I SA/Bd 529/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Leszek Kleczkowski Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Olesińska (spr.) Sędzia WSA Tomasz Wójcik po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 3 listopada 2021 r. sprawy ze skargi P. U.-H. "M." Sp. z o.o. w B. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w B. z dnia [...], nr [...] w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec Przedsiębiorstwa Usługowo-Handlowego [...] Sp. z o.o. (Skarżąca) dokonał zajęcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w B. przy ul. [...] (zawiadomienie o zajęciu nieruchomości z dnia [...] czerwca 2016 r.), dla której Sąd Rejonowy w B. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze [...] na podstawie własnych tytułów wykonawczych, obejmujących należności z tytułu podatku od towarów i usług w kwocie należności głównej [...] zł. Powyższa nieruchomość została rownież zajęta w sądowym postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez [...] Sądowego przy Sądzie Rejonowym w B. A. S. (zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z dnia [...] lutego 2020 r. sygn. akt [...]). Zajęcia sądowego dokonano na wniosek [...] [...] S.A. w W. na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Okręgowego w B. z dnia [...] czerwca 2003 r. sygn. akt [...] wydanego na Przedsiębiorstwo Usługowo-Handlowe [...] Sp. z o.o. Pismem z dnia [...] marca 2020 r. [...] Sądowy zawiadomił Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. o przekazaniu sprawy egzekucyjnej celem dalszego prowadzenia. W związku z powyższym Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. po raz kolejny podjął działania mające na celu pozyskanie informacji odnośnie do wymagalności należności Banku zabezpieczonej hipotecznie. W wyniku powyższego ustalono, że należność ta została zabezpieczona poprzez wpis hipoteki na nieruchomości i nie została uregulowana przez zobowiązaną Spółkę. Wobec tego bank wniósł o przyłączenie do egzekucji z nieruchomości. Wskazana okoliczność stanowiła podstawę do wydania postanowienia z dnia [...] listopada 2020 r., którym organ egzekucyjny wstrzymał czynności egzekucyjne podjęte w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, w odniesieniu do tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. i objętych zawiadomieniem o zajęciu z dnia [...] czerwca 2016 r. Aktualnie egzekucja z nieruchomości prowadzona jest na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Okręgowego w B. z dnia [...] czerwca 2003 r. sygn. akt [...], wydanego na rzecz [...] [...] S.A. w W.. Z adnotacji do tytułów wykonawczych z dnia [...] kwietnia 2020 r. wynika, że wysokość należności dochodzonych przez bank wynosi łącznie [...] zł. Przed podjęciem dalszych czynności Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. postanowieniem z dnia [...] listopada 2020 r. określił wierzycielowi wysokość zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków związanych z egzekucją z nieruchomości na kwotę [...]zł. Po otrzymaniu zaliczki organ egzekucyjny wyznaczył termin oględzin nieruchomości na [...] stycznia 2021 r. oraz termin zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości na [...] kwietnia 2021 r. Do oszacowania wartości nieruchomości organ wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami – H. A.. Protokół opisu i oszacowania sporządzony w dniu [...] kwietnia 2021 r. wraz z operatem szacunkowym z dnia [...] stycznia 2021 r. został doręczony pełnomocnikowi zobowiązanej Spółki R. S. w dniu [...] kwietnia 2021 r., a wierzycielowi – w dniu [...] kwietnia 2021 r. Pismem z dnia [...] kwietnia 2021 r. pełnomocnik złożył zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości dotyczące operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] stycznia 2021 r. na potrzeby oszacowania wartości rynkowej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w B. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze [...]. Ponadto, na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pełnomocnik wniósł o zlecenie przez organ egzekucyjny oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w tym pod kątem poprawności: wyboru nieruchomości podobnych, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania budynku handlowo-usługowego położonego przy ul. [...] w B., braku określenia przez rzeczoznawcę majątkowego właściwych cech i wag cech istotnych z punktu widzenia oszacowania wartości rynkowej szacowanej nieruchomości. Pismem z dnia [...] kwietnia 2021 r. Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w przedmiocie złożonych zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W dniu [...] maja 2021 r. do organu egzekucyjnego wpłynęła sporządzona przez H. A. opinia uzupełniająca z dnia [...] maja 2021 r., zawierająca wyjaśnienia do poszczególnych zarzutów i stanowisko w sprawie określonej w operacie szacunkowym z dnia [...] stycznia 2021 r. wartości rynkowej szacowanej nieruchomości. Postanowieniem z dnia [...] maja 2021 r. Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. uznał zgłoszone w piśmie z dnia [...] kwietnia 2021 r. zarzuty w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione. W uzasadnieniu organ egzekucyjny wskazał, że wydając rozstrzygnięcie miał na uwadze przedstawioną opinię rzeczoznawcy majątkowego w zakresie zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, z której wynikało, że operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2021 r, został sporządzony prawidłowo i brak jest podstaw do jego kwestionowania. Organ zwrócił także uwagę na poprawność protokołu z dnia [...] kwietnia 2021 r. kończącego etap opisu i oszacowania stwierdzając, że zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 110r § 1 upea. W ocenie Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. okoliczności te pozwalały na uznanie zarzutów za nieuzasadnione. Postanowienie organu egzekucyjnego zostało doręczone w dniu [...] czerwca 2021 r. Pismem z dnia [...] czerwca 2021 r. pełnomocnik Skarżącej złożył zażalenie do Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, w którym wniósł o: 1) zlecenie przez organ w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawcow majątkowych, w tym pod kątem poprawności: wyboru nieruchomości podobnych, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania budynku handlowo-usługowego położonego przy ul. [...] w B., braku określenia przez rzeczoznawcę majątkowego właściwych cech i wag cech istotnych z punktu widzenia oszacowania wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, 2) uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z dnia [...] lipca 2021 r. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. z dnia [...] maja 2021 r. W uzasadnieniu organ podał, że ponieważ zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości odnosiły się w całości do prawidłowości operatu szacunkowego i dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości, Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. pismem z dnia [...] kwietnia 2021 r. zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do wniesionych zarzutów. W odpowiedzi na ww. pismo H. A. sporządziła i przekazała organowi egzekucyjnemu opinię uzupełniającą z dnia [...] maja 2021 r. zawierającą wyjaśnienia w przedmiotowym zakresie i stanowisko co do określonej w operacie szacunkowym z dnia [...] stycznia 2021 r. wartości nieruchomości. H. A. podtrzymała w całości określoną w operacie szacunkowym z dnia [...] stycznia 2021 r. wartość rynkową nieruchomości w wysokości [...] zł. Organ wskazał, że zarzut dotyczący nieuwzględnienia położenia nieruchomości w pobliżu boiska piłkarskiego jest bezpodstawny. Na stronie 9 operatu w części "Lokalizacja szczegółowa" rzeczoznawca wskazał na położenie nieruchomości przy [...]. Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. w oparciu o przedłożoną opinię rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] maja 2021 r. uznał, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i mógł stanowić podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wobec tego postanowieniem z dnia [...] maja 2021 r. uznał zgłoszone zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podzielił stanowisko wyrażone w zaskarżonym orzeczeniu. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w opinii uzupełniającej wskazują bowiem, że poprawność operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2021 r. nie budzi wątpliwości, a podana w nim wartość szacowanej nieruchomości została określona prawidłowo. W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. prawidłowo uznał, iż w sprawie brak jest podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Udzielone przez H. A. wyjaśnienia są wiarygodne i potwierdzają, że metoda przyjęta do oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr [...] położonej w B. przy ul. [...] wraz z prawem własności nieruchomości budynkowych znajdujących się na tej działce jest właściwa, co w konsekwencji pozwala na przyjęcie, że wartość rynkowa nieruchomości została określona w prawidłowej wysokości. Z przeprowadzonej analizy wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metody i techniki szacowania oraz w sposób czytelny przedstawił procedurę określenia wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności budynków posadowionych na gruncie. Organ podkreślił, że przedmiotowy operat został opracowany przez osobę uprawnioną do wykonywania działalności zawodowej w zakresie szacowania wartości nieruchomości, posiadającą wiedzę specjalistyczną w tym zakresie i odpowiednie kompetencje. Operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2021 r. zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności czy też braków. Zawiera natomiast wszelkie dane niezbędne do zweryfikowania jego rzetelności, szczegółowe opisy cech mających wpływ na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, a także pełne przedstawienie dokonanych analiz i ich wyników. Rzeczoznawca w sposób kompletny i wyczerpujący określił przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny. Organ dodał, że przedmiotowy operat mógł być uznany za dowód w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Prawidłowość sporządzenia operatu w zakresie samej wyceny może być podważona wyłącznie w ramach procedury zakreślonej w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (we wskazanym zakresie) dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Należy jednak mieć na uwadze, że o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w powołanym art. 157 ust. 1 cyt. ustawy, decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Jeśli organ nie poweźmie wątpliwości w tym zakresie, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację rzeczoznawców majątkowych może wystąpić sama strona. Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 grudnia 2020 r. sygn. akt I OSK 1390/20. Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. po otrzymaniu opinii uzupełniającej od rzeczoznawcy majątkowego stwierdził, że poprawność operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2021 r. nie budzi zastrzeżeń, w związku z czym nie uwzględnił wniosku Spółki o zlecenie w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem organu odwoławczego stanowisko organu egzekucyjnego w powyższym zakresie należy uznać zasadne. Na postanowienie to pełnomocnik Spółki pismem z dnia [...] sierpnia 2021 r. złożył skargę do tut. Sądu, w której wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości, jak i poprzedzającego go postanowienia Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w B. z dnia [...] maja 2021 r. Zarzucił: - naruszenie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez jego niezastosowanie polegające na zaniechaniu zlecenia przez organ organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2021 r. sporządzonego przez H. A., w tym pod kątem: wyboru nieruchomości podobnych, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania budynku handlowo usługowego położonego przy ul. [...] w B., braku określenia przez rzeczoznawcę właściwych cech i wag cech istotnych z punktu widzenia oszacowania wartości rynkowej szacowanej nieruchomości; - naruszenie art. 77 w zw. z art. 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego skutkujące przyjęciem, że wobec całości przedstawionych w sprawie dowodów i argumentacji poprawność operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2021 r. sporządzonego przez H. A. nie budzi wątpliwości w zakresie prawidłowości wyboru podejścia, metody szacowania, prawidłowości szacowania nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami i podania w nim, że wartość szacowanej nieruchomości została określona prawidłowo, pomimo że w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem wyceny z uwagi na jej cechy winno mieć zastosowanie podejście dochodowe, zostały wskazane nieruchomości podobne i ich cechy, co uniemożliwia dokonanie wyceny nieruchomości przy użyciu podejścia dochodowego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoją argumentację w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Na wstępie należy zauważyć, że Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym. Jak stanowi art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie nie narusza prawa, a podniesione w niej zarzuty są chybione. Zdaniem Sądu, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej trafnie ocenił, że organ egzekucyjny prawidłowo rozstrzygnął zgłoszone przez Skarżącą zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej, położonej przy ul. [...] w B., dla której Sąd Rejonowy w B. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze [...]. Zaskarżone postanowienie organu II instancji wydane zostało zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, w tym ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz kodeksu postępowania administracyjnego. Kwestionowane postanowienie zawiera ponadto wszystkie składniki struktury postanowienia administracyjnego wymienione w art. 124 § 1 i § 2 k.p.a., w tym zarówno uzasadnienie prawne, jak i faktyczne. Wskazać należy, że stosownie do treści art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.). Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: gruntów; obiektów budowlanych; przynależności i pożytków (art. 110s § 2 u.p.e.a.). Wartości te podaje się z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw (art. 110s § 4 u.p.e.a.). Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast jak stanowi art. 159 ww. ustawy, Rada Ministrów została zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5) rodzaje nakładów na nieruchomości; 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Na podstawie ww. przepisu Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 ww. rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule, wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3 ww. rozporządzenia). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia). Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 rozporządzenia). W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, operat pozbawiony jest wskazywanych przez stronę skarżącą wadliwości, a organ egzekucyjny zgromadził wystarczające dla rozpatrzenia sprawy dowody, w tym uzyskał od rzeczoznawcy szczegółowe wyjaśnienia, dotyczące wydanej przez niego opinii, a trafna ocena wiarygodności tych dowodów pozwoliła na podjęcie prawidłowego rozstrzygnięcia. Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego prawa własności przedmiotowej nieruchomości z [...] stycznia 2021 r. (stanowiącego integralną część protokołu opisu i oszacowania nieruchomości) prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Należy przy tym mieć na względzie opinię uzupełniającą sporządzoną przez rzeczoznawcę [...] maja 2021 r. (k.28 akt administracyjnych). Operat i opinia uzupełniająca znajdują się w aktach administracyjnych sprawy. Otóż, w operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca, wypełniając dyspozycję art. 110s § 4 u.p.e.a., określił wartość w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy w szczegółowy sposób dokonał analizy potencjału inwestycyjnego nieruchomości w oparciu o Międzynarodowe Standardy Wyceny. Przyjął, że aktualny sposób użytkowania – nieruchomość komercyjna zabudowana obiektem handlowo-usługowym (warsztatem) - jest najbardziej korzystnym (optymalnym) sposobem użytkowania nieruchomości. Pełnomocnik Skarżącej nie przedstawił natomiast żadnych dokumentów (planów inwestycyjnych) świadczących o większym niż przyjęto w operacie potencjale inwestycyjnym nieruchomości. Nie sposób rownież zgodzić się z twierdzeniem pełnomocnika, że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę położenia nieruchomości. Zważyć trzeba, że na str. 23 operatu wyraźnie wskazano, że "Wyceniana nieruchomość położona jest na obrzeżach jednego z najpopularniejszych osiedli mieszkaniowych, gdzie podobnie jak w pozostałej części B. brak jest wolnych terenów inwestycyjnych". Ponadto na str. 27 operatu cesze "lokalizacja" przyznano wagę cechy najwyższą, tj. na poziomie 56,5%. Rzeczoznawca zwróciła uwagę m.in. na dobrą (wrastającą) ocenę ratingową miasta B. (s. 7 operatu), dobrą lokalizację wynikającą m.in. z sąsiedztwa i z dobrego skomunikowania opisywanej działki z pozostałymi dzielnicami (s. 9-10 operatu), lokalizację w obszarze koncentracji usług komercyjnych (s. 12), regularny kształt działki (s. 10), dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, brak źródła ciepła na nieruchomości oraz podłączenie do ujęcia wody zlokalizowanego na sąsiedniej działce (s. 12). Biegła zwróciła uwagę na to, że wartość rynkowa nieruchomości zdeterminowana jest przez jej potencjał inwestycyjny, tj. optymalny sposób wykorzystania opisany w Międzynarodowych Standardach Wyceny (MSW) jako najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość (s. 13). Biegła oceniła, że aktualny sposób wykorzystania nieruchomości (nieruchomość komercyjna zabudowana obiektem handlowo-usługowym) jest najbardziej korzystnym (optymalnym) sposobem użytkowania nieruchomości (s. 14). Biegła podała, że do porównania przyjęła 24 transakcje podobnymi nieruchomościami komercyjnymi w B., w okresie od marca 2018 do stycznia 2021 r., tj. do miesiąca dokonywania wyceny (s. 19). Biegła w celu zweryfikowania wyników przeprowadziła analizę ofert znajdujących się na rynku i stwierdziła, że ceny wywoławcze mieszczą się w ustalonym przez nią przedziale określonym w operacie (s. 15 i nast.). Przestawiła wpływ czasu na jednostkowe ceny transakcyjne (s. 17 i nast.). Wskazała główne czynniki determinujące cenę transakcyjną (s. 20 i nast.), zaznaczając m.in., że bardzo ważna jest lokalizacja nieruchomości, a stosunkowo mało istotny jest stan techniczny budynku (s. 22), istotny jest też rodzaj prawa do gruntu (w tym wypadku: użytkowanie wieczyste), ze względu na konieczność ponoszenia corocznej opłaty. Biegła nie opisała szczegółowo wszystkich nieruchomości przyjętych do porównania, zdaniem Sądu – wbrew zarzutowi skargi - nie można z tego jednak czynić zarzutu podważającego rzetelność opinii, gdyż opisała ich cechy wpływające na wartość. W opinii uzupełniającej (s. 4) biegła zwróciła uwagę na to, że tabelę nr [...] (s. 16 operatu) należy czytać łącznie z opisem cech na s. 19. W operacie podano (tabela nr [...], s. 31) nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości. Swoją wycenę uzasadniła, wskazując co wpływało na wynik końcowy. Operat jest szczegółowy i wnikliwy. W opinii uzupełniającej biegła wskazała na to, że analiza statystyczna pozwoliła na weryfikowalne wyliczenie wpływu poszczególnych atrybutów (cech) rynkowych na wartość nieruchomości (s. 5 opinii uzupełniającej). W opinii uzupełniającej z dnia [...] maja 2021 r. biegła przekonująco wykazała, dlaczego zarzucany w skardze brak podobieństwa porównywanych nieruchomości w zakresie cechy lokalizacji, nie znajduje uzasadnienia. Zwróciła uwagę na kluczowe podobieństwo – tj. charakter prawa do nieruchomości (użytkowanie wieczyste gruntu i własność budynków), komercyjny sposób wykorzystania (przeznaczenia). Zwróciła uwagę na brak remontów zachowawczych na wycenianej nieruchomości oraz całkowity brak prac modernizacyjnych i dostosowujących obiekt do zmieniających się warunków rynkowych, a także brak wymaganych przepisami książek obiektów oraz protokołów z przeglądów. W opinii uzupełniającej biegła wskazała, że – wbrew zarzutowi skargi – potencjalna możliwość rozbudowy nieruchomości czy zmiany jej przeznaczenia zostały uwzględnione przy wycenie. Zdaniem Sądu istotne jest także to, że wycenę dokonaną wg przyjętej przez siebie metody biegła skonfrontowała z cenami ofertowymi, występującymi na lokalnym rynku nieruchomości. Zdaniem Sądu, w świetle przedstawionych okoliczności, podniesione w skardze zarzuty, które w istocie odnoszą się do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a w konsekwencji oszacowania wartości nieruchomości w zaniżonej wysokości (w ocenie Spółki przyjętego w oparciu o wadliwy operat szacunkowy), należy uznać za nieuzasadnione. Należy przyznać rację organowi, że operat szacunkowy podlega ocenie pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także kryterium stanowczości i przejrzystości zawartych w nim wniosków, kompletności opinii i argumentacji użytej na uzasadnienie wniosków końcowych. Opinia pod tym względem nie budzi zastrzeżeń. Wbrew twierdzeniom Skarżącej nie doszło też do naruszenia art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniechanie zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w powołanym art. 157 ust. 1 cyt. ustawy, decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Jeśli organ nie poweźmie wątpliwości w tym zakresie, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację rzeczoznawców majątkowych może wystąpić sama strona. Skoro organ egzekucyjny nie miał wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego, zasadnie nie uwzględnił wniosku Spółki o zlecenie oceny operatu w trybie art. 157 ust. 1 tej ustawy. Skarżąca mogła sama podjąć działania w tym zakresie, czego jednak nie uczyniła. Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że kwestionowany operat, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co potwierdza, iż zostały one sporządzone w sposób umożliwiający dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków w nich zawartych. Zatem sporządzony dla potrzeb sprawy operat szacunkowy został prawidłowo oceniony przez organ egzekucyjny tak pod względem wiarygodności, jak i ich poprawności, a zarzuty skargi dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości uznać należy za chybione. Ponadto, wbrew stanowisku Skarżącej, poza zakresem analizy organu była kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ egzekucyjny, ani Dyrektor Izby Administracji Skarbowej. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań, mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Konkludując, brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości przedmiotowego operatu szacunkowego, w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, a Skarżąca nie przedstawiła przeciwdowodu, mogącego podać w wątpliwość ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę. Podsumowując, stanowisko Dyrektora Izby Administracji Skarbowej wyrażone w zaskarżonym postanowieniu jest prawidłowe. Przedstawiając motywy rozstrzygnięcia, organ dokonał prawidłowej subsumpcji stanu faktycznego pod odpowiednie normy prawne i wyczerpująco przedstawił pogląd co do ich rozumienia i zastosowania w odniesieniu do stanu faktycznego sprawy. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę, uznając ją za bezzasadną.