I SA/Ol 32/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Andrzej Brzuzy Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Górska (sprawozdawca) sędzia WSA Anna Janowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 28 lutego 2025 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi T. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z dnia 23 października 2024 r., nr 2801-IEE.7192.173.2024 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę Skarga T.K. (dalej: "zobowiązany", "strona" lub "skarżący") dotyczy postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie (dalej: "DIAS", "organ odwoławczy") utrzymującego w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. (dalej: "NUS", "organ I instancji" lub "organ egzekucyjny") z 25 lipca 2024 r. nr 2812-SEE.7113.24.2024.1 w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że NUS prowadzi wobec zobowiązanego postępowanie egzekucyjne na podstawie własnych tytułów wykonawczych obejmujących należności z tytułu: podatku od towarów i usług, podatku dochodowego w wysokości 19% pobieranego od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, daniny solidarnościowej oraz z tytułu kary grzywny za wykroczenie skarbowe nałożonej mandatem karnym, w łącznej kwocie należności głównej 5.654.727,96 zł (według stanu na 26 sierpnia 2024 r.). W ramach tego postępowania NUS prowadzi egzekucję administracyjną z nieruchomości gruntowej niezabudowanej (pastwiska trwałe), położonej w obrębie J., gmina O., o łącznej powierzchni 0,3541 ha, składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] (dalej: "nieruchomość"). Wezwaniami z 21 czerwca 2023 r. i 29 marca 2024 r. NUS, powołując art. 110c ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 ze zm.; dalej: "u.p.e.a."), dokonał zajęcia ww. nieruchomości, a następnie powierzył rzeczoznawcy majątkowemu J.S. (dalej: "rzeczoznawca majątkowy", "rzeczoznawca") sporządzenie operatu szacunkowego zajętej nieruchomości. Zawiadomieniem z 27 lutego 2024 r. NUS poinformował zobowiązanego o wyznaczeniu rzeczoznawcy majątkowego oraz wyznaczył termin przeprowadzenia oględzin nieruchomości. W tej samej dacie NUS sporządził obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zaś protokołem z 11 czerwca 2024 r. zakończył opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 28 maja 2024 r. (dalej: "operat szacunkowy" lub "operat"), w którym wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 168.200 zł. Pismem z 24 czerwca 2024 r. zobowiązany zgłosił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wnosząc o uchylenie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ocenił, że wartość zajętej nieruchomości została zaniżona, a rzeczoznawca nie uwzględnił nieruchomości, które są zbliżone powierzchniowo, a ich cena jest wyższa niż oszacowana wartość nieruchomości. Wskazał na naruszenie w tej sprawie: § 54 ust. 1, § 26 ust. 1 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozp.RM") poprzez przyjęcie ceny, która rażąco odbiega od cen rynkowych, a ponadto art. 134 ust. 2 oraz art. 153 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.; dalej: "u.g.n.") poprzez przyjęcie do wyceny nieruchomości, które nie spełniają definicji nieruchomości podobnych przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Podniósł brak uzasadnienia przyjętych do porównania nieruchomości. Zarzucił brak wskazania numerów działek przyjętych do wyceny, co uniemożliwia weryfikację operatu szacunkowego. Wskazał na błędne ustalenie cech rynkowych oraz ich walorów i wpływu na cenę jednostkową, w tym: brak uwzględnienia położenia nieruchomości i podziału na obręby lokalizacji ogólnej oraz brak sprecyzowania użycia zwrotów "i inne podobne", "inne bliskie", a ponadto brak numerów działek przyjętych do wyceny. Zdaniem strony zastosowano zaniżony miesięczny wskaźnik wzrostu cen, tj. 3,5%, w sytuacji gdy w okresie dwóch lat nastąpił znaczny wzrost cen, a ponadto nie uwzględniono wszystkich danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości. W opinii strony rzeczoznawca majątkowy dokonał także oszacowania nieruchomości bez należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem. Postanowieniem z 25 lipca 2024 r. NUS oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W ocenie organu I instancji opinia rzeczoznawcy majątkowego spełnia wymogi formalne, gdyż została sporządzona przez osobę uprawnioną z uwzględnieniem zasad wyceny przewidzianych przepisami prawa. Po rozpatrzeniu zażalenia strony DIAS wydał zaskarżone postanowienie, w którym przyjął, że organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego weryfikowania treści operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Stwierdził, że w niniejszej sprawie dokument ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i mógł stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zaznaczył, że oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona, to jest posiadająca odpowiednią licencję rzeczoznawcy majątkowego (uprawnienia nr [...]). DIAS zwrócił uwagę na wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone w odpowiedzi na zarzuty strony, z których wynika, że wybór podejścia i metody wyceny poprzedzony został analizą rynku nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Zakres analizy dotyczył transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, działkami rolnymi z potencjałem wykorzystania nierolniczego, tj. nieruchomości znajdujące się na obszarach skupionej zabudowy wsi oraz obszarach oddalonych od zabudowań, nieobjętych planami miejscowymi, gdzie dominującym sposobem zagospodarowania gruntów jest turystyka, budownictwo mieszkaniowe, budownictwo gospodarcze, przemysłowe lub inne nierolnicze oraz działki znajdujące się w pobliżu zbiorników wodnych i atrakcyjnego krajobrazu. Na podstawie analizy rynku nieruchomości podobnych rzeczoznawca wybrał do porównania pięć transakcji najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości pod względem analizowanych cech, takich jak: lokalizacja ogólna i szczegółowa, parametry działki, powierzchnia, infrastruktura techniczna, mających wpływ na wartość zajętej nieruchomości. W zestawieniu obiektów pomocniczych na stronach 18-20 operatu, rzeczoznawca co prawda wykazał transakcje nieruchomości o różnych cenach w przedziale od 18 zł do 200 zł za 1 m2, jednak są to ceny transakcyjne działek podobnych do przedmiotu wyceny, lecz o różnych cechach wpływających na ceny. Rzeczoznawca przeprowadzając analizę nie katalogował transakcji w określonym przedziale cenowym, lecz wskazał rzeczywisty zakres cenowy. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nieruchomości będące przedmiotem analizy przyjęte do wyceny spełniają definicje nieruchomości podobnych. Nieruchomości przyjęte do analizy położone są w województwie [...], w powiecie [...], każda jest niezabudowana, położona na terenie wsi bądź poza skupioną zabudową, na obszarze wskazującym na dominację zagospodarowania nierolniczego. Wszystkie ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych zostały skorygowane ze względu na rożne parametry poszczególnych cech. DIAS zrelacjonował, że biegły w ramach wyceny przyjął do porównania bezpośredniego transakcje działek o zbliżonym położeniu, powierzchni, dostępie do infrastruktury technicznej, podobnym otoczeniu. Natomiast nie zostały uwzględnione do porównań działki, które położone były np. bardzo blisko miasta O. i znajdowały się w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, z bezpośrednim dojazdem drogą gminną asfaltową, uzbrojone we wszystkie media. Rzeczoznawca zaznaczył, że w podejściu porównawczym do przedmiotu wyceny bezpośrednio w parach porównuje się działki najbardziej podobne, a nie najdroższe lub najtańsze. Walorem wpływającym na wartość nieruchomości jest odległość do miasta, ogólne rozwiązania komunikacyjne, stopień zurbanizowania miejscowości. Skatalogowane miejscowości i wsie wykazują w przybliżeniu podobne położenie względem większych miast i mają podobny stopień zurbanizowania otoczenia. Dlatego położenie administracyjne i nazwa obrębu nie były brane pod uwagę. Określenie "i inne podobne" odnosi się do pozostałych podobnych miejscowości, tj. o podobnej lokalizacji i stopniu zurbanizowania. To samo dotyczy, ze względu na opis cech i zakres oceny, określenia "inne bliskie", czyli przy granicy miasta. Rzeczoznawca wyjaśnił, że zastosowany wskaźnik wzrostu cen w wysokości 3,5% został obliczony na podstawie przyjętych danych na potrzeby oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W ocenie DIAS wskaźnik ten nie został zaniżony, gdyż trend czasowy nie jest trendem ogólnym panującym na rynku. Trend wzrostu/spadku cen dotyczy jedynie bazy danych przyjętych do operatu, przy uwzględnieniu także specyfiki poszczególnych rynków nieruchomości. Obliczany trend koryguje ceny transakcyjne przyjęte do analizy na potrzeby analizy rynku pod względem wpływu cech rynkowych na cenę, a także możliwości przyjęcia do porównania transakcji z wcześniejszych lat, bez obawy, że zaniżona zostanie wartość przedmiotu wyceny, która sporządzana jest zazwyczaj na dzień opracowania. Tak więc trend ogólny nie ma nic wspólnego z trendem obliczanym w celu oszacowania konkretnej wartości nieruchomości. Ponadto jak podał DIAS rzeczoznawca podkreślił, że informacje uzyskane w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową i nie mogą być przekazywane osobom trzecim. Wyjaśnił, że numery działek nie są danymi zastrzeżonymi, jednak ich ujawnienie wraz z ich ceną transakcyjną, albo nawet wskazanie parametrów umożliwiających ich identyfikację wraz z tą ceną naruszałoby przepisy u.g.n. Zaznaczył, że w treści sporządzonego operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych na terenie powiatu [...], w okresie od października 2022 r. do lipca 2023 r., przyjmując do analizy nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Zastosowana metodyka do obliczenia wartości to podejście porównawcze, metoda porównywania parami, a poprawki korygujące wyrażono kwotowo. Proces wyceny nieruchomości, odrębnie dla każdej działki, rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisał na stronach 9-17 operatu. W ten sposób rzeczoznawca ustalił wartość zajętej nieruchomości na kwotę 168.200 zł i pismem z 17 lipca 2024 r. podtrzymał sporządzony operat szacunkowy i określoną wartość nieruchomości. Końcowo DIAS podał, że samo niezadowolenie zobowiązanego z opinii biegłego czy też jego subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia wiarygodności operatu szacunkowego. Wskazał, że ewentualnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zauważył, że strona pomimo niezadowolenia ze sporządzonej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez organ egzekucyjny, nie przedłożyła operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego ani też oceny operatu szacunkowego sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców. Zaznaczył przy tym, że strona nie może oczekiwać takiego działania od organu egzekucyjnego, jeżeli tak jak w niniejszej sprawie, w ocenie tego organu operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości. W skardze wniesiono o uchylenie postanowień organów obu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucono naruszenie w tej sprawie: 1/ art. 110r § 1 pkt 7 w zw. z art. 110s § 1 u.p.e.a. w zw. z art. 156 w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości ustalona na podstawie operatu szacunkowego odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości a w związku z tym przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie i odpowiada prawu, podczas gdy w istocie, pomimo że spełnia on wymogi stawiane przepisami został sporządzony nierzetelnie, co spowodowało oddalenie złożonych przez skarżącego zarzutów; 2/ art. 7, art. 8 i art. 11 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: "Kpa") poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej czego wyrazem jest brak podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego mającego na względzie tak interes społeczny, jak i słuszny interes skarżącego, a ponadto zasady pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej i zasady przekonywania do zasadności rozstrzygnięcia; 3/ 7a § 1 u.p.e.a. poprzez brak rzeczowej i zmierzającej do prawidłowego wykonania obowiązku podlegającego egzekucji współpracy w postępowaniu egzekucyjnym tak aby zapewnić cenę, która w najwyższym stopniu zaspokoi wymagane zaległości; 4/ art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez zastosowanie do porównania parami nieruchomości nieporównywalnych z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; 5/ art. 4 pkt 17 u.g.n. poprzez zastosowanie do porównania parami nieruchomości nieporównywalnych z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona: a) brak wyjaśnienia, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, co powinno znajdować się w sporządzanym operacie, b) brak określenia numerów działek przyjętych do wyceny co uniemożliwia weryfikację analizy i współczynników przyjętych przez biegłego, w tym podstawowych danych takich jak np. położenie działki, infrastruktura techniczna itp., 6/ art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej (dalej: "Op") poprzez przeprowadzenie postępowania podatkowego w sposób niebudzący zaufania do organów podatkowych; 7/ art. 122 i art. 187 § 1 Op poprzez zaniechanie podjęcia działań mających na celu dokładne ustalenie stanu faktycznego sprawy, zwłaszcza brak analizy materiału dowodowego i zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości pod kątem uzyskania możliwie najwyższej ceny tak aby w najwyższym stopniu zaspokoić należności; 8/ § 54 ust. 1, § 26 ust. 1 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozp.RM poprzez nieprawidłowe sporządzenie opinii przez biegłego rzeczoznawcę, czego wyrazem jest zaniżenie ceny za metr nieruchomości, na które wpływ miały następujące okoliczności: - wykonanie operatu szacunkowego w oparciu o wartości nieruchomości niewłaściwych ze względu na wielkość, lokalizację i stan (nie uwzględniono wysokiej atrakcyjności wycenianej nieruchomości i transakcji nieruchomości o podobnych warunkach lokalizacyjnych i atrakcyjności położenia w bezpośredniej okolicy), - brak odzwierciedlenia w operacie wzrostu cen nieruchomości komercyjnych w latach 2023-2024; ujęto transakcje do lipca 2023 r., - zaniżenie miesięcznego wskaźnika wzrostu cen w wysokości 3,5 % pomimo że w ostatnich dwóch latach nastąpił znaczny wzrost cen nieruchomości, - nieadekwatny dobór nieruchomości porównawczych, które mimo że nie posiadają cech zbliżonych do nieruchomości wycenianej, uzyskały wyższą cenę sprzedaży; 9/ art. 134 ust. 2 oraz art. 153 ust. 1, art. 151 u.g.n., gdyż przyjęte do wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego nieruchomości nie spełniają definicji nieruchomości podobnej, zaś brak wskazania numerów działek przyjętych do wyceny uniemożliwia weryfikację ich położenia, infrastruktury itp.; 10/ § 4 ust. 4 rozp.RM oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji: a) uznanie za "nieruchomości podobne" nieruchomości znacząco różniących się wielkością od nieruchomości wycenianej, które nie stanowiły nieruchomości podobnych w stosunku do nieruchomości wycenianej, b) uznanie za prawidłową opinii rzeczoznawcy majątkowego, pomimo że opinia ta nie zawierała wyjaśnienia, czy upływ czasu pomiędzy porównywanymi transakcjami miał wpływ na wycenę przedmiotowych nieruchomości; 11/ § 50 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozp.RM poprzez błędną wykładnię i uznanie za prawidłową opinii, która nie zawierała właściwego uzasadnienia dla przyjęcia do porównania nieruchomości, w szczególności nie zawierała dokładnego przeznaczenia tych nieruchomości, nie określała ich dokładnej lokalizacji, a także cech podobnych względem położenia i wielkości porównywanych nieruchomości z nieruchomością wycenianą, a także zawierała nieprawidłowy opis wycenianej nieruchomości oraz nieprawidłowe ustalenie jej stanu; 12/ ustalenie cech rynkowych i ich walorów oraz wpływu na cenę jednostkową jest nieczytelne, niezrozumiałe i błędne, gdyż: a) biegły przyznaje wagę cech i wskazuje zakres ocen a nie odnosi się do położenia nieruchomości cech przyjętych do wyceny: b) lokalizacja ogólna gminy, walor oceniony na 2 bez uwzględnienia podziału na obręby, c) nie wyjaśniono zwrotów "i inne podobne" - lub "inne bliskie", d) parametr działki np. kształt, stopień zadrzewienia - nie wskazując numerów i lokalizacji wybranych do wyceny działek, e) nieuwzględnienie przy wycenie wielkości wycenianej nieruchomości i przyjęcie do porównań transakcji nieruchomości o znacząco mniejszych i większych powierzchniach, a które to nieruchomości nie stanowią nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. f) niewyznaczenie trendu czasowego i niewyjaśnienie przez biegłego powodów odstąpienia od jego wyznaczania, co skutkuje w dalszej kolejności naruszeniem art. 153 ust. 1 u.g.n., g) niewskazanie przez biegłego, czy wartości transakcji przyjętych do porównań zostały przyjęte w kwotach brutto, czy netto, a także niewskazanie, czy wyliczona wartość wycenianej nieruchomości stanowi kwotę brutto, czy netto. 13/ art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, gdyż biegły, określając wartość rynkową nieruchomości, naruszył przepisy rozp.RM, nie zebrał wszystkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości, w rezultacie czego rzeczoznawca dokonał pobieżnej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości na rynku lokalnym, co spowodowało, że wycena została zaniżona jako sporządzana bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem. W uzasadnieniu tych zarzutów skarżący wywiódł, że podejście porównawcze, o którym mowa w art. 153 ust. 1 u.g.n., zakłada, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskane zostały za nieruchomości podobne, które wcześniej były przedmiotem rynkowego obrotu. Zauważył, że w orzecznictwie sądowym powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozp.RM, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Zdaniem skarżącego nie może podlegać pozytywnej ocenie operat szacunkowy, w którym brak jest charakterystyki indywidualnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, wytypowanych do wyceny. Skarżący założył bowiem, że analiza § 55 i § 56 rozp.RM prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. Skarżący zakwestionował ocenę operatu szacunkowego dokonaną przez organy wskazując, że w operacie nie podano cech nieruchomości przyjętych do porównania, co powinno budzić wątpliwości odnośnie do prawidłowości doboru transakcji nieruchomościami i doboru nieruchomości podobnych. Uznał, że z przedłożonego w sprawie operatu można się dowiedzieć jedynie o tym, gdzie nieruchomości porównywalne są położone i jaką mają powierzchnię. Założył, że skoro kwestionował dobór nieruchomości do porównania, to rzeczoznawca winien był wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne, a nie poprzestawać na stwierdzeniu, że "to on decyduje o doborze nieruchomości do porównania". W odpowiedzi na skargę DAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje. Zarzuty skargi, chociaż przedstawione w podziale na proceduralne oraz na materialnoprawne, wynikają głównie z braku akceptacji dla treści operatu szacunkowego przyjętego przez organ jako podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości podlegającej egzekucji i sprowadzają się w istocie do podważenia wartości dowodowej tego operatu. Operat szacunkowy jest to pisemna opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 i 3 u.g.n.) o ograniczonym okresie wykorzystania do celu, dla którego został sporządzony, tj. do 12 miesięcy od daty sporządzenia. Operat szacunkowy jest obligatoryjnym dowodem w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, co wynika z art. 110s § 1 u.p.e.a., w którym przewidziano, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Dowód ten, jak pozostałe dowody zebrane w toku postępowania, podlega ocenie na zasadach określonych w art. 75 § 1 (dowodem może być wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem) i art. 80 Kpa (zasada swobodnej oceny dowodów, dokonana na podstawie całokształtu materiału dowodowego) w zw. z art. 18 u.p.e.a., z tym wszakże zastrzeżeniem, że w przypadku operatu szacunkowego organ nie jest uprawniony do merytorycznej zmiany operatu, w tym nie może zmodyfikować wyliczeń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Przyczyną tego zastrzeżenia jest ekspercki charakter operatu szacunkowego, wynikający z wysokich wymogów formalnych stawianych osobie uprawnionej do sporządzenia operatu, wyższych niż przewidziane dla biegłego w myśl art. 84 Kpa (organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii, jeżeli w sprawie wymagane są wiadomości specjalne). Wymogi formalne przewidziane zostały także co do treści operatu szacunkowego, określonej przepisami. O ile więc w postępowaniu administracyjnym biegłym może zostać każda osoba spełniająca wymóg posiadania wiadomości specjalnych wymaganych w toczącej się sprawie, to rzeczoznawca majątkowy powołany do wyceny nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym jest osobą spełniającą określone wymogi, przewidziane w ustawie u.g.n., zaś opinia rzeczoznawcy majątkowego nosi określoną prawem nazwę "operat szacunkowy" i powinna spełniać odpowiednie kryteria. W ustawie u.g.n. przyjęto m.in., że rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w tej ustawie; rzeczoznawcą majątkowym jest osoba posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, uprawniona do wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy", podlegającego ochronie prawnej; prowadzenie działalności w zakresie szacowania nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu szacowania nieruchomości będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych (art. 174). Nabycie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 177 wymaga, m.in., posiadania wyższego wykształcenia, ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, odbycia 6-miesięcznej praktyki zawodową w zakresie wyceny nieruchomości oraz uzyskania wyniku pozytywnego w postępowaniu kwalifikacyjnym, obejmującym złożenie egzaminu uprawniającego do szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ponosi odpowiedzialność zawodową w razie niewypełnienia obowiązków (art. 178). Z uwagi na ekspercki charakter operatu szacunkowego nie jest dopuszczalne kwestionowanie jego merytorycznej treści przez organ lub stronę postępowania. Podważenie ustaleń dokonanych w operacie szacunkowym może nastąpić w tylko sposób przewidziany w art. 157 u.g.n. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Natomiast w postępowaniu egzekucyjnym ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego może dotyczyć jedynie niemerytorycznej części operatu, a więc tego, czy, przykładowo, zawiera on wszystkie przewidziane prawem elementy. Operat można więc ocenić jedynie pod względem formalnym, w zakresie niewymagającym wiedzy specjalnej. W ramach tak określonej oceny nie mieszczą się kwestie dotyczące wyboru metody i techniki szacowania, doboru nieruchomości podobnych, przyjęcia czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, gdyż wymagają wiedzy specjalnej, którą nie dysponuje ani organ, ani strona postępowania. Jak wyżej wyjaśniono, w tym zakresie operat szacunkowy może być zakwestionowany jedynie w trybie art. 157 u.g.n. W wyroku z 15 maja 2018 r., I OSK 2917/17 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że "strona kwestionująca prawidłowość oszacowania wartości (wyceny) nieruchomości może bowiem przedstawiać dowody zwalczające wnioski wynikające z operatu sporządzonego na zlecenie organu w celu ustalenia wartości nieruchomości. Tego rodzaju przeciwdowód może zaś być przeprowadzony bądź w drodze przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n., bądź też przez przedłożenie operatu wskazującego inną wartość oszacowania lub przez złożenie innych wniosków służących weryfikacji dowodu z opinii biegłego." Treść operatu szacunkowego określają przepisy rozporządzenia wykonawczego wydanego na podstawie art. 159 u.g.n. Nie jest to jednak wskazywane w skardze rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które utraciło moc obowiązującą z dniem 9 września 2023 r. Od tej daty obowiązuje zaś rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832, dalej: "rozporządzenie wykonawcze"). Z § 85 ust. 2 tego aktu wynika, że do wycen nieruchomości rozpoczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia stosuje się przepisy niniejszego rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony 28 maja 2024 r., zatem należało zastosować "nowe" rozporządzenie wykonawcze, które w § 79 ust. 1 określa treść operatu szacunkowego, tj. nakazuje zawarcie w nim sposobu dokonania wyceny, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny; 4) podstawę prawną wyceny; 5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego; 6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; 7) opis stanu nieruchomości; 8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości; 9) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 10) wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru; 11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości; 12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Zgodnie z ust. 3 i 4 § 79 rozporządzenia wykonawczego w operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości oraz dołącza się istotne dokumenty dotyczące nieruchomości wycenianej wykorzystane przy jego sporządzaniu, z wyłączeniem dokumentów zawierających dane powszechnie dostępne. W aktach rozpoznawanej sprawy, podobnie jak w sprawach rozpoznanych pod sygnaturami: I SA/Ol 30/25, I SA/Ol 31/25, I SA/Ol 33/25, I SA/Ol 34/25, I SA/Ol 35/25 i I SA/Ol 36/25, znajduje się operat szacunkowy sporządzony 28 maja 2024 r. W ocenie Sądu zawiera on wyżej wymienione elementy. Na pierwszych stronach operatu zawarto treści wymagane w pkt 1 do 6 § 79 ust.1 rozporządzenia wykonawczego, tj. wskazano przedmiot i zakres wyceny poprzez wskazanie działek oznaczonych co do położenia, numeru ewidencyjnego, powierzchni oraz numeru księgi wieczystej. Podano też cel opinii, tj. określenie wartości prawa do nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego, a także podstawę prawną wyceny, obejmującą podstawę formalną, czyli zlecenie organu egzekucyjnego i podstawę materialną, czyli ustawę u.g.n. i rozporządzenie wykonawcze. Wymieniono także źródła informacji wykorzystane przez rzeczoznawcę i podano daty istotne dla sporządzenia opinii. Powyższe dane zawarte zostały w pkt 1 operatu szacunkowego. Następnie, w jego pkt 2 dokonano opisu stanu nieruchomości w odniesieniu do całej nieruchomości, z uwzględnieniem treści księgi wieczystej, oznaczenia według ewidencji gruntów i budynków, uwarunkowań planistycznych oraz stanu techniczno-użytkowego. W dalszej kolejności w pkt 2 operatu szacunkowego dokonano opisu poszczególnych działek, w tym m.in. podano ich przeznaczenie oraz czy jest zabudowana i jaki ma kształt oraz powierzchnię, opisano dostęp do infrastruktury technicznej i sposób dostępu do drogi publicznej, scharakteryzowano sąsiedztwo, przedstawiono szkic działki i fotografię. Powyższe wyczerpało wymogi zawarte w pkt 7-8 ust. 1 § 79 rozporządzenia wykonawczego. Pkt 3 operatu szacunkowego obejmuje dane wymagane w pkt 9-12 ust. 1 § 79 rozporządzenia wykonawczego. Zawiera bowiem m.in. opis rynku nieruchomości na potrzeby wyceny, opis zastosowanej metodyki, tj. podejście porównawcze, metoda porównywania parami, uzasadnione ujawnieniem, w toku analizy, transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny. Przedstawiono następnie szczegółowy opis procedury wyceny (pkt 3.2.1.) oraz zawarto wyliczenia dokonane przez rzeczoznawcę. W kolejnym kroku dokonano szacowania wartości każdej działki, z uwzględnieniem lokalizacji, parametrów działki, powierzchni, infrastruktury technicznej, co odniesiono do tych samych cen działek wytypowanych do porównania. Szacowanie wartości każdej działki zakończone zostało podsumowaniem obejmującym wartość jednostkową przedmiotu wyceny (cena 1 m2), powierzchnię, wartość wyszacowaną działki, wartość po zaokrągleniu. W formie tabeli przedstawiono szacowaną wartość każdej działki, z podaniem jej numeru ewidencyjnego i powierzchni oraz wartość łączną całej nieruchomości opisanej w księdze wieczystej. Końcowo rzeczoznawca majątkowy podał, że wartości rynkowe praw określono mając na uwadze zanotowane ceny transakcyjne podobnych nieruchomości na terenie powiatu [...] i powiatów sąsiednich. Operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego i zawiera załączniki w postaci wypisu z księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów, a także zestawienie obiektów pomocniczych. Tak opisana treść operatu szacunkowego spełnia wymogi formalne przewidziane w § 79 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego, co prowadzi do wniosku, że mógł zostać użyty jako dowód w rozpoznawanej sprawie, podlegający ocenie na zasadach przewidzianych w art. 75 § 1 i art. 80 Kpa w zw. z art. 18 u.p.e.a. Ze względu na brak wiedzy specjalnej skarżący, bez zainicjowania trybu przewidzianego w art. 157 u.g.n. lub bez przedłożenia kontrdowodu w postaci innego operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, nie mógł skutecznie kwestionować operatu z 28 maja 2024 r. Dlatego nie mogły zostać uwzględnione zarzuty skargi odnoszące się do treści operatu, w tym dotyczące zasadności wytypowania przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych, porównywalnych z nieruchomością wycenianą, ich lokalizacji i przeznaczenia, zaniżenia przez rzeczoznawcę ceny za metr kwadratowy z powodu niewłaściwie wytypowanych nieruchomości podobnych oraz braku uwzględnienia wzrostu cen nieruchomości komercyjnych w okresie wskazanym w skardze czy też zaniżenia wskaźnika wzrostu cen. Jak wyżej wyjaśniono, dobór nieruchomości podobnych mieści się w merytorycznej sferze oceny dokonanej przez rzeczoznawcę, wymagającej wiedzy specjalnej, a więc niepodlegającej ocenie ani przez organ, ani przez zobowiązanego, ani też przez Sąd. Podkreślić w związku z tym należy, że tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych może zakwestionować merytoryczną treść operatu, także w wyżej wskazanym zakresie wynikającym z treści skargi, na zasadach przewidzianych w art. 157 u.g.n.. Z akt sprawy nie wynika, aby skarżący podjął działania w celu tak określonej weryfikacji operatu. Niezasadne okazały się też zarzuty skargi dotyczące niewystarczającego, zdaniem skarżącego, wyjaśnienia przez rzeczoznawcę przyczyn przyjęcia do porównania tych a nie innych nieruchomości oraz niewskazania numerów działek przyjętych do wyceny. Porównując treść operatu z treścią § 79 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego Sąd ocenił, że operat zawiera wszystkie wymagane elementy. Powołany przepis przewiduje m.in. określenie przedmiotu wyceny, w czym mieści się podanie numerów ewidencyjnych wycenianej nieruchomości, co zostało zrealizowane przez rzeczoznawcę. Wymóg ten nie dotyczy jednak działek przyjętych do porównania. Z operatu wynika, że rzeczoznawca wytypował nieruchomości podobne na podstawie analizy rynku i wskazał, według jakiego klucza dokonał wyboru (lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, parametry działki, powierzchnia i infrastruktura techniczna). Jak wyżej wyjaśniono, w tym zakresie nie jest możliwe kwestionowanie operatu. Dotyczy to wszystkich, szeroko wymienionych zarzutów skargi odnoszących się do treści merytorycznej operatu, w tym także do ustalenia cen rynkowych, wagi cech, lokalizacji i parametrów działek, trendu czasowego, czyli zarzutów mających na celu merytoryczne podważenie opinii rzeczoznawcy. W kwestii zarzutu niepewności co do wskazania przez rzeczoznawcę kwot brutto lub netto wyjaśnić należy skarżącemu, że zgodnie z ust. 2 § 79 rozporządzenia wykonawczego określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Zatem wskazane w operacie kwoty są kwotami netto. Konsekwencją niepotwierdzenia zasadności omówionych powyżej zarzutów o charakterze merytorycznym jest niezasadność zarzutów naruszenia przez organ przepisów postępowania. Źródłem tych zarzutów jest bowiem przekonanie skarżącego, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo i nie mógł stanowić podstawy opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, co, jak wyżej wyjaśniono, nie znalazło potwierdzenia. Wbrew przekonaniu skarżącego organ egzekucyjny zobowiązany był, zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do wyznaczenia rzeczoznawcy majątkowego do oszacowania wartości zajętej nieruchomości i do przyjęcia wynikającej z niego wartości szacowanej nieruchomości, o ile nie ujawniłyby się wady formalne operatu. Wad tych nie stwierdził organ w zaskarżonym postanowieniu. Także Sąd, rozpoznając skargę nie stwierdził, aby operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy, naruszający wskazane w skardze przepisy ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego. W ocenie Sądu sporny operat spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu wykonawczym. Został sporządzony w sposób zrozumiały, jego treść jednoznacznie wskazuje wartość nieruchomości wyliczoną przez rzeczoznawcę, a także zawiera te założenia i warunki, które miały wpływ na dokonaną wycenę. Zatem organ był uprawniony do przyjęcia za podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości wynikającej z operatu. W tym kontekście niezasadne są zarzuty błędnego przyjęcia przez organ wartości nieruchomości oraz zarzuty proceduralne, w tym zarzut naruszenia zasad ogólnych i zasad prowadzenia postępowania dowodowego wskazanych w skardze oraz zasady współpracy organu i dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym. W związku z powyższym skarga na postanowienie w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania, jako niezasadna, podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.).