II SA/Kr 1556/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA WSA Beata Łomnicka Sędziowie: WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2017 r. sprawy ze skargi W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 12 października 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala. Burmistrz N. decyzją z 11 sierpnia 2016r. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016r. poz. 778), w związku z uchwałą Rady Miejskiej w N. Nr [...] z 30 grudnia 2010r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" N. w zakresie działki nr [...] położonej w S. (Dz. Urz. Woj. [...] ), ustalił dla W.W. opłatę jednorazową w wysokości 26.576,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. , którą stanowi działka ewidencyjna nr [...] w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem wyżej wymienionej nieruchomości. W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 3 czerwca 2015r. W.W. oświadczeniem o objęciu udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością oraz umową przeniesienia przedmiotu aportu na spółkę zawartą w formie aktu notarialnego Rep. [...] , zbył nieruchomość położoną w S. , którą stanowi działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,99 ha, objęta księgą wieczystą Nr [...] . Zbycie nieruchomości nastąpiło na rzecz firmy "[...] " spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. Organ ustalił, że przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" N. w zakresie działki nr [...] położonej w S. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w N. Nr [...] z 30 grudnia 2010r., obowiązującego od 21 lutego 2011r., zgodnie, z którym działka nr [...] w S. położona jest w terenach zabudowy produkcyjno- usługowej oznaczonych symbolem "16 PU" oraz w terenach zieleni nieurządzonej "1 ZR". Przed dniem 21 lutego 2011r. teren przedmiotowej nieruchomości podlegał ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" N. uchwalonego przez Radę Miejską w N. uchwałą Nr [...] z 31 sierpnia 2007r. (Dz. Urz. Woj. [...] .) oraz uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w N. z 30 stycznia 2008r. (Dz. Urz. [...] ) dotyczącą zmiany w zakresie §32, zgodnie z którym obszar działki nr [...] w S. położony był w terenach rolniczych "R" oraz w terenach zieleni nieurządzonej "ZR". Z treści § 16 uchwały w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] " N. w zakresie działki [...] w S. wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego wynosi 10 %. W orzeczeniach sądów administracyjnych przez pojęcie "zbycie" nieruchomości dla celów wymierzenia opłaty planistycznej należy rozumieć zbycie ekwiwalentne. Ekwiwalent może być wyrażony w cenie nabycia, ale również w postaci jakiegokolwiek świadczenia, które materializuje wzrost wartości nieruchomości zbywcy. Wniesienie do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością aportu w postaci nieruchomości, stanowi zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W celu ustalenia wzrostu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości został sporządzony operat szacunkowy. Wynika z niego, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w obecnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego "[...]" N. wynosi 334.400,00 zł. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "[...]" N. wynosiła 68.640,00zł. Różnica wynosi zatem 265.760,00 zł. Po uchyleniu pierwszej decyzji wydanej przez organ przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. rzeczoznawca majątkowy dokonał korekty operatu oraz ustosunkował się do podniesionych zarzutów. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego braku szczegółowej indywidualizacji i charakterystyki nieruchomości porównywanych z wycenianą działką, w celu określenia wartości rynkowej gruntu położonego w terenach produkcyjno - usługowych oraz w terenach rolniczych i zieleni nieurządzonej według cen w dacie jej zbycia, rzeczoznawca uzupełnił operat o szczegółowe zestawienie cech i skal nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wziętych do porównań. W tabeli dla każdej z wziętych pod uwagę nieruchomości przyjętych do analizy oraz nieruchomości wycenianej, nadano ocenę w skali od 1 do 5 dla każdej z cech. Biegły każdą z nich ocenił w skali 1-5, przyporządkowując każdej z cech odpowiednią skalę z jej opisem i oceną. Dla każdej z cech określono jej wpływ na cenę rynkową, wagę cech na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców. Dodatkowo przy określaniu wartości rynkowej gruntu położonego w terenach rolniczych i zieleni nieurządzonej, uzupełniona została tabela dotycząca cech i ich skal do określenia nieruchomości podobnych do wycenianej, szczególnie w części dotyczącej skali i ich opisu. Dodano szczegółowy opis dla każdego atrybutu. Przedział powierzchniowy działek niezabudowanych położonych w terenach zabudowy produkcyjno-usługowej, mieszczący się w przedziale od 5 400m2 - 36 150m2, został przyjęty na podstawie baz danych dostępnych na rynku nieruchomości. Dodatkowo przyjęto, że powierzchnia jest jedną z cech, które mają wpływ na wartość nieruchomości. Dla tej cechy przyjęto wagę w wysokości 15% na podstawie preferencji rynku. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego określenia obszaru rynku jako terenu [...] , biegły rzeczoznawca wyjaśnił, iż zostało potraktowane jako wyrwane z kontekstu, z uwagi na fakt, iż biegły określił obszar rynku (operat strona 9) jako teren Gminy N. , oraz gmin sąsiednich na obszarze powiatu [...] , a w analizie rynku obszar tych powiatów określił jako teren "[...] ", z czym analizując mapę województwa trudno się nie zgodzić. Do porównania w terenach produkcyjno-usługowych zostały użyte działki położone poza terenem rynku lokalnego z uwagi na brak odnotowania transakcji w tym okresie dla działek o tym przeznaczeniu na terenie gminy N. Z uwagi na to, iż biegły posiada dostęp do bazy aktów notarialnych, wybrał te, które mogły być wzięte do porównania jako nieruchomości podobne. Zapis o treści "z uwagi na możliwość ewentualnego podziału wycenianej działki do porównań przyjmuje nieruchomości o powierzchni większej 0,5 ha" został błędnie zinterpretowany. Nie odnosi się do nieruchomości wycenianej, lecz części działek przyjętych do analizy (poz. 5, 8, 11) w tabeli analiza rynku. W przedmiocie zarzutu dotyczącego wydłużonego okresu analizy rynku nieruchomości tj. II kwartału 2012 r. do II kwartału 2015r. organ posłużył się wyjaśnieniami biegłego z 22 lipca 2016r. złożonymi w analogicznej sprawie. Rzeczoznawca majątkowy podał, że w okresie od II kwartału 2012 r. do II kwartału 2015 r. na badanym obszarze rynku, który opisano w pkt 8.1 operatu z listopada 2015r., liczba zbywanych nieruchomości o powierzchni ponad 0,5 ha położona w terenach budowlanych wynosi 43 transakcje, z czego 23 nieruchomości posiadają przeznaczenie przemysłowo -usługowe. Natomiast na terenie Gminy N. liczba transakcji w podanym okresie wyniosła wartość 62 - dla nieruchomości powyżej 0,5 ha, w tym dla terenów budowlanych 6 transakcji. Tylko jedna transakcja posiadała cechy zbliżone do nieruchomości wycenianej. W ocenie organu, grupa porównawcza została dobrana właściwie. Organ nie podzielił stanowiska strony odnośnie częstego występowania na lokalnym rynku, transakcji dotyczących terenów produkcyjno-usługowych, wskazując, że takie tereny w planie występują sporadycznie, a dominującym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa i rolna. Dlatego też należy uznać, iż materiał porównawczy został wybrany właściwie a rozszerzenie czasookresu było uzasadnione z uwagi na brak transakcji dotyczących nieruchomości produkcyjno - usługowych na terenie gminy N. Tym samym, w ocenie organu, operat jako prawidłowy może stanowić dowód w postępowaniu. Została spełniona przesłanka wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na fakt podstawowego przeznaczenia gruntu. Bezpośrednim następstwem zmiany planu jest zmiana funkcji, co za tym idzie zmiana wartości działki. Trudno podważyć fakt, iż tereny produkcyjno -usługowe są więcej warte na rynku nieruchomości niż tereny zieleni nieurządzonej, a fakt niewykonywania prac mających na celu podniesienie wartości nie jest przesłanką do wzrostu wartości działki, ponieważ jest nią zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł W.W. , zarzucając naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 7, art. 8, art. 77, art. 80, art. 84 kpa. Zdaniem odwołującego w sprawie nie zostały spełnione przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a organ oparł się na operacie szacunkowym, który nie został przez organ l instancji dokładnie przeanalizowany. Zdaniem odwołującego, nie wystąpiła podstawowa przesłanka dla ustalenia opłaty planistycznej, tzn. nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Decyzją z 12 października 2016 r. znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji podzielił ustalenia stanu faktyczne dokonane przez organ I instancji. Wyjaśnił, że wartość rynkową nieruchomości gruntowej w sporządzonym na potrzeby postępowania ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Jak stwierdzono w operacie szacunkowym, działka będąca przedmiotem wyceny zlokalizowana jest w miejscowości S. w odległości ok 3 km od centrum miasta. Znajduje się ona w otoczeniu nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, obiektami przemysłowo usługowymi oraz działkami użytkowanymi rolniczo. Rzeczoznawca wymienił cechy (atrybuty) działki wycenianej dokonując oceny w zakresie: lokalizacji, kształtu i warunków topograficznych, dostępu do działki, otoczenia, elementów infrastruktury i pola powierzchni. Rzeczoznawca majątkowy utworzył zbiór 12 nieruchomości podobnych tzn. leżących na terenach produkcyjno- usługowych. Następnie dokonano wyceny nieruchomości o funkcji produkcyjno-usługowej. Nieruchomości te pochodzą z gmin [...] ,[...] ,[...] ,[...] . Są to więc gminy bądź bezpośrednio sąsiadujące z gminą N. bądź znajdujące się w bliskim sąsiedztwie. Jak stwierdzono, ceny nieruchomości położonych na terenach produkcyjno- usługowych uzależnione są od cech rynkowych, które wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową nieruchomości. Cechy te to: położenie, przeznaczanie w planie (Studium), wielkość i kształt, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, otoczenie i sąsiedztwo. W aneksie do operatu z 23 maja 2016r. w zestawieniu wszystkich 12 nieruchomości rzeczoznawca określiła cechy tych nieruchomości, które następnie zostały porównane z działką wycenianą. Rzeczoznawca posłużyła się tu tabelą gdzie podane zostały cechy wraz ze skalą i oceną. Jednocześnie rzeczoznawca opisała jakie cechy nieruchomości przyporządkowane zostały do poszczególnych skal i ocen. Dokonując analizy operatu oraz aneksu stanowiącego jego uzupełnienie organ II instancji stwierdził, że przyjęte do porównań 12 działek to działki podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami do działki wycenianej, co jasno obrazuje znajdująca się w aneksie do operatu tabela zawierająca zestawienie cech i skal nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości przyjętych do porównań. Istnieje możliwość porównania nieruchomości, albowiem znane są ich cechy, które stanowią kryterium dla wyceny nieruchomości. Kolegium odwołało się do Noty Interpretacyjnej nr 1 pt: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w sprawie zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wskazując, że procedura postępowania przy tej metodzie polega na obliczeniu ceny średniej ze zbioru cen transakcyjnych oraz ustalenie ceny minimalnej i maksymalnej. Następnie podaje się charakterystykę nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej. Jak ustaliła rzeczoznawca majątkowy cena średnia 1m2 wynosi 50,70 zł, natomiast cena minimalna wynosi 19 zł za m2, zaś cena maksymalna 97 zł za m2. (działki położone w gminie G. i N. ). Następnie dokonano charakterystyki działki wycenianej oraz działek o cenie minimalnej i maksymalnej i poprzez obliczenie współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości, ustalono wartość jednostkową gruntu jako przedmiot prawa własności, która w tym przypadku wyniosła 38 zł za m2. Taką samą procedurę rzeczoznawca majątkowy przyjęła przy badaniu nieruchomości znajdujących się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. W tym przypadku do zbioru nieruchomości przyjęto 11 działek o przeznaczeniu rolnym. Analiza przedłożonego przez organ l instancji operatu szacunkowego wraz z aneksem z 23 maja 2016r. pozwala na przyjęcie, że udowodniono, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr [...] w S. spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Przedstawiona w toku postępowania wycena sporządzona została w oparciu obowiązujące przepisy prawa, w tym zasady szacowania nieruchomości określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Według oceny Kolegium wybór metody wyceny dokonany przez rzeczoznawcę nie budzi zastrzeżeń i pozwala na przeanalizowanie podobnych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do działki wycenianej i ustalenie średniej wartości rynkowej 1m2 działki przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po zmianie tego planu. Według oceny Kolegium uchwalenie nowego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości działki nr [...] . Jak bowiem wykazano wyżej w poprzednio obowiązującym planie działka ta przeznaczona była pod tereny rolne tereny zieleni nieurządzonej. Obecnie zaś, na podstawie aktualnie obowiązującego planu miejscowego działce tej możliwa jest realizacja zabudowy produkcyjno- usługowej. Taka zmiana przeznaczenia działki z pewnością powoduje większe możliwości inwestycyjne i co się z tym wiąże, powoduje zwiększenie jej wartości. Odnosząc się do zarzutu, iż do porównań przyjęto część nieruchomości, które zostały zbyte w 2012r. organ II instancji ponownie przedstawił stanowisko rzeczoznawcy majątkowego wyrażone w analogicznej sprawie, w którym wyjaśniono, że w badanym okresie (tj. od II kwartału 2012 r. do II kwartału 2015 r.) odnotowano ogółem 515 transakcji, których przedmiotem obrotu były nieruchomości o powierzchni wynoszącej ponad 1 ha. W liczbie tej, jak wskazał rzeczoznawca, znajdują się nieruchomości na terenach o różnym przeznaczeniu. Z kolei liczba zbywanych nieruchomości położonych w terenach budowlanych wynosiła 43 transakcje, w tym o przeznaczeniu przemysłowo usługowym 23 transakcje. Z tej liczby do analizy przyjęto 12 transakcji nieruchomościami, których cechy były najbardziej zbliżone do działki wycenianej. Na terenie Gminy i Miasta N. liczba transakcji w badanym okresie 3 lat wyniosła odpowiednio- ogółem o powierzchni większej niż O, 5 ha- 62, w tym 6 transakcji odnoszących się do działek znajdujących się na terenach budowlanych, gdzie tylko jedna transakcja dotyczyła działki o cechach zbliżonych do wycenianej. W konkluzji rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż największa liczba transakcji na lokalnym rynku nieruchomości to transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową. Powyższe ustalenia odnoszą się również do niniejszej sprawy, a to z uwagi na to, że zbycie działek nr[...] i [...] odbyło się w tym samym dniu (3 czerwca 2015r.), a ponadto działki te mają takie samo przeznaczenie. Wobec tego rzeczoznawca majątkowy korzystał z tej samej bazy danych. We ww. Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych stwierdzono, że do porównań należy wykorzystać nieruchomości podobne które były przedmiotem sprzedaży w okresie nie dłuższym niż dwa lata, od daty na którą określa się wartość nieruchomości. W operacie rzeczoznawca wskazała, iż na lokalnym rynku nieruchomości działki o powierzchni ponad 0,5 ha położone w terenach budowanych (przemysłowo usługowych) o dużym potencjale i różnorodnych możliwościach wykorzystania pojawiają się sporadycznie. Dlatego też okres transakcji nieruchomościami został wydłużony. Kolegium podzieliło również stanowisko organu I instancji odnośnie braku zasadności przeprowadzenia nowego dowodu z opinii biegłego. Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. W.W. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. , domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił: I. Naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia a to: 1. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jej błędne zastosowanie i przyjęcie, iż w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki dla ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowała wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości; 2. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym bez dokonania analizy ww. operatu pod kątem formalnym tj. zbadania, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione w sytuacji w której biegła wskazuje, iż cena za metr kwadratowy przedmiotowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 38,00 zł opierając się na błędnie dobranej do analizy porównawczej grupie nieruchomości, II.Naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść decyzji, a to: 1. art. 7 oraz 8 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez przyjęcie, że rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki dla ustalenia jednofazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy nie została spełniona przesłanka w postaci zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości, 2. art. 7 i art. 8 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania bez uwzględnienia słusznego interesu odwołującego i z naruszeniem zasady zaufania do organów państwa; 3. art. 7,77, 80 k.p.a. poprzez nie zebranie pełnego materiału dowodowego i jego błędną ocenę, 4. art 7 k.p.a. poprzez wydanie decyzji w następstwie przeprowadzenia pobieżnego, cechującego się dowolnością, nieposzanowaniem interesu strony postępowania w żaden sposób nie przyczyniającego się do realizacji zasady prowadzenia postępowania administracyjnego w sposób budzący zaufanie do organu administracji publicznej, 5. art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie przez organ wszelkich niezbędnych działań celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie, co skutkowało decyzją negatywną dla strony, 6. art. 84 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym bez dokonania analizy ww. operatu pod kątem formalnym tj. zbadania, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobą, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, w sytuacji w której biegła wskazuje, iż cena za metr kwadratowy przedmiotowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 38,00 zł opierając się na błędnie dobranej do analizy porównawczej grupie nieruchomości, 7. art. 84 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, który został sporządzony z naruszeniem standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych a w szczególności: a) poprzez zastosowanie krzywdzącej dla odwołującego metody sporządzenia operatu szacunkowego polegającej na wydłużeniu okresu wziętego pod uwagę przy określeniu wartości tynkowej gruntu położonego w terenach produkcyjno - usługowych do ponad 3 lat podczas, gdy zgodnie z obowiązującym standardem rzeczoznawców majątkowych przy stosowaniu metody porównawczej należy wziąć pod uwagę transakcje z ostatnich dwóch lat poprzedzających transakcję, b) nie uzupełniła opisu nieruchomości porównawczych w sposób dostatecznie precyzyjny i możliwy do zweryfikowania przez osobę nie posiadającą wiadomości specjalnych, albowiem przedstawione przez biegłą zestawienie cech i skal nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wziętych do porównań jest niejasne oraz przyporządkowana ocena jest subiektywna i nieweryfikowalna dla osoby nie posiadającej wiadomości specjalnych, c) poprzez dokonanie analizy porównawczej wartości rynkowej gruntu położonego w terenach produkcyjno - usługowych w oparciu o transakcje głównie z 2012 oraz 2013 roku podczas gdy zgodnie z obowiązującym standardem rzeczoznawców majątkowych przy stosowaniu metody porównawczej należy wziąć pod uwagę transakcje z ostatnich dwóch lat poprzedzających transakcję przy czym biegła wskazuje, iż tylko we wziętym po uwagę czasookresie były 23 transakcje sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo – usługowym zatem nie było konieczności wydłużania okresu wziętego pod uwagę przy określeniu wartości nieruchomości nadto sama biegła nie wskazała które z tych wymienionych 23 transakcji wzięła pod uwagę i dlaczego a które pominęła i z jakiego powodu, d) poprzez dokonanie analizy porównawczej wartości rynkowej gruntu położonego w terenach produkcyjno - usługowych w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości znajdujących się głównie w miastach powiatowych gdzie ceny nieruchomości są znacznie wyższe, e) poprzez określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny na datę 3 czerwca 2015 roku podczas gdy wyceny winna zostać wykonania na datę wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" N. tj. na datę 29 kwietnia 2015r., poprzez błędny dobór działek wziętych pod uwagę podczas analizy porównawczej albowiem wyceniana działka na całkowitą powierzchnię 9 900 m2 natomiast wycenia podlega część działki o powierzchni 8 800 m2 zaś do porównania zostały wzięte działko o znacznie większej powierzchni a mianowicie m.in. 35 150 m2, 24 900 m2 oraz 25502 m2 pomimo, iż jak sama biegła wskazała na badanym runku występują nieruchomości o powierzchni zbliżonej do wycenianej działki, 8. art. 78 § 1 i 2 k.p.a. poprzez nie uwzględnienie wniosków odwołującego zmierzających do dopuszczenia i przeprowadzenia w przedmiotowej sprawie nowej opinii biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości, czy to w postępowaniu odwoławczym, czy to poprzez zobowiązanie organu do zasięgnięcia takiej opinii innego biegłego po uchyleniu decyzji, w sytuacji wykazania przez odwołującego poważnych uchybień dyskwalifikujących uprzednio sporządzoną opinię. Opisane wyżej zarzuty skargi zostały rozwinięte w uzasadnieniu. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do przepisu art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki przewidziane w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja w ocenie Sądu odpowiada prawu, a jej uzasadnienie w sposób jasny i niebudzący wątpliwości przedstawia zebrany w sprawie materiał dowody oraz jego ocenę wraz kryteriami, którymi kierował się organ. Przedmiotem skargi jest decyzja SKO w T. z 12 października 2016 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza N. z 11 sierpnia 2016r. którą organ ustalił dla W.W. opłatę jednorazową w wysokości 26.576,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] , położonej w S. , w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem wyżej wymienionej nieruchomości. Na wstępie należy wskazać, że instytucję opłaty planistycznej regulują przepisy art. 36 i 37 ustawy 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647) dalej w skrócie u.p.z.p.. Zgodnie z przepisem 36 ust. 4 jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. roszczenie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 3 ). Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 . A zatem, w świetle art. 36 ust. 4 powołanej ustawy, jeżeli w związku ze zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie strona skarżąca kwestionuje stanowisko organów, zgodnie, z którym w związku z uchwałą Rady Miejskiej w N. Nr [...] z 30 grudnia 2010r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] " N. w zakresie działki nr [...] położonej w S. (Dz. Urz. Woj. [...] ) wzrosła wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w S. W konsekwencji kwestionuje prawidłowość postępowania dowodowego, w tym oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym sporządzonym z naruszeniem obowiązujących przepisów i standardów. Przedmiotowa uchwała weszła w życie z dniem 21 lutego 2011 r. W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że roszczenie przysługujące z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostało zgłoszone w terminie wskazanym w przepisie art. 37 ust. 3 u.,p.z.p., zbycie działki nr [...] nastąpiło w dniu 3 czerwca 2015r. w związku z oświadczeniem skarżącego o objęciu udziałów w spółce [...] " spółka z o. o. z siedzibą w S. oraz umową przeniesienia przedmiotu aportu na ww. spółkę zawartą w formie aktu notarialnego Rep. A [...] . Poza sporem jest, że przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom zmiany MPZP "[...] " N. w zakresie działki nr [...] położonej w S. i jest obecnie położona w terenach o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym oznaczonych symbolem "16 PU" oraz w terenach zieleni nieurządzonej "1 ZR". Przed dniem 21 lutego 2011r. teren przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z ustaleniami poprzednio obowiązującego planu miejscowego znajdował się w terenach rolniczych, oznaczonych symbolem "R" oraz w terenach zieleni nieurządzonej "ZR". Zgodnie z § 16 obowiązującego planu miejscowego stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem zmiany planu miejscowego wynosi 10%. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy zarzuty, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone z naruszeniem prawa nie mogą -jako niezasadne - odnieść skutku. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości zawierają przepisy ustawy z 27. 08. 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisy rozporządzenia (art. 159 u.g.n.) . Zgodnie z treścią art. 149 u.g.n., przepisy art. 149-159 stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, jedynie z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 i art. 154 ust 1 u.g.n.). Sporządzony zatem przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (por. wyrok NSA z 8. 02. 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06). Podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest zatem operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Złożony w sprawie operat szacunkowy sporządzony został w listopadzie 2015 r. przez J.S. posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr [...] i uzupełniony przez rzeczoznawcę w dniu 23 maja 2016 r. wraz z "wyjaśnieniami w sprawie uwag do operatu Samorządowego Kolegium Odwoławczego". Dodatkowe wyjaśnienia odnoszące się do charakterystyki rynku w obszarze analizowanym z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej rzeczoznawca przedstawiła w piśmie z 21 lipca 2016 r. W tym miejscu wypada poczynić kilka uwag o charakterze ogólnym, ponownie wskazując, że ustalenie opłaty planistycznej wymaga wiedzy fachowej tj. specjalistycznych wiadomości dotyczących szacowania wartości nieruchomości przedstawionej w toku postępowania formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. A zatem nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. W tym względzie Sąd podziela w pełni to stanowisko judykatury, w którym przyjmuje się ,że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie , w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W konsekwencji także sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Stanowisko takie zostało wyrażone m. in. przez NSA w wyrokach z 23.10. 2013 r. sygn. akt II OSK 1201/12 i II OSK 1202/12, zgodnie z którym obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa w tym czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. Oceny takiej organy obu instancji dokonały. W skarżonej decyzji Kolegium wskazało, że operat został sporządzony przez J.S. - rzeczoznawcę majątkowego oraz dokonało analizy przedstawionego operatu wskazując m. in. na przyjęte przez rzeczoznawcę: podejście i metodę, uwzględnione cechy ( i skalę ocen przypisach tym cechom) nieruchomości wycenianej i zbioru nieruchomości podobnych - w odniesieniu do przeznaczenia działki nr [...] przez wejściem zmiany planu miejscowego przyjętego uchwałą z 30 grudnia 2010 r. oraz po wejściu jej w życie - charakterystykę rynku lokalnego nieruchomości z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przemysłowo usługowym i rolnym. Nadto – wbrew zarzutom podniesionym w skardze dokonano oceny prawidłowości sporządzonego operatu wskazując, że jest on sporządzony w sposób umożliwiający porównanie wycenianej nieruchomości z nieruchomościami podobnymi "albowiem znane są ich cechy stanowiące kryterium dla wyceny nieruchomości", "co jasno obrazuje tabela zawierająca zestawienie skal i cech (...)". Organy, w tym w szczególności Kolegium, szczegółowo odniosły się do doboru nieruchomości podobnych wskazując, że powodem uzasadniającym poszerzenie rynku o transakcje zawarte w okresie przekraczającym ostatnie dwa lata jest mała liczba transakcji na rynku lokalnym gruntami o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym. Nie narusza to prawa i obowiązujących standardów odnoszących się do zasad wyceny (nota interpretacyjna nr 1 zawierająca Powszechne Krajowe Zasady Wyceny). Dodatkowo zauważyć trzeba, że organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę wyjaśnił okoliczności wskazane przez SKO w T. w decyzji kasatoryjnej z 4 kwietnia 2016 r. W tym celu zażądał od rzeczoznawcy wyjaśnień co do treści operatu z listopada 2015 r. , w tym w związku z dokonanym przez rzeczoznawcę doborem nieruchomości porównawczych, uzupełnienia opisu nieruchomości wybranych przez rzeczoznawcę jako podobne, oraz charakterystyki rynku w kontekście jego poszerzenia i wydłużenia ( do 3 lat). W ww. aneksie do operatu z 23 maja 2016 r. i w piśmie z 21 lipca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy zawarła wyjaśnienia i uzupełniła operat majątkowy z listopada 2015 r., w zakresie charakterystyki rynku, w tym zasadności poszerzenia rynku (poza obszar gminy i miasta W. ) i wydłużenia okresu transakcji (od II kw.. 2012 r ),opisała też precyzyjnie wybrane do porównań nieruchomości z uwzględnieniem takich cech jak położenie, przeznaczenie, wielkość, kształt, infrastruktura, dojazd, i otoczenie wielkość oraz przypisał poszczególne skalom wyróżnionym cechom. W ocenie Sądu należy podzielić poglądy organów obu instancji co ustaleń faktycznych poczynionych przez te organy w toku postępowania, odnosząc się natomiast do zarzutów skargi trzeba je uznać za nieuzasadnione. I tak, za subiektywny i niczym nieuzasadniony należy uznać zarzut, zgodnie z którym nie wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości mimo, że zmianie uległo jej przeznaczenie tj. przed wejściem w życie MPZP "[...]" N. przyjętego uchwałą z 30 grudnia 2010 r. był to teren rolniczy i w części teren zieleni nieurządzonej, a po jego wejściu w życie jest to teren zabudowy produkcyjno-usługowej (16 PU) i w części – jak poprzednio tereny zieleni nieurządzonej (1 ZR). Z punktu widzenia zasad ekonomii i doświadczenia życiowego nie ulega zatem wątpliwości, że wartość przedmiotowej nieruchomości znacząco wzrosła. Odnosząc się zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu, a co za tym idzie w niniejszej sprawie prawidłowości jego oceny przez organy, należy je uznać za niezasadne. Nie naruszono zatem przepisów postępowania w zakresie art. 7, 77 par. 1 i 80 k.p.a. Prawidłowy dobór nieruchomości porównawczych nie budzi wątpliwości, zostały one scharakteryzowane z uwzględnieniem ich rodzaju, położenia, przeznaczenia, kształtu (wielkości, konfiguracji) infrastruktury technicznej, dostępności oraz otoczenia (sąsiedztwa). Powyższe w odniesieniu do nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo usługowym obrazuje tab. na s. 3 aneksu do operatu z 23 maja 2016 r. Wszystkim 12 działkom wybranym do porównań przypisano odpowiednie cechy i ich skale, określając wagę cechy i jej wpływ na preferencję nabywców (s. 4 i 5 aneksu). Analogicznie scharakteryzowano 11 działek o przeznaczeniu rolnym (s. 8 do 10 aneksu). Wskazać trzeba, że wielkość pow. działek wybranych przez rzeczoznawcę na potrzeby oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości nie ma znaczenia rozstrzygającego, jest ona bowiem tylko jedną z wielu cech danej nieruchomości, a jej wpływ na cenę rynkową został określony tylko na 15%. Poza tym przyjmowanie, że działki porównawcze mają być zawsze o takiej samej lub b. podobnej powierzchni nie jest zasadne z uwagi na konieczność uwzględnienia także innych, nieraz istotniejszych cech porównawczych. Różnice między nieruchomościami przyjętymi do porównania w procesie wyceny nieruchomości koryguje się za pomocą wag cech tych nieruchomości, co pozwala na uwzględnienie różnic pomiędzy nieruchomościami w taki sposób, aby zminimalizować wpływ na wartość nieruchomości różnic między nimi. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca zastosował odpowiednie współczynniki korygujące, w tym w odniesieniu do wycenianej nieruchomości, a nadto dodatkowo współczynnik K , któremu przypisano wartość mniejszą niż 1 tj. 0.90 z uwagi na brak urządzonego dojazdu do działki nr [...] . W związku z powyższym nie jest zasadny zarzut przeprowadzenia postępowania z naruszeniem słusznego interesu skarżącego i zasady zaufania do organów. Prawidłowości sporządzenia operatu, a co za tym idzie w niniejszej sprawie prawidłowości jego oceny przez organy, nie podważa również fakt uwzględniania w zbiorze 12 nieruchomości porównawczych 3 nieruchomości, które były przedmiotem obrotu w II kw.2012 r. Co prawda w Nocie interpretacyjnej nr 1 zawierającej Powszechne Krajowe Zasady Wyceny w punkcie 3.3. wskazano, że do porównań należy wykorzystywać nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata, na którą określa się wartość nieruchomości tym niemniej w punkcie 7.2 Noty dopuszcza odstąpienia od zasad określonych w Nocie, wymaga to jednak jednoznacznego określenia odstępstwa i uzasadnienia. W ocenie Sądu organ w uwzględnieniu stanowiska rzeczoznawcy, który określił i uzasadnił wydłużenie okresu transakcji z których wybrał nieruchomości porównawcze prawidłowo uznał, że dobór nieruchomości z okresu od 2 kw. 2012 r. nie był wadliwy. Dodatkowo należy zauważyć , że Skarżący kwestionując wartość dowodową operatu sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy i wskazując, iż w sprawie powinna być sporządzona nowa opinia nie skorzystał z prawa do złożenia kontr-dowodu, nie odwołał się również do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Zgodnie bowiem z treścią art. 157 u.g.n. strona skarżąca podważająca wartość merytoryczną operatu, miała prawo zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie takiej oceny merytorycznej (por. wyrok WSA w Łodzi z 4.06. 2016 r. , sygn. akt II SA/Łd 456/16). Biorąc pod uwagę wyżej wskazane okoliczności Sąd stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.S. nie zawiera uchybień naruszających normę z art. 153 ust. 1 u.g.n. jest logiczny i może prowadzić do prawidłowego ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Wysokość opłaty planistycznej określona została z uwzględnieniem stawki procentowej opłaty - równej 10% wzrostu wartości nieruchomości ustalonej w uchwale Nr [...] Rady Miejskiej w N. z 30 grudnia 2010r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" N. w zakresie działki nr [...] w S . Na koniec należy zauważyć, że ustalenie opłaty planistycznej, w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości, gdy organ wszczął postępowanie w terminie określonym w art. 37 ust. 4 - jest obligatoryjne, i nie zależy od uznania organu i od sytuacji zobowiązanego. Z tych względów i na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. , poz.1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.