I OSK 2795/20

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Rudnicka po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. W. od postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 26 marca 2020 r., sygn. akt II SA/Wr 778/19 odrzucającego skargę J. W. na zarządzenie Burmistrza Gminy P. z dnia [...] lipca 2019 r. Nr [...] w przedmiocie przeznaczenia do zbycia w drodze przetargu ustnego nieograniczonego lokalu niemieszkalnego stanowiącego własność Gminy P. oraz ustalenia ceny wywoławczej postanawia: oddalić skargę kasacyjną. Zarządzeniem z 3 lipca 2019 r., nr 113/2019, Burmistrz Gminy P. przeznaczył do zbycia w drodze przetargu ustnego nieograniczonego lokal niemieszkalny stanowiący własność gminy P., tj. samodzielny lokal niemieszkalny nr [...] o powierzchni użytkowej 29,35 m2 wraz z przynależnym poddaszem użytkowym składających się z dwóch pomieszczeń o łącznej powierzchni 16,19 m2, położony w budynku przy ul. [...] nr [...] w miejscowości S., na działce nr [...], dla której Sąd Rejonowy w T. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Na powyższe zarządzenie J. W. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, zarzucając naruszenie: 1) art. 35 ust. 1 w zw. z ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz.2204, ze zm.– dalej "u.g.n."), poprzez zawarcie w załączniku do zarządzenia opisu nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży niezgodnego ze stanem rzeczywistym oraz wskazanie powierzchni nieruchomości niezgodnej ze stanem rzeczywistym; 2) art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r., poz. 737 ze zm. – dalej "u.w.l.") w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2018 r., poz.1916, ze zm.), poprzez przeznaczenie do sprzedaży części nieruchomości niestanowiącej odrębnego przedmiotu własności Gminy P., w tym odrębnego lokalu mogącego być przedmiotem sprzedaży; 3) art. 28 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 25 ust. 1 u.g.n., poprzez przeznaczenie do sprzedaży nieruchomości, do której Gmina P. nie ma tytułu prawnego w zakresie opisanym w załączniku do zaskarżonego zarządzenia; 4) art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz.1186 ze zm. – dalej "P.b." w zw. z art. 28 ust. 1 u.g.n. oraz art. 25 ust. 1 u.g.n., a także art. 35 ust. 2 pkt 3 u.g.n., poprzez zawarcie w opisie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży wskazania, iż obejmuje lokal użytkowy będący trzecim lokalem w budynku, w sytuacji gdy zgodnie z art. 3 pkt 2a P.b. w budynku mieszkalnym jednorodzinnym jakim jest budynek posadowiony na nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży mogą funkcjonować tylko dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i jeden lokal użytkowy; 5) § 4 pkt 1 w zw. z § 9 ust. 1 uchwały Rady Miasta i Gminy P. z dnia 21 marca 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi S. (Dz.Urz. Woj.Doln. 2005 r. Nr 96, poz. 2116, ze zm.) – dalej jako "MPZP" w zw. z art. 3 pkt 2a P.b., poprzez przeznaczenie w wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia nieruchomości do sprzedaży w sposób sprzeczny z obowiązującymi postanowieniami MPZP; 6) art. 6 P.b. w zw. z § 4 pkt 1 w zw. z § 9 ust. 1 MPZP, poprzez przeznaczenie w wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia nieruchomości do sprzedaży w sposób prowadzący do naruszenia zasady wyrażonej w art. 6 P.b., zgodnie z którą należy zapewnić utrzymanie zagospodarowania terenu we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektu budowlanego; 7) art. 3 ust. 2 w zw. z art. 12 ust. 1 w zw. z art. 19 u.w.l. w zw. z art. 199 zd. 1 Kodeksu cywilnego, poprzez przeznaczenie w wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia części nieruchomości wspólnej do sprzedaży bez zgody pozostałych współwłaścicieli; 8) art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz d, pkt 3 oraz ust. 2 P.b. w zw. z art. 61 pkt 1 P.b. oraz art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 308 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2015 r., poz. 1422, ze zm. – dalej "RWTB"), poprzez przeznaczenie w wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia części nieruchomości wspólnej do sprzedaży w postaci strychu (II kondygnacja), co doprowadzi do naruszenia wymogów w zakresie warunków techniczno-budowlanych dotyczących bezpieczeństwa pożarowego oraz bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektu i w ten sposób doprowadzi również do naruszenia obowiązku określonego w art. 5 ust. 2 P.b. w zw. z art. 61 pkt 1 P.b., m.in. poprzez nadmierne pogorszenie właściwości użytkowych i sprawności technicznej w zakresie, o jakim mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz d, a także pkt 3 P.b. oraz utrzymywanie i użytkowanie budynku w sposób niezgodny z ww. zasadami, jak również uniemożliwi realizację obowiązków, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 lit. c P.b. oraz § 308 ust. 1 RWTB, poprzez uniemożliwienie pozostałym współwłaścicielom dostępu do części wspólnej zapewniającej dostęp na dach oraz do instalacji kominowej i grzewczej. W uzasadnieniu skarżąca zwróciła przede wszystkim uwagę, że jest właścicielką na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej lokalu mieszkalnego nr [...], zaś zaskarżone zarządzenie w sposób bezpośredni, zindywidualizowany, obiektywny i realny narusza prawo własności. Zmierza bowiem do wyzucia skarżącej z prawa własności (współwłasności) części wspólnej nieruchomości, ograniczenia prawa współposiadania oraz stworzenia w budynku zamieszkiwanym przez skarżącą, wbrew obowiązującym normom prawa, kolejnego lokalu. Skarżąca podkreśliła, że według stanu wieczystoksięgowego nie istnieje taka nieruchomość jak lokal użytkowy nr [...], który gmina zamierza sprzedać (istnieją tylko lokale mieszkalne nr [...] i nr [...]). W ocenie skarżącej planowany do sprzedaży lokal nr [...] (I kondygnacja) wraz z pomieszczeniami przynależnymi na poddaszu (strych) to w istocie nieruchomość wspólna, zaś szczególnie istotny dla skarżącej jest strych, który stanowi jedyny dostęp do kanałów kominowych i dachu. Ponadto skarżąca podniosła, że nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym według obowiązującego MPZP na cele mieszkaniowe jednorodzinne (symbol MN26), co wyklucza dopuszczalność wyodrębnienia w istniejącym budynku jednorodzinnym dwulokalowym trzeciego lokalu i to o funkcji użytkowej. W konsekwencji skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zarządzenia, wstrzymanie jego wykonania, dopuszczenie dowodów z wydruków księgi wieczystej i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej odrzucenie lub oddalenie oraz nieuwzględnienie wniosku o wstrzymanie wykonania zarządzenia. Organ podał, że stan rzeczywisty trzylokalowej nieruchomości położonej przy ul. [...] w S. na działce nr [...] ustalony został w operacie szacunkowym z 1998 r. sporządzonym na potrzeby zawarcia pierwszej umowy sprzedaży dotyczącej lokalu mieszkalnego nr [...] na rzecz U. i J. B. W operacie tym obliczono powierzchnię użytkową znajdujących się w budynku lokali, pomieszczeń przynależnych oraz udziału we współwłasności działki [...] o powierzchni 1396 m2. Wskazano, że powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz pomieszczeniami przynależnymi to ogółem 186,22 m2, co daje następujące udziały w nieruchomości wspólnej: lokal nr [...] - 37,69%, lokal nr [...] - 37,86%, zaś lokal nr [...] (apteka) - 24,45 %. Ponadto organ zwrócił uwagę, że obowiązujący MPZP dopuszcza realizację na terenach o funkcji MN nieuciążliwych usług (do 30% powierzchni budynku), zaś na strychu budynku ustanowiona zostanie odpowiednia służebność zapewniająca właścicielom lokali nr [...] i nr [...] dostęp do dachu i kominów. Organ wyjaśnił również, że zgodnie z art. 2 ust. 1c u.w.l. odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. Natomiast budynek przy ul. [...] nr [...] w miejscowości S. powstał przed 2003 r. Organ stwierdził także, że skarżąca nie wykazała naruszenia indywidualnego interesu prawnego kwestionowanym zarządzeniem. Sam zaś fakt posiadania przez skarżącą lokalu w budynku, w którym znajduje się inny lokal przeznaczony do sprzedaży nie stanowi źródła interesu prawnego. Zdaniem organu, kwestionowanie przez skarżącą opisu, czy powierzchni nieruchomości, podważanie samodzielności lokalu użytkowego, naruszenie przepisów dotyczących ustawy o własności lokali, prawo budowlane lub związanych z planami miejscowymi nie mogą być uznane za podstawy skargi w trybie art. 101 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2019 r., poz. 506, ze zm. – dalej "u.s.g."), gdyż powołane przepisy nie są związane z interesem prawnym czy uprawnieniami skarżącej, lecz dotyczą jedynie procedury związanej ze sprzedażą lokalu. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu postanowieniem z dnia 13 stycznia 2020 r., sygn. akt II SA/Wr 778/19, wstrzymał wykonanie zaskarżonego zarządzenia. Następnie, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu postanowieniem z dnia 26 marca 2020r., sygn. akt II SA/Wr 778/19, w pkt I. odrzucił skargę J. W. na zarządzenie Burmistrza Gminy P. z dnia [...] lipca 2019 r., Nr [...] w przedmiocie przeznaczenia do zbycia w drodze przetargu ustnego nieograniczonego lokalu niemieszkalnego stanowiącego własność Gminy P. oraz ustalenia ceny wywoławczej, w pkt II. zwrócił stronie skarżącej uiszczony wpis. Sąd wskazał, że legitymacja do wniesienia skargi na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g, warunkowana jest istnieniem związku normatywnego pomiędzy sytuacją prawną skarżącego, a treścią skarżonej uchwały lub zarządzenia (interes prawny/uprawnienie), przy czym ów związek ma mieć charakter pejoratywny (naruszenie interesu prawnego/uprawnienia), tj. zmieniać sytuację prawną skarżącego na niekorzyść w stosunku do sytuacji dotychczasowej. Zdaniem Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy tak rozumiany związek nie występuje. Sąd wskazał, że zakres przysługujących stronie skarżącej praw właścicielskich dotyczących nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oznaczony został dokładnie w umowie sprzedaży lokalu nr [...] (akt notarialny rep. [...] z [...] V 2002r.). Obejmuje on samodzielny lokal mieszkalny nr [...] składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 54,30m2 położony na parterze budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi piwnicą o powierzchni 5,67 m2 oraz pomieszczeniem gospodarczym o pow. 10,89m2 w budynku gospodarczym we wsi S. przy ul. [...] nr [...] gmina P. wraz przynależnymi do niego udziałami w budynku mieszkalnym oraz we własności działki nr [...], [...] o pow. 0,1396 ha wynoszącymi 37,69%. Podano, że taki zakres uprawnień właścicielskich strony skarżącej potwierdza treść księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr [...]. Według zaś księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, tj. działki gruntu nr [...], jej współwłaścicielami są: gmina P. w udziale 24,45%, właściciele wyodrębnionego lokalu nr [...] w udziale 37,69% i właściciele wyodrębnionego lokalu nr [...] w udziale 37,86%. Sąd zaznaczył, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Stanowi o tym jednoznacznie art. 3 ust. 3 u.w.l. Wobec tego – w ocenie Sądu – nie sposób uznać, że zakresem przysługującego stronie skarżącej prawa własności lokalu nr [...] wraz pomieszczeniami przynależnymi (w sumie powierzchnia użytkowa 70,18 m2) oraz związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej objęte są również należące do gminy pomieszczenia lokalu nr [...] i do niego przynależne (w sumie powierzchnia użytkowa 45,52 m2). Sąd podkreślił, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje nie tylko gminie (lokal nr [...]) oraz skarżącej (lokal nr [...]) ale także właścicielom lokalu nr [...] o łącznej powierzchni użytkowej 70,50 m2 (wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Co istotne, ujawnione w prowadzonej dla gruntu księdze wieczystej nr [...] udziały właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (tj. wyodrębnionych lokali nr [...] i nr [...] jak i niewyodrębnionego lokalu nr [...]) odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej poszczególnych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do przynależnych (lokal nr [...] - 70,18 m2, lokal nr [...] - 70,50 m2 i lokal nr [...] - 45,52 m2) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (186,22 m2). Sąd stwierdził zatem, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie można uznać, jak twierdzi strona skarżąca, że przeznaczony przez gminę do sprzedaży lokal nr [...] w sensie prawnym nie istnieje, zaś jego powierzchnia oraz powierzchnia pomieszczeń do niego przynależnych (strych) stanowi w istocie część nieruchomości wspólnej. Gdyby tak było, gmina nie mogłaby posiadać jakiegokolwiek udziału w nieruchomości wspólnej. Sąd podkreślił przy tym, że udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Udział zaś właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 u.w.l.). Sąd uznał zatem, że skoro według stanu księgi wieczystej nr [...] gmina posiada udział w nieruchomości wspólnej rzędu 24,45%, to nie można przyjąć, że nie przysługuje jej własność lokalu niewyodrębnionego o łącznej powierzchni użytkowej odzwierciedlającej wielkość udziału w nieruchomości wspólnej (tj. 45,52 m2 przy łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynoszącej 186,22 m2). Zdaniem Sądu I instancji należy więc uznać, że kwestionowane zarządzenie nr [...] o przeznaczeniu lokalu nr [...] do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego nie narusza sfery praw właścicielskich przysługujących stronie skarżącej do lokalu nr [...] ukształtowanych umową sprzedaży z [...] maja 2002 r. i ujawnionych w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr [...], a także w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla gruntu. Przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest bowiem lokal nr [...], pomieszczenia przynależne do lokalu nr [...] (piwnica i pomieszczenie gospodarcze w budynku gospodarczym), ani też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu nr [...]. To zaś, że skarżąca dotychczas faktycznie korzystała z pomieszczeń strychu oznacza, że posiada ona interes faktyczny w kwestionowaniu zarządzenia, co nie jest wystarczające do stwierdzenia jej legitymacji procesowej w świetle wymagań wynikających z art. 101 ust. 1 u.s.g. Wobec tego, Sąd – na podstawie art. art. 58 § 1 pkt 5a i § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm. – dalej "p.p.s.a.") odrzucił skargę, zaś na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a. orzekł o zwrocie uiszczonego wpisu. Od powyższego postanowienia o odrzuceniu skargi skarżąca, reprezentowana przez radcę prawnego, wniosła skargę kasacyjną, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie. Na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a., zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (u.s.g.)w zw. z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.) w zw. z art. 19 u.w.l. w zw. z art. 206 K.c. w zw. z art. 3 ust. 2 u.w.l., poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 101 ust. 1 u.s.g. wynikające z wadliwego przyjęcia, że w realiach sprawy nie doszło do naruszenia interesu prawnego, a jedynie interesu faktycznego skarżącej, co skutkowało przyjęciem, że skarżąca nie ma legitymacji do wniesienia skargi wobec czego WSA skargę odrzucił, w sytuacji gdy skarżąca legitymuje się interesem prawnym, albowiem nawet przy przyjęciu stanu rzeczy wskazanego przez WSA wykonanie zaskarżonego zarządzenia uniemożliwia realizację praw skarżącej w zakresie współwłasności, współposiadania i współkorzystania z części wspólnych budynku, a zatem uniemożliwia wykonywanie praw właścicielskich skarżącej, m.in. w zakresie dostępu do części wspólnych budynku w postaci dachu oraz przewodów kominowych i instalacji grzewczej, tj. narusza uprawnienia skarżącej wynikające wprost z art. 12 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 19 u.w.l. w zw. z art. 206 K.c., 2. art. 101 ust. 1 u.s.g. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz d, pkt 3 oraz ust. 2 w zw. z art. 61 pkt 1 oraz art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c P.b. w zw. z § 308 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (RWTB), poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 101 ust. 1 u.s.g. wynikające z wadliwego przyjęcia, że w realiach sprawy nie doszło do naruszenia interesu prawnego, a jedynie interesu faktycznego skarżącej, co skutkowało przyjęciem, że skarżąca nie ma legitymacji do wniesienia skargi wobec czego WSA skargę odrzucił, w sytuacji gdy w wykazie stanowiącym załącznik do zaskarżonego zarządzenia przeznaczono nieruchomość do sprzedaży w sposób prowadzący do naruszenia wymogów w zakresie warunków techniczno-budowlanych dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektu oraz utrzymania właściwego stanu technicznego budynku, jak również do naruszenia obowiązku określonego w art. 5 ust. 2 P.b. w zw. z art. 61 pkt 1 P.b., m.in. poprzez nadmierne pogorszenie właściwości użytkowych i sprawności technicznej w zakresie, o jakim mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz d, a także pkt 3 P.b. oraz poprzez utrzymywanie i użytkowanie budynku w sposób niezgodny z w/w zasadami, co w efekcie uniemożliwi realizację obowiązków spoczywających na skarżącej jako współwłaścicielu obiektu budowlanego, o których mowa w art. 61 pkt 1 P.b., art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c P.b. oraz § 308 ust. 1 RWTB, poprzez uniemożliwienie skarżącej dostępu do części wspólnych budynku, tj. na dach oraz do instalacji kominowej i grzewczej; 3. art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a. w zw. z art. 101 ust. 1 u.s.g., poprzez odrzucenie skargi, w sytuacji gdy skarżąca legitymowała się interesem prawnym w rozumieniu art. 101 ust. 1 u.s.g., co doprowadziło do nierozpoznania skargi co do jej istoty, 4. art. 147 § 1 p.p.p.s.a. w zw. z : a) art. 35 ust. 1 w zw. z ust. 2 pkt 2 i 3 u.g.n., art. 2 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, b) art. 2 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, c) art. 28 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 25 ust. 1 u.g.n., d) art. 3 pkt 2a P.b. w zw. z art. 28 ust. 1 u.g.n. oraz art. 25 ust. 1 u.g.n. a także art. 35 ust. 2 pkt 3 u.g.n., e) § 4 pkt 1 w zw. z § 9 ust. 1 uchwały Rady Miasta i Gminy P. z dnia 21 marca 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi S. (Dz. Urz. Dolno. Z 2005 r., Nr 96, poz. 2116 ze zm.) w zw. z art. 3 pkt 2a P.b., f) art. 6 P.b w zw. z § 4 pkt 1 w zw. z § 9 ust. 1 MPZP, g) art. 3 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 12 ust. 1 u.w.l. w zw. z art.19 u.w.l. w zw. z art. 199 zd. 1 K.c., h) art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz d, pkt 3 oraz ust. 2 P.b. w zw. z art. 61 pkt 1 P.b. oraz art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 308 ust. 1 RWTB, poprzez nieuwzględnienie skargi i niestwierdzenie nieważności zaskarżonego zarządzenia przez WSA, w sytuacji gdy narusza ono w/w przepisy prawa materialnego. W obszernym uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono m. in., że z działu l-SP księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości lokalowej skarżącej wynika, że przysługuje jej udział w wysokości 37,69 % w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Podkreślono, że skarżąca, jako współwłaściciel dachu, instalacji grzewczej i kominowej jest uprawniona do współposiadania i korzystania z w/w części wspólnych budynku, co w wypadku dokonania sprzedaży zgodnie z zaskarżonym zarządzeniem stanie się niemożliwe. Podano ponadto, że na skarżącej jako współwłaścicielu nieruchomości, w skład której wchodzi budynek spoczywają obowiązki określone art. 61 pkt 1 P.b. oraz art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c P.b. Wobec tego stwierdzono, że interes prawny skarżącej został naruszony poprzez wydanie zaskarżonego zarządzenia również ze względu na negatywny wpływ na możliwość wywiązania się przez skarżąca z ustawowych obowiązków. Skarżąca kasacyjnie konsekwentnie podkreśliła, że w skład rzekomego lokalu przeznaczonego przez organ do sprzedaży, jako jego część składowa, wchodził strych budynku, który jest użytkowany przez wszystkich współwłaścicieli i stanowi typową część wspólną. Nawet jednak przyjmując zapatrywania co do charakteru własnościowego strychu budynku przedstawione przez WSA w zaskarżonym postanowieniu, nie sposób zgodzić się z twierdzeniem o braku legitymacji skarżącej do wniesienia skargi na gruncie art. 101 ust. 1 u.s.g. Przyjmując bowiem nawet, że strych nie stanowi części wspólnej budynku, trzeba mieć w ocenie skarżącej na uwadze, że w świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. wykonanie zaskarżonego zarządzenia wpłynie negatywnie na uprawnienia skarżącej w zakresie współposiadania i współkorzystania z dachu, instalacji grzewczej oraz kominowej – uniemożliwi wykonywanie tych uprawnień oraz wpłynie negatywnie na możliwość wykonania ustawowych obowiązków skarżącej wynikających z przepisów Prawa budowlanego również uniemożliwiając ich wykonywanie przez skarżącą. W ocenie skarżącej przyjęcie zatem, że nie przysługuje jej interes prawny w niniejszej sprawie z uwagi na fakt, iż rzekomo nie jest właścicielem, bądź współwłaścicielem strychu jest nieprawidłowe, skoro skarżąca pozostaje współwłaścicielem części wspólnych zlokalizowanych na strychu oraz do których odstęp jest możliwy wyłącznie przez strych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Odnosząc się do wniosku strony o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie należy podkreślić, że zgodnie z art. 182 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny może rozpoznać na posiedzeniu niejawnym skargę kasacyjną od postanowienia wojewódzkiego sądu administracyjnego kończącego postępowanie w sprawie. Ponieważ zaskarżone rozstrzygnięcie stanowi tego rodzaju postanowienie, a Sąd nie jest związany w tym zakresie wnioskiem strony, uwzględniając zasadę szybkiego i sprawnego przeprowadzenia postępowania (art. 7 p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym. Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki enumeratywnie wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. w niniejszej sprawie nie występują. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego postanowienia determinują zakres kontroli dokonywanej przez sąd drugiej instancji, który w odróżnieniu od sądu pierwszej instancji nie bada całokształtu sprawy, lecz tylko weryfikuje zasadność zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej. Rozpoznając skargę kasacyjną w tak zakreślonych granicach, stwierdzić należy, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. W niniejszej sprawie zarzuty skargi kasacyjnej sprowadzają się w istocie do zarzutu niewłaściwego uznania przez Sąd I instancji, że skarżącej nie przysługuje interes prawny, o którym mowa art. 101 ust. 1 u.s.g. Należy podkreślić, że w postępowaniu toczącym się na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. orzeka się jedynie w granicach interesu prawnego skarżącego, który to interes prawny ma charakter materialnoprawny i wymaga stwierdzenia związku między sferą indywidualnych praw i obowiązków skarżącego, a kwestionowanym w skardze aktem. Zatem, przyjęta w art. 101 ust. 1 u.s.g. konstrukcja rzutuje w sposób istotny na legitymację strony skarżącej. Inaczej bowiem, niż w postępowaniu regulowanym przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, według którego stroną może być każdy, czyjego interesu prawnego lub uprawnienia dotyczy postępowanie (art. 28 K.p.a.), uprawnionym do wniesienia skargi z art. 101 u.s.g może być jedynie ten podmiot, którego interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone. Przepis ten stanowi lex specialis w odniesieniu do art. 50 p.p.s.a., co do podmiotów, których legitymacja skargowa powiązana jest z przesłankami materialnoprawnymi. Legitymacja skargowa w art. 50 p.p.s.a. powiązana jest bowiem z interesem prawnym, natomiast w art. 101 ust. 1 u.s.g. powiązana została z naruszeniem interesu prawnego. Przepis art. 101 ust 1 u.s.g. daje zatem prawo skargi każdemu, czyj interes prawny lub uprawnienie zostało naruszone uchwałą organu gminy (w niniejszym przypadku zarządzeniem Burmistrza), podjętą w sprawie z zakresu administracji publicznej. Z powyższego sformułowania wynika przy tym, że nie jest to skarga powszechna (actio popularis), służąca każdemu, kto zarzuca wyłącznie naruszenie obiektywnego porządku prawnego. Do jej wniesienia nie legitymuje stan zagrożenia naruszeniem prawa, ani nawet samo naruszenie prawa, bez wykazania związku tego naruszenia z sytuacją prawną skarżącego. Zaskarżając akt na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. należy zatem, wykazać istnienie związku pomiędzy zaskarżoną uchwałą (zarządzeniem), a indywidualną sytuacją prawną skarżącego. Skarżący musi udowodnić, że zaskarżony akt naruszając prawo, jednocześnie negatywnie wpływa na jego sferę prawnomaterialną, pozbawia go przykładowo pewnych uprawnień albo uniemożliwia ich realizację. Dopiero ustalenie, że interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone aktem, podjętym przez organ gminy, otwiera drogę do merytorycznego rozpoznania przez sąd administracyjny skargi i przeprowadzenia oceny, czy zaskarżony akt jest zgodny z prawem. W świetle art. 101 ust 1 u.s.g. skarżący musi wykazać się nie tylko indywidualnym interesem prawnym lub uprawnieniem, ale także zaistniałym w dacie wnoszenia skargi, nie w przyszłości, naruszeniem tego interesu prawnego lub uprawnienia. W niniejszej sprawie, zgodnie z zarządzeniem Burmistrza Gminy P. z dnia [...] lipca 2019 r., Nr [...], do zbycia w drodze przetargu ustnego nieograniczonego został przeznaczony samodzielny lokal niemieszkalny nr [...] wraz z przynależnym poddaszem użytkowym, położony w budynku przy ul. [...] nr [...] w miejscowości S., na działce nr [...] – stanowiący własność Gminy P. Wobec tego, Gmina do sprzedaży przeznaczyła samodzielny lokal użytkowy stanowiący odrębną własność, a nie nieruchomość wspólną lub nieruchomość innych właścicieli. Natomiast skarżąca kasacyjnie posiada uprawnienia właścicielskie do lokalu mieszkalnego nr [...] w w/w budynku. Wynika to zarówno z treści księgi wieczystej, jak i aktu notarialnego z dnia [...] maja 2002 r. Jak bowiem wynika z akt sprawy, w dniu 4 kwietnia 2002 r. pomiędzy Gminą P. a J. W. i A. W. sporządzono protokół z rokowań, który w § 1 określa przedmiot bezprzetargowej sprzedaży, tj. lokal mieszkalny o pow. użytkowej 54,30 m2 , powierzchnię przynależnej do lokalu piwnicy o pow. 5,67m2 i pomieszczenia gospodarczego o pow. 10,89 m2 oraz udział we współwłasności działki i częściach wspólnych budynku – 37,69%. W następstwie tego sporządzono w/w akt notarialny z [...] maja 2002 r. Z powyższego wynika zatem, że w rozpoznawanej sprawie przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest lokal nr [...], do którego skarżąca ma prawa właścicielskie, ani pomieszczenia do niego przynależne (piwnica i pomieszczenie gospodarcze w budynku gospodarczym), czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu nr [...]. Natomiast skarżąca naruszenia swego interesu prawnego upatruje w faktycznym korzystaniu z pomieszczeń strychu, który stanowi jedyny dostęp do kanałów kominowych i dachu. Jednakże okoliczność, że skarżąca dotychczas faktycznie korzystała ze strychu oznacza, że posiada ona w sprawie jedynie interes faktyczny, a nie prawny. Nie są to jednak pojęcia tożsame, o czym była mowa powyżej. Jednocześnie zauważyć należy, że z akt sprawy wynika, iż dla przedmiotowej nieruchomości zostanie ustalona bezterminowa i bezpłatna służebność dostępu do komina i dachu celem ich prawidłowej konserwacji i dokonania napraw na rzecz służb konserwacyjnych oraz właścicieli lokali mieszkalnych nr [...] i [...]. Podkreślono, że w tym zakresie zostaną dokonane wpisy w księdze wieczystej. Zostaną tym samym zrealizowane wymogi bezpieczeństwa pożarowego. Zapewnione także zostanie bezpieczeństwo użytkowania oraz dostępności do obiektu dla pozostałych współwłaścicieli. Wobec powyższego należy uznać, że nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 101 ust. 1 u.s.g., gdyż skarżąca nie udowodniła swojego interesu prawnego w sprawie. Natomiast sam fakt posiadania lokalu w budynku, w którym znajduje się lokal przeznaczony do sprzedaży nie stanowi podstawy do uznania, że skarżąca ma interes prawny w niniejszej sprawie. Nie można także uznać, aby mogły odnieść zamierzony skutek powoływane w skardze kasacyjnej przepisy Prawa budowlanego, ustawy o własności lokali, Kodeksu cywilnego, czy też rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nie można bowiem przyjąć, by przepisy te mogły być uznane za podstawę wniesienia skargi w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. Wskazać należy, że jednym z przepisów szczególnych, o których mowa w art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a. – a którego naruszenie także zarzuca skarga kasacyjna – jest właśnie art. 101 ust. 1 u.s.g., który wymaga wykazania naruszenia interesu prawnego przez podmiot wnoszący skargę na uchwałę podjętą przez radę gminy. Interes prawny jest bowiem kategorią prawa materialnego. Należy zauważyć, że przed wejściem w życie art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a. sądy administracyjne oddalały skargę w przypadku uznania, że interes prawny skarżącego nie został naruszony zaskarżoną uchwałą. Dopiero od dnia 15 sierpnia 2015 r. wprowadzono do ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przepis dający wyraźną podstawę do odrzucenia skargi z tego względu. Odrzucenie to powinno jednak zostać poprzedzone merytoryczną oceną naruszenia interesu prawnego skarżącego zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. W związku z tym, w przypadku odrzucenia skargi na podstawie art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a. stronie przysługuje też bardziej sformalizowany środek odwoławczy jakim jest skarga kasacyjna (art. 174 § 1 p.p.s.a.). Na marginesie dodać należy, że choć postanowienie o odrzuceniu skargi na podstawie art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a. nie ma powagi rzeczy osądzonej (art. 171 p.p.s.a.) to jednak ponowna skarga wniesiona przez ten sam podmiot, powołujący się na ten sam interes prawny, co do istnienia i naruszenia którego wypowiedział się już prawomocnie sąd administracyjny jest również niedopuszczalna i powinna zostać odrzucona na podstawie art. 58 § 1 pkt 6 p.p.s.a. Wobec tego, prawidłowość zastosowania przez Sąd I instancji konstrukcji prawnej z art. 58 § 1 pkt 5a) p.p.s.a. w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie budzi zastrzeżeń. Odnośnie zarzutu naruszenia postanowień art. 147 § 1 p.p.s.a., wskazać należy, że przepis ten nie normuje postępowania przed sądami administracyjnymi, a reguluje jeden ze sposobów rozstrzygnięcia sprawy sądowoadministracyjnej. Naruszenie tego przepisu może być zatem skutecznie zarzucane jedynie w sytuacji, w której autor skargi kasacyjnej zdoła wykazać, że sąd stwierdził nieważność uchwały po niezasadnym uwzględnieniu skargi. W realiach niniejszej sprawy Sąd I instancji, który odrzucił skargę na podstawie art. 58 § 1 pkt 5a) p.p.s.a. nie stosował art. 147 § 1 p.p.s.a., nie mógł więc tego przepisu naruszyć. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie, a zaskarżony wyrok odpowiada prawu. Z tych względów, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 i art. 182 §1 i 3 p.p.s.a., postanowił, jak w sentencji.