II SA/Kr 1014/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Sędziowie : WSA Magda Froncisz WSA Małgorzata Łoboz Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2016 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Rejonowej delegowanego do Prokuratury Okręgowej w Krakowie- Grażyny Mosoń-Wąsik sprawy ze skarg J. S. i S.S. oraz Gminy Miejskiej na decyzję Wojewody z dnia 1 lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość skargi oddala Starosta w decyzji z dnia 16 listopada 2015r. (znak: [...]) ustalił na rzecz J.S. i S.S. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0731 ha obr. [...], jedn. ewid. P., m. K., która została przejęta z mocy prawa przez Gminę w celu realizacji inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa ul. [...] na odcinku od ul. Ś. do pętli w P., rozbudowa skrzyżowania ulic [...] (...)" (pkt 1); w pkt. 2 orzekł o powiększeniu ww. odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości tj. [...] zł, zobowiązując Gminę do jego wypłaty na rzecz J. S. i S.S. w łącznej wysokości [...] zł (pkt 3 i 4). Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 6 października 2015r. przez rzeczoznawcę majątkowego T.B., który oszacował wartość ww. nieruchomości na kwotę [...] zł. Odwołanie od ww. decyzji Starosty z dnia 16 listopada 2015r. złożyli J. i S.S. zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości, a także nieokreślenie wartości przedmiotu wyceny położonego w części zgodnie z miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w terenie zabudowy mieszkaniowo - usługowej (MU) oraz w części zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenie o przeważającej funkcji mieszkaniowej niskiej intensywności (MN), według jej wartości komercyjnej. Wojewoda decyzją z dnia 1 lipca 2016r., (nr [...]) działając na podstawie art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity - Dz. U. z 2016r., poz. 23), utrzymał w mocy ww. rozstrzygnięcie Starosty. W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawą nabycia przez Gminę przedmiotowej nieruchomości były przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. "specustawy drogowej"). We wnioskach poprzedzających ustosunkowanie się i ocenę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 6 października 2015r. organ II instancji podniósł, że zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia). Następnie Wojewoda wskazał na zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 tej regulacji wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W przedmiotowej sprawie wyceniana nieruchomość, według stanu na dzień wydania decyzji z dnia 19 sierpnia 2013r. znajdowała się w częściowo na obszarze obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta ]nr [...] z dnia 14.09.2011r. - w terenie zabudowy mieszkaniowo – usługowej ozn. symbolem MU (przeznaczenie przeważające) oraz w niewielkiej części w terenie tras komunikacyjnych ozn. symbolem KDL, a także w części - zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. - w terenie ozn. symbolem MN - tereny o przeważającej funkcji mieszkaniowej niskiej intensywności. Biegły wykorzystując podejście porównawcze, wartość działki określił stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Uwzględnił on bowiem ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z terenu jednostek ewidencyjnych P. i N. miasta K., zgodne z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu. Poprzedzone to zostało dokonaną przez biegłego analizą transakcji nieruchomościami drogowymi, w następstwie której biegły stwierdził, że średnie ceny transakcyjne nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową są wyższe niż średnie ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi. Z uwagi na to, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie znalazł zastosowania w sprawie § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia. Niezależnie od powyższego, organ odwoławczy pismem z 28 marca 2016 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie powodów przyznania nieruchomościom o cenie minimalnej oraz o cenie maksymalnej położonym w tej samej lokalizacji tj. K., N. ul. [...] oceny cechy "lokalizacja" odpowiednio pośredniej i centralnej (str. [...] i [...]). Ponadto, poproszono o informację czy w okresie analizy rynku w 2015 r. wystąpiła wyłącznie jedna transakcja nieruchomością podobną. W odpowiedzi na powyższe biegły w piśmie z 25 kwietnia 2016 r. poinformował, iż "1. nieruchomość o cenie minimalnej i maksymalnej nie są położone w tej samej lokalizacji. Nieruchomości położone są w dwóch różnych obrębach ewidencyjnych, przy tej samej ulicy [...], której długość wynosi około 4 km. Biorąc pod uwagę niewielki obszar, który podlegał analizie: K., j. ewidencyjna P., obręby: od [...] do [...], [...], [...] i [..] oraz K., j. ewidencyjna N., obręby: [...], [...], [...], [...], [...] ulica [...] przebiega przez cały analizowany obszar na terenie j. ewidencyjnej N. Biorąc pod uwagę próbkę nieruchomości przyjętych do porównania, informacje uzyskane w wyniku analizy lokalnego rynku nieruchomości oraz aspekty brane pod uwagę dla cechy Lokalizacja (tabela strona 10) nieruchomość minimalna otrzymała wartość «Pośrednią», natomiast nieruchomość maksymalna otrzymała wartość cechy «Centralna.2.» Na dzień sporządzenia operatu szacunkowego 06.10.2015 r. rzeczoznawca posiadał informacje na temat jednej transakcji, która została odnotowana w 2015 r. dnia 19 marca ". W dalszej części uzasadnienia, organ II instancji uznał za nieuzasadnione w świetle art. 154 ust. 1 i 2 oraz art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarzuty odwołujących o nieprawidłowym przyjęciu do analizy nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w kontekście położenia przedmiotu wyceny właśnie w terenie zabudowy mieszkaniowej. Przyjęcie do analizy nieruchomości przeznaczonych pod usługi byłoby zaprzeczeniem definicji nieruchomości podobnej, o której mowa w ww. dyspozycji art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niezależnie od powyższego, Wojewoda stwierdził, iż rzeczoznawca majątkowy stosując metodę korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegły bez wątpienia uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W podsumowaniu, organ odwoławczy skonkludował, że rzeczoznawca majątkowy dokonał również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jest wystarczające, aby stwierdzić prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści, zawartej w operacie z dnia 6 października 2016r., który tym samym został sporządzony prawidłowo, a zatem może stanowić dowód w postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania. Od ww. rozstrzygnięcia została wniesiona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skarga J.S. i S.S. oraz Gminy Miejskiej. J.S. i S.S., zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: - art. 12 ust.4f, ust.5 w zw. z art. 18 ust.1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości niewspółmiernej do rzeczywistej wartości nieruchomości; - art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego sprawy i niewystarczające wyjaśnienie zasadności przesłanek zapadłych rozstrzygnięć, w szczególności nie uwzględnienie, że na skutek podziału pozostałe we władaniu skarżących części nieruchomości utraciły dla nich wartość. Natomiast Gmina Miejska w swojej skardze zaskarżonej decyzji zarzuciła: I. naruszenie prawa procesowego, tj.: - art. 77 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie stosownego postępowania wyjaśniającego, co doprowadziło do ustalenia i wypłaty odszkodowania na podstawie art. 12 ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, podczas gdy w stosunku do nieruchomości objętej decyzją na podstawie w/w ustawy z 10.04.2003 r. toczy się postępowanie wyjaśniające zmierzające do wszczęcia postępowania w oparciu o przepis art. 73 ustawy z 13.10.1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, od wyników którego uzależniony jest stan prawny nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid; II. prawa materialnego, tj.: - art. 133 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie wypłaty odszkodowania do depozytu sądowego, podczas gdy nieruchomość będąca przedmiotem postępowania w oparciu o przepisy 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ma nieuregulowany stan prawny, ze względu na niezakończone w stosunku do niej postępowanie w trybie art. 73 ustawy z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, wskazując, że w przedmiotowej sprawie nie jest prowadzone postępowanie w trybie art. 73 ustawy z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.; dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.). W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skargi nie są usprawiedliwione. Istota sporu w tej sprawie wynika z oceny, czy Wojewoda prawidłowo utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 16 listopada 2015 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Gminę nieruchomości stanowiącej działkę o nr ew. [...] o pow. 0,0731 obr. [...] położoną w K. Podstawą wydania decyzji przez organ I instancji był operat szacunkowy sporządzony w dniu 6 października 2015 r. przez biegłego T.B.. Organ I instancji uznał ten operat za sporządzony prawidłowo i takie stanowisko zajął również Wojewoda. Sąd, co do zasady podziela ten pogląd. Prawidłowe, a więc i słuszne odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość to takie odszkodowanie, które jest ustalonego zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podstawą do oceny prawidłowości odszkodowania są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), dalej w skrócie jako "u.g.n.", jak i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zmienionego Rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 (Dz. U. z 2011, nr 165, poz. 985 ze zm.), zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem". Trafnie przyjęły organy, że w tej sprawie do ustalenia odszkodowania zastosowanie znajduje także ustawa z dnia ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 tej ustawy wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zasady szacowania wartości ww. opisanych nieruchomości reguluje § 36 rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, stosuje się ono do ustalania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.). Wartość tą określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Artykuł 154 u.g.n. stanowi, że pierwszeństwo w określeniu przeznaczenia danego terenu maja ustalenia planu miejscowego, a dopiero w razie braku tego planu należy posiłkować się ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tej sprawie działka nr [...] znajduje się na terenie objętym w przeważającym zakresie aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo zatem organ administracyjny ustalił, że przedmiotowa działka wg planu położona jest w trenach oznaczonych symbolem MU – zabudowa mieszkaniowo - usługowa (przeznaczenie przeważające) oraz symbolem KDL - tereny tras komunikacyjnych (w niewielkiej części). W pozostałej wschodniej części przedmiotowa działka znajduje się na terenie nie objętym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K., ta część działki zlokalizowana jest na terenie o przeważającej funkcji mieszkaniowej niskiej intensywności, ozn. symbolem MN. Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W sporządzonym operacie szacunkowym biegły zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o pow. zabudowy do 15 arów. Do wyceny przyjęto 12 transakcji nieruchomości podobnych, gdzie cena maksymalna wyniosła [...] zł/m2 za działki o pow. 0,494 ha położone przy ul. [...] o pow. 0,0408 ha położoną przy ulicy [...], natomiast cena minimalna wyniosła [...] zł/m2 i dotyczyła działki o pow. 0,1188 ha przy ul. [...]. Rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze cel, rodzaj, położenie nieruchomości, przeznaczenie oraz jej stan, a także dostępne dane określił wartość gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość rynkową ww. działki oszacowano na kwotę [...] zł. Wbrew zarzutom skargi, nie budzą wątpliwości przyjęte przez biegłego do porównania nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Sądu trafnie Wojewoda stwierdził, że w operacie szacunkowym prawidłowo zastosowano § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia zgodnie, z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Nie budzi wątpliwości Sądu nieruchomości przyjęte jako podobne, spełniają one wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny. Trafnie Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony poprawnie, rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Powyższe rozważania stanowią równocześnie odpowiedź na podnoszone w skardze zarzuty, sprowadzające się w głównej mierze do zakwestionowania głównego dowodu w sprawie tj. operatu szacunkowego w oparciu, o który organ ustalił wysokość należnego za działkę nr [...] odszkodowania. Sąd nie podziela zarzutu zawartego w uzasadnieniu skargi, jakoby organy administracyjne nie dokonały oceny operatu szacunkowego. Operat sporządzony na potrzeby tej sprawy został przez oba organy oceniony i ta ocena jest prawidłowa. Sąd jak i organ administracji nie mają kompetencji, aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego mocy dowodowej, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Z obowiązujących w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości przepisów wynika, że w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. W przedmiotowej sprawie skarżący takiego dowodu nie przedstawili. Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. poprzez wadliwe ustalenie stanu faktycznego sprawy. Stan faktyczny sprawy nie został ustalony wadliwie. W ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy nie zaniżył również wartości szacowanej nieruchomości. Kwestia słusznej wysokości odszkodowania może być oceniania subiektywnie i wówczas tak strona zobowiązana do wypłaty odszkodowania, jak i strona uprawniona do jego otrzymania – reprezentując przeciwne interesy – inaczej będą oceniać skalę słuszności odszkodowania. Ustawodawca przyjął, że odszkodowania, jakie będą wypłacane za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, muszą opierać się na sformalizowanej procedurze szacowania wartości praw nabytych przez jednostkę samorządu terytorialnego. Ustalane odszkodowanie ma przy tym uwzględniać wartość rynkową takich nieruchomości. Wywłaszczenie może dokonać się jedynie za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) i takie właśnie odszkodowanie ustalono w tej sprawie. Podsumowując powyższe rozważania dotyczące prawidłowości wydania zaskarżonej decyzji należy stwierdzić, że stanowisko Wojewody w szczególności co do oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jest trafne, a sam operat szacunkowy został sporządzony bez istotnego naruszenia przepisów prawa (również tych wskazanych w skardze), a zwłaszcza ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podkreślić należy, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż w zakresie unormowanym w art. 18 ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji nie mają zastosowania przepisy art. 130 u.g.n. (zob. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27.05.2010r., sygn. akt I SA/Wa 2150/09). Za nieuzasadnione należało również uznać zarzuty podnoszone przez Gminę. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości, na dzień wydania zaskarżonej decyzji, a tym bardziej na dzień wydania decyzji przez organu I instancji, nie toczyło się postępowanie administracyjne przed Wojewodą w trybie art. 73 ust. 3 ustawy z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w stosunku do działki nr [...] obr. [...] K. P. Tym samym nieuzasadniony jest zarzut naruszenia art.77 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie stosownego postępowania wyjaśniającego, które miałoby wykazać, że odnośnie tej działki toczy się postępowanie na podstawie art. 73 ustawy z 13.10.1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Jak wynika z przedłożonego przez stronę skarżącą zawiadomienia z dnia 3 października 2016r. (k.[...]) postępowanie w sprawie regulacji stanu prawnego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] K. P. zostało dopiero wszczęte – już po wniesieniu skargi do sądu administracyjnego. Nie sposób zarzucać organom administracyjnym, że nie uwzględniły czegoś co nie miało miejsca. Tym bardziej, że to sama strona skarżąca – Gmina Miejska– powinna była wystąpić do Wojewody ze stosownym wnioskiem o regulację stanu prawnego nieruchomości zajętej pod drogę publiczną w trybie art. 73 ust. 3 cyt. ustawy. Nadto nawet, gdyby toczyło się już takie postępowanie regulacyjne to nie stanowiłoby ono kwestii prejudycjalnej dla niniejszego postępowania administracyjnego będącego przedmiotem kontroli sądowej w tej sprawie sądowoadministracyjnej. Nie sposób zresztą obecnie przesądzić a priori w jaki sposób zakończy się owo postepowanie regulacyjne wszczęte przez Wojewodę. Stan prawny dz. nr [...] badany na dzień ostateczności ww. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie był sporny, ani nieuregulowany, co wynika z zalegających w aktach dokumentów, w tym m.in. odpisu z księgi wieczystej [...]. Zatem wbrew zarzutom strony skarżącej, nie było żadnych podstaw do zastosowania w sprawie art. 133 u.g.n. ze względu na nieregulowany stan prawny nieruchomości. Jak trafnie skonkludował organ odwoławczy, same wstępne czynności wyjaśniające prowadzone w tym przedmiocie w wydziale Skarbu Miasta nie kwalifikują się po żaden przypadek wskazany w art. 133 ugn, obligujący organ do wpłaty odszkodowania do depozytu sądowego. Podsumując, zdaniem Sądu, postępowanie przed organem II instancji zostało przeprowadzone prawidłowo, zaś zgromadzony w sprawie materiał był wystarczający do podjęcia właściwego rozstrzygnięcia. Jeśli natomiast chodzi o ocenę prawną wydanego orzeczenia, to należy stwierdzić, że mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane i zastosowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Mając powyższe na uwadze i nie dostrzegając wad zaskarżonej decyzji, Sąd - stosownie do art. 151 P.p.s.a – skargę oddalił.