II SA/Łd 813/24

Dnia 14 maja 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska Asesor WSA Tomasz Porczyński po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 maja 2025 roku sprawy ze skarg W.J. i W.J.1 oraz W. Spółki Jawnej z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 3 września 2024 roku nr SKO.4150.426-428.2024 SKO.4150.440-442.2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargi. dc Zaskarżoną decyzją z dnia 3 września 2024 r., sprostowaną postanowieniem z dnia 22 października 2024 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572) – zwanej dalej: "k.p.a." i art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130), uchyliło decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 14 czerwca 2024 r. nr DPRG-UA-VIII.817.2024 ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...], na działkach nr [...],[...],[...],[...],[...] i [...] w obrębie [...], w części dotyczącej określenia w punkcie II.2 oraz w wynikach analizy stanowiącej załącznik do decyzji poszczególnych parametrów i w tym zakresie orzekło co do istoty poprzez określenie następujących parametrów: - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - do gzymsu/attyki/okapu: dla budynku/budynków od strony działek nr ewid. [...] - od 10 m do 12 m; dla pozostałych budynków - od 10 m do 19 m. Dla parterowej części planowanej zabudowy, w której projektowane są garaże, dopuszcza się wysokość elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu: od 2 m do 5 m. Gzymsy, attyki, okapy - prostopadłe lub równoległe do linii zabudowy od strony ul.[...]. - geometria dachu: - układ głównych połaci: dach płaski o spadku głównych połaci dachowych od 0° do [...]°; - wysokość głównej kalenicy/najwyższej krawędzi dachu: dla budynku/budynków od strony działek nr ewid. [...] - od 10 m do 13 m; dla pozostałych budynków – od 10 m do 20 m. Dla parterowej części planowanej zabudowy, w której projektowane są garaże, dopuszcza się wysokość głównej kalenicy/najwyższej krawędzi dachu: od 2 m do 5 m; - kierunek głównej kalenicy/najwyższej krawędzi dachu: prostopadły lub równoległy do linii zabudowy od strony ul. [...]. - szerokość elewacji frontowej dla każdego z planowanych budynków - od 12 m do 60 m; w pozostałej zaś części utrzymało w mocy powyższą decyzję organu I instancji. Z akt sprawy wynika, że powyższą decyzją z dnia 14 czerwca 2024 r. organ I instancji, po rozpatrzeniu wniosku P. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji w Ł. na wskazanej powyżej nieruchomości. Odwołania od powyższej decyzji organu I instancji złożyli: W.J. i W.J.1, reprezentowani przez pełnomocnika w osobie adwokata oraz W. Sp. J., reprezentowana przez pełnomocnika w osobie adwokata, K.B., K.K. i M.J., wnosząc o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi. Odwołujący się: W.J. i W.J.1 oraz W. Sp. J. zarzucili błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie prawa materialnego, tj.: 1. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 2 ust. 1 tej ustawy przez wadliwe uznanie, że do wydania decyzji o warunkach zabudowy wystarczające jest istnienie co najmniej jednej zabudowanej działki sąsiedniej, niezależnie od etapu realizacji tej zabudowy i w oderwaniu od kontynuacji istniejącej funkcji zabudowy, co doprowadziło do wydania spornej decyzji z naruszeniem wyżej wskazanych norm prawnych i ładu przestrzennego oraz zasad dobrego sąsiedztwa, 2. art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o normę prawną w nieobowiązującym na dzień wydania decyzji brzmieniu, co doprowadziło do wadliwego ustalenia obszaru analizowanego, a w następstwie przeprowadzono wadliwą analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, 3. art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 61 ust. 6 i 7 tej samej normy prawnej oraz w związku z § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: "rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r.") przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o normę prawną w brzmieniu niezgodnym z minimalnymi wymaganiami ustawowymi, to jest bez ustalania maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności budowy; udziału powierzchni zabudowy; wysokości zabudowy; geometrii dachu w zakresie układu połaci dachowych; minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania, 4. § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i § 7 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. przez ich niezastosowanie, w sytuacji gdy w sprawie brak jest przesłanek do odstąpienia od ustalenia warunków zabudowy w oparciu o nieruchomości sąsiednie, 5. § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. przez ich wadliwe zastosowanie, w sytuacji gdy w sprawie brak jest przesłanek do odstąpienia od ustalenia warunków zabudowy w oparciu o nieruchomości sąsiednie. Odwołujący się - K.B., K.K. i M.J. podnieśli, że sporządzona w tej sprawie analiza urbanistyczna nie uwzględnia działek najbardziej istotnych z punktu widzenia wyznaczenia zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu dla zamierzenia budowlanego, tj. działek sąsiadujących z przedmiotową działką od strony ul. [...]. Zdaniem odwołujących się, nie można ustalać parametrów zabudowy w oparciu o działki znajdujące się poza zakresem analizy urbanistycznej takie jak: ul. [...], [...], ul. [...], [...], [...], [...], ul. [...],[...], ul. [...] i [...]. Sam fakt wystąpienia na danym terenie zabudowy wielorodzinnej, zwłaszcza gdy ma ono charakter pewnej enklawy, otoczonej zabudową jednorodzinną, nie powinien prowadzić do automatycznego przyjmowania dla takiej zabudowy średniego wskaźnika cechującego istniejącą zabudowę wielorodzinną, z całkowitym pominięciem wskaźników charakteryzujących zabudowę jednorodzinną. Zdaniem odwołujących się, z uwagi na wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego nieprawidłowo ustalono obowiązującą linię zabudowy, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a także maksymalną intensywność zabudowy. Budynki przy ul. [...] (do której należą działki przeznaczone pod budowę) to domy jednorodzinne, jedno lub dwu kondygnacyjne i taki powinien być mający powstać budynek graniczący z działkami [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...]. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 3 września 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, po rozpatrzeniu powyższych odwołań, uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej punktu II.2 i w tym zakresie orzekło co do istoty (jak wyżej wskazano), a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustawy (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), która weszła w życie z dniem 24 września 2023 r., do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem 24 września 2023 r. stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (powoływanej dalej także jako: "u.p.z.p.") w brzmieniu dotychczasowym, tj. sprzed wejścia w życie ustawy nowelizującej. Również do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, które zostały wszczęte od dnia wejścia w życie powyższej ustawy, tj. od 24 września 2023 r. i jednocześnie przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie stosuje się art.61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, zatem w brzmieniu sprzed 24 września 2023 r. Przepis ten znajduje zastosowanie w przedmiotowej sprawie, bowiem wniosek inwestora został złożony w dniu 21 lutego 2024 r. Kolegium wskazało przy tym, że w myśl art. 65 powyższej ustawy, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r. Następnie organ II instancji, po przywołaniu treści art. 61 ust. 1, ust. 5a u.p.z.p., wskazał, że obszar analizowany został wyznaczony wokół terenu inwestycji, w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu tego terenu, tj. 483,0 m (3 x 161,0 m), co pozostaje w zgodzie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Obszar ten został rozszerzony do pełnych granic działek ewidencyjnych, które choćby w części znalazły się w granicach obszaru minimalnego. W aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:1000, z zaznaczonymi granicami tego obszaru, w którym przeprowadzono analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-6 u.p.z.p. Przedmiotowa analiza składa się z części opisowej, w tym tabelarycznej, oraz z powołanej wyżej mapy. Z treści tego opracowania wynika, że teren przy ul. [...] położony jest w Ł. w granicach osiedla B.-[...], w bliskiej odległości od [...] miasta. W granicach obszaru analizowanego występują nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielorodzinnymi, budynkami usługowymi oraz przemysłowymi. W ocenie Kolegium, planowana inwestycja – budynki mieszkalne wielorodzinne kontynuują istniejącą zabudowę mieszkaniową pod względem funkcji. Kolegium zwróciło przy tym uwagę, że w decyzji organu I instancji z dnia 14 czerwca 2024 r. wskazano jednoznacznie, iż zabudowa istniejąca na działkach sąsiednich pozwala na określenie pozostałych cech oraz wymaganych prawem parametrów i gabarytów dla planowanego budynku, o których mowa w § 4 - § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Określenie tych wielkości (wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu) zostało dokonane poprzez wskazanie wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych), których inwestorowi nie wolno przekroczyć. Przeprowadzona analiza stanowiła podstawę do określenia w decyzji organu I instancji warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, tj.: - nieprzekraczalnej linii zabudowy - w odległości 5 m od granicy z działkami drogowymi ul. [...] i ul. [...], zgodnie z załącznikiem graficznym; - wskaźnika wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem: od 0,19 do 0,35, z dopuszczeniem wskaźnika do 0,43 dla parterowej części planowanej zabudowy, w której projektowane są garaże; - szerokości elewacji frontowej dla każdego z planowanych budynków od strony głównego wejścia do budynku: od 28 m do 60 m; - wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej - do gzymsu/attyki/okapu: od 10 m do 19 m. Dla parterowej części planowanej zabudowy, w której projektowane są garaże, dopuszcza się wysokość elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu: od 2 m do 5 m. Gzymsy, attyki, okapy - prostopadłe lub równoległe do linii zabudowy od strony ul.[...], - geometrii dachu: - układ głównych połaci: dach płaski o spadku głównych połaci dachowych od 0° do [...]°; - wysokość głównej kalenicy/najwyższej krawędzi dachu: od 10 m do 20 m. Dla parterowej części planowanej zabudowy, w której projektowane są garaże, dopuszcza się wysokość głównej kalenicy/najwyższej krawędzi dachu: od 2 m do 5m; - kierunek głównej kalenicy/najwyższej krawędzi dachu: prostopadły lub równoległy do linii zabudowy od strony ul. [...]. Odnosząc się do opisanych wyżej parametrów planowanej zabudowy Kolegium wskazało, że w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowało się stanowisko, że przepisy § 4 do § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie dają podstaw do określania w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiających ich zmianę na plus lub minus. Kolegium zaznaczyło przy tym, że w przypadku opisanych wyżej parametrów, tj. wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości kalenicy zastosowano odstępstwo od ogólnej zasady wyznaczania parametrów na podstawie średniej wielkości z obszaru analizowanego, uznając, że takie działanie nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego w otoczeniu terenu inwestycji. Tym samym dopuszczenie funkcji zabudowy wielorodzinnej, a także przyjęcie parametrów zabudowy (wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej elewacji frontowej) odmiennych od średnich wartości danego parametru na obszarze analizowanym, jest zgodne z obowiązującymi przepisami rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., a przede wszystkim nie powoduje powstania obiektów, które byłyby nie do pogodzenia z istniejącym ładem przestrzennym w okolicy. W dalszej kolejności organ II instancji wskazał, że w analizie wykazano bezspornie, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa wielorodzinna, której parametry zostały poddane analizie i na podstawie której ustalono parametry zabudowy planowanej. Nie ulega wątpliwości, że rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. nakazuje w pierwszej kolejności wyliczyć wskaźniki zabudowy jako wartości średnie ustalone w odniesieniu do całokształtu zabudowy występującej w obszarze analizowanym, co też zostało uczynione w analizie. Zdaniem Kolegium, granice obszaru analizowanego zostały wprawdzie pokazane prawidłowo, jednakże, ze względu na szeroki front terenu inwestycji, są one bardzo rozległe - o promieniu 483 m. Tak duży obszar analizowany pozwala zatem na objęcie analizą różnorodnej zabudowy, w tym o skrajnie odmiennych cechach i parametrach. W rozpatrywanej sprawie taka sytuacja ma miejsce chociażby w przypadku wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, który w obszarze analizy zawiera się w przedziale od 0,005 do 0,84, czy też wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od ok. 2 m do ok. 43 m. Tak zróżnicowany charakter zabudowy pozwolił m.in. na odrębne ustalenie wskaźników dla poszczególnych rodzajów zabudowy, tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. Nie oznacza to jednak, wbrew twierdzeniom odwołania, że przy ustalaniu parametrów inwestycji nie wzięto pod uwagę zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wszystkie bowiem parametry, jak już wyżej wskazano, ustalone zostały na podstawie całej zabudowy w obszarze analizowanym, a więc zarówno jednorodzinnej, jak i wielorodzinnej. O ile zatem analiza urbanistyczna obejmuje pod kątem zachowania ładu przestrzennego wszystkie działki położone w zakreślonym obszarze analizowanym, to jednak konkretyzacja warunków dla nowej zabudowy, w przedmiotowej sprawie, dokonana została poprzez odniesienie przede wszystkim do zabudowy wielorodzinnej, w szczególności w zakresie ustalonych wielkości maksymalnych poszczególnych parametrów. W ocenie organu odwoławczego, działanie takie nie może być jednak w tej sprawie uznane za wadliwe. Wynika to ze zróżnicowanego charakteru zabudowy obszaru analizowanego, w tym najbliższego sąsiedztwa, gdzie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna graniczy bezpośrednio z wielorodzinną o wyraźnie odmiennych cechach i parametrach. Konsekwencją wskazanej wyżej konkretyzacji warunków ustalonych dla nowej zabudowy jest zastosowanie odstępstw od średnich wartości obliczonych dla całej zabudowy z obszaru analizowanego. Kolegium podkreśliło, że za zasadnością takiego odstąpienia przemawiają argumenty wynikające właśnie z wyników przeprowadzonej analizy. Organ odwoławczy podzielił przy tym pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w wyroku z dnia 1 lipca 2016 r., II OSK 1931/14, że wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii (ładu przestrzennego). W ocenie Kolegium, obszar poddany analizie jest różnorodny pod względem cech i funkcji, a zatem nie sposób uznać, że zastosowane odstępstwa doprowadzą do naruszenia ładu urbanistycznego. W dalszej kolejności przechodząc do szczegółowej analizy poszczególnych gabarytów i parametrów przyszłej inwestycji organ odwoławczy, mając na uwadze § 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., wskazał, że linię zabudowy wyznacza się co do zasady od drogi publicznej, wobec tego skoro działka położona jest przy dwóch drogach publicznych, linię zabudowy należy wyznaczyć zarówno od jednej, jak i drugiej drogi. Taka sytuacja, w ocenie organu, występuje w przedmiotowej sprawie, bowiem teren objęty wnioskiem przylega bezpośrednio do dwóch dróg gminnych, tj.: ul. [...] i ul. [...]. Jednocześnie Kolegium zwróciło uwagę, że zabudowa w obszarze analizy znajduje się w zróżnicowanych odległościach od granicy z działkami drogowymi. Zabudowa wzdłuż nieparzystej strony ul. [...] (po stronie planowanej inwestycji) zlokalizowana jest w odległości od 0 m do 21,5 m od granicy z działką drogową. Na działkach zlokalizowanych wzdłuż ul. [...] zabudowa zlokalizowana jest w odległości od 0 m do 20 m. Z tego względu, w ocenie organu odwoławczego, ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 5 m od granicy z działkami drogowymi ul. [...] i ul. [...] należy uznać za zgodne z § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Kolegium zaznaczyło przy tym, że linie te wyznaczono w nawiązaniu do linii zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. [...], co stanowi minimalną odległość dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej znajdującej się w kwartale ulic: [...]/[...]/[...]/[...], od działek drogowych dróg publicznych. W odniesieniu zaś do § 5 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., dotyczącego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, Kolegium wyjaśniło, że wskaźnik ten w obszarze analizowanym jest bardzo zróżnicowany i zawiera się w przedziale od 0,005 do 0,84 (średnio - 0,30). Wskaźnik powierzchni zabudowy dla nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,06 do 0,68 (średnio wynosi 0,35). W bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji (tj. w tym samym kwartale ulic) występują nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną o wskaźnikach 0,26 (ul. [...]), 0,28 (ul. [...]), 0,33 (ul. [...]) oraz 0,38 (ul [...]). Powyższe wskaźniki są bliskie średnim wartościom z obszaru analizy, a dalekie od wartości maksymalnych. Ponadto, w sąsiednim kwartale ulic: [...]/[...]/[...]/[...] znajduje się nieruchomość, której sposób zagospodarowania oraz lokalizacja względem sąsiadującej z nią zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - jest podobna do wnioskowanej, tzn. na ww. działce znajduje się zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych, który od południa graniczy z mniejszymi działkami z budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Zdaniem organu II instancji, odzwierciedlenie tego schematu ma miejsce w przedmiotowej sprawie, gdzie teren pod wnioskowaną inwestycję mieszkaniową wielorodzinną graniczy od południa z zabudową mieszkaniową jednorodzinną na małych działkach. Następnie Kolegium wskazało, że w decyzji organu I instancji, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., wyznaczono wskaźnik powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem: od 0,19 (wartość dla nieruchomości przy ul. [...], [...]/ul. [...]/ul. [...], [...], której sposób zagospodarowania oraz lokalizacja względem sąsiadującej z nią zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - jest podobna do wnioskowanej) do 0,35 (średnia wartość dla nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną w obszarze analizy), z dopuszczeniem wskaźnika do 0,43 dla parterowej części planowanej zabudowy, w której projektowane są garaże. Kolegium stwierdziło przy tym, że ustalony w decyzji organu I instancji wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy zawiera się w przedziale wartości występujących w obszarze analizy, w tym w przedziale wartości dla nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Ponadto jest zbliżony do średniej wartości wskaźnika wyliczonej dla nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną w obszarze analizowanym oraz do wartości występujących w najbliższym sąsiedztwie. W ocenie Kolegium, przyjęcie wielkości wskaźnika w przedziale od 0,19 do 0,35 z dopuszczeniem wskaźnika do 0,43 dla parterowej części planowanej zabudowy, w której projektowane są garaże, nie stanowi zagrożenia dla ładu przestrzennego. Konsekwentnie bowiem ustalenie, że planowana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna kontynuuje istniejącą zabudowę pod względem funkcji pozwala na wyznaczenie poszczególnych parametrów tej zabudowy w nawiązaniu do obiektów istniejących w sąsiedztwie realizujących tę samą funkcję. W dalszej kolejności, mając na uwadze § 6 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., organ II instancji wyjaśnił, że w wyznaczonym obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowych wszystkich budynków wynosi od 1,5 m do 178 m; średnio 15,5 m, co z tolerancją 20% wynosi od 12,4 m do 18,6 m. W przypadku zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wielkości te zawierają się w przedziale od 6,0 m do 113,5 m; średnio - 35,5 m, co z tolerancją 20% wynosi od 28,4 m do 42,6 m. W decyzji organu I instancji, na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., dla każdego z planowanych budynków zespołu ustalono szerokość elewacji frontowej od strony głównego wejścia do budynku: od 28 m (zaokrąglona średnia wartość dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych w obszarze analizy, z tolerancją - 20%; wartość zbliżona do szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych wielorodzinnych z bliskiego sąsiedztwa, przy ul. [...] oraz ul.[...] i [...]) do 60 m (zgodnie z wnioskiem – wnioskowany parametr zawiera się w przedziale wartości występujących w obszarze analizy, w tym w przedziale wartości dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych; wartość zbliżona m.in. do szerokości budynku mieszkalnego wielorodzinnego z bliskiego sąsiedztwa – przy ul. [...], oraz budynków mieszkalnych wielorodzinnych zlokalizowanych w sąsiednim kwartale ulic: [...]/[...]/[...]/[...]). W ocenie Kolegium, tak wyznaczony przedział wielkości byłby do zaakceptowania wobec ustaleń sporządzonej analizy, jednakże wyznaczenie szerokości elewacji w decyzji organu I instancji nastąpiło "od strony głównego wejścia do budynku". Z treści § 6 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wynika natomiast, że szerokość elewacji frontowej znajduje się od strony frontu terenu, a tą w niniejszej sprawie jest część terenu inwestycji od ul. [...]. Z tego względu – jak stwierdził organ odwoławczy - zmiana decyzji organu I instancji w tym zakresie była konieczna. Skutkiem uchylenia decyzji w części zawierającej sformułowanie "od strony głównego wejścia do budynku" było obniżenie dolnej granicy przedziału wielkości tego parametru z 28,0 m na 12,0 m (zgodnie z wnioskiem). Zdaniem Kolegium, oceniając ustalony w ten sposób przedział wielkości od 12,0 m do 60,0 m można by odnieść wrażenie, że parametr ten (właśnie z uwagi na dużą rozpiętość przedziału) nie został w istocie wyznaczony. Oceny tej jednakże nie można dokonywać bez uwzględnienia przedmiotu planowanej inwestycji, jakim jest zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych. A zatem przedział wielkości od 12,0 m do 60,0 m nie odnosi się do jednego budynku, ale do całego ich zespołu, który będzie lokowany zarówno bezpośrednio przy ul. [...], jak też w głębi tego terenu. Przy czym, co wynika z załączonej koncepcji zagospodarowania, budynki przewidziane są do realizacji zarówno równolegle, jak też prostopadle do ul.[...]. Budynki zaś o największej szerokości elewacji frontowej przewidziane są do realizacji w głębi terenu inwestycji. W ocenie organu II instancji, taki sposób ustalenia szerokości elewacji frontowej zasługuje na akceptację, uwzględnia bowiem cechy zabudowy w obszarze analizowanym i tym samym stanowi nawiązanie do zabudowy istniejącej, w tym do mieszkaniowej wielorodzinnej. Natomiast w kwestii parametru wskazanego w § 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., a dotyczącego wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym wynosi on od ok. 4,5 m do ok. 35 m (średnio - 14 m). W decyzji organu I instancji, na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., dla planowanej zabudowy ustalono wysokość elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu: od 10 m (minimalna wartość dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dachem płaskim, występujących w kwartale ulic: [...]/[...]/[...]/[...], tj. w tym samym, co teren inwestycji - wartość dla budynku przy ul. [...]) do 19 m (maksymalna wartość dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych występujących w kwartale ulic: [...]/[...]/[...]/[...], tj. w tym samym, co teren inwestycji - wartość dla budynku przy ul. [...]). Dla parterowej części planowanej zabudowy, w której projektowane są garaże, dopuszcza się wysokość elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu: od 2 m (minimalna wartość dla wszystkich budynków w obszarze analizy) do 5 m (maksymalna wartość dla budynków garażowych w obszarze analizy). Odnosząc się w dalszej kolejności do kwestii podniesionej przez odwołujących się, że planowanej inwestycji nie można pogodzić z istniejącą zabudową, albowiem w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się budynki o niższej wysokości, Kolegium stwierdziło, iż ta okoliczność została przez organ I instancji uznana i znajduje odzwierciedlenie w materiałach sporządzonych na etapie przeprowadzania analizy urbanistycznej. Jednocześnie organ odwoławczy wyjaśnił, że konieczność kontynuacji zabudowy nie oznacza obowiązku zabudowy identycznej jak na działce sąsiadującej. Bezpośrednie sąsiedztwo nie jest przesądzającym argumentem na rzecz istniejącej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu i nie wyznacza też w wyłączny sposób parametrów zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012r., II OSK 10/11, wyrok NSA z dnia 3 lutego 2012r., II OSK 2196/10). W ocenie organu II instancji, co do zasady, nie ma zatem przeszkód, aby zabudowa wielorodzinna stanowiła bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy jednorodzinnej, czego przykładem jest także sposób zagospodarowania i zabudowy obszaru analizowanego wyznaczonego w tej sprawie. Wychodząc z powyższych ustaleń Kolegium, uwzględniając zarówno planowaną intensywność zabudowy wynikającą z ustalonego wskaźnika zabudowy oraz wysokości projektowanych budynków, jak też wskazane w koncepcji zagospodarowania terenu usytuowanie tych budynków względem granic działek sąsiednich, uznało za zasadne ustalenie innej wysokości budynku od strony działek nr [...] zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Ograniczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej tego budynku ma na celu złagodzenie, ze względów urbanistycznych, różnic wysokości. W ocenie Kolegium, parametry ustalone dla tego budynku pozwolą na stosunkowo płynne przejście od niższej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej do zabudowy V i VI - kondygnacyjnej planowanej na terenie inwestycji. W dalszej kolejności organ odwoławczy wyjaśnił, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych) ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, zgodnie z § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W obszarze analizowanym występują budynki o dachach płaskich do 10°, jednospadowych, dwuspadowych i wielospadowych, o kącie nachylenia połaci od 15° do 45° oraz o wysokości kalenic od ok. 2 m do ok. 54 m. Kalenice główne usytuowane są zarówno prostopadle, jak i równolegle w stosunku do frontów/bocznych granic działek. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, że ustalone w decyzji organu I instancji elementy geometrii dachu znajdują odzwierciedlenie w obszarze analizowanym. Zmiana wysokości głównej kalenicy budynku/budynków usytuowanych przy granicy z działkami nr [...] jest konsekwencją zmiany decyzji w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej tego budynku/budynków. Organ odwoławczy zauważył ponadto, że wnioskowana wysokość elewacji frontowej jest większa od ustalonej w decyzji organu I instancji, ale organ administracji nie jest bezwzględnie związany parametrami technicznymi obiektu budowlanego, które mogą być przez organ ustalone odmiennie od wskazanych we wniosku, o ile nie niweczy to zamierzenia budowlanego. Organ dodał przy tym, że wobec braku możliwości uwzględnienia wniosku inwestora w zakresie planowanych parametrów inwestycji możliwe są dwa rozwiązania. Po pierwsze, odmowa ustalenia warunków zabudowy z uwagi na fakt, że w kontekście zabudowy sąsiedniej brak jest podstaw do ustalenia warunków zabudowy na poziomie wnioskowanym. Po wtóre, możliwe jest też ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji na podstawie cech, parametrów i gabarytów zabudowy istniejącej. W rozpatrywanej sprawie, zdaniem Kolegium, mamy właśnie do czynienia z tą drugą sytuacją. Organ odwoławczy zwrócił również uwagę, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej - ul. [...] i ul. [...] przez dwa istniejące zjazdy. Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zaś istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Decyzja także jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Końcowo organ II instancji stwierdził, że w sprawie spełnione zostały wszystkie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 6 u.p.z.p., co obligowało organ do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zmiana dokonana zaskarżoną decyzją miała na celu wyłącznie zniwelowanie różnic wysokości budynków na granicy istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i planowanej wielorodzinnej. Powyższe było możliwe na podstawie prawidłowo przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej. Skargi na powyższą decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnieśli: W.J. i W.J.1, reprezentowani przez pełnomocnika w osobie adwokata (sprawa o sygn. akt II SA/Łd 813/24) oraz W. Sp. J. z siedzibą w Ł., reprezentowana przez pełnomocnika w osobie adwokata (sprawa o sygn. akt II SA/Łd 817/24), zarzucając: I. obrazę przepisów prawa procesowego, która miała istotny wpływ na treść wydanej decyzji, a to zaniechanie zawiadomienia właściciela działki sąsiedniej w stosunku do planowanej inwestycji o toczącym się postępowaniu; II. błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie prawa materialnego, a to: 1. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 2 ust. 1 tej samej ustawy przez wadliwe uznanie, że do wydania decyzji o warunkach zabudowy wystarczające jest istnienie co najmniej jednej zabudowanej działki sąsiedniej, niezależnie od etapu realizacji tej zabudowy i w oderwaniu od kontynuacji istniejącej funkcji zabudowy, co doprowadziło do wydania spornej decyzji z naruszeniem wyżej wskazanych norm prawnych i ładu przestrzennego oraz zasad dobrego sąsiedztwa; 2. art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o normę prawną w nieobowiązującym na dzień wydania decyzji brzmieniu, co doprowadziło do wadliwego ustalenia obszaru analizowanego, a w następstwie przeprowadzono wadliwą analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, 3. art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 61 ust. 6 i 7 tej samej normy prawnej oraz z związku z § 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o normę prawną w brzmieniu niezgodnym z minimalnymi wymaganiami ustawowymi, to jest bez ustalania maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy; udziału powierzchni zabudowy; wysokości zabudowy; geometrii dachu w zakresie układu połaci dachowych; minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania; 4. § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i § 7 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. przez ich niezastosowanie, w sytuacji gdy w sprawnie brak jest przesłanek do odstąpienia od ustalenia warunków zabudowy w oparciu o nieruchomości sąsiednie; 5. § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. przez ich wadliwe zastosowanie, w sytuacji gdy w sprawnie brak jest przesłanek do odstąpienia od ustalenia warunków zabudowy w oparciu o nieruchomości sąsiednie. W oparciu o powyższe zarzuty pełnomocnik skarżących: W.J. i W.J.1 oraz W. Sp. J. z siedzibą w Ł. wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji, z uwagi na fakt, że postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy toczyło się bez udziału skarżącego W., względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów niniejszego postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skarg pełnomocnik skarżących wskazała, że o przedmiotowym postępowaniu oraz o wydanej decyzji o warunkach zabudowy nie został zawiadomiony jeden z właścicieli działki sąsiedniej (działki nr [...] i [...] przy ul.[...]), tj. W. Sp. J. Jednocześnie pełnomocnik skarżących podniosła, że żadna z działek, dostępnych z tej samej drogi publicznej co planowana inwestycja (a więc z ulicy [...] i [...]) nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy na zasadzie kontynuacji funkcji. Na żadnej bowiem działce dostępnej z tej samej drogi publicznej, co planowana inwestycja, nie istnieje zrealizowana już budowa wielorodzinna. Zdaniem pełnomocnik skarżących, ustalone przez organ granice obszaru analizowanego ponad dwukrotnie przenoszą ustawowo dopuszczalne granice. W konsekwencji powyższych naruszeń samo przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy w wadliwie ustalonym obszarze doprowadziło organ z założenia do błędnych wniosków. W dalszej kolejności pełnomocnik skarżących przedstawiła argumentację podniesionych zarzutów prezentowaną uprzednio na etapie odwołania. W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o rozpoznanie spraw w trybie uproszczonym i oddalenie skarg, podtrzymując przy tym stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 14 maja 2025 r., sygn. akt II SA/Łd 817/24, podjętym na posiedzeniu niejawnym, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi połączył sprawę o sygn. akt II SA/Łd 817/24 ze sprawą o sygn. akt II SA/Łd 813/24 w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz postanowił o jej dalszym prowadzeniu pod sygn. akt II SA/Łd 813/24. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skargi podlegają oddaleniu. Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 935), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu (decyzji lub postanowienia) nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. [...]1 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wyjaśnić przy tym należy, że niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów na podstawie art.120 w zw. z art. 119 pkt 2 p.p.s.a. Zgodnie z treścią art. 119 pkt 2 p.p.s.a., sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Z wnioskiem o rozpoznanie niniejszej sprawy w tym trybie wystąpił organ, a skarżący i uczestnicy postępowania w terminie określonym w powołanym przepisie nie zażądali przeprowadzenia rozprawy. W związku z tym zarządzeniem z dnia 3 kwietnia 2025 r. przedmiotowa sprawa została skierowana do rozpoznania w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu w powyższym trybie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 3 września 2024 r. uchylająca decyzję organu I instancji z dnia 14 czerwca 2024 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji w części, tj. punkt II.2 oraz w wynikach analizy stanowiącej załącznik do decyzji i w tej części zawierająca orzeczenie co do istoty sprawy (wskazane na wstępie), a w pozostałej części utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji. Biorąc pod uwagę wyżej zakreśloną kognicję sądów administracyjnych oraz przyczyny uchylenia decyzji Sąd stwierdził, że wniesione przez W. J. i W.J.1 oraz W. Sp. J. z siedzibą w Ł. skargi nie zasługują na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w sposób określony w powołanych wyżej przepisach. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.) - powołanej w niniejszym uzasadnieniu także jako: "u.p.z.p.". Zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 20[...]r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jednocześnie stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Z akt kontrolowanej sprawy wynika, że inwestor - P. Sp. z.o.o. w Ł. złożyła w dniu 21 lutego 2024 r. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (5 budynków: V i VI kondygnacyjnych), które mają być posadowione na kilku wskazanych działkach. Wniosek był modyfikowany i uzupełniany pismami z dnia 6 marca 2024 r. i 11 marca 2024 r. Organ I instancji po rozpatrzeniu powyższego wniosku ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Organ II instancji, po rozpatrzeniu wniesionych odwołań, uchylił w części decyzję organu I instancji i w tej części orzekł co do istoty, tj. ustalił warunki zabudowy, uwzględniając przy tym, jak wskazał, interesy właścicieli sąsiednich działek nr [...] do [...]. Wśród tych wymienionych działek, działki nr [...] i [...] stanowią własność skarżących W.J. i W.J.1, natomiast działki nr [...] i [...] stanowią własność skarżącej Spółki - W. Sp. J. Wszystkie wymienione działki skarżących znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Wychodząc z powyższych ustaleń, w ocenie Sądu należy stwierdzić, że w kontrolowanej sprawie organ odwoławczy prawidłowo wskazał, iż wobec złożenia wniosku o warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w dniu 21 lutego 2024 r. w sprawie zastosowanie znajduje art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688), który stanowi, że do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. od 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Podkreślić przy tym należy, że stosownie do art. 65 powyższej ustawy zmieniającej z dnia 7 lipca 2023 r., studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminu zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r. Zgodnie zaś z art. 71 ustawy zmieniającej z dnia 7 lipca 2023 r. dotychczasowe przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 16 ust. 2 i art. 61 ust. 6 ustawy zmienianej w art. 1 zachowują moc do dnia wejścia w życie przepisów wykonawczych wydanych odpowiednio na podstawie art. 16 ust. 2 i art. 61 ust. 6 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, jednak nie dłużej niż przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, i mogą być w tym czasie zmieniane w granicach określonych odpowiednio w art. 16 ust. 2 i art. 61 ust. 6 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. W świetle powołanych regulacji zawarty w skargach zarzut dotyczący konieczności zastosowania w sprawie art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą z dnia 7 lipca 2023 r. należy uznać za niezasadny. Wskazany przepis art. 61 ust. 5a (w nowym brzmieniu, tj. nadanym ustawą zmieniającą z dnia 7 lipca 2023 r.) określa maksymalną szerokość frontu terenu do 200 m. Tymczasem w przedmiotowej sprawie, w ocenie Sądu, zastosowanie znajduje przepis art. 61 ust. 5a w brzmieniu sprzed nowelizacji, który określa jedynie minimalną odległość obszaru analizowanego (mierzoną jako trzykrotność szerokości frontu terenu), tj. 50 m. Nie określa natomiast górnej jej granicy. Obszar analizowany został zatem przez organ prawidłowo określony, jako trzykrotność szerokości frontu terenu od ul. [...]. Szerokość frontu terenu wynosi 161 m, czyli w konsekwencji promień obszaru analizy wynosi 483 m. Zaznaczyć przy tym należy, że główny wjazd na teren inwestycji znajduje się od strony ul. [...]. Drugi wjazd znajduje się do strony ul. [...], ale szerokość terenu od tej ulicy jest mniejsza niż od ul. [...], na co trafnie zwrócono uwagę w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jednocześnie należy zauważyć, że w dniu [...] lipca 2024 r. zostało wydane rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. 2024 r. poz. 1116), które weszło w życie w dniu 26 lipca 2024 r. Akt ten uchyla poprzednio obowiązujące rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 12 powyższego rozporządzenia z dnia [...] lipca 2024 r. do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia (tj. przed 26 lipca 2024 r.), stosuje się przepisy dotychczasowe. Odnosząc powyższe regulacje do kontrolowanej sprawy należy przypomnieć, że wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji został złożony w dniu 21 lutego 2024 r. Nie ulega zatem wątpliwości, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed dniem 26 lipca 2024r. Wobec tego zastosowanie w sprawie znajdują przepisy dotychczasowe, czyli rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588) - zwane dalej: "rozporządzeniem". Uwzględniając powyższe za niezasadny należy uznać zawarty w skargach zarzut dotyczący powinności ustalenia przez organ w decyzji maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy; udziału powierzchni zabudowy; wysokości zabudowy; geometrii dachu w zakresie układu połaci dachowych; minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania. Dokonania bowiem takich ustaleń wymagane jest na podstawie przepisów rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024r., które nie mają zastosowania w przedmiotowej sprawie. Jak wynika ze skarg, w kontrolowanej sprawie skarżący zarzucili także, iż żadna z działek, dostępnych z tej samej drogi publicznej, co planowana inwestycja (a więc z ul. [...] i [...]), nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy na zasadzie kontynuacji funkcji. Zdaniem skarżących, na żadnej działce dostępnej z tej samej drogi publicznej, co planowana inwestycja, nie istnieje zrealizowana już zabudowa wielorodzinna. W ocenie skarżących, nie została zatem zachowana kontynuacja funkcji zabudowy. Sąd nie podziela tego stanowiska w sprawie, albowiem, co zresztą sami skarżący wskazali w skargach, dla spełnienia warunków kontynuacji funkcji wystarczy, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizy sposób zagospodarowania terenu. W obszarze analizowanym w kontrolowanej sprawie występują budynki mieszkalne jednorodzinne, usługowe, przemysłowe oraz szereg budynków wielorodzinnych, które pozwalają na określenie parametrów dla planowanej inwestycji. Wskazuje to na zachowanie zasady kontynuacji funkcji. Jak słusznie podniósł organ odwoławczy, konieczność kontynuacji zabudowy nie oznacza obowiązku zabudowy identycznej jak na działce sąsiadującej. Bezpośrednie sąsiedztwo nie jest przesądzającym argumentem na rzecz istniejącej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu i nie wyznacza też w wyłączny sposób parametrów zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., II OSK 10/11, wyrok NSA z dnia 3 lutego 2012 r., II OSK 2196/10, dostępne: www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: "CBOSA"). Skarżący zarzucili następnie, że organ ustalając wskaźniki planowanej inwestycji odstąpił od średnich wielkości wskazanych w analizie i nie uzasadnił z jakich powodów przyjął właśnie takie wartości wskaźników. W ocenie Sądu, w tej kwestii, wbrew zarzutom skarżących, organ uzasadnił odstąpienie od wartości średnich na podstawie danych zawartych w analizie. Organ ustalił wszakże, iż ze względu na szeroki front inwestycji, granice obszaru analizowanego są rozległe – o promieniu 483 m. W tak dużym obszarze analizowanym występuje różnorodna zabudowa, w tym – jak podkreślił organ - o skrajnie odmiennych cechach i parametrach. Zróżnicowany charakter zabudowy w obszarze analizowanym, w tym w najbliższym sąsiedztwie, gdzie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna graniczy bezpośrednio z wielorodzinną o wyraźnie odmiennych cechach i parametrach, prowadzi w konsekwencji do zastosowania odstępstw od średnich wartości obliczonych dla całej zabudowy z obszaru analizowanego, aby możliwa była konkretyzacja warunków dla nowej zabudowy. Obszar analizy wyróżnia się różnorodnością pod względem cech i funkcji zabudowy, tym samym zastosowane odstępstwa nie doprowadziły do naruszenia ładu urbanistycznego. Sąd w składzie niniejszym nie dopatrzył się uchybień organu w rozważanym zakresie. W odniesieniu zaś do parametru dotyczącego linii zabudowy, zdaniem Sądu, organ prawidłowo wskazał, że teren objęty wnioskiem przylega bezpośrednio do dwóch dróg gminnych, tj. ul. [...] i ul. [...], a zatem należało wyznaczyć linie zabudowy od obu dróg. Zabudowa w obszarze analizowanym znajduje się w zróżnicowanych odległościach od granicy z działką drogową. Oznacza to tym samym, że organ prawidłowo przyjął, że linię należy wyznaczyć w nawiązaniu do linii zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], co stanowi minimalną odległość dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej znajdującej się w kwartale ulic: [...] /[...]/[...]/[...], od działek drogowych dróg publicznych. Tak wyznaczona linia zabudowy, w ocenie Sądu, spełnia zatem warunki określone w § 4 ust. 4 rozporządzenia. Jak wynika z zaskarżonej decyzji, organ odnosząc się do kwestii wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu wskazał, że został wyznaczony w przedziale od 0,19 do 0,35 i z dopuszczeniem do 0,43 dla parterowej części planowanej zabudowy (garaże). Średnia wartość tego wskaźnika to 0,30, a dla zabudowy wielorodzinnej - 0,35. Uzasadniając określnie tego parametru w takim przedziale wartości organ wskazał, że wartość 0,19 jest charakterystyczna dla nieruchomości przy ul. [...], [...]/ul. [...]/ul. [...], [...], której sposób zagospodarowania oraz lokalizacja względem sąsiadującej z nią zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - jest podobna do wnioskowanej. Natomiast górny przedział tego wskaźnika - 0,35 obrazuje średnią wartość dla nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną w obszarze analizy. Podstawą powyższego określenia stanowił § 5 ust. 2 rozporządzenia. Zdaniem Sądu, nie ulega wątpliwości, że tak określony wskaźnik powierzchni zabudowy zawiera się w przedziale wartości występujących w obszarze analizy, w tym w przedziale wartości dla nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Ponadto jest zbliżony do średniej wartości wskaźnika wyliczonej dla nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną w obszarze analizowanym oraz do wartości występujących w najbliższym sąsiedztwie. W dalszej kolejności należy zauważyć, że w zakresie wskaźnika szerokości elewacji frontowej organ odwoławczy dokonał zmiany decyzji organu I instancji, wskazując, że jego określenie winno nastąpić nie od wejścia do budynku, ale od frontu działki (zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia), czyli od ul. [...]. Skutkiem uchylenia było obniżenie dolnej granicy przedziału tego parametru z 28,0 m na 12,0 m. Ustalenie przedziału tego parametru od 12,0 m do 60,0 m wynika z analizy, a jak słusznie pokreślił organ, należy mieć na uwadze charakter tej inwestycji, będącej zespołem budynków mieszkalnych wielorodzinnych i tym samym przedział ten odnosi się do całego zespołu, a nie pojedynczego obiektu. Sąd nie dopatrzył się uchybień organu w zakresie poczynionych w tym względzie ustaleń. Jednocześnie, w ocenie Sądu, należy zgodzić się z Kolegium, że określenie parametru dotyczącego wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu w przyjętych wartościach również znajduje uzasadnienie w ustaleniach dokonanych w analizie. Trafnie Kolegium uznało przy tym za zasadne ustalenie innej wysokości budynków niż przyjął organ I instancji, od strony działek nr [...], zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Prawidłowo w tym zakresie Kolegium zmniejszyło wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku projektowanego od strony wspomnianych działek, aby złagodzić różnice wysokości pomiędzy istniejącą a projektowaną zabudową. Uwagę zwraca przy tym fakt, że projektowana zabudowa graniczy z działkami skarżących nie od ich frontu, ale od tylnej strony działek, gdzie zlokalizowana jest zabudowa gospodarcza. Natomiast zabudowa mieszkaniowa działek skarżących znajduje się od frontu działek, co stanowi, że odległość zabudowy mieszkaniowej skarżących od projektowanej jest większa niż odległość projektowanej inwestycji od granic działek skarżących. Ponadto odnosząc się do zarzutu pomięcia strony w postępowaniu przed organem I instancji (tj. W. Sp. J. z siedzibą w Ł.) należy stwierdzić, że pominięcie strony przez organ prowadzący postępowanie w I instancji nie może być samodzielną i jedyną przesłanką uchylenia decyzji w postępowaniu odwoławczym, w którym uczestniczą już wszystkie strony, stojącą na przeszkodzie merytorycznemu rozstrzygnięciu sprawy przez organ odwoławczy. Organ II instancji musi uznać, że rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części, aby móc zwrócić sprawę do rozpatrzenia organowi I instancji (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Wa 1226/19, LEX nr 3022010). Zdaniem Sądu, w przedmiotowej sprawie wskazane powyżej okoliczności nie zaistniały, a zatem organ II instancji nie miał podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji tylko z powodu pomięcia jednej ze stron w toku postępowania pierwszoinstancyjnego. Na kanwie powyższych rozważań należało przyjąć, że Kolegium, czyniąc za podstawę swego działania art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., prawidłowo uchyliło decyzję organu I instancji w części i w tej części orzekło co do istoty sprawy, a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Jednocześnie należy podkreślić, że Kolegium nie uchybiło przepisom postępowania administracyjnego. Organ w sposób wszechstronny i wnikliwy rozważył bowiem cały zebrany w sprawie materiał dowody oraz dokonał prawidłowej oceny istnienia przesłanek warunkujących ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, prawidłowo realizując obowiązki wynikające z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zaskarżona decyzja w pełni odpowiada również wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Z powyższych względów, Sąd, nie podzielając zarzutów skarżących, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargi oddalił. dc