II SA/Po 219/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2018 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. sp.k. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2017 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] 2017 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania [...] sp. z o.o. sp.k. od pkt 1. decyzji Wójta Gminy T. [...] z dnia [...] 2017 r. nr [...] o ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzję tę wydano w następujących okolicznościach. Decyzją z dnia [...] 2017 roku Wójt Gminy T. [...] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm., dalej: u.p.z.p.), art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm., dalej: k.p.a.) oraz uchwały Nr [...] Rady Gminy T. [...] z dnia 17 maja 2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w m. T. [...] i G. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr [...] poz. 3307), orzekł o: 1. ustaleniu dla J. Sp. z o.o. Sp. k. jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w m. T. [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako: - działka nr [...] zapisana w księdze wieczystej pod nr KW P01 [...], - działka nr [...] zapisana w księdze wieczystej pod nr KW P01 [...], - działka [...] zapisana w księdze wieczystej pod nr KW: P01 [...], - działka nr [...] zapisana w księdze wieczystej pod nr KW P01 [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku ze zbyciem przedmiotowych nieruchomości lub udziałów w prawie własności. 2. umorzeniu postępowania co do części nieruchomości strony. Organ I instancji administracji wskazał, że ww. nieruchomości objęte zostały planem miejscowym planem uchwalonym 17 maja 2011 r. (wejście w życie 29.08.2011 r.), na skutek czego ustalono przeznaczenie działek o nr: [...] jako oznaczone symbolem 14MW, [...] - symbol 10MW, [...] - symbol 15MW, [...] - symbol 9MW, tj. wszystkie jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Uprzednio na przedmiotowym terenie nie było obowiązującego planu miejscowego, zaś zgodnie z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działki stanowiły grunty rolne i taki też był ich faktyczny sposób użytkowania. Dla nieruchomości nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Zgodnie z obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy T. [...] (uchwała Nr [...] Rady Gminy z 8.12.1992 r.) działki nr [...], [...], [...], [...] stanowiły tereny rolnicze. Organ wskazał, że nieruchomości zostały zbyte przez spółkę w okresie 2014-2016 r. Za dowód wzrostu wartości sprzedanych nieruchomości organ uznał operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego D. K.. Ustalił on, że wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrosły o kwoty: [...] zł (działka [...]), [...] zł (działka [...]), [...] zł (działka nr [...]) oraz [...] zł (działka nr [...]). Od decyzji odwołanie złożyła spółka [...], zaskarżając decyzję w części jej pkt 1. i argumentując, iż organ dokonał wyłącznie formalnej oceny sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych, podczas gdy zawierają one błędy polegające na wykorzystaniu w procesie wyceny nieruchomości niereprezentatywnych i niepodobnych do przedmiotów wyceny. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję SKO w P. powołało materialnoprawną podstawę ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Następnie wskazano, że wartość nieruchomości ustala się w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm., dalej: u.g.n.), do których wprost odsyła art. 37 ust. 11 u.p.z.p. Kolegium wyjaśniło, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. (art. 87 ust. 3a u.p.z.p.). Reasumując Kolegium wskazało, że dla ustalenia opłaty planistycznej istotne jest wystąpienie następujących przesłanek: 1. uchwalenie planu miejscowego obejmującego daną nieruchomość, 2. zmiana przeznaczenia nieruchomości w porównaniu z zapisami uprzednio obowiązującego planu, względnie z faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości, 3. sprzedaż nieruchomości po wejściu w życie nowego planu, 4. wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu. Kolegium wyjaśniło, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w m. T. [...] i G. zatwierdzono uchwałą Nr [...] Rady Gminy T. [...] z dnia 17 maja 2011 r. Na mocy tego planu ustalono przeznaczenie działek nr [...], [...], [...], [...],obręb T. [...], jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Przed wejściem w życie planu dla przedmiotowego terenu nie obowiązywał plan miejscowy, a faktyczny sposób użytkowania działek, ustalony na podstawie wypisu z ewidencji gruntów i budynków oraz zdjęć lotniczych, wskazuje, że były to grunty wykorzystywane rolniczo. Do dnia 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan zagospodarowania przestrzennego dla Gminy T. [...]. Obszar objęty postępowaniem znajdował się na terenie rolniczym. Objęte planem miejscowym nieruchomości zostały zbyte przez właściciela na mocy aktów notarialnych w l. 2014-2016. SKO wyjaśniło, że rzeczoznawca majątkowy ocenił wartość nieruchomości, zważając na to, iż w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty pianistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości: 1. wg jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, 2. wg przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz 3. wg faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów. Sporządzone wyceny oparte zostały na założeniu tożsamości przeznaczenia nieruchomości w wygasłym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego oraz faktycznego wykorzystywania nieruchomości w okresie między obowiązywaniem planu ogólnego i uchwalonego planu miejscowego - w obu przypadkach nieruchomości były terenami rolniczymi. Wartość nieruchomości biegły określał w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Organ II instancji powołując art. 153 ust. 1 u.g.n. wyjaśnił, na czym polega podejście porównawcze. Z kolei cytując przepis § 3 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 r. Nr 196, poz. 1628 ze zm.) wyjaśnił specyfikę metody korygowania ceny średniej. Kolegium podkreśliło, że w zakresie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że kwestie te pozostawia się uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń. Jednocześnie wskazano, że owszem organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego i nie może się ograniczyć do powołania w decyzji jedynie na konkluzję opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, czy opinia ta jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Choć organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii biegłego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, to powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zdaniem Kolegium takiej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego dokonał organ I instancji. Ustalił on, że operat nie budzi wątpliwości co do poprawności jego sporządzenia, a analiza wartości nieruchomości została przeprowadzona w sposób prawidłowy. wskazał też, że operat zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności i braków. W ocenie organu rzeczoznawca rzetelnie wyjaśnił powody zastosowania poszczególnych metod ustalenia wartości rynkowej nieruchomości oraz właściwie uzasadnił przesłanki, którymi kierował się przy ustaleniu wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci wodociągowej. Ocena operatu szacunkowego dokonana przez organ nie ogranicza się zatem jedynie do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy. Organ I instancji sprawdził, czy przedmiotowa opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania prawidłowości operatu, a zarzuty strony w tym zakresie mają charakter czysto polemiczny w sferze zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego. Brak przedstawienia operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach, bez potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej, czy dopuszczania dowodu z opinii kolejnego biegłego. Kolegium uznało, że ingerencja w merytoryczną część opracowania deprecjonowałaby operat szacunkowy jako opinię biegłego, wymagając jednocześnie by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. W braku przedstawienia przez stronę materiałów pozwalających powziąć uzasadnione wątpliwości co do miarodajności wyceny organ nie jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego, w celu kontroli ustaleń rzeczoznawcy majątkowego pierwotnie powołanego w sprawie roli biegłego. Stąd organ II instancji nie uwzględnił wniosku z odwołania w przedmiocie opinii kolejnego biegłego. Dalej organ odwoławczy stwierdził, że mimo wątpliwości co do prawidłowości i rzetelności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego strona nie skorzystała z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wskazano, że w judykaturze przyjmuje się, że jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu (art. 157 u.g.n.). Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Ponadto Kolegium wzięło pod uwagę, że biegły w dodatkowych pisemnych wyjaśnieniach odniósł się do uwag strony, zwłaszcza do podobieństwa przyjętych do porównania nieruchomości. Zatem wobec stanowiska biegłego, przy jednoczesnym braku konkurencyjnego opracowania, z którego wynikałyby inne wartości, będące wynikiem szacowania Kolegium nie dostrzegło potrzeby dopuszczania kolejnych dowodów z opinii biegłych. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu stanowiska, że dla ustalenia faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości ma znaczenie również hipotetyczna możliwość uzyskania dla danego obszaru decyzji o warunkach zabudowy Kolegium stwierdziło, że pogląd ten zakłada, iż jeśli dla nieruchomości formalnie funkcjonującej jako użytek rolny istniałaby teoretyczna możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy, to należałoby uznać, iż nie były to grunty faktycznie rolne, ale możliwe do zagospodarowania zgodne z hipotetycznym warunkami zabudowy. Kolegium poglądu tego nie podzieliło wskazując, iż prowadzenie w ramach niniejszego postępowania quasi hipotetycznych rozważań co do możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dalece wykracza poza przedmiot postępowania oraz kompetencje organów. Okoliczności te bada się w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzez obligatoryjne przeprowadzenie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie jest możliwe dokonanie takiej analizy, nawet tylko w zakresie dopuszczalnej funkcji przyszłej zabudowy - w postępowaniu dotyczącym renty planistycznej. J. k. (jako następca prawny [...] sp. z o.o. sp. k.) wnosząc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na powyższą decyzję SKO w P. zarzuciło organowi II instancji naruszenie: I. przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w związku z art. 84 k.p.a. oraz przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wymierzającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanej na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego pomimo powinności dostrzeżenia w nim następujących uchybień, podważających jego wiarygodność i moc dowodową: a) wadliwego doboru nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny wartości rynkowej gruntu wg jego przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego, naruszając przy sporządzaniu operatu przepisy u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia; b) nieuwzględnieniu przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nakładów jakie zostały na nie poczynione przy udziale skarżącej lub innych spółek należących do grupy Jakon, powstałych w okresie przed uchwaleniem planu miejscowego, a zatem nakładów prowadzących do wzrostu wartości nieruchomości, co miało wpływ na wynik sprawy i doprowadziło do błędnego uznania operatu szacunkowego za wiarygodny; II. przepisów prawa materialnego, w tym zwłaszcza art. 37 ust. 6 u.p.z.p. oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 u.g.n., art. 4 pkt 16 u.g.n. i § 51 rozporządzenia poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego i uznanie, iż rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości reprezentatywne i podobne; III. przepisów postępowania tj. art. 7 k.p.a,, art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. w zw. z art. 84 k.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wymierzającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wydanej bez uwzględnienia możliwości wykorzystania nieruchomości w celach innych niż rolnicze przed wejściem w życie planu, a w związku z możliwością uzyskania dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, co miało wpływ na wynik sprawy i doprowadziło do wadliwego przyjęcia kryteriów wyceny nieruchomości przed wejściem w życie planu, a w konsekwencji do błędnego określenia wzrostu wartości nieruchomości. W motywach skargi podniesiono, że organy przy ustaleniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości nie uwzględniły hipotetycznej możliwości uzyskania dla obszaru decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem przed wejściem w życie uchwały nr [...] Rady Gminy T. [...] z dnia 17 maja 2011 r. w sprawie uchwalenia planu miejscowego dla m. T. [...] i G. przedmiotowy teren nie był objęty planem, gdyż uprzednio obowiązujący dla tego terenu pian ogólny z 1992 r. stracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w sytuacji takiej dla ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem planu, należy porównać wartość tej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu z jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednocześnie zdaniem skarżącej spółki na skutek wejścia w życie z dniem 10 sierpnia 2011 r. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. należało także ustalić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. - jeżeli jest ona większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Wówczas bierze się pod uwagę (do porównania z wartością nieruchomości obliczoną z uwzględnieniem jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym) wartość wyższą. Podano, że w orzecznictwie wskazuje się, iż faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim plan określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Wedle skarżącej jeżeli na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy i w odniesieniu do znajdującej się na tym terenie konkretnej działki gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy ustalaniu wartości tej nieruchomości istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale i to w jaki sposób mógłby on z niej korzystać. Jeżeli więc przed wejściem w życie planu ustalającego, że dana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, na nieruchomości tej istniała możliwość wzniesienia takiej zabudowy np. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, to przewidziane w nowym planie przeznaczenie - w istocie potwierdzające przeznaczenie dotychczasowe - w rzeczywistości nie miało wpływu na wartość nieruchomości. W związku z tym w sytuacji, gdy możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy istniała, należy ją objąć pojęciem faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Zdaniem spółki w świetle przepisów u.p.z.p. dotyczących przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy należy uznać, że istniała realna możliwość uzyskania dla przedmiotowych działek decyzji o warunkach zabudowy. Działka nr [...], z której wydzielone zostały działki nr [...], [...], [...] oraz [...] posiada dostęp do drogi publicznej, przy której znajdują się działki zabudowane, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a także, iż działki nie wymagały uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Co więcej, działka nr [...] położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...], dla której przed uchwaleniem planu miejscowego wydano decyzję o warunkach zabudowy (z 1.04.2008 r. nr [...]). Organy orzekające winy zatem ustalić, czy na przedmiotowym terenie można było realizować zabudowę mieszkaniową wielorodzinną np. poprzez ustalenie, czy dla sąsiednich dziatek wydawano decyzje o warunkach zabudowy oraz czy istniała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki. Jest to o tyle istotne, że biegły wskazał w operacie szacunkowym, że bezpośrednie sąsiedztwo działek to tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, (pkt 1. operatów). Wskazuje to na spełnienie przesłanki dobrego sąsiedztwa, określonej w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co nakazuje rozważenie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przed wejściem w życie m.p.z.p. Zaniechanie takich ustaleń – zdaniem spółki - podważa prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego i ustalenia na jego podstawie wysokości wzrostu wartości nieruchomości. Tym samym wymierzenie renty planistycznej jest przedwczesne. W świetle tego Kolegium dopuściło się naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. w związku z art. 84 k.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Skarżąca zarzuciła też, że organy błędnie uznały operat za wiarygodny. Nie zgodziła się z poglądem Kolegium jakoby zarzuty kierowane pod adresem operatu miały charakter tylko polemiczny. Organ powinien sprawdzić prawidłowość rozumowania biegłego, na jakich przesłankach sformułował wnioski końcowe i dać tej ocenie wyraz w uzasadnieniu decyzji. Nieuzasadnione było przyjęcie, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny operatów. Operat winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek., dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Tymczasem sporządzone operaty zawierały uchybienia, które miały wpływ na ustalony w nich szacunkowy wzrost wartości nieruchomości. Biegły dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych. Organ II instancji uznał zaś bezpodstawnie, że organ I instancji dokonał oceny operatów szacunkowych zarówno pod kątem ich logiczności, zupełności jak i wiarygodności. Spółka powołała definicję nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n. i stwierdziła, że biegły przyjął do porównania tylko kilka nieruchomości, położonych w większości w innych miejscowościach, o powierzchni wielokrotnie, a w niektórych przypadkach nawet kilkudziesięciokrotnie większej niż wyceniana nieruchomość. Rzeczoznawca nie przyjął do porównania nieruchomości podobnych, jak i nie dokonał stosownej korekty, która pozwoliłaby przyjąć, że analizowane nieruchomości mają charakter podobny do nieruchomości wycenianej, rozbieżność w powierzchni istotnych nieruchomości jest znaczna. Dalej spółka podniosła, że biegły dokonując wyceny nieruchomości sprzed uchwalenia planu błędnie jako faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przyjął tereny przeznaczone pod zieleń, nie uwzględniając powiązania gospodarczego z innymi nieruchomościami położonymi w pobliżu, ich dostępu do drogi publicznej, przeznaczenia działek sąsiednich. Nadto nieruchomości przyjęte do porównania na etapie przed uchwaleniem planu nie stanowią nieruchomości podobnych lub reprezentatywnych dla nieruchomości wycenianych. W zasadzie żadna z ww. nieruchomości nie odpowiada de facto powierzchni i położeniu nieruchomości wycenianych. Powierzchnia przedmiotowych działek oscyluje pomiędzy 1.287 m2 a 2.314 m2. Każda z nich położona jest w T. [...]. Rzeczoznawca uznał jako podobne w kilku przypadkach działki ponad kilkukrotnie większe, a niekiedy nawet kilkunastokrotnie większe od nieruchomości wycenianych. Duża jest też rozbieżność cen transakcyjnych i mieści się w przedziale 5,00 zł/m2 - 21,00 zł/m2. Nie wiadomo też z przedstawionego zestawienia, jakie czynniki wpływają na taką, a nie inną cenę m2 nieruchomości. Tylko 5 z nieruchomości przyjętych do porównania położonych jest w T. [...], a żadna z nich nie ma powierzchni zbliżonej do działki wycenianej. Niepodważalną wadą operatów, pominiętą przez organy, jest nieuwzględnienie przy wycenie kwestii poniesionych nakładów przy udziale odwołującego lub innych spółek należących do grupy Jakon. Wszelkie ulepszenia powstały przed uchwaleniem planu, a więc doprowadziły do wzrostu wartości nieruchomości i winny być wzięte pod uwagę przy wycenie sprzed uchwalenia planu. W dniu 8 września 2009 r. spółka zawarła z T. [...] sp. z o.o. umowę partycypacyjną, na podstawie której skarżąca zobowiązała się do partycypowania w kosztach modernizacji urządzeń wodno-kanalizacyjnych oraz strefowej pompowni wody dla działek nr [...] oraz [...] przy ul. [...] i Spółdzielczej w T. [...]. Ponadto skarżąca - na podstawie porozumienia z dnia 8 kwietnia 2011 r., zawartego z Gminą T. [...] partycypowała będzie w kosztach wykonania nakładki z masy mineralno-bitumicznej na powierzchni ul. [...]. Pomijając powyższe organy naruszyły przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnej oceny dowodowej operatów oraz przedwczesne przyjęcie, że mogą one stanowić wiarygodne źródło danych dotyczących wartości szacowanej nieruchomości. Naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż gdyby organy przyjęły, że zmiana planu nie spowodowała podwyższenia wartości nieruchomości, to postępowanie zostałoby umorzone, względnie różnica w wartościach nieruchomości obliczonych z uwzględnieniem prawidłowego faktycznego sposobu wykorzystania działek przed i po uchwaleniu planu byłaby mniejsza, niż przyjęta, co obniżyłoby wysokość naliczonej opłaty planistycznej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2017 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy T. [...] z dnia 14 maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia [...] sp. z o.o. sp. k. jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a następnie zbycia nieruchomości lub udziałów w prawie własności nieruchomości, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.; dalej: u.p.z.p.). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.; dalej: u.g.n.), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie). Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W kontrolowanym postępowaniu poza sporem pozostaje fakt sprzedaży przez skarżącą spółkę przedmiotowych nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Jak wynika z niekwestionowanych ustaleń stanu faktycznego, w dniu 17 maja 2011 r. Rada Gminy T. [...] podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowościach T. [...] i G. (publ. Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2011 r., nr [...], poz. 3307). Po wejściu w życie powyższej uchwały, w latach 2014-2016 spółka [...] dokonała zbycia lokali wraz z przynależnymi udziałami w działkach nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], co szczegółowo zobrazował organ I instancji w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] 2017 r. (odpowiednie tabele), mając potwierdzenie w zgormadzonym materiale dowodowym (zbiór aktów notarialnych poszczególnych transakcji). Według uchwalonego planu przedmiotowe działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] znalazły się na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczonych na rysunku planu odpowiednio symbolami 14MW, 10MW, 15MW i 9MW. Organy orzekające prawidłowo ustaliły, że przed wejściem w życie tego planu na przedmiotowym terenie nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowe nieruchomości były niezabudowane, nieuzbrojone i nieogrodzone, stanowiły użytek rolny, co potwierdza zdjęcie lotnicze z września 2011 r. Dla tereny tego nie wydano również decyzji o warunkach zabudowy. W tym miejscu Sąd pragnie ustosunkować się do zarzutu skargi naruszenia przepisów postępowania – art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 k.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez błędne – zdaniem strony – nieuwzględnienie przez organy orzekające możliwości wykorzystania przedmiotowych nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego w celach innych niż rolnicze. Skarżąca szeroko powołała się na potencjał przedmiotowych nieruchomości i możliwość uzyskania przez spółkę dla tego terenu przed wejściem w życie planu miejscowego decyzji o warunkach zabudowy, co winno pozwolić organom orzekającym uznać, że faktyczny sposób wykorzystania terenu był inny aniżeli rolniczy. Sąd poglądu skarżącej nie podziela, aprobując w pełni stanowisko organu odwoławczego zawarte w zaskarżonej decyzji. Trzeba dostrzec, iż z przepisu art. 37 ust.1 u.p.z.p. wynika, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy określić różnicę w wartości nieruchomości, porównując przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z przeznaczeniem terenu obowiązującym przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, określonym w poprzednim planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy lub – jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy – z faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Powołany przepis nie przewidują zatem możliwości ustalania wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego z uwzględnieniem jej hipotetycznego przeznaczenia, które mogłaby ewentualnie mieć gdyby wystąpiono z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego powinno więc nastąpić w pierwszej kolejności przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie, ewentualnie w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, a w ostatniej kolejności z uwzględnieniem jej faktycznego wykorzystywania przed wejściem w życie planu. Brak jest więc podstaw prawnych do nałożenia na organ ustalający opłatę planistyczną obowiązku badania, czy dla danej nieruchomości potencjalnie możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz czy taka zabudowa na określonym terenie byłaby ewentualnie dopuszczalna. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 63 ust. 3 u.p.z.p., jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i jej zbycia przez właściciela istniałaby więc również podstawa do nałożenia na jej właściciela opłaty planistycznej. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1902/15; z dnia 13 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1496/11 i z dnia 7 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 2688/11, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W świetle powyższego zarzut skarżącej uznać należy za chybiony. Organy prawidłowo bowiem stwierdziły, że przed wejściem w życie planu miejscowego z 2011 r. na przedmiotowym terenie nie obowiązywał plan miejscowy i tym samym należało ustalić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Ten zaś był rolniczy, co pozostaje bezsporne. Kolejnym spornym elementem w sprawie jest kwestia wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego. W opinii skarżącej spółki organy z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 k.p.a.) nie dokonały rzetelnej oceny sporządzonego na potrzeby wyceny nieruchomości operatu szacunkowego, w tym zaaprobowały, że biegły do porównania przyjął nieruchomości, które w świetle art. 4 pkt 16 u.g.n. nie można uznać za podobne do wycenianych nieruchomości, a także nie uwzględnił nakładów poniesionych przez spółkę lub inne spółki należące do grupy Jakon przed uchwaleniem planu miejscowego. W konsekwencji zdaniem skarżącej organy orzekające dopuściły się naruszenia przepisów art. 37 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z art. 154 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n. Oceniając przebieg postępowania Sąd stwierdził, że stosownie do obowiązków wynikających z art. 77 i art. 80 k.p.a. organy I i II instancji – wbrew zarzutom skargi – zebrały i rozpatrzyły pełen materiał dowodowy, w szczególności dysponowały operatem szacunkowym niezbędnym do stwierdzenia, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, które następnie zostały przez skarżącą spółkę zbyte, co w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. uzasadniało nałożenie na nią opłaty planistycznej. Operat należy uznać za formalnie prawidłowy i spójny, a zatem dokument ten jest wystarczający do ustalenia opłaty planistycznej we wskazanej wysokości. Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu 13 czerwca 2017 r. zostały sporządzone, odrębnie dla każdej z wycenianych działek, operaty szacunkowe przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. D. K.. W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a. Zatem organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Dlatego też organ może w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Po 715/16 – wszystkie cytowane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem Sądu sporządzone w przedmiotowej sprawie operaty szacunkowe dotyczące przedmiotowych działek nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] nie budzą wątpliwości co do ich prawidłowości. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowych operatów szacunkowych odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opracowania te zawierają bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości od strony formalnej. Stwierdzić należy też, że biegły wskazał wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowych nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Rozważania prowadzone w operacie szacunkowym są zrozumiałe, spójne i logiczne. Argumentacja biegłego ma charakter wiarygodny, przekonujący i wyczerpujący. Jednocześnie należy zauważyć, że organy administracji publicznej nie przyjęły bezkrytycznie opracowania przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W odpowiedzi na zarzuty odwołania biegły w piśmie z dnia 10 sierpnia 2017 r. wyjaśnił, że: 1. określenie wartości przed i po uchwaleniu planu miejscowego, jak również zgodnie z faktycznym sposobem użytkowania nie uwzględnia nakładów na gruncie (co zostało opisane w wyciągu z operatu szacunkowego), jak również nie uwzględniają jakichkolwiek umów na wykonanie nakładów pomiędzy właścicielami gruntu a Gminą, ponieważ nie miały one wpływu na wzrost lub spadek wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego i w wycenie zostały pominięte; 2. przedmiotem wyceny były działki o pow. od 1287 m2 do 2314 m2, jednakże określana wartość 1m2 gruntu na podstawie, której określono wartości poszczególnych działek zarówno przed uchwaleniem planu, faktycznego sposobu użytkowania, jak i po uchwaleniu planu dotyczyła nieruchomości z dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego, czyli działki nr [...] o pow. 4,46 ha; 3. z uwagi na specyfikę wycenianych nieruchomości przeprowadzono szczegółową analizę wszystkich transakcji odnotowanych w Gminie T. [...] i przyjęto do porównania transakcje jak najbardziej porównywalne, a wartość określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, która to metoda przy większej ilości transakcji jest najbardziej miarodajna; w zbiorze transakcji znajdują porównywalne i zawierają cechy nieruchomości wycenianej, a jeśli różnią się ro zakres poprawek je uwzględnia i w wyniku końcowym, po skorygowaniu ceny średniej, dobrze odzwierciedla określone wartości zarówno przed jak i po uchwaleniu planu miejscowego, czy też faktycznego sposobu użytkowania; 4. w zbiorze transakcji zarówno o przeznaczeniu rolnym i pod zabudowę mieszkaniową znajdują się transakcje o znacznych powierzchniach (pow. 1 ha) i zarzut, że wartość nie została poprawnie skorygowana ze względu na powierzchnię jest bezzasadny; cecha dużej powierzchni została zawarta w przyjętych poprawkach, a przy wycenie nieruchomości przyjęto :stan cechy (powierzchnia)" adekwatny do powierzchni transakcji przyjętych do porównania i tak przy gruncie rolnym, jak i przy określaniu wartości pod budownictwo mieszkaniowe przyjęto "bardzo niekorzystną"; w przypadku przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe waga tej cechy wynosi aż 55% i przyjęcie stanu cechy "bardzo niekorzystna" w znacznym stopniu spowodowało znaczne obniżenie ceny średniej, co w konsekwencji znacznie obniżyło wysokość opłaty. Wobec powyższych wyjaśnień, prawidłowo Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania prawidłowości sporządzonych w sprawie operatów i uznało, że zarzuty spółki mają charakter jedynie polemiczny. Podkreśliło, że biegły w powyższych wyjaśnieniach odniósł się do wszelkich zarzutów strony odnoszących się do sporządzonej wyceny. Tymczasem w odpowiedzi spółka powtórzyła zarzuty, pomijając, że biegły wyjaśnił przesłanki, jakimi kierował się w doborze nieruchomości podobnych, w tym co do wielkości dobieranych nieruchomości, kwestii korygowania ceny średniej, a także kwestii nakładów. W kontekście powyższego Sąd podkreśla przy tym, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Taką zaś ocenę zawierają decyzje organów obydwu instancji, którą Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę w całości podziela. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącej spółki opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Należy zauważyć, że przy wycenie biegły wziął pod uwagę, że działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] powstały w latach 2011-2015 r. w wyniku kilkukrotnych podziałów działki nr [...], zatwierdzonych decyzjami Wójta Gminy T. [...] z dnia [...] 2015 r., nr [...], z dnia [...] 2015 r. nr [...], z dnia [...] 2014 r. nr [...], z dnia [...] 2012 r. nr [...] i z dnia [...] 2011 r. nr [...] W dniu wejścia w życie planu miejscowego przedmiotowe nieruchomości stanowiły więc części działki nr [...], która w uchwalonym planie znalazła się: w części na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczonych symbolami 9MW, 10MW, 14MW, 15MW, 16MW i 17MW, w części na terenach dróg wewnętrznych, oznaczonych symbolami 38KDW, 98KDW, 125KDW, 126KDW, 127KDW i 129KDW, w części na terenach zieleni izolacyjnej, oznaczonych symbolami 27ZL i 28ZL. Przed wejściem w życie planu z 2011 r. na przedmiotowym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy. Co jest bezsporne, a co stwierdziły organy orzekające, dla działki nr [...] nie zostały wydane żadne decyzja o warunkach zabudowy. W dniu zaś wejścia w życie nowego planu (29.08.2011 r.) działka ta stanowiła użytek rolny, niezabudowany. Wyjaśniono, że zabudowa mieszkaniowa, która obecnie istnieje na terenie ówczesnej działki nr [...] została zrealizowana dopiero po wejściu w życie planu i na podstawie jego ustaleń. Uprzednio, zgodnie z ogólnym planem miejscowym z 1992 r. (uchwała R.Gm. T. [...] z 8.12.1992 r.), obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem 98RO – adaptacja istniejącego sadu (poza strefą zabudowy mieszkalnej i gospodarczej). Z uwagi na fakt, że do wyceny nieruchomości należy przyjmować stan nieruchomości z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. w tym przypadku dzień 29 sierpnia 2011 r., a przedmiotowe działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] powstała później, biegły wycenił wartość 1m2 pierwotnej nieruchomości [...]. Następnie proporcjonalnie do powierzchni określił wartość rynkową działek nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] będących przedmiotem niniejszego postępowania. Co istotne, w związku z tym, że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, stanowiących działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] przed uchwaleniem planu, jest tożsamy (tereny rolnicze) z przeznaczeniem ustalonym w planie ogólnym z 1992 r., który wygasł z mocy ustawy z dniem 31 grudnia 2003 r., określona przez biegłego wartość nieruchomości w obu przypadkach – jak stwierdziły trafnie organy – jest taka sama. W rezultacie w odniesieniu do działek nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] nie znajduje zastosowania przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Mając na uwadze powyższe rozważania należy podzielić stanowisko organów, że rzeczoznawca majątkowy wykazał, że na skutek uchwalenia planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy T. [...] z dnia 17 maja 2011 r. wartość nieruchomości stanowiących działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], z uwzględnieniem ich stanu na dzień wejścia w życie tego planu, wzrosła łącznie o 41.237,98 zł i zgodnie z dyspozycją art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Odpowiadając na zarzuty skargi Sąd dotyczące braku rzetelności w działaniach organów orzekających ukierunkowanych na ocenę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego należy podkreślić, że w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] 2017 r. Wójt T. [...] wyjaśnił wyczerpująco, że biegły każdorazowo (w każdym z operatów) wskazywał i uwzględniał cechy szczegółowe nieruchomości, które mają wpływ na wartość gruntu. Ustalenia rodzaju cech rynkowych oraz ich wag dokonał na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. W wyniku tej analizy dla określenia wartości przyjął gradację poszczególnych cech rynkowych w zależności od rodzajów terenów (rolne, czy zabudowy mieszkaniowej). Organ I instancji wyjaśnił, że rzeczoznawca dokonał też opisu poszczególnych cech rynkowych i wag cech, które zastosował przy szacowaniu nieruchomości. Zastosował prawidłowo podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a średnie arytmetyczne przyjęte dla ustalenia ceny oraz wielkości zakresów korygujących, które posłużyły do skorygowania ceny średniej w kontekście cech wycenianej nieruchomości obliczył poprawnie. Również odnosząc się do zarzutu przyjęcia przez biegłego do porównania nieruchomości, które nie mają cechy podobieństwa (naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n.) należy zważyć, że biegły przyjął – jak wskazał Wójt T. [...] w swej decyzji – że przyjęte do porównania nieruchomości pochodzą z rynku lokalnego (gminy T. [...] i teren gmin: Dopiewo, L., [...], C. tj. zlokalizowanym również w powiecie poznańskim, pozostaje w zgodzie z § 26 rozporządzenia. Podkreślono, że transakcje nieruchomościami o tożsamym przeznaczeniu i podobieństwie w aspekcie cech rynkowych na rynku gminnym (Tarnowa [...] zachodzą rzadko. Podobieństwo zaś przeznaczenia i położenia, uwzględniające również bliskość miasta P. odgrywającego dominującą rolę w regionie, a także zastosowanie współczynników korygujących oddające cechy szczegółowe wycenianych nieruchomości, pozwoliło na wiarygodne określenie ich wartości. Co do wielkości porównywanych działek należy przypomnieć stanowisko autora operatów zawarte w piśmie z dnia 10 sierpnia 2017 r., który wskazał, że przedmiotem wyceny były działki o pow. od 1287 m2 do 2314 m2, lecz określana wartość 1m2 gruntu na podstawie, której ustalono wartości poszczególnych działek (przed uchwaleniem planu, faktycznego sposobu użytkowania i po uchwaleniu planu) dotyczyła nieruchomości z dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego, czyli działki nr [...] o pow. 4,46 ha. w zbiorze transakcji zarówno o przeznaczeniu rolnym i pod zabudowę mieszkaniową znajdują się transakcje o znacznych powierzchniach (pow. 1 ha) i zarzut, że wartość nie została poprawnie skorygowana ze względu na powierzchnię jest bezzasadny; cecha dużej powierzchni została zawarta w przyjętych poprawkach, a przy wycenie nieruchomości przyjęto :stan cechy (powierzchnia)" adekwatny do powierzchni transakcji przyjętych do porównania i tak przy gruncie rolnym, jak i przy określaniu wartości pod budownictwo mieszkaniowe przyjęto "bardzo niekorzystną"; w przypadku przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe waga tej cechy wynosi aż 55% i przyjęcie stanu cechy "bardzo niekorzystna" w znacznym stopniu spowodowało znaczne obniżenie ceny średniej, co w konsekwencji znacznie obniżyło wysokość opłaty. Co do kwestii nieuwzględnienia nakładów poczynionych przy udziale skarżącej spółki lub innych spółek z grupy Jakon, w okresie przed uchwaleniem planu miejscowego, biegły wyjaśnił, że określenie wartości przed i po uchwaleniu planu miejscowego, jak również zgodnie z faktycznym sposobem użytkowania nie uwzględnia nakładów na gruncie (co zostało opisane w wyciągu z operatu szacunkowego) nie uwzględniają jakichkolwiek umów na wykonanie nakładów pomiędzy właścicielami gruntu a Gminą, ponieważ nie miały one wpływu na wzrost lub spadek wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego i w wycenie zostały pominięte. Resumując powyższe rozważania należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy T. [...] odpowiadają prawu, a skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.).