I SA/Po 516/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Sędziowie Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Asesor sądowy WSA Robert Talaga (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Marta Ziewińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 08 lutego 2023 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia 18 sierpnia 2021 r., Nr [...] (znak: [...]) Starosta [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla zadania inwestycyjnego "Budowa nowego odcinka drogi powiatowej [...] pomiędzy m. P. a m. N. oraz rozbudowa drogi powiatowej nr [...] na odcinku N. - K." obejmującego etap II - budowę nowego odcinka drogi powiatowej nr [...] pomiędzy m. P. a m. N.. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Działka oznaczona numerem ewidencyjnym [...] o pow. 1,0203 ha położona w obrębie P., gm. [...] uprzednio stanowiła własność P. W. i ujawniona była w księdze wieczystej nr [...] Zawiadomieniem w dniu 19 sierpnia 2021 r., nr [...] Starosta [...] wszczął z urzędu postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...]. Decyzją z dnia 28 stycznia 2022 roku, nr [...], Starosta [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] (powstałej z podziału działki nr [...]) o powierzchni 1,0203 ha, położonej w obrębie P., gm. [...] zapisanej w księdze wieczystej nr [...], przejętej z mocy prawa na własność Powiatu [...] na podstawie decyzji Starosty [...] [...] z dnia 18 sierpnia 2021 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla zadania inwestycyjnego "Budowa nowego odcinka drogi powiatowej (nr [...] pomiędzy m. P. a m. N. oraz rozbudowa drogi powiatowej nr [...] na odcinku N. - K." obejmującego etap II - budowę nowego odcinka drogi powiatowej nr [...] pomiędzy m. P. a m. N.. Jednocześnie ustalone odszkodowanie zostało powiększone o 5% wartości nieruchomości tj. o kwotę [...]zł i w łącznej kwocie [...]zł zostało przyznane na rzecz P. W.. Natomiast P. S. został zobowiązany do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Starosty [...] nr [...] z dnia 18 sierpnia 2021 r. stanie się ostateczna. Podstawę ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 16 września 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego I. S., w którym określono wartość prawa własności nieruchomości, uwzględniono stan nieruchomości z dnia wydania decyzji Starosty [...] udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień 18 sierpnia 2021 r. oraz poziom cen na dzień wydania decyzji o przyznaniu odszkodowania. Wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa własności działki nr [...] o pow. 1,0203 ha biegła określiła w wysokości [...] zł. W operacie ustalono, że dla terenu na którym zlokalizowana jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą nr V/33/19 Rady Gminy [...] z dnia 13 marca 2019 r., wyceniana działka położona jest na terenie upraw polowych. Nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym [...] położona w obrębie P. gm. [...] stanowiła grunt użytkowany rolniczo, po zbiorach. Przez teren przedmiotowej nieruchomości przebiega sieć telekomunikacyjna, przy granicy działki przebiega sieć elektryczna i wodociągowa. W operacie biegły poddał analizie zasadność zastosowania tzw. "zasady korzyści", wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n. Badanie lokalnego rynku wykazało, że zarejestrowane średnie jednostkowe ceny transakcyjne terenów rolnych, t.j., nieruchomości, których przeznaczenie odpowiada zarówno dotychczasowemu sposobowi użytkowania szacowanej nieruchomości jak i jej przeznaczeniu, są niższe od średnich jednostkowych cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przeprowadzona analiza wykazała, iż średnia jednostkowa cena transakcyjna nieruchomości podobnych oznaczonych jako tereny rolne, na badanym obszarze rynku wynosiła [...] zł/m2, a średnia cena transakcyjna dla nieruchomości drogowych kształtował się na poziomie [...] zł/m2. Ceny transakcyjne nieruchomości drogowych były wyższe od cen nieruchomości rolnych, tzn. że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia zwiększyło jej wartości. Biegła określiła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym uwzględniając alternatywny sposób jej użytkowania odpowiadający celowi wywłaszczenia tj. jako nieruchomości drogowej. Dla segmentu obejmującego niezabudowane nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budowę dróg, analizą objęto lata 2019 r. - 2021 r. Analizie poddano obszar powiatu [...], [...] oraz [...]. Biegła ustaliła wartość rynkową 1 m2 powierzchni wycenianej nieruchomości na kwotę [...]zł. Na podstawie tej wartości jednostkowej ustalono wartość gruntu przejętego pod inwestycję na wysokość [...] zł. Organ uznał przedmiotowy operat szacunkowy jako sporządzony w oparciu o obowiązujące przepisy i za dostatecznie uzasadniony w stosunku do wyznaczenia rynku nieruchomości, objętego analizą w celu wyceny przedmiotowej nieruchomości. W efekcie operat został przyjęty jako dowód, w oparciu o który ustalono wysokość odszkodowania. Zgodnie z protokołem z komisyjnego przekazania budowy wynika, iż inwestor przekazał wykonawcy teren budowy w dniu 18 sierpnia 2021 roku, a więc w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji Starosty [...] z dnia 18 sierpnia 2021 roku, przez co wysokość odszkodowania należało powiększyć o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. W dniu 26 października 2021 roku P. W. zapoznał się z zebranym materiałem dowodowym i zawnioskował o kserokopię operatu szacunkowego stanowiącego dowód w sprawie. Organ przekazał kserokopię przedmiotowego operatu. Pismem z 16 lutego 2022 roku P. W. - reprezentowany przez pełnomocnika - złożył odwołanie zarzucając organowi I instancji naruszenie przepisów postępowania i wnosząc o ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o prawidłowo sporządzony operat szacunkowy nieruchomości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Pismem z dnia 18 marca 2022 r. Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego - I. S. z wezwaniem do udzielenia wyjaśnień i odniesienia się do zarzutów wyrażonych w odwołaniu. Pismem z dnia 24 marca 2022 r. rzeczoznawca majątkowy I. S. odniosła się od zarzutów wyrażonych w odwołaniu od zaskarżonej decyzji organu I instancji. Decyzją z dnia 27 maja 2022 r., sygn. akt [...] Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 28 stycznia 2022 r., znak [...] Organ odwoławczy potwierdził zasadność ustaleń organu I instancji odnośnie powiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości wycenionej nieruchomości w myśl art. 18 ust. le specustawy drogowej. Operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego - I. S. z dnia 16 września 2021 r. został uznany za podstawę ustalenia odszkodowania, gdyż zawierał te elementy formalne, które łącznie pozwalają przyznać mu przydatność dla celów dowodowych. Wojewoda wskazał, iż przyjęte w operacie szacunkowym parametry wycenianej działki odpowiadały rzeczywistości. Jednocześnie organ sprawdził wyrywkowo, czy inne elementy operatu szacunkowego opierają się na prawidłowych ustaleniach faktycznych. Wynik tych sprawdzeń okazał się pozytywny. Wojewoda nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych nieprawidłowości. Organ zwrócił uwagę oceniając przedmiotowy operat szacunkowy na jego zgodność z przepisami prawa. Biegła sporządzając operat szacunkowy prawidłowo zastosowała m. in. art. 130, art. 150, art. 151 oraz art. 152 u.g.n., nie uchybiła normie prawnej, zawartej w art. 4 pkt. 16 u.g.n, przyjmując do zastosowanej metody porównań wyłącznie nieruchomości podobne z rynku regionalnego. Organ odwoławczy sprawdził obliczenia wykonane przez biegłego i nie dopatrzył się jakichkolwiek błędów rachunkowych. Biegły w sposób jasny i precyzyjny przedstawił obliczenia, nadto w operacie nie występują nieprawidłowości, które liniałyby wpływ na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda wskazał, że organ I instancji zasadnie przyjął przedmiotowy operat jako dowód w sprawie i jako podstawę do ustalenia kwoty odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość. Operat szacunkowy nie zawierał nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły wyczerpująco dokonał analizy rynku transakcji nieruchomościami na rynku według alternatywnego i aktualnego sposobu użytkowania, co świadczyło o rzetelności dokonanej wyceny. Zdaniem Wojewody operat należało uznać za dowód w sprawie, bowiem nie zawierał on błędów, które miałyby wpływ na ostatecznie oszacowaną wartość nieruchomości i co za tym idzie - na wartość odszkodowania. Organ I instancji nie miał obowiązku powoływania nowych dowodów, bowiem zgromadził niezbędne dowody do wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nieruchomości przeznaczone do porównań były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, położonymi w powiecie [...], [...] oraz w powiecie [...]. Spośród transakcji nieruchomościami o przeznaczaniu drogowym z obszaru wyżej wskazanych powiatów biegły przyjął do porównania 3 transakcje nieruchomościami najbardziej zbliżonymi, położonym na obszarach powiatu [...] i [...], tj. z obszaru rynku regionalnego, a więc z obszaru Wojewoda. Uzasadnione było to, że biegły wziął do porównania nieruchomości spoza terenu powiatu [...], z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji na terenie tego powiatu, których przedmiotem byłyby nieruchomości drogowej. Ponadto biegły prawidłowo zastosował atrybuty (lokalizacja i cenność gruntów) i przy ich pomocy oszacował wartość nieruchomości, która zdaniem Wojewody w pełni odpowiada faktycznej wartości nieruchomości. W odniesieniu do zarzutu jakoby nieruchomości położone na obszarze gminy [...] były ponad przeciętnie wyższe Wojewoda wskazał że w piśmie z 24 marca 2022 r. biegła wyjaśniła, iż brak jest jakiegokolwiek analizy potwierdzającej, że na terenie gminy [...] ceny nieruchomości były ponad przeciętnie wyższe. Oferty sprzedaży nieruchomości pochodzące z portali ogłoszeniowych, nie mogły stanowić źródła informacji o rynku nieruchomości w procesie szacowania nieruchomości, gdyż nie spełniały kryterium ceny transakcyjnej. Przede wszystkim organ I instancji zgromadził materiał dowodowy wystarczający do wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Pismem z dnia 28 czerwca 2022 roku pełnomocnik P. W. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę od decyzji Wojewody z dnia 27 maja 2022 roku, sygn. akt [...] o utrzymaniu w mocy decyzji z dnia 28 stycznia 2022 roku Starosty [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na własność P. [...]. Decyzji Wojewody skarżący zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art. 7 k.p.a., art. 9 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w związku z art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 3 oraz art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Skarżący wniósł o: 1) uchylenie decyzji z dnia 27 maja 2022 roku Wojewody i poprzedzającej ją decyzji z dnia 26 stycznia 2022 roku Starosty [...] i przekazanie sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, 2) zasądzenie na rzecz Skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, 3) zwolnienie od kosztów sądowych od skargi. W przedmiotowej sprawie sporządzono operat szacunkowy nieruchomości ustalający wartość nieruchomości rolnych na badanym obszarze rynku na kwotę [...]zł za 1 m2 a wartość nieruchomości drogowych na kwotę [...]zł za 1 m2. Ostatecznie biegły sądowy oszacował wartość rynkową nieruchomości na kwotę [...]zł za 1 m˛. W ocenie P. W. taka kwota jest rażąco niska w porównaniu do cen nieruchomości na terenie gminy [...] Biegły sądowy nie uwzględnił tego, że na terenie gminy [...] ceny nieruchomości są ponad przeciętnie wyższe. Operat szacunkowy powinien ustalać wartość rynkową nieruchomości przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Przy tym konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Ponadto, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej cen nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Konieczne jest wyjaśnienie z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, co powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Ceny transakcyjne to ceny uzyskiwane na rynku właściwym ze względu na położenie wycenionej nieruchomości. W sprawach wyceny gruntów zajętych pod drogi publiczne nie ma natomiast zastosowania § 26 rozporządzenia w sprawie wyceny. Organy administracji zobligowane są przędę wszystkim do rozważenia, czy w operacie szacunkowym, biegły uzasadnił wybór przyjętej metody. W niniejszej sprawie określenie wartości rynkowej nieruchomości nastąpiło przy uwzględnieniu wartości nieruchomości nie znajdujących się na terenach równie atrakcyjnych, jak te w gminie [...], co w znaczący sposób spowodowało obniżenie wartości szacowanej nieruchomości. Biegły w operacie szacunkowym nie wskazał cen transakcyjnych, warunków zawarcia transakcji oraz cech tych porównywanych nieruchomości. Bezzasadnie nie uwzględniono zarzutów dotyczących nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego i zaniżenia wysokości odszkodowania. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu. Sporem w rozpoznawanej sprawie objęta została kwestia ustalenia należnej kwoty odszkodowania, a zatem ocena sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a także zbadanie. W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości zasadność ustalenia na rzecz P. W. odszkodowania za wywłaszczona nieruchomość. Wskazać więc należy, że zgodnie z art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: u.g.n.), wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, zgodnie z art. 134 u.g.n. stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 1). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nieruchomość podobna, to zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stan nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 17 u.g.n, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.), w § 36 wskazuje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4). W orzecznictwie podkreśla się, że sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Innym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i sądy administracyjne operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. W tej kwestii należy mieć na uwadze, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 1963/17). W sprawie niniejszej, organ po dokonaniu oceny operatu nie powziął takich wątpliwości, czemu dał wyraz w uzasadnieniu decyzji, zaś skarżący - zdaniem Sądu - nie podważył skutecznie przyjętego za podstawę decyzji dokumentu. Zasadność poglądu o ograniczonej możliwości weryfikacji przez organ (a także Sąd) operatu szacunkowego wyraźnie dostrzegalna jest przy analizie podniesionych przez skarżącą zarzutów co do wyboru przez biegłego nieruchomości podobnych. Zdaniem skarżącego biegły ustalając wartość nieruchomości rolnych na badanym obszarze rynku na kwotę [...]zł za 1 m2 a wartość nieruchomości drogowych na kwotę [...]zł za 1 m2 postąpił niewłaściwie, a w efekcie nieprawidłowo oszacował wartość rynkową nieruchomości na kwotę [...]zł za 1 m2. W ocenie P. W. rzeczona kwota jest rażąco niska w porównaniu do cen nieruchomości na terenie gminy [...], a w rozpoznawanym przypadku należało przyjąć przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Sąd, nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie jest w stanie zweryfikować merytorycznie powyższego zastrzeżenia. Sąd nie ma bowiem wiedzy pozwalającej stwierdzić, czy zasadnie przyjęto poziom cen nieruchomości na danym obszarze. Oceniając więc argument skarżącego jedynie pod względem formalnym, należy wskazać, że nie zawiera on dostatecznego uzasadnienia mogącego podważyć treść operatu. Argument skarżącej nie wskazuje na brak logiki i spójności operatu. W ocenie Sądu, wskazanie przez osobę biegłego (w piśmie z dnia 24 marca 2022 r.) wysokości cen nieruchomości występujących na badanym obszarze nie wymaga dalszego uzasadnienia, jest bowiem jedynie stwierdzeniem faktu. W tym względzie biegła stwierdziła, że przyjęte w operacie nieruchomości wykazywały największe kryteria podobieństwa do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wartość 1 m˛ została wyznaczona na podstawie poziomu aktualnych cen transakcji dokonywanych aktami notarialnymi. Oszacowana wartość mieściła się w przedziale cenowym oraz stanowiła wartość powyżej średniej cenowej w analizowanym rynku. Średnia cena wynosiła [...] zł/ m˛, a oszacowana wartość wyniosła [...] zł/m˛. Dodatkowo do analizy przyjęto nieruchomości położone w równie atrakcyjnych lokalizacjach jak przedmiotowa - gmina Ś., W. i W. S. charakteryzujące się wysokimi walorami krajobrazowymi z uwagi na występowanie licznych jezior i rozwiniętej bazy turystycznej. Należy zgodzić się, że w ramach podniesionych zarzutów zabrakło jakiejkolwiek analizy potwierdzającej, iż na terenie gminy [...] ceny nieruchomości były ponad przeciętnie wyższe, zwłaszcza te użytkowane rolniczo. Zgodnie ze studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przyjętego uchwałą nr V/33/19 z dnia 13 marca 2019 roku Rady Gminy [...] dla działki przewiduje się przeznaczenie na tereny upraw polowych. Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości to teren rolniczy z uprawą aronii oraz drzewostanem. Okoliczność natomiast w jaki sposób wpłynęło to na wybór nieruchomości podlegających porównaniu nie mogły być kwestionowana przez Sąd (o ile spełnia formalne warunki spójności i odpowiada zasadom logiki). Wyjaśnić więc należy, że z oczywistych względów, nie ma dwóch dokładnie takich samych nieruchomości, co do ich położenia, sposobu korzystania i innych istotnych cech. Operat, jak sama nazwa wskazuje, ma charakter jedynie szacunkowy. Podana przez biegłego wartość jest więc zawsze wartością jedynie przybliżoną, hipotetyczną. Sporządzenie operatu w postępowaniu powierza się jednak tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne, pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie taka osoba dobierze do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich cenę cech odmiennych od nieruchomości badanej. Z powyższych względów, zdaniem Sądu, nie budzi wątpliwości to, że w rozpoznawanej sprawie biegły przyjął dla porównania nieruchomości z obszarów, gdzie cena jest inna (choć nie rażąco) od cen występujących w miejscu położenia nieruchomości badanej a nie jest dokładnie taka sama. Dla uzyskania bowiem jak najbardziej wiarygodnego obrazu faktycznej wartości nieruchomości badanej, biegły przedstawił sposób w jaki skorygował ceny nieruchomości porównywanych. W tym względzie warto jednak zaznaczyć, że podniesione zarzuty obejmują wiedzę specjalistyczną, a zatem brak jest podstaw do jej kwestionowania. Skarżąca, kwestionując dobrane do porównania nieruchomości, wskazuje także że przy zastosowaniu ww. metody nie przybrano nieruchomości zlokalizowanych na terenie Gminy określając je jako nieruchomości przyległe. W ocenie Sądu, postępowanie biegłego nie budzi jednak wątpliwości. Biegły, w treści sporządzonego operatu wyjaśnił bowiem, że w okresie objętym analizą obejmującym teren powiatu [...] nie miała miejsce wystarczająca liczba transakcji kupna sprzedaży przedmiotem, których były grunty podobne do nieruchomości wycenianej, przez co zakres przeprowadzonej analizy objął również nieruchomości podobne na terenie innych powiatów [...] i [...]. Zebrana zatem ilość danych transakcyjnych pozwoliła na zastosowanie w sprawie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Zarzut skarżącej nie zasługuje więc na uwzględnienie. Przytoczony powyżej przepis § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawiera szczególne zasady określania wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej na realizację inwestycji drogowej. Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. W wyniku procesów wykładni tego przepisu w orzecznictwie ugruntował się pogląd, który należy podzielić, a według którego zasadą będzie, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (wyroki NSA: I OSK 701/11; I OSK 23/10; I OSK 1460/12). Zgodnie ze zd. 2 ustępu 4 § 36 rozporządzenia, przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W orzecznictwie Sądów administracyjnych trafnie przyjmuje się, że § 36 ust. 2 rozporządzenia, który naprowadza, że takimi danymi winny być dane z rynku lokalnego oraz dane z rynku regionalnego. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Odszkodowanie powinno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinno być ostatecznością. Biegły powinien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nie tylko z rynku lokalnego a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. akt: I OSK 2311/15, LEX nr 2442346). W ocenie Sądu, skoro więc w rozpoznawanej sprawie biegły zasięgnął informacji z rynku regionalnego, nie sposób czynić z tego tytułu zarzutu. Biegły nie ma bowiem obowiązku wybierać do analizy nieruchomości położone tylko w tej samej gminie ale może porównywać nieruchomości z całego powiatu a nawet województwa. Sięgnięcie więc przez biegłego do transakcji realizowanych w tym samym powiecie nie może zostać uznane za chybione. Zwrócić także należy uwagę, że zgodnie z art. 157 u.g.n., tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego, to strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Nie można zatem przyjąć, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie zawiera czytelnego uzasadnienia, brak w nim uzasadnienia merytorycznego sposobu wyceny i jej ostatecznego kształtu, a niejasności i wątpliwości zgłoszone przez skarżącą winny go dyskwalifikować. Biegła wyjaśniła w sposób jednoznaczny przyjętą metodologię, opisała działki wybrane do porównania i ustaliła wynik końcowy badania. Sąd ocenia więc sporządzony operat jako spójny, logiczny, zupełny i niezawierający nieścisłości. Wobec stwierdzenia bezzasadności zarzutów skarżącej a także niedopatrzenia się przez Sąd z urzędu uchybień w zaskarżonej decyzji, wniesiona skarga podlega oddaleniu, zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.).