IV SA/Po 122/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Sędziowie WSA Maciej Busz WSA Józef Maleszewski Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Kujawa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2018 r. sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę Sygn. akt IV SA/Po [...] Uzasadnienie Dyrektor Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ decyzją z dnia 17 marca 2017 r., nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.; dalej: "K.p.a."), art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej: "u.g.n."), § 9 uchwały Rady Miejskiej P. nr [...] z dnia 25 czerwca 1991 r. w sprawie przekształcenia Poznańskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjno - Kartograficznego GEOPOZ w Zarząd Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2014 r., poz. 4027) oraz uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004 r., nr [...], poz. 1716), zobowiązał K. W. do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb P., arkusz mapy [...], – na skutek jej podziału na działki od nr [...] do nr [...]– w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji wskazał, że na wniosek K. W. Dyrektor Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ decyzją z dnia 29.08.2016 r., nr [...], zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawczyni zapisanej w księdze wieczystej nr POI [...], położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb P., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni 15.664 m˛ na działki nr [...] o powierzchni 1.671 ˛ [...] o powierzchni 987 m˛, [...] o powierzchni 988 m˛, [...] o powierzchni 987 m˛, [...] o powierzchni 986 m˛, [...] o powierzchni 987 m˛, [...] o powierzchni 985 m˛, [...] o powierzchni 984 m˛, [...] o powierzchni 984 m˛, [...] o powierzchni 983 m˛, [...] o powierzchni 982 m˛, [...] o powierzchni 981 m˛, [...] o powierzchni 980 m˛, [...] o powierzchni 981 m˛ i [...] o powierzchni 1.198 m˛. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna z dniem 15.09.2016 r. Organ wyjaśnił, że ostatecznym postanowieniem z dnia 11.10.2016 r., nr [...] organ powołał rzeczoznawcę majątkowego, T. S., jako biegłego w postępowaniu. Sporządzony przez biegłego w dniu 02.11.2016 r. operat szacunkowy zweryfikowano badając jego zgodność z przepisami art. 98a ust. 1 oraz rozdziału 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Biegły ustalił, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, nieruchomość była nie objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. W tych okolicznościach jej przeznaczenie ustalił na podstawie decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia 14.03.2016 r., nr [...], znak [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie maksymalnie 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, przewidzianej do realizacji na działce nr [...]. Na potrzeby określenia wpływu dokonania podziału nieruchomości na jej wartość biegły przeprowadził analizę statystyczną rynku nieruchomości niezabudowanych, położonych w P., przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Analizę oparto na bazie danych obejmującej ostatecznie 745 transakcji zawartych w okresie 31.08.2010 r. - 07.07.2015 r. Z analizy tej wynika, że na rynku nieruchomości tylko sporadycznie występują transakcje nieruchomościami składającymi się z pięciu i większej liczby działek. Z tego powodu uznano, iż określenie wartości nieruchomości po podziale możliwe jest jedynie poprzez przyjęcie założenia, że wartość ta jest równa sumie wartości składających się na nią działek. Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Mógł zastosować to podejście, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wartość działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną; określił jako iloczyn jej powierzchni i oszacowanej wcześniej wartości 1 m2 działki nr [...] z której ją wydzielono, co jest zgodne z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W wycenie nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale, biegły uwzględnił, że jest ona położona w peryferyjnej części P., jej sąsiedztwo stanowią tereny niezabudowane, niezurbanizowane - grunty orne i tereny leśne oraz, że nie ma ona dostępu do wszystkich mediów. Uczynił to poprzez ocenę cech położenie, uzbrojenie oraz sąsiedztwo i otoczenie na poziomie najniższym w przyjętej skali ocen. Ponadto wziął pod uwagę wydłużony kształt działki nr [...] przed podziałem (kształt niekorzystny). Należy zatem uznać, iż rzeczoznawca majątkowy właściwie określił i ocenił szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. W operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w aspekcie wpływu wielkości nieruchomości gruntowych na wartość jednego metra kwadratowego. Szacując wartość nieruchomości biegły przyjął do porównań zaistniałe latach 2014- 2016 transakcje nieruchomościami podobnymi pod względem wielkości oraz przeznaczenia w aktach planistycznych, najbardziej przystającymi swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości porównawcze stanowią działki gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położone na terenie miasta P. (obręby: K. , M. , R., S. ) oraz miejscowości S. L. i R., w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy, przy czym dla nieruchomości porównawczych spoza terenu P. zastosował ekstrapolację cechy położenie tj. ocenił ją na poziomie niższym od najniższego w przyjętej skali ocen. W opinii organu biegły zawarł w operacie szczegółowe informacje o tych nieruchomościach, tj. opisał i ocenił ich położenie, powierzchnię, uzbrojenie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Dane te wynikają z tabel wycen nieruchomości oraz mapy. Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegły wskazał ich odległość od centrum miasta, a także ocenił renomę rejonu, w jakim są położone oraz dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświatowych, służby zdrowia, terenów rekreacyjnych i zieleni. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Zdaniem organu należy zatem uznać, iż uzyskany przez biegłego wynik w postaci wartości rynkowej dzielonej nieruchomości, stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła K. W. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: art. 7, 77 § 1 i 79 § 1 i 2 K.p.a., a także art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołująca wskazała, że organ I instancji nie powiadomił jej o terminie dokonania oględzin nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę. Ponadto zakwestionowała prawidłowość operatu szacunkowego wskazując, że nie zawarto w nim informacji, czy nieruchomości przyjęte do porównania przy wycenie wartości nieruchomości po podziale geodezyjnym były podobne również ze względu na ich przeznaczenie. Decyzją z dnia 21 listopada 2017 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Kolegium podniosło, że istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, przy zastosowaniu metody porównywania parami i metodę analizy statystycznej rynku. Biegły ustalił, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna nieruchomość nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo zatem ustalił przeznaczenie nieruchomości na podstawie decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia 14.03.2016 r., o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie maksymalnie 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, przewidzianej do realizacji na działce nr [...]. W operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w aspekcie wpływu wielkości nieruchomości gruntowych na wartość jednego metra kwadratowego. Organ odwoławczy zgodził się także z organem I instancji w zakresie określenia wartość działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną. Biegły, określił wartość tej części nieruchomości, jako iloczyn jej powierzchni i oszacowanej wcześniej wartości 1 m˛ działki nr [...] ,z której ją wydzielono, co jest zgodne z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Szacując wartość nieruchomości przed i po podziale biegła przyjęła do porównań zaistniałe w ostatnich dwóch latach transakcje nieruchomościami podobnymi pod względem wielkości oraz przeznaczenia w aktach planistycznych, najbardziej przystającymi swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że biegły opisał w sporządzonym operacie nieruchomości przyjęte do porównania. W szczególności opisał i ocenił ich położenie, powierzchnię, uzbrojenie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegły wskazał ich odległość od centrum miasta, a także ocenił renomę rejonu. Co do zarzutu niepowiadomienia odwołującej o terminie oględzin wskazano, że biegły nie ma obowiązku zawiadamiać strony o zamiarze przeprowadzenia oględzin nieruchomości. Ponadto Strona mogła przedłożyć kontrooperat na etapie postępowania odwoławczego. Pomimo takiej możliwości na etapie postępowania przed SKO pozostawała bierna i do dnia wydania decyzji nie przedłożyła żadnego dowodu świadczącego o innej wartości nieruchomości. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu K. W. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO w P. i poprzedzającej ją decyzji Dyrektora Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 7, 10, 77 § 1, 79, 80 i 107 § 3 K.p.a., oraz art. 98a u.g.n. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. W uzupełnieniu skargi, pismem z dnia 26 września 2018 r. pełnomocnik skarżącej zarzucił ponadto zaskarżonej decyzji naruszenie art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 oraz art. 155 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz § 4, 5, 38 oraz 56 ust. 1 pkt 1 i ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). W uzasadnieniu wskazano, że w sprawie wątpliwości budzi kwestia, czy do porównania rzeczoznawca majątkowy faktycznie przyjął grunty, które spełniają kryteria nieruchomości podobnych, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Należy bowiem zauważyć, że powierzchnia działki nr [...] przed podziałem wynosiła 15.664 m˛, a do wyceny nieruchomości gruntowej przed podziałem geodezyjnym biegły wybrał nieruchomości o powierzchniach 29.856 m˛, 10.236 m˛ oraz 18.437 m˛. Tożsamy problem pojawił się również przy analizie wyceny powstałych po podziale działek nr [...] - [...]. Ich powierzchnia oscyluje wokół 980- 988 m˛, a przyjęte do porównania działki mają odpowiednio 751 m˛, 1074 m˛ oraz 702 m˛. Wielkość pierwszej i ostatniej z wybranych działek ma o tyle istotne znaczenie, że grunty o powierzchni 101-750 m˛ osiągają najwyższy poziom cen. Ponadto, analiza nieruchomości przyjętych do dokonania wyceny przed podziałem wskazuje, że położenie od centrum jednej z nich było dwukrotnie większe niż dwóch pozostałych (18 km w stosunku do 9 km oraz 10,5 km), jak też nie wszystkie działki były uzbrojone na tym samym poziomie (jedna uzbrojona w pełni, zaś dwie pozostałe uzbrojone częściowo). Z kolei dla wyceny nieruchomości po podziale geodezyjnym dla działki nr [...] przyjęto do porównania nieruchomości o różnym kształcie (prostokąt, prostokąt i trapez) oraz różnym poziomie uzbrojenia. Dalej wskazano, że w tabelach zamieszczonych na str. 19-24 operatu biegły opisał co prawda nieruchomości porównawcze, jednak nie wskazał numerów ewidencyjnych opisywanych nieruchomości, jak też żadnych innych danych umożliwiających ich ustalenie, a tym bardziej umożliwiających weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Zarzucono również, że do porównań wybiera się co najmniej 3 nieruchomości najbardziej podobne ze zbioru transakcji, które powinny zawierać się w okresie dwóch lat poprzedzających moment wyceny. Tymczasem wycena została dokonana w listopadzie 2016 r., a przy szacowaniu działek nr [...], które powstały po podziale, biegły na trzy porównywane transakcje, aż dwie wybrał z miesiąca sierpnia 2014 r., czyli okresu przekraczającego dwa lata od chwili wyceny. Zdaniem skarżącej z operatu szacunkowego nie wynika również, czy biegły ustalił, jaki status w rejestrze gruntów posiadają działki podlegające podziałowi, jak też wybrane do porównania. W szczególności biegły nie wyjaśnił, czy któraś z działek jest działką rolną, co mogłoby mieć istotny wpływ na jej wartość, a finalnie na wynik operatu. Podkreślono również, że biegły do ustalenia wartości wyceny rynkowej wybrał transakcje zgromadzone jedynie w bazie danych Kancelarii Rzeczoznawców Majątkowych "[...]". Zdaniem skarżącego rzeczona baza transakcji nie daje rękojmi aktualności oraz dysponowania odpowiednią ilością transakcji do sporządzenia rzetelnego operatu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 listopada 2017 r., utrzymująca w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ z dnia 17 marca 2017 r., ustalającą dla K. W. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. w rejonie ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], spowodowanego jej podziałem na działki od nr [...] do nr [...]. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest więc legalność decyzji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, przy czym badaniu podlega także operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia opłaty. Zarzuty skargi sprowadzają się głównie od kwestionowania prawidłowości oceny tego dowodu, co zdaniem skarżącej skutkowało poczynieniem nieprawidłowych ustaleń w zakresie określenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ostatecznie rzutowało na ustalenie wartości dzielonej nieruchomości przed i po podziale, a w dalszej kolejności na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Zgodnie z art. 98a ust. 1 tej ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 23 sierpnia 2017 r., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Jednakże zauważyć należy, że w toku postępowania odwoławczego, zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji, doszło do zmiany brzmienia art. 98a ust. 1 oraz dodania w tym artykule ustępu 1b. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. w brzmieniu aktualnym na dzień wydania zaskarżonej decyzji, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Jak przy tym wskazano w art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Natomiast ust. 1b powołanego artykułu stanowi, iż wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Wspomniana nowelizacja została dokonana ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw ( Dz.U. z 2017 r., poz. 1509; dalej: "ustawa nowelizująca"). Zgodnie art. 4 ust. 1 tej ustawy, do spraw wszczętych na podstawie przepisów ustawy zmienianej (u.g.n.) niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z uwzględnieniem ust. 2-4 oraz 6-8. Z kolei art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej przewiduje, iż do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 (...) ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Ponadto stosownie do art. 4 ust. 4 ustawy nowelizującej do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, iż do postępowań niezakończonych przed wejściem w życie art. 98a w nowym brzmieniu, a taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, przepisy tego artykułu w dotychczasowym brzmieniu będą miały zastosowanie wyłącznie w zakresie terminów i poziomu cen uwzględnianych w procesie wyceny na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Niemniej ustawa nowelizująca nie przekreśla ważności (aktualności) operatów sporządzonych przed wejściem w życie noweli i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 września 2018 r., sygn. akt II SA/Po 208/18 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są na stronie [...]). Reasumując wskazać należy, że ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest w przypadku spełnienia określonych przesłanek, tj. prawomocnego podziału geodezyjnego nieruchomości gruntowej, wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem, dochowania terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej i obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpatrywanej sprawy w pierwszej kolejności należy wskazać, iż w sprawie pozostawało poza sporem, że decyzją z dnia 29 sierpnia 2016 r., Zarząd Geodezji i [...] Miejskiego Geopoz w P. zatwierdził podział nieruchomości o numerze [...] położonej w P., należącej do K. W., na działki w decyzji tej wymienione. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu 15 września 2016 r., co wynika z adnotacji zawartej na tym orzeczeniu (k. 2 akt adm. organu I instancji). Z kolei w zakresie terminu ustalenia opłaty adiacenckiej wskazać należy, że zastosowanie znajdzie art. 98a ust. 1 w brzmieniu sprzed nowelizacji. Oznacza to, że decyzja ustalająca opłatę adiacencką winna zostać wydana w terminie trzech lat licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W przedmiotowej sprawie decyzja podziałowa z dnia 29 sierpnia 2016 r., stała się ostateczna w dniu 15 września 2016 r., a ostateczna decyzja SKO w P. została wydana w dniu 21 listopada 2017 r. Oznacza to, że w sprawie został zachowany termin do ustalenia opłaty adiacenckiej. Spełniony został też kolejny warunek ustalenia opłaty adiacenckiej. W dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miasta P. nr [...] z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004 r., nr 83, poz. 1716), którą określono wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości. Zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie ziściła się także ostatnia z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu 02 listopada 2016 r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego T. S., który nie budzi wątpliwości Sądu co do jego prawidłowości. Stwierdzić należy, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Biegły wskazał wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącego opłaty adiacenckiej. W kontekście powyższego Sąd podkreśla, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Biegły dokonał wyceny w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Rodzaj rynku został określony dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych, objętych prawem własności, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto notowana z zawartych transakcji z obszaru rynku lokalnego – P., obrębu P. i podobnie zlokalizowanych peryferyjnych obrębów oraz gmin R. i S. L. (jako położonych w bezpośrednim sąsiedztwie północno-zachodnich granic P.), z lat 2014 – 2016. Ostatecznie, wybierając nieruchomości podobne do nieruchomości sprzed podziału biegły przyjął trzy transakcje sprzedaży własności nieruchomości z 2015 i 2016 r., niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o powierzchniach z przedziału od 10 000 – 30 000 m˛ (tj. 10 236 m˛, 18 437 m˛ i 29 856 m˛), w opinii biegłego najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej pod względem cech rynkowych, tj. położenia, powierzchni, uzbrojenia terenu, kształtu działki, sąsiedztwa i otoczenia oraz dostępności komunikacyjnej (k. 46 akt adm. organu I instancji). Z kolei jako nieruchomości podobne w stosunku do nieruchomości powstałych po podziale biegły przyjął do analizy grunty o powierzchniach z przedziału 700 m˛ do 1150 m˛, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z uwagi na szczupłość materiału porównawczego, zadecydował o nieznacznym wydłużeniu okresu analizy – od sierpnia 2014 r. Do końcowej analizy przyjęto 3 transakcje sprzedaży nieruchomości z 2014 i 2015 r. (k. 45 akt adm. organu I instancji). W kontekście powyższego należy przyznać rację pełnomocnikowi skarżącej, że do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Niewątpliwie również wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. W rozpoznawanej sprawie faktem jest, że biegły w przypadku nieruchomości podobnych do nieruchomości po podziale wydłużył okres analizy do listopada 2014 r., choć winny być to transakcje do sierpnia 2014 r. Jednakże, zdaniem Sądu biegły w sposób wystarczający uzasadnił swoje stanowisko. Dodać jedynie można, że okres został wydłużony o około 3 miesiące, przy czym przy wszystkich transakcjach porównywanych współczynnik trendu czasowego wynosił 1,000. Sąd wskazuje, że stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć taką nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zdaniem Sądu, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Zauważyć należy, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. W kontekście zarzutów skargi podkreślić przy tym trzeba, że w tej sytuacji nie chodzi o podanie numeru działki ewidencyjnej, czy też jej adresu, albowiem jedynie brak opisu cech ujętych w tabelach nieruchomości przyjętych do porównań powoduje, że nie można stwierdzić podobieństwa tych nieruchomości. Pamiętać należy, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (por. wyrok NSA z dnia 17 listopada 2017 r., sygn. akt I OSK 197/16). Podkreślenia wymaga, że biegły opisał i ocenił położenie, powierzchnię, uzbrojenie terenu, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną nieruchomości podobnych, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice (k. 48 – 42 akt adm. organu I instancji). Uzasadniając dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych biegły wskazał ich odległość od centrum miasta, a także ocenił renomę rejonu, w jakim są położone oraz dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświatowych, służby zdrowia, terenów rekreacyjnych i zieleni. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. W szczególności w kontekście zarzutów skargi wskazać należy, że zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych, podobnie jak cała metodyka wyceny, nie zostały całościowo uregulowane w żadnym akcie prawnym. Reguluje je tylko, w formie zaleceń adresowanych do rzeczoznawców, uchwała organu samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo, zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych nie opiera się także na wiedzy ogólnie dostępnej czy notoryjnej, znanej z urzędu sądowi bądź organom administracji. Dlatego, zarówno wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie dla cechy rynkowej powierzchni nieruchomości biegły przypisał wagę 15 %, i skorygował różnice powierzchni działki wycenianej z działkami podobnymi przed i po podziale. Sposób korekty cen z uwagi na odmienną powierzchnię działek ujęty jest w sposób przejrzysty w tabelach na stronach 18 i 20 operatu, tak jak w przypadku pozostałych cech (położenie, uzbrojenie, kształt). W tym miejscu warto wskazać, że nieruchomość podobna to nie nieruchomość identyczna, a porównywalna do nieruchomości wycenianej. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Jest przy tym oczywiste, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego. Podkreślić przy tym należy, że w świetle art. 4 pkt 16 u.g.n., zawsze o podobieństwie nieruchomości decydować będą takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Ponadto, wszystkie z tych cech podlegają odpowiedniemu skorygowaniu. W ocenie Sądu wbrew zarzutom pełnomocnika skarżącego, biegły scharakteryzował przeznaczenie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zarówno w przypadku nieruchomości porównawczych przed podziałem i po podziale są to działki przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (s. 14 i 17 operatu). Odnosząc się z kolei do ustalenia wartości wyceny rynkowej na podstawie transakcji zgromadzonych w bazie danych Kancelarii Rzeczoznawców Majątkowych "SZACUNEK" wskazać należy, że jest ona opracowywana na podstawie aktów notarialnych będących właśnie w zasobach Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ (zob. s. 3 operatu). Analizując rynek nieruchomości niezabudowanych na terenie Miasta P. w aspekcie liczby działek biegły korzystał z bazy transakcyjnej składającej się z transakcji zawartych w okresie od dnia 31 sierpnia 2010 r. do dnia 7 lipca 2015 r., przy czym po wyeliminowaniu transakcji skrajnych, baza transakcyjna składała się z 763 transakcji (s. 7 operatu). Reasumując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu przedmiotowych decyzji naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego, względnie stwierdzenie ich wydania z naruszeniem prawa. W szczególności, w ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie administracyjnej organ I instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Wbrew zarzutom podniesionym przez pełnomocnika skarżącego ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która spełnia wymogi z art. 107 § 3 K.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę.