I SA/Wr 78/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Daria Gawlak-Nowakowska, Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Sędkowska (sprawozdawca), Sędzia WSA Dagmara Dominik-Ogińska, Protokolant Referent Paweł Poźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2019 r. sprawy ze skargi E. B. i S. B. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej we W. z dnia 28 listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie odmowy uznania zarzutów oddala skargę w całości. Przedmiotem skargi jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej we W. z dnia [...] listopada 2018 r. znak [...] , utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w L. z dnia [...].08.2018 r. nr [...] , którym organ ten odmówił uznania zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości położonej w K. W., dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr [...] (działki [...] , [...] ), dotyczących prowadzenia postępowania egzekucyjnego wszczętego na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w T. M. o nr od [...] do [...] , obejmujących należność pieniężną z tytułu podatku dochodowego za 2007 rok. Z akt sprawy wynika, iż Naczelnik Urzędu Skarbowego w L. prowadził egzekucję do nieruchomości stanowiących własność E. i S. B. (dalej: Skarżący) na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w T. M. o nr od [...] do [...] W toku postępowania egzekucyjnego, w dniu [...].08.2018 r. przeprowadzony został opis i oszacowanie zajętej nieruchomości, który zakończył się podpisaniem protokołu opisu i oszacowania. W protokole wartość nieruchomości określono na kwotę 236.432,00 zł. Operat szacunkowy stanowi integralną część protokołu. Pełnomocnik E. i S. B. brał udział w tej czynności i zgłosił wniosek o przeprowadzenie egzekucji z wydzielonej części nieruchomości - działki nr 9[...] - wskazując jako podstawę zgłoszonego żądania przepis art. 1 1Op u.p.e.a. W dniu [...] .08.2018 r. pełnomocnik Państwa E. i S. B. wniósł w imieniu Skarżących zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Główny zarzut dotyczy nieprawidłowego określenia wartości nieruchomości przez biegłego na poziomie niższym niż rzeczywista wartość, co może, według pełnomocnika mieć negatywny wpływ na przebieg postępowania egzekucyjnego. Operat szacunkowy sporządzony przez F. Ś. jest - zdaniem pełnomocnika - obarczony błędami metodologicznymi (niewłaściwy wybór metody wyceny, przypadkowy wybór transakcji do porównania, wadliwa ocena cechy "lokalizacja" i "kształt działki"). Dodatkowo pełnomocnik zwrócił także uwagę na brak w aktach sprawy informacji o wykorzystaniu przez Gminę L. prawa pierwokupu. Kolejny zarzut wskazuje na naruszenie w procesie opisu i oszacowania zasad ogólnych postępowania administracyjnego, m.in. zasady czynnego udziału strony w postępowaniu poprzez brak możliwości przesłuchania biegłego. W odrębnym postępowaniu zakończonym postanowieniem z dnia [...] .08.2018 r. nr [...] organ egzekucyjny odmówił prowadzenia egzekucji z wydzielonej części nieruchomości, tj. z działki nr [...] o powierzchni 6.5867 ha, uzasadniając to brakiem możliwości zaspokojenia roszczeń wierzyciela tylko ze sprzedaży części nieruchomości. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej we W. postanowieniem z dnia [...].11.2018 r. o nr [...] utrzymał w mocy powyższe postanowienie. Strona pismem z dnia [...].01.2019 r. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na postanowienie Dyrektor Izby Administracji Skarbowej we W. z dnia [...].11.2018 r. o nr [...] Postanowieniem z dnia [...].08.2018 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w L. nr [...] odmówił uznania zarzutów na przeprowadzony opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że postępowanie zmierzające do określenia wartości nieruchomości było prowadzone prawidłowo, a o podejmowanych czynnościach informowano strony, gdy przepis tego wymagał. Organ uznał, że działki zostały opisane rzetelnie, a przyjęta metoda korygowania ceny średniej uwzględniała aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami podobnymi. Strony zaskarżyły powyższe postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Lubinie, podnosząc zarzut określenia wartości nieruchomości poniżej cen rynkowych. Na potwierdzenie tego zarzutu zostały przywołane okoliczności związane z wadliwością operatu szacunkowego (błędy metodologiczne). Pismem nr [...] organ odwoławczy wystąpił do biegłego – F. Ś. o wyjaśnienie spornych okoliczności dotyczących poprawności operatu szacunkowego. Postanowieniem z dnia [...].11.2018 r. znak [...] Dyrektor Izby Administracji Skarbowej we W. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w L. z dnia [...].08.2018 r. Nr [...] odmawiające uznania zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej we W. podzielił stanowisko zaprezentowane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w L. w zaskarżonym postanowieniu. Od powyższego postanowienia Strony wywiodły skargę, w której zarzucają: - naruszenie art. 7, art. 8, art. 9 oraz art. 10 (w zw. z art. 79 § 2) ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego poprzez niezapewnienie Skarżącym czynnego udziału w przedmiotowym postępowaniu, co doprowadziło do ustalenia znacznie zaniżonej wartości rynkowej nieruchomości położonej w Krzeczynie Wielkim, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr [...]; - naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art, 144 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w L. z dnia 30 sierpnia 2018 r., nr [...], w sytuacji gdy wycena dokonana przez rzeczoznawcę inż. F. Ś. zawiera uchybienia metodologiczne, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia znacznie zaniżonej wartości rynkowej nieruchomości położonej w K. W., dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr [...]. W związku z powyższym wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej we W. z dnia [...].11.2018 r. o nr [...], uchylenie poprzedzającego je postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w L. z dnia [...].08.2018 r. o nr [...], zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz przeprowadzenie dowodu z załączonego dokumentu, tj. operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę W. R.. W odpowiedzi na zarzuty zawarte w skardze Dyrektor Izby Administracji Skarbowej we W. podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Skarga zasługuje na oddalenie. Na podstawie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302; dalej: p.p.s.a.), ogranicza podstawy prawne uwzględnienia skargi do stwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 134 §1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a tej ustawy W ocenie Sądu, w ustalonym stanie faktycznym i prawnym skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem zaskarżone postanowienie nie narusza prawa materialnego i procesowego. Odnosząc się do zarzutu skargi, dotyczącego naruszenia naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w L. z dnia [...] sierpnia 2018 r., nr [...], wskazać należy, iż przepis ten nie został naruszony, ponieważ zaskarżone postanowienie organu egzekucyjnego było prawidłowe. Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109), wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 poz. 121). Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wycena nieruchomości musi zostać poprzedzona analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowo-administracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z kolei w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wyjaśniono, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 1). Analizą objęto bowiem rynek lokalny - tj. rynek l.. W powierzchni gruntów przyjętych do porównań występują różnice, ponieważ przy cenach rynkowych nie wskazywano powierzchni jako cechę różniącą. Różnica pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną nie stanowi rozbieżności ponieważ zakres współczynników korygujących w przedziale 0,855 do 1,226 jest zgodny ze standardami stosowanymi w procedurze szacowania, ponieważ są zbliżone do 1,0. Z udzielonych wyjaśnień wynika, że przy stosowaniu metody porównania parami i metody korygowania ceny średniej można dodatkowo stosować współczynnik korekcyjny "K" z przedziału (0,90, 1,10). Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, np. gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźnie zmiana relacji pomiędzy popytem a podażą. Według opinii rzeczoznawcy wyceniana nieruchomość posiada właśnie wady wykraczające poza cechy rynkowe (na jej terenie znajdują się stanowiska archeologiczne i przebiega linia energetyczna), co uzasadnia zastosowanie współczynnika 0.95. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wartość nieruchomości określono zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - tj. nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, a wagi poszczególnych cech zostały określone zgodnie z metodologią (Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nota Interpretacyjna nr 1, Szacowanie Nieruchomości - Rzeczoznawstwo majątkowe red. J. Dydenko). Słusznie organy uznały, iż opracowany operat został sporządzony z należytą starannością i stanowi wiarygodny dowód. Ustalenie wartości rynkowej nastąpiło zgodnie z kryteriami określonymi w obowiązujących przepisach, standardami wyceny i z uwzględnieniem wszelkich, niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomości. Określenie wartości rynkowej nieruchomości nie oznacza przyjęcia w podejściu porównawczym wyłącznie nieruchomości o identycznych cechach. Mogłoby się okazać, że na rynku nie ma takiej nieruchomości, co uniemożliwiałoby sporządzenie oceny. Nieruchomości mają być natomiast podobne. Przyjmowane przez biegłych w operatach szacunkowych cechy nieruchomości, jak również współczynniki korygujące, stanowią indywidualną ocenę rzeczoznawcy majątkowego, która wynika z posiadanej wiedzy oraz doświadczenia zawodowego. Organ prawidłowo uznał, że nie ma konieczności powoływania kolejnego biegłego i generowania kosztów, zwłaszcza w sytuacji, gdy odwołujący się, kwestionując rzetelność sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego, nie przedłożył żadnego wiarygodnego przeciwdowodu. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega, zgodnie z obowiązującą w postępowaniu administracyjnym zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 81 k.p.a.) ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, tj. w kontekście innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Jeżeli organ egzekucyjny ocenił, że przeprowadzony przez organ dowód w postaci operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, jest wiarygodny, to zgodnie z powołaną wyżej zasadą swobodnej oceny dowodów miał prawo uznać fakt za udowodniony. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku w aktach sprawy informacji o niewykorzystaniu przez Gminę L. prawa pierwokupu, wskazać należy, że pismem z dnia 11.12.2018 r. organ egzekucyjny zwrócił się do Wójta Gminy L. ze stosownym pytaniem. W odpowiedzi [...].01.2018 r. Wójt Gminy L. poinformował, że nie jest zainteresowany skorzystaniem z prawa pierwokupu. Dokumenty potwierdzające ten fakt znajdują się w aktach sprawy. Dodatkowo organ nadzoru wyjaśnił, że zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami gminie przysługuje prawo pierwokupu m.in. w przypadku sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (czyli tak jak w tej sprawie). Możliwość skorzystania z tego prawa jest jednak uzależniona od ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej. W ust 3 wskazano, że prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Takiego wpisu w tej sprawie nie było, więc organ nie miał obowiązku występowania do Wójta Gminy Lubin z zapytaniem. W odniesieniu do zarzutu naruszenia przepisów art. 7, art. 8, art. 9 oraz art. 10 (w zw. z art. 79 § 2) ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, zauważyć trzeba, iż w myśl przepisu art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten wyraża jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego - zasadę prawdy obiektywnej, która oznacza, że to na organ administracji publicznej nałożony został obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością. W przedmiotowej sprawie, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej we W. przed wydaniem postanowienia dokonał pełnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, nie pomijając okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie Sądu organ egzekucyjny kierując do uczestników egzekucji z nieruchomości zawiadomienia (obwieszczenia) o terminie opisu i oszacowania nieruchomości wywiązał się z obowiązków informacyjnych. Żaden przepis nie nakazuje organowi egzekucyjnemu umożliwienie zobowiązanym przesłuchanie biegłego, który sporządzał operat szacunkowy (po dokonaniu oględzin nieruchomości). Nie pozbawia to jednak wcale zobowiązanego możliwości zakwestionowania ustalonej wartości nieruchomości i odniesienia się do wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Czynność organu egzekucyjnego w postaci opisu i oszacowania nieruchomości składa się z dwóch elementów i dokonywana jest dwuetapowo. Pierwszym etapem jest ustalenie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz jej wartości (zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. przez obligatoryjnie powołanego przez organ rzeczoznawcę majątkowego - operat szacunkowy), drugim zaś - sporządzenie protokołu opisu i oszacowania, którego integralną część stanowi opinia rzeczoznawcy. Podmiotem, który przeprowadza opis i oszacowania jest więc organ egzekucyjny, który opiera się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Wbrew twierdzeniu Skarżących brak poinformowania o dacie oględzin nieruchomości przez biegłego skarbowego wcale nie pozbawił Skarżących możliwości odniesienia się do przyjętej wartości nieruchomości. Podkreślenia również wymaga, iż operat szacunkowy jest tylko jednym z dowodów, które organ egzekucyjny zbiera i ocenia w toku egzekucji z nieruchomości. Opis i oszacowanie to jednak nadal czynność organu egzekucyjnego, który tylko posiłkuje się operatem szacunkowym. Oznacza to więc, że to właśnie środek zaskarżenia w postaci zarzutów na opis i oszacowanie - z którego Skarżący skorzystali - jest właściwym środkiem do zakwestionowania procesu określenia wartości nieruchomości. To właśnie na tym etapie możliwe jest wniesienie uwag do wybranej przez rzeczoznawcę metody oszacowania, czy słuszności stwierdzeń zawartych w operacie. Dopuszczony dowód z dokumentu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę W. R., nie zmienia powyższych ustaleń. Podkreślić należy, iż nie może mieć znaczenia dla sprawy, skoro został sporządzony już po wydaniu zaskarżonego postanowienia, a ponadto datą, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny jest [...] grudnia 2018 r., czyli czas przypadający po sporządzeniu opisu i oszacowania nieruchomości oraz po wydaniu spornych postanowień. Mając powyższe na uwadze Sad skargę oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.