II SA/Ol 78/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) sędzia WSA Tadeusz Lipiński Protokolant sekretarz sądowy Marta Kudła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2019 r. sprawy ze skargi Z. Z. na decyzję Wojewody z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego kwotę 7417 zł (słownie: siedem tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia "[...]"r. nr "[...]"Wojewoda W, po rozpatrzeniu odwołania G Z i Z Z, utrzymał w mocy decyzję Starosty O z dnia "[...]"r. znak: "[...]" o ustaleniu na rzecz G i Z Z odszkodowania w wysokości "[...]" zł za ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów obrębu N, gm. B nr działek "[...]" i "[...]" oraz obrębu W, gm. B oznaczonych nr "[...]", "[...]", "[...]", "[...]", "[...]" i "[...]" stanowiących ich własność. W uzasadnieniu Wojewoda (dalej: Wojewoda, organ odwoławczy) wskazał na następujący stan faktyczny i przebieg dotychczasowego postępowania. Decyzją z dnia "[...]"r. znak "[...]" Starosta O (dalej: Starosta) ograniczył, w trybie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, sposób korzystania z nieruchomości gruntowych oznaczonych w ewidencji gruntów obrębu N nr "[...]" i "[...]" i obrębu W nr "[...]", "[...]", "[...]", "[...]", "[...]" i "[...]", poprzez zezwolenie P S.A. w K (dalej: P S.A., Spółka) na założenie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej w ramach realizacji inwestycji pod nazwą "Budowa dwutorowej linii "[...]" kV O - O z czasową pracą jednego toru napięcia 220 kV w relacji O - O". Wnioskiem z "[...]"r. P S.A. zwróciła się do Starosty o ustalenie odszkodowania, należnego właścicielom działek, w związku z wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, a organ ten decyzją z "[...]" r. znak "[...]" ustalił na rzecz G i Z Z odszkodowanie w wysokości "[...]" zł za ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów obrębu N nr "[...]" i "[...]" i obrębu W nr "[...]", "[...]", "[...]", "[...]", "[...]" i "[...]". Od decyzji tej odwołanie złożył pełnomocnik Z Z przedkładając uwagi do operatów stanowiących dowody w sprawie, w wyniku którego Wojewoda W decyzją z dnia "[...]"r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z "[...]"r. Starosta ustalił na rzecz G i Z Z odszkodowanie w kwocie "[...]" zł za ograniczenie w korzystaniu z wyżej opisanych nieruchomości. W uzasadnieniu organ szczegółowo wskazał, że operaty szacunkowe z dnia "[...]"r. i "[...]"r., przedłożone przez stronę postępowania, należało odrzucić jako dowody, bowiem zawierały liczne nieścisłości i były nieprzekonywujące. Zwrócono uwagę, że brak w nich opisu nieruchomości porównawczych, uzasadnienie wyboru ich cech i wag jest niespójne. Autor operatów wskazuje na 4 cechy mające największy wpływ na preferencje nabywców, następnie zaś wymienia 5 takich cech: lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową, powierzchnię działki, warunki techniczno-użytkowe, przeznaczenie działki a do porównania przyjmuje cechy takie jak: położenie, wielkość działki, otoczenie, uzbrojenie. Zauważono, że operatom tym brakuje spójności pomiędzy przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości przyjętych do analizy rynku oraz nieruchomości wycenianych. Nadto organ uznał, że transakcje obejmujące rynek miasta O przyjęte w procesie wyceny są sprzeczne z wykazanym przez rzeczoznawcę badaniem rynku nieruchomości z gmin przylegających do granic m. O. Biegły nie sprecyzował również przeznaczenia nieruchomości porównawczych. Od tej decyzji odwołania złożyli G Z i Z Z, którzy zakwestionowali wysokość ustalonego odszkodowania. Oboje zarzucili organowi błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy, koncentrując swoje uwagi w tej kwestii na wykazaniu, że w ich opinii, sporządzane przez J G - K operaty szacunkowe dotknięte są wadami i nie powinny być uwzględnione przez organ. Z Z podniósł nadto, brak uwzględnienia przez organ ekspertyz prywatnych (operatów szacunkowych) sporządzonych przez P N, wskazujących na konieczność ustalenia odszkodowania w wyższej wysokości. Decyzją z dnia "[...]"r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy wskazano, że zgodnie z art. 124 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 121 ze zm.) dalej u.g.n., odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Jak wskazuje art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych - art. 154 ust.1 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiadomości specjalne jest uprawniony do określenia wartości szkód powstałych na nieruchomości po realizacji inwestycji oraz zmniejszenia wartości nieruchomości. Przenosząc te regulacje na grunt niniejszej sprawy organ odwoławczy wskazał, że ustalenie przez organ I instancji odszkodowania za ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości w związku z przeprowadzeniem napowietrznej linii energetycznej "[...]" kV relacji O - O, nastąpiło na podstawie operatów szacunkowych z dnia "[...]"r. sporządzonych przez biegłą J G, których rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność do dnia "[...]"r. Z operatów tych wynika, że zmniejszenie wartości nieruchomości oznaczonych jako działki "[...]" i "[...]" oszacowano na kwotę "[...]" zł, natomiast nieruchomości oznaczonych jako działki nr "[...]", "[...]", "[...]", "[...]", "[...]" i "[...]" na kwotę "[...]" zł. Wartość odszkodowania za wycinkę drzewostanu oszacowano na "[...]" zł, zaś wartość odszkodowania na skutek posadowienia słupa energetycznego – "[...]" zł. Organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości. Podkreślono też, iż aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. nr. 207, poz. 2109 ze zm.). Wskazano, że zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., wynikają z § 43 wskazanego rozporządzenia z 21 września 2004r. Podkreślono, że rzeczoznawca majątkowy działając na zlecenie Starosty dokonała prawidłowych stosownych ustaleń względem nieruchomości objętych postępowaniem, które organ wyczerpująco zrelacjonował. Wyjaśniono, że stosownie do § 43 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004r. przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostepnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust.1 ustawy. W operatach określających zmniejszenie wartości nieruchomości biegła wyjaśniła, iż czynniki określone w pkt 1 i 2 tj. zmiana warunków korzystania z nieruchomości i zmiana przydatności użytkowej nieruchomości nie mają wpływu przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości. Natomiast istnieje wpływ czynnika pkt 3 trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz istnieje niewymierny wpływ czynnika pkt 4 - skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Wojewoda zaznaczył, że w sprawie strony przedłożyły kontr-operaty szacunkowe z "[...]"r. oraz "[...]"r. sporządzone przez biegłego P N, jednakże organ omówił ich uwzględnienia. Wskazano, że słusznie Starosta przyjął, że nie mogą one stanowić podstawy ustalenia odszkodowania, bowiem brakuje im spójności pomiędzy przeznaczeniem nieruchomości wycenianych a przeznaczeniem nieruchomości przyjętych do analizy rynku, w tym porównawczych. Wojewoda podzielił pogląd organu I instancji, że ustalenie cech, a następnie posiłkowanie się w procedurze obliczeniowej innymi nie jest właściwe. Przyjęcie cechy o nazwie przeznaczenie działki (uwarunkowania planistyczne) a użycie w tabelach porównawczych cechy "otoczenie" wskazuje na dwie różne cechy, które mogą istotnie wpływać na końcową wartość wycenianych nieruchomości. Wątpliwości organu odwoławczego budziły także przyjęte nieruchomości porównawcze, gdyż brak wskazania przeznaczenia nieruchomości porównawczych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Reasumując Wojewoda uznał, że zarzut, iż nie wystąpiono do biegłego o zajęcie stanowiska jest niezasadny. W ocenie organu odwoławczego przedstawione zastrzeżenia do operatów są na tyle poważne, że operaty te nie mogły stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Dokonana zaś ocena uaktualnionych operatów szacunkowych z "[...]"r., na których oparł się organ I instancji, w konfrontacji z treścią przytoczonych przepisów pozwalała stwierdzić, że sporządzone przez J G opinie nie zawierają nieprawidłowości i nie naruszają przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z 21 września 2004r. Na to rozstrzygnięcie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiódł Z Z zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 i art. 130 w zw. z art. 124 ust.1 u.g.n., poprzez wydanie decyzji ustalającej wartość odszkodowania w błędnej wysokości; - naruszenie art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n., poprzez ustalenie odszkodowania na podstawie innej niż rynkowa wartość nieruchomości oraz nieuwzględnienia w odszkodowaniu stanu, położenia i sposobu użytkowania nieruchomości; - art. 4 ust. 16 oraz art. 154 ust.1 u.g.n., poprzez uwzględnienie w materiale dowodowym operatu szacunkowego pomimo jego istotnych i oczywistych wad, w tym niewłaściwego doboru nieruchomości i przyjęcia błędnej metodologii wyceny nieruchomości; - art. 7, 77, i 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n., poprzez brak wszechstronnego i należytego wyjaśnienia sprawy, dokonanie wybiórczej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, błędne ustalenie stanu faktycznego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego; - art. 11 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego i dokładnego uzasadnienia decyzji, a w szczególności brak odniesienia się do zarzutów przedstawionych przez stronę w odwołaniu od decyzji organu I instancji, w konsekwencji naruszenie obowiązku wyjaśnienia stronom zasadności przesłanek którymi kierują się przy załatwieniu sprawy. Z uwagi na powyższe zarzuty skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz na podstawie art. 135 p.p.s.a. o uchylenie decyzji organu I instancji w całości. W uzasadnieniu skargi, skarżący podniósł m.in., że organy nie zwróciły się do rzeczoznawcy majątkowego lub strony o udzielenie wyjaśnień co do zgłaszanych zastrzeżeń do operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego P N. Niezasadnie też zakwestionowano wskazane kontr operaty szacunkowe przygotowane na zlecenie skarżącego. Sformułowano również szereg uwag do opinii rzeczoznawcy majątkowego J G. Wskazano m.in., że budowa linii energetycznej w istotny sposób ingeruje w prawo własności skarżącego, znacznie ograniczając dotychczasowe możliwości zagospodarowania oraz korzystania z terenu. Przedmiotowa linia istotnie zmniejszyła przydatność całej nieruchomości. Skarżący podniósł, że obniżenie wartości nieruchomości nie dotyczy jedynie pasa technologicznego lecz całego obszaru nieruchomości należącego do strony. Brak uwzględnienia wpływu posadowienia linii na wartość nieruchomości, również w obszarze poza pasem technologicznym oraz brak uwzględnienia czynnika "zmiany warunków korzystania z nieruchomości" i "zmiany przydatności użytkowej nieruchomości" należy uznać za istotną wadę operatów. Dodatkowym naruszeniem jest brak należytego uzasadnienia operatu w tym zakresie. Dlatego w ocenie skarżącego operat szacunkowy przyjęty jako dowód przez organy posiada liczne błędy merytoryczne, które uniemożliwiają jego zastosowanie jako podstawy ustalenia odszkodowania. Nie można podzielić twierdzenia, że opinia rzeczoznawcy J G jest wyczerpująca, logiczna i spełnia wszystkie wymogi formalne obowiązującego prawa, w związku z czym może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda W podtrzymał argumentację zawartą w decyzji i wniósł o jej oddalenie. W piśmie procesowym z dnia "[...]"r. pełnomocnik P S.A. z siedzibą w K wniósł o oddalenie skargi. Podał, iż zarzuty skargi stanowią w istocie polemikę z treścią operatów rzeczoznawcy J G. Podniósł, że wbrew stanowisku skarżącej strony organy administracji nie miały ani obowiązku ani podstawy, aby zwrócić się o złożenie wyjaśnień do rzeczoznawcy P N, bowiem art. 84 § 1 k.p.a. dotyczy biegłego wyznaczonego przez organ a nie sporządzającego operat na zlecenie strony. Prawidłowo też oceniona została prywatna opinia, przedłożona przez skarżących, jako wadliwa, gdyż wbrew ich stanowisku, to czy nieruchomość jest położona w granicach miasta czy też nie stanowi cechę cenotwórczą, przez co nieruchomości przyjęte do porównania przez tego rzeczoznawcę nie miały podobnego charakteru. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2018r., poz. 2107 z późn.zm.) oraz art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018r., poz. 1302 z późn.zm) dalej jako: p.p.s.a., sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi jakiekolwiek naruszenie przepisu prawa mogące mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia. Sąd poddawszy kontroli zaskarżoną decyzję stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie jej zarzuty są zasadne. Mając na uwadze zasadę prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a. stwierdzić należy, iż organ odwoławczy rozstrzygając w przedmiocie wysokości odszkodowania za ograniczenie korzystania z nieruchomości dopuścił się naruszenia przepisów postępowania, bowiem bezbłędne stosowanie przepisów procesowych wpływa na zasadność ustalenia stanu faktycznego w sprawie, a tylko należycie ustalony stan faktyczny pozwala co do zasady ocenić trafność zastosowanych w danej sprawie norm prawa materialnego, wskutek czego doszło w sprawie również do naruszenia prawa materialnego, to jest art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. nr. 207, poz. 2109 ze zm.) dalej: rozporządzenie z 21 września 2004 r. Realizacji wskazanej zasady prawdy obiektywnej służą szczegółowe postanowienia Kodeksu postępowania administracyjnego stanowiące jej rozwinięcie, między innymi w art. 77 k.p.a. oraz art. 80 i art. 89 k.p.a., jak również w art. 136 k.p.a. Organ administracji publicznej kierując się zasadą prawdy obiektywnej obowiązany jest między innymi w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1), również organ odwoławczy z uwagi na treść art. 15, art. 136 i art. 140 k.p.a., wprawdzie w ograniczonym zakresie, ale ma możliwość i obowiązek zarazem przeprowadzić postępowanie uzupełniające oraz ponownie rozpatrzyć cały, ewentualnie uzupełniony, materiał dowodowy. Przepis art. 80 k.p.a. wskazuje kryteria uznania danej okoliczności za udowodnioną. Oceny tej winien organ dokonać na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Niewątpliwie należy w tym zakresie stosować zasady prawidłowego rozumowania, wzmacniając je wskazaniami wiedzy i doświadczenia życiowego (terminy te zostały użyte w ustawie regulującej procedurę karną, niemniej jednak w doktrynie procedury administracyjnej również odwołano się do tego rodzaju wskazań - por. B.Adamiak [w:] B.Adamiak/J.Borkowski, KPA, Komentarz, wyd. 11, Warszawa 2011, Art. 80 Nb 2). W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje okoliczność wydania przez Starostę O ostatecznej decyzji z dnia "[...]"r. znak "[...]", którą ograniczył sposób korzystania z nieruchomości gruntowych stanowiących własność G Z i Z Z, oznaczonych w ewidencji gruntów obrębu N nr "[...]" i "[...]" i obrębu W nr "[...]", "[...]", "[...]", "[...]", "[...]" i "[...]", poprzez zezwolenie P S.A. w K (dalej: PSE S.A., Spółka) na założenie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej w ramach realizacji inwestycji pod nazwą "Budowa dwutorowej linii "[...]" kV O - O z czasową pracą jednego toru napięcia 220 kV w relacji O - O". Powyższe prowadzi do wniosku, iż zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 121 ze zm.) dalej u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, przy czym w myśl art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawie ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w tym celu operat szacunkowy stanowi zatem dowód tego, jaką wartość ma przejęta nieruchomość. Sąd uwzględnił skargę, gdyż w jego ocenie - ustalając wysokość odszkodowania należnego skarżącym - organ nie dokonał wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego w świetle wszystkich okoliczności faktycznych występujących w niniejszej sprawie, czym naruszył art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. Choć bowiem organ wskazał, iż operat jako dowód z opinii biegłego podlega jego ocenie z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a., to zasady tej nie uwzględnił przy ocenie wartości dowodowej operatu stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Nie oznacza to jednak, w ocenie Sądu, związania organu administracji publicznej ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Sąd podziela wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, iż operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i odpowiedniego odszkodowania, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii (zob. wyrok NSA z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11, wyrok NSA z 28 czerwca 2013 r. sygn. I OSK 277/12, dostępne pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej CBOSA). Stosownie do treści § 43 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Zaś zgodnie z ust. 3 tego przepisu przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Zatem w niniejszej sprawie przy ustaleniu wysokości odszkodowania za ograniczenie korzystania z nieruchomości prawidłowo rzeczoznawca majątkowy, oraz organy orzekające w tej sprawie uznały, że przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości należy uwzględnić określone § 43 ust. 3 uwarunkowania. Jednakże rzeczoznawca majątkowa (p. J G) sporządzająca w dniu "[...]"r. operaty szacunkowe będące podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, odrębnie dla działek nr "[...]" i "[...]" w obrębie N gm. B (na stronie "[...]") oraz w odniesieniu do działek nr "[...]", "[...]", "[...]", "[...]", "[...]" i "[...]" w obrębie W gm. B (na stronie "[...]") określiła, że czynniki w postaci zmiany warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiany przydatności użytkowej nieruchomości nie mają wpływu na określenie poniesionych szkód. Twierdzenia powyższego na żadnym etapie postępowania nie uzasadniła pomimo, że organ odwoławczy pismem z "[...]"r., w toku pierwotnie prowadzonego postępowania odwoławczego, występował do biegłej o ustosunkowanie się do zarzutów strony skarżącej i wyjaśnienie z jakiego powodu w wydanych opiniach nie zostały uwzględnione te czynniki. Na wezwanie biegła nie udzieliła odpowiedziała, jak również w toku dalszego postępowania wyjaśniającego okoliczność powyższa została pominięta, choć skarżący konsekwentnie w swoich odwołaniach, oraz obecnie w skardze podnosili tę okoliczność jako mającą istotne znaczenie dla prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania należnego im za ograniczenie korzystania z nieruchomości. Sąd kontrolując zaskarżoną decyzję oraz przeprowadzone postępowanie administracyjne w tej sprawie, nie znalazł odpowiedzi na te zarzuty. Trudno bowiem podzielić takie stanowisko biegłej, która nie uzasadniła i nie wyjaśniła podstaw takiego twierdzenia, iż ustalając w sposób szczegółowy wynikający z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie poszczególnych działek fakt ograniczenia korzystania z tych nieruchomości przez ich właścicieli nie ma wpływu na zmniejszenie wartości nieruchomości, skoro działka nr "[...]", przeznaczona jest pod teren rolniczy (ok. 28%), teren infrastruktury elektroenergetycznej (ok. 14%), teren przeznaczony pod użytkowanie rolne (ok. 49%) i drogę lokalną (ok. 9%), zaś działka nr "[...]" ma przeznaczenie jako: teren rolniczy (ok. 40%), teren infrastruktury elektroenergetycznej (ok. 47%) i teren przeznaczony pod użytkowanie rolne (ok. 13%), działka nr "[...]" przeznaczona jest pod: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (ok. 14%), teren infrastruktury elektroenergetycznej (ok. 20%), tereny leśne (ok. 58%), tereny lasów i dolesień (ok. 3%) i tereny rolnicze (ok. 5%), działka nr "[...]" przeznaczona jest pod tereny dróg wewnętrznych (ok. 68%), drogi i ulice wewnętrzne (ok. 22%), tereny usług produkcyjnych i przemysłu (ok. 2%) oraz tereny zieleni nieurządzonej (ok. 8%), działka nr "[...]" - tereny usług produkcyjnych i przemysłu nieuciążliwego (ok. 79%), teren usług produkcyjnych i przemysłu (ok. 20%), drogi i ulice wewnętrzne (ok. 1 %), działka nr "[...]" - teren usług produkcyjnych i przemysłu nieuciążliwego (ok. 51 %), teren usług produkcyjnych i przemysłu (ok. 41 %), drogi i ulice wewnętrzne ok. 7%), teren zieleni nieurządzonej , działka nr "[...]" - teren dróg wewnętrznych (ok. 64%), drogi i ulice wewnętrzne (ok. 35%) i teren usług produkcyjnych i przemysł (ok. 1 %), działka nr "[...]" - teren infrastruktury elektroenergetycznej (ok. 1 %), teren rolniczy (ok. 1 %), teren dróg wewnętrznych (ok. 1 %), teren zieleni nieurządzonej (ok. 60%), teren usług produkcyjnych i przemysłu (ok. 36%), teren lasów i dolesień (ok. 1 %). Wprawdzie biegła określiła wartość tych nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami obejmując analizą rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących tereny rolne (gminy: D, B, S), grunty nabywane na cele budowy dróg dojazdowych (gmina B), gruntów niezabudowanych stanowiących tereny o funkcji usługowej i produkcyjnej (gminy S i D) lecz w żadnym miejscu nie oceniła czy w odniesieniu do terenów objętych szacowaniem nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, a tę okoliczność skarżący konsekwentnie podnosił, iż wprawdzie zajęcie pod linie elektroenergetyczne dotyczy tylko części działek lecz skutkuje dla wykorzystania nieruchomości w pełnym zakresie. Tymczasem w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wielokrotnie podkreślano, że operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (por. wyrok NA z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 378/10, dostępny w CBOSA). Wobec tego organ obowiązany jest dokonać jego oceny, stosownie do wymogów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. W sytuacji, gdy strona w toku postępowania kieruje określone zarzuty przeciwko opinii biegłego, czy też wskazuje na jej zdaniem istotne okoliczności mające w jej ocenie wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości, organ obowiązany jest do przekazania stanowiska strony biegłemu i zobowiązania autora opinii do złożenia wyjaśnień odnośnie do zarzutów strony. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy został wezwany do ustosunkowania się do postawionych zarzutów wobec operatu, jednak nie udzielił odpowiedzi. Z kolei Wojewoda w postępowaniu odwoławczym, ponownie przeprowadzonym, nie ponowił wystąpienia do rzeczoznawcy, zatem niewątpliwie nie podjął wysiłku w celu dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w kontekście podniesionych zarzutów odwołania. Także w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji pominął te okoliczności milczeniem. Zatem jakkolwiek organ odwoławczy oceniły operat szacunkowy, to w istocie zaniechał krytycznego odniesienia się do sporządzonego operatu będącego podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania, a jedynie potwierdził krytyczne uwagi do przedstawionych przez skarżącą stronę kontr-operatów z dnia "[...]" r. i "[...]"r. Uszło uwadze organu odwoławczego, iż z zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wynika obowiązek dwukrotnego rozpoznania sprawy, przy czym ocena organu odwoławczego winna uwzględniać także zarzuty oraz argumenty podniesione w odwołaniu. W szczególności winna, mając na uwadze treść art. 107 § 3 k.p.a. wskazywać fakty, które organ uznał za udowodnione, dowody na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Z uzasadnienia skarżonej decyzji nie wynika natomiast z jakiego powodu zaakceptowano bez zastrzeżeń operat p. J G, mimo rzeczowego zarzutu, co do zakresu przyjętej regulacji z § 43 ust. 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia z 21 sierpnia 1997r., w oparciu o którą pominięto w sporządzonym operacie warunki wpływające na zmniejszenie wartości nieruchomości. Z uwagi na powyższe zastrzeżenia, które w ocenie Sądu mogą mieć wpływ na wynik postępowania, nie dokonywano dalszej oceny w zakresie ustalonej wysokości odszkodowania, która zdaniem skarżącego nie została dokonana w oparciu o cenę rynkową wartości nieruchomości z uwzględnieniem wszystkich niezbędnych elementów wpływających na wartość nieruchomości z uwagi na ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości wobec przeprowadzenia przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej w ramach realizacji inwestycji pn. "budowa dwutorowej linii "[...]" kV O - O z czasową pracą jednego toru napięcia 220 kV w relacji O - O". Mając na uwadze powyższe, Sąd doszedł do przekonania, że sprawa wymaga ponownej analizy, gdyż w postępowaniu administracyjnym nie zostały prawidłowo wyjaśnione i zweryfikowane wszystkie istotne okoliczności, niezbędne do jej prawidłowego rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 § 1 K.p.a.). Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ winien uwzględnić ocenę prawną zawartą w niniejszym uzasadnieniu (tj. ocenić operat według wskazanych wyżej kryteriów i odnieść się do zarzutów strony oraz do wniosków dowodowych, z uwzględnieniem art. 78 K.p.a.), podejmując stosowne kroki mające na celu usunięcie dostrzeżonych przez Sąd uchybień postępowania. Odnośnie zaś do stanowiska Wojewody wyrażonego w skarżonej decyzji dotyczącego braku możliwości uwzględnienia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P N na zlecenie skarżących, to pogląd ten jest trafny. Prawidłowo bowiem organ odwoławczy nie miał możliwości wezwania tego biegłego w trybie art. 84 § 1 k.p.a. do złożenia wyjaśnień, skoro operat ten został w tej sprawie przedłożony jako dokument prywatny. Poza tym prawidłowo dokonano jego oceny poprzez wskazanie, iż brak jest w nim spójności pomiędzy przeznaczeniem nieruchomości wycenianych a przeznaczeniem nieruchomości przyjętych do analizy rynku, w tym porównawczych. Właściwie Wojewoda ocenił, że ustalenie cech w tym operacie, które mają znaczenie dla określenia wartości nieruchomości, a następnie posiłkowanie się w procedurze obliczeniowej oraz doboru nieruchomości porównawczych innymi kryteriami nie jest właściwe. Przyjęcie cechy o nazwie przeznaczenie działki (uwarunkowania planistyczne) a użycie w tabelach porównawczych cechy "otoczenie" wskazuje na dwie różne cechy, które mogą istotnie wpływać na końcową wartość wycenianych nieruchomości. Wątpliwości organu odwoławczego słusznie także wzbudziły przyjęte nieruchomości porównawcze, gdyż brak wskazania przeznaczenia nieruchomości porównawczych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia ocenę czy faktycznie mogą one stanowić nieruchomości do porównania. Nie bez racji jest także stanowisko wyrażone w tym względnie przez uczestnika postępowania Spółkę P, w którym stwierdzono, iż nie bez wpływu na określenie wartości nieruchomości wycenianej pozostaje okoliczność, czy nieruchomość porównawcza położona jest w granicach administracyjnych miasta O czy też nie, stanowi istotną okoliczność cenotwórczą zwłaszcza, że wyceniane nieruchomości w znacznej części posiadają przeznaczenie rolne i położone są na terenie gminy sąsiadującej z m. O. Brak jest podstaw do przyjęcia nieruchomości do porównania z terenu miasta O, skoro istnienie rynek transakcji obejmujących nieruchomości położone poza granicami m. O, jak nieruchomości objęte szacowaniem. Reasumując Wojewoda słusznie w tym względnie uznał, że przedłożone przez skarżących operaty szacunkowe z dnia "[...]" i "[...]" r. nie mogły stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania, nie mogły także stanowić materiału porównawczego w odniesieniu do operatu sporządzonego na zlecenie organu, chociaż jak wskazano wyżej ten operat także dotknięty jest wadami, które w toku postępowania administracyjnego muszą zostać usunięte, bądź też musi być zlecony nowy operat szacunkowy. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i a) p.p.s.a. orzekł, jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a w punkcie drugim sentencji wyroku. Koszty te obejmują zwrot uiszczonego wpisu od skargi w wysokości "[...]" zł, oraz wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego wynikające z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z § 2 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015r. poz. 1800, ze zm.).