II SA/Kr 340/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie: WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) WSA Małgorzata Łoboz Protokolant: specjalista Anna Chwalibóg po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 maja 2019 r. sprawy ze skargi Spółdzielnia [....] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 stycznia 2019 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 21 stycznia 2019 r., znak [...], działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielnia [....] od wydanej przez Prezydenta Miasta K. decyzji z dnia 27 września 2018 r., nr [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego z wniosku T. D. pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze na działce nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną, w tym: siecią kablową energii elektrycznej niskiego napięcia na działkach nr [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] oraz [...] obr. [...] wraz z przebudową zjazdu na działkach nr [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K." – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Wnioskiem z dnia 11 sierpnia 2017 r. T. D. zwrócił się do Prezydenta Miasta K. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze na działce nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną, w tym: siecią kablową energii elektrycznej niskiego napięcia na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] oraz [...] obr. [...] wraz z przebudową zjazdu na działkach nr [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 27 września 2018 r., nr [...], ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że spełnione są łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedstawiając argumenty przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki. W toku postępowania uzyskano niezbędne opinie i uzgodnienia. Ustosunkowano się do podnoszonych w toku postępowania zarzutów. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Spółdzielnia [....] wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zarzucono naruszenie art. 64 powyższej ustawy poprzez błędne przyjęcie, że planowana inwestycja nie narusza interesów osób trzecich, podczas gdy biorąc pod uwagę zakres planowanej inwestycji wystąpią uciążliwości i konflikty na wielu płaszczyznach, uniemożliwiające prawidłowe funkcjonowanie mieszkańców działek sąsiednich. Zarzucono także naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz działanie wbrew zasadzie "dobrego sąsiedztwa", oraz naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania. W uzasadnieniu umotywowano podniesione zarzuty, nie wyrażając zgody na budowę nowej sieci kablowej energii elektrycznej niskiego napięcia na działce nr [...] obr. [...], stanowiącej współwłasność Spółdzielni, jak również na wykonywanie jakichkolwiek prac związanych z realizacją przedmiotowej inwestycji lub w jakikolwiek inny sposób korzystania z współwłasności Spółdzielni. Działając na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało decyzję opisaną na wstępie o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy zreferował przebieg postępowania; podkreślił, że poza sporem pozostaje to, iż w niniejszej sprawie wobec nieobowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, istniały podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i że postępowanie to prowadzone było przez organ właściwy – zgodnie ze wskazaniem z art. 60 ust. 1 w/w ustawy – Prezydenta Miasta K.. Organ odwoławczy wskazał dalej, że w niniejszej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną – mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy. Następnie organ odwoławczy ocenił, że sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki nr [...], [...], [...], [...] obr. [...]. Z przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym uwzględniając charakter istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowej. W następnej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ odwoławczy odniósł się do parametrów nowej zabudowy i uznał je za ustalone prawidłowo. W pierwszej kolejności zauważył, że organ wyznaczył linię zabudowy od strony ul. [...] jako kontynuację odległości linii zabudowy budynku istniejącego na terenie działki nr [...] i [...]. Organ prawidłowo nawiązał do działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na 41%, nawiązując w ten sposób do średniej wartości tego wskaźnika w obszarze analizowanym. Rozwiązanie takie jest w zupełności prawidłowe i znajduje uzasadnienie w treści § 5 ust. 1 rozporządzenia. Organ wskazał, iż wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono jako zgodny z szerokością frontu działki nr [...]. Powyższe rozwiązanie jest prawidłowe, ponieważ zamierzenie stanowić będzie uzupełnienie ciągu zabudowy pierzei ul. [...]. Organ zauważył, że szerokość ta wynosi około 10,5m i jest niższa od średniej wynoszącej 11m. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyniosła od 5 do 6 m, natomiast wysokość kalenicy od 9 do 10 m. Organ nawiązał w ten sposób do zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadującej nr [...] i [...]. W ocenie organu ustalenie tak przyjętych parametrów pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono w sposób wyważony. Podsumowując tę część, organ odwoławczy ocenił, że sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczno-urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, w ocenie organu odwoławczego, zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Powyższe stanowi również częściową odpowiedź na zarzuty strony skarżącej. Organ podkreślił, że ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Zresztą zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno-urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jej integralną część, a w związku z tym parametry urbanistyczne oraz inne warunki zabudowy mogą być określane w załącznikach. W ocenie organu odwoławczego ustalenia w niniejszej sprawie niektórych parametrów nowej zabudowy na zasadzie dopuszczonych rozporządzeniem odstępstw od zasad stosowanych w pierwszej kolejności należy uznać za prawidłowe, tym bardziej, że ustawodawca powierzył sporządzenie analizy i projektu decyzji osobie wpisanej na listę architektów lub urbanistów tj. osobie legitymującej się odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi. Nie bez powodu w rozporządzeniu znajduje się pewien "margines", możliwość odstępstw od generalnych reguł. Organ odwoławczy zaakcentował, że zamierzenie posiada dostęp do drogi publicznej i realizuje również przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Spełniona jest również przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Ponadto wszystkie uzgodnienia zostały przeprowadzone prawidłowo. Ustosunkowując się ponadto do zarzutów strony skarżącej organ odwoławczy wskazał, że z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności ani innych praw tych osób, co wynika z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Legitymowanie się na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy tytułem do nieruchomości, w tym objętych infrastrukturą techniczną, nie jest wymagane. Istotne w tym przedmiocie są uzyskane uzgodnienia oraz warunki techniczne w przedmiocie zapewnienia dostępu do odpowiednich sieci infrastruktury technicznej. W tym zakresie zaskarżona decyzja realizuje konieczne wymagania. Do zarzutów tych odnosił się już uprzednio organ I instancji. Na uwzględnienie nie zasługują zarzuty dotyczące zwiększenia w związku z inwestycją ruchu kołowego. Zakres inwestycji jest bowiem niewielki, a ul. [...] jest jedną z kluczowych ulic w dzielnicy, której dotyczy zamierzenie i już obecnie obsługuje wzmożony ruch komunikacyjny. W konkluzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80. Decyzja ta nie narusza interesów osób trzecich. Decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona (spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a.), a z ustaleń organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy. Pismem z dnia 27 lutego 2019 r. Spółdzielnia [...] wniosła skargę na powyższą decyzję. Strona skarżąca zarzuciła naruszenie: art. 7 k.p.a. – organ I instancji nie dopełnił ciążącego na nim obowiązku i nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego przez niepełne (czyli z pominięciem wszystkich stron), a tym samym błędne wyznaczenie stron postępowania. W interesie prawnym współwłaścicieli działki nr [...] obr. [...] jedn. ew. [...] usytuowanej przy ul. [...] leży zasięg oddziaływania planowanej inwestycji na przedmiotową nieruchomość oraz stopień jej uciążliwości dla tej nieruchomości; art. 8 k.p.a. – prowadzenie postępowanie bez prawidłowo wyznaczonego kręgu stron postępowania nie budzi zaufania jego uczestników do władzy publicznej; art. 9 k.p.a. – artykuł ten nie może być spełniony z uwagi na pominięcie stron postępowania, a wręcz przeciwnie, takie postępowanie działa bezsprzecznie na szkodę stron, które organ I instancji pominął; art. 10 § 1 k.p.a. – skoro organ I instancji pominął strony w postępowaniu, nie mógł też w sposób oczywisty zapewnić stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań; art. 11 k.p.a. – poprzez niewyjaśnienie zasadności przesłanek m.in. ingerencji w strefę cudzej własności; nie ustalono, czy otoczenie terenu inwestycji zawiera infrastrukturę z zakresie sieci energii elektrycznej i jaki jest rzeczywisty krąg potencjalnych beneficjentów planowanej inwestycji; art. 53 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak dokładnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz stanu faktycznego i prawnego terenu. Strona skarżąca podniosła, że niezaprzeczalnym faktem jest, że działka nr [...] obr. [...] jed. ew. [...] została objęta zasięgiem planowanej inwestycji, zatem zakres prac oraz zakres planowanej inwestycji nie powinien budzić wątpliwości co do odziaływania planowanej inwestycji na w/w działkę. Dlatego też niezrozumiałym jest, dlaczego Organ I instancji wydając decyzję nie powiadomił wszystkich stron w tym postępowaniu, wszystkich współwłaścicieli przedmiotowej działki. Zatem Decyzja nr [...] z dnia 27.09.2018 r. w ewidentny sposób narusza art.8, 9,10 k.p.a. Spółdzielnia wniosła o wyłączenie z zakresu prowadzonego postępowania działki nr [...] obr. [...], w związku z brakiem jakiegokolwiek tytułu prawnego wnioskodawcy do przedmiotowej nieruchomości, a także w związku z brakiem zgody Spółdzielni na ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego obszaru w zaprezentowanej przez wnioskodawcę formie. Wnioskodawca występując o warunki zabudowy m.in. dla działki tut. Spółdzielni, w sposób rażący pominął interes współwłaścicieli tej nieruchomości, co nie zostało w żaden sposób ustalone ze Spółdzielnią. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca podkreśliła, że planowanie przedmiotowego przedsięwzięcia budowlanego, bez uzyskania zgody Spółdzielni oraz pozostałych współwłaścicieli 22 lokali wyodrębnionych w nieruchomości przy ul. [...] stanowi rażące uchybienie. Każdy z współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości ma interes prawny i powinien być stroną toczącego się postępowania, ponieważ zakres przedmiotowej sprawy w sposób bezpośredni dotyczy ich własności. Strona skarżąca podniosła, że nie wyraża zgody na budowę nowej sieci kablowej energii elektrycznej niskiego napięcia na działce nr [...] obr. [...], stanowiącej współwłasność Spółdzielni, jak również na wykonywanie jakichkolwiek prac związanych z realizacją przedmiotowej inwestycji. Inwestor powinien zaplanować trasę sieci kablowej elektrycznej w innym rejonie. Ponadto Spółdzielnia podkreśla, iż realizacja przedmiotowej sieci kablowej ograniczy prawa Spółdzielni w dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Mając na względzie charakter planowanej inwestycji, w tym m.in. powierzchnię działek objętych wnioskiem, zgodnie z opinią Spółdzielni, nie będą mogły być spełnione łącznie wszystkie warunki konieczne do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Ponadto planowana inwestycja m.in.: nie zapewni prawidłowej obsługi komunikacyjnej z uwzględnieniem odpowiedniej ilości miejsc parkingowych niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania, ponieważ w przypadku budynku mieszkalnego z lokalami użytkowymi należy zapewnić odpowiednią ilość miejsc postojowych zarówno dla mieszkańców, jak i pracowników oraz klientów; nie zapewni odpowiedniej powierzchni biologicznie czynnej, zakres planowanej inwestycji spowoduje całkowitą likwidację drzew i krzewów, a mała powierzchnia działek w stosunku do gabarytów planowanego budynku, nie daje możliwości kształtowania nowej zieleni w wystarczającym stopniu; wprowadzi dodatkową kolizyjność w ruchu pieszo-kołowym, mając na względzie obecny stan ul. [...].; obszar, w którym planowana jest inwestycja od chwili wprowadzenia strefy płatnego parkowania, której granica znajduje się na ul. [...] jest dodatkowo obciążony przez parkowanie osób, chcących uniknąć opłat; stanowić będzie zagrożenie dla drzewostanu znajdującego się na działkach w bezpośrednim sąsiedztwie, co w konsekwencji doprowadzi do ich całkowitej degradacji; w miejscu planowanej inwestycji w sposób znaczny pogorszy przewietrzalność terenu, która w K. jest tak istotna dla zachowania możliwości prawidłowego funkcjonowania w środowisku miejskim; spowoduje zwiększenie emisji spalin i hałasu związanych z dojazdem do planowanej inwestycji; pogorszy warunki bytowe mieszkańców nieruchomości na działce nr [...], co będzie skutkować naruszeniem zasad dobrosąsiedztwa i interesów osób trzecich. Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 stycznia 2019 roku oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 27 września 2018 r. nr [...] W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, w całości podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2107) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1302, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. Organy administracji słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489). Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie. Na użytek niniejszej sprawy sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez osobę uprawnioną – mgr inż. arch. A. P.; analiza ta nie budzi istotnych zastrzeżeń pod względem formalnym. Prawidłowo, zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, wyznaczony został obszar analizowany. W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Ta konstatacja poczyniona wpierw przez analizatorkę, a następnie także przez organy administracji obu instancji, nie budzi – zdaniem Sądu – wątpliwości. Implikuje ona spełnienie przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jako zasadny jawi się też wniosek, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, mieszkaniowej wielorodzinnej, zabudowie usługowej, drogi wewnętrzne, drogi publiczne, infrastruktura techniczna. Projektowana funkcja mieszkaniowa wielorodzinna z usługami w parterze, będzie stanowiła kontynuację funkcji w terenie analizowanym. Sąd podziela również stanowisko organów administracji co do tego, że spełnione zostały przesłanki ustalenia warunków zabudowy w postaci bezpośredniego dostępu przedmiotowego terenu do drogi publicznej, którą stanowi ul. [...], oraz w postaci wystarczającego dla zamierzenia budowalnego uzbrojenia terenu – w rejonie znajduje się uzbrojenie miejskie, w tym także w zakresie obsługi komunikacyjnej. Na aprobatę zasługują również pozostałe rozstrzygnięcia w zakresie miejsc postojowych i infrastruktury technicznej: zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, a także odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami. Te rozstrzygnięcia ani ich podstawy faktyczne, w ocenie Sądu, nie budzą wątpliwości. Podobnie należy ocenić ustalone warunki w zakresie ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu. Przechodząc do poszczególnych parametrów nowej zabudowy, stwierdzić wypada, że zostały one ustalone prawidłowo. Linię zabudowy ustalono od strony ul. [...] – jako kontynuację odległości linii zabudowy budynku istniejącego na terenie działki nr [...] i [...] (Sąd dostrzegł, że w załączniku nr 1 wskazano w tym kontekście działkę nr [...], co jednak, zważywszy na całokształt decyzji, zwłaszcza zaś jej część graficzną, nie ma znamion istotnego naruszenia prawa, lecz stanowi oczywistą omyłkę nadającą się do usunięcia w trybie rektyfikacji). Parametr ten znajduje uzasadnienie w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej, gdzie wykazano, że wzdłuż ul. [...] linia zabudowy przebiega uskokowo w częściach pierzei, jednak na odcinku [...] oraz od [...] w kierunku zachodnim jest jednolicie ukształtowana. Po stronie południowej budynek nr [...] jest usytuowany w odległości ok. 6m od granicy działki drogowej. [...] w której planowana jest inwestycja kształtuje linie zabudowy w odległości ok. 5m do 8m jednak różnice wynikają z nieregularnego przebiegu ulicy. Pozostała zabudowa północnej pierzei ul. [...] jest zlokalizowana w granicy działki drogowej. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy projektowanej w stosunku do powierzchni działki [...] wyznaczono na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego 41% z tolerancją ± 1 % Udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego wnioskiem ustalono w wysokości min. 30%. Parametry te nie budzą wątpliwości, znajdują uzasadnienie w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej. Szerokość elewacji frontowej ustalono jako zgodną z szerokością frontu działki [...] (ok. 10,5m). Z przeprowadzonej analizy wynika, że szerokość elewacji frontowej należy ustalić jako zgodną z szerokością frontu działki ponieważ wnioskowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie ciągu zabudowy pierzei ul. [...]. Wysokość elewacji frontowej do okapu wyznaczono na podstawie wysokości elewacji zabudowy na działkach w bezpośrednim sąsiedztwie od 5 m (dz. nr [...]) do ok. 6 m (działka nr [...]). Tolerancja uwzględnia uwarunkowania na etapie projektu budowlanego. Powyższe również nie budzi wątpliwości Sądu. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że w sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji pomimo przeważającej w obszarze drobnej zabudowy głównie mieszkalnej w obrębie zarówno okapu, jak i kalenic występuje znaczne zróżnicowanie. Ustalając wysokości nowej zabudowy kierowano się przede wszystkim – zdaniem Sądu, słusznie – wysokością zabudowy położonej bezpośrednio przy granicach z terenem przyszłej inwestycji. Na aprobatę zasługują również ustalenia co do geometrii dachu jako dach połaciowy dwu lub wielospadowy o wysokości kalenicy 9 m do 10 m. Powyższe rozważania zawierają w części odniesienie się do zarzutów skargi, które Sąd uznał za niezasadne. Zdaniem Sądu nie doszło zatem do naruszenia art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 3 u.p.z.p. ani art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 k.p.a. Wyjaśnione zostały wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a. Nie zostały zatem naruszone wskazywane w skardze przepisy prawa procesowego. Odnośnie wniosku strony skarżącej o wyłączenie z zakresu prowadzonego postępowania działki nr [...] obr. [...], w związku z brakiem jakiegokolwiek tytułu prawnego wnioskodawcy do przedmiotowej nieruchomości, a także w związku z brakiem zgody Spółdzielni na ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego obszaru, oraz braku zgody na budowę nowej sieci kablowej energii elektrycznej niskiego napięcia na działce nr [...] obr. [...], stanowiącej współwłasność tutejszej Spółdzielni, jak również na wykonywanie jakichkolwiek prac związanych z realizacją przedmiotowej inwestycji – wskazać należy, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich; jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. W związku z zarzutem braku udziału wszystkich stron w postępowaniu, wypada zauważyć, że zgodnie utrwalonym orzecznictwem zarzut taki może skutecznie podnieść tylko osoba, której to dotyczy; podmiot, który w postępowaniu uczestniczył, w założeniu nie może powoływać się na suponowane naruszenie praw procesowych innych podmiotów. Zaskarżona decyzja zawiera ustalenia co do ilości miejsc parkingowych oraz ustalenia w zakresie komunikacji (załącznik nr 1, s. 6), które jawią się jako prawidłowe. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, ustalony na poziomie 30%, zdaniem Sądu, nie budzi wątpliwości; podanie należy ocenić warunki w zakresie ochrony zieleni i ochrony przyrody. Zważywszy na charakter i rozmiar inwestycji oraz jej usytuowanie przy ulicy [...], będącej jedną z kluczowych ulic dzielnicy, za niezasadne należy też uznać zarzuty dotyczące suponowanej kolizyjności w ruchu pieszo-kołowym, przewietrzalności tudzież emisji spalin i hałasu. Decyzja prawidłowo określa wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Zauważyć przy tym trzeba, że działka nr [...], na którą powołuje się skarżąca, jest usytuowana w znacznej odległości i jest oddzielona drogą od działki nr [...], na której ma powstać budynek. Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.