I SA/Sz 561/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Sokołowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Sędzia WSA Ewa Wojtysiak Protokolant po rozpoznaniu w Wydziale I na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 grudnia 2019 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi G. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...]; [...] w przedmiocie zarzutów zgłoszonych w postępowaniu egzekucyjnym oddala skargę. Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego w K. (dalej: organ I instancji, organ egzekucyjny) w stosunku do G. K. (dalej: strona, zobowiązany, skarżący) prowadzi postępowanie egzekucyjne na podstawie [...] tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w K. obejmujących zaległości z tytułu: podatku dochodowego od osób fizycznych za 2016 r., podatku dochodowego płatnika za 2016 r. oraz podatku od towarów i usług za poszczególne miesiące 2013 r., 2016 r., 2017 r. W dniu [...] kwietnia 2018 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości lokalowej położonej w K. przy ul. [...], objętej księgą wieczystą nr [...] Po wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności oraz upływie określonego w wezwaniu terminu, organ egzekucyjny przystąpił do etapu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] listopada 2018 r przez rzeczoznawcę majątkowego, następnie organ egzekucyjny wyznaczył termin opisu i oszacowania nieruchomości na dzień [...] grudnia 2018 r. o godz. [...]. O terminie organ egzekucyjny zawiadomił znanych uczestników postępowania zawiadomieniem z [...] grudnia 2018 r., zaś nieznanych uczestników postępowania zawiadomiono i wezwano do zgłoszenia praw do nieruchomości poprzez publiczne obwieszczenie. W wyznaczonym terminie organ dokonał opisu i oszacowania nieruchomości, w czynności tej nie uczestniczył zobowiązany. W związku z dokonanymi czynnościami sporządzono, zgodnie z art. 110 r § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. 2018.1314, dalej: u.p.e.a.), którego odpis doręczono zobowiązanemu w dniu [...] stycznia 2019 r. Podczas przeprowadzonych czynności wartość opisanej na wstępie nieruchomości oszacowano na [...] zł. Pismem z [...] stycznia 2019 r. zobowiązany złożył zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, zarzucając, że wycena: . nie odzwierciedla właściwego stanu technicznego nieruchomości; . nieruchomość jest wyceniona poniżej jej wartości rynkowej w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, . materiał porównawczy wykorzystany przez rzeczoznawcę został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności poprzez niewskazanie aktów notarialnych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku, . w sposób niejasny zastosowano metodę korygowania ceny średniej, poprzez niewskazanie cech nieruchomości przyjętych do porównań jako reprezentatywne oraz nieprecyzyjne wyjaśnienie, dlaczego te a nie inne nieruchomości przyjęto do porównań, . opisy nieruchomości uwzględnionych do porównania, stanowiących podstawę wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W związku ze sformułowanymi zarzutami strona wniosła o uchylenie dokonanego oszacowania oraz polecenie ponownego oszacowania przedmiotowej nieruchomości, a także wstrzymanie postępowanie egzekucyjnego do czasu wyjaśnienia sprawy oszacowania. Organ egzekucyjny skierował do rzeczoznawcy majątkowego zapytanie w zakresie prawidłowości dokonanej wyceny, w kontekście zgłoszonych zarzutów. W piśmie z [...] stycznia 2019r. rzeczoznawca majątkowy podtrzymała swoją opinię w sprawie wyceny nieruchomości oraz wskazała na rzetelne opracowanie operatu szacunkowego. Postanowieniem z [...] marca 2019 r., znak [...] organ egzekucyjny uznał zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania nieruchomości przez zobowiązanego za nieuzasadnione. Pismem z [...] kwietnia 2019 r. zobowiązany wywiódł zażalenie na to postanowienie, zarzucając naruszenie art. 7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2018. 2096, dalej: K.p.a.) w związku z art. 18 u.p.e.a., poprzez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego – stanu szacowanej nieruchomości, niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób niepełny i dowolny z pominięciem stanowiska i twierdzeń dłużnika. Dalej zarzucił naruszenie art. 110r § 2 u.p.e.a. w związku z § 1, 2 i 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w związku z § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez odmówienie uznania zasadności zarzutów, podczas gdy protokół z dnia [...].12.2018 r. i operat szacunkowy zawierają nieprawidłowości wskazane już przez zobowiązanego w zarzutach do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] stycznia 2019 r. W zaskarżonym postanowieniu z dnia [...] maja 2019 r., znak [...], [...] Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (dalej: organ odwoławczy, organ II instancji) utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu wydanego postanowienia organ odwoławczy wskazał, że zarzuty podniesione przez stronę w prowadzonym postepowaniu sprowadzają się w rzeczywistości do kwestionowania wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2018r. Odnosząc się natomiast do zarzutów, organ wskazał, że na stronie 17 operatu rzeczoznawca wskazała, że badanie rynku zostało przeprowadzone w oparciu o dane potwierdzone aktami notarialnymi transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych jakie miały miejsce w okresie około roku od daty wyceny, w tym okresie nie nastąpiła istotna zmiana poziomu cen. Nadto rzeczoznawca wskazała na stronie 17 operatu jakie kryteria brała pod uwagę podczas sporządzania operatu szacunkowego (m.in. położenie –lokalizacja, stan techniczny, standard wykończenia, sąsiedztwo, otoczenie budynku, dojazd). Rzeczoznawca wskazała także jako cechę istotną technologię budowy i formę architektoniczna budynku, stan techniczny budynku i jego części wspólnych oraz pomieszczeń przynależnych jak garaż, miejsca postojowe w hali garażowej. Cena lokalu mieszkalnego zależy od jego układu funkcjonalnego, położenia lokalu na piętrze i powierzchni użytkowej mieszkania (im większe mieszkanie tym cena jednostkowa jest mniejsza i na odwrót). Nadto rzeczoznawca wskazała, że jako bazę do sporządzonej wyceny przyjęto kilkanaście transakcji sprzedaży lokali położonych w nowych budynkach wielorodzinnych, zlokalizowanych w obrębie ewidencyjnym nr [...] miasta K.. Rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej. Wskazała, że jednostkowe ceny lokali przyjętych jako baza do wyceny wskazane są w ujęciu tabularycznym na stronie 28 operatu, nadto organ wskazał, że opisy przedstawione w ujęciach tabularycznych na stronach 19 i 20 operatu szacunkowego dotyczące "określenia liczby cech i wag rynkowych" oraz "określenia sumy współczynników korygujących: są wystarczające dla zweryfikowania wartości współczynników korygujących przyjętych dla wycenianej nieruchomości. W wyniku analizy sprawy organ II instancji nie dopatrzył się podstaw do zakwestionowania tak określonej wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównawczej, przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Jak dalej wskazał organ odwoławczy, zobowiązany twierdzi, że wycena jest zaniżona, ale organ nie ma podstaw by uznać ten zarzut za zasadny. Wycena nieruchomości, jak wskazano, została dokonana przez rzeczoznawcę powołanego przez organ, stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. Rzeczoznawca sporządzając operat zastosowała się do przewidzianych prawem procedur dotyczących szacowania nieruchomości zawartych w art. 149-159 u.g.n. i wydanym na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W operacie wskazano podstawy prawne i uwarunkowania szacowanej nieruchomości, przyjęte rozwiązanie, a także przedstawiono tok obliczeń oraz wynik końcowy. Źródła informacji zostały przedstawione w punkcie 1.7.3 Operatu. Organ II instancji poddał analizie zastosowana metodę wyceny a także formalne elementy operatu, czy ujęto wszystkie składniki znajdujące się na nieruchomości i nie stwierdził /naruszeń, które mogłyby mieć wpływ na wynik rozstrzygnięcia zarzutów i nie dopatrzył się podstaw do stwierdzenia naruszeń § 55 i § 56 rozporządzenia. Z kolei kwestia identyfikacji przyjętych danych transakcyjnych - jak podała rzeczoznawca - jest objęta tajemnica zawodową (por. wyrok Sądu Najwyższego z 05.04.2012 r. sygn. akt II CSK 36/11). Ujawnienie szczegółowych danych identyfikacyjnych wkracza już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. Nadto organ odwoławczy podkreślił, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 K.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. Finalnie organ wskazał nadto, że samo subiektywne przekonanie zobowiązanego, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać o uznaniu, iż wartość została zaniżona. W procesie wyceny nieruchomości nie określa się maksymalnej ceny, lecz kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący. Z wydanym postanowieniem nie zgodziła się Strona, wnosząc pismem z dnia [...] czerwca 2019 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, zarzucając orzeczeniu naruszenie przez organ II Instancji przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy przez: 1. naruszenie art. 110r § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji w zw. z § 1,2. 3,4 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w zw. z § 55 i § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez odmówienie uznania zasadnych zarzutów dłużnika do protokołu opisu i oszacowania w/w nieruchomości oraz do operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, które wykonane zostały przez Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w K., na wniosek wierzyciela - Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w [...], na okoliczność czego sporządzono protokół opisu i oszacowania, podczas gdy w/w dokumenty zawierają następujące liczne nieprawidłowości: a. nie odzwierciedlają one właściwego stanu technicznego nieruchomości; b. nieruchomość jest wyceniona poniżej jej wartości rynkowej w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, co powoduje zaniżenie wartości nieruchomości; c. materiał porównawczy, wykorzystany przez rzeczoznawcę, został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikacje prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności poprzez niewskazanie aktów notarialnych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku; d. w sposób niejasny zastosowano metodę korygowania ceny średniej, poprzez niewskazanie cech nieruchomości przyjętych do porównań jako reprezentatywne oraz nieprecyzyjne wyjaśnienie dlaczego te, a nie inne nieruchomości przyjęto do porównań; e. opisy nieruchomości, uwzględnionych do porównania, stanowiących podstawę wyceny są niewystarczająco obszerne i precyzyjne, co stoi w sprzeczności z §55 i §56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 2. naruszenie art. 107 k.p.a. oraz art. 15 k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, polegające na zaniechaniu przeprowadzenia przez organ II Instancji własnego wnikliwego postępowania dowodowego oraz zaniechaniu dokonania własnych ustaleń i rozważań zarówno faktycznych jak i merytorycznych, poprzestając w większości na ustaleniach i rozważaniach organu I Instancji, nie odnosząc się w sposób pełny i wyczerpujący do zarzutów odwołania skarżącego; 3. naruszenie w szczególności art. 7, art. 77 § 1. art. 80 oraz art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji poprzez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego - stanu szacowanej nieruchomości, niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób niepełny i dowolny z pominięciem dokumentów i twierdzeń dłużnika; 4. naruszenie przez organ II Instancji przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez naruszenie art. 138 § 1 ust. 1 k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, gdyż organ utrzymał w mocy postanowienie Organu I Instancji, pomimo tego, że Organ I Instancji naruszył wskazane wyżej w zarzutach 1 i 3 przepisy prawa. W związku z tak sfmorumowałnymi zarzutami Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia, uchylenie postanowienia poprzedzającego postanowienie zaskarżone i dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów: . operatu szacunkowego dla nieruchomości z [...] czerwca 2019 r. na okoliczność rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości, której dotyczy prowadzone postępowanie egzekucyjne, . ewentualnie dowodu z uzupełniającej opinii rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez organ I instancji, w której odniesie się ona do rozbieżności wynikających ze wszystkich operatów znajdujących się w aktach sprawy w tym do operatu z 2019 r. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. W wyniku rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Skarga jest niezasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku prowadzonego postępowania w rozpoznawanej sprawie działania organów administracji publicznej nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub procesowego w sposób istotnie wpływający na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Przedmiotem oceny Sądu w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie organu nadzoru utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów Skarżącego co do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jednym z zarzutów Skarżącego był brak podjęcia przez organ czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz brak zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób niepełny i dowolny z pominięciem dokumentów przedłożonych przez Skarżącego, to jednak istota zarzutów i ich argumentacja koncentruje się na kwestionowaniu prawidłowości opisanego powyżej operatu szacunkowego, wykonanego na zlecenie organu egzekucyjnego. Sąd, w tak zakreślonym sporze przyznał rację organowi, stwierdzając że nie doszło ze strony organów naruszenia przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z przepisami u.p.e.a., opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a., po bezskutecznym upływie terminu określonego po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2, skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. u z 2014 r., poz. 742 – dalej rozporządzenie z 2014 r."). W wyniku dokonanej wyceny, określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n., wartość o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej także "rozporządzenie z 2004 r."). Odnosząc się do istoty zaistniałego w sprawie sporu wskazać należy, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje powołane już wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu tym prawodawca przesądził generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest, wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu, obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 04.10.2006 r., sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny). Z kolei przepis § 56 tego rozporządzenia stanowi, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto, do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W świetle przytoczonych przepisów zachodzi wywieźć można, że organ nie powinien jednak wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których, co oczywiste, organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16.01.2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18.08.2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09). Zachodzi zatem podstawa do przyjęcia, że nie podlega ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru, zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ, pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 18.02.2016 r., sygn. akt I SA/Rz 1223/15). Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że w tym zakresie, tj. w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, ocena prawidłowości ich wyceny może być kwestionowana przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców (art. 157). Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy (por. ww. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie). Z akt administracyjnych badanej sprawy nie wynika, by Skarżący podjął takie działania prawne wobec spornego operatu przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców, zaś sąd administracyjny także nie jest uprawniony do oceny merytorycznej kwestionowanego operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, gdyż jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. Sporządzony operat jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie sądowej tylko na podstawie kryterium co do zgodności z prawem. W rozpoznawanej sprawie, w ocenie Sądu, organy dokonały oceny przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z zachowaniem przepisów regulujących sporną materię i ocena ta mieści się w granicach art. 80 K.p.a. Mając na uwadze treść ww. przepisu art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, w badanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła szczegółowo kryteria brane pod uwagę przy sporządzaniu operatu, włącznie z przedstawieniem stanu prawnego nieruchomości, której dotyczyło postępowanie egzekucyjne. Należy przy tym podkreślić, że z art. 156 ust. 3 u.g.n. wprost wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Odnosząc się w tym kontekście do załączonej do skargi kontrekspertyzy wspomnieć należy, że niezależnie od przedmiotowej skargi, Skarżący może ubiegać się o ocenę kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Bowiem – jak słusznie podniósł organ w odpowiedzi na skargę – w zakresie wiadomości specjalnych, a do takich należy określenie wartości, operaty szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Natomiast zarówno w momencie wniesienia skargi, jak i do momentu wydania orzeczenia, brak było informacji by Skarżący takie działania podjął. Zdaniem Sądu, organy zasadnie posłużyły się dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego. Dokonały wnikliwej i wyczerpującej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, nie znajdując podstaw do jego podważenia. Co istotne, jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne. W ocenie Sądu, również sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na właściwych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Zdaniem Sądu, także treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Nie znaleziono też jakichkolwiek rozbieżności czy niespójności, które mogłyby mieć istotne wpływ na ustaloną wartość nieruchomości. W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem. W konsekwencji, z powyższych też przyczyn Sąd oddalił wniosek dowodowy Skarżącego z załączonego do skargo operatu szacunkowego z dnia [...].06.2019 r., który został sporządzony na zlecenie Skarżącego w celu "określenia wartości rynkowej praw do lokali użytkowych do przeniesienia praw" (str. 4 operatu). Trafnie organ zauważył, że samo subiektywne przekonanie zobowiązanego, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać, iż wartość została zaniżona. W procesie wyceny nieruchomości nie określa się bowiem maksymalnej ceny, a jedynie kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupujący a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący. Niezasadne są zatem zarzuty skargi co do naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy (art.110r § 2 u.p.e.a. w zw. z § 1, 2,3 i 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w zw. z § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 i art. 138 § 1 ust. 1 K.p.a.). W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem. W badanej sprawie Sąd nie stwierdził w tym zakresie naruszenia przepisów prawa. Organy nie naruszyły także art. 7 K.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Oznacza to, że w postępowaniu administracyjnym wydanie prawidłowej decyzji, w każdym przypadku powinno poprzedzać dokładne ustalenie stanu faktycznego istniejącego w sprawie, co koresponduje z art. 77 § 1 K.p.a. w myśl którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. A zatem, jako dowolne ustalenia faktyczne dokonane przez organy obu instancji należy traktować tylko te, które nie znajdują potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Zarzut dowolności wykluczają więc ustalenia znajdujące oparcie w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.), zgromadzonego i zbadanego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 K.p.a.), a więc przy podjęciu wszelkich działań niezbędnych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku koniecznego do wydania decyzji o przekonującej treści (art. 7 i art. 11 K.p.a.). Wszystkim tym warunkom dochował organ wydając zaskarżoną decyzję. Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 18 u.p.e.a., jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Interpretacja art. 18 u.p.e.a. prowadzi zatem do wniosku, że stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego odpowiednio oznacza, że stosuje się je tylko wówczas, gdy ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie reguluje danej kwestii, bądź reguluje ją niedostatecznie. Odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w postępowaniu egzekucyjnym oznacza, że przepisy tego kodeksu mogą być stosowane tylko w takim zakresie i w taki sposób, aby uzupełniać, a nie modyfikować ustawę o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wynika stąd konieczność selektywnego stosowania przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz niedopuszczalność ich stosowania w takich sprawach, które zostały uregulowane w sposób wyczerpujący w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym. W praktyce oznacza to, że tylko niektóre zasady postępowania administracyjnego można przenieść na grunt postępowania egzekucyjnego nie zmieniając ich brzmienia, inne należy stosować odpowiednio, jeszcze innych nie stosuje się w ogóle. W oparciu o ten przepis zachodzi więc podstawa do przyjęcia, że w postępowaniu egzekucyjnym stosuje się odpowiednio następujące zasady: wynikającą z art. 6 K.p.a. zasadę praworządności, wynikającą z art. 7 K.p.a. zasadę prawdy obiektywnej, określoną w art. 8 K.p.a. zasadę zaufania, zasadę udzielania informacji(art. 9 K.p.a.), zasadę przekonywania (art. 11 K.p.a.), zasadę szybkości i prostoty postępowania (art. 12 K.p.a.) oraz zasadę pisemnego załatwienia sprawy (art. 14 § 1 K.p.a.). Oznacza to, że w postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ jest więc zobowiązany przede wszystkim do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym przepisami postępowania, tutaj, przepisami regulującymi materię prawną w zakresie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zawartymi w art. 110m – art. 110u u.p.e.a., posiłkując się przy tym przepisami postępowania zawartymi w K.p.a. tylko w sytuacjach nie uregulowanych przepisami u.p.e.a. Z zachowaniem tych zasad organ w badanej sprawie ustalił wartość zajętej nieruchomości. Sumując, Sąd stwierdził, że stanowisko organu zawarte w zaskarżonym postanowieniu nie narusza przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czego dla uchylenia zaskarżonego aktu ustawodawca wymaga w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a., a takiego naruszenia Skarżący nie wykazał w badanej sprawie. W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi, jako nieuzasadnionej. Wyroki powołane w uzasadnieniu dostępne znajdują się w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na internetowej stronie pod adresem: www.nsa.gov.pl