IV SA/Po 570/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Sędzia WSA Maciej Busz Asesor sądowy WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Protokolant sekretarz sad. Ewa Stawicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lipca 2018 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę w całości. Prezydent Miasta O. W.. decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. Nr [...], działając na podstawie art. 98a ust. 1, ust. 1a, art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2016r. poz. 2147 ze zm. – dalej u.g.n.), uchwały Rady Miejskiej O. W.. Z dnia [...] kwietnia 2004r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości (Dz.U. Woj. Wlkp. Nr 96, poz. 1933) oraz uchwały z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] zmieniającą powyższą uchwałę (Dz.U. Woj. Wlkp. Nr 3, poz. 45) a także art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2017 poz.1257 ze zm. – dalej k.p.a.), zobowiązał A. P. do uiszczenia opłaty adiacenckiej w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w związku z dokonaniem podziału tej nieruchomości zatwierdzonym decyzją Prezydenta [...] W. . z dnia [...] października 2016 r. nr [...] W uzasadnieniu powyższej decyzji Prezydent Miasta O. W.. wskazał, że poprzednia decyzja w sprawie z dnia [...] października 2017 r. nr [...], została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławczego decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r. Nr [...] i sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania organowi I instancji, ze wskazaniem obowiązku ponownego sporządzenia operatu szacunkowego przy uwzględnieniu zmian wynikających z nowelizacji u.g.n. Organ odwoławczy nakazał również przeanalizowanie ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen nieruchomości na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W związku z powyższym zlecono rzeczoznawcy majątkowemu T. P. ponowne wykonanie operatu szacunkowego z uwzględnieniem wytycznych Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Prezydent Miasta O. W.. dokonał analizy nowego materiału dowodowego stwierdzając, że biegły prawidłowo określił przedmiot, zakres, cel wyceny oraz daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; prawidłowo oznaczył przeznaczenie terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta O. W.. rejonu Starego Torowiska (dzielony teren pełni funkcję wolnostojącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o symbolu terenu 2MN). Ponadto biegły dokonał prawidłowej analizy rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę; podstawą analizy rynku były transakcje kupna - sprzedaży prawa własności, uzyskane z aktów notarialnych. Wartość rynkową nieruchomości przed podziałem i po podziale biegły określił przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, a w wycenie uwzględnił wszystkie pozytywne i negatywne cechy rynkowe nieruchomości, mające wpływ na jej wartość. W wyniku analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego organ I instancji stwierdził, że operat szacunkowy wskazał wzrost wartości nieruchomości z tytułu podziału i wykonany został zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nie budzi więc żadnych zastrzeżeń pod względem formalnoprawnym i stanowi podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej. Mając powyższe na uwadze, uwzględniając treść uchwały Nr [...] Rady Miejskiej O. W.. z dnia [...] kwietnia 2004 r. oraz uchwały Nr [...] z dnia [...] listopada 2007 r. zmieniającej powyższą uchwałę, organ I instancji stwierdził, że powstał obowiązek wniesienia na rzecz Gminy M. O. W. jednorazowej opłaty w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału. W decyzji organ I nistancji wskazał, że wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale wyliczono w następujący sposób: 1. wartość działki stanu przed podziałem [...] zł. 2. wartość działek po podziale . działki nr [...] - [...] zł. . działki nr [...] - [...] zł. . działki nr [...] - [...] zł. 3. wzrost wartości działek stanowiący różnicę pomiędzy powyższymi kwotami [...]zł., 4. jednorazowa opłata stanowiąca 30% wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] zł. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła A. P. podnosząc, że w jej ocenie wartość nieruchomości nie uległa zmianie pomiędzy rokiem 2015, kiedy była właścicielką dwóch nieruchomości, a rokiem 2016 r. kiedy stałam się właścicielką trzech nieruchomości. Odwołująca wyjaśniła, że roku 2015 r. przeprowadzona została procedura scalenia dwóch działek, które następnie zostały podzielone na trzy działki. Zdaniem odwołującej biegły błędnie wycenił trzy poszczególne działki, a następnie zsumował ich wartość, gdyż winien był dokonać wyceny całej nieruchomości, a nie poszczególnych działek. Samorządowe Kolegium Odwoławczego, po rozpoznaniu powyższego odwołania, decyzją z dnia [...] marca 2018 r. nr [...], orzekło o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przywołał treść art. 98a ust. 1, 1a i 1b u.g.n. Dalej organ II instancji stwierdził, że wzrost wartości nieruchomości będący następstwem podziału nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie organu operacie szacunkowym stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. Z powyższego przepisu wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W dalszej części uzasadnienia decyzji podkreślono, że Kolegium jako organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W ocenie Kolegium przedstawiony operat jest jednak wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został również zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w u.g.n. i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (j.t. Nr 207, poz. 2109 ze. zm. – dalej rozporządzenie), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z dokonanych na podstawie operatu szacunkowego ustaleń bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej własność odwołujących, objętej postępowaniem, wzrosła na skutek dokonania jej podziału. Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazano, że rzeczoznawca podczas rozprawy przed Kolegium wyjaśnił, iż operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony w oparciu o prawomocną decyzję podziałową na wniosek właścicielki nieruchomości. Kolegium wskazało również, iż stosownie do treści art. 98a ust. 1b u.g.n. ustalając stan techniczno-użytkowy i prawny nieruchomości rzeczoznawca przed podziałem przyjął stan z dnia [...] września 2016 r. (dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział) - kiedy to działka nr [...] o pow. [...] m2 stanowiła jedną działkę, natomiast dla oceny stanu po podziale rzeczoznawca przyjął dzień 11 października 2016 r. - tj. dzień uprawomocnienia się decyzji podziałowej, kiedy to nieruchomość ta składała się z trzech nowych działek. Tym samym jak zasadnie wskazał rzeczoznawca stosownie do ww. zapisu nie było możliwości przy sporządzaniu przedmiotowego operatu uwzględnienia faktu, iż działka nr [...] powstała w 2015 r. z scalenia dwóch działek. Jednocześnie rzeczoznawca wyjaśnił, że dokonując analizy rynku wykazał, iż poziom cen nieruchomości w obrocie nie wykazuje trendów spadkowych ani wzrostowych. W związku z powyższym trend zmian cen transakcyjnych w badanym okresie przyjęto na poziomie zero, nie przewartościowując przy tym szacowanych nieruchomości (wartość działek nr [...] do [...] została oszacowana na kwotę [...]zł/m2) [winno być [...] – uwaga Sądu]. Rzeczoznawca wskazał, iż wszystkie trzy działki posiadały optymalny kształt, wielkość i były zlokalizowane przy drogach publicznych wyposażonych w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową. Zdaniem rzeczoznawcy biorąc pod uwagę parametry w tym wielkość i kształt nowo wydzielonych działek stanowiły one działki szczególnie poszukiwane przez potencjalnych nabywców, czego dowodem jest ich sprzedaż w krótkim okresie czasu tj. działki [...] za [...] zł/m2 oraz [...] za [...] zł/m2. A. P. kwestionując powyższą decyzję wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zaskarżonej decyzji zarzucając naruszenie art. 98a ust. 1, 1a i 1b u.g.n. poprzez ich błędne zastosowanie, w sytuacji gdy w niniejszej sprawie zastosowany winien zostać art. 107 ust. 1 u.g.n., albowiem doszło do scalenia i podziału nieruchomości. Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów prawa procesowego, w tym art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a., art. 79 § 1 i 2 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego w zakresie stanu nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale nieruchomości, a także błędne ustalenie wartości nieruchomości, ewentualnie przyczyn podwyższenia wartości nieruchomości; art. 15 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że organ II instancji nie jest uprawniony do oceny operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; art. 138 § 1 pkt 1 kpc [winno być k.p.a. – uwaga Sądu] poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej z naruszeniem przepisów prawa. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów I i II instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że była właścicielem działek [...] i [...] od 23 listopada 2010 r. Działka nr [...] wg przepisów o przekształceniach gruntowych była tylko etapem w podziale gruntów. Nigdy nie była wystawiona do sprzedaży, bo to nie było celem przekształceń. Skarżąca wskazała, że mając doświadczenie w sprzedaży działek o powierzchni 1139 m2 i 1103 m2, wiedziała, że nie sprzeda działki o powierzchni [...] m2. Trzeba było scalić dwie większe działki po to aby otrzymać 3 mniejsze - inaczej tego nie można było zrobić. W dokumentach ksiąg wieczystych działka nr [...] była tylko od 1 lutego 2016 r. do 24 listopada 2016 roku czyli 297 dni. Skarżąca wskazała, że w oparciu o procedurę określoną w art. 98 a u.g.n. błędnie wyliczona została opłata adiacencka. Z treści decyzji organu I i II instancji, jak również z opinii rzeczoznawcy w żaden sposób nie wynika, że to właśnie podział nieruchomości spowodował wzrost ich wartości. Zauważono przy tym, że od dnia wydania decyzji o zatwierdzeniu planu podziału nieruchomości znacznie wzrosły ceny nieruchomości. Nadto nie sposób pominąć faktu, że wzrost cen wynika również z postępującej urbanizacji i rozbudowy osiedla, co sprawia, że wartość nieruchomość jest położona w atrakcyjnej okolicy, a co spowodowało, że wartość nieruchomości uległa podwyższeniu. W operatach szacunkowych nie uwzględniono wszystkich powyższych czynników, które to spowodowały wzrost cen nieruchomości, nie mający jednak wpływu na wysokość opłaty adiacenckiej. Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1 u.g.n. to podział nieruchomości winien powodować wzrost nieruchomości, a nie inne czynniki. Jak wskazała skarżaca, organ II instancji oraz rzeczoznawca nie odnieśli się do składanych przez mnie zarzutów dotyczących przesłanek podwyższenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym brak jest w tym zakresie jakichkolwiek ustaleń. Zdaniem skarżącej biegły rzeczoznawca błędnie wycenił trzy poszczególne działki, a następnie zsumował ich wartość. Biegły winien dokonać wyceny całej nieruchomości, a nie poszczególnych działek. Tym samym rzeczoznawca nie jest uprawniony, by wartość nieruchomości po podziale określić jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek geodezyjnych. Jak wskazuje ustawodawca - wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności. Wobec powyższego, wycenia nieruchomości została dokonana w sposób błędny. Nadto zdaniem skarżącej organ II instancji dopuścił się naruszenia przepisów postępowania nie odnosząc się do zarzutów prawa materialnego i procesowego czyniąc jedynie wywód, że nie jest on władny do oceny operatu szacunkowego, albowiem nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 – dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd do uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 P.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił przepis art. 98a u.g.n., który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. W. stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Przy czym w artykule 98a u.g.n. dodany został, na mocy art. 1 pkt 20 ustawy nowelizującej z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz.U z 2017r., poz. 1509), ustęp 1b stanowiący, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej, do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Jak wynika z akt sprawy postępowanie w niniejszej sprawie pierwotnie zostało wszczęte w dniu 27 września 2017 r. (vide zawiadomienie k. 16 akt adm.). W sprawie zastosowanie będą miały zatem przepisy art. 98a u.g.n. w brzmieniu obowiązującym po dniu 23 sierpnia 2017 r. Powyższe wskazuje, iż zarzut dotyczący naruszenia art. 98a ust. 1b u.g.n. w stanie prawnym obowiązującym po dniu 23 sierpnia 2017 r., nie mógł prowadzić do wyeliminowania kwestionowanej decyzji z obrotu prawnego. Argumentacja przedstawiona w uzasadnieniu skargi zasadza się bowiem na stanowisku NSA zawartym w wyroku z dnia 7 marca 2017 r., sygn. akt I OSK 1146/15, który uwzględnia brzmienie art. 98a u.g.n. sprzed zmiany wskazaną ustawą nowelizującą z dnia 20 lipca 2017 r. Pogląd, na który powołuje się skarżąca, stracił zatem na aktualności, skoro po dniu 23 sierpnia 2017r. (tj. po wejściu w życie art. 98a ust. 1b u.g.n.) wartość nieruchomości przyjmuje się, jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Powołane wyżej brzmienie przepisu art. 98a ust. 1 – 1b u.g.n. wskazuje również, że okolicznością bez znaczenia dla rozstrzygnięcia jest, kwestia wcześniejszego powstania działki nr [...] z działek nr [...] i nr [...]. Przechodząc do oceny zasadności skargi stwierdzić należy, że z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki nie budzą wątpliwości. Bez wątpienia, działka nr [...] po rozpoznaniu wniosku skarżącej, decyzją Prezydenta [...] Wlkp. z dnia 11 października 2016 r. nr [...] została podzielona na działki nr [...], [...] i [...]. Bezsporną jest również okoliczność, że w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miejskiej O. W.. z dnia [...] kwietnia 2004 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości (Dz.U. Woj. Wlkp. Nr 96, poz. 1933) oraz uchwały z dnia [...] listopada 2007r. nr [...] zmieniającą powyższą uchwałę (Dz.U. Woj. Wlkp. Nr 3, poz. 45). Z uchwały wynika, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem. Z akt sprawy wynika także, że zachowany został również 3 – letni termin do ustalenia opłaty. Wobec niezaskarżenia decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem 11 października 2016 r. Istota sporu pomiędzy stronami sprowadza się zatem do odpowiedzi na pytanie, czy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Rozstrzygając powyższe należy na wstępie wskazać, że konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 81 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata w rozumieniu art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n. ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które Sąd w składzie orzekającym niniejszej sprawie w pełni podziela przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt: I OSK 1894/12 – zob. http://orzeczenia.nsa.gov.pl dalej CBOSA). Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 roku, sygn. akt: I OSK 1930/11). Wobec tego to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 roku, sygn. akt: I OSK 2085/11). W okolicznościach niniejszej sprawy rzeczoznawca dokonał wyceny wartości przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy nieruchomości. Wartość nieruchomości wycenianej określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy musza być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego. Stosownie do treści § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia biegły stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjął do porównania przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem 23 nieruchomości podobnych. W operacie uwzględniono transakcje nieruchomościami z okresu ostatnich dwóch lat, dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych, objętych prawem własności, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zważywszy na powierzchnię przedmiotowej działki przed podziałem wynoszącą [...] m2, jej dostęp do sieci energetycznej, gazowej, wodnej i kanalizacyjnej oraz jej lokalizację w obrębie północno – wschodniej części miasta O. W., do porównania biegły przyjął nieruchomości o podobnej powierzchni (od 1250 m2 do 3350m2), wskazując, że cecha położenia ogólnego ma wagę 30% dla wartości nieruchomości, lokalizacja szczegółowa – 25%, wielkość i kształt działki – 15%, dostępność komunikacyjna (15%), dostęp do infrastruktury technicznej (15 %). Ustalając cenę średnią ważoną na [...] zł./m2 i wartość współczynnika korygującego na 1,0578 biegły ustalił skorygowaną wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości na [...] zł./m2, co w efekcie dało wartość rynkową działki przed podziałem wynoszącą [...] zł. Określając wartość gruntu po podziale biegły przyjął do porównania przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości 28 nieruchomości podobnych o pow. 350m2 do 1150 m2 na podstawie transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ustalając cenę średnią ważoną na [...] zł./m2, wartość współczynnika korygującego na 1,0340 biegły ustalił skorygowaną wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości po podziale na [...] zł./m2, co w efekcie dało wartość rynkową działki nr [...] po podziale wynoszącą [...] zł., działki nr [...] po podziale wynoszącą [...] zł. i działki nr [...] po podziale wynoszącą [...] zł. Dało to zatem wzrost wartości o [...] zł. W tym miejscu wskazać należy, że, jak wynika z uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji i operatu z 18 grudnia 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę T. P., biegły określił wartość przedmiotu wyceny na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Nieuzasadnione są zatem zarzuty dotyczące wzrostu wartości nieruchomości po wydaniu decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Z zawartych w operacie szacunkowym tabeli, wynika że biegły w zestawieniu transakcji uwzględnionych do ustalenia wartości po podziale nie uwzględnił żadnych transakcji po dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Biegły działał zatem zgodnie z art. 98 ust. 1 b u.g.n. Zdaniem Sądu, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autor, dokonując wyceny uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. To zaś stanowiło podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości odpowiadającej stawce procentowej określonej uchwale Rady Miejskiej O. W.. z dnia [...] kwietnia 2004 r. nr [...] zmienionej uchwałą z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] W tym miejscu wskazać należy, że w kontrolowanej sprawie nie zostały podjęte przez stronę skarżącą jakiekolwiek czynności mające na celu weryfikację operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Skarżąca kwestionując operat nie przedłożyła bowiem kontroperatu, jak również nie złożyła wniosku o weryfikację prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jednakże Kolegium w tej sytuacji zobligowało rzeczoznawcę majątkowego do odniesienia się do zarzutów zawartych w odwołaniu, a dotyczących samego operatu. W związku z powyższym za chybione należy uznać zarzuty skargi jakoby organ odwoławczy dopuścił się naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez wybiórczą i niedokładną analizę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, którego ustalenia legły u podstaw określenia opłaty adiacenckiej. Ponadto wskazać, że organ II instancji nie tylko odniósł się do działań biegłego dokonując oceny biegłego w zakresie dopuszczonym przepisem art. 84 k.p.a., ale i ustosunkował się do wszystkich sformułowanych w odwołaniu zarzutów dotyczących w tym dotyczących zasadności zastosowania art. 98 ust. 1, 1a i 1b u.g.n. Końcowo wskazać należy, że wbrew oczekiwaniom skarżącej wyrażonym w skardze art. 107 ust. 1 u.g.n. nie mógł mieć w sprawie zastosowania i właściwym było zastosowanie art. 98 ust. 1 u.g.n. Z powyższych względów Sąd działając na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.