II SA/Ol 109/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Ewa Osipuk Sędzia WSA Marzenna Glabas po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 29 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi Gminy Miasto E. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; 2/ zasądza od Wojewody Warmińsko-Mazurskiego na rzecz skarżącej Gminy Miasto E. kwotę 16132 zł (szesnaście tysięcy sto trzydzieści dwa złote), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z 25 października 2024 r. Starosta [...] (dalej: "Starosta" lub "organ I instancji"), po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek decyzji kasacyjnej Wojewody Warmińsko-Mazurskiego (dalej: "Wojewoda" lub "organ odwoławczy") z 5 sierpnia 2024 r., na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 311; dalej: "specustawa drogowa") orzekł: w punkcie 1 - o ustaleniu odszkodowania za utratę prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...], KW nr [...], która stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasto [...] na podstawie ostatecznej decyzji Starosty z 12 lutego 2024 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja z 12 lutego 2024 r.") na rzecz jej dotychczasowych współwłaścicieli w wysokości całkowitej 533.150 zł, w punkcie 2 - o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zaś w punkcie 3 zobowiązał Prezydenta Miasta [...]: do jego wypłaty na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli (podpunkt a) i na rzecz wierzycieli z tytułu wygaśnięcia hipoteki (podpunkt c) oraz do złożenia do depozytu sądowego w przypadku odszkodowania przysługującego osobom zmarłym (podpunkt b). Odwołanie od powyższej decyzji złożyła zobowiązana do wypłaty ustalonego odszkodowania - Gmina Miasto [...] (dalej: "skarżąca"). Zakwestionowała prawidłowość ustalenia wartości prawa własności nieruchomości, a w konsekwencji i wysokość odszkodowania. W wyniku rozpatrzenia odwołania Wojewoda, decyzją z 16 stycznia 2025 r., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu, po przytoczeniu mających zastosowanie w niniejszej sprawie przepisów specustawy drogowej i ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.; dalej: "u.g.n."), wskazał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony 15 maja 2024 r. na zlecenie Starosty przez rzeczoznawcę majątkowego X.Y. (dalej: "operat z 15 maja 2024 r."). Rzeczoznawca określił wartość odtworzeniową nieruchomości na kwotę 533.150 zł, na którą składają się wartość gruntu - 514.524 zł oraz wartość znajdujących się na nim nasadzeń - 6.648 zł, zadrzewień - 204 zł, trawnika - 3.566 zł i obiektów budowlanych - 8.208 zł. W ocenie Wojewody przedmiotowy operat nie zawiera nieprawidłowości, które mogłyby uniemożliwić wykorzystanie go jako dowodu w sprawie. Powołał się przy tym na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym organ prowadzący postępowanie dokonuje oceny operatu pod względem formalnym i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. (wyroki NSA: z 12 grudnia 2017 r., sygn. II OSK 746/17; z 19 października 2021 r., sygn. I OSK 578/21). Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, stwierdził, że należy je odrzucić. Wskazał, że Starosta prawidłowo ustalił stan prawny nieruchomości na 20 marca 2024 r., czyli na dzień kiedy decyzja z 12 lutego 2024 r. stała się ostateczna. Jak wynika z wyjaśnień tego organu data ta została ustalona według przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572; dalej: "k.p.a."), zaś data 15 kwietnia 2024 r., na którą powołuje się skarżąca, jest datą kiedy to inwestor przyszedł w celu stwierdzenia ostateczności decyzji. Co do kwestii doboru przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości porównywalnych oraz przypisanej nieruchomości wycenianej wielkości cechy mającej wpływ na jej wartość, Wojewoda zauważył, że rzeczoznawca jako cechę rynkową przyjął wartość inwestycyjną (100%) i wskazał, że nieruchomość wyceniana ma wartość inwestycyjną na poziomie 1, czyli korzystną. Rzeczoznawca wyjaśnił przy tym, że sama działka wydzielona w następstwie wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego charakteryzuje się nieregularnym i wydłużonym kształtem. Nie można jednak pominąć faktu, iż została wydzielona z działki zabudowanej. Działka ta, posiada wszystkie parametry umożliwiające jej racjonalną zabudowę i zagospodarowanie terenu. W konsekwencji Wojewoda uznał, że charakterystyka cechy rynkowej jaką stanowi "wartość inwestycyjna" została zakwalifikowana prawidłowo. W dalszej kolejności odnosząc się do kwestii skorygowania przez rzeczoznawcę wartości współczynnikiem zmiany ceny w czasie wskazał, że sporządzony operat szacunkowy zawiera opis i wyliczenia dotyczące zmian cen w wyniku upływu czasu. Dodatkowo w wyjaśnieniach do operatu, rzeczoznawca wskazuje, że swoją analizę oparł m.in. o "Raport o cenach nieruchomości Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium" bazujący na cenach transakcyjnych gruntów faktycznie sprzedanych oraz w oparciu o obserwację rynków lokalnych. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku w badanym okresie czasu stwierdzono wzrost cen na poziomie 0,11% (w skali miesiąca), który przyjęto do dalszych obliczeń. Wojewoda uznał tym samym, że rzeczoznawca udowodnił wzrost cen w wyniku upływu czasu i tym samym potwierdził zasadność skorygowania współczynnikiem zmiany ceny w czasie. Wojewoda zauważył ponadto, że w toku postępowania skarżąca przedstawiła wprawdzie kontroperat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Y.Z. (dalej: "kontroperat"), lecz podstawę rozstrzygnięcia w postępowaniu dotyczącym ustalenia odszkodowania może stanowić jedynie operat sporządzony na zlecenie organu. Operat szacunkowy sporządzony na zlecenie skarżącej stanowi natomiast dokument prywatny, którego organ nie może uznać za wymaganą przepisem opinię biegłego, a jedynie potraktować jako przedstawienie poglądu strony (odpowiadającego stanowisku rzeczoznawcy). Wojewoda zauważył, że Starosta przeanalizował kontroperat i wskazał, że zawiera on błędy i niespójności, tym samym nie może stanowić dowodu w sprawie. Organ odwołujący podziela to stanowisko. Jednocześnie w trakcie postępowania organ I instancji wyjaśnił wszystkie zapytania i uwagi odnośnie operatu z 15 maja 2024 r. i tym samym potwierdził słuszność ustalonego odszkodowania. Reasumując, Wojewoda stwierdził, że opinia biegłego będąca podstawą ustalenia odszkodowania nie budzi zastrzeżeń. Operat ten nie zawiera nieprawidłowości czy uchybień mogących mieć wpływ na wynik końcowy wyceny. Zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami prawa. Z jego treści wynika, że właściwie określony został przedmiot i cel wyceny, wybrano właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, a także prawidłowo określono przeznaczenie planistyczne. W operacie przedstawiono sposób dokonania wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszystkie elementy wynikające z opisu stanu faktycznego. Przedmiotowy operat szacunkowy oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym i uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych oraz przedstawieniu cech różniących te nieruchomości, jak również ustaleniu poprawek korygujących. W konsekwencji tylko on mógł zostać przyjęty jako dowód w sprawie i stanowić podstawę rozstrzygnięcia. W skardze na tą decyzję skarżąca, reprezentowana przez radcę prawnego, zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy: 1/ polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 7, 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w szczególności poprzez: a. błędną ocenę operatu z 15 maja 2024 r. i przyjęcie, że doszło do prawidłowego ustalenia nieruchomości podobnych w sytuacji, gdy część przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości miała powierzchnię porównywalną do działki, z której wydzielono wywłaszczoną działkę na realizację inwestycji drogowej, b. skupienie się wyłącznie na porównaniu operatu z 15 maja 2024 r. z kontroperatem, pomimo formułowania przez skarżącą również własnych zarzutów względem operatu przygotowanego na zlecenie organu, c. zmarginalizowanie znaczenia kontroperatu, podczas gdy do oceny tego dowodu wymagane są wiadomości specjalne, których organ nie posiadał, d. zaniechanie zgromadzenia pełnego materiału dowodowego w sprawie, tj. nieuzyskanie stanowiska biegłego na temat zarzutów zawartych w odwołaniu, 2/ art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do zarzutów stawianych przez skarżącą względem operatu z 15 maja 2024 r. w sposób wyczerpujący, 3/ art. 15 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania jedynie w kierunku weryfikacji decyzji organu I instancji, podczas gdy organ odwoławczy jest zobowiązany do ponownego rozpoznania sprawy, 4/ 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie przez Wojewodę wadliwej decyzji organu I instancji. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obydwu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżąca zgodziła się z twierdzeniem, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, lecz podniosła, że organ nie jest związany opinią biegłego, a zatem może występować do niego o uzupełnienie opinii lub o jej wyjaśnienie, a nawet żądać opinii innego biegłego. W ocenie skarżącej, w sytuacji sformułowania przez nią konkretnych zarzutów dotyczących elementów merytorycznych opinii, tj. doboru nieruchomości podobnych czy przyjętych cech rynkowych, rzeczoznawca powinien się co do nich wypowiedzieć. Organ odwoławczy wskazał natomiast, że organ I instancji wyjaśnił wszystkie zapytania i uwagi odnośnie operatu, sam natomiast w tej kwestii nie podjął żadnej inicjatywy. Wprawdzie wielokrotnie podkreślał, że nie może zweryfikować w pełni opinii rzeczoznawcy, ponieważ wymagane są ku temu wiadomości specjalne i wskazywał, że wystąpił o wyjaśnienia do biegłego, lecz trudno w nich odnaleźć szczegółowe odniesienie się do zarzutów, raczej są to ogólnikowe stwierdzenia, które nie odnoszą się wprost do stanu faktycznego sprawy. Organ odwoławczy poprzestał natomiast na tych tłumaczeniach i nie wykorzystał w pełni wszystkich instrumentów przewidzianych przez k.p.a., które mógł, a nawet musiał zastosować. W tym kontekście skarżąca zwróciła uwagę na niewyjaśnione rozbieżności jakie pojawiały się pomiędzy operatem, a kontroperatem w zakresie zastosowania korekty wartości współczynnika zmiany ceny w czasie oraz przyjętej wartości inwestycyjnej wycenianej działki. Skarżąca podniosła, że podtrzymuje twierdzenie, zgodnie z którym biegły w sposób niewłaściwy stworzył zbiór nieruchomości podobnych, ponieważ dwie z trzech nieruchomości miały powierzchnie porównywalne do działki, z której wydzielono działkę wywłaszczoną, co stoi w sprzeczności zarówno z obowiązującymi przepisami, jak i z orzecznictwem, w świetle którego do analizy powinny być przyjęte działki o powierzchni porównywalnej do działki wydzielonej (wyrok NSA z 17 listopada 2017 r., I OSK 965/17). Zdaniem skarżącej takie prowadzenie postępowania skutkuje naruszeniem art. 107 § 3 k.p.a. Skarżąca zarzuciła ponadto naruszenie zasady dwuinstancyjności, podnosząc, że organ odwoławczy ograniczył się jedynie do zweryfikowania, czy organ I instancji przeprowadził postępowanie z naruszeniem przepisów, czy też nie oraz nie odniósł się do przedstawionych zarzutów w sposób wyczerpujący, wskazując jedynie, że jej zarzuty są błędne oraz, że rzeczoznawca sporządzający kontroperat sporządził go w sposób nieprawidłowy. W konsekwencji, w ocenie skarżącej, doszło do naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, ponieważ postępowanie dowodowe nie zostało przeprowadzone w sposób właściwy. Organ odwoławczy starał się za wszelką cenę uzasadnić, że wszelkie czynności podejmowane przez biegłego były prawidłowe, nie biorąc pod uwagę możliwości uzyskania innej opinii, co byłoby uzasadnione, gdyż przyjęta przez niego metodologia i założenia od początku były nieprawidłowe. Nic nie stało również na przeszkodzie, żeby to sam organ wystąpił o ocenę prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W związku z powyższym, zdaniem skarżącej, wysokość odszkodowania ustalona została w sposób zawyżony. W odpowiedzi na skargę Wojewoda, podtrzymując dotychczasowe stanowisko, wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje: W świetle art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sąd administracyjny ma obowiązek badania zaskarżonych aktów wyłącznie w zakresie ich legalności, a więc z punktu widzenia ich zgodności z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W niniejszej sprawie skarga zasługuje na uwzględnienie. W wyniku przeprowadzonej kontroli legalności Sąd stwierdził bowiem naruszenie prawa, które uzasadnia wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno zaskarżonej decyzji, jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji. Podstawę prawną wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stosowane na mocy odesłania zawartego w art. 23 specustawy drogowej - w zakresie nieuregulowanym w jej Rozdziale 3 "Nabywanie nieruchomości pod drogi". Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Odszkodowanie przysługuje ich dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nich ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f specustawy drogowej). Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, który w ustępie 1 stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W przypadku, o którym stanowi art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. W warunkach niniejszej sprawy nie jest sporne, że zaistniały przesłanki uzasadniające przyznanie odszkodowania. Bezsporne jest, że nieruchomość objęta została skutkami wywłaszczeniowymi wynikającymi z decyzji z 12 lutego 2024 r. i w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, właścicielem tego terenu stała się skarżąca. Między stronami nie ma sporu co do osób uprawnionych do otrzymania odszkodowania. Skarżąca kwestionuje prawidłowość ustaleń organów co do wysokości odszkodowania poczynionych w oparciu o operat z 15 maja 2024 r., którego wiarygodność podważa. Mając to na uwadze wskazać należy, że operat szacunkowy ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 k.p.a.). Podlega zatem swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego, przy czym ocena ta - z uwagi na charakter tego dowodu - nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Strona kwestionująca prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości może jednak przedstawiać dowody zwalczające wnioski wynikające z operatu sporządzonego na zlecenie organu. Tego rodzaju przeciwdowód może być przeprowadzony bądź w drodze przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n., bądź też przez przedłożenie operatu wskazującego inną wartość oszacowania lub przez złożenie innych wniosków służących weryfikacji dowodu z opinii biegłego. Porównanie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu z kontroperatem sporządzonym na zlecenie strony jest dopuszczalnym sposobem oceny mocy dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Podobnie należy odnieść się do dopuszczalności różnych form procesowego "konfrontowania" autorów poszczególnych operatów (np. poprzez zgromadzenie pisemnych stanowisk, wyjaśnień i uzupełnień, nie wyłączając przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w trybie art. 89 k.p.a.). Nie stoi temu na przeszkodzie fakt, że jeden rzeczoznawca ma status biegłego powołanego w danej sprawie administracyjnej, zaś drugi jest autorem operatu szacunkowego, który ma charakter dowodu prywatnego przedstawionego przez stronę postępowania. W razie zaś powzięcia, w wyniku takiego porównania oraz przy wykorzystaniu stanowisk autorów operatów, wątpliwości co do tych kwestii, które dla swojego wyjaśnienia wymagają wiadomości specjalnych, uzasadnione jest wystąpienie do organizacji rzeczoznawców majątkowych o zweryfikowanie operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 2 marca 2018 r., sygn. I OSK 2154/17, dostępny w CBOSA). Powyższe oznacza, że w razie wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, czy to poprzez żądanie wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny przez jego autora, czy ostatecznie poprzez wystąpienie do organizacji rzeczoznawców majątkowych o zweryfikowanie operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. W warunkach niniejszej sprawy wątpliwości, które powstały z związku z podnoszonymi przez skarżącą zarzutami wobec operatu z 15 maja 2024 r. oraz przełożonym kontroperatem, wbrew stanowisku organów, nie zostały skutecznie usunięte. Zauważyć należy, że w operacie z 15 maja 2024 r. rzeczoznawca majątkowy w wyniku przeprowadzonej analizy rynku stwierdził wzrost cen nieruchomości gruntowych i w konsekwencji za zasadne uznał zastosowanie do dalszych obliczeń ustalonego współczynnika zmian cen z tytułu upływu czasu. W dalszej kolejności uznał, że jedyną cechą wpływającą na wartość wycenianej nieruchomości jest wartość inwestycyjna. Cechę tę przypisał nieruchomościom charakteryzującym się korzystnymi parametrami inwestycyjnymi wynikającymi m.in. z lokalizacji i parametrów działki (powierzchni, cech geometrycznych, bezpośredniego sąsiedztwa). Biegły ocenił, że wyceniana nieruchomość charakteryzuje się najwyższym poziomem tej cechy, gdyż określił ją jako "korzystną". W przedłożonym przez skarżącą kontroperacie rzeczoznawca majątkowy również przyjął, że wartość użytkowa (cechy użytkowe gruntu) jest jedyną cechą przesądzającą o wartości wycenianej nieruchomości. Charakteryzując tę cechę biegły wskazał na takie parametry, jak: kształt działki, powierzchnia, uzbrojenie, ukształtowanie terenu, cechy umożliwiające i ograniczające jej racjonalną zabudowę, zagospodarowanie terenu. Rzeczoznawca ocenił jednak poziom tej cechy dla wycenianej nieruchomości jako "słabą". Ponadto po analizie zaistniałych transakcji na badanym rynku oraz na podstawie badań własnych stwierdził, że poziom cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych na badanym obszarze w badanym okresie uległ stabilizacji, dlatego też cen transakcyjnych nie korygował z tytułu upływu czasu. Organ I instancji wskazał na dwa sprzeczne stanowiska rzeczoznawcy w zakresie analizy rynku, jednakże - w ocenie Sądu - nie ma sprzeczności we wskazaniu, że w mieście najdynamiczniej rozwija się budownictwo wielorodzinne oraz że "rynek lokalny obrotu nieruchomościami jest (...) średnio intensywny", a "ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych wykazały (...) stabilizację". Organy nie wykazały natomiast, aby przedłożony przez skarżącą kontroperat zawierał w tym zakresie błędy, które dyskwalifikowałyby go jako wiarygodny dowód. Z analizy obu operatów wynika natomiast, że wskazane powyżej różnice w założeniach przyjętych przez rzeczoznawców miały zasadniczy wpływ na wartość rynkową prawa własności wycenianego gruntu. W operacie z 15 maja 2024 r. rzeczoznawca określił bowiem wartość odtworzeniową gruntu na kwotę 514.524 zł, podczas gdy w kontroperacie na 449.316 zł. Istnienie tak diametralnych różnic, które w sposób istotny wpłynęły na wartość rynkową prawa własności wycenianego gruntu (różnica w wartości to 65.208 zł), a tym samym na wysokość ustalonego odszkodowania sprawia, że nie jest możliwe podzielenie stanowiska organów co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono odszkodowanie. W tym kontekście nie jest to możliwe również z tej przyczyny, że jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy z 10 września 2024 r. oraz złożonych już w toku postępowania odwoławczego - z 18 grudnia 2024 r. biegły w operacie z 15 maja 2024 r. - wbrew art. 18 ust. 1 specustawy drogowej - uwzględnił stan nieruchomości nie na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, lecz sprzed jej wydania. W piśmie z 18 grudnia 2024 r. wskazał, że "sama działka wydzielona (...) charakteryzuje się nieregularnym i wydłużonym kształtem. Nie można jednak pominąć faktu, iż została wydzielona z działki obsługującej przyległą zabudowę mieszkaniową, a następstwo postępowania wywłaszczeniowego nie może kolidować z rzeczywistą i realną wartością działki pierwotnej (...)". Biegły potwierdził, że w operacie dokonał charakterystyki działki z której wydzielona została działka stanowiąca przedmiot wyceny i w tym kontekście wskazał, że posiada ona wszystkie parametry umożliwiające racjonalną zabudowę i zagospodarowanie terenu, tj. maksymalne wykorzystanie powierzchni pod zabudowę, możliwość zagospodarowania ternu wokół budynku, dostęp do drogi publicznej, lokalizację. Mając to na uwadze wskazać natomiast należy, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych przez nieruchomość, o której mowa w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, należy rozumieć część nieruchomości powstałą w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która to część nieruchomości stała się z mocy prawa własnością - odpowiednio Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W przepisie tym chodzi bowiem o stan nieruchomości, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości (zob. wyrok NSA z 13 lutego 2025 r., sygn. I OSK 1263/23, CBOSA, i wyroki powołane w jego uzasadnieniu). Nieruchomość w tym kształcie powinna być zatem przedmiotem wyceny także w aspekcie przyjętych cech rynkowych. W tej sytuacji nie można podzielić oceny organów obydwu instancji, że operat z 15 maja 2024 r. został sporządzony prawidłowo. Materiał dowodowy zgromadzony przez organy, w tym wyjaśnienia biegłego w stosunku do operatu z 15 maja 2024 r., nie rozwiewają też wątpliwości co do prawidłowości określonej przez niego wartości rynkowej prawa własności wycenianego gruntu w świetle przełożonego kontroperatu. Organy nie skorzystały z możliwości skonfrontowania ustaleń wynikających z obu operatów poprzez zwrócenie się do każdego z rzeczoznawców o ustosunkowanie do uwag sformułowanych w kwestiach prowadzących do odmiennych ustaleń lub przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, nie wystąpiły też do organizacji rzeczoznawców majątkowych o zweryfikowanie operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., co ostatecznie rozwiałoby istniejące wątpliwości, a do czego organ ma też uprawnienie. W tych okolicznościach podzielić należy zarzuty skargi w zakresie naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazane nieprawidłowości uzasadniają uchylenie decyzji organów obydwu instancji. W toku ponownego rozpoznawania sprawy organ I instancji powinien podjąć kroki zmierzające do ostatecznego zweryfikowania operatu z 15 maja 2024 r. z uwzględnieniem poniesionych przez skarżącą zarzutów wobec tego operatu i ustaleń przedłożonego przez nią kontroperatu. Organ ten, mając na względzie art. 153 p.p.s.a., powinien wziąć pod uwagę wyrażoną w niniejszym uzasadnieniu ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania w sprawie. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji oraz stosownie do art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a. orzekł o zwrocie kosztów postępowania sądowego - wpisu od skargi i wynagrodzenia pełnomocnika skarżącej określonego na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 1935, ze zm.). Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a.