II SA/Go 565/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz (spr.) Asesor WSA Jarosław Piątek Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2018 r. sprawy ze skargi S.K. i A.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. 1. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2018r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania A. i S.K. od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] marca 2018r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że organ I instancji, działając a podstawie art. 98a ust. 1 i 1 a, art. 148 ust. 1 do 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 121; dalej: u.g.n.), przy uwzględnieniu § 1 uchwały nr XII/105/2007 Rady Gminy z dnia 31 października 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej wyniku podziału, decyzją z dnia [...] marca 2018 r. ustalił dla A. i S.K. opłatę adiacencką w wysokości 12.000,00 zł w związku z wzrostem wartości nieruchomości położonej w miejscowości [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] na skutek dokonania jej podziału na działki oznaczone od [...] ostateczna decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] marca 2018 r. Podzielona działka nr [...] znajdowała się na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na przedmiotowy teren została wydana przez Prezydenta Miasta w dniu [...] października 2016 r. decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na: – budowie czterdziestu dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działkach [...], – budowie budynku usługowego - pawilon handlowy oraz budynku biurowo - handlowo - magazynowego na działce nr [...], – wydzieleniu pasów drogowych na poszerzenie istniejącego głównego pasa drogowego (droga gruntowa działka ewid. nr [...]) do szerokości 8,0 m z działek nr [...], – budowie wewnętrznych dróg dojazdowych o min. szerokości 6,Om z placem do zawracania na działkach nr [...]. Decyzja o podziale nieruchomości - działki nr [...] stała się ostateczna w dniu [...] maja 2017 r. W tej dacie obowiązywała uchwała Rady Gminy Nr XII/105/2007 z dnia 31 października 2007 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dziennik Urz. Woj. z dnia 30 listopada 2007 r. nr 131, poz. 1785) ustalająca wysokość stawki procentowej w wysokości 30 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Zawiadomieniem z dnia [...] października 2017 r. strony postępowania została skutecznie poinformowana o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej oraz o przeprowadzeniu dowodu. Postanowieniem z dnia [...] października 2017 r. organ I instancji powołał w sprawie biegłych w prowadzonym postępowaniu administracyjnym - rzeczoznawców majątkowych i wyznaczył termin oględzin nieruchomości na dzień [...] listopada 2017 r. godz. 13.15. W terminie określonym w zawiadomieniu odbyły się w obecności rzeczoznawców majątkowych oględziny nieruchomości, w których wziął udział pracownik Urzędu Miasta (protokół w aktach sprawy). W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowi J.G. (upr. zawodowe nr [...]) i K.M. (upr. zawodowe nr [...]) przedstawiły metodę i technikę, jaką posłużyły się dla potrzeb oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z jej podziałem oraz dokonały wyliczenia wartości nieruchomości po podziale. Na podstawie tego operatu szacunkowego ustalono wartość nieruchomości według stanu przed jej podziałem - na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. [...] maja 2017 r. oraz według stanu po podziale - na dzień, w którym ww. decyzja stała się ostateczna, tj. [...] maja 2017 r. Z przedstawionego operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosi - 983.000,00 zł, a jej wartością po podziale - 1.023.0, 00 zł, co oznacza, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości o kwotę 40.000,00 zł. z czego 30% stawki opłaty daje kwotę 12.000,00 zł. Pełnomocnik stron została zapoznana z dokumentami w sprawie i operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości przed i po podziale. Organ I instancji uznał operat szacunkowy za zgodny z przepisami UGN oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze m.), ponieważ zawiera w swej treści informacje niezbędne przy wykonaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i przedstawienie toku obliczeń. Uznając, że wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa przyjęto ją, jaką właściwą odnośnie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. 2. We wniesionym w terminie odwołaniu skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji organu I instancji oraz przekazanie mu sprawy do ponownego rozpatrzenia zarzucając decyzji naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, w szczególności art. 80, które miało wpływ na wynik sprawy przez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że w sprawie nastąpił wzrost wartości nieruchomości po podziale. W dniu 5 kwietnia 2018 r. strona uzupełniła odwołanie o uzasadnienie, w którym wskazała następujące uchybienia operatu szacunkowego zarzucając, że: 1) analizie zostały poddane nieruchomości nieadekwatne. Zdaniem strony do analizy w celu ustalenia ceny rynkowej ww. nieruchomości zostały wzięte pod uwagę nieruchomości o pow. od 2065m2 do 11100m2, co oznacza, że żadna z nieruchomości poddana analizie nie miała nawet zbliżonej powierzchni; 2) dużą rozbieżność cen za m2 nieruchomości poddanych analizie (ceny od 67 zł/m2 do 97 zł/m2)., 3) różnic między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównywalnymi należy m.in. data, na którą określono wartość nieruchomości po podziale dotyczących lokalizacji i cech nieruchomości. 3. Do zarzutów zawartych w uzupełnieniu odwołania ustosunkowała się pismem z dnia [...] kwietnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy J.G. wskazując m.in., że strona kwestionuje podobieństwo nieruchomości wybranych do porównań i nieruchomości wycenianej. Przed dokonaniem oszacowania przeanalizowano rynek nieruchomości na terenie miasta i wybrano transakcje, które dotyczyły najbardziej podobnych nieruchomości. Wskazała, że do analizy biegłe wybrały wyłącznie grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położone na terenie Nowego Miasta lub na obrzeżach tzw. Starego Miasta, zlokalizowane na obszarach z rozwijającą się zabudową lub przygotowywanych do zabudowy - podobnie jak nieruchomość wyceniana. Wszystkie różnice, takie jak atrakcyjność lokalizacji, wielkość czy dostęp do uzbrojenia itp. skorygowano poprzez przyjęcie stosownych poprawek. Zastosowane wagi, cechy oraz ich gradacja została przedstawiona na s. 8 operatu.  W piśmie tym podkreśliła, że o podobieństwie decydują cechy nieruchomości, a nie data sprzedaży nieruchomości. W p. 7 operatu szacunkowego (Analiza rynku) wyjaśniono, że transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej o tak dużych powierzchniach, jak wyceniana nieruchomość przed podziałem występują rzadko. Dlatego konieczne było wydłużenie badanego okresu. Ponadto wykazano, że rynek jest stabilny i nie odnotowuje się wyraźnych trendów spadkowych lub wzrostowych. Dla określenia wartości po podziale wybrano inne nieruchomości dla działek o mniejszej powierzchni, wydzielonych jako indywidualne działki budowalne, inne dla dwóch dużych działek, o powierzchni ok. 0,4 ha, które prawdopodobnie zostaną podzielone w przyszłości. Podobnie jak przy doborze nieruchomości porównawczych przed podziałem poszukiwano najbardziej podobnych i faktycznie w odniesieniu do działek o dużych pow. wybrano częściowo te same działki. Nie stanowi to jednak błędu, skoro nieruchomości spełniają kryteria podobieństwa dla obu stanów. 4. Utrzymując w mocy decyzję organu I instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze przytoczyło treść przepisów art. 98a ust. 1a i 1b u.g.n. podkreślając, że istota obowiązku ustanowionego w art. 98a u.g.n. sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej, w sytuacji łącznego wystąpienia czterech przesłanek, tj.: 1) podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, z zastrzeżeniem art. 98a ust. 2 u.g.n., 2) ustalenie opłaty w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna lub prawomocna, 3) faktycznego wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udokumentowanego i udowodnionego w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.), 4) obowiązywania stosownej uchwały rady gminy. Wszystkie te warunki uznało Kolegium za spełnione, przy czym sporne było tylko wystąpienie trzeciego z nich. W tej mierze Kolegium wskazało, że zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz powoływane wyżej rozporządzenie z 2004 r. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy, który jest podstawowym dowodem w sprawie odpowiada przepisom art. 7, art. 150 - 158 u.g.n. oraz rozporządzenia. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Rzeczoznawczynie dokonały przeglądu i analizy nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, walorach użytkowych, będących przedmiotem sprzedaży - obrotu rynkowego na terenie analizowanym, a także uwzględniły ich indywidualne cechy w odniesieniu do nieruchomości podobnych przyjętych do porównania w okresie 2014 - 2016 (s. 6 operatu) wyceniając wartość nieruchomości podejściem porównawczym metodą porównywania parami. Na tej podstawie dokonano podziału rynku wskazując cechy rynkowe przyjęte do porównań: Lokalizacja szczegółowa (atrakcyjność lokalizacji), stan techniczno - użytkowy nieruchomości, stan zagospodarowania i stan otoczenia nieruchomości, stopień wyposażenia terenu w urządzenia infrastruktury, wielkość powierzchni działki. Na podstawie przeprowadzonej analizy porównawczej cech rynkowych nieruchomości przed podziału rzeczoznawcy majątkowi ustaliły wartość rynkową 1 m2 w wysokości 67,69 x 14.523m2 = 983.000,00zl. Dla określenia wartości działek po podziale nr od [...] - 4 i [...] - 13 rzeczoznawcy majątkowi na podstawie przeprowadzonej analizy porównawczej cech rynkowych ustaliły wartość rynkową 1m2 w wysokości działki nr [...] po 73,84 zł/m2; działki nr [...] po 69,69 zł/m2; działki nr [...] po 67,69; działka nr [...] po 69,53 zł/m2; działki nr [...] po 73,84 zł/m2 (por. s. 16 operatu szacunkowego), co dało wartość sumaryczną działek po podziale w wysokości łącznie: 1.023.000,00 zł (zestawienie wartości działek po podziale, s. 16 operatu). Kolegium wskazało, że operat szacunkowy zawierał także pozostałe elementy wymagane dla operatu szacunkowego i stanowił właściwą podstawę do ustalenia przez organ I instancji, jak i organ II instancji opłaty adiacencką z tytułu podziału przedmiotowej nieruchomości. Podkreślono, że organ administracji nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i dobom nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane przepisami prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Wobec czego organ samodzielnie, bez przeciwdowodu, nie może kwestionować operatu szacunkowego. W związku z powyższym ustalono, że w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o przyjęta w operacie kwotę. Organ wskazał, że strona miała możliwość możliwości przedstawienia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub wykonanej na jej zlecenie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.), czego nie uczyniła. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w odwołaniu Kolegium wskazalo, że w sytuacji gdy, przy przyjętym podejściu porównawczym i metodzie porównywania parami, rzadko występują nieruchomości identyczne, należy wprowadzić poprawki w celu ich wyeliminowania. Wartość poszczególnych nieruchomości powinno się korygować ze względu na cechy różniące te nieruchomości takie jak: położenie, lokalizacja, powierzchnia działki, dojazd, uzbrojenie i zagospodarowanie. Metoda porównywania parami daje najlepsze wyniki, gdy obiekty porównawcze są identyczne z przedmiotem wyceny, położone blisko przedmiotu wyceny, a transakcje zostały zawarte stosunkowo niedawno oraz istnieje stabilny rynek nieruchomości. Taka idealna sytuacja ma miejsce wyjątkowo, dlatego też należy przy przyjęciu podejścia porównawczego i metody porównywania parami zastosować odpowiednie wagi cech rynkowych w oparciu, o które dokonuje się stosownych korekt. Tak uczyniły rzeczoznawczynie w operacie szacunkowym (s. 8 - 16 operatu szacunkowego. Por. także uwagi z pisma rzeczoznawcy majątkowego z [...] kwietnia 2018 r.). 5. W skardze wniesionej do sądu administracyjnego pełnomocnik S. i A.K. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] marca 2018 r. zarzucając im naruszenie art. 7, art. 77§ 1 i art. 80 k.p.a. przez niezastosowanie, które polegało na wyciągnięciu dowolnych, nie znajdujących w zgromadzonym materiale dowodowym wniosków, co do zasadności uznania, że wartość nieruchomości wzrosła po podziale. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że organ posiada uprawnienia do przeprowadzenia dodatkowych dowodów z urzędu, zatem w sytuacji, gdy operat szacunkowy został poddany pod wątpliwość, organ miał możliwość zainicjowania dowodu z dodatkowej opinii biegłego, jednakże tego zaniechał. Ponadto Kolegium podtrzymując stanowisko organu I instancji zignorowało stanowisko skarżących, które precyzyjnie wskazało nieprawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia (naruszenie art. 80 k.p.a.). W odpowiedzi na przedstawione w skardze zarzuty Kolegium wniosło o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko zawarte w decyzji. Na rozprawie w dniu 24 października 2018 r. pełnomocnik skarżących złożył pismo procesowe zawierające uwagi do operatu szacunkowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: 6. Przedmiotem kontroli sądowej, sprawowanej na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2188 ze zm.) oraz 3 w zw. z art. 133 i 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. 1302 ze zm., dalej jako p.p.s.a.) była legalność decyzji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, przy czym ze względu na zakres sporu, badaniu podlegał przede wszystkim operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia opłaty. Zarzuty skargi sprowadzają się bowiem głównie od kwestionowania prawidłowości oceny tego dowodu, co zdaniem skarżących skutkowało poczynieniem nieprawidłowych ustaleń w zakresie określenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ostatecznie rzutowało na ustalenie wartości dzielonej nieruchomości przed i po podziale, a w dalszej kolejności na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły powoływane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 tej ustawy, w brzmieniu aktualnym na dzień wydania zaskarżonej decyzji, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jak przy tym wskazano w art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Przepis art. 98 ust. 1b powołanego artykułu stanowi, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. 7. Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpatrywanej sprawy w pierwszej kolejności należy wskazać, że w sprawie nie było sporne, że decyzją z dnia [...] maja 2017 r. Prezydent Miasta zatwierdził podział nieruchomości należącej do skarżących. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna dnia [...] maja 2017 r. Spełniony został też kolejny warunek ustalenia opłaty adiacenckiej. W dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Gminy z dnia 31 października 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, którą określono wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% różnicy wartości. Zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie ziściła się także ostatnia z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony operat szacunkowy przez uprawnione rzeczoznawczynie. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto należy wskazać, że biegłe wskazały wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącego opłaty adiacenckiej. 8. Odnosząc się do zarzutów stawianych operatowi, w szczególności na etapie postępowania sądowego (por. pismo procesowe złożone na rozprawie) należy wskazać, że kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości nie mieści w zakresie desygnatów kryterium legalności stosowanego przez sąd administracyjny. Wskazać należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., I OSK 2665/15, dostępny w CBOSA). W treści decyzji, zwłaszcza uzasadnienia decyzji Kolegium wynika, że obowiązek ten został zrealizowany. W sprawie biegłe dokonały wyceny analizując rynek (transakcje sprzedaży) nieruchomości na rynku lokalnym (terenie miasta) w latach 2014-2016. Biegłe wskazały dokładnie jakie transakcje zostały uwzględnione, z czego wynika przyjęty okres czasowy, jakie w tym okresie występowały tendencje, jaką metodę zastosowały, i jakie cechy (wskaźniki) stosowały do wyceny. Z treści operatu wynika, że baza referencyjna była reprezentatywna, a porównywane grunty były podobne co do cech i przeznaczenia. W operacie opisano położenie, powierzchnię, uzbrojenie terenu, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną nieruchomości podobnych, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości biegłe analizowały i porównały ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, zgodnie z przyjętą metodyką dokonały oceny cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Podkreślić należy, że nieruchomość podobna to nie nieruchomość identyczna, a porównywalna do nieruchomości wycenianej. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Jest przy tym oczywiste, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. W świetle art. 4 pkt 16 u.g.n., zawsze o podobieństwie nieruchomości decydować będą takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast inne cechy nieruchomości mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. 9. Ustosunkowując się do uwag złożonych do operatu w odwołaniu (uzupełnieniu odwołania) biegła J.G. wyjaśniła, że o podobieństwie transakcji przyjętych do porównania zadecydowały cechy nieruchomości a nie konkretne daty transakcji, tym bardziej że rynek był stabilny. Zdaniem bieglej w operacie wykazano dokładnie jakie działki i z jakich przyczyn zostały użyte do porównania. Wyjaśnienia te potwierdzają prawidłowość sporządzonego operatu. Stosownie bowiem do art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć taką nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegłe zawarły w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. Pamiętać jednak należy, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (por. wyrok NSA z dnia 17 listopada 2017 r., I OSK 197/16). 10. W odniesieniu do zarzutów skargi wskazać należy, że zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych, podobnie jak cała metodyka wyceny, nie zostały całościowo uregulowane w żadnym akcie prawnym. Reguluje je tylko, w formie zaleceń adresowanych do rzeczoznawców, uchwała organu samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo, zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych nie opiera się także na wiedzy ogólnie dostępnej czy notoryjnej, znanej z urzędu sądowi bądź organom administracji. Dlatego, zarówno wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. W odniesieniu do uwag zawartych w piśmie procesowym złożonym na rozprawie wskazać należy, że podniesione w nich zastrzeżenia mają charakter merytoryczny i sprawdzenie poprawności ich zastosowania (tym bardziej, że uwagi odwołują się do innych transakcji, innego uszeregowania gruntów, wskaźników, "atrybutów" oraz powierzchni, co przekładając się według formułującego uwagi na wskazane w tych uwagach różnice wartości, dla sprawdzenia trafności tego wywodu), wymaga nie tylko posiadania wiedzy specjalistycznej, której sąd nie tylko nie ma, ale i nie może samodzielnie stosować, ale i dostępności do źródeł, którymi dysponuje wyłącznie osoba formułująca uwagi, i której nie ma w aktach. Wskazać należy, że takie uwagi mogły zostać sformułowane na etapie postępowania administracyjnego, w którym to rzeczoznawczynie mogłyby się do nich odnieść, a organ administracyjny dokonać końcowej oceny tej polemiki. Na etapie sądowym, zważywszy na zakres kognicji sądu administracyjnego oraz ograniczenia postępowania dowodowego (por. art. 106 § 3 p.p.s.a.) zastrzeżenia strony są już spóźnione. 11. Pamiętać również należy o różnicy między oceną wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Jeżeli strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12, CBOSA). Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy, skarżący z tej możliwości nie skorzystali. W ocenie sądu obowiązek taki nie obciąża organu, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do ogólnikowych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14, CBOSA). Po odniesieniu się przez biegłą do uwag zawartych w odwołaniu organ nie miał podstaw do kwestionowania prawidłowości operatu. W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem albowiem nie narusza ani prawa materialnego ani w istotny sposób przepisów postępowania (art. 7, art. 77 ust.1, art. 80 k.p.a.).. Z tej przyczyny Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.