II SA/Kr 94/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Magda Froncisz NSA Anna Szkodzińska (spr.) Protokolant: starszy referent sądowy Anna Frasik-Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 lipca 2020 r. sprawy ze skargi M. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] listopada 2019 r. znak: [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania skargę oddala. Decyzją z 5 lipca 2019 r. Prezydent Miasta K., na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1, art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 9c, art. 4 pkt 9b, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1, 2, 3 i 5 i art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.), na wniosek Gminy Miejskiej K. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Miejskiej K. na cele realizacji Parku [...] udziału M. B. - S. wynoszącego [...] cz. w prawie własności nieruchomości położonej w K. - P. w obrębie [...] składającej się z niezbudowanej działki nr [...] o pow. 0,1942 ha objętej księgą wieczystą [...] oraz o ustaleniu na rzecz M. B. – S. odszkodowania w kwocie [...]zł . W uzasadnieniu organ podał, że Zarząd Zieleni Miejskiej w K. wskazał na konieczność pozyskania m.in. działki nr [...] celem utworzenia Parku [...] W księdze wieczystej prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ujawnione jest na rzecz Gminy Miejskiej K. w [...] cz. (udział nabyty przez Gminę w drodze umów sprzedaży od S. L.) oraz na rzecz M. B. - S. w łącznym udziale [...] części. Z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Park [...]" zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z 12 października 2016 r. wynika, że działka nr [...] położona jest w terenach zieleni urządzonej - ZP.3. Stosownie do postanowień § 19 ust. 1 ww. planu dla terenu zieleni urządzonej oznaczonej symbolem ZP.3. wyznaczono podstawowe przeznaczenie pod park. Ponadto przedłożono dokumentację dotyczącą rokowań prowadzonych z M. B. - S. o nabycie ww. udziału w drodze umowy cywilnoprawnej. W ramach prowadzonego postępowania pozyskano operat szacunkowy z 27 lutego 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. J. określający wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę [...]zł, w tym wartość udziału [...] cz. na kwotę [...]zł. M. B.-S. wniosła uwagi do sporządzonego operatu, zarzucając nieprawidłowy dobór nieruchomości przyjętych przez biegłego do porównania, użycie w ww. operacie sformułowań o dużym stopniu ogólności, brak odniesienia się do opinii z 9 lutego 2017 r., zaktualizowanej w dniu 12 lutego 2018 r. sporządzonej przez rzeczoznawców majątkowych: K. B. i M. W. – O.. Odnosząc się do ww. zarzutów rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że trzy nieruchomości przyjęte do porównania zostały uznane za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej na podstawie definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyjaśnił również dlaczego drzewostan na ww. nieruchomości uznano za przeciętny. Wskazał również, że w trakcie sporządzania wyceny przedmiotowej nieruchomości nie posiadał wiedzy na temat innej wyceny tej nieruchomości i nie jest uprawniony do oceny prawidłowości innych opinii. W dniu 25 kwietnia 2019 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy majątkowego połączoną z oględzinami nieruchomości. W wyniku oględzin stwierdzono, że działka nr [...] jest gęsto porośnięta trawami i zadrzewiona. Ww. nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej. W ocenie organu przeprowadzone postępowanie wyjaśniające wykazało, że zostały spełnione warunki wywłaszczenia nieruchomości, o których mowa w art. 112 i art. 113 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park [...]" potwierdzają, że ww. nieruchomość znajduje się w terenach zieleni urządzonej opisanej symbolem ZP.3 o podstawowym przeznaczeniu pod park. Utworzenie Parku [...] na obszarze ww. nieruchomości należy uznać za cel publiczny w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do pozyskanego na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania operatu szacunkowego organ wskazał, że wartość rynkowa prawa własności ww. nieruchomości została ustalona według stanu nieruchomości na dzień 19 lutego 2019 r. Operat szacunkowy sporządzono zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie uregulowaniami, zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wyceny dokonano w podejściu porównawczym według metody porównywania parami. Badanie rynku, zgodnie z informacją zawartą w operacie, obejmowało nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone w planach miejscowych pod tereny zieleni, posiadające części składowe w postaci zadrzewień. Przy analizie uwzględniono nieruchomości położone na terenie miasta K. (z wyłączeniem strefy centralnej i śródmiejskiej miasta), które były przedmiotem transakcji w latach 2017 -2019. Rzeczoznawca majątkowy po przeprowadzeniu badania rynku stwierdził, że upływ czasu na kształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych ma mały wpływ i w związku z powyższym zaniechał aktualizowania cen ze względu na upływ czasu. Autor operatu opracował bazę nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, składającą się z 15 nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zieleni, będące przedmiotem obrotu w okresie od marca 2017 r. do lutego 2019 r. Ceny ww. nieruchomości wahały się w granicach od 51,02 zł/1 m2 do 169,97 zł/1 m2, natomiast średnia cena z analizowanego zbioru wyniosła 94,10 zł/1 m2. Ponadto ww. operat zawiera szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównania ze wskazaniem ich miejsca położenia, dat transakcji, powierzchni oraz cen jednostkowych transakcji. Odnosząc się do uwag do operatu zawartych w piśmie z 9 czerwca 2019 r. organ wyjaśnił dodatkowo, że operat szacunkowy z 27 lutego 2019 r. został sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania, natomiast operat szacunkowy z 9 lutego 2017 r. sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych K. B. i M. W. O. został przygotowany i wykorzystany w związku z prowadzeniem rokowań o nabycie w drodze umowy cywilnoprawnej udziału M. B. - S. w nieruchomości. Uzasadnienie opinii stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania pozwala dokonać analizy bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Brak jest podstaw do uwzględnienia wniosku o sporządzenie kolejnej wyceny ww. nieruchomości. Odnosząc się do wniosku strony o "uzupełnienie materiału dowodowego poprzez wykazanie zgodnie z art. 112 pkt 3, że cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie prawa do nieruchomości" organ wyjaśnił, że rokowania zmierzające do zawarcia z M. B. - S. umowy sprzedaży udziału wynoszącego [...] cz. w ww. nieruchomości zakończyły się niepowodzeniem. Zatem realizacja celu publicznego może nastąpić poprzez pozbawienie prawa do nieruchomości. Zarząd Zieleni Miejskiej wskazał na konieczność pozyskania do zasobu gminnego na cele utworzenia Parku [...] nie tylko działki nr [...], ale także działek nr: [...],[...],[...],[...], [...] obr. [...]. ewid. K. - P. położonych w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...]. Brak jest możliwości utworzenia Parku [...] z pominięciem przedmiotowej nieruchomości. Ww. działka stanowi część zalesionego kompleksu i położona jest w centralnej części tego kompleksu. Odwołanie od ww. decyzji Prezydenta Miasta K. złożyła M. B. - S., zaskarżonej decyzji zarzucając naruszenie: 1. art. 112 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i niewykazanie, że w niniejszej sprawie cel publiczny w postaci utworzenia Parku [...]j nie może być zrealizowany w inny sposób niż przez pozbawienie jej udziału we własności nieruchomości; 2. art. 128 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wywłaszczenie własności nieruchomości, za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej nie odpowiadającym wartości tych praw; 3. art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na: a) niewyjaśnieniu skąd wynika różnica w ocenie wartości przedmiotowej nieruchomości przez biegłych, którzy sporządzili operaty szacunkowe dot. przedmiotowej nieruchomości w zbliżonym okresie czasu, b) pominięciu wniosku o sporządzenie kolejnej opinii biegłego rzeczoznawcy w zakresie wartości przedmiotowej nieruchomości pomimo, że w postępowaniu nie ustalono jaka jest rzeczywista rynkowa wartość nieruchomości, a uwzględnienie tego wniosku do tego by doprowadziło, c) niewyjaśnienie kwestii będących przedmiotem zarzutów odwołującej w stosunku do opinii biegłego K. J., pomimo że biegły odniósł się do nich bardzo lakonicznie lub w ogóle się do nich nie odniósł, przez co jego opinia pozostała niemożliwa do zweryfikowania. Wojewoda decyzją z 21 listopada 2019 r. [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.), utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy w pierwszej kolejności przedstawił unormowania prawne dotyczące instytucji wywłaszczenia zawarte w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zaznaczył, że wniosek Gminy Miejskiej K. z 8 marca 2018 r. (uzupełniony pismami z 11 czerwca 2018 r. i 19 września 2018 r.) został poprzedzony czynnościami mającymi na celu zawarcie umowy o nabycie przedmiotowej nieruchomości w związku z zamiarem realizacji Parku [...]. Podjęte zostały rokowania, w ramach których zaproponowano właścicielce nieruchomości kwotę [...]zł jako cenę nabycia udziału ww. nieruchomości. M. B. - S. nie wyraziła zgody na zbycie przysługującego jej udziału w prawie własności ww. nieruchomości. W opinii organu odwoławczego możliwość realizacji na przedmiotowej nieruchomości wskazanego celu publicznego w postaci Parku [...] (art. 6 ust. 9c ugn), wynika wprost w sposób oczywisty ze wskazanego przeznaczenia podstawowego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W świetle powyższego, jak również zgromadzonej dokumentacji, przedstawiającej planowany sposób zagospodarowania terenu w przedmiotowej sprawie brak podstaw do kwestionowania niezbędności przedmiotowej nieruchomości na realizację planowanego przedsięwzięcia. Odnosząc się do zarzutu odwołującej, że organ powinien w pierwszej kolejności podjąć próby opracowania innych wariantów utworzenia parku, Wojewoda wyjaśnił, że zgodnie z przepisem art. 18 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz. U. z 2016 r., poz. 1250), uwagi do projektu planu miejscowego mógł wnieść każdy, kto kwestionował ustalenia przyjęte w projekcie planu, wyłożonym do publicznego wglądu, o którym mowa w art. 17 pkt 9. Z akt sprawy, w tym wniesionego odwołania, nie wynika aby M. B. -S. z takiego uprawnienia skorzystała. Organ II instancji nie podzielił również zastrzeżeń odnośnie sporządzonego operatu szacunkowego. Zasady wyceny nieruchomości zostały szczegółowo uregulowane w przepisach art. 134-135 oraz art. 149-159 ugn, jak również rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania, operatu szacunkowego. Wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej określona została przez autora wyceny z wykorzystaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami - w oparciu o dane transakcyjne nieruchomości podobnych położonych w terenach zieleni. Biegły wybrał trzy najbardziej podobne nieruchomości z rynku lokalnego. W operacie biegły zamieścił bardzo szczegółowy opis przedmiotowej nieruchomości wraz z jej składnikami, a także opis jej otoczenia i istotnych cech. Na podstawie przeprowadzonych analiz rynku lokalnego jako cechy wpływające w największym stopniu na wartość nieruchomości wycenianej, biegły przyjął: Położenie/Lokalizacja (waga 30 %), Stan otoczenia (waga 20 %), Infrastruktura techniczna, Kształt i konfiguracja terenu, Powierzchnia działki, Możliwości inwestycyjne/ograniczenia (waga 10 %) oraz Drzewostan/zadrzewnie/jakość hodowlana (waga 10 %). Następnie dokonał on odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Powyższy sposób oszacowania przedmiotowej nieruchomości nie budzi wątpliwości pod względem logiczności oraz zgodności z powołanymi przepisami prawa. Odnosząc się do zarzutów odwołującej dotyczących niewyjaśnienia skąd wynika różnica w ocenie wartości przedmiotowej nieruchomości przez biegłych, którzy sporządzili operaty szacunkowe dot. przedmiotowej nieruchomości w zbliżonym czasie oraz pominięcia wniosku o sporządzenie kolejnej opinii biegłego rzeczoznawcy w zakresie wartości przedmiotowej nieruchomości organ odwoławczy zauważył, że ustawą z 20 lipca 2017 r. (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509) o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie z dniem 1 września 2017 r., wprowadzone zostało nowe brzmienie m.in. ust. 4 w art. 156 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz. U. z 2018 r., poz. 2204). Znowelizowany przepis art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera jednoznaczne wskazanie co do momentu czasowego, od którego należy liczyć okres, w którym operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego obejmuje kolejne 12 miesięcy licząc od zakończenia okresu, w którym ten operat szacunkowy mógł być wykorzystany zgodnie z art. 156 ust 3 ustawy. Od 1 września 2017 r. prawnie dopuszczalna jest możliwość dokonania potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego wyłącznie jeden raz, a co za tym idzie teoretycznie ważność operatu szacunkowego może być wydłużona maksymalnie do 24 miesięcy. Aktualnie obowiązujące regulacje nie przewidują możliwości przedłużenia ważności operatu szacunkowego o kolejne okresy. Co prawda przepisy prawa nie zabraniają rzeczoznawcy majątkowemu dokonania potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego po upływie 24 miesięcy od daty jego sporządzenia, jednakże należy mieć na uwadze, że w takim przypadku rzeczoznawca majątkowy może dokonać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego wyłącznie na datę nieprzekraczającą upływu 24 miesięcy od daty sporządzenia tego dokumentu. Obecnie nie ma już możliwości dalszego wykorzystania operatu szacunkowego z 9 lutego 2017 r. autorstwa K. B. i M. W. - O., zaktualizowanego w dniu 12 lutego 2018 r., co powoduje bezcelowość dokonywania prawidłowości jego sporządzenia, a tym samym niemożność wyjaśnienia skąd wynika różnica w ocenie wartości przedmiotowej nieruchomości przez biegłych. Na marginesie organ odwoławczy wyjaśnił, że biegłe sporządzając operat z 9 lutego 2017 r. okres monitorowania rynku stanowiący punkt wyjścia do dalszych działań określiły jako lata 2015-2017, a z odnotowanych transakcji dobrały jedną dokonaną w 2014 r., trzy -w 2015 r. oraz jedną z 2016 r. Z kolei K. J. okres monitorowania rynku przyjął na lata 2017-2019. Pomimo zatem faktu, że ceny uległy stabilizacji, biegły K. J. przyjął do analizy inne transakcje, kierując się kryterium podobieństwa, a nie ceny. Zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Również tylko rzeczoznawca kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje zarówno o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania, jak i o tym jaki okres zawarcia transakcji uznaje za miarodajny. Biegły K. J. nie tylko w operacie szacunkowym, ale i w piśmie z 8 maja 2019 r. w sposób wyczerpujący i szczegółowy uzasadnił przyjęcie - jako najbardziej podobnych - nieruchomości porównawczych, w oparciu o które przeprowadził wycenę. W ocenie Wojewody operat szacunkowy z 27 lutego 2019 r. został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i brak podstaw do uwzględnienia wniosku o sporządzenie kolejnej wyceny nieruchomości. Odwołując się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 1926/16 organ wskazał, że jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Wojewody wniosła M. B.-S., zarzucając: 1. naruszenie prawa materialnego tj.: - art. 112 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i niewykazanie, że cel publiczny w postaci utworzenia Parku [...] nie może być zrealizowany w inny sposób niż przez pozbawienie skarżącej udziału we własności nieruchomości złożonej z działki [...] obr. [...], - art. 128 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wywłaszczenie własności nieruchomości, za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej nie odpowiadającym wartości tych praw; 2. naruszenie przepisów postępowania tj.: - art. 7 i 8 k.p.a poprzez uznanie, że to strona winna przedłożyć jako dowód kontroperat z wyceną nieruchomości, pomimo, że obowiązek wyjaśnienia wszelkich wątpliwości spoczywał na organie, a skarżąca złożyła wniosek o sporządzenie opinii uzupełaniającej oraz że organ nie ma obowiązku opracowania innych wariantów możliwości utworzenia parku, skoro strona nie przedłożyła uwag do planu zagospodarowania przestrzennego, - art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na niewyjaśnieniu skąd wynika różnica w ocenie wartości przedmiotowej nieruchomości przez biegłych, którzy sporządzili operaty szacunkowe dot. przedmiotowej nieruchomości w zbliżonym okresie czasu, oraz pominięciu wniosku o sporządzenie kolejnej opinii biegłego rzeczoznawcy w zakresie wartości przedmiotowej nieruchomości pomimo, że w postępowaniu nie ustalono jaka jest rzeczywista rynkowa wartość nieruchomości, a uwzględnienie tego wniosku do tego by doprowadziło, a także niewyjaśnienie kwestii będących przedmiotem zarzutów odwołującej w stosunku do opinii biegłego K. J., pomimo że biegły odniósł się do nich bardzo lakonicznie lub w ogóle się do nich nie odniósł, przez co jego opina pozostała niemożliwa do zweryfikowania. Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organu l i II instancji w całości oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżąca podtrzymała swoje dotychczasowe zastrzeżenia względem sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego. W szczególności skarżąca podkreśliła, że organ winien po uzyskaniu informacji, że nie ma możliwości dojścia do porozumienia w kwestii wysokości ceny sprzedaży, w pierwszej kolejności podjąć próby opracowania innych wariantów utworzenia Parku. Gdyby żaden inny wariant nie mógł być zrealizowany, opracowania takie winny zostać dołączone do materiału dowodowego, tak aby możliwa była ich weryfikacja przez stronę. Złożenie uwag do planu zagospodarowania przestrzennego absolutnie nie może być utożsamiane z opracowaniem innych wariantów utworzenia parku. To nie po stronie skarżącej leży taki obowiązek, ale po stronie organu. Zdaniem skarżącej organ II instancji nie zrozumiał również zarzutów w zakresie opinii biegłego. Formalnie rzecz biorąc opinia biegłych sporządzona na etapie rokowań, nie była już obowiązująca w dniu sporządzenia kolejnej opinii. Ale skarżąca wyraźnie wskazywała, że mając na uwadze okres ich sporządzenia, nie da się pogodzić treści tych dwóch opinii. Zarówno bowiem K. J. podnosi że od czwartego kwartału 2012 r. ceny uległy stabilizacji, a nieruchomości przestały tanieć, jaki i biegłe K. B. oraz M. W.-O. podnoszą w "klauzuli potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego", że nie uległy zmianie podstawowe czynniki cenotwórcze przyjęte w wycenie. Pomimo to wycena nieruchomości znacznie się różni w poszczególnych operatach. Nawet jeżeli więc obecnie brak możliwości wykorzystania operatu K. B. oraz M. W.- O. to organ l instancji winien dostrzec istotną wątpliwość jaka powstała po porównaniu ich treści i uwzględnić wniosek o sporządzenie dodatkowej opinii, która te wątpliwości mogłaby rozstrzygnąć. Organ nie może swoich obowiązków przerzucać na obywateli, albowiem narusza to w sposób rażący zasady określone w art. 7 i 8 k.p.a . Ponadto organ II instancji nie odniósł się do kwestii będących przedmiotem zarzutów skarżącej w stosunku do opinii biegłego K. J., przedstawionych również w odwołaniu od decyzji l instancji, przez co opina biegłego pozostała niemożliwa do zweryfikowania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył: Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu. W wyniku przeprowadzonej według powyższych reguł kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził brak podstaw do jej uchylenia. W sprawie nie ma sporu co do tego, że działka nr [...], jako część większego kompleksu, w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego położona jest w terenie zielenie urządzonej z podstawowym przeznaczeniem pod park oraz, że przeprowadzone rokowania nie doprowadziły do porozumienia. Sąd w całości podziela ocenę organów, że zostały spełnione warunki wywłaszczenia nieruchomości, o których mowa w art. 112 i art. 113 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ.U. 2018/2204). Wymienione przepisy funkcjonują w systemie prawa. O tym, że na działce [...] ma być zrealizowany cel publiczny w postaci Parku [...] zdecydował miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tego przeznaczenia, ani tej lokalizacji nie mógł zmienić organ wywłaszczeniowy, ani zaproponować podmiot wnioskujący w ramach innego "wariantu". Utworzenie parku w miejscu do tego przeznaczonym nie może nastąpić inaczej jak poprzez odjęcie własności, której właściciel nie zgodził się oddać dobrowolnie. Sąd podziela także w całości uwagi organów odnoszące się do operatów szacunkowych. Prawdą jest, że operat szacunkowy jest w postępowaniu administracyjnym dowodem podlegającym ocenie organu. Nie można jednak nie zauważać, że jest to dowód, któremu szczególny charakter nadają regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisy wykonawcze. Określają one dokładne wymagania i rygory, którym operat winien odpowiadać, ale także ramy powierzonej rzeczoznawcy swobody. Zdaniem Sądu biegły K. J. ram tych nie przekroczył. Dokonał wyboru 15 transakcji nieruchomościami podobnymi, które szczegółowo opisał i z których aż 12 dotyczyło nieruchomości położonych w dzielnicy P.. Przypomnieć zaś można, że uznanie za podobne nieruchomości położonych poza ta dzielnicą w operacie autorstwa K. B. i M. W. - O., było przedmiotem zarzutu skarżącej w toku rokowań (k. 37 akt). Brak jest miarodajnych podstaw do kwestionowania dokonanego doboru nieruchomości podobnych. Przyjąć należy, że rzeczoznawca posłużył się fachową wiedzą i znajomością rynku. Podkreślić przy tym trzeba, że- tak jak wskazywał to organ, a co związane jest ze wspomniana specyfiką operatu jako dowodu – zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Rację też mają organy twierdząc, że ocena operatu K. B. i M. W. – O. jest bezprzedmiotowa, skoro ten utracił bezpowrotnie ważność. Zadaniem organu była ocena operatu, który miał stanowić podstawę rozstrzygnięcia. Wynik tej oceny był pozytywny, a zarzutów strony organ, zdaniem Sądu słusznie, nie podzielił. Zarzuty te zresztą, podobnie jak zarzuty skargi, naznaczone pozostawały pewną ogólnikowością. Zmierzały do wykazania, że organ winien był wyjaśnić wątpliwości związane z porównaniem wyników obu wymienianych powyżej szacunków. Organ zaś prawidłowo wskazał, że wyjaśnienie to jest bezprzedmiotowe, a nadto zauważył, że w operacie K. B. i M. W. – O. (który utracił ważność) przyjęto do porównań zupełnie inne transakcje i z wcześniejszego okresu. Wobec powyższego skargę, jako nieuzasadnioną, na podstawie art. 151 ppsa należało oddalić.