II OSK 2688/11

Dnia 7 maja 2013 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Maria Czapska - Górnikiewicz Sędziowie Sędzia NSA Paweł Miładowski Sędzia del. NSA Jerzy Stankowski (spr.) Protokolant asystent sędziego Paweł Konicki po rozpoznaniu w dniu 7 maja 2013 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej E. J. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 14 września 2011 r. sygn. akt II SA/Gl 249/11 w sprawie ze skargi E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną. Wyrokiem z dnia 14 września 2011 r. sygn. akt II SA/Gl 249/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie (dalej: "Kolegium") z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...], którą organ ten utrzymał w mocy decyzję Wójta Gminy Olsztyn (dalej: "Wójt") z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 15214,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w O., oznaczonej na karcie mapy nr [...] jako działka nr [...]/4 – na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia tej nieruchomości w terminie 5 lat od daty uchwalenia planu. Powyższe rozstrzygnięcia wydano w następującym stanie faktycznym. Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. Wójt, działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, ze zm., dalej: "u.p.z.p."), nałożył na E. J., byłą właścicielkę działki nr [...]/4 położonej w O., obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty w wysokości 15214,20 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zbytej aktem notarialnym Rep. A [...] z dnia 18 marca 2010 r. (umowa sprzedaży). Organ wskazał, iż w dniu 8 września 2010 r., zostało wydane zawiadomienie o wszczęciu postępowania z urzędu w sprawie ustalenia i pobrania 30% jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego miejscowości Olsztyn. Zawiadomienie to E. J. otrzymała w dniu 9 września 2010 r. Następnie organ zlecił wycenę wzrostu wartości nieruchomości, przeprowadzono wizję terenową z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, przyjęto i oceniono operat szacunkowy oraz zawiadomiono stronę o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Wójt zaznaczył, że decyzja wydana w trybie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie jest decyzją uznaniową, jej podjęcie jest obligatoryjne w sytuacji kiedy na skutek uchwalenia lub zmiany planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Nieruchomość E. J. w myśl obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Olsztyn zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w Olsztynie Nr 66/XIV/92 z dnia 26 marca 1992 r. (Dz. Urz. Woj. Częstochowskiego Nr 12, poz. 50), położona była w terenach oznaczonych symbolem 5R1 - tereny upraw polowych. W okresie po 1 stycznia 2004 r. dla działki brak było planu oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W operacie ewidencji gruntów działka ta miała użytek RVI, LsV. Wejście w życie uchwały Rady Gminy w Olsztynie Nr XXI/150/08 z dnia 25 lipca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Olsztyn dotyczącego miejscowości Olsztyn i Skrajnica (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 176, poz. 3241) spowodowało zmianę przeznaczenia części działki nr [...]/4 na tereny oznaczone symbolem 1MN,U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Ustalenia nowego planu spowodowały wzrost wartości działki o kwotę 50.714 zł. Kwota ta została ustalona na podstawie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i stanowi różnicę wartości nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu - 108.944 zł, a jej wartością przed jego uchwaleniem - 58.230 zł. Do wyceny części nieruchomości przed wejściem w życie planu wzięto pod uwagę nieruchomości rolne o cechach podobnych do wycenianej, dla których istniała możliwość przekształcenia na działki budowlane (działki spełniające warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy), a więc takie, których cechy (sąsiedztwo, powierzchnia, dostęp do drogi, możliwość wyposażenia w media) spełniają wymogi działki budowlanej. Uwzględniono również sąsiedztwo działek zabudowanych oraz fakt istnienia decyzji Wójta Gminy Olsztyn nr [...] o warunkach zabudowy dla położonej w sąsiedztwie działki [...]. Przy określaniu wartości nieruchomości po wejściu w życie planu wzięto pod uwagę nieruchomości o takim samym przeznaczeniu w planie (tereny mieszkaniowo-usługowe) i podobnych cechach jak wyceniana nieruchomość. Określając wartość wybrano nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość a zatem i powierzchnię zbliżoną do obszaru działki, według stanu jaki ujawniony był na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, przed zatwierdzonym decyzją Wójta Gminy Olsztyn podziałem działki nr [...]/2 z dnia [...] lutego 2010 r. Z uwagi na fakt, że w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości dopuszczono w planie możliwość usytuowania bezobsługowej stacji bazowej telefonii komórkowej, której ewentualna lokalizacja przewidziana jest w odległości około 400 m., uwzględniono jej wpływ na wartość nieruchomości. Szczegółowe określenie wymiernego wpływu ewentualnej inwestycji przy użyciu metod rynkowych wyceny nieruchomości nie było możliwe z powodu braku transakcji sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze, w związku z czym zastosowano współczynnik korekcyjny w wysokości 0,90 kształtujący się na najniższym dopuszczalnym poziomie przewidywanym przez Tymczasową Notę Interpretacyjną: III.7, uwzględniający szczególne wady lub zalety nieruchomości wykraczające poza ceny rynkowe. W odwołaniu E. J. zażądała uchylenia decyzji. Zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie wzrosła z tego powodu, że w dacie przed uchwaleniem planu możliwe było wydanie w odniesieniu do działki nr [...]/4 decyzji o warunkach zabudowy, przez co faktycznie jej wartość odpowiadała wartości działek budowlanych. Zdaniem E. J. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. naruszono także przez nieuwzględnienie w należytym stopniu okoliczności, że uchwalony plan przewiduje usytuowanie w bezpośredniej bliskości działki nr [...]/4 stacji bazowej telefonii komórkowej, co eliminuje jej najważniejsze walory i wpływa na obniżenie wartości w sposób bardziej znaczący, niż przyjęto w decyzji. E. J. zarzuciła nadto naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez niewłaściwą wykładnię pojęcia "faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości", które powinno obejmować nie tylko konkretny sposób korzystania z nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać. Wskazała także na naruszenie przepisów postępowania: art. 7 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy nieruchomości, który nie uwzględnia faktycznych możliwości korzystania z nieruchomości w okresie przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (czyli możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) oraz możliwości usytuowania w bezpośrednim sąsiedztwie działki masztu telefonii komórkowej oraz art. 77 i 80 K.p.a. poprzez nierzetelne rozpatrzenie i ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności poprzez pominięcie stanowiska skarżącej, zgłoszonego w piśmie z dnia 13 września 2010 r., iż w odniesieniu do działki istniała faktyczna możliwość ustalenia warunków zabudowy, nadto nienależyte uwzględnienie faktu, że uchwalony plan zagospodarowania przewiduje możliwość wybudowania masztu telefonii komórkowej, co obniża wartość nieruchomości w bardziej znaczący sposób, aniżeli wynika to z operatu szacunkowego. Utrzymując decyzję w mocy na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071, ze zm., obecnie ustawa opubl. Dz.U. z 2013 r., poz. 267, dalej: "K.p.a.") Kolegium wskazało, że Wójt był zobowiązany, stosownie do art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 u.p.z.p., do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Bezspornym bowiem jest – zdaniem Kolegium - że przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi w sytuacji, kiedy w planie, który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r. cała nieruchomość przeznaczona była pod uprawy polowe, spowodowało wzrost jej wartości, co zostało wykazane operatem szacunkowym z września 2010 r. W ocenie Kolegium wycena została dokonana zgodnie art. 37 ust 1 u.p.z.p. Operat został sporządzony zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm., dalej: "u.g.n."), który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca uwzględnił także fakt, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Dlatego, pomimo że strona sprzedała tylko jedną działkę wydzieloną z nieruchomości już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty została przyjęta stopa wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia planu. Z operatu wynika, że do wyceny nieruchomości, tak przed uchwaleniem jak i po uchwaleniu planu, przyjęto do porównania nieruchomości o powierzchni zbliżonej do powierzchni nieruchomości sprzed jej podziału oraz nieruchomości rolne, dla których istniała możliwość przekształcenia na działki budowlane w całości lub fragmentach -strona 12 operatu. W konsekwencji Kolegium nie dopatrzyło się nieprawidłowości w wycenie. Zdaniem organu decyzja odpowiada prawu i wniesione odwołanie nie może skutkować jej uchyleniem bądź zmianą. Kolegium podkreśliło także, iż jedynie istnienie dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy świadczy o możliwym przeznaczeniu nieruchomości. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu należy zatem w takiej sytuacji oceniać adekwatnie do przeznaczenia nieruchomości określonego w treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości odwołującej się decyzja taka nie została wydana. W skardze E. J. powtórzyła zarzuty odwołania. Wskazała, iż wbrew wywodom Kolegium ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, o jakim mowa w art. 37 ust. 1 u.p.z.p., powinno nastąpić w sposób wszechstronny, z uwzględnieniem u.p.z.p. Wskazała, że art. 61 u.p.z.p. określa warunki zabudowy i możliwość jej powstania. Jest on głównym przepisem normującym gospodarowanie przestrzenią pozbawioną planu. Od spełnienia łącznie wymienionych w nim warunków zależy wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe pozwala na uznanie, że na terenie działki nr [...]/4 nie objętej planem możliwa byłaby zabudowa, o ile zostałyby spełnione warunki przewidziane w art. 61 ustawy. Zdaniem E. J. w przypadku działki, której dotyczy postępowanie, zostały spełnione przesłanki określone w przywołanym wyżej przepisie. Świadczy o tym choćby okoliczność, iż w odniesieniu do działki sąsiedniej nr [...]/4 w dniu 5 listopada 2004 r. została wydana decyzja nr [...] o warunkach zabudowy. Skoro taka decyzja została wydana wobec nieruchomości spełniającej tożsame kryteria, jak działka stanowiąca uprzednio własność E. J., co więcej, nie posiadającej - w przeciwieństwie do przedmiotowej nieruchomości - dostępu do drogi publicznej, to wydaje się oczywiste, że decyzja o warunkach zabudowy mogła być również wydana w zakresie działki nr [...]/4. Na terenie działki możliwa była więc zabudowa mieszkaniowa, tym bardziej, iż jak wynika z zaświadczenia Wójta Gminy Olsztyn z dnia 22 lutego 2011 r. zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka nr [...]/4 leży w strefie IV - teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Skarżąca przywołała nadto wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/2008, podkreślający, że brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Zdaniem skarżącej utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji również prowadzi do naruszenia konstytucyjnej zasady równości, albowiem w przypadku zbycia identycznej co do parametrów nieruchomości sąsiadującej z działką nr [...]/4, co do której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie byłoby podstaw do pobrania opłaty planistycznej, pomimo, iż wartość nieruchomości była tożsama. Zdaniem skarżącej wadliwie obliczono też wpływ usytuowania masztu telefonii komórkowej w bezpośrednim sąsiedztwie działki [...]/4 na wartość nieruchomości. W szczególności nie można zaakceptować przyjęcia współczynnika korekcyjnego w wysokości 0,90 wskazanego w Tymczasowej Nocie Interpretacyjnej III.7, uwzględniającego szczególne wady lub zalety nieruchomości wykraczające poza cechy rynkowe. Jak wynika z art. 6 ust. 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, współczynnik ten powinien być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych wypadkach. Nie wydaje się, zdaniem skarżącej, by usytuowanie masztu telefonii komórkowej było zdarzeniem na tyle wyjątkowym, aby nie można ustalić jego wpływu na wartość nieruchomości. Skoro autorzy operatu nie zdołali znaleźć tożsamej transakcji na rynku lokalnym (co - biorąc pod uwagę znaczną ilość masztów telefonii komórkowej - wydaje się wątpliwe), to powinni przedstawić podobne transakcje z innych rynków. W konsekwencji nie sposób przyjąć, by operat szacunkowy cechował się rzetelnością i fachowością. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Zaakcentowało, że organ nie uwzględnił możliwości zabudowy działki przed wejściem w życie obecnego planu, gdyż zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Oddalając skargę wyrokiem z dnia 14 września 2011 r. sygn. akt II SA/Gl 249/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wskazał na treść art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i podkreślił, że przepis ten, regulując kwestię partycypacji gminy w dochodzie ze sprzedaży nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie miejscowym, przewiduje prawo i obowiązek nałożenia opłaty na osoby, które w dacie wejścia w życie planu lub jego zmiany były właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi nieruchomości, a następnie ją zbyły. Zaznaczył też, że w myśl art. 37 ust. 1 i 11 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zdaniem Sądu, jeżeli zatem ustalenia nowego planu dotyczą terenów, na których wcześniej obowiązujący plan utracił ważność przed wejściem w życie nowego planu, co miało miejsce w niniejszej sprawie, szacowanie wzrostu wartości nieruchomości objętej nowym planem wymaga odniesienia do faktycznego sposobu jej wykorzystania bezpośrednio przed uchwaleniem nowego planu. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych ustawa odsyła natomiast do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Następnie Sąd podkreślił, że z mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P/58/08, art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP. W ocenie Sądu oznacza to, że jeśli nieruchomość była w przeszłości objęta planem miejscowym i przewidywał on takie samo jej przeznaczenie jak plan obecnie obowiązujący, to pomimo że pomiędzy planami była przerwa, nie należy brać pod uwagę faktycznego wykorzystania nieruchomości lub jej części, lecz uznać, że w tej części nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Warunkiem ustalenia opłaty jest zatem kumulatywne wystąpienie dwóch przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości pozostającym w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) oraz zbycia takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia w życie takiego planu (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Zdaniem Sądu analiza materiału dowodowego jednoznacznie wskazuje na to, iż wymienione przesłanki w sprawie zaistniały, co w konsekwencji obligowało organ do wymierzenia opłaty. Sąd zaznaczył, że w myśl obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Olsztyn zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w Olsztynie Nr 66/XIV/92 z dnia 26 marca 1992 r. działka położona była na terenie oznaczonym symbolem 5R1 - tereny upraw polowych. W okresie po 1 stycznia 2004 r., dla działki brak było planu oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wejście w życie uchwały Rady Gminy w Olsztynie Nr XXI/150/08 z dnia 25 lipca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Olsztyn dotyczącego miejscowości Olsztyn i Skrajnica spowodowało zmianę przeznaczenia części działki nr [...]/4, bowiem teren ten oznaczony został symbolem 1MN,U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Tym samym wobec faktu, iż przeznaczenie działki należącej przed zbyciem do skarżącej odmiennie oznaczone było w planie obowiązującym do 2003 r. i odmiennie w planie miejscowym uchwalonym w 2008 r. - ustalając wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu obligatoryjnie oprzeć należało się na wartości adekwatnej do faktycznego sposobu wykorzystania terenu. Sąd podkreślił - wbrew tezie sformułowanej w skardze, iż organy nie wzięły pod uwagę orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego - że wyrok ten odnosił się jedynie do sytuacji, w której ustalenia obydwu planów były tożsame, co w kontrolowanej sprawie w sposób oczywisty nie miało miejsca. Odnosząc się do stanu faktycznego sprawy Sąd pierwszej instancji wyjaśnił również, że aktem notarialnym z dnia 18 marca 2010 r. (sporządzonym zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie opisanego wyżej nowego planu zagospodarowania przestrzennego) Rep. A nr [...] skarżąca sprzedała działkę nr [...]/4 małżonkom A. i R. L. za kwotę 150.000,00 zł. Ustalając wartość objętej opłatą części nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego wejściu w życie rzeczoznawcy sporządzający operat oszacowali wzrost wartości tej części nieruchomości na kwotę 50714,00 zł. Poprawnie tym samym - zdaniem Sądu - ustalając kwotę jednorazowej opłaty organ pierwszej instancji wskazał kwotę 15.214,20 zł, przewidziana w planie miejscowym stawka procentowa opłaty planistycznej wynosi bowiem 30 % wzrostu wartości. Sąd stwierdził też, że organy nie naruszyły w toku postępowania przepisów procedury administracyjnej. Prawidłowo przeprowadzono postępowanie dowodowe, a zaskarżona decyzja drugoinstancyjna została w sposób należyty uzasadniona wskazując wszystkie istotne dla sprawy okoliczności faktyczne i prawne. Organy, w ocenie Sądu, zapewniły także skarżącej możliwość czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu. W szczególności organ I instancji zawiadomił ją o wszczęciu postępowania a następnie o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. W konsekwencji Sąd nie podzielił sformułowanych w skardze zarzutów dotyczących niewyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy i "nierzetelnego rozpatrzenie materiału dowodowego". Odrębnie Sąd odniósł się także do argumentacji skarżącej podniesionej w toku rozprawy. Zdaniem E. J. oceniając "faktyczne wykorzystanie terenu" w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. należy brać pod rozwagę nie tylko rzeczywiste jego wykorzystanie lecz również takie, o które w okresie bezplanowym skarżąca mogła się ubiegać. Sąd nie zgodził się z tym stanowiskiem uznając, że przeczy ono literalnemu brzmieniu przepisu. Stwierdził, że pojęcia "faktycznego wykorzystania terenu" nie można utożsamiać z potencjalnym, hipotetycznym jego wykorzystaniem. W konsekwencji, skoro w okresie bezplanowym strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy, pozbawione podstaw prawnych było doszukiwanie się innego niż rzeczywisty sposobu wykorzystania terenu w potencjalnych możliwościach. Dodatkowo Sąd podkreślił, że na etapie ustalania opłaty, organ decyzyjny nie ma możliwości badania, czy wyceniana nieruchomość, dla której warunki zabudowy nie były ustalone, spełniała potencjalnie przesłanki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach jej zabudowy w sposób zgodny z wynikającym z uchwalonego planu. Wskazać nadto w tym miejscu należy, iż § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w ust. 3 wprost wskazywał, że w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan lub decyzja o warunkach zabudowy, przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. W ocenie Sądu jednoznaczna treść tego przepisu nie pozostawia wątpliwości co do braku dopuszczalności uwzględniania jedynie potencjalnej możliwości uzyskania warunków zabudowy dla zbytej nieruchomości. Ustawodawca bowiem konkretnie wskazał, że wyłącznie przeznaczenie nieruchomości określone w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy ma wpływ na zmianę wartości nieruchomości. Sąd dodał nadto, że wbrew twierdzeniom skargi stosownie do literalnego brzmienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie jest też możliwe ustalanie wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem planu, w oparciu o przewidywane przeznaczenie tej nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W zaskarżonym wyroku odrębną uwagę poświęcono zarzutowi dotyczącemu zastosowanemu w operacie współczynnikowi korygującemu, przyjętemu z uwagi na obniżenie wartości nieruchomości z powodu możliwej lokalizacji w sąsiedztwie działki stacji bazowej. Zdaniem skarżącej współczynnik 0,9 zawyża wartość nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego, w rzeczywistości bowiem wskutek sąsiedztwa przyszłej stacji bazowej telefonii komórkowej wartość ta obniżyła się w sposób bardziej znaczący. Odnosząc się do tego zarzutu Sąd stwierdził, że E. J. nie kwestionuje samej tylko wartości współczynnika 0,9, lecz generalnie podważa potrzebę jego zastosowania. Jej zdaniem, ustalić należało nie hipotetyczny, lecz rzeczywisty wpływ wskazanej inwestycji na wartość nieruchomości poprzez zbadanie transakcji nieruchomościami podobnymi. To, iż zdaniem rzeczoznawców transakcji takich, odnoszących się do działek, w sąsiedztwie których może potencjalnie zostać usytuowana stacja, brak - zdaniem skarżącej "wydaje się wątpliwe i świadczy o nierzetelności działania rzeczoznawców". Sąd stwierdził, iż twierdzeń swych strona skarżąca nie poparła jakimikolwiek merytorycznymi argumentami. W trakcie postępowania nie wskazała ani jednej transakcji podważającej tezy rzeczoznawców, także na rozprawie na pytanie Sądu pełnomocnik skarżącej przyznał, iż twierdzenie o istnieniu na rynku lokalnym transakcji, które powinny były stanowić podstawę obliczeń stanowi jedynie jego "przypuszczenie". Mając na uwadze powyższe Sąd uznał podniesione zarzuty za gołosłowne. Nie podzielił też twierdzenia, iż transakcji dotyczących nieruchomości, w sąsiedztwie których może w przyszłości powstać stacja bazowa poszukiwać należy na rynku regionalnym i krajowym. W przypadku bowiem, gdy na rynku określonym przez rzeczoznawcę liczba transakcji zezwala na dokonanie wyceny (w niniejszej sprawie zastosowano podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej współczynnikami korygującymi oraz metodę porównywania parami) nie ma podstaw do dalszego rozszerzania rynku. W skardze kasacyjnej E. J. zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji, gdy nie zachodziły przesłanki uzasadniające stosowanie tego przepisu, albowiem wejście w życie uchwały Rady Gminy w Olsztynie nr XXI/150/08 z dnia 25 lipca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gm. Olsztyn dotyczącego miejscowości Olsztyn i Skrajnica, nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...]/4 należącej do strony skarżącej. Zarzuciła nadto naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez niewłaściwą wykładnię pojęcia "faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości", które powinno obejmować nie tylko konkretny sposób korzystania z nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać. Skarżąca wskazała też na niewłaściwe zastosowanie art. 141 art. 145 § 1 pkt 1 lit, a i. c i art. 151 P.p.s.a. poprzez bezzasadne - jej zdaniem - uznanie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem planu miejscowego, i to bez szczegółowej i wyczerpującej porównawczej analizy ustaleń tego planu z faktycznym wykorzystywaniem terenu przed uchwaleniem planu, która pozwoliłaby ustalić, czy zapisy planu wprowadzające zmianę przeznaczenia nieruchomości nr [...]/4, wpływają na zmianę wartości tej nieruchomości. Zdaniem skarżącej niewystarczające było oparcie się przez organy jedynie o operat szacunkowy, z którego nie wynika w jednoznaczny sposób, aby bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości był fakt uchwalenia nowego planu, a nadto pominięcie kwestii usytuowania w bezpośredniej bliskości nieruchomości stacji bazowej telefonii komórkowej mającej istotny wpływ na obniżenie wartości nieruchomości. Wskazując na powyższe E. J. wniosła o uchylenie wyroku, przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej E. J. podniosła, że w jej ocenie uchwalenie planu nie spowodowało wzrostu wartość nieruchomości, której dotyczy sprawa, ponieważ także przed jego uchwaleniem możliwa była zabudowa działki z uwagi na spełnienie wszelkich wymogów umożliwiających ustalenie warunków zabudowy. Skarżąca nie zgodziła się z argumentacją zawartą w zaskarżonym wyroku. Wskazała, że obecnie w orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażane są odmienne poglądy. Wskazała na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 18 lutego 2010 r. w sprawie sygn. akt. II SA/Ke 6/10, w którym Sąd ten stwierdził, że wyjaśnienie kwestii "faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości", wymaga stwierdzenia, czy działka przed wejściem w życie planu mogła być faktycznie zabudowana, a więc czy możliwe byłoby uzyskanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Skarżąca wniosła też zastrzeżenia, co do tego, że w sprawie oparto się wyłącznie na ustaleniach i wnioskach zawartych w operacie szacunkowym. Jej zdaniem, organ nie jest zwolniony z weryfikacji tego na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a ustaleniami przyjętymi w planie miejscowym. Skarżąca, wskazując na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego stwierdziła, że "w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że w takiej sytuacji, jak rozpatrywana, należy wykazać bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w planie miejscowym" (wyrok z dnia 13 lipca 2009 r. II OSK 1108/08. Lex nr 552816). Następnie E. J. wyjaśniła, że opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., nie jest związana z samym uchwaleniem planu, ustalającym sposób zagospodarowania terenu, lecz z ekonomicznymi skutkami tych ustaleń. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości, nie z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt-podaż. W wyroku z dnia 9 października 2007 r. sygn. akt II SA/Po 328/07 wskazano, iż należy ustalić w jakim w zakresie wzrost wartości nieruchomości jest spowodowany uchwaleniem planu miejscowego, a w jakim spowodowany czynnikami niezależnymi, nie można bowiem wykluczyć sytuacji, iż był on spowodowany ożywieniem rynku nieruchomości. Również inne czynniki jak, np. inflacja, wzrost zamożności społeczeństwa, dynamiczny w ostatnich latach rozwój budownictwa, mogły mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Dalej skarżąca wskazała, że skoro w sąsiedztwie jej działki znajdowała się zabudowa umożliwiająca uzyskanie przez nią decyzji o warunkach zabudowy (przy spełnieniu zasady kontynuacji funkcji określonej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.) zanim został uchwalony plan, to nie można uznać, że wyłącznie uchwalenie tego planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Sąd powołał się na to, iż działka była przeznaczona pod uprawy polowe nie uwzględniając, że spełnia ona warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a ponadto stanowi użytek rolny klasy uprawniającej do tego, aby nie była wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia jako grunt rolny. Skoro więc sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu nie uniemożliwiał realizacji inwestycji w postaci zabudowy jednorodzinnej lub usług nieuciążliwych, to nie można zasadnie twierdzić, że uchwalenie planu wpłynęło na możliwość zlokalizowania na tym terenie tego rodzaju inwestycji. Na poparcie swojego stanowiska skarżąca powołała także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2010 r. w sprawie sygn. akt. II OSK 1750/09. W wyroku tym stwierdzono, że "w przepisie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. chodzi o wartość rynkową. Należy zatem ustalić, jaką cenę można by uzyskać za nieruchomość, gdyby planu miejscowego nie uchwalono - przy uwzględnieniu dyrektyw zamieszczonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p.; w tym w szczególności przed uchwaleniem planu. Tak ustaloną wartość należy porównać z zapłaconą za nieruchomość sumą (o ile odpowiadała wartości rynkowej) i na tej podstawie ocenić czy nastąpiła zmiana wartości, o której w tym przepisie mowa. Skoro już wcześniej (przed uchwaleniem planu) teren był faktycznie wykorzystywany, jako budowlany, nie można wykluczyć, że samo uchwalenie planu nie miało wpływu na wartość rynkową. Nie można przy tym uwzględniać wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z spowodowanego innymi niż uchwalenie planu miejscowego, wynikami". Zdaniem E. J. ciężar dokonania tych ustaleń spoczywał na organie, a organ nie tylko nie dokonał żadnych czynności w celu zbadania okoliczności, o których mowa wyżej, ale nawet pominął dowody i fakty przedstawione przez stronę. Skarżąca wniosła także zastrzeżenia do operatu szacunkowego, w zakresie przyjęcia współczynnika korekcyjnego w wysokości 0,90 wskazanego w Tymczasowej Nocie Interpretacyjnej III.7, uwzględniającego szczególne wady lub zalety nieruchomości wykraczające poza cechy rynkowe. Istotne jest także to, że wartość nieruchomości przy przyjęciu metody porównawczej powinna być ustalana w porównaniu do nieruchomości o podobnych parametrach do nieruchomości podlegającej wycenie. Tymczasem rzeczoznawca sporządzający operat nie był w stanie znaleźć tożsamej transakcji na rynku lokalnym, stwierdzając ostatecznie, iż szczegółowe określenie wymiernego wpływu ewentualnej inwestycji (usytuowanie stacji bazowej telefonii komórkowej) nie było z tego powodu możliwe. W konsekwencji błędnie uznał, że posadowienie stacji w bezpośredniej bliskości działki powoduje obniżenie jej wartości zaledwie o 10 %. Świadczy to o nierzetelności opinii, albowiem sporządzający operat szacunkowy nie podjęli żadnych kroków zmierzających do ustalenia istnienia tożsamych transakcji na poza rynkiem lokalnym. Skoro przyjęto do analizy porównawczej transakcje spoza gminy Olsztyn, to nic nie stało na przeszkodzie, aby wpływ inwestycji w postaci budowy stacji, ustalić w oparciu o transakcje spoza rynku lokalnego. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie. Zarzuty i obszerna argumentacja skargi kasacyjnej, poza kwestią dotyczącą wpływu na cenę wycenianej nieruchomości usytuowania w jej sąsiedztwie stacji bazowej telefonii komórkowej (ta kwestia zostanie omówiona w dalszej części uzasadnienia), oscyluje w istocie wokół jednego spornego zagadnienia. Stawiając zarzuty naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p. E. J. wywodzi, że przez pojęcie "faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości", (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.), który bierze się pod uwagę dla potrzeb wyceny nieruchomości przed wejściem w życie obejmującego ją planu miejscowego, należy rozumieć nie tylko konkretny sposób korzystania z nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać, a zwłaszcza to, że właściciel ten mógł ubiegać się o ustalenie dla nieruchomości warunków zabudowy. W niniejszej sprawie przyjęcie stanowiska E. J. doprowadza ją zatem do wniosku, że to nie wejście w życie uchwały Rady Gminy w Olsztynie nr XXI/150/08 z dnia 25 lipca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gm. Olsztyn dotyczącego miejscowości Olsztyn i Skrajnica spowodowało wzrost wartości nieruchomości, ale wzrost ten nastąpił już wcześniej i był spowodowany zaistniałymi, potencjalnymi możliwościami wykorzystania terenu nieruchomości na cele budowlane. Stąd skarżąca twierdzi, że wejście życie wskazanego wyżej planu nie dało podstawy do zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela stanowiska skarżącej. Punktem wyjścia do rozważań w rozpoznawanej sprawie stanowi treść art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stosownie do którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak wynika z treści powyższych przepisów, jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na skutek zmiany przeznaczenia nieruchomości wzrosła wartość tej nieruchomości, właściwy organ uprawniony jest do naliczenia właścicielowi nieruchomości, który zbył tę nieruchomość, opłaty planistycznej. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, iż na tle okoliczności rozpoznawanej sprawy nie znajduje zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08, którym stwierdzona została niezgodność z Konstytucją art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Orzeczenie Trybunału wskazuje bowiem na niezgodność z Konstytucją, ale tylko w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Wyrok Trybunału wywołuje zatem taki skutek, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie może stanowić podstawy decyzji wówczas, gdy decyzja miałaby opierać się o wyliczenie bazujące na faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości, a plany dotyczące tej nieruchomości (dawny i obecny) są jednakowe. W rozpoznawanej sprawie z taką sytuacją nie mamy do czynienia. Poza sporem pozostaje bowiem fakt, że zbyta przez E. J., w myśl obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r., planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Olsztyn zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w Olsztynie Nr 66/XIV/92 z dnia 26 marca 1992 r., położona była w terenach oznaczonych symbolem 5R1 - tereny upraw polowych. W okresie po 1 stycznia 2004 r. dla działki brak było planu oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wejście w życie uchwały Rady Gminy w Olsztynie Nr XXI/150/08 z dnia 25 lipca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Olsztyn dotyczącego miejscowości Olsztyn i Skrajnica (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 176, poz. 3241) spowodowało zmianę przeznaczenia części działki nr [...]/4 na tereny oznaczone symbolem 1MN,U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Zasadnicze zagadnienie w tej sprawie sprowadza się natomiast do pytania: czy w przypadku, gdy bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego nieruchomość nie była objęta inny planem oraz nie wydano w odniesieniu do takiej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o lokalizacji celu publicznego), jej wartość - przed wejściem w życie planu - należy określać uwzględniając wyłącznie sposób jej faktycznego wykorzystywania czy także uwzględniając jej potencjał inwestycyjny, a więc potencjalną możliwość ubiegania się przez właściciela o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy? W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Za takim stanowiskiem przemawia nie tylko literalne brzmienie cytowanej wyżej frazy, z podkreśleniem słowa "faktyczny", ale także treść art. 63 ust. 3 u.p.z.p., który umknął uwadze skarżącej jak i Sądu pierwszej instancji. Zgodnie z tym ostatnim przepisem "jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio". Powyższe oznacza, że według zamierzenia ustawodawcy opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobiera się zarówno, wtedy, gdy jest to spowodowane uchwaleniem planu jak i wtedy, gdy wzrost taki następuje w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Regulacja zawarta w art. 63 ust. 3 u.p.z.p., w zestawieniu z art. 36 i 37 u.p.z.p., rzutuje na niniejszą sprawę, gdyż pokazuje, że w szerszym kontekście istotą instytucji opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jest konieczność każdorazowego odprowadzenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości części zysku, jaki uzyskał z jej sprzedaży dzięki jej administracyjnemu przeznaczeniu (w planie, decyzji) na cele bardziej korzystne rynkowo. Zysk ten wyraża się w różnicy wartości ustalonej przez rzeczoznawcę dla nieruchomości z uwzględnieniem nowo nadanego administracyjnego przeznaczenia oraz wartości ustalonej dla dotychczasowego administracyjnego przeznaczenia (tj. według poprzednio obowiązującego planu, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy), a w braku takiego przeznaczenia - według faktycznego sposobu wykorzystywania. Natomiast prezentowany przez skarżącą sposób rozumienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. prowadziłby do obejścia, a w każdym razie wypaczenia, instytucji opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. E. J. zmierza w istocie do wykazania, że potencjalne możliwości inwestycyjne nieruchomości mają takie znaczenie z punktu widzenia wyceny, jak gdyby nieruchomość takie przeznaczenie już miała. Oznacza to, że w wielu przypadkach właściciele nieruchomości, które znalazły się na obszarze planów ustalających korzystne warunki inwestowania, uniknęliby obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wykazując, że takie warunki inwestowania i tak byłyby osiągalne w drodze decyzji o warunkach zabudowy, chociażby o wydanie takiej decyzji wcale nie występowali. Byliby oni zatem w znacznie lepszej sytuacji od osób, które uzyskały warunki zabudowy i w stosunku do których znalazł zastosowanie art. 63 ust. 3 u.p.z.p. W tym miejscu należy zaznaczyć, że powyższe stanowisko było już wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1496/11 (publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd w tym składzie nie podziela natomiast poglądu odmiennego, który wyrażony został wcześniej w wyroku z dnia 4 grudnia 2012 r. o sygn. akt II OSK 1378/11 (publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Mając na względzie powyższe Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił zastrzeżeń E. J. w skardze kasacyjnej dotyczących błędnej wykładni art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i niewłaściwego zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie naruszono również art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 270, obecnie ustawa publ. w Dz.U. z 2012 r., poz. 270), w zakresie w jakim skarżąca naruszenia te odniosła do braku szczegółowej i wyczerpującej analizy nowego planu, który objął sprzedaną przez nią działkę, z faktycznym wykorzystywaniem terenu przed uchwaleniem tego planu. Jak wskazano już wyżej, Sąd pierwszej instancji nie miał bowiem obowiązku badania potencjalnych możliwości inwestycyjnych działki przed uchwaleniem planu miejscowego. Wyjaśnił natomiast, na jakiej podstawie uznał, że wyceniana działka przed uchwaleniem planu działka uznana została za działkę rolną. Na marginesie sprawy i niezależnie od powyższego, Naczelny Sąd Administracyjny zwraca uwagę skarżącej, że autorzy operatu szacunkowego przygotowanego na potrzeby sprawy częściowo wyszli naprzeciw jej postulatom. Warto zauważyć, że na stronie 12 operatu podkreślono, iż "do wyceny nieruchomości przed wejściem w życie planu wzięto pod uwagę nieruchomości rolne o cechach podobnych do wycenianej, dla których istniała możliwość przekształcenia na działki budowlane w całości lub fragmentach (działki spełniające warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy), a więc takie, których cechy (sąsiedztwo, powierzchnia, dostęp do drogi, możliwość wyposażenia w media) spełniają wymogi działki budowlanej". Prowadzi to do wniosku, że rzeczoznawcy, pomimo braku decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości sprzedanej przez E. J., podjęli starania, aby dla celów wyceny zestawić ją z takimi nieruchomościami rolnymi, które posiadają podobny potencjał inwestycyjny. Według skarżącej naruszono również art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 151 P.p.s.a. poprzez pominięcie w zaskarżonym wyroku kwestii usytuowania w bezpośredniej bliskości nieruchomości stacji bazowej telefonii komórkowej mającej istotny wpływ na obniżenie wartości nieruchomości. Jej zdaniem nieprawidłowo posłużono się dla celów wyceny współczynnikiem korekcyjnym w wysokości 0,90 wskazanym w Tymczasowej Nocie Interpretacyjnej III.7, uwzględniającego szczególne wady lub zalety nieruchomości wykraczające poza cechy rynkowe, podczas gdy należało odnaleźć transakcje nieruchomości znajdujących się w podobnym położeniu względem stacji bazowych telefonii komórkowej. Powyższy zarzut nie mógł odnieść skutku w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei z art. 157 ust. 1 tej ustawy wynika, że przy ustalaniu wartości nieruchomości oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W świetle normatywnej treści tego przepisu, ocenie organu administracji w postępowaniu administracyjnym nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność, jako materiału dowodowego, stanowiącego podstawę orzekania. Jednocześnie w orzecznictwie podkreśla się, że podważenie operatu, jako dowodu w sprawie, wymaga wykazania, że jest on obarczony poważnymi błędami. W wyroku z dnia 31 marca 2011 r. sygn. akt I OSK 778/10, który Sąd w tym składzie podziela, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że strona, która podważa operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem Sądu orzekającego w sprawie I OSK 778/10 o taką opinię może wystąpić również organ samodzielnie, ale tylko wtedy, gdy jest to uzasadnione szczególnymi względami, np. gdyby wynikająca z jego ustaleń i konkluzji wartość nieruchomości w sposób rażący odbiegała od wartości innych i podobnych nieruchomości na danym terenie. W niniejszej sprawie skarżąca nie wskazała okoliczności, które pozwoliłyby stwierdzić, że zastosowanie przez rzeczoznawców współczynnika korekcyjnego w związku z położeniem nieruchomości w sąsiedztwie stacji bazowej telefonii komórkowej spowodowało rażąco błędne określenie jej wartości. Wskazała jedynie, że do porównania należało przyjąć nieruchomości znajdujące się w okolicach takich instalacji, a nie posługiwać się współczynnikiem korekcyjnym. Mając na uwadze wcześniejsze wyjaśnienia należy zatem stwierdzić, że wobec treści art. 157 ust. 1 u.g.n. zarzut podniesiony przez E. J. wymyka się spod oceny organów i sądu administracyjnego, gdyż nie dotyczy okoliczności, która mogłaby dyskwalifikować operat jako dowód uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Mając na względzie powyższe, skoro nie zachodziły podstawy do uwzględnienia skargi przez Sąd pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.