II SA/Wr 503/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia WSA Alicja Palus Protokolant: Asystent sędziego Andżelika Abramowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 listopada 2017 r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty tzw. renty planistycznej, z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości oddala skargę w całości. Decyzją Wójta Gminy Z. z dnia [...] lutego 2017 r., nr [...], ustalono E. P. opłatę w wysokości 2.900,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości budowlanej, oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...] o pow. [...] ha, obręb wieś K., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę prawną decyzji organu pierwszej instancji stanowiły przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778, ze zm.), dalej "u.p.z.p"; § 18 pkt 2 uchwały Gminy Z. Nr [...]z dnia [...] września 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K. (dz. Urz Woj. D. z dnia [...] października 2014 r., poz. [...], art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774, ze zm.), dalej "u.g.n."; art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.), dalej "k.p.a.". Odwołanie od tej decyzji wniosła E. P. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6 i ust. 11 u.p.z.p., § 4 ust. 4, § 55 - § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez E. P. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Na uzasadnienie organ odwoławczy wskazał, że decyzją z dnia [...] lutego 2017 r., Wójt Gminy Z., po ponownym rozpoznaniu sprawy wskutek uchylenia wcześniejszej decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, ustalił E. P. opłatę w wysokości 2.900,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...] o pow. [...]ha, obręb wieś K., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzasadniając decyzję organ pierwszej instancji wskazał na dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, w tym w pierwszej kolejności na wpływ w dniu [...] grudnia 2015 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu dla wsi K., mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, wypisu aktu notarialnego Rep. A nr [...] na podstawie którego nastąpiło zbycie nieruchomości, a następnie inne czynności i ustalenia, orzeczenie decyzją z dnia [...] marca 2016 r. o ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości działek oraz decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] maja 2016 r., uchylającą decyzję organu pierwszej instancji i przekazującą sprawę do ponownego rozpoznania. Następnie organ pierwszej instancji wskazał na powzięte w toku ponownego rozpoznania sprawy ustalenia, mające na celu usunięcie pierwotnych uchybień. Jako dowód w sprawie wskazano wypis i wyrys obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K., sporządzony na dzień [...] czerwca 2016 r. W celu prawidłowego zlokalizowania nieruchomości w planie sporządzono mapę ewidencyjną z naniesionym wyrysem z planu, pozwalającą na prawidłowe określenie granic nowopowstałych nieruchomości. Organ wskazał, że w okresie do 17 października 2014 r. występowała luka planistyczna, czyli okres bez planu zagospodarowania przestrzennego, precyzując jednocześnie przeznaczenia i wykorzystanie działek według planów miejscowych oraz w okresie luki planistycznej (zgodnie z Planem ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Z. zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy Z. z dnia [...] lipca 1992 r. nieruchomości objęte postępowaniem przeznaczone były pod uprawy polowe do dnia 31 grudnia 2003 r.; zgodnie z uchwałą Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia [...] września 2014 r. nieruchomości przedmiotowe oznaczone zostały symbolem MN7 - tereny zabudowy jednorodzinnej, od dnia 17 października 2014 r.; zgodnie z zapisem ewidencji gruntów oraz wnoszonymi opłatami od podatku od nieruchomości przedmiotowe nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej, tj. w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do 16 października 2014 r. wykorzystywane były jako tereny rolne. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności i stan prawny organ ustalił, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przed uchwaleniem planu miejscowego nieruchomości związane były wyłącznie z produkcją rolną, natomiast w planie podstawowe przeznaczenie zostało zmienione, umożliwiając lokalizację zabudowy mieszkaniowej. Następnie, wyjaśniając podstawę prawną ustalenia opłaty, Wójt przywołał, poza art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, także przepisy art. 87 u.p.z.p., wskazując, że wyroki dotyczące renty planistycznej każą uznać, że konsekwencją brzmienia art. 87 ust. 3a ustawy jest konieczność ustalenia wartości nieruchomości dla trzech rodzajów przeznaczenia terenu (wg planu, który wygasł, wg faktycznego sposobu wykorzystania w okresie bez planu i wg aktualnego planu). Na potwierdzenie tego stanowiska podano wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 8 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 225/14. Podstawę ustalenia decyzją wysokości opłaty stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] września 2016 r. dla działki nr [...]. Wójt dokonał opisu sposobu wyceny działki przez rzeczoznawcę, z uwzględnieniem luki planistycznej, zastosowanego podejścia i metody wyceny, analizy rynku i przyjętych do porównania nieruchomości. Podsumowując, organ pierwszej instancji wskazał, że uchwalenie miejscowego planu spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, potwierdzony opinią rzeczoznawcy majątkowego. Przy szacowaniu wartości nieruchomości nie brano pod uwagę nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnośnie ustalenia wysokości opłaty Wójt podał, że stosownie do § 18 pkt 2 Uchwały Rady Gminy Z. z dnia [...] września 2014 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia planu miejscowego, procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 10%, co stanowi 2.900,00 zł, a następnie wskazał, że w wyroku z dnia 3 września 2004 r., sygn. akt OSK 520/04 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu, nie mają zastosowania przepisy Ordynacji podatkowej. Od tej decyzji odwołanie w ustawowym terminie wniosła E. P., kwestionując ustalenia operatu szacunkowego, zwracając uwagę, że rzeczoznawca powinien ustalić faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu i uwzględnić ten sposób przy ustalaniu wartości nieruchomości. Jednakże w sytuacji, gdy działka spełniała warunki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i gdy właściciel nieruchomości czynił ku temu starania, według orzecznictwa należy uznać, że była to działka budowlana. O spełnieniu przez nieruchomość powyższych przesłanek świadczyć może wydanie przez Wójta decyzji o warunkach zabudowy dla działki sąsiedniej, o nr [...], z dnia [...] lipca 2009 r. oraz wydane na wniosek strony oświadczenie [...] o możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej z dnia [...] marca 2011 r., jak również postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] października 2011 r. nr [...]. Organ pierwszej instancji nie znalazł podstaw do zmiany lub uchylenia swojej decyzji i przekazał odwołanie wraz z aktami sprawy organowi odwoławczemu celem rozpatrzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J., orzekając wzięło pod uwagę, że podstawę materialnoprawną niniejszej sprawy stanowią przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu łub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Na podstawie art. 37 ust. 11 ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości; gdy jest mowa o określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości; gdy jest mowa o szacowaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6, 6a i 8 u.g.n.). Przepis art. 7 u.g.n. stanowi, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Na podstawie art. 150 u.g.n., w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej (ust. 1 pkt 1), a wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2). Przepis art. 151 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Dalsze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują, że wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2), a podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy: nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Na mocy przepisu art. 154 ust. 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowań: nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności ce wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z przepisem art. 156 ust. 1 i 3 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. wskazuje, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych, 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Kolegium wskazuje, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. W sprawach z zakresu ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, organ administracji zobowiązany jest do dokonania oceny opinii o wartości rynkowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który to dowód podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych dowodów. Wskazać przy tym trzeba, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), przy czym swoboda ta doznaje istotnych ograniczeń wynikających z regulacji zawartej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Mianowicie organ ma obowiązek zweryfikować operat szacunkowy w takim jego zakresie i treści, w jakim nie wymaga owa kontrola posiadania wiadomości specjalnych. W sprawie należy także wziąć pod uwagę przepisy art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu. Zgodnie z art. 87 ust. 1 studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz plany miejscowe uchwalone po dniu 1 stycznia 1995 r. zachowują moc. Obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r. (ust. 3). Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. (ust. 3a). Orzekając o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji, Skład Orzekający Kolegium uznał, że decyzja Wójta Gminy Z. nie narusza powyższych przepisów materialnych, jak również nie stoi w sprzeczności w procedurą, zaś zawarte w odwołaniu zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Stąd też Kolegium nie znalazło podstaw do uchylenia bądź zmiany decyzji organu pierwszej instancji. W sprawie celem wyceny było ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości rynkowej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obrębie wsi K., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sprawie nie budzi wątpliwości, że w dniu [...] grudnia 2015 r. E. P. zbyła dz. nr [...], umową zawartą w formie aktu notarialnego Rep. A nr [...]. Nie budzi również wątpliwości na obecnym etapie postępowania przeznaczenie gruntu, które w toku ponownego rozpoznania sprawy zostało jednoznacznie ustalone przez Wójta, zarówno w okresie obowiązywania planów miejscowych, jak i w okresie tzw. luki planistycznej. Tak więc zgodnie z Planem ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Z., zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy Z. z dnia [...] lipca 1992 r., nieruchomość objęta postępowaniem przeznaczona była pod uprawy polowe (do dnia 31 grudnia 2003 r.). Następnie Uchwałą Rady Gminy Z. nr [...] z dnia [...] września 2014 r., nieruchomość niniejsza oznaczona została symbolem MN7 - jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie natomiast z zapisami w ewidencji gruntów i budynków oraz wnoszonymi opłatami podatku od nieruchomości, działka będąca przedmiotem postępowania w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 16 października 2014 r. (tzn. w okresie "luki planistycznej") wykorzystywana była jako tereny rolne - użytki oznaczone kl. RIVa, na dowód czego wskazano pismo z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...] (zaświadczenie Naczelnika Wydziału Finansowego i Planowania dot. podatku od nieruchomości), jak również zapisy w ewidencji gruntów. W tym miejscu Kolegium wskazuje, że gdy przed uchwaleniem nowego planu, w którym ustalono, że dana nieruchomość przeznaczona jest np. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w uprzednio obowiązującym planie również była ona przeznaczona pod taką zabudowę, to wartość tej nieruchomości po wejściu w życie nowego planu nie uległa zmianie i to niezależnie od tego, czy na tej nieruchomości faktycznie zrealizowano lub zamierzano zrealizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, czy też np. wykorzystywano ją rolniczo. Dla nabywcy takiej nieruchomości istotne jest to, jak może być ona wykorzystywana, a nie to, jak ją w rzeczywistości wykorzystywał zbywca - vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Wr 815/11, przywołany także w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Z tych też względów uznać trzeba, że organ pierwszej instancji w sposób prawidłowy doprowadził do ustalenia przeznaczenia nieruchomości w okresie obowiązywania planów miejscowych, jak i w okresie tzw. luki planistycznej. Odnośnie zawartych w odwołaniu zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i jego oceny przez organ pierwszej instancji, Kolegium niezmiennie stoi na stanowisku, że sporządzenie opinii o wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych (w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a.), stąd też zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jej sporządzenie - w formie operatu szacunkowego - należy do rzeczoznawcy majątkowego. Z tego względu, operat ten może być w procedurze administracyjnej poddany ocenie organu orzekającego jedynie w zakresie jego wartości dowodowej, w myśl art. 80 k.p.a. - vide: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14, który wskazał też: "Rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. Jeżeli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ orzekający uzna za wystarczające w ramach art. 80 kpa., to dopiero wtedy może oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i ust. la ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ orzekający nie może natomiast wymagać od strony postępowania poparcia zarzutów zgłoszonych wobec operatu szacunkowego dodatkowymi kwalifikowanymi dowodami (np. oceną organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych) bez uprzedniego wyczerpania przez ten organ możliwości oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego we własnym zakresie na podstawie art. 7 i art. 80 k.p.a. (...) Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 378/10. Tak więc, biorąc pod uwagę konsekwencję ustalonej w niniejszej sprawie konieczności zastosowania art. 87 ustawy, koniecznym było, wskazane powyżej, ustalenie wartości nieruchomości w trzech sytuacjach, tj. wg wygasłego planu, w okresie luki planistycznej oraz według obowiązującego planu. Prawidłowo zatem organ pierwszej instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie operatu wg wskazań zawartych w decyzji uchylającej Kolegium z dnia [...] maja 2016 r. Po powyższym uzupełnieniu, zdaniem Składu Orzekającego Kolegium, ocena operatu szacunkowego pod kątem obowiązującego stanu prawnego, została przeprowadzona w prawidłowy sposób przez organ pierwszej instancji, który ustalił wysokość opłaty planistycznej z uwzględnieniem stawki procentowej, ustalonej w § 18 pkt 2 uchwały Rady Gminy Z. z dnia [...] września 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K. Kontynuując odniesienie do kwestii prawidłowości sporządzenia operatu, Kolegium za zasadne uznało wskazać, że nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie, w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. Stanowisko takie zostało wyrażone m.in. pr NSA w wyrokach z 23 października 2013 r., sygn. akt II OSK 1201/12 i II OSK 1202/12 zgodnie z którym obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. zbadanie czy został on sporządzony podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. Nie znajduje natomiast uzasadnienia kwestionowanie samej metodyki szacowania nieruchomości, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy. W konsekwencji nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające lub sąd administracyjny - nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości - mogły dokonywać rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto należy mieć na uwadze, że opinia zawarta w operacie nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie oceną pewnego stanu rzeczywistego, która chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy - vide: wyrok WSA w Łodzi z 23.10. 2007, sygn. akt II SA/Łd 680/07. Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że w ocenie Kolegium operat będący podstawą wydanego w sprawie orzeczenia, sporządzony został prawidłowo i obiektywnie oceniony przez organ, natomiast wykonana wycena nieruchomości z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego, jest prawidłowa i w związku z tym mogła stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. W szczególności operat spełnia wymogi formalne, co nie pozwala go zakwestionować, czego zresztą strona w żaden sposób nie uczyniła. W operacie określony został przedmiot i zakres wyceny, rzeczoznawca prawidłowo dokonała ustaleń dotyczących wzrostu wartości w odniesieniu do poszczególnych działek. W operacie zawarto szczegółową analizę transakcji zawieranych na rynku lokalnym, obejmująca transakcje nieruchomościami uznanymi przez rzeczoznawcę za podobne, z uwzględnieniem trendu czasowego. Wybór nieruchomości został bowiem opisany i uzasadniony przez rzeczoznawcę, a przyjęte kryteria nie budzą w ocenie Kolegium zastrzeżeń. Nie jest natomiast rzeczą organów administracji rozważanie w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych, ponieważ oznaczałoby to wkraczanie w domenę wiedzy specjalistycznej (yide: wyrok NSA z 23.10.2013, sygn. akt II OSK 1201/12). Kolegium wskazuje także na stanowisko wyrażone w wyroku NSA z 24.11.2011 r., sygn. akt II OSK 1705/10, zgodnie z którym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego badając czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu organ nie może się ograniczyć do powołania na konkluzje zawartą w opinii rzeczoznawcy lecz obowiązany jest tylko sprawdzić na jakich przesłankach biegły te konkluzję oparł oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Podnieść należy, że również pozostałe uchybienia, wskazane w decyzji uchylającej Kolegium, zostały usunięte w toku ponownego rozpoznania sprawy przez Wójta Gminy Z., co zadecydowało o uznaniu prawidłowości rozstrzygnięcia, będącego przedmiotem niniejszego postępowania odwoławczego. W szczególności przedmiot wyceny został prawidłowo ustalony poprzez zbadanie księgi wieczystej dla nieruchomości nr [...]. Organ pierwszej instancji uzupełnił też część tekstową i rysunkową dotychczas obowiązującego planu, przekazując też część rysunkową z oznaczeniem granic wycenionej nieruchomości, co pozwoliło na właściwe określenie jej położenia, jak również przekazał oznaczenie przebiegu granic nowopowstałych nieruchomości w części rysunkowej planu miejscowego. Odnosząc się natomiast do kwestii spełnienia warunków do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i wydania decyzji o warunkach zabudowy dla działki sąsiedniej, oznaczonej nr [...], to Skład Orzekający Kolegium wyjaśnia, że do dnia wejścia w życie aktualnego planu miejscowego, nie wydano decyzji dotyczącej warunków zabudowy dla tej nieruchomości, a w okresie przed uchwaleniem planu działki te także nie zostały odrolnione, ani nie złożono również wniosku do Starostwa Powiatowego w J. o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W związku z tym nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu faktycznie wykorzystywane były jako grunt rolny. W świetle ustaleń powziętych w toku ponownego rozpoznania sprawy przez Urząd Gminy Z., Kolegium w składzie wydającym niniejsze orzeczenie uznało, że organ sposób dostateczny wyjaśnił wskazane w decyzji uchylającej kwestie. Tak więc prawidło kierując się przepisami materialnymi ustaw o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz o gospodarce nieruchomościami, Wójt orzekł o ustaleniu opłaty w wysokości 2.900,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...] o pow. [...] ha, obręb wieś K. na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W skardze na ostateczną decyzję w sprawie pełnomocnik strony zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik postępowania, tj: 1) naruszenie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i utrzymań decyzji organu I instancji, podczas gdy decyzja ta powinna zostać uchylona na podstawie 138 § 1 pkt. 2 k.p.k. 2) naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 136 k.p.a. poprzez niewyczerpujące z rozpatrzenie materiału dowodowego, ocenę zebranego materiału dowodowego w sprzeczny z logiką, a także niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, w szczególności poprzez: a. nieprawidłowe przyjęcie za podstawę orzeczenia operatów szacunkowych sporządzonych przez biegłego rzeczoznawcę, które zawierały rażące sporządzone zostały w sposób sprzeczny z przepisami i które w sposób nieprawidłowy określają stan i wartość nieruchomości zarówno w okresie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, w okresie "luki planistycznej", jak i po uchwaleniu obecnego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem nie mogły zostać przyjęte za podstawę orzeczenia, b. nieprzeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony na okoliczność użytków nieruchomości w okresie przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia stanu i przeznacz nieruchomości przed datą wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, c. oparcie orzeczenia na dokumentach oznaczonych jako "wydruk z rejestru grunt: "wypis z planu zagospodarowania przestrzennego" oraz "wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego", które jednak nie zostały podpisane przez żadną upoważnioną do tego osobę, a zatem nie mogą stanowić dowodu z dokumentu urzędowego, a stanowią co najwyżej roboczą formę tych dokumentów, 3) naruszenie art. 10 § 1, art. 79 § 1 i § 2 k.p.a. poprzez niepowiadomienie skarżące oględzinach przedmiotu wyceny przeprowadzonych w dniu [...].01.2016 r., przez co skarżąca miała możliwości uczestniczenia w oględzinach. II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj: 1) naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym poprzez błędną wykładnię i nieprawidłowe przyjęcie, że: a. w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, b. wycena przedmiotowych nieruchomości dokonana przez biegłego na podstawie przyjęcia do porównania transakcji przeprowadzonych w znacznym odstępie czasu przed datą sprzedaży nieruchomości stanowi ustalenie ceny "na dzień sprzedaży nieruchomości, 2) naruszenie § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie, oparcie decyzji na wycenie biegłego, która nie została dokonana w oparciu o transakcje nieruchomościami podobnymi, a także nie zawierała wyjaśnienia, czy upływ czasu miał wpływ na wycenę przedmiotowych nieruchomości, 3) naruszenie art. 154 ust. 2 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie przeznaczenia i funkcji nieruchomości określonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Z. obowiązującym dla przedmiotowych nieruchomości przed datą wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w konsekwencji nieprawidłowe ustalenie stanu nieruchomości na dzień 17.10.2014 r. Wskazując na podniesione zarzuty strona skarżąca wniosła o: 1) uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] kwietnia 2017 r. oraz o uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Z. z dnia [...] lutego 2017 r.; 2) skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym; 3) wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji przez organ, a w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku o wstrzymanie wykonania decyzji przez sąd; 4) zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego i uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł; 5) przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentu załączonego do niniejszego skargi na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a., tj.: a) z postanowienia SKO w J. z dnia [...].10.2011 r., znak sprawy: [...], na okoliczności wskazane w uzasadnieniu skargi, w szczególności na okoliczność prowadzenia postępowania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...] położonej we wsi K.; b) mapy zasadniczej dla działki [...] położonej we wsi K., z zaznaczonym przebiegiem linii średniego napięcia oraz lokalizacją trzech słupów energetycznych na okoliczność posadowienia na działce linii energetycznej, co może mieć wpływ na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Na uzasadnienie skargi wskazuje, że decyzją z dnia [...] marca 2016 r. Wójt Gminy Z. ustalił jednorazową opłatę planistyczną, w wysokości 3.160,00 zł na rzecz E. P. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...] (jak błędnie wskazał pełnomocnik, winno być [...]) o pow. [...] ha (jak błędnie wskazał pełnomocnik, winno [...] ha) położonej w obrębie wsi K. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania wsi K. położonej w Gminie Z. Od decyzji Wójta Gminy Z. odwołała się skarżąca, składając odwołanie w ustawowym terminie. Decyzją SKO w J. z dnia [...] maja 2016 r. uchylono w całości decyzję organu I instancji i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania. Decyzją z dnia z dnia [...] lutego 2017 r. Wójt Gminy Z. ponownie ustalił jednorazową opłatę na rzecz E. P., tym razem w kwocie 2.900,00 zł. Od decyzji Wójta Gminy Z. odwołała się skarżąca. W odwołaniu skarżąca zarzuciła nieprawidłowe sporządzenie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wyceny będącej podstawą ustalenia renty planistycznej. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. SKO w J. utrzymało decyzję organu I instancji. Zdaniem organu wycena biegłego sporządzona została zgodnie z przepisami, a całe postępowanie przeprowadzone zostało w sposób prawidłowy. Z decyzją tą nie może zgodzić się skarżącą z poniższych powodów. I. Zarzut nieprawidłowego sporządzenia wyceny przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Nieprawidłowe przyjęcie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego dwuletniego okresu badania - poprzedzającego datę sprzedaży nieruchomości dla wyliczenia wartości nieruchomości po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania nieruchomości. Biegły w sposób nieprawidłowy przyjął do porównania transakcje z dwuletniego okresu poprzedzającego datę sprzedaży nieruchomości (pkt. 5.2 i pkt. 8.1 operatu szacunkowego). Renta planistyczna ma obrazować (przy uwzględnieniu stawki procentowej), różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) po uchwaleniu nowego planu. Podobna zasada obowiązuje przy określonych w art. 145 u.g.n. opłatach adiacenckich, przy ustalaniu których bierze się pod uwagę nieruchomości sprzed dokonania przez gminę zmian infrastrukturalnych bądź wybudowania drogi i: nieruchomości po dokonaniu zmian. W obu tych przypadkach ustalania w/w danin publicznych, wycena nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia czy różnych stanów zaopatrzeni infrastrukturę techniczną dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie - przy czym w przypadku renty planistycznej jest to data transakcji sprzedaży ("dzień sprzedaży" - jak stanowi art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). A zatem wzrost wartości nieruchomości winien być ustalany między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Do porównania winny być zatem przyjęte transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości podobnych dokonywane w tym samym czasie tj. według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty. W ocenie skarżącej nie sposób jest przyjąć, że porównanie ceny transakcji z 2014 r. z cenami transakcji z grudnia 2015 r. spełniać będzie walor ustalenia wartości nieruchomości dokładnie na dzień jej sprzedaży. Zakres dat dokonywanych transakcji jest zbyt duży, aby móc rzetelnie dokonać wyceny nieruchomości sprzedanej [...].12.2015 r. Za tym bardziej nieprawidłowe należy przyjąć wyliczenie wartości nieruchomości z okresu luki planistycznej, ponieważ biegły do zbadania przyjął transakcje w okresie od 7.01.2009 r. (najwcześniejsza transakcja) do 5.07.2013 r. (najpóźniejsza transakcja). Skoro wycena dokonywana była na dzień [...].12.2015 r. jak przyjął sam biegły, to za rażąco nieprawidłowe należy uznać dokonanie wyceny na podstawie transakcji sprzed od 6 lat do 2,5 lat przed przyjętą datą wyceny. Wycena sporządzona w oparciu o tak przestarzałe transakcje w żaden sposób nie odzwierciedla faktycznej wartości nieruchomości w dniu [...].12.2015 r. Żadna z przyjętych do porównania transakcji nie miała miejsca choćby 2 lata przed tą datą. Za nieprawidłowe należy uznać również przyjęcie przez biegłego w operatach szacunkowych do porównania transakcji nieruchomościami o powierzchni poniżej [...] ha. Nieruchomość oznaczona jako działka [...] (z której to nieruchomości wydzielona została działka nr [...]) posiadała powierzchnię [...] ha. Największa działka będąca przedmiotem transakcji przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę w pkt. 8.1.1. operatów szacunkowych dla obu nieruchomości ma zaledwie [...] zatem jest pod 3-krotnie mniejsza od nieruchomości wycenianej. W tym miejscu pełnomocnik strony skarżącej przypomina, że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wejścia w życie m.p.z.p., a wówczas nieruchomość nie była jeszcze rozparcelowana na mniejsze działki. Nieruchomości przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę nie sposób uznać za nieruchomości "podobne", w świetle § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz w art. 153 ust. 1 u.g.n Oczywistym wydaje się być fakt, że nieruchomość o powierzchni [...] ha jest znacznie trudniej sprzedać, niż działki o mniejszych powierzchniach. Popyt na mniejsze działki jest bowiem znacznie większy, niż na działki o powierzchni niemal [...] ha. Mniejsze działki kupowane są z reguły przez osoby, które chcą na nich wybudować dom jednorodzinny, zaś większe, kupowane są wyłącznie przez inwestorów, którzy następnie je uzbrajają, rozparcelowują i sprzedają z zyskiem. Wycena tak dużej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami, których większość (7 na 11) ma powierzchnie mniejsze niż [...] ha wydaje się być nieprawidłowe, jako że nieruchomości te były w większości ponad dwudziestokrotne od nieruchomości wycenianej w dacie wejścia w życie m.p.z.p. Działek o tak małych powierzchniach nie można uznać za nieruchomości podobne. Strona wskazuje, że biegły w ogóle odstąpił od uznania wielkości powierzchni działki za "cechę charakterystyczną" w pkt. 8.1.2. i kolejnych w obu operatach szacunkowych. Jest to istotny błąd, ponieważ jak wskazano już powyżej, powierzchnia działki ma istotne znaczenie dla jej ceny, a zatem powinna zostać ona wykazana jako "cecha charakterystyczna" i przyrównana do pozostałych działek, o których powierzchnia była znacznie mniejsza. Skarżąca wskazuje, że rzeczoznawca nie wytyczył tzw. "trendu czasowego" - nie ustalił, czy upływ czasu ma wpływ na wartość wycenianych nieruchomości. Obowiązek ustalenia zmiany poziomu cen wskutek zmiany czasu wynika z art. 153 ust. 1 u.g.n. Naruszenie to jest tym bardziej widoczne, że - biegły dokonał analizy i porównania transakcji nawet sprzed 6 lat, licząc wstecz od daty sprzedaży nieruchomości. Wykazując tabele nieruchomości przyjętych do porównania (pkt. 8.1.1., 8.2.1., 8.3.1 operatów szacunkowych) nie wykazał numerów aktów notarialnych, symboli przeznaczenia nieruchomości w m.p.z.p, studium uwarunkowań lub innego ustalenia przez biegłego sposobu przeznaczania tych nieruchomości, w związku z czym niemożliwym staje się ustalenie, czy nieruchomości te faktycznie posiadają przeznaczenie pod zabudowę, m.in. czy została wydana dla nich decyzja o warunkach zabudowy (pkt. 8.1.1) czy były wykorzystywane pod rolę i uprawy i nie posiadały możliwości zabudowy (pkt. 8.2.1. i 8.3.1.). Powyższe oznacza, że ani organy I i II instancji, ani skarżąca nie są de facto w stanie stwierdzić, czy te nieruchomości mogły być zabudowane, czy nie, a sam biegły w żadnym miejscu operatu szacunkowego tego jednoznacznie nie wyjaśnia. Strona wskazuje również, że biegły w pkt. 8.2.1. operatów szacunkowych (str. 19) opisuje rzekomą transakcję nieruchomością o cenie minimalnej, położoną w Ł. w pow. Z. Biegły opisuje: "Działka pow. [...] ha, niezabudowana, stanowiąca użytek rolny. Przeznaczenie zgodne planem zagospodarowania przestrzennego - tereny rolne" (pisownia oryginalna). Pomimo poszukiwań skarżącej nie udało się ustalić, żeby istniała uchwała Rady Gminy Z., która uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Ł., położonej na południowym wschodzie gminy Z. - prawdopodobnie dlatego, że m.p.z.p. dla wsi Ł. nie istnieje. Skoro nie istnieje m.p.z.p. dla wsi Ł. to oznacza to wprost, że biegły pomylił się przy wyznaczeniu przeznaczenia, a zatem również i stanu nieruchomości będącej przedmiotem jednej z analizowanych transakcji. Skoro biegły pomylił się przy analizie jednej transakcji nieruchomości, to takich pomyłek w operatach szacunkowych może być znacznie więcej. Nie jest to jednak możliwe do stwierdzenia, ponieważ w przypadku pozostałych transakcji (tj. 9 z 11 analizowanych transakcji nieruchomości nie miały ceny minimalnej, ani maksymalnej) biegły nie podaje przeznaczenia tych nieruchomości, które były przedmiotem transakcji, o czym była już mowa powyżej. II. Nieprawidłowe ustalenie stanu nieruchomości przed dniem 17.10.2014 r., czyli do dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ w sposób całkowicie nieprawidłowy ustalił, że nieruchomość należąca w dniu 17.10.2014 do skarżącej, oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha położona w obrębie wsi K. przeznaczona była pod użytkowanie rolnicze. Organ pominął fakt, że działka położona była na obszarze, który w studium uwarunkowań i kierunków: zagospodarowania gminy Z., stanowiącym załącznik do uchwały nr [...] rady gminy Z. z dnia [...].09.2007 r., oznaczony był symbolem "M". Oznacza to, że w/w działki leżały w strefie mieszkaniowo - usługowej. Zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżąca uzyskała od dostawcy energii elektrycznej [...] S.A. (Grupa Tauron) oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci energoelektrycznej z dnia [...].03.2011 r., czego również nie wziął w dostatecznym stopniu pod uwagę organ rozpoznający sprawę. Istotne znaczenie ma również fakt, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla dziali sąsiedniej o nr [...], należącej do innej osoby. Ponieważ działki [...] oraz [...] niczym się od siebie znacząco nie różniły i położone są bezpośrednio obok siebie, uznać należy, że działka nr [...] również miała możliwość decyzji o warunkach zabudowy. Organy prowadzące postępowanie zaniechały przeprowadzenia z urzędu dowodu z dokumentów zawartych w aktach sprawy zakończonej decyzją o warunkach zabudowy dla działki nr [...], choć decyzję tę wydawał Wójt Gminy Z., a zatem organ miał możliwość w szybki sposób uzyskać dostęp do dokumentacji, która miałaby znaczący wpływ na wynik niniejszego postępowania. Zdaniem strony skarżącej organy obu instancji nieprawidłowo przyjęły, że fakt zapisania w ewidencji gruntów rolnego przeznaczenia nieruchomości, a także odprowadzanie podatku rolnego od nieruchomości stanowi wystarczający dowód na jednoznaczne przyjęcie, że działka nr [...] stanowiła nieruchomość rolną. Ponadto organ nie wziął pod uwagę, że skarżąca starała się już wcześniej o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, działając poprzez swojego pełnomocnika M. B. Dokumentacja zgromadzona w prowadzonej przez Wójta Gminy Z. sprawie [...] nie została przeanalizowana w postępowaniu o ustalenie renty planistycznej, choć powinna zostać wzięta pod uwagę jako dowód w niniejszej sprawie z urzędu. Zawiadomieniem z dnia [...].09.2011 r. postępowanie umorzone zostało na podstawie art. 64 § 2 k.p.a. wobec rzekomego nieuzupełnienia przez skarżącą braków formalnych wniosku. Dokumentacja zgromadzona w prowadzonej przez Wójta Gminy Z. sprawie [...] nie została jednak przeanalizowana w postępowaniu o ustalenie renty planistycznej, choć powinna zostać wzięta pod uwagę jako dowód w niniejszej sprawie z urzędu. W aktach organu I instancji znajduje się dokument zatytułowany "Uwagi do wyceny" z dnia [...].06.2016 r. (a zatem z daty pomiędzy uchyleniem pierwszej decyzji Wójta przez SKO w J., a sporządzeniem nowych operatów szacunkowych w sprawie). W dokumencie tym znajduje się informacja, zgodnie z którą: "Przesłuchana przez urząd strona wielokrotnie informowała, że sposób wykorzystania nieruchomości przed wejściem planu w życie mieściło się w celu jako łąka i pastwiska, nieruchomość nie była użytkowana rolniczo przez wiele lat, była porośnięta krzewami. Mimo uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie zmienił się cel użytkowania, ponieważ nie przedstawiono dokumentacji takiej jak wyłączeniu gruntu z użytkowania rolniczego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (...)". Notatka ta sporządzona została przez pracownika Urzędu Gminy, który prowadził postępowanie w I instancji. Zdaniem skarżącej notatka ta przekazana została następnie biegłemu, który w oparciu o nią ustalił sposób użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie m.p.z.p. Całkowitą nieprawdą jest jednak, że skarżąca była "przesłuchiwana" przez organ na okoliczność tego w aktach sprawy nie znajduje się zresztą żaden protokół przesłuchania. Strona nie miała możliwości zeznać przed organem, w jaki sposób użytkowana była działka przed dniem 17.10.2014 r. Cytowana powyżej notatka i oświadczenie organu, że skarżąca była przesłuchiwania w dodatku "wielokrotnie" coś wyjaśniała, stanowiła jednak sugestię dla biegłego, że sprawa tego, jak była wykorzystywana wyceniana nieruchomość jest już zasadniczo przesądzona. Notatka ta była bowiem zapewne na samym wierzchu akt sprawy, które organ przekazał biegłemu. Organ I instancji "narzucił" tym samym swoje zdanie biegłemu rzeczoznawcy, jednocześnie wprowadzając go w błąd. Wskazać należy również, że strona nie była obecna przy oględzinach przeprowadzanych przez biegłego w dniu [...].01.2016 r., a także nie została o nich poinformowana. W ocenie skarżącej, wszystkie przytoczone powyżej, a niewzięte pod uwagę w dostatecznym stopniu przez organy I oraz II instancji dowody wskazują jednoznacznie na to, że w wyniku uchwalenia planu nie doszło w ogóle do wzrostu wartości przedmiotowych działek. Wzrost działek nastąpił dopiero w wyniku rozparcelowania działki nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści przepisu art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej. Ocena zaskarżonego aktu administracyjnego odbywa się według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, z uwzględnieniem stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017, poz. 1369 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a" stanowi, że w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas uchyla skarżoną decyzję w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność lub niezgodność z prawem. Ustawa stanowi zatem, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W celu dokonania oceny zaskarżonej decyzji według tych kryteriów należy wskazać materialnoprawne podstawy, które legły u jej podstaw. Wynikają one z ustawy o gospodarce nieruchomościami. I tak, według definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z kolei przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (pkt 17). W myśl art.149 tej ustawy przepisy działu IV "wycena nieruchomości" rozdziału 1 "określanie wartości nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Przepis art. 153 ust.1 ustawy stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do treści art. 154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności takie elementy jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ustawodawca wskazuje dalej, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub takiej decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Doprecyzuje tę zasadę przepis art.155 ustawy, stanowiąc, m.in., że: przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów. Z kolei w świetle § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do treści przepisu art. 36 ust.4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Według zaś art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania. Nadto, zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania, po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Dla ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej zastosowanie może znaleźć art. 37 ust.1 u.p.z.p., a także art. 154 ust. 2 u.g.n. Przepisy te nie są ze sobą sprzeczne, a to oznacza, że zastosowanie jednego z nich nie wyklucza możliwości zastosowania drugiego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. I OSK 2431/14 przepis art. 154 ust. 1-3 u.g.n. jest jedyną normą zawartą w u.g.n., która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga głębszych zabiegów interpretacyjnych. Z jego treści wynika kolejność działań, do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. Najpierw rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę planistyczne przeznaczenie nieruchomości, a następnie jej stan, którego definicja znajduje się w art. 4 pkt 17 u.g.n. Przepis art. 154 ust. 1-3 u.g.n. nie zawiera odesłania do innych regulacji prawnych, nie zawiera zastrzeżenia "chyba, że ustawa stanowi inaczej" lub "chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej", co mogłoby ewentualnie stanowić podstawę do odstąpienia od określonej w nim procedury ustalania przeznaczenia nieruchomości. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. I OSK 2432/14, stwierdzając, że ograniczenie w określeniu przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia nieruchomości w sposób, jaki wynika wprost z treść art. 154 ust. 2 u.g.n. nie może mieć swojego źródła w charakterze samego studium. Przepis ten nie stanowi normy prawnej z zakresu prawa zagospodarowania przestrzennego. Gdyby racjonalny ustawodawca uchwalając przepisy dotyczące sposobu ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość chciał zróżnicować ustalenie przeznaczenia nieruchomości od charakteru aktów planistycznych i ich wpływu na potencjalne wykorzystanie nieruchomości, nie uznałby treści studium za podstawę ustalenia przeznaczenia nieruchomości w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wreszcie, podkreślić należy, że pomimo, że opinia biegłego sporządzona jest w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, to stosują się do niej wszelkie reguły dotyczące postępowania dowodowego, wskazane w k.p.a. Stąd też opinia taka, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym podlega ocenie organu w oparciu o art. 80 k.p.a. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Oceniając operat organy administracji ani sąd nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15). Badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki jest obowiązkiem organu. W razie stwierdzenia jakichkolwiek niejasności lub powstania wątpliwości, organ ma obowiązek podjąć działania zmierzające do ich wyjaśnienia lub usunięcia, w tym wezwać biegłego do złożenia niezbędnych wyjaśnień. Przenosząc dotychczasowe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy stwierdzić, że, zdaniem sądu, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziły by zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Wbrew zarzutom skargi rzeczoznawca w operacie posiłkował się transakcjami w okresie ostatnich dwóch lat. Zdaniem sądu należy wskazać, że rzeczoznawca w tabeli 8.2.1. (k. 18 operatu) z dnia [...] września 2016 r. wskazał na transakcje sprzed wejścia w życie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast tabela 8.1.1., umieszczona na k. 15 operatu, sporządzona dla określenia wartości nieruchomości po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego zawiera transakcje za okres kwiecień 2014 – czerwiec 2015, podczas gdy wymaga przypomnienia, że skarżąca sprzedała swą nieruchomość w dniu [...] grudnia 2015 r. Odnośnie do tego zarzutu, zdaniem sądu, należy przypomnieć, że w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, nie pomijając umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywane bowiem winny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2009 r., I SA/Wa 1192/08, (w:) LEX nr 478277). Owe warunki zostały spełnione w przypadku dokonywanych wycen. Kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leżą w gestii autora operatu. Dlatego ten zarzut, zdaniem sądu w składzie orzekającym nie może odnieść zamierzonego skutku. Jeśli chodzi o wielkość działek przyjętych do porównania należy podnieść, że jak wskazał biegły w operacie, wybierając rodzaj nieruchomości gruntowych, przyjętych do porównania biegły wybrał "nieruchomości gruntowe niezabudowane o funkcji podobnej do funkcji wyznaczonej w mpzp dla przedmiotowej nieruchomości". Odnośnie do zarzutu błędnej wyceny działki z uwagi na fakt, iż plan wszedł w życie 17.10.2014 r., a podział działki nastąpił we wrześniu 2015 r. należy odnieść się także do samej treści operatu. Otóż biegły informuje wprost w opinii na karcie 15 operatu, że okoliczność tę uwzględniła w wycenie. Odnośnie do kolejnego zarzutu skargi, że biegły nie uwzględnił jako cechy charakterystycznej wielkości działki, należy podnieść, że to rzeczoznawca ustala wagi cech i współczynników korygujących i należy to do kompetencji biegłego. Na stronie 17 i 18 operatu zostały ujęte wagi cech i sumy czynników korygujących, które - zdaniem biegłego - rzutowały na wartość nieruchomości, wagi tych cech oraz zastosowane współczynniki korygujące zostały omówione w tabelach 8.1.3 i 8.1.5 Należą do nich: lokalizacja, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, kształt działki (o którym mówi skarga), a także sąsiedztwo/otoczenie. Natomiast dla współczynników korygujących są to: położenie/lokalizacja, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, kształt działki i sąsiedztwo/otoczenie. Nie podzielił także sąd zarzutu skargi odnośnie do braku szczegółowego opisu działek przyjętych do porównania w zakresie braku danych dla tych działek takich jak numery aktów, symboli przeznaczenia nieruchomości etc. Jak pisze biegły źródłami informacji dla rzeczoznawcy były: dane o cechach transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych w obrocie wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi na terenie powiatu z., wywiad o cenach nieruchomości gruntowych niezabudowanych na rynku lokalnym przeprowadzony w biurach pośrednictwa nieruchomości, kancelarii notarialnej, Starostwie Powiatowym oraz własna baza danych etc. Reasumując biegły podał źródła informacji, które wykorzystała w operacie. Rzeczoznawca wskazał szereg cech przyjętych do porównania działek poprzez podanie daty transakcji, położenia nieruchomości ceny za m2 i powierzchni działki. W operacie zawarto więc dostateczny opis przyjętych do porównania nieruchomości, a żaden przepis nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku podania numerów ksiąg wieczystych i repertoriów aktów notarialnych. Poza tym zamieszczenie w operacie szacunkowym tego typu informacji nie miałoby żadnego wpływu na ocenę sposobu rozumowania oraz dokonanych przez rzeczoznawcę ustaleń. Ponadto takie działanie mogłoby narazić rzeczoznawcę na ponoszenie odpowiedzialności z tytułu ujawnienia danych osobowych, które są chronione. Kluczowe dla procesu szacowania są bowiem informacje na temat cen uzyskanych za wskazane nieruchomości, do których skarżąca jako osoba trzecia i tak nie miałaby dostępu, nawet znając numer repertorium aktu notarialnego. Odnośnie do działki położonej w Ł. (k. 18-19 operatu) istotne jest, że jest to działka nieuzbrojona, stanowiąca użytek rolny o określonych, istotnych dla wyceny działki skarżącej cechach. Zaś to czy dla Ł. został uchwalony, czy nie plan miejscowy jest okolicznością drugorzędną. Nie ma również, zdaniem sadu, racji skarga wskazując na naruszenie przez organy art. 154 ust. 2 u.g.n., poprzez nieuwzględnienie w wycenie przeznaczenia działek sprzedanych w studium z 2007 r. W postępowaniu o ustalenie opłaty z tytułu wartości nieruchomości ustalanie wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem planu miejscowego, w oparciu o przewidywane przeznaczenia tej nieruchomości według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zastosowanie ma art. 37 ust. 1 u.p.z.p., jako przepis szczególny. Tym samym wyłącza on zastosowanie art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. nakazując w przypadku braku planu od razu uwzględniać przy wycenie faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Podobnie bez znaczenia dla wyniku postępowania ma okoliczność, że dla działki sąsiedniej uzyskano decyzję określającą warunki zabudowy. Postępowanie bowiem dotyczy działki sprzedanej, a nie żadnej innej. W skardze pełnomocnik wnosi o eliminację z obrotu prawnego decyzji SKO w J., wobec naruszenia art. 138 §1 pkt 1 k.p.a., poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, podczas gdy decyzja tego organu winna zostać uchylona, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Zdaniem strony skarżącej orzeczenie organu drugiej instancji jest błędne, bowiem organ pierwszej instancji, w toku ponownego rozpoznania sprawy poczynił szereg błędów procesowych, a przede wszystkim oparł swoje orzeczenie na operacie rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonym z błędami, których nie wolno było zaakceptować. Z poglądem tym, zdaniem sądu rozpoznającego sprawę w tym składzie, zgodzić się nie można. Strona skarżąca uważa, że organ winien przesłuchać stronę na okoliczność sposobu wykorzystania wycenianego terenu przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego. Zdaniem sądu podkreślenia wymaga, że organ administracji (Wójt Gminy Z.), a przedtem rzeczoznawca, ustalił (w sposób prawidłowy) faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości jako okoliczność mającą bezpośredni wpływ na ewentualny wzrost wartości nieruchomości, a w konsekwencji na ewentualne obciążenie opłatą planistyczną, stosownie do wymogów określonych w art. 7 i art. 77 k.p.a. Ustawodawca nie zdefiniował jak na gruncie omawianych przepisów należy rozumieć pojęcie faktycznego wykorzystywania nieruchomości. Powyższa powinność wyczerpującego wyjaśnienia omówionej wyżej kwestii, została nałożona na organ I instancji decyzją kasacyjną Kolegium. Ponownie rozstrzygając sprawę organy obu instancji przyjęły, że stanowiąca przedmiot niniejszego postępowania nieruchomość przed uchwaleniem nowego planu była faktycznie wykorzystywana na cele rolne. Okoliczność tę organ I instancji ustalił na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów, z której wynika, że działki obejmowały grunty wykorzystywane jako tereny rolne klasa użytku RIVa. Potwierdza to także ewidencja opłat z tytułu podatku od nieruchomości. Wskazać dalej trzeba, że stosownie do treści art. 86 k.pa. "jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub z powodu ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, organ administracji publicznej dla ich wyjaśnienia może przesłuchać stronę. Uznając zatem zgromadzone dowody (w tym na okoliczność uprzedniego sposobu użytkowania nieruchomości) za wystarczające, organy nie miały żadnej potrzeby przeprowadzać dowód z przesłuchania strony. To zaś, że omyłkowo wskazano, że stronę przesłuchano w najmniejszym stopniu nie ma wpływu na wynik postępowania. Nie polega także na prawdzie zarzut skargi, że strona nie miała możliwości zapoznania się z materiałem sprawy. W aktach administracyjnych (k. 18) znajduje się pismo z dnia 26 października 2016 r. informujące o możliwości zapoznania się z aktami jak również możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, wraz z dowodem jego doręczenia. Natomiast w odniesieniu do zarzutu braku uwzględnienia przebiegającej przez działkę nr [...] linii energetycznej wyjaśnić należy, że ani z operatów szacunkowych, ani z innych dowodów zgromadzonych w sprawie nie wynika, aby jakakolwiek linia energetyczna przebiegała przez przedmiotową nieruchomość nr [...] bądź w jej sąsiedztwie. Nie wynika również aby na działce posadowiony był słup energetyczny i wyznaczone strefy ochronne. Działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...]. Biegły nie miał obowiązku przy sporządzeniu operatu szacunkowego uwzględnienia linii średniego napięcia i słupów energetycznych, z uwagi na okoliczność, iż znajdują się one na innych działkach, niż ta, której dotyczy przedmiotowe postępowanie. Jak wynika ze znajdującego się w aktach administracyjnych na karcie 7 wyrysu z mapy ewidencyjnej, na której są przedstawione działki powstałe już po podziale, działka nr [...] jest położona daleko od linii energetycznej i poza obszarem ochronnym. Okoliczność ta nie była przedmiotem rozważań organów rozstrzygających w sprawach, jak również nie była też akcentowana przez skarżącą w toku administracyjnym. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.