II SA/Gd 811/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Magdalena Dobek – Rak (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 18 maja 2018 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. G. kwotę 2000 (dwa tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. J. G. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 czerwca 2018 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 18 maja 2018 r. ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego. Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnym: W Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 4 listopada 2014 pod pozycją [..] opublikowano uchwałę nr LIX/772/14 Rady Miejskiej z dnia 24 września 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[..] (dalej: uchwała). Stosowanie do § 20 uchwały miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dniu 19 listopada 2014 r. W obszarze planu położone są, należące do obrębu [..], działki gruntu oznaczone nr [..], [..] oraz wydzielone z działki nr [..] działki o numerach od [..] do [..]. Zgodnie z miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego poszczególne działki znalazły się na terenach o przeznaczeniu: 1. działka [..] – tereny mieszkaniowe jednorodzinne, tereny mieszkaniowe wielorodzinne (karta terenu 04.57.MN, MW) oraz tereny zieleni izolacyjnej (karta terenu 11.54.ZI), 2. działka [..] – tereny mieszkaniowe jednorodzinne, tereny mieszkaniowe wielorodzinne (karta terenu 04.62.MN, MW) oraz tereny zieleni izolacyjnej (karta terenu 11.63.ZI), 3. działki o numerach od [..] do [..], wydzielone z działki nr [..] – tereny mieszkaniowe jednorodzinne (karta terenu 01.43. MN) oraz tereny zieleni izolacyjnej (karta terenu 11.46.ZI). W § 16 uchwały określono stawkę procentową stanowiącą podstawę do określenia renty planistycznej związanej z wejściem w życie planu na poziomie 30% wzrostu wartości nieruchomości, czyli w maksymalnym wymiarze wskazanym w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p. W dniu wejścia w życie uchwały właścicielami wyżej wskazanych działek byli na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej L.i G. małżonkowie G. W dniu 1 kwietnia 2015 r. J. G. przeniósł własność wszystkich wskazanych działek na rzecz A. Prezydent Miasta, po wszczętym z urzędu i przeprowadzonym postępowaniu, wydał w dniu 18 maja 2018 r. decyzję nr [..], ustalającą opłatę jednorazową w wysokości 186.900,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr [..], [..] i o numerach [..]-[..] (dawniej działka [..]), położonej w [..] obrębie ewidencyjnym miasta S. – w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[..]". Decyzja ta została oparta na wycenie sporządzonej przez dwóch rzeczoznawców majątkowych I. K. i M. B. z dnia 20 grudnia 2017 r. Organ odstąpił bowiem od skorzystania z pierwotnie sporządzonego operatu przez rzeczoznawcę E. W. z dnia 18 października 2016 r. uznając, że w sposób pozbawiony podstawy prawnej biegła przyjęła przeznaczenie terenu wycenianego według obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Od powyższej decyzji J. G. odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego zarzucając naruszenie art. 77 i 80 k.p.a. oraz art. 98a ust. 1 i 2 w zw. z art. 151 i 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Skarżący wskazał, że biegli opracowujący operat szacunkowy nie wzięli pod uwagę zgłaszanego przez skarżącego wniosku o analizę operatów znajdujących się w katastrze nieruchomości w S. oraz wyników organizowanych przetargów miejskich. Rozpoznając odwołanie decyzją z dnia 28 czerwca 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta. W uzasadnieniu organ stwierdził, że zostały spełnione przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a nieruchomość została poddana wycenie zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami na podstawie operatu szacunkowego. Organ przypomniał, iż nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ale konieczne jest zbadanie, czy operat jest rzetelny, zupełny i jasny, czy nie zawiera błędów, omyłek oraz braków. W ocenie Kolegium przedstawiony w sprawie operat, który stanowił podstawę zaskarżonej decyzji, nie budzi wątpliwości, w związku z czym należało utrzymać w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Kwestionując w skardze powyższą decyzję J. G. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżący zarzucił organowi naruszenie art. 77, 80 i 136 k.p.a. oraz art. 98a ust. 1 i 2 w zw. z art. 151, 155 i 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarzuty skargi zostały oparte na uchybieniach, jakich w ocenie skarżącego, dopuścili się biegli, w szczególności poprzez niepoddanie analizie danych źródłowych z zasobów Miasta i niezapoznanie się z materiałami przetargowymi dotyczącymi nieruchomości położonej w niedalekiej odległości od działki, którą sprzedał skarżący. Ponadto, skarżący przypomniał, iż w toku postępowania przed organem pierwszej instancji w 2016 r. został złożony operat innego rzeczoznawcy, który następnie został uznany przez organ za nierzetelny, w wyniku czego wystąpiono o nowy operat i na jego podstawie wydano decyzję – co stanowi naruszenie art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący zauważył także, iż biegli dokonali oszacowania metodą porównawczą biorąc jednakże pod uwagę nieruchomości niemiarodajne. W związku z powyższym skarżący zarzucił organom obu instancji brak rzetelnej weryfikacji operatu oraz nieuzasadniony pośpiech. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W ocenie Kolegium treść skargi pozostaje bez wpływu na prawidłowość wydanej decyzji. Kolegium podkreśliło, że organ pierwszej instancji powołał biegłego po raz drugi nie z powodu chęci zweryfikowania pierwotnego operatu, ale w celu wyceny przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak zauważyło Kolegium w drugim operacie biegli analizowali nieruchomości podobne a nie nieruchomości o zbliżonych cechach, które nie znalazły nabywców. Wobec powyższego Kolegium uznało operat za rzetelny i podtrzymało swoje stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlegała uwzględnieniu, chociaż nie z przyczyn wskazanych w zarzutach. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 2107), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz.U. z 2018, 1302 ze zm.), zwanej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Przedmiotem sądowej kontroli legalności w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 28 czerwca 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta z 18 maja 2018 r. w przedmiocie ustalenia J. G. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaktualizowanej z chwilą zbycia nieruchomości, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [..], nr [..] i nr [..]-[..] (dawniej działka nr [..]) w [..] obrębie ewidencyjnym Miasta. Zgodnie z art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz.U. z 2018 r., 1945 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p., w przypadku wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego, która nie była objęta planem miejscowych, wójt lub burmistrz (prezydent) w drodze decyzji administracyjnej nakłada na właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, który dokonuje zbycia tej nieruchomości jednorazową opłatę. Wysokość renty planistycznej ustala się jako określony w treści samego planu procent wzrostu jej wartości. Z kolei wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, jeżeli w sposób formalny nie został ustalony status planistyczny tej nieruchomości w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, stanowiący punkt odniesienia do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości odnosi się zatem do rzeczywistego stanu określonej nieruchomości w chwili wejścia w życie planu miejscowego, nie chodzi przy tym o potencjalne, niesformalizowane prawnie możliwości jej zagospodarowania, które mogą być zbieżne z przeznaczeniem określonym w planie. Wyjątkiem od tej zasady jest art. 87 ust. 3a u.p.z.p., który, ze względów konstytucyjnych, przewiduje możliwość określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. (por. wyrok NSA z dnia 27 listopada 2014 r., II OSK 1146/13, wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2018 r., sygn. akt II OSK 412/18, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zakreślone wyżej przepisy prawa materialnego determinują zakres niezbędnych ustaleń faktycznych, które winny być poczynione w sprawie dotyczącej nałożenia renty planistycznej. Niedokonanie przez organ trafnego określenia zakresu koniecznego do przeprowadzenia postępowania dowodowego lub po prostu nieprzeprowadzenie tego postępowania w pełnym zakresie stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., a w skrajnych wypadkach może być oceniane jako nierozpoznanie istoty sprawy administracyjnej. Relewantne ustalenia faktyczne dokonane zgodnie z hipotetycznym stanem faktycznym wynikającym z przepisów prawa materialnego winny znaleźć swój odpowiedni wyraz w uzasadnieniu decyzji zarówno organu pierwszej, jak i drugiej instancji (art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a.), czego w niniejszej sprawie zabrakło. W pierwszej kolejności należy zauważyć na aspekt podmiotowy koniecznego do ustalenia stanu faktycznego. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. opłata planistyczna jako opłata jednorazowa związana z odpłatnym (ekwiwalentnym) zbyciem nieruchomości może być nałożona na właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, który posiada swój tytuł prawny w chwili wejścia w życie planu miejscowego. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3/09 "Pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej" (dostępna na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Naczelny Sąd Administracyjny wychodząc z przesłanek celowościowych i systemowych opartych na założeniu, że rentą planistyczną winien być obciążony rzeczywisty beneficjent wzrostu wartości nieruchomości stwierdził, że w takiej sytuacji to obdarowana osoba bliska, która następnie zbywa ją odpłatnie w terminie pięciu lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego, winna być obciążona opłatą. W okolicznościach sprawy, nie ulega wątpliwości, że w dniu wejścia w życie planu miejscowego właścicielami nieruchomości byli L. i G. małżonkowie G., a renta planistyczna została nałożona na J. G., w związku z dokonanym przez niego zbyciem. W uzasadnieniu decyzji organów obu instancji nie wskazano jednak odpowiednich ustaleń faktycznych w zakresie dotyczącym kwestii podmiotowych, w szczególności wyjaśniania kwestii podstaw faktycznych nałożenia opłaty na następcę prawnego właścicieli nieruchomości, w szczególności kwestii podstaw nabycia nieruchomości przez skarżącego i jego statusu jako osoby bliskiej. Nawet jeżeli organy obu instancji ustaliły te okoliczności zgodnie z art. 77 § 4 k.p.a., to ich obowiązkiem było zawarcie tego rodzaju informacji w uzasadnieniu decyzji administracyjnej stosowanie do art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a., czemu uchybiły. Podobnie braki uzasadnienia zaskarżonej decyzji Sąd dostrzegł w zakresie oceny samego zbycia nieruchomości dokonanego przez stronę skarżącą. Z akt administracyjnych, na których opiera się Sąd rozpoznając sprawę stosowanie do art. 133 § 1 p.p.s.a., wynika, że skarżący wniósł własność przedmiotowych nieruchomości do spółki komandytowej tytułem podwyższenia wkładu. O ile kwestia uznania takiego rozporządzenia jako zbycia w rozumieniu art. 36 ust 4 u.p.z.p. była wielokrotnie rozważana w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2013 r., II OSK 1630/1, i z dnia 24 listopada 2016 r., II OSK 2507/15, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl) to występowanie takich okoliczności w sprawie, nie zwalnia organu administracji publicznej od wyjaśniania i rozważania tych kwestii w uzasadnieniu decyzji administracyjnej. Wskazane braki uzasadnienia decyzji, które winny być usunięte przez organy administracyjne, nie przesądziły jednak o jej uchyleniu wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji. Sąd uwzględniając skargę dopatrzył się bowiem naruszenia przez organ administracyjny przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a polegającego na naruszeniu art. 80 k.p.a. wyrażającym się w nieprawidłowej ocenie, w świetle zasady swobodnej oceny dowodów, operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawców majątkowych I. K.i M. B. w dniu 20 grudnia 2017 r. Sąd miał na względzie, że operat ma charakter opinii biegłego w rozumieniu przepisu art. 84 § 1 k.p.a., toteż podlega ocenie jak każdy inny środek dowodowy z zastrzeżeniem pozostawienia poza granicą oceny ścisłej sfery wiadomości specjalnych. Co do zasady zadaniem organu dokonującego oceny tego dowodu jest rozważenie, czy przyjęte przez rzeczoznawcę okoliczności, założenia lub sama metodologia zgodna jest z obowiązującymi przepisami, ustalonymi w postępowaniu faktami, zasadami logicznego rozumowania oraz doświadczeniem życiowym. W okolicznościach niniejszej sprawy, której przedmiotem jest nałożenie renty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego, kluczowym zagadnieniem dla oceny operatu szacunkowego było zbadanie, czy biegli w sposób prawidłowy określili w treści operatu wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, tj. przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak wyżej wskazano, jest to o tyle istotne, że art. 37 ust. 1. u.p.z.p. stanowi w zakresie wyceny regulację szczególną wyłączającą zastosowanie w takich sprawach art. 154 ust. 2 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., który określa ogólnie zasady ustalenia przeznaczenia nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego, nakazując w takim wypadku oparcie się na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawidłowe ustalenie faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości ma też kluczowe znaczenie przy identyfikacji nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., co z kolei może mieć wpływ nie tylko na wybór właściwego podejścia i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust .1 u.g.n.), ale w ogóle na wyniki wyceny metodą porównawczą (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Brzmienie art. 37 ust. 12 u.p.z.p., zgodnie z którym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej wskazuje, że również przy doborze nieruchomości podobnych, porównywanych z nieruchomością wycenianą, kluczowym kryterium jest zgodność w zakresie sposobu faktycznego korzystania z nieruchomości, a nie zgodność domniemanego przeznaczenia nieruchomości lub też zgodność przeznaczenia nieruchomości podobnej do sposobu faktycznego korzystania z nieruchomości wycenianej. Przy porównaniu nieruchomości z uwagi na faktyczny sposób ich wykorzystania mniejsze znaczenie ma z całą pewnością podobieństwo w zakresie objęcia lub nie porównywanych nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego. Art. 37 ust. 1 i ust. 12 u.p.z.p. sprzeciwiają się przyjmowaniu podobieństwa nieruchomości w oparciu o podobieństwo statusu planistycznego porównywanych nieruchomości. Podobną nieruchomością z uwagi na sposób korzystania może być nieruchomość objęta planem w przeciwieństwie do nieruchomości wycenianej. W ocenie Sądu zarówno organ pierwszej instancji, jak i drugiej instancji dokonując oceny sporządzonego w sprawie operatu, naruszając art. 80 k.p.a., nietrafnie uznały, że odpowiada on wymogom prawnym niezbędnym do ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu korzystania, czego wymagają wskazane wyżej przepisy u.p.z.p. Organy w szczególności nie dostrzegły, że w operacie uchylono się w istocie od zdefiniowania sposobu faktycznego korzystania z nieruchomości przed dniem wejścia w życie planu, wskazując tylko na zapis wynikający z ewidencji gruntów, w którym zbyte działki miały przeznaczenie jako grunty orne, a podstawowym kryterium podobieństwa i grupowania nieruchomości uczyniono podobny status planistyczny wyrażający się w braku planu miejscowego dla nieruchomości porównywanych i nieruchomości wycenianych. Jako kwestię, którą organy obu instancji, nietrafnie pozostawiły bez wyjaśnienia w toku postępowania dowodowego należy wskazać również przywoływanie przez biegłego jako wzorca normatywnego oceny wartości nieruchomości nieobowiązującego już § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), który został uchylony zgodnie z § 1 pkt 15 rozporządzenia Rady Ministrów zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz.U. Nr 165, poz. 985). Wskazane wyżej nieprawidłowości w ocenie operatu nie mogą być inaczej postrzegane w okolicznościach sprawy niż jako naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ustalona w nieprawidłowy sposób wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu ma kluczowe znaczenie dla ostatecznego wyniku wyceny w zakresie wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego, w konsekwencji dla wymiaru renty planistycznej. Brak ustalenia rzeczywistego sposobu korzystania z nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego jest również istotną wadliwością procedowania organów obu instancji. Należy wskazać, że przepisy k.p.a. w art. 7 i 77 nakładają na organy obowiązek dokładnego wyjaśniania stanu faktycznego w zakresie okoliczności mających znaczenie dla sprawy oraz zebrania i rozważenia całego materiału dowodowego. W okolicznościach niniejszej sprawy, ustalenie faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości, który musi być uwzględniony przy ustaleniu wysokości wzrostu wartości nieruchomości, ma wręcz najistotniejsze znaczenie dla sprawy. Bez tego ustalenia nie można bowiem dokonać trafnej oceny operatu szacunkowego oraz w ogóle rozstrzygnąć sprawy. Organ dysponuje w tym zakresie całym spektrum możliwości dowodowych, albowiem ustawodawca nie związał w tym wypadku organu określonym sposobem dowodzenia. Należy uwzględnić w tym zakresie wszelkie dostępne dokumenty, w szczególności zapisy w ewidencjach. Powyższe ustalenia pozwalają na odniesienie do istoty zarzutów w kształcie, w jakim zostały one sformułowane w skardze. Sąd podzielił pierwszy zarzut skargi odnoszący się do przywołanych art. 77 i art. 80 k.p.a., ale istotna błędu organu nie polegała na uznaniu za prawidłowy operat dotknięty wadliwością z uwagi na "brak należytej analizy transakcji podobnych" lub też "niedostateczne uzasadnienia stanowiska", co właśnie na niedostrzeżeniu, że operat ten nie uwzględnia kryterium faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości jako głównego kryterium oceny nieruchomości. Stwierdzona przez Sąd wadliwość leżąca u samych podstaw metodologicznych operatu, czyni bezprzedmiotowym roztrząsanie innych sformowanych w skardze wobec jego treści zarzutów polemicznych, odnoszących się do przypisywanych biegłym zaniechań związanych z niezbadaniem danych w katastrze nieruchomości, czy też materiałów przetargowych. Zarzuty te, z uwagi na podstawy rozstrzygnięcia, nie mają znaczenia dla oceny dowodu w postaci operatu w niniejszej sprawie, a rolą sądu administracyjnego nie jest formułowanie wobec biegłego postulatów metodologicznych dotyczących wiedzy specjalnej. Jako całkowicie bezzasadny Sąd uznał zarzut odnoszący się do naruszenia art. 157 ust. 2 u.g.n., który wyłącza możliwość oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie sporządzenia innego operatu szacunkowego dotyczącego tej samej nieruchomości. W okolicznościach niniejszej sprawy negatywna ocena operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. w dniu 18 października 2016 r. była nie tyle oceną prawidłowości operatu, o której mowa w art. 157 ust. 2 u.g.n., co oceną procesową przydatności tego dowodu jako dowodu w sprawie administracyjnej. Operat ten, już ze względu na sam upływ czasu nie mógł być miarodajnym dowodem w sprawie, pomijając kwestie jego negatywnej oceny procesowej. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 18 maja 2018 roku r. W konsekwencji, sprawa będzie podlegała ponownemu rozpoznaniu przez organ pierwszej instancji, przy uwzględnieniu oceny prawnej sformułowanej przez Sąd w niniejszym wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. zasądzając na rzecz skarżącego kwotę 2000 zł tytułem zwrotu uiszczonego wpisu sądowego od skargi.