IV SA/Wa 3242/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie asesor WSA Agnieszka Wąsikowska (spr.), sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2019 r. sprawy ze skargi L. C. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżącej L. C. kwotę 7.063,94 złotych (siedem tysięcy sześćdziesiąt trzy złote i dziewięćdziesiąt cztery grosze) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z dnia [...] września 2018 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania L. C., od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2018 r., znak [...], orzekającej - w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w kwocie 82.347,00 zł na rzecz L. C. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,00034 ha, nr [...] o pow. 0,0032 ha i nr [...] o pow. 0,0187 ha przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej pn.: "Projekt i budowa drogi ekspresowej [...]", - w pkt 2 o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z powodu niewydania nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania oraz - w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, w pkt I. uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie pkt 2 i orzekł o: 1. powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. o kwotę 4.117,35 zł z tytułu jej wydania w terminie określonym w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; 2. zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty na rzecz L. C. ustalonej w pkt 1 kwoty, tj. 4.117,35 zł, w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. w pkt II. w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W odwołaniu od decyzji organu I instancji Strona zarzuciła wadliwe dokonanie wyceny części składowych nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] września 2017 r. Ponadto Strona podniosła, że organ wojewódzki odmówił powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z powodu niewydania nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania, nie dokonując żadnych ustaleń odnośnie terminu i okoliczności wydania wywłaszczonej nieruchomości inwestorowi, zaś skarżąca - jak sama wyjaśniła - nie czyniła przeszkód do objęcia działek przejętych pod realizację inwestycji drogowej. Organ odwoławczy wskazał, że decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. przedmiotowe nieruchomości zostały zajęte pod realizację inwestycji drogowej. Ww. decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Z dniem [...] października 2017 r. na skutek wydania decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa, znak: [...], ww. działki przeszły na własność Skarbu Państwa, w myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 w zw. z art. 18 ust. 1 i ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji Inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474), dalej specustawa drogowa. Zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...], [...] Wydział [...], przedmiotowe nieruchomości stanowiły własność L. C. Organ wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] września 2017 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegła ustaliła, że wyceniana działka zlokalizowana jest we wsi [...], w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr [...], stanowiącej główną arterię komunikacyjną wsi oraz w pobliżu drogi wojewódzkiej nr [...]. Odległość do centrum wsi gminnej [...] wynosi około 6 km, natomiast odległość do centrum [...] wynosi około 14 km. Położenie określono jako dobre. W sąsiedztwie wycenianej działki występuje zabudowa komercyjna (usługowa), rozproszona zabudowa zagrodowa oraz grunty użytkowane rolniczo. Na nieruchomości prowadzona była działalność handlowo-usługowa. W dalszej części zostały opisane poszczególne działki: działka nr [...] o pow. 32 m2, na której występują budowlane części składowe w postaci ogrodzenia z siatki handlowej osadzonej na metalowych słupach, na betonowej podmurówce (długość 49 m, wysokość 2,20 m, betonowa podmurówka o szerokości 0,16 m); działka nr [...] o pow. 187 m2, na której na działce występują budowlane części składowe w postaci ogrodzenia z siatki handlowej osadzonej na metalowych słupach, na betonowej podmurówce, system nawadniania oraz konstrukcja dwóch basenów ekspozycyjnych (długość 90 m, wysokość 2,20 m, betonowa podmurówka o szerokości 0,16 m), część ekspozycji basenu murowanego nr 1 (5,15 m x 9 m, głębokość 1,4 m); część ekspozycji basenu murowanego nr 2 (6,30 m x 10,70 m, głębokość 1,8 m), rok montażu basenów - 2011, osłony z poliwęglanu; system nawadniający wzdłuż ogrodzenia - 21 punktów natryskowych wraz z instalacją podziemną trawnik dobrej jakości o pow. 180 m2; działka nr [...] o pow. 34 m2, na której występują budowlane części składowe w postaci ogrodzenia z siatki handlowej osadzonej na metalowych słupach, na betonowej podmurówce oraz latarnia z lampą halogenową Philips o mocy 150 V (wymiary ogrodzenia: długość 22 m, wysokość 2,20 m; betonowa podmurówka o szer. 0,16 m), teren utwardzony betonem o pow. 5 m2; latarnia o wysokości 10 m (podstawa o wym. 1,5mx1,5m),z lampą halogenową Philips o mocy 150 V. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. [...] czerwca 2017 r., nie była objęta ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady [...] z dnia [...] czerwca 2006 r., przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w całości w strefie IMA - obszarze osadniczo-usługowym. W związku z koniecznością realizacji tzw. zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 3 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm.), dalej ugn, biegła dokonała analizy dwóch segmentów rynku: nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę komercyjną, usługową i mieszkaniową z dopuszczeniem usług oraz nieruchomości drogowych. Mając na uwadze, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę komercyjną, usługową i mieszkaniową z dopuszczeniem usług były wyższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi, ostatecznie wycenę nieruchomości przeprowadzono w oparciu o rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę komercyjną usługową i mieszkaniową z dopuszczeniem usług. Wycena wartości rynkowej prawa własności gruntu przeprowadzona została z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody porównywania parami. W wyniku analizy rynku określono cechy rynkowe i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), sąsiedztwo (waga 25%), dojazd (waga 15%) oraz walory użytkowe (waga 20%). Dokonano również opisu przyjętych cech rynkowych. Wybrano trzy nieruchomości gruntowe niezabudowane i dokonano ich charakterystyki. Określono różnice (poprawki kwotowe) w wartości pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównania. Pozwoliło to na oszacowanie jednostkowej wartości rynkowej prawa własności przedmiotowego gruntu na kwotę 95,20 zł/m2. W związku z powyższym wartość rynkową prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości ustalono na kwotę 24.086,00 zł. W dalszej kolejności organ wskazał, że oszacowano wartość części składowych znajdujących się na działkach nr [...], nr [...] i nr [...], stosując podejście kosztowe, do którego odnosi się art. 153 ugn. Wyjaśnił także, że przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych stosownie do § 21 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109, ze zm.), dalej rozporządzenie. Wartość odtworzeniową składników budowlanych oszacowano według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając je o stopień zużycia budowli. Łączną wartość części składowych oszacowano na podstawie obliczeń opisanych dokładnie w operacie na kwotę 58.261,00 zł. Łączna wartość nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], nr [...] i nr [...] została określona na kwotę 82.347,00 zł. Jednocześnie organ I instancji odmówił powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości ze względu na niewydanie działki w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Organ odwoławczy wskazał, że z akt sprawy wynika, że Strony zostały zaznajomione z wartością nieruchomości oraz poinformowane o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym. Z możliwości tej skorzystały wszystkie strony postępowania. Ponadto pełnomocnik właścicielki nieruchomości pismem z dnia [...] marca 2018 r. uzupełnionym pismem z dnia [...] kwietnia 2018 r. wniósł uwagi do wyceny. Zastrzeżenia dotyczyły przede wszystkim oszacowanej wartość odtworzeniowej składników budowlanych (położonych w granicach inwestycji oraz tych w części położonych poza jej granicami), jak również uwzględnionego ich stopnia zużycia. Jednocześnie wątpliwości Strony budziło przeznaczenie nieruchomości ustalone przez biegłą w oparciu o Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] oraz nie uwzględnienie załącznika graficznego. Powyższe wątpliwości zostały przekazane biegłej, która dla rozwiania wszelkich wątpliwości pismem z dnia [...] kwietnia 2018 r. przekazała wydruk elektroniczny ww. załącznika graficznego do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], którego analizy dokonała na potrzeby niniejszej wyceny oraz wyjaśniła procedury obowiązujące biegłą do uwzględnienia w wycenie tylko części nieruchomości i jej części składowych, które bezpośrednio przeznaczone zostały pod realizację inwestycji o charakterze publicznym usytuowanych w granicach inwestycji. Odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego jest zatem w ocenie organu odwoławczego spójna i logiczna. Znajduje uzasadnienie w sporządzonym operacie szacunkowym i potwierdza fakt, że sporządzona przez niego opinia może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Z odpowiedzią biegłej został zapoznany pełnomocnik Strony, który mimo upływu wskazanego terminu nie załączył do akt sprawy żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Minister wskazał, że celem dokonania oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ugn (art. 134) i rozporządzenia (§ 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7). Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] września 2017 r., organ odwoławczy wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Jest spójny i logiczny. Odnosząc się natomiast do zarzutu strony skarżącej podniesionego w odwołaniu, dotyczącego wadliwego dokonania wyceny części składowych nieruchomości w operacie szacunkowym, Minister wskazał, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Wyjaśnił, że koszty odtworzenia części składowych nieruchomości określa się wykorzystując jedną z trzech technik: szczegółową, elementów scalonych lub wskaźnikową (§ 23 rozporządzenia). Przy zastosowaniu tych technik rzeczoznawcy korzystają zwykle z ogólnodostępnych katalogów i cenników. Z istoty pełnionej funkcji rzeczoznawcy majątkowi, w zakresie wiedzy specjalistycznej, dokonują wyboru techniki szacowania, wyboru katalogu i obiektów katalogowych, będących podstawą wyceny z wykorzystaniem obranej techniki szacowania, danych o wycenianym obiekcie, a także dostępnej bazy danych o cenach jednostkowych. Ponadto rzeczoznawcy majątkowi prowadzą stałą analizę rynku, która w zakresie wiedzy specjalistycznej pozwala uwzględnić specyfikę cen na rynku lokalnym przy dokonywaniu obliczeń opartych na cenach katalogowych. Poza tym w warunkach niniejszej sprawy – w ocenie Ministra - biegła ustaliła stopień zużycia poszczególnych części składowych na podstawie wizji lokalnej w wysokości, która nie jest przez stronę kwestionowana. W ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy w sposób szczegółowy określiła wartość budowlanych części składowych nieruchomości, uwzględniając ich stopień zużycia. Ponadto Minister podkreślił, że strona mając wątpliwości, co do rzetelności operatu mogła skorzystać z możliwości jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 ugn. Skarżąca nie przedłożyła również w toku postępowania dowodu w postaci kontroperatu, który wskazywałby na zaniżenie kwoty odszkodowania przez błędne oszacowanie wartości części składowych gruntu. Przechodząc do omówienia kwestii powiększenia odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, Minister wyjaśnił, że w ocenie organu odwoławczego Wojewoda [...] nieprawidłowo przeanalizował przesłanki powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości szacowanej nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że decyzja Wojewody [...] Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności została wydana w dniu [...] czerwca 2017 r. W związku z powyższym dotychczasowa właścicielka nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinna wydać przedmiotową nieruchomość, w myśl art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej, nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Z ustaleń organu wynika, że nieruchomość została przejęta przez inwestora jeszcze przed doręczeniem L. C. zawiadomienia o wydaniu decyzji Wojewody [...] Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z rygorem natychmiastowej wykonalności, czemu dał wyraz w sentencji decyzji. L. C. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaskarżonej decyzji Ministra zarzuciła naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy tj.: art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę operatu szacunkowego nieruchomości i przyjęcie, że mimo wykazanych przez Stronę nieprawidłowości w zakresie ustalenia wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości mógł on stanowić podstawę wydania decyzji oraz art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu decyzji za pomocą jakiej metody bądź przy użyciu jakiego wskaźnika dokonano wyceny części składowych nieruchomości. Wobec powyższego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. wniosła o uchylenie decyzji Ministra w części utrzymującej zaskarżoną decyzję w mocy, tj. w zakresie pkt II oraz o zasądzenie od Organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych. Ani organ I instancji, ani organ odwoławczy nie odniósł się wprost do sformułowanego w odwołaniu zarzutu dotyczącego dwukrotnego pomniejszenia wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości: pierwszy raz poprzez zastosowanie wskaźnika przeliczeniowego, a drugi raz poprzez określenie stopnia zużycia ww. części na podstawie wizji lokalnej. Organ II instancji przytoczył jedynie obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa. Nie wyjaśnił jednak, którą z technik: szczegółową, elementów scalonych czy wskaźnikową zastosował biegły przy określeniu kosztów odtworzenia części składowych nieruchomości, ale przede wszystkim nie wyjaśnił, dlaczego dokonano dwukrotnego pomniejszenia wartości części składowych nieruchomości. Strona podniosła, że wniosła zastrzeżenia do operatu szacunkowego, które następnie powtórzyła w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Organy przytoczyły jedynie obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, których Strona nie kwestionuje, jednak nie odniosły się do nich merytorycznie. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1032 ze zm.) - zwanej dalej: P.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę uznając, że decyzja Ministra narusza prawo w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego. W wyniku analizy akt sprawy i treści wyżej wymienionej decyzji – Sąd stwierdził naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem sporu między stronami jest poprawność operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wyceny działek skarżącej, a w szczególności dotyczących ich części składowych. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest zatem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Na organie spoczywa jednak obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. I chociaż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wartości nieruchomości, to regulacja ta nie zwalnia organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt OSK 459/05, publ. LEX nr 206473). Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Nie jest kwestią sporną, że operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania, które muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji (wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 226/10, LEX nr 745181). Poza tym ocena operatu szacunkowego nie ma charakteru formalnego. Należy wskazać, że weryfikacja opinii biegłego, tak jak i innych dowodów, jest oceną całościową dowodu, czyli oceną opierającą się na doświadczeniu zawodowym, życiowym i regułach logicznego rozumowania. Brak wiedzy fachowej nie zwalnia organu z dokonania takiej oceny. W razie wątpliwości co do poprawność operatu organ może zażądać od rzeczoznawcy dodatkowych wyjaśnień albo odniesienia się do argumentów strony przeciwnej (wyrok NSA z 26 października 2016 r. sygn. akt I OSK 1098/16, CBOSA). Także strona postępowania może żądać od organu, jak i w następstwie od rzeczoznawcy wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności stanowiących podstawę przyjętej wartości odszkodowania. Jak wynika z akt sprawy w toku postępowania administracyjnego, po zapoznaniu się ze sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, Skarżąca wniosła zastrzeżenia do niego. W pierwszym piśmie z [...] marca 2018 r. strona zwróciła uwagę na – niejasną w jej ocenie – przyjętą wartość odszkodowania za dwa murowane baseny ekspozycyjne. Skarżąca wskazała, że rzeczoznawca przyjęła, że na terenie działek znajduje się kilkuprocentowe (bo 8% i 3% dla każdego z osobna) konstrukcji basenu, co jest niewłaściwe, z uwagi na fakt, że przejęcie na własność działek spowoduje de facto konieczność rozbiórki całych murowanych basenów, pomimo, że na jednej działce nr [...] znajduje się tylko część konstrukcji jednego basenu. Wobec tego – w ocenie Strony – odszkodowanie za wywłaszczone elementy powinno obejmować całkowitą wartość tych basenów, a nie jedynie niewielki procent odpowiadający ich położeniu na działce objętej decyzją o wywłaszczeniu. Strona podniosła także, że rzeczoznawca nie zwróciła uwagi, że basenów nie da się przenieść, tylko trzeba je rozebrać w całości i że pod powierzchnią basenów znajdują się dodatkowe systemy niezbędne do funkcjonowania basenów (filtry, instalacje utrzymujące czystość itd.), które nie zostały uwzględnione w wycenie. Podobnie jak koszty utylizacji zdemontowanych elementów basenu. Te okoliczności świadczą zdaniem Strony, że przyjęcie możliwości zniszczenia jedynie 3% i 8% basenu stoi w sprzeczności ze stanem faktycznym. Wątpliwości Strony budziło również przeznaczenie nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...]. W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy wskazała jedynie ogólnie postanowienie, na podstawie którego została powołana, wyrok NSA odnoszący się do kwestii odszkodowania budynku usytuowanego na obu działkach, gdzie tylko jedna podlega wywłaszczeniu oraz powołała się na zaświadczenie Wójta Gminy [...] w sprawie studium. W kolejnym piśmie z [...] kwietnia 2018 r. Strona dodatkowo odniosła się do kwestii uwzględnienia stopnia zużycia basenów, ogrodzenia i terenu utwardzonego. W odpowiedzi na te uwagi rzeczoznawca powołała jednie przepisy specustawy drogowej i ugn. W ocenie Sądu, oba pisma rzeczoznawcy w rzeczywistości nie ustosunkowują się do wskazanych uwag, a powołana w nich ogólna argumentacja jest nieprzekonywująca i godzi w zasadę pogłębiania zaufania do organów Państwa. Powyższe uwagi strony mogą budzić uzasadnione wątpliwości, zwłaszcza w sytuacji, gdy rzeczoznawca wskazuje na potrzebę likwidacji obu basenów "ze względu na betonową konstrukcję", a uwzględnia w wycenie ostatecznie 8% i 3 % konstrukcji basenu (k. 19 operatu). Należy także podkreślić, że wątpliwości strony nie zostały także rozwiane w uzasadnieniach decyzji obu instancji, a zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. W ocenie Sądu - mając na uwadze pisma skarżącej - organy tych okoliczności nie poddały analizie. Brak ustosunkowania się w uzasadnieniu decyzji do wniosków strony nie tylko stanowi naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., ale również narusza wynikającą z art. 8 k.p.a. zasadę budowania zaufania do organów władzy państwowej (wyrok NSA z 7 czerwca 2018 r., sygn. akt I GSK 742/18, CBOSA). Przy czym powyższe uchybienia mógł jednak zweryfikować organ odwoławczy w trybie art. 136 K.p.a., tj. przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w tym zakresie i zwrócić się do rzeczoznawcy o ponowne ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów. Dodatkowo należy zauważyć, że zasadnie organ podniósł, że strona w sytuacji gdy kwestionuje przedłożony operat szacunkowy powinna wykazać swoje wątpliwości np. w kontroperacie, jednak nie można zapominać, że na organie administracyjnym także ciążą obowiązki wynikające z powołanych wcześniej przepisów k.p.a., z których organ odwoławczy w niniejszej sprawie się nie wywiązał. W świetle powyższego Sąd stwierdza, że organ odwoławczy naruszył art. 7, art. 8, art. 77 § 1 w zw. z art 80 K.p.a. i art. 107 § 3 K.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez nieustosunkowanie się do wszystkich zarzutów strony podniesionych w toku postępowania. Przypomnieć w tym miejscu trzeba, iż fundamentalną zasadą postępowania administracyjnego wynikającą z art. 7 K.p.a. jest spoczywający na organie obowiązek podjęcia wszelkich niezbędnych kroków w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy. Właściwe ustalenie stanu faktycznego - niezbędne dla prawidłowości podejmowanych rozstrzygnięć - wymaga z kolei wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całości materiału dowodowego (art. 77 K.p.a.). Obowiązek właściwego sporządzenia uzasadnienia wiąże się z wyrażoną w art. 11 K.p.a. zasadą przekonywania, która zobowiązuje organy administracji publicznej do dołożenia szczególnej staranności w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć. Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ odwoławczy, który winien uwzględnić treść powyższych rozważań Sądu przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II sentencji, na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a., zasądzając od organu na rzecz skarżących kwotę stanowiącą wpis od skargi (tj. 1646,94 zł), wynagrodzenie tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 5400 zł (§ 14 ust. 1 pkt. 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.) oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.