I SA/Ol 56/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Jolanta Strumiłło Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Górska (sprawozdawca) asesor WSA Anna Janowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 26 marca 2024 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A. C. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z dnia 1 grudnia 2023r., nr 2801-IEE.7192.129.2023 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę Skarga A.C. (dalej: "zobowiązany", "strona" lub "skarżący") dotyczy postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie (dalej: "DIAS", "organ odwoławczy") utrzymującego w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie (dalej: "NUS", "organ I instancji") z 14 września 2023 r. nr 2813-SEE2.7112.14.2023, oddalające zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że NUS prowadzi wobec zobowiązanego postępowanie egzekucyjne na podstawie kolejnych tytułów wykonawczych obejmujących należności podatkowe w łącznej kwocie należności głównej 203.399,95 zł (według stanu na 23.11.2023 r.). W ramach tego postępowania NUS prowadzi egzekucję administracyjną z nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] - działka nr [...] o powierzchni 1561 m2 zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym, KW nr [...] (dalej: "nieruchomość") - wchodzącej w skład majątku wspólnego zobowiązanego i jego żony K.C. Wezwaniem z 16 maja 2022 r. NUS, powołując art. 110c w zw. z art. 27e ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. DZ.U. z2022 r. poz. 479 ze zm.; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 ze zm.; dalej: "u.p.e.a.") dokonał zajęcia ww. nieruchomości, a następnie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu M.K. (dalej: "rzeczoznawca majątkowy", "rzeczoznawca") sporządzenie operatu szacunkowego zajętej nieruchomości. Zawiadomieniem z 19 czerwca 2023 r. NUS poinformował uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, natomiast protokołem z 19 lipca 2023 r. NUS zakończył opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 17 kwietnia 2023 r. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 578.000 zł, w tym wartość gruntu na kwotę 275.000 zł. Pismem z 31 lipca 2023 r. zobowiązany zgłosił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wnosząc o uchylenie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz dokonanie korekty wartości nieruchomości. Zarzucił przy tym naruszenie art. 110s u.p.e.a. poprzez nieuwzględnienie w wycenie odrębnej wartości domu, garażu, ogrodzenia oraz powierzchni poddasza, a tym samym zaniżenie wartości nieruchomości. Zdaniem zobowiązanego rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości na podstawie projektu, a nie stanu rzeczywistego, gdyż powierzchnia użytkowa na piętrze wynosi 90 m2. Rzeczoznawca nie uwzględnił także, że działka jest zagospodarowana, korzystnie płożona oraz możliwości wydzielenia części domu na pomieszczenia do wynajęcia. Wartość poddasza zobowiązany wycenił na kwotę 200.000 zł, wartość garażu na kwotę 180.000 zł, zaś wartość ogrodzenia działki na kwotę 50.000 zł. Stwierdził ponadto, że przyjęte do porównania nieruchomości są nieaktualne gdyż dotyczą okresu sprzed 2-3 lat, a z uwagi na inflację nastąpił znaczny wzrost cen nieruchomości. Zarzucił także naruszenie prawa do udziału w postępowaniu i zasady informowania, czego wyrazem jest m.in. brak wyjaśnienia przez organ w jakim trybie i według jakich kryteriów dokonał wyboru rzeczoznawcy majątkowego oraz jak ustalił jego wynagrodzenie. Wskazał, że operat szacunkowy nie został mu doręczony po jego sporządzeniu, lecz dopiero wraz z protokołem opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 19 lipca 2023 r. Zauważył, że w treści operatu szacunkowego oraz protokole opisu i oszacowania nie zawarto pouczenia o prawie, trybie i terminie do jego zakwestionowania, a w protokole opisu i oszacowania nie dokonano oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Zdaniem zobowiązanego aby operat szacunkowy mógł stanowić podstawę do sporządzenia opisu powinien być najpierw uznany za prawidłowy zarówno przez stronę, jak i organ egzekucyjny. Opisanym na wstępie postanowieniem z 14 września 2023 r. NUS oddalił zarzuty do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Ocenił przy tym, że operat szacunkowy z 17 kwietnia 2023 r. jest prawidłowy, pełny, aktualny i rzetelny. Natomiast zgłoszone przez stronę zarzuty dotyczące przyjętej do wyceny powierzchni, wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz doboru nieruchomości do porównania, są niezasadne. W zażaleniu na powyższe postanowienie strona wniosła o uchylenie protokołu opisu i oszacowania z uwagi na naruszenie prawa i niewyjaśnienie stanu faktycznego oraz o korektę wartości szacowanej nieruchomości. Utrzymując w mocy postanowienie organu I instancji DIAS podkreślił, że organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, w tym wyboru przez rzeczoznawcę podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Analizując zatem operat szacunkowy wyłącznie pod względem formalnym DIAS stwierdził, że dokument ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i mógł stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zauważył, że po otrzymaniu zarzutów strony do opisu i oszacowania wartości nieruchomości NUS wystąpił do autora kwestionowanego operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do tych zarzutów, który udzielił stosownej odpowiedzi w piśmie z 30 sierpnia 2023 r. DIAS zrelacjonował, że w operacie szacunkowym określono konkretny zakres analizy nieruchomości podobnych oraz zebrano dane o transakcjach do porównań. Przedmiotem analizy objęto rynek transakcji w zakresie kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą porównania parami. Powierzchnię budynku mieszkalnego przyjęto na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) oraz według normy PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych" zgodnie z którą powierzchnię liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej, powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.). Do określenia wartości nieruchomości nie przyjęto powierzchni poddasza (43,15 m2 powierzchni użytkowej), ponieważ poddasze zaadoptowano na pomieszczenia mieszkalne bez przeprowadzenia procedury prawnej zmiany sposobu użytkowania oraz zaliczenia do powierzchni użytkowej, na co wskazuje zapis w rejestrze gruntów określający budynek jako jednokondygnacyjny. W związku z powyższym, powierzchnię poddasza potraktowano jako powierzchnię przynależną. Proces wyceny nieruchomości szczegółowo opisano na stronach 23-29 operatu. Dalej DIAS podał, że w operacie szacunkowym, na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami jednorodzinnymi, przeprowadzonymi pomiędzy osobami fizycznymi rzeczoznawca wybrał do analizy 15 transakcji z uwzględnieniem cech rynkowych: lokalizacji ogólnej, lokalizacji szczegółowej, powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, powierzchni działki, stanu technicznego budynków, standardu i wyposażenia, powierzchni użytkowej budynków (gospodarczy i mieszkalny). Spośród ww. transakcji z okresu 1/2020-12/2022 roku (strona 25), do dalszej analizy rzeczoznawca wybrał 4 nieruchomości, które najbardziej zbliżone były do wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca podkreślił, że na wartość nieruchomości z zabudową mieszkaniową (budynek mieszkalny i budynek gospodarczy) mają wpływ cechy nieruchomości podobnych do wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową, powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego, powierzchnię działki, stan techniczny budynków, standard i wyposażenie, powierzchnię użytkową budynków). Poprawki korygujące wyrażono kwotowo. Tabelę obliczeń wartości nieruchomości szczegółowo opisano na stronie 26 operatu. Natomiast wyliczenie wartości działki jako niezabudowanej przedstawiono na stronie 29 operatu. Do wyceny działki wybrano 5 nieruchomości niezabudowanych położonych w S. z okresu 9 i 11/2022 r., z uwzględnieniem zbliżonych cech takich jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, uzbrojenie, wielkość działki, dojazd. Tabelę obliczeń wartości działki jako niezabudowanej opisano na stronie 29 operatu. Poprawki korygujące wyrażono kwotowo. Zdaniem DIAS podniesione przez stronę argumenty dotyczące nieprawidłowości w operacie szacunkowym nie są zasadne. Organ odwoławczy zauważył bowiem, że pomimo niezadowolenia ze sporządzonej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez organ egzekucyjny, strona nie przedłożyła operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego ani też oceny operatu szacunkowego sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców. Natomiast w ocenie DIAS, operat szacunkowy, jako prawidłowy pod względem formalnym, ma wartość dowodową i mógł stanowić podstawę dokonania przez NUS opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W opinii organu odwoławczego operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a zatem NUS nie miał żadnych podstaw do inicjowania procedury weryfikacyjnej operatu szacunkowego. W skardze na powyższe postanowienie skarżący podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, wskazując na rażące zaniżenie ceny nieruchomości w operacie szacunkowym. Jako nieprawidłowe uznał porównywanie nieruchomości sprzed dwóch i więcej lat, w sytuacji gdy obecnie wartość nieruchomości wzrasta. Stwierdził, że wartość nieruchomości znacznie obniża brak wyceny poddasza, na którym znajdują się pokoje synów, sypialnia i łazienka. Zaznaczył, że w projekcie poddasze ujęte jest jako użytkowe, a brak stosownego zgłoszenia nie zmienia stanu faktycznego na nieruchomości. W odpowiedzi na skargę DAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie wbrew zarzutom skargi odpowiada prawu. Sprawa zainicjowana tą skargą stosownie do art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. W kontrolowanej sprawie zagadnieniem spornym pomiędzy stronami pozostawała kwestia prawidłowości wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z 17 kwietnia 2023 r. Zdaniem skarżącego, w przedmiotowym operacie wartość nieruchomości została rażąco zaniżona z powodu pominięcia wyceny użytkowego poddasza budynku mieszkalnego a także przyjęcia do porównania nieruchomości sprzed dwóch i więcej lat. Natomiast w ocenie DIAS, argumenty strony dotyczące nieprawidłowości w operacie szacunkowym nie są zasadne, gdyż operat szacunkowy, jako prawidłowy pod względem formalnym, ma wartość dowodową i mógł stanowić podstawę dokonania przez NUS opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ odwoławczy zauważył przy tym, że pomimo niezadowolenia ze sporządzonej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez organ egzekucyjny, strona nie przedłożyła ani operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, ani też oceny operatu szacunkowego sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców. W świetle obowiązujących przepisów prawa w tak zarysowanym sporze rację należało przyznać DIAS. Wymaga przy tym wyjaśnienia, że rozstrzygnięcie powyższego sporu miało kluczowe znaczenie dla wyniku tej sprawy. W przypadku bowiem egzekucji z nieruchomości, zgodnie z art. 110s u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (§ 1). Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków (§ 2). Określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw stanowi następnie element składowy protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sporządzanego przez organ egzekucyjny stosownie do art. 110r § 1 u.p.e.a. Zgodnie natomiast z art. 110u § 1 u.p.e.a. uczestnicy postępowania egzekucyjnego mogą w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości wnieść zarzuty do opisu. Z możliwości wniesienia tego środka prawnego skorzystał także skarżący, który zarzucając naruszenie art. 110s § 1 u.p.e.a. wniósł o uchylenie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz dokonanie korekty wartości nieruchomości. W okolicznościach kontrolowanej sprawy żądanie skarżącego nie miało jednak usprawiedliwionych podstaw. Wymaga przede wszystkim podkreślenia, że w świetle art. 174 ust. 2 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest osobą fizyczną posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 w zw. z art. 174 ust. 3 u.g.n.). Na podstawie art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Ekspercki (zawodowy) charakter czynności podejmowanych w tym przedmiocie przez rzeczoznawcę majątkowego ma bezpośredni wpływ na zakres oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego dokonywanej przez organ egzekucyjny – jako opinii o sformalizowanej prawnie formie i trybie oceny prawidłowości sporządzenia (por. wyrok NSA z 13 marca 2024 r., I OSK 2890/20, CBOSA). Obowiązkiem organu egzekucyjnego, wynikającym z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., jest przede wszystkim skonfrontowanie operatu z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa (co do przyjętego podejścia, metody szacowania oraz wymaganych elementów operatu), a ponadto dokonanie oceny pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków. Poza zakresem tej oceny pozostają natomiast wymagające wiedzy specjalistycznej wnioski wyprowadzone w operacie, których samodzielne podważenie przez organ egzekucyjny (a więc podmiot tej specjalistycznej wiedzy pozbawiony) nie jest możliwe. W świetle bowiem art. 157 ust. 1 u.g.n. - oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z wnioskiem o dokonanie takiej oceny może wystąpić zarówno strona, jak i organ egzekucyjny w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Wymaga przy tym zaznaczenia, że z normy zawartej w art. 157 ust. 1 u.g.n. nie można wyprowadzić wniosku o istnieniu obowiązku organu wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie takiej oceny. W sytuacji, gdy organ nie powziął wątpliwości co do prawidłowości operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje zatem nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z 19 marca 2024 r., I OSK 2635/20, CBOSA). Taka jednak sytuacja nie wystąpiła w kontrolowanej sprawie. Jak wynika bowiem z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, w opinii DIAS operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a zatem NUS nie miał żadnych podstaw do inicjowania procedury weryfikacyjnej operatu szacunkowego. Ponadto DIAS ocenił, że operat szacunkowy, jako prawidłowy pod względem formalnym, ma wartość dowodową i mógł stanowić podstawę dokonania przez NUS opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ocena organu odwoławczego nie budzi zastrzeżeń Sądu w świetle treści operatu szacunkowego i obowiązujących przepisów dotyczących zasad jego sporządzenia. W dacie sporządzenia operatu szacunkowego przepisy te zawarte były m.in. w przepisach u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555; dalej: "rozp.RM"). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei w § 3 ust. 1 i 2 rozp.RM przyjęto, że określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości oraz że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Zaś z § 4 ust. 1 i 2 rozp.RM wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, zaś w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Taka też metoda została wybrana przez rzeczoznawcę majątkowego w kontrolowanej sprawie, zaś sporządzony przez niego operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Jak wynika z treści operatu szacunkowego wycena nieruchomości została dokonana na podstawie wymienionych w nim źródeł, w tym: oględzin nieruchomości, treści księgi wieczystej oraz danych o podobnych transakcjach. Na tej podstawie rzeczoznawca dokonał opisu przedmiotu wyceny, tj. przedstawił jej stan prawny, stan według ewidencji gruntów i budynków, podał uwarunkowania planistyczne oraz opis techniczno-użytkowy, na który składają się: lokalizacja i otoczenie, opisy poszczególnych budynków wraz z dokumentacją zdjęciową. Podał też sposób wyceny, wyjaśniając przyczyny przyjęcia podejścia porównawczego i metody porównywania parami, z uwagi na dostęp do cen i cech nieruchomości podobnych. Na podstawie analizy transakcji na rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami jednorodzinnymi, przeprowadzonych pomiędzy osobami fizycznymi, rzeczoznawca wybrał do analizy 15 transakcji z uwzględnieniem cech rynkowych: lokalizacji ogólnej, lokalizacji szczegółowej, powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, powierzchni działki, stanu technicznego budynków, standardu i wyposażenia, powierzchni użytkowej budynków (gospodarczego i mieszkalnego). Spośród ww. transakcji z okresu 1/2020-12/2022 r. (strona 25), do dalszej analizy rzeczoznawca wybrał 4 nieruchomości, które najbardziej zbliżone były do wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca podkreślił, że na wartość nieruchomości z zabudową mieszkaniową (budynek mieszkalny i budynek gospodarczy) mają wpływ cechy nieruchomości podobnych do wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową, powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego, powierzchnię działki, stan techniczny budynków, standard i wyposażenie, powierzchnię użytkową budynków). Poprawki korygujące wyrażono kwotowo. Tabelę obliczeń wartości nieruchomości szczegółowo opisano na stronie 26 operatu. Natomiast wyliczenie wartości działki jako niezabudowanej przedstawiono na stronie 29 operatu. Do wyceny działki wybrano 5 nieruchomości niezabudowanych położonych w S. z okresu 9 i 11/2022 r., z uwzględnieniem zbliżonych cech, tj. lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, uzbrojenie, wielkość działki, dojazd. Tabelę obliczeń wartości działki jako niezabudowanej opisano na stronie 29 operatu. Poprawki korygujące wyrażono kwotowo. Należy w tym miejscu odnotować, że po otrzymaniu zarzutów strony do opisu i oszacowania wartości nieruchomości NUS wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do tych zarzutów. Odpowiedź rzeczoznawcy zawarta jest w piśmie z 30 sierpnia 2023 r. (k. 51). Z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego wynika, że przy metodzie porównywania prawami w podejściu porównawczym nie rozpatruje się odrębnie wartości budynku, garażu, gruntu, ogrodzenia, obiektów małej architektury itp., gdyż przyjmując takie podejście wartość wynikałaby z procesu dodawania wartości poszczególnych elementów, a to byłoby sprzeczne z procedurą przeprowadzania procesu wyceny nieruchomości. Odnosząc się natomiast do zarzutu nieuwzględnienie powierzchni poddasza rzeczoznawca wskazał, że zostało ono zaadaptowane niezgodnie z prawem, tj. bez przeprowadzenia stosownej procedury zmiany sposobu użytkowania. Podał, że w wypisie z rejestru gruntów budynek jest jednokondygnacyjny i taki został przyjęty do procesu szacowania. Zaznaczył, że rolą rzeczoznawcy jest określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa. a w tym wypadku poddasze nie stanowi powierzchni użytkowej. Dodał, że data przeprowadzenia opisu nieruchomości była znana i nie było jakichkolwiek przeciwwskazań do uczestnictwa w przeprowadzeniu czynności. W ocenie Sądu powyższe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego są spójne, logiczne i znajdują umocowanie w obowiązujących przepisach prawa. Tym samym brak jest podstaw do zakwestionowania oceny DIAS odnośnie do prawidłowości sporządzonego w kontrolowanej sprawie operatu szacunkowego. Jak trafnie zauważył DIAS, pomimo niezadowolenia ze sporządzonej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez organ egzekucyjny, strona nie przedłożyła ani operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, ani też oceny operatu sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców. Bez tego rodzaju dowodów nie jest natomiast możliwe skuteczne zakwestionowanie warstwy merytorycznej operatu szacunkowego, w tym poprawności przyjęcia do porównania nieruchomości sprzed dwóch i więcej lat, w sytuacji gdy jak podaje skarżący, obecnie wartość nieruchomości wzrasta. W świetle powyższych argumentów należy uznać, że sporządzony w kontrolowanej sprawie operat szacunkowy mógł stanowić podstawę opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Niezasadne okazały się zatem zarzuty skarżącego w tym przedmiocie. Z tych też powodów na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.