I OZ 1181/18

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Tamara Dziełakowska po rozpoznaniu w dniu 7 grudnia 2018 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] od postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 października 2018 r. sygn. akt II SAB/Sz 75/18 o odrzuceniu skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na bezczynność Burmistrza D. w przedmiocie wydania decyzji postanawia uchylić zaskarżone postanowienie w całości. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 8 października 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie odrzucił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...] (zwanej dalej Wspólnotą Mieszkaniową) na bezczynność Burmistrza D. w przedmiocie wydania decyzji oraz zwrócił skarżącej uiszczony wpis od skargi. W uzasadnieniu powyższego postanowienia Sąd pierwszej instancji wskazał, że Wspólnota Mieszkaniowa wniosła skargę na bezczynność Burmistrza D. w przedmiocie wydania decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji zjazdu. Na wezwanie Sądu skarżąca nadesłała m. in. uchwałę z dnia 28 listopada 2015 r. nr [...], podjętą w formie aktu notarialnego, z której wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa potwierdza, że w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zarząd nieruchomością wspólną powierzono [...] Spółce z o.o. w W. Zarządzeniem z dnia 4 września 2018 r. Sąd wezwał skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi, w terminie 7 dni pod rygorem jej odrzucenia poprzez nadesłanie dokumentu, z którego wynika umocowanie [...] Spółki z o.o. w W. do wniesienia skargi i reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub sądami administracyjnymi, tj. uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie takiej czynności jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W odpowiedzi skarżąca w piśmie z dnia 12 września 2018 r. wskazała, że skoro złożenie wniosku o lokalizację zjazdu jest czynnością zwykłego zarządu, niewymagającą uprzedniej zgody skarżącej Wspólnoty wyrażonej w uchwale, to zarządca nieruchomością wspólną Spółka [...] posiada umocowanie do jej reprezentowania również przed sądem administracyjnym bez uprzedniej zgody wyrażonej w uchwale. Odrzucając powyższą skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uznał, że przedłożone dokumenty nie uprawniają [...] spółki z o.o. do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądem administracyjnym, w tym do wniesienia w jej imieniu skargi (upoważnienia pełnomocnika). Jak wskazał Sąd, określenie organów upoważnionych do działania w imieniu danej jednostki organizacyjnej wynika bądź z aktów prawnych powołujących do życia taką jednostkę lub regulujących jej funkcjonowanie, bądź – w przypadku braku stosownych regulacji ustawowych – z aktów określających wewnętrzną strukturę wspomnianej jednostki i kompetencje jej organów. Sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej określony został w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 716 ze zm.). Co do zasady podmiotem uprawnionym do występowania w postępowaniu administracyjnym w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd tej wspólnoty. Zdaniem jednak Sądu, powierzenie zarządu nieruchomością wspólną zarządcy tj. podmiotowi zewnętrznemu, odrębnemu od wspólnoty mieszkaniowej, wymaga zawarcia przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego bądź też podjęcia stosownej uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Przyjmuje się, że zarządca jest umocowany do samodzielnej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie w zakresie czynności zwykłego zarządu a do czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd (za które należy uznać m.in. wniesienie skargi do sądu administracyjnego w imieniu wspólnoty mieszkaniowej) potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Umocowanie takie może również stanowić element umowy o powierzeniu mu zarządu nieruchomością wspólną lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali. Przedłożone przez skarżącą dokumenty nie spełniają powyższych wymogów a tym samym nie mogą stanowić umocowania Spółki do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądem administracyjnym. Spółka nie została umocowana do samodzielnej reprezentacji Wspólnoty w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd, tj. wniesienia skargi do sądu administracyjnego, stąd też nie mogła zostać potraktowana jako organ uprawniony do reprezentacji ww. Wspólnoty. W tym stanie sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie orzekł jak na wstępie na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 i art. 232 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zażalenie na powyższe postanowienie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa, wnosząc o jego uchylenie i zasądzenie od organu na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania niezbędnego do celowego dochodzenia swoich praw, w tym kosztów zastępstwa prawnego. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie: 1. art. 29 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej P.p.s.a.) w zw. z art. 28 § 1 P.p.s.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że [...] spółka z o.o. nie jest umocowana do działania w imieniu skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami administracyjnymi, w tym do wniesienia w jej imieniu skargi (upoważnienia profesjonalnego pełnomocnika) do reprezentowania Wspólnoty przed sądem administracyjnym, co uzasadniało odrzucenie wniesionej skargi, pomimo tego, że spółka [...] wykazała, że wykonuje u skarżącej zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, 2. naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i mylne przyjęcie, że zarząd powierzony przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz [...] spółka z o.o. nie stanowi umocowania dla tej spółki do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami administracyjnymi i niezbędne jest podjęcie w tym zakresie przez skarżącą dodatkowej uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na złożenie w jej imieniu skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i udzielenie w tym zakresie odrębnego umocowania dla zarządcy pomimo tego, że w granicach zarządu powierzonego zawiera się również umocowanie do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami w granicach powierzonego zarządu; 3. naruszenie art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali przez jego błędną wykładnię i mylne przyjęcie, że złożenie wniosku do zarządcy drogi o uzgodnienie zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość wspólną skarżącej, stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, podczas gdy tego typu czynności ściśle związane z zwykłymi czynnościami zarządczymi zmierzającymi do zapewnienia normalnego funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej, stanowiącymi w istocie typowe czynności zachowawcze (zachowanie nieruchomości w stanie niepogorszonym), nie prowadzące do uszczuplenia praw jej współwłaścicieli, a przeciwnie przynoszących dla nich korzyści w postaci zwiększenia funkcjonalności nieruchomości wspólnej, które należy uznać za czynności zwykłego zarządu do których nie jest konieczna odrębna zgoda oraz odrębne pełnomocnictwo. W odpowiedzi na zażalenie organ wniósł o jego oddalenie lub odrzucenie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zażalenie zasługiwało na uwzględnienie. Na wstępie stwierdzić należało, że zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: "Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej". Natomiast stosownie do treści art. 18 ust. 2a zdanie pierwsze tej ustawy: "Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza". A zatem wyłącznie wówczas, gdy sposobu zarządu nie określono tak jak wskazano w umowie lub uchwale, mają w myśl art. 18 ust. 3 ustawy zastosowanie zasady określone w przepisach Rozdziału 4 tej ustawy "Zarząd nieruchomością wspólną". Wynikająca z art. 18 swoboda właścicieli lokali w określeniu w umowie lub uchwale sposobu zarządu nieruchomością wspólną dotyczy zarówno oznaczenia, kto ma sprawować zarząd, jak i ustalenia zasad zarządzania. W umowie lub uchwale podjętej na tej podstawie właściciele lokali mogą w szczególności postanowić, że sami będą bezpośrednio zarządzać nieruchomością wspólną lub że zarządzać nieruchomością wspólną będzie wybrany przez nich zarząd (zarząd wspólnoty) albo określona osoba fizyczna lub prawna, tj. zarządca. Zarząd taki często określany jest w uproszczeniu zarządem powierzonym. W okolicznościach niniejszej sprawy, na mocy umowy z dnia 17 października 2007 r. o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokali o numerach 3 i 4, położonych w budynku przy ul. [...] określono sposób zarządu nieruchomością wspólną. Wskazano w niej, że "Stawający oświadczają, iż do momentu zakończenia inwestycji i rok po jej zakończeniu zarząd wspólną nieruchomością sprawować będzie Sprzedający", określonym w komparycji umowy jako "[...]" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. Jednocześnie w § 8 umowy postanowiono, że "Strony ustaliły, że zarząd budynkiem opisanym w § 1 aktu sprawowany będzie zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa". Powyższe zdaniem Sądu rozpoznającego niniejsze zażalenie jednoznacznie wskazuje, że na mocy umowy z dnia 17 października 2007 r. doszło do powierzenia zarządu osobie prawnej, tj. [...] sp. z o. o., chociaż nie określono jednoznacznie zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokalu, jak też nie zakreślono maksymalnego pułapu czasowego do kiedy zarząd będzie sprawowany przez Spółkę. W konsekwencji powyższego zastosowanie znajduje przepis art. 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym: "W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału", w tym również art. 21, który z kolei uprawnia zarząd do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w znaczeniu podmiotowym (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r. sygn. akt III CZP 62/05). Tym samym za aktualne w odniesieniu do postępowania sądowoadministracyjnego należy uznać stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r. III CZP 106/16 (OSNC z 2017 r., z. 12, poz. 135), zgodnie z którym: "W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych". W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy słusznie argumentował, skoro zarząd w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi lub którymi kieruje, jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na określonych w tych przepisach zasadach także przed sądami, to wobec istotnego podobieństwa (wykluczającego jednoczesne funkcjonowanie zarządu i zarządcy), nie jest zasadne wyłączenie takiej możliwości w odniesieniu do zarządcy. Podobieństwo to przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22, regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty (por. także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2018 r. sygn. akt II OSK 1339/16). Nadto jak wskazywał Sąd Najwyższy w ww. uchwale, skoro zarządcę uznaje się nie - jak w niektórych wypowiedziach piśmiennictwa - za "quasi organ" wspólnoty mieszkaniowej lub wręcz za jej przedstawiciela, to także przy tym założeniu wskazane podobieństwo przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22 regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty. Skoro zarząd w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi lub którymi, innymi słowy, kieruje, jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na określonych w tych przepisach zasadach także przed sądami, to wobec tego podobieństwa nie byłoby zasadne wyłączenie takiej możliwości w odniesieniu do zarządcy. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy z umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 17 października 2007 r. wynika, że zarząd nieruchomością wspólną został powierzony Spółce [...], a jej funkcjonowanie wynika z postanowień tej umowy i przepisów ustawy. Uchwała z dnia 28 listopada 2015 r., w której zawarto stwierdzenie, że "Wspólnota Mieszkaniowa (...) potwierdza, że w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu (pierwszego lokalu z nieruchomości wspólnej aktem notarialnym) Zarząd (Zarządca) nieruchomością wspólną powierzono Sprzedającemu (tj. w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali - Spółce), a w niniejszej uchwale określają wprost nazwę sprzedającego: "[...]" sp. z o.o. z siedzibą w W. (...)", na którą także powołuje się skarżący, jedynie doprecyzowuje postanowienia umowy z dnia 17 października 2007 r. Mając powyższe na uwadze, na uwzględnienie zasługiwały zarzuty naruszenia art. 29 i art. 28 § 1 P.p.s.a. w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 18 tej ustawy przedstawionego jako zarzut samodzielny (zarzut 1 i 2). Jako niezasadny należało z kolei uznać zarzut naruszenia art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który nie znajdował związku z przedmiotem niniejszej sprawy. Konkludując, stwierdzić trzeba, że Wspólnota Mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna mająca zdolność sądową (art. 25 § 3 P.p.s.a. w związku z art. 6 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) może być reprezentowana w postępowaniu sądowoadministracyjnym przez jej zarządcę jako osobę uprawnioną do działania w jej imieniu (art. 28 § 1 P.p.s.a.), a do czego umocowanie w niniejszej sprawie strona skarżąca wykazała. Nie jest to, jak przyjął Sąd pierwszej instancji, czynność przekraczająca zwykły zarząd. Powyższy pogląd był również przedstawiany przez Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia [...] maja 2017 r. sygn. akt I C [...] w sprawie przeciwko skarżącej Wspólnocie Mieszkaniowej o uchylenie jej uchwały z dnia 28 listopada 2015 r. oraz Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia [...] stycznia 2018 r. sygn. akt I ACa [...], w których prawomocnie stwierdzono legalność ww. uchwały, ale również badano reprezentację Wspólnoty Mieszkaniowej. Sąd pierwszej instancji dysponował kopiami tych wyroków, ale nie poddał ich jakiejkolwiek analizie w kontekście wpływu na niniejsze postępowanie, co również skutkowało wadliwością skarżonego postanowienia. W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 185 § 1 w związku z art. 197 § 2 P.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonego postanowienia w całości. Odnośnie wniosku o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, stwierdzić trzeba, że przepisy art. 203 i art. 204 P.p.s.a. nie mają zastosowania do postępowania toczącego się na skutek wniesienia zażalenia na postanowienie sądu pierwszej instancji.