II SA/Gd 692/16 z dnia 22 marca 2017 r., CBOSA). Z kolei sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego zostały uregulowane w rozdziale 4 rozporządzenia w sprawie wyceny. Zgodnie z § 55 i § 56 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych, tylko operat spełniający warunki formalne, oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (vide: wyroki w sprawach II SA/Gd 167/16 z dnia 3 sierpnia 2016 r.; II SA/Kr 587/16 z dnia 20 września 2016 r.; I OSK 373/09 z dnia 2 stycznia 2011 r.; I OSK 379/10 z dnia 7 października 2011 r., CBOSA). A zatem prawidłowo sporządzony operat, to operat oparty na starannie dobranych transakcjach służących jako materiał porównawczy, zawierający szczegółowo opisane, w zrozumiały i logiczny sposób, przyczyny dla których biegły konkretne transakcje przyjął lub odrzucił. Jedynie więc operat kompletny i logiczny, spełniający warunki formalne, odpowiadający powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawierający wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną. Zdaniem sądu, z takim właśnie operatem mamy do czynienia w sprawie niniejszej, zaś lakoniczna ocena organu nie może tego wniosku podważać, zwłaszcza że jest ona w konkluzji pozytywna dla operatu. Operat mógł zatem stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania. Przede wszystkim należy wskazać, że rzeczoznawca majątkowy trafnie ustalił stan wycenianej nieruchomości na datę wydania decyzji podziałowej ([...] lipca 2015 r.), co przedstawił na s. 5 i następnych operatu. Z opisu wynika m.in., że na dzień wydania decyzji podziałowej teren był niezabudowany, płaski, w części utwardzony nawierzchnią żużlową, porośnięty roślinnością i pojedynczymi drzewami, z niewielkim spadkiem, z dostępem do sieci elektrycznej, z projektowaną siecią gazową i dostępem do drogi publicznej, ze słabym dostępem do usług bytowych i komunalnych (s. 6 operatu), w niedalekiej odległości od miasta B., od drogi wojewódzkiej, z rozwijającą się zabudową mieszkaniową (s. 8 operatu), a najbliższym sąsiedztwem pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy produkcyjno – handlowej od zachodu (zakład [...]). A zatem rzeczoznawca majątkowy dokonał wyczerpującej charakterystyki działki w kontekście położenia, otoczenia (przy uwzględnieniu przeznaczenia terenów przyległych), stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także sposobu zagospodarowania i stanu techniczno-użytkowego. Organ wskazał, powołując się na art. 154 ust. 1 u.g.n., że wyboru właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca majątkowy, zaś w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, w tym rzeczoznawca wskazał na transakcje nieruchomościami podobnymi, których ceny i cechy wpływające na cenę oraz warunki dokonania transakcji są znane (co uzasadnia podejście porównawcze) oraz wskazał, że znane były cechy wycenianej nieruchomości i można było je porównać kolejno z nieruchomościami podobnymi (co uzasadnia zastosowanie metody porównywania parami), zgodnie z § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny. Zdaniem organu także, niezasadne jest wymaganie aby nieruchomości podobne przyjęte do wyceny były nieruchomościami identycznymi, bowiem biegły dysponuje odpowiednimi technikami u stosując współczynniki różnicujące może uwzględnić i skorygować odmienności. Z tym stanowiskiem organu należy się zgodzić. Jak wynika z operatu, biegła uzasadniła wybór podejścia oraz metody (s. 11 operatu), bowiem wskazała z powołaniem się na § 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny, że wybór metody jest determinowany stopniem rozwoju lokalnego rynku nieruchomości podobnych i w konsekwencji ilością transakcji, które na tym rynku zaistniały w określonym czasie. Biegła wskazała, że z uwagi na niewielką ilość transakcji wolnorynkowych i słabo rozwinięty rynek lokalny uzasadnione było zastosowanie metody porównywania parami (s. 12 operatu). Zdaniem sądu, uzasadnienie wyboru podejścia i metody jest logiczne, nadto znajduje oparcie w analizie rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe (s. 13 i następne operatu). Z analizy rynku wynika, że biegła uwzględniła do bezpośrednich porównań rynek transakcyjny gmin ościennych miasta B. w latach 2015 – 2017, choć do ogólnej analizy rozszerzyła ocenę na lata 2013-2014 (66 transakcji w tabeli 1 na s. 14 operatu, na co zwrócił uwagę organ pierwszej instancji na s. 3 uzasadnienia swojej decyzji). Dodać należy, że biegła uzasadniła dlaczego nie uwzględniła do bezpośrednich porównań okresu sprzed 2015 r. Wskazała na wysokie zróżnicowanie cen powodujące bardzo dużą niepewność oszacowania, co uzasadniało ograniczenie się do lat 2015-2017, odrzucenie cen skrajnych poniżej 10 zł/m2, a także odrzucenie nieruchomości położonych w dalszych obrębach i w odmiennym sąsiedztwie niż nieruchomość wyceniana. To spowodowało wyłonienie 13 transakcji nieruchomościami podobnymi. Ten fragment operatu wskazuje, zdaniem sądu, na trafność oceny organu, iż podobieństwo było analizowane, przy czym skoro biegła uzasadniła ten wybór – brak było podstaw do jego kwestionowania pod względem merytorycznym. Podzielić należy jako trafną tę wypowiedź organu, zgodnie z którą podobieństwo nie oznacza identyczności, zaś różnice można korygować odpowiednimi współczynnikami. Tak też uczyniła biegła w operacie, uzasadniła swoje stanowisko i nie budzi ono wątpliwości sądu. Biegła wyjaśniła, że na terenie powiatu b. kluczowy wpływ na wartość rynkową nieruchomości mają: lokalizacja ogólna (położenie względem miasta B.), sąsiedztwo i otoczenie, powierzchnia działki (za mniejsze działki jednostki samorządu terytorialnego są skłonne, zdaniem biegłej, zapłacić wyższą kwotę), infrastruktura techniczna (im bardziej rozwinięty teren tym ceny jednostkowe są wyższe). Stąd też biegła dokonała charakterystyki skali ocen cech nieruchomości w każdej z ww. kategorii (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, powierzchnia, infrastruktura techniczna), a następnie dokonała wyboru 3 spośród 13 wyselekcjonowanych transakcji uzasadniając, dlaczego odrzuciła pozostałe (s. 20 operatu). Następnie, po przedstawieniu charakterystyki 3 wybranych transakcji (tabela 5), dokonała oceny cech rynkowych (tabela 6) i dokonała porównania cech nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi korygując odmienności współczynnikami (tabela 7). Sposób korygowania jako element oparty na wiedzy specjalistycznej i będący ściśle merytoryczną częścią opinii biegłej wymyka się kontroli sądu i organu. W konsekwencji biegła ustaliła wartość 1 m2 gruntu na kwotę 32,55 zł, zaś wartość wycenianej działki na kwotę 53 098 zł. Wynik ten został zaakceptowany przez organ i nie budzi również zastrzeżeń sądu kontrolującego stanowisko organu. Ustalona w powyżej wskazany sposób cena 1 m2 gruntu budzi największe wątpliwości skarżących i – jak wskazują – wywołuje poczucie pokrzywdzenia. Jednak w ocenie sądu zarzuty stawiane w tym zakresie zaskarżonej decyzji nie mogą być uznane za skuteczne. Zauważyć należy bowiem następujące okoliczności: - ustalona cena 32, 55 zł za 1 m2 gruntu, będąca wynikiem podejścia porównawczego i metody porównywania parami, jest zbliżona (nieco jedynie wyższa) do ceny średniej jaką biegła podała przykładowo na podstawie 13 wyselekcjonowanych transakcji (28, 78 zł, s. 16 operatu); - organ wyjaśnił, dlaczego nie uznał za zasadne sięganie porównawczo do cen nieruchomości przejmowanych pod przebudowę drogi wojewódzkiej nr [...]. Zdaniem organu, "Nie były one wcześniej, przed dokonaniem podziału, przeznaczone pod drogi publiczne, mogły to być np. działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową lub usługową [...] przez co ich cena może znacząco się różnić od ceny działki nr [...], od początku przeznaczonej pod drogę". Dodać należy, że choć pełnomocnik skarżących powołał się na te transakcje w piśmie z dnia 14 lutego 2018 r., to jednak żadnej inicjatywy dowodowej na tę okoliczność skarżący nie wykazali; - nie może mieć znaczenia fakt nieprzyjęcia do porównania nieruchomości drogowych w gminie macierzystej, tj. gminie C. (zarzut z pisma z dnia 14 lutego 2018 r.), skoro nie istnieje wymóg prawny aby uwzględniać wyłącznie transakcje z tej samej gminy. Biegła wskazała, że przebadano wszystkie transakcje pochodzące z powiatu b., spośród których wyselekcjonowała 13, a następnie 3 do porównania parami. Dopuszczalne było przyjęcie nieruchomości z sąsiadujących ze sobą gmin położonych w jednym powiecie, traktowanym jak rynek lokalny. Jak przyjmuje się w orzecznictwie, jakkolwiek ustawodawca nie zdefiniował pojęcia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego", to zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (vide wyrok w sprawie I OSK 2311/15 z dnia 1 czerwca 2017 r. CBOSA); - zarzut dotyczący innej powierzchni nieruchomości podobnych również nie może być uznany za skuteczny. Jak wskazał organ, w tym zakresie różnice zostały skorygowane współczynnikami. Dodać należy, że biegła wyjaśniła, iż najwięcej transakcji dotyczyło nieruchomości do 100 m2 nabywanych pod poszerzenie dróg, zaś do porównania przyjęła nieruchomości o powierzchni znacznie przekraczającej tę wielkość, bo: 688 m2 (uzyskana cena 33 zł), 2264 m2 (28 zł), 268 m2 (39 zł), przy tym wykazała trend, zgodnie z którym im większa powierzchnia nieruchomości, tym niższa cena za 1 m2; - skarżący zarzucili, że organ nie posłużył się przykładem transakcji działki kupionej przez firmę [...] nr [...] graniczącą z ich działką lub innymi przyległymi, jednak stawiając ten zarzut nie wskazali, że chodzi o działkę drogową, zaś biegła wskazała, że przeanalizowała wszystkie transakcje nieruchomościami drogowymi z powiatu b. Odnośnie zarzutu skargi, iż organ ani biegła nie uwzględnili wyceny z 2014 r. dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej to faktycznie, brakuje w tym zakresie stanowiska organu, co niewątpliwie stanowi uchybienie zasadzie budzenia zaufania do władzy publicznej (art. 8 § 1 K.p.a.) oraz standardom uzasadnienia decyzji administracyjnej (art. 107 § 3 K.p.a.). Należy jednak powtórzyć, że do uchylenia zaskarżonej decyzji mogą prowadzić wyłącznie te uchybienia, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Opisane uchybienie takiego wpływu, zdaniem sądu, mieć nie może. Wartość wycenianej nieruchomości, w tym cena jednostkowa 1 m2 ustalana jest odrębnie dla każdej sprawy na podstawie odrębnie sporządzonego operatu szacunkowego. Sąd nie kwestionuje, że faktycznie w 2014 r. cena 1 m2 działki skarżących została ustalona na kwotę 84, 92 zł (vide załączony do odwołania operat z dnia 27 maja 2014 r. rzeczoznawcy B. R. dotyczący działki nr [...]). Zauważyć jednak należy, że wyceniana wówczas działka posiadała w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczenie "pod wielofunkcyjny rozwój", została podzielona na kilka działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne, a zatem nie była ona wyceniana jako działka drogowa, ale jako działa budowlana rozwojowa (wielofunkcyjna). Drugi zaś dowód złożony wraz z odwołaniem, tj. decyzja z dnia [...] marca 2015 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej wskazuje, że istotnie ustalona cena 1 m2 gruntu działki podzielonej nr [...] położonej w obrębie Ignatki gm. J. K. wynosiła około 75 zł, jednakże wówczas również nie chodziło o działkę drogową. Tymczasem działka wyceniana w sprawie niniejszej to nieruchomość drogowa, dla której sposób ustalania wartości jest ściśle określony przepisami prawa (§ 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny) i może nastąpić – jak w sprawie niniejszej – na podstawie cen nieruchomościami drogowymi, jeśli istnieje na rynku wystarczająca ilość transakcji tymi nieruchomościami, a taki fakt biegła wykazała. Zasady doświadczenia życiowego wskazują, że nieruchomości o przeznaczeniu drogowym (tj. gdy takie przeznaczenie wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego jeszcze przed przejęciem) nie uzyskują cen tożsamych z cenami nieruchomości budowlanych czy usługowych, bowiem na inne cele niż drogowe nie mogą zostać przeznaczone. Stąd niższa ich wartość, determinowana przeznaczeniem, którego nie sposób nie uwzględnić. Nie ma zatem znaczenia fakt braku zmiany tendencji cenowej od 2014 r., skoro na potrzeby opłaty adiacenckiej nie była wyceniana nieruchomość stricte drogowa. Nie mają również znaczenia w sprawie okoliczności podziału nieruchomości, cechy wydzielanych przez Gminę działek, brak wiedzy skarżących co do przeznaczenia tych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Także prawodawca zadecydował, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone określa się bez uwzględnienia wysokości nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji podziałowej (§ 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny). Skarżący domagali się, tak przed organem jak i przed sądem, dopuszczenia dowodu z opinii rzeczoznawców majątkowych, jednakże w postępowaniu sądowym taki wniosek nie mógł zostać uwzględniony, bowiem zgodnie z art. 106 §3 P.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Dopuszczalne przed sądem są zatem wyłącznie dowody z dokumentów, jednakże nie chodzi o dowody (dokumenty, opinie), które wytwarzane są dopiero na etapie sądowym, ale o takie, które już istnieją, a sąd je wyłącznie dopuszcza. Skarżący zwrócili również uwagę na znaczne różnice w wartościach ceny jednostkowej 1 m2 w poszczególnych operatach znajdujących się w aktach administracyjnych sprawy niniejszej. Zauważyć jednak należy, że dwa pierwsze operaty nie mogły być podstawą ustalenia wysokości odszkodowania i punktem odniesienia, bowiem pierwszy wskazujący cenę 93,15 zł/m2 został przez biegłą wycofany, zaś drugi operat tej samej biegłej wskazujący cenę 88, 89 zł/m2 został w całości zdyskwalifikowany przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Wskazane w nich ceny nie mogły zatem stanowić punktu odniesienia dla ustalenia ceny na potrzeby sprawy niniejszej. Nadto, skarżący poza kwestionowaniem treści operatu i ustaleń organu nie wykazali własnej inicjatywy dowodowej, zaś taką wykazała zobowiązana do zapłaty odszkodowania Gmina, która w szczególności przedstawiła opinię organizacji rzeczoznawców majątkowych kwestionującą operat biegłej A. W. Strona przeciwna wykazała się zatem aktywnością dowodową, której zabrakło po stronie skarżących. Zgodzić się też należy z organem, że jeśli strona kwestionuje sporządzony operat, może sama wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych o jego ocenę, zaś organ – jeśli nie widzi takiej konieczności – nie jest związany wnioskiem strony w tym zakresie. Sąd nie dostrzega także mającej wpływ na wynik sprawy niekonsekwencji Wojewody w ustaleniu wartości nieruchomości przejętej pod drogę. Decyzja kasatoryjna Wojewody z dnia [...] maja 2017 r. została uchylona przez tutejszy sąd w sprawie II SA/Bk 719/17 i oceną prawną sformułowaną wówczas przez sąd Wojewoda był związany. Na marginesie jedynie wskazać należy, że w aktach sprawy znajdują się informacje o uzyskanych przez skarżących cenach za sprzedaż w 2015 r. trzech działek powstałych z podziału działki nr [...] (tak jak działka wyceniana nr [...]), których ceny na 1 m2 zostały ustalone na kwoty 45, 45 zł; 45,01 zł, 46, 67 zł (k. 101 akt adm.). Co prawda biegła A. W. w wyjaśnieniach zawartych w piśmie z dnia 25 października 2016 r. wykazała, ze były to działki o niekorzystnych parametrach, jednak nie sposób nie zauważyć, że były to działki budowlane, których cena za 1 m2 była tylko nieznacznie wyższa niż obecnie wycenianej działki drogowej i nie była ceną zbliżoną do tej, jakiej domagają się skarżący. Reasumując, sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Biegły w sposób właściwy dobrał do porównania nieruchomości podobne oraz prawidłowo ustalił współczynniki korygujące. Operat nie zawiera także wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Sąd zatem uznał, że wycena nie budzi zastrzeżeń, a dokonana przez orzekające w sprawie organy ocena operatu, choć lakoniczna, nie nosi cech dowolności. Organ dokonał przy tym prawidłowej wykładni powołanych przepisów, przytoczył najistotniejsze dla rozstrzygnięcia sprawy konkluzje, co wyklucza zarzut arbitralności. Reasumując stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie mogą prowadzić do uwzględnienia skargi. Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji.