II SA/Kr 1181/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędziowie : WSA Jacek Bursa WSA Magda Froncisz (spr.) Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi Towarzystwa Na Rzecz Ochrony Przyrody w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji Prezydent Miasta K. decyzją z 19 marca 2018 r nr [...], po rozpatrzeniu wniosku Firma A Sp. z o.o. z 28 czerwca 2010 r. (korekta z 19 lipca 2010 r., 13 września 2012 r., 20 marca 2012 r., 23 stycznia 2014r., 11 czerwca 2014 r., 27 listopada 2014 r., 3 grudnia 2014 r., 16 grudnia 2014r., 22 maja 2015 r., 17 marca 2017 r., 23 marca 2017 r., 11 sierpnia 2017 r. oraz 3 października 2017 r.) ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą "Budowa zespołu trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących z garażami wbudowanymi wraz z drogą wewnętrzną, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...] obr. [...], trzema zbiornikami bezodpływowymi na nieczystości ciekłe na działce nr [...] obr. [...] drogą dojazdową z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...] obr. [...] oraz infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...], przy ul. [...] w K. oraz umorzył postępowanie dla części zamierzenia inwestycyjnego obejmującego: "Budowę zjazdu na działce nr [...] obr. [...] w K. ". Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.; obecnie Dz.U. z 2018 r., poz. 1945), dalej "u.p.z.p.", § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie", § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1589), dalej "rozporządzenie w sprawie oznaczeń" oraz art. 104, art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.; obecnie Dz.U. z 2018 r., poz. 2096), dalej "K.p.a.", w zw. z art. 25 ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz.U. z 2016 r., poz. 2255) /w odniesieniu do spraw wszczętych przed dniem 1 stycznia 2017 r./ oraz art. 29 ust. 6 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1440 ze zm., obecnie Dz.U. z 2018 r., poz. 2068), dalej "u.d.p.". W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że 15 lutego 2013 r. została wydana decyzja nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. W związku z wniesionym odwołaniem od ww. decyzji sprawa była rozpatrywana przez Kolegium, które decyzją znak [...] z 11 lipca 2013 r. uchyliło decyzję I organu przekazując sprawę do ponownego rozstrzygnięcia. W dniu 11 maja 2016 r. ponownie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego pod nr [...] W związku z wniesionym odwołaniem od ww. decyzji sprawa była ponownie rozpatrywana przez Kolegium, które decyzją znak [...] z 22 listopada 2016 r. uchyliło decyzję I organu przekazując sprawę do ponownego rozstrzygnięcia. Kolegium w uzasadnieniu wydanej decyzji wskazało, iż w przedmiotowej sprawie zasadnym jest ponowne sporządzenie, zgodnie z wymogami prawa, analizy urbanistyczno-architektonicznej w celu ustalenia w sposób niebudzący wątpliwości cech istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy i w oparciu o tak opracowany dokument wyznaczenie parametrów dla nowoprojektowanego zamierzenia inwestycyjnego, zbadania dostępności do drogi publicznej terenu inwestycji oraz zbadanie tego, czy istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Uzasadniając opisaną na wstępie, wydaną po raz trzeci decyzję o warunkach zabudowy, organ I instancji wskazał, że w protokole z 18 grudnia 2017 r. wnioskodawca doprecyzował zakres inwestycji w części opisowej wskazując, iż projektowane budynki lokalizowane będą wyłącznie na działce nr [...], natomiast infrastruktura techniczna wraz z projektowaną drogą dojazdową na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], a projektowany zjazd z infrastrukturą techniczną na działce nr [...]. Organ wskazał, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p. W związku z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. w toku postępowania uzyskano opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z 7 listopada 2017 r. znak: [...]; w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Ponadto uzyskano i wykorzystano następujące opinie: - opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z 9 listopada 2017 r. znak [...] skorygowaną opinią z 8 grudnia 2017 r. znak [...], w zakresie ochrony środowiska. - opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z 6 listopada 2017 r., znak [...] w odniesieniu do terenów zagrożonych powodzią; - [...] Zarządu Melioracji i Urządzeń wodnych z 10 listopada 2017 r. znak [...] - protokół nr 24 z 8 czerwca 2017 r. Zespołu Urbanistycznego. W toku postępowania pismem z 29 stycznia 2018 r. organ wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K., na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 8 u.p.z.p. Równocześnie pismem z 29 stycznia 2018 r. organ wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 i 11 u.p.z.p. Organ stwierdził, że na podstawie odpowiednio art. 53 ust. 5c w zw. z art. 60 ust. 1a oraz art. 53 ust. 5 w zw. z art. 60 ust. 1a u.p.z.p., w przypadku niezajęcia stanowiska przez organy uzgadniające w terminie odpowiednio 21 dni oraz dwóch tygodni od dnia doręczenia wystąpień o uzgodnienie - uzgodnienia uważa się za dokonane. Dalej organ wskazał, że w sprawie spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Stwierdził, że warunki opisane w art. 61 ust. 1 pkt 1, pkt 2, pkt 3 i pkt 5 są spełnione zgodnie z załącznikiem nr 1 do decyzji. Ponadto wskazał, że część terenu inwestycji tj. działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, gdyż zgodnie z art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych (Dz.U. z 2017 r. poz.1161) i przepisów rozdziału 2 tej ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, natomiast działka nr [...] obr. [...] stanowi grunty wyłączone z produkcji rolnej oznaczone symbolami - dr. Uzasadniając rozstrzygnięcie w zakresie umorzenia postępowania organ wskazał, że zgodnie z art. 29 ust. 6 u.d.p. obowiązującym od 1 stycznia 2017 r. budowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 (zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu), nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W związku z tym organ uznał, że postępowanie o ustalenie warunków zabudowy w części obejmującej budowę zjazdu na działce nr [...] w pasie drogowym ul. [...] stało się bezprzedmiotowe. Następnie organ wskazał, że w toku postępowania strony nie wnosiły uwag i zastrzeżeń. Projekt decyzji przygotowała osoba uprawniona do sporządzenia projektu decyzji zgodnie z art. 50 ust. 4 u.p.z.p. W załączniku nr 1 do decyzji określającym warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano m.in., że w celu ustalenia wymagań dla projektowanego zamierzenia inwestycyjnego analizą objęto obszar wyznaczony na podstawie § 3 rozporządzenia. Granice obszaru określono na mapach ewidencyjnych w skali 1:1000, stanowiących: załącznik graficzny do analizy oraz załącznik graficzny nr 4 do części tekstowej wyników analizy. Na tym obszarze przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Na podstawie powyższej analizy oraz wskazując na przepisy odrębne ustalono następujące warunki. Jako rodzaj inwestycji według rozporządzenia w sprawie oznaczeń, wskazano zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, drogi wewnętrzne i obiekty infrastruktury technicznej. Stwierdzono, że planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich m.in. na działkach położonych przy ul. [...], m.in.: nr [...] i nr [...]. Linię zabudowy według załącznika nr 2 wyznaczono na części działki nr [...] stanowiącej wąski pas terenu przeznaczony pod drogę wewnętrzną i infrastrukturę techniczną - w odległości 17 m od granicy działki drogowej nr [...] (w nawiązaniu do odległości budynku na najbliższej działce nr [...]). Linię zabudowy, jako nieprzekraczalną, ustalono na podstawie analizy oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia i w dostosowaniu do uwagi zawartej w decyzji Kolegium z 22 listopada 2016 r., wskazującej, że "odstąpienie od wyznaczenia w przedmiotowej sprawie linii zabudowy nie jest uzasadnione". Wskaźnik zabudowy ustalono na: 14%±1% - w stosunku do powierzchni działki nr [...], na której planowana jest realizacja wskazanych trzech budynków jednorodzinnych. Ustalono, że zabudowa dopuszczalna jest wyłącznie na terenie tej działki. Wskaźnik ustalono na podstawie analizy oraz § 5 ust. 4 rozporządzenia. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono dla terenu dz. nr [...] na poziomie nie mniej niż 70%. Ze względu na niewielką skalę części inwestycji dotyczącej budowy przy południowej granicy dz. nr [...] drogi dojazdowej do przedmiotowych budynków (fragment działki nr [...] o powierzchni ok. 90 m2) i budowy szczelnych zbiorników wybieralnych – dopuszczono zakres infrastruktury drogowej i technicznej projektowany na tej działce - bez ustalania wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej dla dz. nr [...]. Ustalono, że poza ww. niewielkim fragmentem działki nr [...], pozostała jej część w całości stanowić będzie powierzchnię biologicznie czynną. Szerokość elewacji frontowej każdego budynku ustalono: od 10.6 m -15.8 m. Jako "elewację frontową" przyjęto elewację mierzoną w płaszczyźnie prostopadłej do dłuższych granic działki nr [...]. Szerokość elewacji frontowej ustalono na podstawie średniej, powołując się na § 6 ust. 1 rozporządzenia. Wysokość okapu każdego budynku ustalono w przedziale: 3.5 m - 4.5 m, wysokość kalenic w przedziale: 7.5 m - 9 m - licząc od średniego projektowanego poziomu terenu przed głównym wejściem do każdego budynku. Wysokość ustalono na podstawie analizy oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia. Ustalono, że bezwzględna wysokość kalenic nie może przekroczyć rzędnej 213.11 m n.p.m. Powyższe wysokości ustalono dla głównej bryły każdego z budynków, dopuszczono zastosowanie niższych wysokości np. dla części garażowych oraz w przypadku drugorzędnych elementów architektonicznych i/lub wykazania korzystnego wpływu niższej wysokości na kształt bryły i urozmaicenie elewacji. Szczegółowo opisano geometrię dachu, sposób doświetlenia poddaszy, układ i wysokość głównych kalenic dachów, powołując się na § 8 rozporządzenia. Dodatkowo ustalono, że w celu utrzymania dotychczasowego charakteru zabudowy i zagospodarowania terenu odstępy między poszczególnymi bryłami budynków muszą być nie mniejsze niż 9 m, a ze względów przestrzennych i krajobrazowych należy ograniczyć niwelację terenu do niezbędnego minimum. Określono rodzaj pokrycia dachu połaciowego i kolorystykę obiektów. Opisując warunki ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu, nakazano zgodnie z opiniami Wydziału Kształtowania Środowiska z 9 listopada 2017 r. oraz z 8 grudnia 2017 r. zachowanie i pełną ochronę drzew i krzewów stanowiących zadrzewienia śródpolne. W zakresie ochrony przyrody wskazano na wynikającą z faktu położenia przedmiotowego terenu w strefie kształtowania systemu przyrodniczego korytarza przewietrzania miasta oraz z pozostałych uwarunkowań przyrodniczych, konieczność ochrony i utrzymania wysokich standardów przyrodniczych tego terenu, w tym zachowania min. 70% powierzchni biologicznie czynnej - w oparciu o art. 3 pkt 13, art. 71 ust. 3, art. 101, art. 127 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2017 r., poz. 519), dalej "P.o.ś.". W przypadku ogradzania terenu nakazano zastosowanie ogrodzeń ażurowych o prześwitach umożliwiających przemieszczanie się drobnych zwierząt kręgowych, w tym zapewniające min. 12 cm wolnej przestrzeni od powierzchni ziemi do dolnej krawędzi ogrodzenia. W celu zachowania połączeń ekologicznych nakazano pozostawienie w ramach powierzchni biologicznie czynnej wyznaczonej dla przedmiotowego terenu 2 nieogrodzone pasy zieleni: o szerokości ok. 30 m przy północnej granicy dz. nr [...] oraz o szerokości ok. 15 m w rejonie południowej granicy terenu objętego wnioskiem na dz. [...] - umożliwiające przejście zwierząt na kierunku wschód - zachód i ominięcie miejsca rozrodu płazów. Nakazano zachowanie tras migracji i możliwości przemieszczania się zwierząt, dla których tereny zieleni - takie jak przedmiotowy teren - stanowią naturalne środowisko życia (m.in. art. 5 pkt 2, art. 117 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2016 r., poz. 2134 ze zm.), rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 16 grudnia 2016 r. w sprawie gatunków dziko występujących zwierząt objętych ochroną (Dz.U. z 2016 r., poz. 2183). Pod względem ochrony wód, gospodarki wodnej, wobec znajdującego się na terenie inwestycji urządzenia wodnego (rów), nakazano planowane zamierzenie zaprojektować i zrealizować zgodnie z ustawą Prawo wodne. Przebudowa rowu (np. wykonanie przepustu pod zjazdem) wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego zgodnie z przepisami ustawy Prawo wodne. Zgodnie z opinią [...] Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych Inspektorat Rejonowy w K. z 13 listopada 2017 r. wobec zlokalizowanego w obszarze planowanej inwestycji koryta rowu melioracyjnego, na etapie projektowania nakazano inwestorowi dokonania szczegółowych uzgodnień z Zarządem Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K.. Nakazano w projekcie budowlanym określenie sposobu zagospodarowania mas ziemnych, zachowanie istniejących rzędnych terenu przeznaczonego pod inwestycję kubaturową. W uzasadnionych przypadkach - w tym dla obsługi komunikacyjnej - dopuszczono odstępstwa wymuszone zastosowaniem rozwiązań technicznych niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji. Ze względu na położenie terenu planowanej inwestycji na obszarze Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego, nakazano przestrzeganie wszelkich zakazów wprowadzonych rozporządzeniem nr 81/06 Wojewody Małopolskiego z dnia 17 października 2006 r. w sprawie Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego (Dz.U.Woj.Mał. z 2006 t., nr 654, poz. 3997). Na podstawie opinii Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego z 6 listopada 2017 r., zgodnie z uchwałą nr LXVI/554/00 Rady Miasta Krakowa z dnia 6 grudnia 2000 r. w sprawie przyjęcia Lokalnego Planu Ograniczania Skutków Powodzi i Profilaktyki Powodziowej dla Krakowa wskazano, że teren inwestycji mieści się w obszarze bezodpływowym. Rejon Kostrza i Bodzowa jest każdorazowo podtapiany po gwałtownych opadach deszczu i równocześnie wezbraniach powodziowych na W., osiągających stan ponad 520 cm na wodowskazie Bielany. Powyższe fakty nakazano inwestorowi, projektantowi i wykonawcy wziąć pod uwagę stosując odpowiednie rozwiązania techniczne i organizacyjne zabezpieczające realizowaną inwestycję przed negatywnymi skutkami zalania wodami powodziowymi. Stwierdzono, że "wskazane jest zastosowanie materiałów odpornych na działanie wody min. do wysokości 0.3 m ponad zwierciadło wody 100-letniej występujące w przypadku zniszczenia wału". Określono sposób zaopatrzenia w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, w tym zaopatrzenie w wodę, energię elektryczną i energię cieplną. Opisując sposób odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami wskazano, że z informacji technicznej MPWiK S.A. z 2 sierpnia 2017r. wynika, że w sąsiedztwie terenu inwestycji brak jest miejskiej sieci kanalizacyjnej, a w planie wieloletnim rozwoju i modernizacji urządzeń kanalizacyjnych nie jest przewidywana budowa sieci kanalizacji sanitarnej w tym rejonie. W związku z powyższym - o ile nie będzie możliwe przyłączenie do miejskiej sieci kanalizacyjnej - dopuszczono odprowadzenie ścieków w oparciu o szczelne zbiorniki bezodpływowe (zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1422), dalej "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych". Poinformowano, że zgodnie z § 34 ww. rozporządzenia "zbiorniki na nieczystości ciekłe mogą być stosowane tylko na działkach budowlanych niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, przy czym nie dopuszcza się ich stosowania na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na powodzie oraz zalewanie wodami opadowymi". Stwierdzono, że powyższy przepis nie stanowi podstawy do wydania decyzji odmownej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, przy czym będzie uwzględniany przy projektowaniu oraz w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. W związku z powyższym z uwagi na brzmienie § 34 ww. rozporządzenia oraz fakt, iż teren przedmiotowej inwestycji znajduje się na obszarze podlegającej szczególnej ochronie środowiska / narażonym na powodzie / narażonym na zalewanie wodami opadowymi, poinformowano, że przedmiotowa decyzja WZ może nie znaleźć kontynuacji w pozwoleniu na budowę. Opisując dostęp do drogi publicznej wskazano, że teren inwestycji - na działkach nr [...], [...] oraz nr [...], [...], [...], [...] - ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ul. [...] w K., z kolei teren inwestycji kubaturowej na działce nr [...] - posiada pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez projektowany zjazd z ul. [...] i poprzez działki nr [...], [...], [...], [...] i [...] z ustanowioną służebnością drogową (zgodnie z aktem notarialnym z 19 listopada 2014 r.). Wskazano, że zgodnie z opinią ZIKiT z 7 listopada 2017 r. istniejące i projektowane uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji od drogi publicznej: ul. [...] planowana jest poprzez projektowany zjazd na dz. [...], a następnie poprzez planowaną drogę wewnętrzną (objętą wnioskiem) po terenie działek nr [...], [...], [...], [...] oraz po terenie dz. nr [...] - nie pozostających w zarządzie ZIKiT. Projekt budowlany zjazdu z ul. [...] należy uzgodnić w ZIKiT. Przed uzgodnieniem projektu budowlanego zjazdu z ul. [...] należy uzyskać w ZIKiT decyzję o wydaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu - zgodnie z art. 29 u.d.p. W załączniku nr 3 do decyzji – wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej część tekstowa, wskazano, że inwestycja była przedmiotem analizy na posiedzeniu Zespołu Urbanistycznego. Stwierdzono, że obszar wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m, a w toku postępowania inwestor wskazał, że projektowane trzy budynki będą zlokalizowane tylko na dz. nr [...]; a na działce nr [...] zlokalizowana będzie infrastruktura techniczna (w tym szczelne zbiorniki wybieralne) oraz fragment drogi dojazdowej do projektowanych budynków. Szerokość terenu objętego wnioskiem przeznaczonego pod inwestycję kubaturową, tj. działki nr [...], od strony ul. [...], z której odbywa się wjazd na teren inwestycji wynosi ok. 32 m. Zatem w przedmiotowej sprawie obszar ten wyznaczono w odległości min. 96 m od granic dz. nr [...]. Podkreślono, że nie jest uzasadnione wyznaczanie obszaru analizowanego od granic pasa terenu, który przeznaczony jest wyłącznie pod budowę długiego odcinka drogi dojazdowej, który na załącznikach graficznych oznaczony jest literami od LŁ do PF. Stwierdzono, że wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości 96 m od granic działek nr [...] i [...] będzie wystarczające i właściwe dla przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej i zbadania cech zabudowy i zagospodarowania terenu pod kątem przedmiotowej inwestycji. Wskazano, że na znacznej powierzchni obszaru po północnej stronie ul. [...] - którego częścią jest dz. nr [...] - rozciągają się rozległe, otwarte tereny zielone. Pośród pól i łąk w głębi terenu po północnej stronie ul. [...] i w północnej części obszaru analizowanego - spotkać można jedynie drobne obiekty rekreacyjne na dz. [...], [...] i [...] - niestanowiące zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Teren po południowej stronie ul. [...] (m.in. do ul. [...]) jest stosunkowo intensywnie zagospodarowany w zdecydowanej większości budynkami jednorodzinnymi wolnostojącymi, pośród której spotkać można niewielkie obiekty o funkcji usługowej uzupełniające w stosunku do zabudowy mieszkalnej (lub fragmenty budynków jednorodzinnych pełniące taką funkcję). Na podstawie analizy urbanistycznej stwierdzono, że w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., m.in. działki nr [...] i [...]. W związku z powyższym możliwe było przeprowadzenie na wyznaczonym obszarze analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu reprezentatywnych dla tej strefy miasta K.. Na jej podstawie stwierdzono, że warunek utrzymania ładu przestrzennego dla wnioskowanego zamierzenia jest możliwy do zrealizowania pod warunkiem uwzględnienia poniższych wyników w zakresie kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy, układu urbanistycznego i nawiązania do parametrów zabudowy na działkach sąsiednich. Następnie opisano charakterystykę terenu wskazując m.in, że teren objęty wnioskiem położony jest w południowo-zachodniej części miasta, po północnej stronie ul. [...], w rejonie skrzyżowania ulic [...], na terenach podmiejskich, w obszarze słabo zainwestowanym. Cechą charakterystyczną obszaru analizowanego jest duże nasycenie zielenią niską i średniowysoką, tworzącą rozległe powierzchnie biologicznie czynne. Miejsce to zostało włączone do Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego. Obszar analizowany obejmuje tereny o odmiennym sposobie zagospodarowania. Przestrzennie rozdziela je ul. [...], stanowiąca główną arterię komunikacyjną rejonu, łączącą centrum miasta z zachodnim odcinkiem obejścia autostradowego Krakowa. W wyniku prowadzonej od lat działalności inwestycyjnej tereny po południowej stronie ul. [...] zostały zabudowane domami o charakterze jednorodzinnym (sporadycznie usługowym). Budynki zlokalizowane są wzdłuż ulic i tworzą typową, już zdefiniowaną zabudowę o drobnej formie i charakterze podmiejskim (domy w ogrodach). Północna część obszaru analizowanego to przede wszystkim rozległe przestrzenie pokryte roślinnością o charakterze łąkowym, o dużej wartości estetycznej i przyrodniczej. W terenie tym zlokalizowane są pojedyncze budynki jednorodzinne. Stopniowa urbanizacja terenów do tej pory w nikłym stopniu zainwestowanych kubaturowo spowodowana jest bliskością ul. [...] i wynikającymi stąd walorami ekonomicznymi przestrzeni. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w atrakcyjnym krajobrazowo rejonie peryferyjnym, z którego występuje wgląd na rozległe tereny północnej części miasta. Teren objęty wnioskiem jest częścią tego obszaru. Północna część obszaru analizowanego dzieli się wyraźnie na dwie strefy. Pierwsza to działki zabudowane w pobliżu ul. [...]. Ład przestrzenny sąsiedztwa określony jest przez zabudowę na dz. [...], [...], [...] - od strony południowo wschodniej oraz przez zabudowę na dz. [...] - od strony zachodniej, dla których dopełnienie może stanowić nowa zabudowa jednorodzinna na dz. [...]. Druga strefa to obszar pozbawiony zabudowy - w oddaleniu od ulic, na którym występuje jedynie kilka drobnych obiektów o charakterze rekreacyjnym (dz. [...], [...], [...]). Brak jest tutaj jakiejkolwiek zabudowy mieszkalnej. Środkowa i północna część dz. nr [...] -znajduje się w tym właśnie obszarze. Wskazana jako teren inwestycji kubaturowej działka nr [...] to teren w zasadzie płaski, z niewielkim nachyleniem w kierunku północnym, nieogrodzony, niezagospodarowany i niezabudowany, działka nr [...] sąsiaduje z działkami wyłącznie porośniętymi zielenią (pośród której znajduje się kilka obiektów o charakterze sezonowym). Z opinii Wydziału Kształtowania Środowiska z 9 listopada 2017 r. wydanej dla przedmiotowej sprawy wynika, że: - na terenie planowanej inwestycji występują wyłącznie zadrzewienia śródpolne, - przedmiotowy teren położony jest wg ustaleń Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego M. K. w strefie kształtowania systemu przyrodniczego, w obszarze wymiany powietrza i regionalnego korytarza przewietrzania miasta, teren inwestycji jest częścią obszaru wyznaczonego wg ustaleń Studium jako ostoja przyrodnicza Corine-Biotypes "Bielany-Tyniec" oraz krajowy węzeł K16 sieci ECONET-PL, który jest elementem Krajowej Sieci Ekologicznej ECONET-PL, która wchodzi w skład sieci europejskiej EECONET (European ECOlogical NETwork), mającej na celu zintegrowanie obszarów podlegających ochronie i utworzenie spójnego systemu ochrony w poszczególnych krajach europejskich, zgodnie z "Mapą roślinności rzeczywistej stworzonej w ramach projektu Monit – Air "Atlas pokrycia terenu i przewietrzania miasta", MonitAir, K. Bajorek - Zydroń, P. Wężyk 2016" przedmiotowy teren w przeważającej części został zwaloryzowany jako siedlisko łąki świeżej rajgrasowej o wysokich walorach przyrodniczych; teren inwestycji leży też w obszarze udokumentowanego stanowiska rozrodu płazów, z uwagi na fakt, iż zgodnie z "Mapą roślinności rzeczywistej" przedmiotowy teren w przeważającej części został zwaloryzowany jako siedlisko łąki świeżej rajgrasowej oraz ze względu na położenie przedmiotowego terenu w obszarze wyznaczonym wg Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego M. Krakowa jako ostoja przyrodnicza Corine - Biotypes oraz obszaru węzłowego ECONET-PL - występowanie chronionych gatunków zwierząt, roślin i grzybów jest wysoce prawdopodobne. Szczegółowej informacji na temat występowania chronionych gatunków zwierząt, roślin i grzybów dostarczyć może jedynie ekspertyza przyrodnicza terenu. W przypadku stwierdzenia występowania ww. gatunków - niezależnie od etapu realizacji inwestycji - należy zwrócić się do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K. jako odpowiedniego w zakresie wydania ewentualnej zgody na odstępstwa od zakazów wymienionych w rozporządzeniach dot. ochrony gatunkowej roślin oraz zwierząt, w tym zgody na zniszczenie (występujących ewentualnie) ostoi i siedlisk chronionych gatunków w przypadkach wymienionych w ustawie oraz ustalenia rekompensaty przyrodniczej (art. 56 ust. 2 ustawy o ochronie przyrody), ze względu na udokumentowane stanowisko rozrodu płazów, należy zwrócić się do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K. o wydanie ew. zgody na odstępstwa od zakazów wymienionych w rozporządzeniu dot. ochrony gatunkowej roślin i zwierząt, w tym zgody na zniszczenie ostoi i siedliska chronionych gatunków w przypadkach wymienionych w ustawie oraz ustalenia rekompensaty przyrodniczej (art. 56 ust. 2 ustawy o ochronie przyrody). Stwierdzono, że ze względu na dużą wartość przyrodniczą i krajobrazową obszaru otaczającego teren inwestycji, wszelka ingerencja w zastany układ winna być prowadzona w możliwie minimalnej skali. Walory terenu wykluczają możliwość wprowadzenia obiektów zakłócających charakter miejsca i przysłaniających widok. Dlatego też ze względu na walory przestrzenne miejsca korzystne byłoby zachowanie istniejącego sposobu zagospodarowania działki. Równocześnie stwierdzono, że uwzględniając przepisy u.p.z.p., zagospodarowanie terenu inwestycji w sposób odmienny od obecnego jest możliwe przy zachowaniu zasady kontynuacji cech urbanistycznych i architektonicznych - poprzez nawiązanie zakresem nowej zabudowy do istniejącego układu urbanistycznego, zachowanie naturalnego ukształtowania terenu i zachowanie maksymalnej powierzchni biologicznie czynnej. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego M. Krakowa pas terenu wzdłuż południowej granicy dz. nr [...] o zmiennej szerokości (od ok. 11 m mierząc wzdłuż wschodniej granicy tej działki - do ok. 18 m mierząc wzdłuż zachodniej granicy tej działki) oznaczony jest jako teren zabudowy jednorodzinnej - MN, pozostały teren należy do obszaru oznaczonego ZR - zieleni nieurządzonej. Działka nr [...] oraz północny (większy) fragment działki nr [...] stanowią część obszaru, który objęty jest sporządzanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Kostrze - rejon ulicy [...] dalej "m.p.z.p." (etap na początek grudnia 2017 r.: wyłożenie projektu planu w dniach od 21 listopada do 19 grudnia 2017 r.). Również północna część działki [...] i północna część działki nr [...] położone są w obszarze ww. sporządzanego planu miejscowego. Wg projektu sporządzanego planu miejscowego tereny te oznaczone są symbolem R - Tereny rolnicze w parku krajobrazowym. Opisując funkcje i rodzaje istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, że występuje w nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa usługowa - usługi hotelowe dz. nr [...], po południowej stronie ul. [...], drogi publiczne, drogi wewnętrzne i obiekty infrastruktury technicznej. W konkluzji wskazano, że wynikiem analizy funkcji jest stwierdzenie, iż projektowana mieszkalna funkcja zabudowy i rodzaj zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej będą stanowić kontynuację funkcji (i rodzaju) zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej, tj. z ul. [...]. Dalej szczegółowo opisano cechy istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Wskazano m.in., że budynki zlokalizowane w obszarze analizowanym to obiekty wolnostojące i w zabudowie bliźniaczej. W sąsiedztwie terenu inwestowanego - po północnej stronie ul. [...], występują budynki wolnostojące w zabudowie rozproszonej. Gabaryt istniejącej zabudowy wynosi do trzech kondygnacji nadziemnych łącznie z niskimi przyziemiami i poddaszami. Dominuje zabudowa dwukondygnacyjna (po północnej stronie ul, Tynieckiej nie ma budynków trzykondygnacyjnych). Dopełnieniem zabudowy jednorodzinnej są dobudowane albo wolnostojące budynki garażowe i gospodarcze. W sąsiedztwie inwestycji występuje zabudowa o typowo podmiejskim charakterze. Powierzchnie zabudowy wolnostojących domów jednorodzinnych (wraz z dobudowanymi garażami) wynoszą od ok. 94 m2 (dom na dz. nr [...] i [...]) do ok. 213 m2 (na dz. [...]). W wynikach analizy formy architektonicznej wskazano, że przyrodnicze i krajobrazowe walory terenu inwestycji (i najbliższego sąsiedztwa) wykluczają możliwość wprowadzenia obiektów zakłócających charakter miejsca i przysłaniających widok. Z tego też względu korzystne byłoby zachowanie istniejącego sposobu zagospodarowania przedmiotowego terenu (łąka). Analiza cech urbanistycznych otoczenia terenu inwestycji wykazała, że nowa zabudowa może być wprowadzona na teren inwestycji lecz w bardzo ograniczonym zakresie. Istotną cechą obszaru otaczającego działki nr [...] i [...] jest jego duża wartość przyrodnicza i krajobrazowa, w związku z tym wszelka ingerencja w zastany układ winna być prowadzona w możliwie minimalnej skali. Celem zminimalizowania intensywności wykorzystania terenu, budynki winny być wolnostojące, niskie, horyzontalne w odbiorze, o niekontrastowych formach i kolorystyce, z dachami o symetrycznych i wyraźnych kątach nachylenia połaci. Odnośnie linii zabudowy wskazano, że ulica [...] nie posiada czytelnych krawędzi, dlatego odległości istniejącej zabudowy określono od granic z działką drogową. W obszarze analizowanym linie zabudowy nie są wykształcone formalnie, budynki usytuowane są w układach swobodnych, w różnych konfiguracjach, w kilku liniach zabudowy. Dalej szczegółowo opisano odległości istniejącej zabudowy od ul. [...], w szczególności wskazując, że po stronie terenu inwestycji najbardziej wysuniętym na północ jest budynek jednorodzinny na działce nr [...], usytuowany przy północnej granicy tej działki, zatem należy przyjąć, że zagospodarowanie działki nr [...] sięga na odległość ok. 115 m od granicy działki drogowej ul. [...]. Wskazano, że południowa granica terenu przeznaczonego pod realizację przedmiotowych budynków przebiega w odległości od ok. 23 m (południowo - zachodni narożnik dz. nr [...]) do ok. 33 m (południowo - wschodni narożnik tej działki) odmierzając od granicy działki drogowej nr [...]. Tym samym południowa granica terenu przeznaczonego pod realizację przedmiotowych trzech budynków jednorodzinnych - przebiega w odległości większej niż uskokowo przebiegająca linia zabudowy wyznaczona od strony ul. [...] przez budynki na działkach: nr [...], [...] oraz na dz. [...]. Dodatkowe ograniczenia w zagospodarowaniu południowej części dz. [...] wynikają z opinii Wydziału Kształtowania Środowiska z 8 grudnia 2017 r., w której wskazano, że należy zachować pas zieleni o szerokości 15 m odmierzając od południowej granicy terenu inwestycji kubaturowej na dz. [...]. Zatem najbliższy ul. [...] projektowany budynek (jeden z trzech) może być zlokalizowany w odległości nie mniejszej niż ok. 38 m - 46 m od pasa drogowego ulicy. Z powyższych informacji wynika, że planowane trzy budynki będą znacznie oddalone od ulicy i będą częścią terenu obecnie pozbawionego zabudowy – z wyjątkiem niskiego budynku na dz. nr [...], przy czym zabudowa na dz. [...] i [...] oraz bliskie sąsiedztwo budynku na dz. [...] sprawiają, że możliwa jest zmiana sposobu zagospodarowania na dz. nr [...]. Podsumowując wskazano, że zagospodarowanie terenu inwestycji w sposób odmienny od obecnego jest możliwe przy zachowaniu zasady kontynuacji cech urbanistycznych i architektonicznych. Inwestor wskazał jako teren inwestycji kubaturowej działkę nr [...], która swym zakresem sięga maksymalnie na odległość ok. 118 m od granicy działki drogowej ul. [...] (odmierzając wzdłuż wschodniej granicy działki nr [...]; natomiast odległość odmierzona wzdłuż zachodniej granicy jest mniejsza i wynosi ok. 110 m). Tym samym powierzchnia działki [...] mieści się w pasie terenu, którego szerokość określona jest przez lokalizację zabudowy na sąsiednich działkach. W związku z tym projektowane zainwestowanie trzema budynkami jednorodzinnymi można uznano jako dopełnienie istniejącego układu urbanistycznego. Z analizy cech urbanistycznych bliskiego sąsiedztwa terenu inwestycji wynika, że szerokość pasa terenu po północnej stronie ul. [...] z istniejącą zabudową wynosi ok. 115 m, zatem różnicę 3 m pomiędzy 115 m i 118 m uznano za nieistotną, nie mającą negatywnego wpływu zarówno na ład przestrzenny jak i na środowisko przyrodnicze. Ze względu na to, że działka nr [...], na której projektowane są trzy budynki jednorodzinne mieści się w zainwestowanym pasie terenu po północnej stronie ul. [...], stwierdzono brak konieczności wyznaczania linii zabudowy od strony terenów zielonych, cennych ze względu na walory krajobrazowe i przyrodnicze. Teren, na którym planowana jest realizacja przedmiotowych trzech budynków jednorodzinnych, tj. działka nr [...] (jej południowa granica) znajduje się w większej odległości od drogi publicznej niż możliwa do wyznaczenia linia zabudowy - zatem odstąpienie od wyznaczania na tej działce linii zabudowy od strony drogi publicznej jest wystarczająco uzasadnione. Nie występują inne warunki urbanistyczne uzasadniające ustalenie linii zabudowy na dz. nr [...]. Część terenu objętego wnioskiem przylega wprawdzie do pasa drogowego ul. [...], lecz jest to wąski pas o szerokości 5 m i przeznaczony jest wyłącznie pod budowę drogi dojazdowej wraz z infrastrukturą techniczną (co wynika z tekstu wniosku i załącznika graficznego). Dlatego ustalenie linii zabudowy na tym fragmencie terenu nie ma wpływu na kształtowanie ładu przestrzennego w tym rejonie, brak jest innego uzasadnienia do ustalenia linii zabudowy na terenie w czytelny sposób wskazanym i przeznaczonym tylko pod infrastrukturę. Niemniej w dostosowaniu do uwagi zawartej w decyzji Kolegium z 22 listopada 2016 r. na części działki nr [...] stanowiącej wąski pas terenu przeznaczonego pod drogę wewnętrzną i infrastrukturę techniczną wyznacza się linię zabudowy w odległości 17 m od granicy działki drogowej ul. [...] (dz. nr [...]), w nawiązaniu do odległości budynku na najbliższej działce nr [...]. Ustalając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu wskazano, że wskaźniki wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działek obszaru analizowanego są zróżnicowane i wynoszą: 6% - działka nr [...]; 6% - działka nr [...]; 7% - działka nr [...]; 14% - działka nr [...]; 8% - teren działek nr [...] i [...]; 10% - teren działek nr [...]+[...] (wspólna własność, wspólne zagospodarowanie i użytkowanie terenu); 11% - dz. [...]; 17% - dz. nr [...]; 18% - działka nr [...]. Na terenie działek nr [...] i [...] zrealizowano budynek jednorodzinny o nadanym numerze adresowym 165 H, budynek ten nie jest naniesiony na mapach. Powierzchnię zabudowy - ok. 115 m2 - odczytano jako orientacyjną ze zdjęć satelitarnych, wskaźnik zabudowy na tych działkach wynosi ok. 12%. Średni wskaźnik w obszarze analizowanym - z uwzględnieniem budynku na dz. [...] i [...] (nr [...] H) wynosi ok. 11%. Ul. [...] oddziela wyraźnie obszar analizowany na dwa zespoły zabudowy, dlatego dodatkowo zbadano średni wskaźnik zabudowy z terenu położonego po północnej stronie ul. [...], tj. z terenu, którego częścią jest teren planowanej inwestycji, średni wskaźnik z tego terenu wynosi ok. 14%. Powierzchnie zabudowy budynków w badanym obszarze wynoszą: 215 m2- dz. [...]; 110m2- dz. [...]; 201 m2 - dz. [...] - jest to budynek bliźniak lub dwurodzinny; 90 m2 i 70 m2 - dz. [...] - dwa budynki w układzie bliźniaczym; 146 m2 - dz. [...]; po ok. 120 m2 - każdy budynek w układzie bliźniaczym na dz. [...] i [...], 94 m2 - dz. [...]; ok. 115 m2 - dz. [...] (nie jest zaznaczony na mapach, powierzchnia odczytana z ortofotomapy). Powierzchnie zabudowy planowanych budynków ok. 130 m2 - nawiązują do powierzchni zabudowy innych budynków jednorodzinnych i są typowe dla tego rodzaju zabudowy, przy czym planowana powierzchnia zabudowy 3 x 130 m2 = 390 m2 w stosunku do powierzchni działki nr [...] kształtuje wskaźnik zabudowy 18%, a zatem powyżej średniego zarówno z całego obszaru analizowanego, jak też z terenu po północnej stronie ul. [...] Podsumowując wskazano, że przedmiotem obliczeń wskaźników zabudowy planowanej inwestycji były powierzchnie budynków obliczane w stosunku do powierzchni działek zabudowanych - bez dróg dojazdowych. W związku z tym wskaźnik zabudowy ustalany w związku z planowanym zagospodarowaniem winien być ustalony w stosunku do powierzchni działki nr [...], na której planowana jest realizacja przedmiotowych budynków, bez uwzględniania powierzchni pasa terenu o szerokości ok. 5 m, przeznaczonego wyłącznie pod budowę drogi, jak też powierzchni terenu przeznaczonego pod infrastrukturę techniczną. W przypadku ustalenia wskaźnika zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki nr [...] (2225 m2) na podstawie średniego z całego obszaru tj. 11%, projektowane trzy budynki wolnostojące mogłyby mieć powierzchnię zabudowy zaledwie po ok. 84 m2; są to powierzchnie zabudowy mniejsze od powierzchni zabudowy innych budynków jednorodzinnych w obszarze analizowanym. Dlatego za uzasadnione uznano ustalenie wskaźnika zabudowy w inny sposób niż na podstawie średniej wielkości tego parametru z całego obszaru analizowanego. Przyjęty średni wskaźnik zabudowy z terenu po północnej stronie ulicy - 14% - pozwala na realizację trzech budynków o powierzchni po ok. 104 m2 i budynki o takich powierzchniach zabudowy występują w badanym rejonie. Uwzględniając pewne niedokładności pomiarów geodezyjnych istniejących budynków (np. powierzchnie zabudowy na mapie nie uwzględniają powierzchni kształtowanej przez podcienia) – dopuszczono niewielką tolerancję w stosunku do obliczonej wielkości średniej i w związku z tym wskaźnik zabudowy winien być ustalony jako 14%±1%, czyli w przedziale od 13% -15%, w stosunku do powierzchni działki nr [...], na której planowana jest realizacja wskazanych trzech budynków jednorodzinnych. Maksymalny wskaźnik zabudowy: "15%" pozwoli na realizację budynków o powierzchniach zabudowy wynoszących maks. 111 m2, a więc nawiązujących do wielkości budynków wolnostojących na dz. [...] i [...]. Ze względu na położenie terenu inwestycji w obszarze cennym przyrodniczo, wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej dla działki nr [...] należy zachować na poziomie: nie mniej niż 70%. Działka nr [...] objęta zmianą sposobu zagospodarowania nie jest przeznaczona pod zabudowę kubaturową, dlatego nie jest konieczne ustalenie dla tej działki minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej. Jest to działka o powierzchni 6609 m2 i jedynie jej niewielki fragment przy południowej granicy zajęty będzie pod realizację drogi dojazdowej do przedmiotowych budynków (fragment o powierzchni ok. 90 m2) i pod budowę szczelnych zbiorników wybieralnych. Ze względu na niewielką skalę tej części inwestycji w stosunku do powierzchni działki należy dopuścić jej projektowany zakres bez ustalania minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej dla dz. [...]. W przypadku podzielenia inwestycji na etapy realizowane odrębnymi pozwoleniami na budowę, określone powyżej wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy i udziału powierzchni biologicznie czynnej winny obowiązywać w podanym w decyzji WZ wymiarze na powierzchni terenu objętej wnioskiem do pozwolenia na budowę. Dalej opisano szczegółowo szerokości elewacji frontowych w obszarze analizy, wskazując że średnia szerokość wynosi ok. 13.2 m, co z uwzględnieniem tolerancji 20% kształtuje przedział wielkości od 10.6 m do 15.8 m. Podsumowując wskazano, że wjazd na teren inwestycji kubaturowej na dz. [...] odbywać się będzie od strony północnej -zatem "szerokość elewacji frontowej" budynków projektowanych na tej działce należy przyjąć również od strony północnej. Za "elewację frontową" uznano elewację od strony projektowanego zjazdu na dz. nr [...] (od strony północno-zachodniej granicy dz. [...]). Dalej szczegółowo opisano występujące w obszarze analizy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wyliczając z nich średnią wysokość okapów - ok. 5 m, i średnia wysokość kalenic - 9 m, przy czym z zabudowy usytuowanej po północnej stronie ul. [...] odpowiednio 4,5 m i 8,9 m. Ustalono, że uzasadnione jest kontynuowanie i ustalenie tych parametrów jako maksymalnych. Zalecono, by planowana zabudowa kontynuowała możliwie najniższe wysokości zabudowy zlokalizowanej po tej samej stronie ulicy, tj. wysokości z przedziału 3.5 m - 4.5 m do okapu i 7.5 - 9 m do kalenicy. Ustalenie wysokości okapów w przedziale: 3.5 m - 4.5 m i kalenic w przedziale: 7.5 m - 9 m (licząc od średniego projektowanego poziomu terenu przed głównym wejściem do każdego budynku) - pozwoli na zachowanie cennych w tym rejonie walorów krajobrazowych oraz kontynuowanie tradycyjnych i pozytywnych cech zabudowy występującej na sąsiednich działkach. Obszernie opisano również geometrie występujących w obszarze dachów, układów kalenic i sposobów doświetlenia poddaszy. Dla utrzymania dotychczasowego charakteru zabudowy i zagospodarowania terenu nakazano m.in. zachowanie odstępu między poszczególnymi bryłami budynków nie mniejsze niż 9 m, jak w przypadku najmniejszych odległości pomiędzy budynkami na dz. [...] i [...] i ograniczenie niwelacji terenu do niezbędnego minimum. Opisano istniejące w rejonie inwestycji uzbrojenie terenu wraz ze stosownymi informacjami od gestorów sieci. Towarzystwo [....] wniosło od powyższej decyzji odwołanie. Zarzuciło naruszenie przepisów u.p.z.p. (art. 1 i art. 61 ust. 1) i zasady zachowania ładu przestrzennego. Zarzucono brak spełnienia wymagań dotyczących kontynuacji linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zdaniem odwołującego teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej – ul. [...] bowiem znajduje się w znacznym oddaleniu od ul. [...] poza istniejącym pasem zabudowy, a z ul. [...] łączy go wąski pas ok. 5 m. Ponadto zdaniem odwołującego przeprowadzona analiza urbanistyczno-architektoniczna jest sprzeczna wewnętrznie, bowiem uznając walory przyrodnicze terenu inwestycji przez położenie terenu inwestycji: - na terenie Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego, - w strefie kształtowania systemu przyrodniczego określonego w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K., - na obszarze węzłowym ECONET-PL będącego elementem europejskiej sieci integrującej obszary o istotnym znaczeniu ekosystemowym, oraz faktu, że zgodnie z "Mapą roślinności rzeczywistej Miasta K. z wyznaczeniem terenów najcenniejszych, niezbędnych do zachowania równowagi ekosystemów Miasta" przedmiotowych teren w przeważającej części został zwaloryzowany jako obszar cenny przyrodniczo, w części siedlisko łąki świeżej rajgrasowej wymienione w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 14 sierpnia 2001 r. w sprawie określenia rodzajów siedlisk przyrodniczych podlegających ochronie (Dz.U. z 2001 r., nr 92, poz. 1029) oraz z dnia 13 kwietnia 2010 w sprawie siedlisk przyrodniczych oraz gatunków będących przedmiotem zainteresowania Wspólnoty", jednocześnie dopuściła zabudowę nieruchomości. Wskazano, że budowa zespołu 3 domów nie stanowi uzupełnienia ani kontynuacji istniejącej rozproszonej, pojedynczej i nielicznej zabudowy. Podniesiono niewłaściwe rozwiązanie kwestii zagrożenia powodziowego. Zarzucono sprzeczność decyzji z rozporządzeniem o parku krajobrazowym, poprzez zmianę stosunków wodnych przez zmniejszenie powierzchni biologicznie czynnej i zdolności retencyjnych. Zarzucono sprzeczność z § 34 rozporządzenia technicznego oraz ingerencję w zielone tereny otwarte w znacznym oddaleniu od ul. [...] Odwołujący zwrócił uwagę, że tereny objęte wnioskiem stanowią ważne obszary w ochronie klimatu K. oraz regeneracji powietrza, stanowi otwarte tereny zielone i wprowadzenie zabudowy zakłóci walory krajobrazowe i przyrodnicze tego obszaru. Podniósł, że teren planowanej inwestycji w "Koncepcji ochrony różnorodności biotyczne miasta Krakowa" (wersja internetowa dostępna na http://www.eko.uj.edu.pl/przyrodakrakowa/koncept.htm) Instytut Nauk o Środowisku UJ proponuje objęcie terenu ochroną rezerwatową. W odpowiedzi na odwołanie inwestor w piśmie z 16 maja 2018 r. wskazał, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieje zabudowa o charakterze mieszkaniowym, w tym bliźniaczym. Podniósł zakańczaną inwestycję na sąsiednich działkach [...] i [...], a także stan istniejący [...] i [...] oraz [...], co udokumentował fotograficznie. Wskazał, że inwestycja wpisuje się w występujący i kształtujący się obecnie w tym obszarze układ urbanistyczny, w zakresie jego intensyfikacji istniejącej oraz realizowanej zabudowy. Podniósł szeroką, wnikliwą i spójną jego zdaniem analizę i uzasadnienie decyzji I instancji. Wskazał, że niedopuszczalne jest odmówienie ustalenia warunków zabudowy w oparciu tylko o część działek z obszaru analizy. Podniósł, że wbrew zarzutom odwołania, uwarunkowania ochrony przyrody i przeciwpowodziowe zostały uwzględnione przez określenie 70% powierzchni biologicznie czynnej. Podkreślił istniejący rzeczywisty bezpośredni dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej i pośredni dla inwestycji kubaturowej (służebności w KW). Odnośnie powodzi i rozwiązań z tym związanych podkreślił konieczną ogólnikowość rozwiązań na etapie WZ. W kwestii § 34 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wskazał, że zagadnienie to nie jest brane pod uwagę na etapie decyzji WZ. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 28 czerwca 2018r. znak [...], na podstawie art. 61 ust. 1 ust. 1-5 u.p.z.p., § 3-8 rozporządzenia oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało decyzję I instancji w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że decyzja I instancji została wydana w związku z uchyleniem uprzedniej decyzji organu I instancji przez Kolegium z powodu stwierdzenia konieczności sporządzenia nowej analizy urbanistyczno-architektonicznej, zbadania dostępności do drogi publicznej oraz czy zamierzenie inwestycyjne posiada wystarczające uzbrojenie terenu. Organ odwoławczy stwierdził, że w toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia. Dalej organ odwoławczy wskazał, że podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Preferencja miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wynika także z faktu, że zasady odgórne zasady kształtowania ładu przestrzennego przez władzę publiczną stanowią ingerencję w chronione w aktach prawa powszechnie obowiązującego prawo własności. Z powyższego wynika, że kształtowanie ładu przestrzennego w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych ma charakter wyjątkowy - w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Zatem w świetle ustawy kształtowanie ładu przestrzennego w drodze planu jest zasadą, zaś w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych wyjątkiem od zasady. Co za tym idzie, dalsze wyjątki wprowadzane przez przepisy wykonawcze do u.p.z.p (§ 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia, powinny być interpretowane zawężająco. Kierując się dyrektywami interpretacyjnymi wynikającymi z u.p.z.p. i przywołując art. 61 organ odwoławczy wskazał, że ustalenie przez organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania decyzji WZ, tego, jaki rodzaj zabudowy dominuje na tym obszarze, pozwala następnie na określenie warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Niemniej jednak sposób sporządzania analizy, jak i poszczególne zasady ustalania warunków zagospodarowania dla projektowanej inwestycji, a podane w rozporządzeniu, winny być przestrzegane i zrealizowane. Dalej organ stwierdził, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 u.p.z.p. - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Instrument wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy - jako dopuszczalny w odniesieniu do obszarów nie objętych planem miejscowym - stanowi równoprawne źródło kształtowania sposobu zagospodarowania konkretnego obszaru. Istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie wskazanego wyżej prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, z oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa zarówno rangi ustawowej, jak i podustawowej. Dalej organ wyjaśnił treść zasady dobrego sąsiedztwa. Następnie organ podkreślił, że zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Wskazał, że wiedza i doświadczenie zawodowe urbanisty jest przy tym niezmiernie istotne, niemniej jednak przyjęta w decyzji konkluzja musi opierać się na treści art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., a ustalenie wskaźników i parametrów nowej zabudowy powinno nastąpić zgodnie z wymogami rozporządzenia. W przedmiotowej sprawie warunki zabudowy zostały ustalone na podstawie analizy sporządzonej przez osobę uprawnioną. Jest to nowa analiza w sprawie sporządzona w związku ze wskazaniami Kolegium zawartymi w decyzji z 22 listopada 2016 r. uchylającej uprzednią decyzję organu l instancji. Organ odwoławczy wskazał m.in., że w analizie zauważono, że wprawdzie w niewielkiej odległości poza wyznaczonym obszarem znajduje się zabudowana działka [...] jest to jednak zabudowa dostępna o strony ul. [...], poza pasem zabudowy ukształtowanej wzdłuż ul. [...]. Dlatego może ona stanowić punkt odniesienia dla kształtowania zabudowy przy ul. [...], nie zaś przy ul. [...]. Analizator zauważył także, że dla sąsiednich działek [...] i [...] w 2012 r. wydane zostały decyzje ustalające warunki zabudowy, jednak do dnia sporządzenia analizy nie zostały one zrealizowane. Tymczasem ustalanie warunków zabudowy następuje w oparciu o analizę istniejącego stanu, a nie przewidywanego (s. 1-2 analizy). Organ przywołał ogólną charakterystykę obszaru analizowanego. W ocenie organu odwoławczego analiza jest spójna i kompletna, tak iż może stanowić punkt odniesienia dla badania poszczególnych cech i wskaźników nowej zabudowy W dalszej kolejności organ badał, czy planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organ wskazał, że kwestia linii zabudowy została starannie wyjaśniona w analizie (s. 3-4). Wyjaśniono szczegółowo, jakie uwarunkowania wpływają na możliwość odstąpienia w konkretnym wypadku od ustalenia linii zabudowy. Stwierdził, że w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych dopuszczalne jest odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy i to nie tylko w sytuacji tzw. zabudowy rozproszonej (np. wyrok WSA w Krakowie z 5 października 2015, sygn. II SA/Kr oraz wyrok NSA z 13 listopada 2012 r. sygn. II OSK 1218/11). Odnośnie wskaźnika zabudowy organ odwoławczy wskazał, że wnioskowany przez inwestora wskaźnik na poziomie 18% jest zbyt wysoki. Stwierdził natomiast, że niemal cała działka [...] pozostanie w niezmienionym stanie. Gdyby ustalono wskaźnik łączny dla działki [...] i [...] wygenerowałoby to wskaźnik na poziomie 4%. Nie dałoby się uzasadnić takiego odstępstwa od wskaźnika średniego (wynoszącego 11%). Z kolei zastosowanie wskaźnika średniego umożliwiałoby realizację obiektów o łącznej powierzchni zabudowy do ok. 1000 m 2, co nie byłoby dopuszczalne w świetle aktualnego zagospodarowania terenu. Wyjaśnienia te uzasadniają przyjęte rozstrzygnięcie, a obowiązujące przepisy prawa nie stoją temu na przeszkodzie. Podsumowując organ wskazał, że wskaźnik jest ustalony prawidłowo, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia (skorygowany przez organ odwoławczy z wskazanego w I instancji § 5 ust. 4). Organ odwoławczy przywołał i w pełni zaakceptował również ustalenia i rozważania uzasadniające pozostałe przyjęte wskaźniki i parametry. Badając czy pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 zostały spełnione, organ odwoławczy wyjaśnił treść art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wskazując, że w przedmiotowej sprawie teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Sprawdzając warunek określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, organ wskazał, że w decyzji I instancji, w załączniku nr 1 sformułowano warunki dotyczące sposobu zaopatrzenia inwestycji w wodę, gaz, energię elektryczną i cieplną. Wskazano, że w rejonie inwestycji występuje miejsca sieć wodociągowa i gazowa. Z informacji technicznej przedłożonej przez dysponentów sieci wynika, że możliwe jest przyłączenie projektowanych budynków do sieci wodociągowej oraz sieci elektroenergetycznej. Natomiast zaopatrzenie w energię cieplną realizowane będzie w oparciu o indywidualne zbiorniki gazowe, zaś odprowadzanie wód opadowych na teren własny. Jednakże w załączniku nr 1, pkt II. 4 lit. b, sposób odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami wskazano, że co prawda z punktu widzenia u.p.z.p. dopuszczalne jest odprowadzanie ścieków w oparciu o szczelne zbiorniki bezodpływowe, jednak zgodnie z przepisami mającymi zastosowanie na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego (§ 34 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych), zbiorniki na nieczystości ciekłe nie mogą być stosowane na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na powodzie i zalewanie wodami opadowymi, stąd decyzja o warunkach zabudowy może nie spotkać się z kontynuacją w postaci pozwolenia na budowę. Rozwiązanie takie organ odwoławczy uznał za zgodne z obowiązującymi przepisami. W istocie przepisy o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie stanowią przepisów szczególnych w rozumieniu u.p.z.p. Dalej organ odwoławczy wskazał, że teren inwestycji, jako położony w granicach administracyjnych miasta Krakowa nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc. Decyzja pozostaje także, zdaniem organu odwoławczego, w zgodzie z przepisami odrębnymi. Zaskarżona decyzja uwzględnia wymagania i ograniczenia zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, co znalazło wyraz w załączniku nr 1 i 3 do zaskarżonej decyzji. W szczególności zostały one przeanalizowane w załączniku nr 1 pkt 2 lit. a (m.in. warunki zagospodarowania terenu wynikające z potrzeb ochrony środowiska) oraz w załączniku nr 1 pkt 2 lit. e (powinno być c) warunki zagospodarowania wynikające z ustanowionych parków krajobrazowych. W tym punkcie wskazano, że ze względu na położenie terenu planowanej inwestycji na obszarze Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego należy przestrzegać wszelkich zakazów wprowadzonych w rozporządzeniu nr 18/06 Wojewody Małopolskiego z dnia 17 października 2006 r. dotyczącego utworzenia Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego. W tym samym punkcie zobowiązano w razie zagrożenia zniszczeniem siedlisk przyrodniczych przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę do uzyskania zgody Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska lub Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K. na odstępstwo od zakazów określonych w obowiązujących przepisach ustawy o ochronie przyrody. W związku z położeniem terenu inwestycji na obszarze zagrożenia powodziowego sformułowano warunki wynikające z opinii Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego z dnia 6 listopada 2017 r. Tym samym w ocenie Kolegium planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W kontekście podnoszonych zarzutów dotyczących walorów przyrodniczych obszaru organ odwoławczy wskazał, że okoliczność ta nie stanowi wystarczającej podstawy prawnej do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ wskazał, że przepisy dotyczące warunków zabudowy zostały ukształtowane jako ograniczające z uwagi na ochronę interesu publicznego, konstytucyjne prawo własności. Z uwagi na ich charakter, zgodnie z ogólną, konstytucyjną regułą ich wykładni, nie powinny być poddawane wykładni rozszerzającej. Mając to na uwadze, organ zauważył, że zgodnie z konstytucyjnymi regułami dopuszczalności ograniczania praw i wolności jednostek, ograniczenia w tym zakresie powinny być m.in. proporcjonalne. Mając na uwadze stan prawny i faktyczny w przedmiotowej sprawie, odmowa ustalenia warunków zabudowy byłaby nieproporcjonalna. Można bowiem dążyć do zachowania walorów przyrodniczych terenu przez nałożenie na Inwestora warunków wynikających z przepisów szczególnych (takich jak m.in. powołane rozporządzenie Wojewody Małopolskiego z dnia 17 października 2006 r. dotyczącego utworzenia Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego) oraz wynikających z opinii organów właściwych w zakresie ochrony środowiska. Organ zauważył, że w przedmiotowej sprawie Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska pozytywnie zaopiniował przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne. Wyraził wprawdzie stanowisko, że zabudowa tego obszaru jest sama w sobie sprzeczna z celami ochrony Bielańsko-Tynieckiego Parki Krajobrazowego, jednak z uwagi na wprowadzenie w zaskarżonej decyzji wymogów respektowania w/w rozporządzenia Wojewody Małopolskiego oraz ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy brak jest podstaw prawnych do odmowy uzgodnienia zamierzenia inwestycyjnego, bowiem zapisy projektu decyzji (tożsame z postanowieniami decyzji) gwarantują nienaruszalność zakazów obowiązujących na tym obszarze chronionym. W tym stanie rzeczy jedynym instrumentem prawnym, który mógłby zablokować realizację planowanego zamierzenia inwestycyjnego jest opracowywany m.p.z.p. "Kostrze - rejon ulicy [...]". Odnosząc się do zarzutu odwołującego, organ II instancji stwierdził, że niezasadny jest zarzut dotyczący wewnętrznej sprzeczności analizy. Odwołujący wskazał, że z jednej strony podkreśla się walory przyrodnicze terenu inwestycji, a z drugiej strony dopuszcza się zabudowę tego obszaru. Organ zauważył, że właśnie okoliczność szczególnych walorów krajobrazowych terenu inwestycji skłoniła analizatora, a także organ l instancji, do wskazania ograniczeń m.in. w kształtowaniu parametrów zabudowy wynikających z przepisów dotyczących ochrony parków krajobrazowych. Organ l instancji w swojej decyzji stara się wyważyć z jednej strony interes prywatny, z drugiej strony zaś interes publiczny, a ograniczenia wynikające ze szczególnych walorów krajobrazowych zostały uwzględnione m.in. w załączniku nr 1, pkt II. 2 lit. e (powinno być c). Odnośnie zarzutu dopuszczenia budowy zespołu trzech domów, który zdaniem odwołującego nie stanowi ani uzupełnienia ani kontynuacji istniejącej rozproszonej i pojedynczej zabudowy, organ odwoławczy zauważył, że rozproszony charakter zabudowy wzięto pod uwagę formułując warunki zabudowy m.in. aby odstępy między poszczególnymi bryłami budynków były nie mniejsze niż 9 m (załącznik nr 1, pkt 11.1, lit. f). Odnośnie zarzutu braku uwzględnienia, że dla obszaru, w którym znajduje się planowane zamierzenie inwestycyjne, jest opracowywany m.p.z.p. "Kostrze - rejon ulicy [...]", a pochodząca z 2014 r. opinia Wydziału Kształtowania Środowiska nie uwzględnia zmian jakie zaszły w związku z przygotowywaniem planu, organ wyjaśnił, że w toku postępowania analizator wziął pod uwagę ustalenia Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K., wskazując, że północno-zachodnia część terenu objętego wnioskiem znajduje się w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN. Jednak ani Studium, ani sporządzony m.p.z.p. "Kostrze-rejon ulicy [...]" nie stanowią na dzień wydania decyzji obowiązujących przepisów prawa i nie mogą stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy w tym rejonie. W przedmiocie zarzutu sprzeczności dopuszczenia do przedmiotowej zabudowy z zasadą zachowania ładu przestrzennego i zasadą kontynuacji zabudowy i układów urbanistycznych, organ wskazał, że zarzut ten nie znajduje oparcia w analizie. Analizator wykazał, że z uwagi na istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Przy czym idąc za wskazaniami analizatora, organ l instancji warunki te ustalił biorąc pod uwagę nie tylko cechy, wskaźniki i parametry w obszarze analizowanym. Odnosząc się do zarzutu położenia inwestycji w zasięgu zagrożenia powodziowego rzeki Wisły, na terenie, który jest podtapiany przy większych opadach, a dodatkowo zmniejszenia powierzchni biologicznie czynnej powodującego zmniejszenie zdolności retencyjnych terenu oraz niewystarczającego zalecenia ubezpieczenia inwestycji i zastosowania materiałów odpornych na działanie wody, organ odwoławczy wskazał, że organ l instancji uwzględnił relewantne przepisy w tym zakresie oraz zasięgnął opinii Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK (opinia z 6 listopada 2017 r.). Zgromadzony w tym aspekcie materiał dowodowy nie daje podstaw prawnych do zakazu lokalizacji zabudowy na tym terenie, a sformułowane w decyzji warunki (załącznik nr 1, pkt II.3) są wbrew stanowisku odwołującego szczegółowe i konkretne. W kwestii zarzutu odwołującego dotyczącego niezgodności decyzji z zakazami sformułowanymi w rozporządzeniu Wojewody Małopolskiego w sprawie Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego wykonywania określonych robót organ II instancji wskazał, że z załącznika nr 1, pkt II. 2 lit. e tiret pierwsze do zaskarżonej decyzji jednoznacznie wynika, że zakazów tych inwestor naruszyć nie może. Ponieważ na tym etapie zakres prac budowlanych oraz konkretny projekt budowlany nie jest znany warunek taki organ uznał za wystarczający. Jego wyegzekwowanie należeć będzie do organów administracji architektoniczno-budowlanej. Końcowo organ odwoławczy wskazał, że 4 kwietnia 2018 r. do Kolegium wpłynęło pismo strony postępowania J. R., która podniosła, żeby nie brać pod uwagę jej działek [...] i [...] przy zabudowie domków jednorodzinnych. Organ odwoławczy wyjaśnił, że nic w zaskarżonej decyzji nie wskazuje jakoby miałaby ona naruszać własność J. R., a wskazane przez nią (w załączonej kserokopii) zapisy informują jedynie o tym, że zabudowa znajdująca się na tych działkach stanowi punkt odniesienia w kształtowaniu cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy. Innymi słowy nowa zabudowa ma nawiązywać m.in. do zabudowy na tych działkach [...] i [...] nie wpływając na stan zagospodarowania na tych działkach. Towarzystwo [....] wniosło na powyższą decyzję SKO skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, o treści identycznej jak odwołanie, wnosząc o uchylenie zaskarżonych decyzji obu instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławczego w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wskazało, że miało na uwadze zarzuty podnoszone w skardze i odwołaniu, w tym względy przyrodnicze i krajobrazowe oraz walory obszaru. Podkreśliło, że jedynym sposobem zablokowania realizacji inwestycji jest jego zdaniem uchwalenie miejscowego planu Kostrze - [...], przy czym nie wyklucza on całkowicie możliwości zabudowy w rejonie. W piśmie procesowym z 20 listopada 2018 r. inwestor przedstawił polemikę z twierdzeniami skargi, analogiczne do odpowiedzi na odwołanie. Dodatkowo podniesiono, że na podstawie zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji WZ Prezydent Miasta Krakowa decyzją z 29 października 2018 r. nr [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę zespołu trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących (...) na przedmiotowym terenie. Wskazano, że decyzja pozwolenia na budowę stała się ostateczna i prawomocna z dniem jej wydania, wobec zrzeczenia się prawa do wniesienia odwołania, a zatem zyskała walor ostateczności i prawomocności przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Kostrze – rejon ulicy [...]". Na rozprawie w dniu 17 grudnia 2018 r. skarżący podkreślił, że uchwalono m.p.z.p., który obejmuje całość działki [...] i większość działki [...]. Plan przewiduje teren rolny z 90% powierzchnią biologicznie czynną. Uczestnik postępowania - inwestor wskazał, że postępowanie administracyjne toczyło się od 2010 r. Wskazano na zagospodarowanie działki nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 2107) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302), dalej "P.p.s.a.", odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej przewidzianej w art. 3 P.p.s.a. sąd jest uprawniony do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.), zaś jedynym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 P.p.s.a. Stosownie natomiast do treści art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności Sąd stwierdza, że skarga była zasadna, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługiwały na uwzględnienie. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanym wyżej kryterium legalności Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 145 § 1 lit. c P.p.s.a. skutkuje wyeliminowaniem jej z obrotu prawnego, natomiast na zasadzie art. 135 P.p.s.a. Sąd uchylił także decyzję organu pierwszej instancji. Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa, którą po pierwsze ustalono warunki zabudowy dla budowy zespołu trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących z garażami wbudowanymi wraz z drogą wewnętrzną, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...] obr. [...], trzema zbiornikami bezodpływowymi na nieczystości ciekłe na działce nr [...] obr. [...], drogą dojazdową z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...] oraz infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...], przy ul. [...] w K. , po drugie umorzono postępowanie dla części zamierzenia inwestycyjnego obejmującą budowę zjazdu na działce nr [...] obr. [...]. Na wstępie trzeba wskazać, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy terenu następuje zasadniczo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w razie braku takiego aktu prawa miejscowego – w decyzji o warunkach zabudowy. Stwierdzenie to potwierdza brzmienie art. 59 ust. 1 u.p.z.p. W niniejszej sprawie w dacie wydawania w sprawie decyzji obu instancji brak było jeszcze obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu inwestycji, która to okoliczność nie jest kwestią sporną pomiędzy stronami. Wobec tego organy prawidłowo procedowały na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne u.p.z.p. Mając na uwadze dalece specyficzne uwarunkowania niniejszej sprawy, trafnie organ odwoławczy podkreślił, że podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pozwalające w sposób kompleksowy i spójny kształtować ład przestrzenny na większym, spójnym architektonicznie i urbanistycznie obszarze. Ponadto preferencja miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wynika także z faktu, że zasady odgórne zasady kształtowania ładu przestrzennego przez władzę publiczną stanowią ingerencję w chronione w aktach prawa powszechnie obowiązującego prawo własności. Ograniczenia prawa własności w drodze u.p.z.p. oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są ograniczeniami wynikającymi z aktów prawa powszechnie obowiązującego, podczas gdy warunki zabudowy kształtowane w akcie administracyjnym mają charakter norm indywidualnych i konkretnych. Z powyższego wynika, że kształtowanie ładu przestrzennego w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych ma charakter wyjątkowy - w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Zatem w świetle ustawy kształtowanie ładu przestrzennego w drodze planu jest zasadą, zaś w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych wyjątkiem od zasady. Co za tym idzie, dalsze wyjątki wprowadzane przez przepisy wykonawcze do u.p.z.p (§ 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia), powinny być interpretowane zawężająco. Innymi słowy w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z konfliktem prawnie chronionych wartości. Z jednej strony interes publiczny (ochrona ładu przestrzennego oraz ochrona środowiska i krajobrazu), z drugiej zaś strony interes prywatny związany z prawem własności wolność zagospodarowania terenu. Z tej drugiej strony trzeba podkreślić, jak trafnie wskazał organ, że zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Prawo do zabudowy jest bowiem podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, warunkowane jest całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Jeżeli inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję zgodnie z wnioskiem inwestora. Zatem prawidłowe rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie wymagało starannego wyważenia interesu wnioskodawcy z interesem powszechnym, wyrażającym się m.in. koniecznością ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w zgodzie z przepisami odrębnymi i w sposób wkomponowujący inwestycję w zastany ład przestrzenny, z poszanowaniem zasady dobrego sąsiedztwa. Jak słusznie wskazał organ, istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, a oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa zarówno rangi ustawowej, jak i podustawowej. Zasada dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., uzależnia zgodę na zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Przechodząc do oceny istotnych w sprawie okoliczności i prawidłowości sporządzonej analizy należy wskazać, że jak słusznie wskazano w analizie i zaskarżonej decyzji, teren inwestycji niewątpliwie zlokalizowany jest w południowo zachodniej części miasta w rejonie ulic [...] i [...], w obszarze słabo zainwestowanym. Cechą charakterystyczną obszaru jest duże nasycenie zielenią. Ze względu na walory krajobrazowe miejsce to zostało włączone do Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego. Wskazano, że zgodnie z ustaleniami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa teren inwestycji znajduje się w granicach sfer kształtowania systemu przyrodniczego i systemu parków rzecznych, regionalnego korytarza przewietrzania, na obszarze zagrożenia powodziowego. Zgodnie z "Mapą roślinności rzeczywistej Miasta Krakowa z wyznaczeniem terenów najcenniejszych niezbędnych do zachowania równowagi ekosystemów Miasta" przedmiotowy teren został zwaloryzowany jako cenny przyrodniczo. Ponadto teren ten stanowi obszar korytarza ekologicznego Wisły. Jest także terenem o międzynarodowym znaczeniu - jest częścią sieci europejskiej EECONET. Uwarunkowania przyrodnicze i krajobrazowe skutkują koniecznością utrzymania wysokiego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Teren pod inwestycję kubaturową jest płaski, nieogrodzony, niezagospodarowany i niezabudowany. Od południa graniczy z działką zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym. Większa część terenu inwestycji na działce [...], [...], [...] oraz całość na działce [...] stanowią część obszaru objętego sporządzanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Kostrze - rejon ulicy [...]". Na marginesie warto dodać, że plan miejscowy "Kostrze - rejon ulicy [...]", procedowany w czasie wydawania zaskarżonych decyzji WZ, został dnia 26 września 2018 r. uchwalony przez Radę Miasta Krakowa uchwałą nr CXI/2952/18 (Dz.Urz.Woj.Małop. z dnia 15 października 2018 r., poz. 6832) i wszedł w życie w dniu 30 października 2018 r., zatem dzień po wydaniu pozwolenia na budowę. Plan miejscowy przewiduje tereny rolnicze w parku krajobrazowym na terenie całej działki nr [...] i na większości terenu działki nr [...], a częściowo tereny zieleni w parku krajobrazowym obejmujące starorzecze wraz z obudową biologiczną. Na obu kategoriach terenów (R.1-R.13 oraz ZN/WS.1-ZN/WS.3) przewidziano zakaz lokalizowania budynków. Warto tu wskazać, również w kontekście podnoszonych w skardze i odwołaniu zarzutów dotyczących walorów przyrodniczych obszaru, że jak słusznie wskazał organ odwoławczy, okoliczność ta nie może stanowić samoistnej podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Podobnie takiej podstawy nie mogą stanowić ustalenia niebędącego prawem miejscowym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, ani też uchwalonego później planu miejscowego. Jednak walory przyrodnicze i krajobrazowe tego obszaru oraz kwestie stosunków wodnych i zagrożenia powodziowego, które nie budzą najmniejszych wątpliwości i zostały wskazane zarówno w analizie, jak i w kontrolowanych decyzjach, winny stanowić dla organów podstawę do zastosowania dodatkowej dozy ostrożności przy wydawaniu wyjątkowej w swoim charakterze decyzji o warunkach zabudowy, a tym bardziej przy wykazywaniu zachowania ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa. Dlatego też w sprawie takiej jak niniejsza, od uzasadnienia analizy i decyzji należało oczekiwać najwyższej staranności, wnikliwości i niesprzeczności. Z samej analizy bowiem, a także z uzyskanych w sprawie uzgodnień wynika, że ze względu na dużą wartość przyrodniczą i krajobrazową obszaru otaczającego teren inwestycji, wszelka ingerencja w zastany układ winna być prowadzona w możliwie minimalnej skali. Co więcej wskazano, że ze względu na walory przestrzenne miejsca korzystne byłoby zachowanie istniejącego sposobu zagospodarowania działki (łąka). Koresponduje z powyższym fakt, że Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska, mimo pozytywnego zaopiniowania przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego jednoznacznie stwierdził, że zabudowa tego obszaru jest sama w sobie sprzeczna z celami ochrony Bielańsko-Tynieckiego Parki Krajobrazowego. Nie ulega przy tym wątpliwości, że ze względu na położenie terenu planowanej inwestycji na obszarze Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego należało przestrzegać wszelkich zakazów wprowadzonych w rozporządzeniu nr 18/06 Wojewody Małopolskiego z dnia 17 października 2006 r. dotyczącym utworzenia Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego. Natomiast w związku z położeniem terenu inwestycji na obszarze zagrożenia powodziowego należało uwzględnić warunki wynikające z opinii Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego z dnia 6 listopada 2017 r. Dalsze rozważania w przedmiotowej sprawie należy poprzedzić stwierdzeniem, że Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest materiał dowodowy zgromadzony przez organy administracji publicznej w toku postępowania administracyjnego. Stosownie do art. 7 K.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 K.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 K.p.a. ustanawiającym, obok innych wymogów decyzji, obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego. Należy podkreślić, że odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 K.p.a., która winna uwzględniać wymogi logicznego rozumowania i zasady doświadczenia życiowego. Obowiązkiem organu rozstrzygającego sprawę - w ramach motywowania podjętej decyzji - jest ustosunkowanie się do wszystkich twierdzeń wnioskodawców dotyczących istotnych okoliczności faktycznych czy prawnych, a także zarzutów podnoszonych przez strony w trakcie toczącego się postępowania. Odzwierciedlenie tego winno znaleźć się w uzasadnieniu decyzji. Naruszenie powyższych przepisów prowadzi do uchybienia zasadom praworządności (art. 6 K.p.a.), budzenia zaufania obywateli do władzy publicznej (art. 8 K.p.a.) oraz przekonywania (art. 11 K.p.a.). Wyżej wskazane przepisy obowiązują także w postępowaniu przed organem drugiej instancji (art. 140 K.p.a.). Organ odwoławczy ma bowiem obowiązek ponownego merytorycznego rozpatrzenia sprawy oraz jej rozstrzygnięcia, w ramach czego następuje równolegle kontrola prawidłowości decyzji organu pierwszej instancji (art. 15, art. 138 K.p.a.). Przedmiotem postępowania odwoławczego nie jest weryfikacja aktu, a ponowne rozpoznanie sprawy administracyjnej. Zauważyć należy, że wymogi zebrania, rozpatrzenia materiału dowodowego oraz sporządzenia prawidłowego uzasadnienia ma znaczenie nie tylko dla stron postępowania, które mają prawo wiedzieć, czym kierował się organ administracji publicznej przy załatwianiu ich sprawy, ale również dla sądu administracyjnego, którego zadaniem jest dokonanie kontroli zaskarżonego aktu pod kątem zgodności z prawem. W ramach sądowej kontroli badaniu podlega również to, czy ustalenia organu znajdują dostateczne oparcie we właściwie i w sposób wyczerpujący zebranym materiale dowodowym. Bez właściwie skompletowanych akt sprawy, w tym prawidłowo sporządzonej analizy, która stanowi podstawę wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, nie jest np. możliwe stwierdzenie, czy zaskarżony akt administracyjny został wydany przy dochowaniu wymogów wynikających z art. 80 K.p.a., a zatem czy ustalenia nie są arbitralne i dowolne. Należy przypomnieć, że zgodnie z § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie", 1. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. 2. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. 3. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. 4. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. Nie ulega wątpliwości, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy, analiza urbanistyczno-architektoniczna, sporządzona przez uprawniony podmiot, jest koniecznym i podstawowym dowodem, przy czym na organie administracyjnym spoczywa - wynikający z art. 80 K.p.a. w związku z art. 7 K.p.a. - obowiązek dokonania oceny analizy pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego (por. wyrok WSA w Krakowie z 15 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Kr 49/10 - powołane wyroki dostępne na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Przechodząc do dalszej oceny kontrolowanych decyzji należy podkreślić, że materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji był art. 61 u.p.z.p. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W sprawie nie było sporne między stronami spełnienie jedynie przesłanki, o której mowa w ust. ust. 4 ww. przepisu. Sąd stwierdził jednak, że wbrew stanowisku strony skarżącej, nie jest wątpliwe, odnośnie warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., że w sprawie niniejszej istnieje zabudowa na działkach sąsiednich umożliwiająca wykazanie kontynuacji funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i rodzaju zabudowy. Zabudowa ta umożliwia również określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu. Sporne było, czy teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, oraz czy decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi prawa wodnego, ochrony środowiska i zagrożeń przeciwpowodziowych. W tej materii Sąd dostrzegł również wątpliwości w zakresie wykazania zaprojektowania odpowiedniego uzbrojenia terenu. Należy podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi integralną całość wraz z załącznikami. Prawidłowo zgromadzony materiał dowodowy w aktach administracyjnych sprawy winien umożliwiać ocenę, czy części graficzne i tekstowe decyzji i analizy odzwierciedlają aktualny stan obszaru analizowanego i korespondują ze sobą. Treść części tekstowej wyników analizy, będąca załącznikiem do decyzji, nie może być sprzeczna z częścią tekstową analizy. Skoro obligatoryjne załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stanowią tekstowe i graficzne wyniki analizy, to w celu oceny ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu konieczne jest nie tylko porównanie tekstu wyników analizy z tekstem decyzji, ale i odniesienie się do części tekstowej analizy. Podstawą bowiem stwierdzenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu są łącznie: część tekstowa oraz część graficzna analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto część graficzna analizy jest uszczegółowieniem części tekstowej i ustalenia obu tych części muszą być odczytywane łącznie. Powinna ona także stanowić odzwierciedlenie części tekstowej i nie może być z nią sprzeczna. Wszystkie zatem istotne wnioski organów dotyczące ustalenia przewidzianych przepisami prawa parametrów, cech i wskaźników inwestycji powinny być wyprowadzane przez organ z prawidłowo sporządzonej analizy. Należy tu wskazać, że w niniejszej sprawie nakreślony w załączniku nr 3 do decyzji I instancji – części graficznej wyników analizy, wyznaczony przez analizatora, a zaakceptowany przez organy obszar analizy nie jest właściwie uzasadniony. W uzasadnianiach decyzji obu instancji, a także w części tekstowej wyników analizy, stanowiącej załącznik nr 3 do decyzji I instancji stwierdzono, że obszar analizowany wyznaczono zgodnie z § 3 rozporządzenia, to jest w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m. Jednocześnie w załączniku nr 3 do decyzji wskazano, że "szerokość terenu objętego wnioskiem przeznaczonego pod inwestycję kubaturową, tj. działki nr [...], od strony ul. [...], z której odbywa się wjazd na teren inwestycji wynosi ok. 32 m. Zatem w przedmiotowej sprawie obszar ten wyznaczono w odległości min. 96 m od granic dz. nr [...]". Należy przy tym podkreślić, że prawidłowe ustalenie frontu działki zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia (część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę), najczęściej determinuje prawidłowość ustalenia granic obszaru analizy zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Wbrew stanowisku analizatora i organów, wyznaczony w sprawie obszar analizy nie jest obszarem minimalnym w rozumieniu ww. rozporządzenia. Przyjęcie zaś obszaru o średnicy ponad dwukrotnie większej niż minimalna, nie zostało uzasadnione. Należy w tym miejscu wskazać, że Sąd podziela wyrażone m.in. w wyrokach WSA w Krakowie z 21 maja 2015 r., sygn. II SA/Kr 334/15, czy z 12 grudnia 2018 r., sygn. II SA/Kr 1305/18 stanowisko, że odległość, o której mowa w § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia, jest odległością pomiędzy granicami obszaru analizowanego, a nie odległością "od terenu inwestycji". Zgodnie bowiem z normą § 3 ust. 1 tego przepisu obszar analizowany wyznacza się "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy", zgodnie zaś z przepisem § 3 ust. 2 "granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". Z opisanej w § 2 metody wyznaczania obszaru analizy wcale nie wynika, aby odległość tam wymieniana miała być mierzona od terenu inwestycji (powstać by tutaj musiało pytanie, o który punkt terenu chodzi: jego centrum czy też może granice?). Zgodnie ze słownikiem języka polskiego przyimek "wokół" określa, że to, o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei "odległość" to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty. Z powyższego wynika więc, że stosownie do treści § 3 ust. 1 rozporządzenia, wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego (średnica) wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. Uwzględniając rację tego poglądu w niniejszej sprawie należy stwierdzić, że wyznaczony obszar analizy – uznany za organy za minimalny - został znacznie poszerzony w stosunku do obszaru "minimalnego", co nie zostało uzasadnione w zaskarżonych decyzjach. Należy tu podkreślić, że wada dotycząca wyznaczenia granic obszaru analizowanego w zasadzie dyskwalifikuje całość merytorycznych ustaleń w zakresie analizy rodzaju i funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu planowanej inwestycji oraz parametrów nowej planowanej zabudowy, jaka będzie występować na terenie planowanej inwestycji. Tym samym musiało zostać przez Sąd zakwestionowane to, że organ przyjął, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a przede wszystkim, że spełnia zasady dobrego sąsiedztwa. Błędne wyznaczenie obszaru analizowanego (w tym przypadku wytyczenie – bez uzasadnienia - obszaru analizy większego niż minimalny) oznacza przeprowadzenie postępowania dowodowego z istotnym naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., które musi skutkować ponownym przeprowadzeniem analizy urbanistycznej, w której zostanie przyjęty obszar analizy minimalny, bądź większy niż minimalny (ale wówczas uzasadnienie jego wyznaczenia winno być zawarte w decyzji organu). Wadliwe oznaczenie obszaru analizowanego skutkuje wadliwością ustalenia pozostałych wymagań dotyczących nowej zabudowy. Dotyczy to przede wszystkim takich parametrów jako wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej a także geometrii dachu (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 7 maja 2018 r., sygn. II SA/Rz 192/18). Skoro oceniając wydaną w przedmiotowej sprawie decyzję o ustaleniu warunków zabudowy Sąd doszedł do wniosku, że obszar analizowany został wyznaczony w sposób wadliwy, to powyższe w konsekwencji uniemożliwiło kontrolę prawidłowości określenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem odnoszenie się do prawidłowości wyznaczenia ww. wskaźników i parametrów (w tym zarzucanego w skardze parametru intensywności wykorzystania terenu) byłoby w niniejszej sprawie przedwczesne. Wskazać należy, że właściwe wyznaczanie obszaru analizowanego ma niezmiernie istotne znaczenie dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż ewentualne przyjęcie obszaru analizowanego w innych graniach może prowadzić do zupełnie odmiennych wyników co do spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego stanowi przeszkodę uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 grudnia 2006 r., sygn. IV SA/Wa 1220/06). Wyznaczenie obszaru analizowanego ze względu na jego znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy, powinno być zatem poparte rozważną argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu decyzji. Pewien luz decyzyjny, z jakiego w tym zakresie korzysta organ, nie może być w żadnej mierze utożsamiany z dowolnością jego działania. Brak stosownej argumentacji uzasadniającej takie, a nie inne wyznaczenie granic obszaru analizowanego powoduje, że kwestia ta wymyka się spod administracyjnej kontroli instancyjnej oraz kontroli sądowej. W orzecznictwie podkreśla się, że w każdym przypadku ustalania warunków zabudowy należy się kierować ratio legis art. 61 u.p.z.p., którym jest utrzymanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Celem art. 61 u.p.z.p. jest powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Za dopuszczalnością powiększenia obszaru analizowanego może przykładowo przemawiać wymóg zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada ta może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego w celu wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie, co jednak musi wynikać z uzasadnienia decyzji, a czego w niniejszej sprawie zabrakło. Równocześnie w orzecznictwie podkreśla się, że przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający winien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora (por. wyrok WSA w Krakowie z 30 sierpnia 2010 r., sygn. II SA/Kr 527/10, wyrok WSA w Poznaniu z 8 grudnia 2010 r., sygn. II SA/Po 721/10). Dlatego też w przypadku poszerzenia obszaru analizowanego z części tekstowej i graficznej analizy powinny jednoznacznie wynikać przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem określonej wielkości obszaru analizowanego. Powiększenie obszaru przyjętego do analizy, czy też rozciągnięcie tego obszaru w określonym kierunku może być uzasadnione przykładowo istnieniem licznej zabudowy jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzieleniem działek przyjętych do analizy drogą publiczną czy też skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodnością zabudowy, dużymi odległościami między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach. Organ administracji publicznej w uzasadnieniu decyzji winien uzasadnić względy, jakimi kierował się ustalając obszar analizowany o określonej wielkości i określonym położeniu tak, aby sąd administracyjny, dokonując kontroli decyzji o ustaleniu bądź odmowie ustalenia warunków zabudowy mógł ocenić zgodność z prawem zaskarżonej decyzji (por. wyrok NSA z 10 września 2010 r., sygn. II OSK 1334/09). W ocenie Sądu ujęty i zaakceptowany przez organy przyjęty przez analizatora obszar analizowany wskazuje na niedopuszczalne "poszukiwanie" takich obiektów budowlanych, które pozwolą pozytywnie załatwić wniosek inwestora z uwzględnieniem możliwie najkorzystniejszych dla niego parametrów nowej zabudowy. Sąd podziela wyrażany w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym reguły określania warunków dla nowej zabudowy muszą być w sposób szczególny uzasadnione. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie tylko nie oznacza dowolności i arbitralności, ale nadto wymaga sięgania do rzeczowych, obiektywnych kryteriów ocen. Należy tu zauważyć, że w niniejszej sprawie wskaźnik powierzchni nowej zabudowy ustalono w decyzji na poziomie 15 % mimo, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym - z uwzględnieniem budynku na dz. [...] i [...] (nr [...] H) wynosi ok. 11%. Organ wykroczył tu ponad średnią z przyjętego w sprawie obszaru analizy wskazując, że "...uwzględniając pewne niedokładności pomiarów geodezyjnych istniejących budynków (np. powierzchnie zabudowy na mapie nie uwzględniają powierzchni kształtowanej przez podcienia) – dopuszczono niewielką tolerancję w stosunku do obliczonej wielkości średniej..." oraz "...Maksymalny wskaźnik zabudowy: "15%" pozwoli na realizację budynków o powierzchniach zabudowy wynoszących maks. 111 m2, a więc nawiązujących do wielkości budynków wolnostojących na dz. [...] i [...]....". Zdaniem Sądu nie do przyjęcia jest sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie na dostosowaniu warunków zabudowy do zamiaru inwestora. Przy tym w załączniku nr 1 do decyzji WZ wskazano, że wskaźnik zabudowy ustala się na podstawie analizy, zgodnie z § 5 ust. 4 rozporządzenia, podczas gry taka jednostka redakcyjna nie występuje w § 5, który składa się z dwóch ustępów. Niezależnie od powyższego nadmienić należy również o innych nieprawidłowościach kontrolowanej decyzji. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązkiem organu jest wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy. Jak wynika z orzecznictwa NSA, pojęcie "linii zabudowy" to zarówno "obowiązująca linia zabudowy" jak i "nieprzekraczalna linia zabudowy", wynikać ma z analizy urbanistyczno-architektonicznej. Z całą pewnością wyznaczenie linii zabudowy według załącznika nr 2 do decyzji na terenie części działki nr [...] o szerokości 5,3 m przeznaczonym w inwestycji jedynie pod drogę wewnętrzną i infrastrukturę techniczną, należy uznać za niewłaściwe, mimo obszernego uzasadnienia w analizie i decyzjach. Trzeba dodatkowo wskazać, że opisując ustalenie szerokości elewacji frontowej stosownie do § 6 rozporządzenia, organ słusznie wskazał, że szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Organ wskazał, że mając na uwadze uwarunkowania przestrzenne oraz sposób usytuowania budynków względem ul. [...] na poziomie wskaźnika średniego za "elewację frontową" przyjmuje elewację od strony projektowanego zjazdu na dz. [...] (od strony północno-zachodniej granicy z dz. [...]). W załączniku nr 3 do decyzji I instancji wskazano zaś, że wjazd na teren inwestycji kubaturowej na dz. [...] odbywać się będzie od strony północnej - zatem "szerokość elewacji frontowej" budynków projektowanych na tej działce należy przyjąć również od strony północnej. Należy tu przypomnieć, że jako część frontową działki, która była podstawą wyznaczenia obszaru analizy, przyjęto jej południowo-wschodni bok, od strony ul. [...], oznaczony na załącznikach nr 2 i nr 4 jako odcinek AB. Tymczasem jako elewacje frontowe (znajdujące się od strony frontu działki), których szerokość oraz wysokość górnej krawędzi elewacji, gzymsu lub attyki wyznacza się zgodnie z § 6 i § 7 rozporządzenia, określono w analizie i decyzjach elewacje północno-zachodnie, mierzone w płaszczyźnie prostopadłej do dłuższych granic działki nr [...]. Powyższe stanowi niewyjaśnioną i nieuzasadnioną sprzeczność wewnętrzną analizy i decyzji. Odnosząc się do kolejnego warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., to jest wymogu, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego, należy wskazać, że jak słusznie wskazał organ odwoławczy, warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli stosowne możliwości techniczne istniejące aktualnie lub potencjalnie, zostaną potwierdzone przez dostawcę mediów w sposób formalnie akceptowalny (por. wyrok NSA z 29 maja 2013 r., sygn. II OSK 267/12). W tym kontekście Sąd w pełni akceptuje ustalenia organów w kwestii spełnienia w niniejszej sprawie warunków dotyczących sposobu zaopatrzenia inwestycji w wodę, gaz, energię elektryczną i cieplną. Jednakże istotne wątpliwości budzi określony w załączniku nr 1, pkt II. 4 lit. b, sposób odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami. Organy wskazały, że co prawda z punktu widzenia u.p.z.p. dopuszczalne jest odprowadzanie ścieków w oparciu o szczelne zbiorniki bezodpływowe, jednak zgodnie z przepisami mającymi zastosowanie na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego (§ 34 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych), zbiorniki na nieczystości ciekłe nie mogą być stosowane na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na powodzie i zalewanie wodami opadowymi, stąd decyzja o warunkach zabudowy może nie spotkać się z kontynuacją w postaci pozwolenia na budowę. Sąd stwierdza, że takie uzasadnienie nie wykazuje spełnienia wymogu wykazania uzbrojenia terenu inwestycji w zakresie odprowadzanie ścieków. Trzeba przy tym zaakcentować, że przy kontroli legalności przedmiotowych decyzji WZ nie ma znaczenia fakt, że następnie doszło do wydania pozwolenia na budowę. Mimo słusznego, co do zasady stwierdzenia, że § 34 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, znajduje zastosowanie na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, to organ na etapie decyzji WZ nie może abstrahować od konsekwencji treści tego przepisu i to w sytuacji, gdy teren inwestycji niewątpliwie znajduje się zarówno w obszarze podlegającym szczególnej ochronie środowiska, jak i narażonym na niebezpieczeństwo powodzi oraz zalewowym. Co prawda § 34 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, od dnia 1 stycznia 2018 r. w dodanym ust. 2 przewiduje w drodze wyjątku, że: przepisu ust. 1 (dotychczasowe brzmienie § 34) nie stosuje się do zbiorników na nieczystości ciekłe, dla których została wydana decyzja na podstawie art. 40 ust. 3 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2017 r. poz. 1121, z późn. zm.) lub na podstawie art. 77 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2017 r. poz. 1566), jednak ani organ I, ani II instancji nie wzięły pod uwagę aktualnej treści tego przepisu i nie poddały go analizie w kontekście okoliczności niniejszej sprawy. Podsumowując należy wskazać, że nie ulega wątpliwości Sądu, że rozstrzygnięcie decyzji I instancji nie spełnia opisanych w niniejszym uzasadnieniu wymogów, co powinno skutkować jej uchyleniem i przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia w celu usunięcia wskazanych nieprawidłowości. Należy przy tym przyznać rację organom, że w niniejszej sprawie spełniony był określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. warunek dostępu teren inwestycji do drogi publicznej. Organ odwoławczy słusznie stwierdził, że w załączniku nr [...] do decyzji wskazano, że teren inwestycji na działkach [...] i [...] oraz [...], [...], [...], [...] ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ul. [...], zaś teren inwestycji kubaturowej na działce [...] posiada dostęp pośredni przez projektowany zjazd z ul. [...] przez działki [...], [...], [...], [...] i [...] zgodnie z ustanowioną służebnością gruntową w aktach notarialnych z 1 lipca 2014 r. (Rep. A nr [...]), z dnia 23 lipca 2014 r. (Nr Rep. [...]) oraz z dnia 19 listopada 2014 r. (Rep. A nr [...]). Planowana droga wewnętrzna po terenie działek [...], [...], [...] i [...] i [...] jest objęta wnioskiem. Tym samym kwestia wykazania dostępu do drogi publicznej przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie budzi wątpliwości Sądu. Wbrew stanowisku strony skarżącej, samo znaczne oddalenie terenu inwestycji od drogi publicznej i komunikacja z nią za pomocą drogi wewnętrznej na odpowiednich służebnościach, nawet wąskim pasem o szerokości 5,3 m, nie może stanowić o braku dostępu do drogi publicznej. Trzeba też przyznać rację organom, że pozostałe kwestie związane z ochroną przyrody i bezpieczeństwem powodziowym oraz stosunkami wodnymi, pozostają poza zakresem niniejszej sprawy. Zagadnienia te powinny być przedmiotem rozważań organów rozpatrujących wniosek o pozwolenie na budowę. Należy też wskazać, że fakt wydania w innych postępowaniach administracyjnych decyzji o warunkach zabudowy dla działek znajdujących się w pewnej bliskości z terenem przedmiotowej planowanej inwestycji nie może mieć żadnego znaczenia przy kontroli legalności zaskarżonej decyzji dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie. Kończąc powyższe rozważania należy stwierdzić, że w rozpoznawanej sprawie organ II instancji bez dostatecznej podstawy faktycznej i prawnej, naruszając art. 138 K.p.a. uznał, że wydana przez organ I instancji decyzja jest prawidłowa, czym naruszył art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. Mając na uwadze powyżej wskazane uchybienia zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, jako wadliwe, musiały zostać wyeliminowane z obrotu prawnego. Na marginesie warto wskazać, że w pełni zrozumiałe jest niezadowolenie inwestora, któremu wadliwie ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, szczególnie mając na uwadze inwestycje planowane i realizowane obecnie w sąsiedztwie. Jednak na powyższe miały również istotny wpływ działania inwestora oraz treść wniosku, który mimo pierwotnego złożenia w 2010 r., był 13 razy zmieniany lub uzupełniany. Końcowo należy wskazać, że organ trafnie orzekł o umorzeniu postępowania w zakresie zjazdu na drogę publiczną, mając na uwadze art. 29 ust. 6 u.d.p.. Zgodnie bowiem z pismem ZIKiT z 7 stycznia 2017 r., opiniującym pozytywnie infrastrukturę i obsługę komunikacyjną zamierzonej inwestycji, w pkt 5 jednoznacznie wskazano, że decyzję o wydaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z ulicy [...] należy uzyskać w ZIKiT zgodnie z art. 29 u.d.p. Ponownie rozpoznając sprawę organ, na mocy art. 153 P.p.s.a., w pierwszej kolejności ustali, czy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego i prowadzenia przez organ postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, organ doprowadzi do sporządzenia prawidłowej i rzetelnej analizy urbanistyczno-architektonicznej, która po prawidłowym wyznaczeniu i uzasadnieniu obszaru analizy, umożliwi wydanie niewadliwej decyzji o warunkach zabudowy. Następnie organ weźmie pod uwagę przedstawione wyżej przez Sąd ocenę prawną i wskazania dotyczące w szczególności prawidłowej oceny poprawności analizy. Organ winien odnieść się również do kwestii sygnalizowanych w niniejszym uzasadnieniu. Ze względu na powyższe, na podstawie art. 145 pkt 1 lit. c oraz art. 135 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku.