IV SA/Po 5/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Anna Jarosz WSA Tomasz Grossmann (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E. P. kwotę [...]zł (słownie: cztery tysiące siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną decyzją z [...] października 2018 r. (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej też jako "SKO" lub "organ II instancji"), po rozpoznaniu odwołania E. P., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy R. z [...] marca 2018 r. (nr [...]) w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zaskarżona decyzja SKO, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Przywołaną wyżej decyzją z [...] marca 2018 r. Wójt Gminy R. (dalej też jako "Wójt" lub "organ I instancji") – działając na podstawie art. 104 § 1 i art. 107 § 1 i 3 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, ze zm.; dalej w skrócie "k.p.a.") oraz art. 98a ust. 1, 1a, 1b i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm.; dalej w skrócie "u.g.n."), w związku z Uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. W.. z [...] września 2016 r. poz. [...]; zwaną też dalej "Uchwałą") – orzekł, że: 1. Ustala opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości R., gm. R. o numerach ewidencyjnych: [...]–[...] o pow. 73498 m2 (ubytek na gruncie 7822 m2) w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy R. (nr [...]) z [...] września 2016 r., która stała się ostateczna w dniu [...] października 2016 r. 2. Opłatę ustaloną w pkt 1 E. P. zobowiązana jest wnieść na rachunek bankowy Gminy R. nr [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. 3. Do skutków zwłoki lub opóźnienia stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. 4. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. Od decyzji Wójta ustalającej opłatę odwołanie złożyła E. P., która podniosła, że organ I instancji odmówił jej wydania kopii sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, naruszając w ten sposób przepisy postępowania administracyjnego. Nadto skarżąca podniosła, że w sposób nieprawidłowy ustalono wartość nieruchomości w części stanowiącej po podziale działkę nr [...], albowiem działka ta utraciła dostęp do drogi publicznej. Poza tym działka nr [...] nie powinna zostać uwzględniona w wycenie, gdyż znajduje się poza obszarem, dla którego ustalono warunki zabudowy. Utrzymując w mocy decyzję Wójta z [...] marca 2018 r. – przywołaną na wstępie decyzją z [...] października 2018 r. – SKO wyjaśniło, że z przepisów art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n. wynika, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek: - wydania decyzji uwzględniającej wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, - wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem podziału nieruchomości, - obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. SKO zaznaczyło, że wobec bezsporności okoliczności zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz obowiązywania w dacie, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, uchwały Rady Gminy R. określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, postępowanie dowodowe w sprawie koncentrowało się na zbadaniu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej własność skarżącej. Zatem kluczową była ocena poprawności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, D. M., [...] lutego 2018 r. W związku z tym organ II instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym wyliczył, iż nieruchomość przed podziałem miała wartość [...] zł, zaś po podziale – [...] zł. Wartość nieruchomości przed i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Biegły poddał analizie rynek lokalny nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową z obszaru gminy, dobierając transakcje z lat 2015–2017. Pod uwagę wzięto nieruchomości o powierzchniach [powyżej] 1 ha oraz nieruchomości o powierzchniach od 600 m2 do 1500 m2. Dalej SKO wskazało, że obszar, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w skrócie "m.p.z.p."), natomiast dla tego terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z drogą na działce o numerze [...]. Nieruchomość będąca przedmiotem postępowania stanowi działkę gruntu o powierzchni 73.892 m2, zatem do porównań na potrzeby ustalenia wartości przed podziałem wykorzystano nieruchomości o powierzchniach większych – powyżej 1 ha. W rezultacie podziału powstało 11 działek, w tym 10 działek o powierzchniach od 350 m2 oraz 816 m2, oraz działka nr [...] o powierzchni 66792 m2. Zatem na etapie ustalania wartości nieruchomości po podziale dla działek o numerach od [...] do [...], do porównań przyjęto nieruchomości o powierzchniach mniejszych, tj. do 1000 m2. Z kolei wartość nowo powstałej działki nr [...] została ustalona analogicznie jak wartość nieruchomości przed podziałem. Rzeczoznawca uznał, że wartość nieruchomości w części odpowiadającej działce nr [...] nie wzrosła, albowiem jej cechy / atrybuty fizyczne nie uległy istotnej zmianie w porównaniu z nieruchomością przed podziałem. Z kolei wartości działek o numerach od [...] do [...] zostały ustalone dla każdej z działek z osobna, z tym że wartość działki nr [...] została ustalona jako wartości nieruchomości przeznaczonej pod drogę. Zdaniem SKO, dokonany przez rzeczoznawcę dobór cech cenotwórczych – lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, powierzchnia nieruchomości, uzbrojenie, kształt nieruchomości, droga dojazdowa – nie budzi zastrzeżeń logicznych i jest zgodny z zasadami doświadczenia życiowego. Każda z nieruchomości została scharakteryzowana pod kątem jej przeznaczenia, lokalizacji, powierzchni, daty transakcji i ceny jednostkowej oraz opisu w kontekście cech rynkowych. Zdaniem organu ujawnienie większej ilości danych transakcyjnych ingerowałoby w sferę tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego wyznaczonej przepisem art. 175 ust. 3 u.g.n. W ocenie SKO, organ I instancji dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego, która nie ogranicza się jedynie do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy. Organ I instancji sprawdził, czy przedmiotowa opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Organ – jak wyjaśniło SKO – nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. W braku przedstawienia przez stronę materiałów pozwalających powziąć uzasadnione wątpliwości co do miarodajności wyceny, organ nie jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego, w celu kontroli ustaleń rzeczoznawcy majątkowego pierwotnie powołanego w sprawie roli biegłego. Ani Sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu na podstawie art. 80 k.p.a. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W konkluzji SKO, zadeklarowawszy dokonanie szczegółowej analizy przedłożonego operatu szacunkowego, stwierdziło, iż jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości i zgodnie z zasadami wyceny zostały dokonane w dwuletnim przedziale czasowym. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy uznać należy za wyczerpujący i nie zawierający błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości, i stanowi dowód w sprawie. Według organu II instancji skarżąca niesłusznie wskazała, iż nie mogła bronić swych praw w postępowaniu, z uwagi na niewydanie jej operatu szacunkowego. Powołując się na art. 73 § 1 k.p.a., SKO stwierdziło, że skarżąca nie mogła domagać się w sposób wiążący dla organu "wydania" kopii z akt sprawy. Zatem organ I instancji słusznie postąpił zawiadamiając skarżącą o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów, w tym także ze sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym. Jeśli chodzi o przeznaczenia wycenianej nieruchomości, to, zdaniem SKO, zostało ono ustalone zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. – na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, która została wydana dla nieruchomości i dokonany podział nie skutkował zmianą przeznaczenia. Zatem prawidłowo, w ocenie organu, rzeczoznawca uznał, iż nieruchomość zarówno przed podziałem, jak i po nim, należą do segmentu nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Na opisaną decyzję SKO z [...] października 2018 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła E. P., reprezentowana przez pełnomocnika, r.pr. M. Ł., który – z powołaniem się na zarzuty naruszenia: 1. prawa materialnego – § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.; dalej też jako "rozp.wycen."), art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 w związku z art. 154 ust. 1 u.g.n. przez przyjęcie, że sporządzony na potrzeby postępowania operat jest opracowaniem prawidłowym, rzetelnym i wykonanym zgodnie z przepisami, co w konsekwencji doprowadziło do utrzymania w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, 2. przepisów postępowania: - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. przez utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy i uznanie, że nie doszło do naruszenia przepisów art. 7, art. 10 § 1, art. 73 § 1 k.p.a. wskutek odmowy przez organ I instancji wydania z akt sprawy kserokopii operatu rzeczoznawcy majątkowego, - art. 77, art. 80 k.p.a. przez brak prawidłowego i wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego i brak prawidłowej oceny dowodu – operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego – wniósł, aby Sąd: (1) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji z [...] marca 2018 r., (2) zasądził od strony przeciwnej na rzecz skarżącej zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi jej autor wytknął, że wbrew stanowisku SKO przedłożony operat nie został wykonany prawidłowo. Zawiera błędy, niejasności i pomyłki, które uniemożliwiają przyjęcie, że został on wykonany rzetelnie i może być podstawowym dowodem w sprawie o ustalenie wysokości należności z tytułu opłaty adiacenckiej, co uszło uwadze zarówno organu I, jak i II instancji, które nie dostrzegły, że: - rzeczoznawca na s. 13 operatu w tabeli 9 przyjął do porównań pod poz. 10 nieruchomość w G. gm. K., podając datę transakcji: [...].06.2015 r., a więc z okresu dłuższego niż 2 lata przed datą wyceny, bez wymaganego szczegółowego uzasadnienia. Co więcej, wcześniej w tabeli 5 dla nieruchomości w G. podano inną datę transakcji (26.06.2017 r.). W rezultacie nie wiadomo też, czy chodzi o te same, czy o inne nieruchomości; - działka nr [...] z tabeli na s. 1 w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ma inną powierzchnię (795 m2) niż podano na s. 4 operatu (796 m2), co ma wpływ na wycenę wartości tej działki; - w opisie nieruchomości na s. 7 tabela 1 rzeczoznawca podaje, że dla działki wycenianej brak decyzji warunków zabudowy. W rzeczywistości dla nieruchomości wydano taką decyzje, co zresztą podano na tej samej stronie operatu poniżej; - jak przyjęło SKO na ostatniej stronie swojej decyzji, dla nieruchomości wycenianej brak studium kierunków i uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy. W rzeczywistości studium obowiązuje i przewiduje w tym terenie grunty rolne z prawem zabudowy siedliskowej RP1, a nie, jak podaje rzeczoznawca, tylko rolę; - brak przypisania w operacie bezpośrednio dla działek przyjętych do wyceny ich konkretnego przeznaczenia, co uniemożliwia kontrolę prawidłowości zastosowanego podejścia porównawczego oraz prawidłowości doboru nieruchomości pod kątem podobieństwa. Skutkiem tego jest naruszenie § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i 2 rozporządzenia RM oraz art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. przez wzięcie do porównania nieruchomości, których sposób opisu nie pozwala na ustalenie, a w konsekwencji na sprawdzenie, że przyjęto do porównań nieruchomości podobne; - działka nr [...] po dokonanym podziale geodezyjnym, w ocenie skarżącej, nawet straciła na wartości, gdyż dotychczas miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej (przylegała do niej całą szerokością swego frontu), a obecnie dojazd do tej drogi ma się odbywać przez drogę wewnętrzną (działkę nr [...]), na zasadzie służebności lub udziału w prawie do drogi; - na s. 10 rzeczoznawca wyodrębnia atrybuty mające zasadniczy wpływ na wycenę, w tym m.in. strukturę podziału, a następnie wszystkie te atrybuty – za wyjątkiem owej struktury podziału – wskazuje następnie jako cechy rynkowe, bez wyjaśnienia, dlaczego z tego atrybutu rezygnuje w sytuacji, kiedy uznaje go za mający wpływ na cenę; - w tabeli 14 podaje rzeczoznawca transakcje przyjęte do wyceny działek nr od [...] do [...], gdy w rzeczywistości dla wyceny działki nr [...] (drogi wewnętrznej) przyjmuje inne transakcje z tabeli 26; - na s. 24 rzeczoznawca pisze o określeniu wzrostu nieruchomości na skutek "wybudowania kanalizacji", w sytuacji kiedy sprawa dotyczy wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Poza tym autor skargi podtrzymał zarzut podniesiony w odwołaniu, dotyczący niezapewnienia skarżącej w toku postępowania czynnego udziału, bowiem na skutek odmowy, z naruszeniem art. 73 § 1 k.p.a., wydania kserokopii operatu szacunkowego z akt sprawy, nie miała ona możliwości jego wnikliwej analizy, a w związku z tym skutecznie utrudniono jej składanie ewentualnych uwag i zastrzeżeń do operatu. Zdaniem pełnomocnika uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem jeśli skarżącej wydano by ww. dokument, z pewnością zwróciłaby się o wyjaśnienie błędów i niejasności – wytkniętych w pkt 1 skargi – co mogło doprowadzić do zmiany tego operatu, a w konsekwencji rozstrzygnięcie wydanej decyzji mogło być inne. W odpowiedzi na skargę, SKO wniosło o jej oddalenie, powtarzając argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu [...] kwietnia 2019 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał wnioski i wywody zawarte w skardze. Dodał, że już na etapie sporządzania skargi udał się do Urzędu Gminy w Rokietnicy i bez problemu uzyskał kserokopię przedmiotowego operatu szacunkowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107, z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm., w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] października 2018 r. – utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy R. z [...] marca 2018 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (działki nr [...] położonej w R. gm. R.) w wyniku jej podziału, zatwierdzonego decyzją tego organu z [...] września 2016 r. (na działki nr [...]–[...]) – Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie jej zarzuty okazały się zasadne. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm.; w skrócie "u.g.n."). Godzi się w tym miejscu zauważyć, że ww. przepisy zostały w istotnym zakresie znowelizowane przez art. 1 pkt 20 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509; zwanej dalej "ustawą zmieniającą", w skrócie "zm.u.g.n."). W myśl art. 4 ust. 1 zm.u.g.n. do postępowań wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej stosuje się przepisy u.g.n. w brzmieniu nadanym tą ustawą, z uwzględnieniem ust. 2-4 oraz 6–8. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 3 zm.u.g.n. do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 u.g.n., wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej – a takim jest bez wątpienia kontrolowane postępowanie, które zostało wszczęte zawiadomieniem z 13 października 2016 r. – w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. A contrario, w pozostałym zakresie stosuje się przepisy nowe (w brzmieniu ustalonym ustawą zmieniającą). Z powyższego wynika, że w kontrolowanej sprawie znajduje zastosowanie art. 98a ust. 1 u.g.n. w brzmieniu sprzed omawianej nowelizacji – prawidłowo przytoczonym w zaskarżonej decyzji – w myśl którego: "Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio." Ponadto zastosowanie znajduje nowa regulacja art. 98 ust. 1b zd. 3 u.g.n., zgodnie z którą: "Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi." Z przytoczonych regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela (przy zastrzeżeniu wyjątku przewidzianego w art. 98a ust. 2 u.g.n. – dotyczącego podziału nieruchomości dokonywanego niezależnie od ustaleń planu miejscowego – który w kontrolowanej sprawie nie zachodził); 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n.); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Jest poza sporem, że w rozpoznawanej sprawie ziściły się przesłanki wymienione wyżej w punktach 1, 2 i 4. Oto bowiem podział przedmiotowej nieruchomości-działki nr [...], której właścicielem była skarżąca, został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy R. z [...] września 2016 r. (zwaną też dalej: "Decyzją podziałową"). W wyniku tego podziału powstało 11 działek o numerach do [...] do [...], z których jedna (nr [...]) została przewidziana pod poszerzenie drogi. Podziału dokonano zgodnie z ustaleniami decyzji Wójta Gminy R. z [...] lutego 2016 r. o warunkach zabudowy (zwanej dalej "Decyzją WZ"), która dotyczyła budowy 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z poszerzeniem drogi, na działce nr [...]. Decyzja podziałowa, zgodnie z klauzulą zamieszczoną na jej egzemplarzu (w aktach adm. I inst.) stała się ostateczna z dniem [...] października 2016 r. Zatem do dnia [...] października 2019 r. organy administracji publicznej są uprawnione rozstrzygnąć sprawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego z podziałem nieruchomości – przy czym chodzi w tym przypadku o rozstrzygnięcie tej sprawy decyzją ostateczną, wydaną przez upływem ww. terminu (zob. uchwały 7 sędziów NSA: z 11.01.2010 r., I OPS 5/09, ONSAiWSA 2010, nr 3, poz. 43 oraz z 25.11.2013 r., I OPS 6/13, ONSAiWSA 2014, nr 2, poz. 18). Zaskarżona decyzja SKO została wydana [...] października 2018 r., a więc przed upływem terminu zakreślonego przez ustawodawcę. Również bezsporne jest to, że w dniu, w którym Decyzja podziałowa stała się ostateczna, obowiązywała uchwała nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] sierpnia 2016 r. w sprawie: ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. W.. z [...].09.2016 r. poz. [...]; w skrócie "Uchwała") – która określiła wysokość tej stawki na 20% (§ 1). W związku z powyższym do zbadania pozostała jedynie kwestia, czy ziściła się ostatnia z przesłanek warunkujących dopuszczalność naliczenia opłaty adiacenckiej, tj. czy w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości wzrosła jej wartość (pkt 3 powyżej). W tym względzie zarówno organy obu instancji, jak i Sąd orzekający w niniejszej sprawie, muszą brać pod uwagę, że słuszny interes właściciela dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu tej wartości (por. wyroki NSA: z 05.10.2007 r., I OSK 1425/06; z 07.03.2017 r., I OSK 1146/15 – dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej w skrócie "CBOSA"). Innymi słowy, podział nieruchomości może, oczywiście, powodować wzrost wartości nieruchomości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyroki NSA: z 30.03.2007 r., I OSK 729/06; z 19.01.2016 r., I OSK 922/14 – CBOSA). Zgodnie z art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Punktem odniesienia jest zasadniczo wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), którą stanowi "szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej" (art. 151 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu ustalonym przez zm.u.g.n.). Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, który winien zostać sporządzony zgodnie ze szczegółowymi zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.; w skrócie: "rozp.wycen."). Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień wydania decyzji o ustalaniu opłaty, a różnica tych wartości stanowi podstawę do określenia opłaty. Jest to zasadniczy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej, który stanowi sformalizowaną prawnie opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. W konsekwencji ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, które posiada wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych, przypisany sądowi administracyjnemu, nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyroki NSA: z 23.10.2013 r., II OSK 1202/12; z 04.09.2018 r., I OSK 2372/16 – CBOSA). W związku z tym wypada zauważyć, że specjalnymi, w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., są tylko takie wiadomości, których zakres przekracza zakres wiadomości i doświadczenia życiowego osób mających wykształcenie ogólne (zob. wyrok WSA z 05.03.2013 r., II SA/Lu 1090/12, CBOSA). "Chodzi tu zatem o przypadki, w których dla rozstrzygnięcia sprawy potrzebna jest szczególna wiedza (K. Kołakowski [w:] Komentarz do k.p.c., 1996, s. 870). W uzasadnieniu wyroku SN z 18.07.1975 r., I CR 331/75, LEX nr 7729, przyjęto, że wiadomości specjalne to wiadomości wykraczające poza zakres tych, jakimi dysponuje ogół osób inteligentnych i wykształconych. Z kolei według E. Wengerka rozstrzygnięcie sprawy wymaga wiadomości specjalnych wówczas, gdy przy jej rozpoznaniu wyłoni się zagadnienie mające znaczenie dla rozstrzygnięcia, którego wyjaśnienie przekracza zakres wiadomości i doświadczenia życiowego osób mających wykształcenie ogólne i nie jest możliwe bez posiadania wiadomości specjalnych w określonej dziedzinie nauki, sztuki, rzemiosła, techniki, stosunków gospodarczych itp., z którą wiąże się rozpatrywane zagadnienie (Komentarz do k.p.c., 1989, s. 458)." (A. Wróbel (w:) M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, LEX/el. 2018, uw. 4 do art. 84). Jednakże okoliczność, że operat szacunkowy obejmuje tak rozumiane wiadomości specjalne, co do których kontrola organów administracji oraz sądu jest wyłączona, nie oznacza całkowitego braku możliwości skontrolowania takiego operatu. Albowiem, jak wskazano wyżej, jest on opinią biegłego, a zatem dowodem w sprawie administracyjnej w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. Stosownie zaś do art. 77 § 1 k.p.a., na organie administracji publicznej spoczywa obowiązek zebrania w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego sprawy niezbędnego do jej wyjaśnienia. Postępowanie wyjaśniające prowadzone przez organ administracji publicznej powinno być zakończone po zbadaniu wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla danej sprawy, których zakres określają przepisy prawa materialnego mające zastosowanie w sprawie. Następnie zgodnie z art. 80 k.p.a., organ dokonuje oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Realizując zasadę prawdy obiektywnej (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.) organ jest zobowiązany do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Szczegółowe kwestie związane z wyceną nieruchomości i sporządzeniem operatu szacunkowego regulują przepisy powołanego powyżej rozporządzenia. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozp.wycen. określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W myśl § 56 ust. 1 rozp.wycen. w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: (1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; (2) określenie celu wyceny; (3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; (4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; (5) opis stanu nieruchomości; (6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; (7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; (8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; (9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Ponadto w operacie zamieszcza się stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3 rozp.wycen.) oraz dołącza istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozp.wycen.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym – a przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.) – stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozp.wycen.). Stosując w podejściu porównawczym metodę korygowania ceny średniej, do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozp.wycen.). Z przywołanych przepisów wynika, że operat szacunkowy powinien zawierać te wszystkie dane, które są niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 08.02.2008 r., II OSK 2017/06, CBOSA). Ocena natomiast wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok NSA z 04.09.2018 r., I OSK 2372/16, CBOSA). W ocenie Sądu taka sytuacja wystąpiła w kontrolowanej sprawie. Słusznie bowiem wytknięto w skardze, że sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy zawiera szereg omyłek, nieścisłości lub błędów, przy czym część z nich, zdaniem Sądu, mogła przełożyć się na prawidłowość wyceny, a ich usunięcie nie było możliwe bez uzyskania dodatkowych wyjaśnień autora operatu. Mógł je pozyskać organ II instancji, w ramach dostępnego mu uzupełniającego postępowania wyjaśniającego (art. 136 k.p.a.), czego jednak błędnie nie uczynił, a co uczyniło jego decyzję co najmniej przedwczesną, jako wydaną z istotnym naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 140 k.p.a. Albowiem analiza operatu szacunkowego jako środka dowodowego (opinii biegłego), przeprowadzona w wyżej określonym zakresie dostępnym organom administracji i sądowi administracyjnemu – nie wkraczającym w domenę wiadomości specjalnych związanych z wyceną nieruchomości – prowadzi do wniosku, że: - uszło uwagi organów obu instancji oraz skarżącej, iż tabela 10 dotycząca cech rynkowych i ich wag uwzględnianych przy wycenie działki nr [...] (s. 14 operatu) oraz tabela 13 dotycząca określenia wartości rynkowej ww. działki (s. 15 operatu) obarczone są istotnym błędem, gdyż wbrew deklaracji rzeczoznawcy użyte w nich "wagi" nie sumują się do 100%, lecz do 90%. W konsekwencji nie można wykluczyć, że doszło do nieprawidłowej wyceny działki nr [...], co z kolei mogło przełożyć się na błędną końcową wycenę wartości przedmiotowej nieruchomości po podziale (ujmowanej wszak jako suma wartości wydzielonych działek, w tym działki nr [...], notabene o największej powierzchni, gdyż obejmującej 66792 m2, gdy tymczasem powierzchnia pozostałych wydzielonych działek zawierała się w przedziale od 350 m2 do 816 m2). Kwestia ta powinna zostać wyjaśniona przez autora operatu; - autor skargi słusznie zwrócił uwagę, że w pkt 8.1. operatu (s. 10) rzeczoznawca wyszczególnił "atrybuty mające zasadniczy wpływ na wycenę", zaliczając do nich m.in. "strukturę podziału". Następnie wszystkie te atrybuty wskazał w tabeli 4 jako "przyjęte dla analizowanego rynku lokalnego cechy [rynkowe] nieruchomości", z pominięciem wszakże owej struktury podziału. Operat nie zawiera przy tym żadnego wyjaśnienia dotyczącego powodów pominięcia w dalszych rozważaniach tego atrybutu, który wszak wyżej został przez rzeczoznawcę również uznany za mający zasadniczy wpływ na cenę. W rezultacie nie wiadomo, czy pomięcie to było następstwem niezamierzonego błędu autora (na co może wskazywać brak ciągłości numeracji "lp." w tabeli 4 na s. 10 operatu – brak w niej wiersza z cechą rynkową opatrzoną lp. 6), czy może celowego działania (w takim jednak przypadku brak uzasadnienia dla tego pominięcia). Należałoby oczekiwać od autora operatu stosownych wyjaśnień bądź uzupełnień w tym względzie; - skarżący zasadnie wytknął, że w tabeli 9 dotyczącej transakcji przyjętych w procesie wyceny działki nr [...] (s. 13 operatu) rzeczoznawca przyjął do porównań pod poz. 10 nieruchomość w G. gm. K. o pow. 9944 m2 i cenie transakcyjnej [...] zł/m2, podając jako datę transakcji: "[...].06.2015". Natomiast w tabeli 5 (poz. 10; s. 11 operatu) dotyczącej transakcji przyjętych w procesie wyceny przed podziałem nieruchomości oraz w tabeli 7 (poz. 10; s. 12 operatu) dotyczącej opisu nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej, wziętych do wyceny nieruchomości przed podziałem, dla nieruchomości w G. o takiej samej powierzchni cenie transakcyjnej podano inną datę transakcji ("[...].06.2017"). Jeśli zaistniała rozbieżność jest wynikiem omyłki, to raczej nieoczywistej, gdyż w obu przypadkach inne są także numery rep. aktów notarialnych (odpowiednio: "[...]" oraz "[...]"). W rezultacie nie jest pewne, czy chodzi o te same, czy o inne nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że organy zadeklarowały, iż wartość nowopowstałej działki nr [...] została ustalona analogicznie jak wartość nieruchomości przed podziałem. Stwierdzona rozbieżność podważa rzetelność tej deklaracji, a pośrednio także opartej na niej wyceny; - w skardze trafnie wytknięto również niekonsekwencję w opisie przedmiotowej nieruchomości, w odniesieniu do której w tabeli 1 dotyczącej charakterystyki wycenianej nieruchomości (s. 7 operatu) – a także, dodajmy, w tabeli podsumowującej (na s. 24 operatu) – rzeczoznawca podał, że dla działki wycenianej brak jest decyzji warunków zabudowy. Natomiast w pkt 3 operatu (zatytułowanym: "Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym"), następującym bezpośrednio po tabeli 1, podano, że taką decyzję (Decyzję WZ) wydano. Jednak egzemplarz wydanej Decyzji WZ nie został załączony do operatu, pomimo wymogu z § 56 ust. 4 rozp.wycen. W efekcie nie wiadomo, czy autor operatu, ustalając przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, ostatecznie uwzględnił fakt wydania Decyzji WZ – jak tego wymaga art. 154 ust. 2 in fine u.g.n. – czy nie. Niezbędne w tym zakresie jest więc zajęcie jasnego stanowiska przez rzeczoznawcę. Natomiast inne wytknięte w skardze nieścisłości lub omyłki występujące w operacie, choć świadczą o pewnej niestaranności w jego sporządzaniu, a zwłaszcza w końcowej redakcji, to jednak, zdaniem Sądu, nie mogły mieć one istotnego wpływu na wynik sprawy. Należy bowiem zauważyć, że: - wprawdzie opis tabeli 14 (s. 16 operatu) rzeczywiście mógłby sugerować, iż w tabeli tej podano transakcje przyjęte do wyceny wszystkich działek o numerach z zakresu od [...] do [...] – a więc także działki nr [...] – to już jednak samo szczególne przeznaczenie tej ostatniej działki (droga wewnętrzna) oraz fakt sporządzenia dla niej w operacie osobnej tabeli 26 i nast. (s. 22–23 operatu), nie pozostawiają wątpliwości co do tego, że działka ta była wyceniana osobno, na podstawie odrębnej puli transakcji wyszczególnionych w ostatnio wymienionej tabeli; - w pkt 9 na s. 24 operatu faktycznie znalazło się zdanie zawierające stwierdzenie o określeniu wzrostu nieruchomości na skutek "wybudowania kanalizacji", jednak już dalszy ciąg tego zdania ("...należy od wartości po podziale odjąć wartość nieruchomości przed podziałem..."), a także pozostała część operatu nie pozostawiają wątpliwości co do tego, że jest to oczywista omyłka, gdyż operat bezspornie dotyczy wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, należy stwierdzić, co następuje. - z żadnego aktualnie obowiązującego przepisu prawa nie wynika obowiązek przyjmowania do porównań, przez rzeczoznawcę, transakcji do których doszło nie dalej niż 2 lata przed datą wyceny, zaś nota interpretacyjna, na którą powołuje się skarżący ("Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości"), nie ma obecnie charakteru wiążącego; - zasadnie rzeczoznawca przyjął do wyceny działki nr [...] (tak jak i pozostałych działek – zob. zastrzeżenie na s. 4 operatu) jej powierzchnię ustaloną w Decyzji podziałowej (796 m2), a nie podaną w księdze wieczystej (795 m2), gdyż w zakresie opisu nieruchomości (w tym co do jej powierzchni) wpisy w księdze wieczystej nie korzystają z domniemania prawdziwości, ani z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Poza tym podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości (obecnie: ewidencji gruntów i budynków) – a nie odwrotnie – zaś dane ewidencyjne aktualizuje się m.in. w oparciu o decyzje administracyjne zatwierdzające podział nieruchomości; - wprawdzie SKO na ostatniej stronie zaskarżonej decyzji rzeczywiście błędnie podało, że dla nieruchomości wycenianej brak jest studium kierunków i uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy, jednak uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy – o ile rzeczoznawca oparł się przy określaniu przeznaczenia nieruchomości wycenianej na ustaleniach Decyzji WZ (co, jak wyżej wskazano, wymaga jeszcze potwierdzenia). Poza tym godzi się zauważyć, że w operacie prawidłowo wskazano, iż studium obowiązuje (tabela 1 na s. 7). Natomiast sama okoliczność, że – jak podaje skarżący – w studium dopuszczono na tym terenie także zabudowę siedliskową, nie zmienia rolnego charakteru gruntów. - oczekiwanie skarżącej "przypisania w operacie bezpośrednio dla działek przyjętych do wyceny ich konkretnego przeznaczenia" jest niezasadne, gdyż w okolicznościach kontrolowanej sprawy za wystarczające należy uznać generalne skwitowanie tego parametru w tabeli 2 (wiersz 4 od góry, s. 8 operatu), iż chodzi w tym przypadku o nieruchomości przeznaczone pod "budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne"; - twierdzenie skarżącej, że działka nr [...] "po dokonanym podziale geodezyjnym nawet straciła na wartości", stanowi nieuprawnioną polemikę z ustaleniami operatu szacunkowego w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych. W tym zakresie prawidłowość operatu może być weryfikowana tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n., a skarżąca nawet nie wystąpiła o weryfikację operatu w tym trybie, ani nie przedstawiła "kontroperatu" – co czyni omawiany zarzut gołosłownym; - zarzut dotyczący odmowy wydania skarżącej operatu przez organ I instancji ma obecnie znaczenie li tylko "historyczne", skoro – jak przyznał sam pełnomocnik skarżącej, i co znajduje potwierdzenie w aktach sprawy (pismo pełnomocnika z [...].11.2018 r.; w aktach adm. I inst.) – pełnomocnikowi, na jego żądanie zgłoszone na etapie sporządzania skargi, został udostępniony operat, tak iż mógł w skardze skonkretyzować zarzuty względem tego dowodu. Część z tych zarzutów została zresztą uwzględniona przez Sąd, o czym była mowa wyżej. Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję SKO (pkt 1 sentencji wyroku). O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając: poniesiony przez skarżącą koszt wpisu (400 zł), wynagrodzenie jej pełnomocnika ustalone na podstawie § 2 pkt 5 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia [...] października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265) w wysokości [...] zł, a także koszt opłaty skarbowej od złożonego pełnomocnictwa (17 zł) – łącznie [...] zł. Ponownie rozpatrując sprawę organ administracji winien uwzględnić powyższe uwagi, oceny i wskazania Sądu (art. 153 p.p.s.a.). W pierwszej kolejności powinien wszakże wystąpić do autora operatu o aktualizację tego dowodu, na podstawie art. 156 ust. 4 u.g.n. – z uwagi na upływ ponad 12 miesięcy od jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 u.g.n.) – i w przypadku uzyskania takiej aktualizacji, winien zwrócić się do rzeczoznawcy o niezbędne wyjaśnienia co do treści operatu. Z kolei ewentualna odmowa aktualizacji operatu przez rzeczoznawcę skutkować będzie koniecznością przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania, na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., z uwagi na konieczność sporządzenia nowego operatu, a następnie jego oceny przez organ administracji z zachowaniem zasady dwuinstancyjności postępowania (art. 15 k.p.a.).