II SA/Po 512/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2019 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych. Decyzją z dnia [...] listopada 2018 r., nr [...], Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działki nr [...] i [...], spowodowanego wybudowaniem kanalizacji sanitarnej w [...]. Do wniesienia opłaty zobowiązana została J. M. – właściciel nieruchomości. W podstawie prawnej decyzji organ powołał przepisy art. 145, art. 146 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., dalej u.g.n.) oraz uchwały Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej ([...]). W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że na wniosek [...] S.A. z siedzibą w [...] Prezydent Miasta [...] decyzją nr [...] z dnia [...].06.2011 r., znak [...], zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę inwestycji "[...]" obejmującej budowę kanalizacji sanitarnej, m.in. na działce nr [...], stanowiącej fragment drogi publicznej - [...]. W dniu [...].11.2015 r. [...] S.A. zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] w trybie przepisu art. 54 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.) o zakończeniu budowy. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu, zatem do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu [...].12.2015 r. Organ podniósł, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. Na podstawie mapy zasadniczej ustalono, że sieć kanalizacji sanitarnej ks 160 została doprowadzona do nieruchomości przy [...] Dalej organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 144 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 145 ust 2 u.g.n. wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (art. 146 ust. 2). Zgodnie z art. 146 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Organ wyjaśnił, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie zostało wszczęte pismem z dnia [...] marca 2018 r. Na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej wykorzystano operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2018 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. T., jako biegłej w postępowaniu. Operat ten zweryfikowano badając jego zgodność z przepisami art. 146 ust. 3 oraz rozdziału 1 działu IV u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z opisem zawartym w operacie nieruchomość położona jest w prawobrzeżnej części miasta [...], w obrębie geodezyjnym [...]. W sąsiedztwie nieruchomości pojedyncza zabudowa mieszkaniowa i działki niezabudowane. W tych okolicznościach biegła oceniła położenie nieruchomości oraz sąsiedztwo i otoczenie jako przeciętne. Zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Obecnie nieruchomość ma dostęp do sieci wodociągowej, gazowej, energetycznej i kanalizacji sanitarnej. W dniu stworzenia warunków do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej nieruchomość była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" część B w [...] uchwalonym przez Radę Miasta [...] uchwałą nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. zgodnie z którym położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolem [...] Organ uznał, że w świetle przedstawionego w operacie opisu nieruchomości i jej otoczenia, określenie przez rzeczoznawcę majątkowego położenia, powierzchni, uzbrojenia, dojazdu, sąsiedztwa i otoczenia oraz kształtu i możliwości zagospodarowania należy uznać za prawidłowe i zgodne ze stanem rzeczywistym oraz prawnym. Wartość nieruchomości biegła określiła w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W ocenie organu biegła mogła zastosować podejście porównawcze, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Na podstawie własnych analiz oraz stwierdzonych preferencji nabywców nieruchomości biegła określiła cechy rynkowe nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. Organ wskazał, że kwestie te pozostawia się wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy, albowiem nie są one regulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami ani w przepisach rozporządzenia. W wycenie biegła wykorzystała transakcje, zawarte w latach 2014 - 2016, nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, podobnymi, z dostępem oraz bez dostępu do kanalizacji sanitarnej, zlokalizowanymi w południowej i wschodniej części miasta [...] (obręb [...] i południowa część obrębu K. ), w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy. Zdaniem organu analiza charakterystyki nieruchomości wybranych do porównań potwierdza ich podobieństwo do nieruchomości wycenianej, a zatem ich dobór jest prawidłowy. Uzasadniając ten dobór biegła zawarła w operacie informacje o nieruchomościach przeznaczonych do celów porównawczych. Określiła ich lokalizację - poprzez wskazanie ulic, przy których są położone, ich powierzchni, a w przypadku nieruchomości o cenach minimalnych i maksymalnych również uzbrojenie, dojazd, sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwości zagospodarowania. Udostępnione dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a ich zakres nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach nieruchomościami. Uzyskane przez rzeczoznawcę wyniki stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Zdaniem organu rzeczoznawca w sposób logiczny i wiarygodny wykazał, że na skutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej, nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Z kolei ocena wartości dowodowej operatów szacunkowych sporządzonych na potrzeby postępowania przez uprawnione do tego podmioty, posiadające status biegłych, odnosi się tylko do zgodności z obowiązującymi przepisami, logiczności i zupełności. Natomiast dobór materiału porównawczego, metodologia badań oraz sam proces wyceny są wiadomościami specjalnymi, posiadanymi przez rzeczoznawców majątkowych, których organ nie ma ani prawa, ani obowiązku oceniać. Organ w wyniku dokonanej w tak zakreślonych ramach weryfikacji i oceny operatu szacunkowego uznał, że dokument ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. Operat jest logiczny, spójny i kompletny. W tych okolicznościach przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości położonej przy [...], przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej wynosiła [...] zł, a po jej wybudowaniu wynosi [...] zł, czyli w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej wzrosła o [...] zł. Organ wyjaśnił, że w piśmie z dnia [...].09.2018 r. biegła szczegółowo odniosła się do uwag strony, uzasadniając przyjęte w operacie nieruchomości podobne z rynku lokalnego. Wyjaśnienia biegłej są zasadne i wyczerpujące. Ponadto, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, w sytuacji gdy strona kwestionuje moc dowodową i zasadność operatu szacunkowego opracowanego na potrzeby danej sprawy przez uprawnioną do tego osobę (rzeczoznawcę majątkowego) winna przedstawić inny szacunek sporządzony również przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Istotne jest opracowanie tego operatu na takim etapie postępowania, który umożliwiłby organowi dokonanie jego analizy i oceny w ramach oceny całości materiału dowodowego. Brak takiego "kontroperatu" nie pozwala w sposób racjonalny odnieść się do zarzutów co do prawidłowości wykonanej wyceny. Przeprowadzone postępowanie wykazało, że w [...] wybudowano sieć kanalizacji sanitarnej. Właścicielce nieruchomości stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do tej sieci (zgodnie z art. 15 ust. 4 o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Budowa sieci kanalizacji sanitarnej spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Ponadto, w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej, tj. w dniu [...].12.2015 r., obowiązywała uchwała Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. W tych okolicznościach spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, która zgodnie z powołaną uchwałą stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a zatem wynosi [...] zł. J. M. wniosła odwołanie od wyżej opisanej decyzji, zarzucając niewłaściwy dobór nieruchomości do porównań. Zdaniem skarżącej skoro połowa zawieranych transakcji dotyczy nieruchomości o powierzchni 800m2 – 1200m2, to w zbiorze analizowanych działek powinny mieścić się nieruchomości tylko z takiego przedziału. Niezrozumiałe i niedopuszczalne było zawarcie w zbiorze działek "podobnych" działki o powierzchni 480m2 (przed wybudowanie kanalizacji) i działki o powierzchni 522 m2 (po wybudowaniu kanalizacji). Rzeczoznawca nie wyjaśnił, jak te działki są podobne pod względem powierzchni do działki wycenianej. Powierzchnia nieruchomości jest jedną z najistotniejszych cech potencjalnego podobieństwa działek i umieszczenie takich małych działek w zbiorze analizowanych nie jest logicznie i merytorycznie uzasadnione i może sugerować jakieś intencjonalne działanie. Zgodnie z wykładnią przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna musi być porównywalna między innymi ze względu na cechy wpływające na jej wartość. W wycenie nieruchomości ranga podobieństwa nieruchomości podniesiona została do jednej z podstaw poprawnej wyceny wartości nieruchomości. Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd, muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. W ustawie podobieństwo zdefiniowano jako porównywalność i sposobem transformacji ceny w wartość jest porównanie. Jeżeli dwie nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne i mogą z powodzeniem służyć do wyceny nieruchomości. Trudno zgodzić się z przyjęciem, że działka o powierzchni [...] m2 jest porównywalna do działki o powierzchni [...] m2. Skarżąca podniosła ponadto, że ten sam rzeczoznawca dokonywał także wyceny nieruchomości położonej przy [...] (działka [...], mapa [...], obręb [...]), o powierzchni [...] m2. Obie działki są w pierwszej linii zabudowy i są położone bezpośrednio przy [...]. Obie działki mają podobne kształty i powierzchnię różniącą się o niecałe 200 m2. Dla obu tych nieruchomości rzeczoznawca przyjął różne wagi w cechach: sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwość zagospodarowania, co nie ma logicznego uzasadnienia. Ponadto skarżąca podniosła, że skoro organ administracji publicznej nie ma możliwości kontestowania treści wyceny pod kątem merytorycznym, to nie powinien także wypowiadać się akceptująco o tej treści. Skarżąca nie zgodziła się również z założeniem, że tylko "kontroperat" pozwala w sposób racjonalny odnieść się do zarzutów podnoszonych przez stronę w kwestii prawidłowości dokonanej wyceny. Zamówienie "kontroperatu" jest w praktyce niewykonalne, bowiem żaden rzeczoznawca nie będzie występował przeciwko innemu rzeczoznawcy. Ponadto, zgoda na takie założenie oznaczałaby, że odmawiamy sobie umiejętności logicznego i racjonalnego myślenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO", "Kolegium") decyzją z dnia [...] marca 2019 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Kolegium podzieliło stanowisko, że w sprawie wystąpiły przesłanki umożliwienie ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej w [...] w [...] Cytując mające zastosowanie w sprawie przepisy u.g.n. Kolegium wskazało, że gmina po stworzeniu możliwości technicznej korzystania z dobrodziejstwa nowej infrastruktury technicznej, niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości z dobrodziejstwa tego korzysta, ma prawo ustalić opłatę adiacencką, o ile zostanie powiadomiona przed odpowiedni podmiot - w tej sprawie [...] S.A. z siedzibą w [...], że warunki do podłączenia nieruchomości do sieci zostały stworzone. Kolegium podzieliło pogląd prezentowany w orzecznictwie, iż datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej jest taka data, w której dana sieć może być eksploatowana. W niniejszej sprawie dokonano zgłoszenia do użytkowania przedmiotowej inwestycji od którego nie został zgłoszony sprzeciw, zatem prawidłowe było przyjęcie daty [...] grudnia 2015 r., jako daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci. W dacie tej obowiązywała uchwała Rady Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Przechodząc dalej Kolegium wyjaśniło, że po dokonaniu analizy sporządzonego na potrzeby sprawy operatu szacunkowego stwierdziło, iż jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Operat jest wyczerpujący i nie zawiera błędów, a rzeczoznawca prawidłowo przeanalizowała stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do korzystania z sieci kanalizacyjnej. Wskazano, że biegły poddał analizie rynek lokalny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową z obszaru [...], ze szczególnym uwzględnieniem obrębów [...] i [...], dobierając transakcje z lat 2014 - 2016. Obszar, na którym położona jest nieruchomość, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren zabudowy mieszkaniowej. Kolegium wskazało, że nieruchomość będąca przedmiotem postępowania stanowi działki gruntu o łącznej powierzchni [...]m2, zatem do porównań wykorzystano nieruchomości o powierzchniach od 480m2 do 1656m2. Rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe, pisemne wyjaśnienia (pismo z [...] września 2018 r.), z których wynika, że przeciętna powierzchnia działek budowlanych na lokalnym rynku nieruchomości zawiera się w przedziale od 400 m2 do 1700 m2, co też determinowało wybór nieruchomości podobnych pod kątem powierzchni. Nieruchomość wyceniana mieści się powyżej środkowego poziomu cechy, co zostało uwzględnione w drodze odpowiedniej korekty. Kolegium zwróciło uwagę, że powszechnie akceptowane w orzecznictwie jest stanowisko, iż podobieństwo nieruchomości nie oznacza ich identyczności. Dotyczy to również cechy "powierzchnia". W ocenie organu odwoławczego oczywisty brak podobieństwa (w zakresie cechy "powierzchnia") występowałby w przypadku porównywania np. wielohektarowych pól inwestycyjnych z typową działką pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o pow. [...]. Natomiast oczywistość niepodobieństwa nie występuje w omawianym w niniejszej sprawie przypadku, porównania działki o pow. 480 m2 z działką o pow. [...] m2, zwłaszcza wobec jednoznacznych wyjaśnień biegłego. Rzeczoznawca ustalił jako cechy cenotwórcze: położenie, powierzchnię działki, uzbrojenie (z wyłączeniem kanalizacji), dojazd, sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwości zagospodarowania. Taki dobór cech zdaniem Kolegium nie budzi zastrzeżeń logicznych oraz jest zgodny z zasadami doświadczenia życiowego, iż są to parametry, które potencjalni nabywcy biorą pod uwagę przy poszukiwaniach interesujących ich nieruchomości. Poza ogólną charakterystyką nieruchomości przyjętych do porównań, rzeczoznawca szczegółowo opisał i ocenił pod kątem cech cenotwórczych każdą z nieruchomości wykorzystanych w procesie wyceny. Każda z nieruchomości została scharakteryzowana pod kątem jej przeznaczenia, lokalizacji ogólnej (strefa peryferyjna [...]), lokalizacji szczegółowej (ulica, przy której położona jest nieruchomość), powierzchni, daty transakcji oraz ceny jednostkowej wraz z opisem w kontekście cech rynkowych. Zdaniem Kolegium w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy scharakteryzował przyjęte do porównań nieruchomości. W pierwszej kolejności charakterystyki dokonał opisując rynek nieruchomości przyjętych do porównań jako rynek nieruchomości położonych na obszarze powiatu Miasta [...] i przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Każda z nieruchomości (o określonej, wstępnie przyjętej i opisanej w analizie rynku charakterystyce) została szczegółowo opisana przez podanie położenia, daty transakcji jej dotyczącej, powierzchni oraz ceny transakcyjnej o daty transakcji. Nadto jeszcze bardziej szczegółowo zostały opisane nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej, jako mające największy wpływ na ustalenie średniej, co jest dopuszczone przez orzecznictwo. Brak przedstawienia przez stronę operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii, uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach, bez potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej. Ingerencja w merytoryczną część opracowania deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Jednocześnie organ nie jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego, w celu kontroli ustaleń rzeczoznawcy majątkowego pierwotnie powołanego w sprawie roli biegłego. Zgodnie z najnowszym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ponadto, zgodnie z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Kolegium wskazało, że podstawą do skutecznego zakwestionowania wyników sporządzonego w sprawie operatu nie może być również wycena innej nieruchomości, o której stanowi odwołanie. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, zatem na podstawie wyceny sporządzonej dla ustalenia wartości innej nieruchomości nie można podważać operatu szacunkowego sporządzonego dla innych celów. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu J. M. wniosła o uchylenie wydanych w sprawie decyzji, przytaczając zarzuty i argumentacje zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Skarżąca ponownie podniosła, że rzeczoznawca dokonujący wyceny nie dochował warunku staranności i obiektywności w doborze działek uczestniczących w wycenie. Wybór działek do stworzenia zbioru nieruchomości podobnych jest obarczony dużym błędem, jaki w wycenie tej nie powinien się znaleźć. Zdaniem skarżącej z uwagi na znaczące różnice powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania, wątpliwe jest aby za pomocą jakichkolwiek wskaźników korygujących (cechy i wagi) można sprawić, że te działki będą podobne. Niektóre działki uwzględnione w operacie nie są działkami podobnymi, a skoro nie są podobnymi, to nie spełniają podstawowej zasady wyceny bazującej na podobieństwie działek. Skarżąca nie zgadzając się ze stanowiskiem, że na podstawie wyceny sporządzonej dla ustalenia wartości innej nieruchomości nie można podważać operatu szacunkowego sporządzonego do innych celów podniosła, iż w tym przypadku oba operaty zostały stworzone dla ustalenia opłaty adiacenckiej w tej samej dzielnicy, na tej samej ulicy, zostały stworzone przez tego samego rzeczoznawcę, z tej samej firmy. Po drugie, art. 156 ust. 3 u.g.n. nie ogranicza w żadnym stopniu możliwości powoływania się na sporządzony operat szacunkowy w przypadku analogicznych działań, przywoływania ocen i decyzji w nim zawartych. Po trzecie, operaty szacunkowe powinny być jak najbardziej porównywane między sobą, aby w pełni potwierdzały fachowość rzeczoznawców i przekonywały do ich wycen. Ponadto Państwo i organy państwowe powinny wspierać swoich obywateli i mieszkańców. Wskazywanie organom państwowym nieprawidłowości i zastrzeżeń w operatach szacunkowych, na podstawie których obciąża się obywateli wysokimi opłatami, powinno być przedmiotem szczególnego zainteresowania tych organów i przedmiotem ich szczególnej troski. Krzywdzące są słowa z pisma SKO, że wykazane niekonsekwencje, błędy lub różnice w operatach, nie są i nie będą podstawą do kwestionowania poprawności sporządzonych operatów. Mamy prawo do własnych analiz i ocen, mamy też prawo do uzyskania odpowiedzi na wszystkie logicznie postawione pytania. Różnica tylko o jedną wagę w jednej z cech często przekłada się na kilkaset lub kilka tysięcy złotych. Niestety skarżąca nie otrzymała wyjaśnienia rzeczoznawcy w tej sprawie. Skarżąca ponadto podniosła, że rzeczoznawca powołany dokonał wyceny i oszacował wzrost wartości nieruchomości (w wyniku stworzenia warunków do korzystania z infrastruktury technicznej) o [...] zł. W związku z tym wyliczono opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. W wyniku odwołań i wskazania na ewidentne błędy ten sam Rzeczoznawca dokonał dwukrotnej korekty własnego operatu i uznał, że w wyniku stworzenia warunków do korzystania z nowej infrastruktury technicznej wartość wycenianej nieruchomości spadła o [...] zł. Ostatecznie postępowanie w tej sprawie umorzono. Skarżąca podniosła, że operat szacunkowy nie uwzględniał nakładów jakie musi ponieść, aby skorzystać z nowej infrastruktury technicznej po jej wykonaniu - wybudowanie wewnętrznej infrastruktury umożliwiającej podłączenie nieruchomości do infrastruktury technicznej znajdującej się w ulicy. Studnia przyłączeniowa instalacji kanalizacyjnej znajduje się tylko 2m od granicy działki i cały dalszy odcinek wraz z wprowadzeniem do domu musiał być sfinansowany przeze nią. Brak tego elementu w wycenie Rzeczoznawcy jest istotnym naruszeniem obowiązujących przepisów. Poniesione nakłady znacznie przewyższają wysokość obliczonej opłaty adiacenckiej, zatem wartość nieruchomości po wykonaniu określonej infrastruktury technicznej spadła. Hipotetyczny wzrost ceny nieruchomości jest mniejszy niż nakłady konieczne do poniesienia, aby z nowej infrastruktury technicznej można skorzystać. W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Na rozprawie sądowoadministracyjnej w dniu [...] listopada 2019 r. skarżąca podtrzymała skargę i jej zarzuty. W rozwinięciu zarzutu niewłaściwego doboru nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównań skarżąca podniosła, że usunięcie z obu tabel operatu dwóch najmniejszych nieruchomości, tj. o powierzchni 480 m2 z tabeli przed wybudowaniem sieci kanalizacji oraz o powierzchni 522 m2 z tabeli po wybudowaniu sieci kanalizacji, ma istotny wpływ na przyjęte do wyceny wartości – wzrost nieruchomości spada o ok. 50% do kwoty [...]zł, co dawałoby opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. Na poparcie tego stanowiska skarżąca przedłożyła do akt sprawy własne zestawienia w formie tabularycznej. Skarżąca podniosła również, że w świetle uchwały Rady Miasta [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oraz jej uzasadnienia opłaty nie można ustalić jeżeli minęły 3 lata od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga jest uzasadniona. Stosownie do brzmienia art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2107), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – odpowiednio: ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 2325, dalej: P.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2019 r., utrzymująca w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w [...] Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w [...] z dnia [...] listopada 2018 r. ustalającą, po stworzeniu warunków do korzystania z sieci kanalizacji sanitarnej wybudowanej w [...] w [...], dla J. M. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy [...], obręb: [...], ark. [...], dz. nr [...] i [...]. Stosownie do treści art. 4 pkt 11 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 143 ust. 2 u.g.n. przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Zasadą jest, iż właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich (art. 144 ust. 1 u.g.n.). Opłatę adiacencką, w drodze decyzji, wójt może ustalić każdorazowo po stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 145 ust. 2 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r., wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy, obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu podniesionego przez stronę skarżąca na rozprawie wskazać należy, że istotnym jest, że w dacie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury obowiązywała uchwała Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Nie ma natomiast znaczenia treść uzasadnienia tej uchwały, jak również i to, że uwzględnia ono wcześniejsze brzmienie przepisu art. 145 ust. 2 u.g.n. Do [...] sierpnia 2017 r. wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej mogło nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, co nastąpiło w dniu [...] grudnia 2015 r. Przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte w dniu [...] marca 2018 r. zatem zgodnie z nowym brzmieniem omawianego przepisu, który w opinii Sądu ma w tym przypadku zastosowanie. Tym niemniej, nawet gdyby założyć, że w sprawie należy stosować art. 145 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia [...] sierpnia 2017 r., to i tak wymóg wydania decyzji przez organ I instancji zostałby dochowany, bowiem decyzja wydana została w dniu [...] listopada 2011 r., podczas gdy organ miał czas na zakończenie sprawy do dnia [...] grudnia 2018 r., w myśl uchwały składu siedmiu sędziów NSA z dnia 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 4/09. Art. 146 u.g.n. stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Zgodnie z art. 148 ust. 4 u.g.n. przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Nie chodzi przy tym o koszty, jakie właściciel musi ponieść w związku z koniecznością wybudowania przyłącza, czyli odcinka od przykanalika do budynku na nieruchomości, a nakłady, jakie właściciel nieruchomości poniósł na rzecz budowy sieci głównej. Zgodnie z art. 148b u.g.n. ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Do przepisów regulujących powyższe zagadnienia należą nie tylko przepisy ustawy Prawo budowlane (określające w szczególności warunki prawne, a nie warunki techniczne podłączenia), ale również przepisy branżowe dotyczące poszczególnych urządzeń, w tym m.in. przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków. Poza sporem w niniejszej sprawie jest fakt, że Miasto [...] stworzyło skarżącej J. M. warunki do korzystania z wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej. Jak wyjaśniły organy orzekające Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. znak [...], zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę inwestycji "[...]" obejmująca budowę kanalizacji sanitarnej, przepompowni ścieków sanitarnych wraz z niezbędną infrastrukturą (m.in. na działce nr [...], stanowiącej fragment drogi publicznej - [...]). W dniu [...].11.2015 r. [...] S.A. zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] o zakończeniu budowy. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu, zatem do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu [...].12.2015 r. Wątpliwości w niniejszej sprawie nie budzi też okoliczność, że budowa przedmiotowej infrastruktury technicznej została sfinansowana ze środków publicznych (art. 143 ust. 1 u.g.n.). Poza sporem była też okoliczność, że doszło do wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej w [...] w [...], a zatem spełnione zostały przesłanki określone w art. 143 ust. 2 u.g.n. Kwestią sporną była natomiast prawidłowość oszacowania przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości, będącej własnością skarżące, przed i po stworzeniu warunków do korzystania z sieci kanalizacji sanitarnej. Zgodnie z art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Przepis kolejny art. 146 ust. 1a u.g.n. określa, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to zatem kwalifikowany środek dowodowy w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na okoliczność ustalenia, czy wybudowanie sieci kanalizacji sanitarnej w [...] spowodowało wzrost wartości nieruchomości położonej przy tej ulicy. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W judykaturze przyjmuje się, że operat szacunkowy, jako główny dowód w sprawie, bowiem to jedyny dokumnet szacujący wartość nieruchomości, podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny. Jednak jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych, ale także do zbadania, czy zawiera wyjaśnienie, dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ewentualne wątpliwości właściciela nieruchomości co do wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z 21 października 2014 r., sygn. akt I OSK 345/13, Lex nr 1591028). Organy orzekającej prawidłowo wskazały, że sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy I. T. zastosowała dopuszczalne podejście i metodę szacowania. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl zaś art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 153 ust. 3 u.g.n.). Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jednocześnie przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Rzeczoznawca w operacie wyjaśniła, że na lokalnym rynku miasta [...] zanotowano wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi. Dlatego do wyceny przedmiotowej działki gruntu przed i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca dokonała analizy i charakterystyki rynku nieruchomości podobnych (s. 6-7 operatu) i stwierdziła, że z uwagi na powierzchnię wycenianej nieruchomości ([...]m2) do porównań wykorzystane zostały nieruchomości o powierzchniach od [...] m2 do [...] m2. Przeciętna powierzchnia działek budowlanych na lokalnym rynku nieruchomości zawiera się w przedziale od [...] m2 do [...] m2, co też determinowało wybór nieruchomości podobnych pod kątem powierzchni. Nieruchomość wyceniana mieści się powyżej środkowego poziomu cechy, co zostało uwzględnione w drodze korekty. Odnosząc się do tej kwestii Kolegium wyjaśniło, że akceptowane w orzecznictwie jest stanowisko, iż podobieństwo nieruchomości nie oznacza ich identyczności, co dotyczy również cechy "powierzchnia". W ocenie Kolegium oczywisty brak podobieństwa (w zakresie cechy "powierzchnia") występowałby w przypadku porównywania np. wielohektarowych pól inwestycyjnych z typową działką pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o pow. [...] m2. Natomiast oczywistość niepodobieństwa nie występuje w omawianym w niniejszej sprawie przypadku, porównania działki o pow. 480m2 z działką o pow. [...]m2, zwłaszcza wobec jednoznacznych wyjaśnień biegłego. Rzeczoznawca ustalił jako cechy cenotwórcze: położenie, powierzchnię działki, uzbrojenie (z wyłączeniem kanalizacji), dojazd, sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwości zagospodarowania. Rzeczoznawca opisał i ocenił pod kątem cech cenotwórczych każdą z nieruchomości wykorzystanych w procesie wyceny. Każda z nieruchomości została scharakteryzowana pod kątem jej przeznaczenia, lokalizacji ogólnej (strefa peryferyjna [...]), lokalizacji szczegółowej (ulica, przy której położona jest nieruchomość), powierzchni, daty transakcji oraz ceny jednostkowej wraz z opisem w kontekście cech rynkowych. Zdaniem Sądu wyjaśnienia biegłego w powyższym zakresie należało uznać za niewystarczające. Należy mieć na uwadze, że zasada dwuinstancyjności wyrażona w art. 15 k.p.a. zobowiązywała organ odwoławczy do rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy w jej całokształcie. Obowiązkiem Kolegium było zatem podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (art. 7 k.p.a.)., w szczególności w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), a w razie potrzeby przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów (art. 136 k.p.a.) i dać temu wyraz w uzasadnieniu decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Uwagi Sądu co do rzetelności postępowania Kolegium odnoszą się do odniesienia do sformułowanego w odwołaniu zarzutu wadliwego ujęcia przez rzeczoznawcę w sporządzonym operacie szacunkowym transakcji dotyczących dwóch nieruchomości o powierzchni znacząco, zdaniem skarżącej, odbiegającej nie tylko od powierzchni wycenianej nieruchomości, ale również od powierzchni pozostałych nieruchomości ujętych w zbiorach nieruchomości podobnych. Odnosząc się do tego zarzutu Kolegium z jednej strony szeroko, z powołaniem się na orzecznictwo sądowoadministracyjne, wyjaśniło, że doboru nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy kierując się własnym doświadczeniem oraz wiedzą, stosownie do przepisów oraz standardów zawodowych. Organ ten podkreślił, że kwestie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag pozostawione są uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń. Dodał, że nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalań wartości nieruchomości. Równocześnie Kolegium odnosząc się właśnie do powyżej powołanego zarzutu strony, kwestionującego w istocie rzetelność operatu (nieprawidłowość dwóch z przyjętych do porównania nieruchomości) stwierdziło, że wzięcie do porównań transakcji nieruchomości o powierzchniach [...] nie miało wpływu na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. W tym zakresie Kolegium oparło się na treści operatu szacunkowego oraz wyjaśnieniach rzeczoznawcy zawartych w piśmie z dnia [...] września 2018 r. W ocenie Sądu powyższa kwestia wymagała jednakże szerszego wyjaśnienia przy udziale rzeczoznawcy, który sporządził w niniejszej sprawie operat. Wskazać bowiem należy, że o ile rzeczoznawca na stronach 6 oraz 8 – 10 operatu przedstawia procedurę szacowania, to dalej operat zawiera wyłącznie zestawienia tabularyczne przedstawiające wartości przyjęte do wyliczenia końcowej wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej (str. 11 i 13 operatu). Operat nie zawiera natomiast wyliczeń zrobionych z uwzględnieniem formuły przedstawionej na stronie 6 operatu. Zważywszy, że skarżąca przypisuje znaczący wpływ na ustaloną wartość jej nieruchomości, uwzględnionych w wycenie nieruchomości o powierzchniach o połowę mniejszych, od powierzchni pozostałych nieruchomości ujętych w obu zbiorach nieruchomości podobnych, w opinii Sądu rozważenia wymagało, czy wyjaśnienia zawarte w piśmie rzeczoznawcy z [...].09.2018 r. pozwalają jednoznacznie uznać, że cecha "powierzchnia" oraz przyjęta dla tej cechy waga mają rzeczywiście taki wpływ na ustaloną ostatecznie wartość nieruchomości, jak twierdzi skarżąca. W tym zakresie rzeczoznawca w ww. piśmie podał, że w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości (zarówno według stanu przed, jak po dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej) przeprowadzono analizę lokalnego rynku nieruchomości objętych prawem własności, położonych na terenie osiedla mieszkaniowego [...]. W toku analizy stwierdzono, iż na lokalnym rynku nieruchomości przeciętna powierzchnia działek budowlanych zawiera się w przedziale od 400 m2 do 1 700 m2 , a przeciętna cena 1 m2 tychże działek waha się w przedziale od ok. [...] zł - [...] zł (dla nieruchomości które nie posiadają dostępu do sieci kanalizacyjnej) oraz od ok. [...] zł - [...] zł (dla nieruchomości, które posiadają dostęp do sieci kanalizacyjne). Dla tak określonego przedziału powierzchniowego ustalono wagę cechy "powierzchnia działki" na poziomie 25%. Przedmiotowa nieruchomość o powierzchni [...] m2 znajduje się powyżej środkowego poziomu wielkości powierzchni, w związku z czym waga cechy została określona na poziomie "powyżej przeciętnej" i skorygowana. Próbka nieruchomości przyjętych do porównań stanowi próbkę reprezentatywną dla lokalnego rynku nieruchomości, a wszystkie transakcje spełnią wymogi dotyczące nieruchomości podobnych, zgodnie z u.g.n., która mówi że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Oceniając zatem powyższe stanowisko rzeczoznawcy należy wskazać, że zarzuty skargi wskazują jednak, że wyjaśnienia te nie usunęły wątpliwości skarżącej. Przeciwnie, opierając się na własnych wyliczeniach, które pomijają wskazane wyżej dwie najmniejsze powierzchniowo działki, skarżąca przed sądem wykazywała, że uwzględnienie w zestawieniach tych nieruchomości znacząco wpłynęło na wyliczenie ceny średniej, a w rezultacie na wyliczenie wartości nieruchomości stanowiącej jej własność. Podkreślenia wymaga, że nie jest rzeczą Sądu zrobienie i przedstawienie wyliczeń, które pozwoliłyby zwefryfikować stanowisko skarżącej, jak i poprawność operatu szacunkowego w tym zakresie. Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien podać argumentację wskazującą na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości, szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. W sporządzonym operacie tak szczegółowy opis dotyczy tylko cech nieruchomości szacowanej, oraz nieruchomości o najniższej i o najwyższej cenie. Brak jest jednak wskazania tych cech w odniesieniu do pozostałych nieruchomości, w tym w szczególności tych o najmniejszej powierzchni. Ponadto należy mieć na uwadze, że przepis § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia zawiera zwrot: "co najmniej kilkanaście", co oznacza, że nie można konstruować bazy zawierającej mniej nieruchomości niż 11. Skoro w obu tabelach w operacie wymieniono po 18 nieruchomości, z których w każdej tabeli jedna nieruchomość znacząco różni się powierzchniowo od pozostałych, należało dopytać rzeczoznawcę, czy i w jakim zakresie pominięcie tych najmniejszych nieruchomości miałoby wpływ na wynik przyjętych wyliczeń. Nadal dla celów porównawczych mielibyśmy przecież ponad 11 nieruchomości. Rzeczoznawca powinien zatem szczegółowo i zrozumiale dla laika wyjaśnić, dlaczego uwzględnił sporne nieruchomości przy wycenie oraz w jakim zakresie miało to wpływ na wyliczenie ceny średniej i w rezultacie wartości wycenianej nieruchomości. W opinii Sądu rzeczoznawca kwestii tych nie wyjaśnił. Zdaniem Sądu uchybienie procesowe w powyższym zakresie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem w przypadku ewentualnego podważenia rzetelności doboru przez biegłego transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, konieczna może być albo korekta sporządzonego operatu w zakwestionowanym zakresie albo powtórne jego sporządzenie, co niewątpliwie może również wpłynąć na wartość wyceny działki skarżącej, a przez to i na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Stąd też, uznawszy, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Ponownie rozpoznając sprawę Kolegium kierując się normą określoną w art. 153 P.p.s.a. uwzględni ocenę prawną i wskazania co do dalszego prowadzenia postępowania zawarte w niniejszym wyroku, w szczególności na podstawie art. 136 k.p.a. uzupełni postępowanie dowodowe o wyjaśnienia autora operatu szacunkowego w zakresie uwzględnienia przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości transakcji nieruchomości o powierzchniach 480m2 i 522m2. Sąd na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a. zasądził od organu na rzecz skarżącej zwrot poniesionych przez nią kosztów sądowych w kwocie [...]zł