II SA/Rz 94/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Karina Gniewek-Berezowska Sędziowie WSA Piotr Godlewski WSA Elżbieta Mazur-Selwa /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 maja 2025 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 14 listopada 2024 r. nr SKO.415/483/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz strony skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w R. kwotę 597 zł /słownie: pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi Spółdzielni [...] w [...] (dalej: "Spółdzielnia", "Skarżąca") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "SKO", "Kolegium" lub "organ odwoławczy") z dnia 14 listopada 2024 r. nr SKO.415/483/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, wydana w następującym stanie faktycznym sprawy. Dyrektor Biura Gospodarki Mieniem [...] (dalej: "Dyrektor" lub "organ I instancji") wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec otrzymania wypisu z aktu notarialnego Rep. [...] nr [...] z dnia [...] sierpnia 2022 r. oraz Rep. [...] z dnia [...] września 2022 r., z których wynikało, że Spółdzielnia zbyła udziały wynoszące odpowiednio 8192/200786 części i 6448/200786 części w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2071 ha obr. [...], obj. [...]. Ustalono, że wymieniona działka nr [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] - w rejonie ul. [...] i ul. [...] w R., zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] września 2018 r. Przed wejściem w życie ww. planu miejscowego działka objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] - w rejonie ul. [...] i [...] w R. W następstwie przeprowadzonego postępowania, w oparciu o opracowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy z dnia [...] maja 2023 r. określający wartość rynkową prawa własności przedmiotowej działki nr [...] zgodnie z przeznaczeniem w MPZP Nr [...] oraz zgodnie z przeznaczeniem w MPZP Nr [...], organ ustalił, że wskutek uchwalenia MPZP Nr [...] doszło do wzrostu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. W związku z powyższym, organ I instancji decyzją z dnia 5 marca 2024 r. nr BGM.IV.41.316.2022.EK ustalił od Spółdzielni jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zbyciem udziałów w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], spowodowanego uchwaleniem MPZP Nr [...] w rejonie ul. [...] i ul. [...] w R. w wysokości 218,63 zł. W następstwie wniesionego przez Skarżącą odwołania, SKO decyzją z dnia 25 czerwca 2024 r. nr SKO.415/149/2024 uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, stwierdzając, że na dzień orzekania przez organ odwoławczy operat stracił swoją ważność, bowiem mając na uwadze treść art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami był on aktualny maksymalnie do dnia 27 maja 2024 r. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, organ I instancji, działając na podstawie art. 104, art. 107 § 1 i § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm.; dalej; "k.p.a.") i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; dalej: "u.p.z.p."), decyzją z dnia 1 października 2024 r. nr BGM.IV.41.316.2022.EK, ustalił od Skarżącej jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zbyciem udziałów w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], spowodowanego uchwaleniem MPZP Nr [...] w rejonie ul. [...] i ul. [...] w R. w wysokości 218,63 zł, w tym za zbycie udziału wynoszącego 6448/200786 części w prawie własności nieruchomości - 96,29 zł oraz za zbycie udziału wynoszącego 8192/200786 części w prawie własności nieruchomości - 122,34 zł. Organ I instancji nie zgodził się ze stwierdzeniem, że operat szacunkowy stracił swą aktualność, wskazując, że przepisy art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zbycia nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wyjaśnił, że w sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. Operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia opłaty planistycznej winien odnosić się do zdarzenia przeszłego, to jest do cen nieruchomości w dacie sprzedaży, zatem kwestia aktualności operatu dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje bez znaczenia. W związku z powyższym, organ I instancji przeanalizował wykonany operat szacunkowy z dnia [...] maja 2023 r. i na tej podstawie ustalił, że wskutek uchwalenia MPZP Nr [...] nastąpił wzrost wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr [...] o kwotę 9995,00 zł, co skutkowało ustaleniem jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 218,63 zł. Od powyższej decyzji Spółdzielnia wniosła odwołanie, zarzucając naruszenie przepisów postępowania oraz naruszenie prawa materialnego polegające na błędnej wykładni art. 36 ust. 4 u.p.z.p., poprzez błędne przyjęcie, że "zbycie" nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu znajduje zastosowanie do czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową w wykonaniu umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawartą pomiędzy członkiem spółdzielni a spółdzielnią. Opisaną na wstępie decyzją z dnia 14 listopada 2024 r., Kolegium, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 36 ust. 4 u.p.z.p., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. SKO po przeanalizowaniu materiału dowodowego oraz obowiązujących przepisów uznało, że organ I instancji zasadnie ustalił jednorazową opłatę planistyczną, ponieważ doszło do zbycia udziałów w nieruchomości nr [...], a w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość tej nieruchomości wzrosła. Prawidłowość wszczęcia postępowania wynika z art. 37 ust. 6 u.p.z.p., który zobowiązuje organ do ustalenia opłaty niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Kolegium podniosło, że Skarżący oparł odwołanie na twierdzeniu, że ustanowienie odrębnej własności lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową nie stanowi "zbycia" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Organ odwoławczy uznał to stanowisko za błędne, ponieważ analiza aktów notarialnych wskazuje, że doszło do przeniesienia własności lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt II OSK 2502/15 jednoznacznie uznał, że "zbycie" obejmuje każdą czynność skutkującą zmianą właściciela nieruchomości, w tym także przeniesienie własności udziału w nieruchomości związanej z lokalem. W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Spółdzielnia zarzuciła naruszenie: - art. 15 k.p.a. poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania, o której mowa w tym przepisie, poprzez niedokonanie ponownego, merytorycznego rozpatrzenia sprawy w postępowaniu przed organem odwoławczym, w tym brak odniesienia się do zarzutów Skarżącej, lecz ograniczenie się wyłącznie do oceny stanowiska organu I instancji i ogólnikowe stwierdzenie co do prawidłowości decyzji I instancji, pomimo że w ponownie wydanej decyzji organ I instancji nie uwzględnił wytycznych sformułowanych w poprzedniej decyzji SKO; - art. 7, art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niedostateczną analizę materiału dowodowego, a to zalegających w sprawie odpisów aktów notarialnych i wskutek tego nieustalenie, że Spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokalu w wykonaniu umowy o budowę lokalu zawartej z członkiem spółdzielni, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2024 r. poz. 558; dalej: "u.s.m."); - art. 7, 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez niedostateczną analizę i ocenę materiału dowodowego, tj. zalegającego w aktach sprawy operatu szacunkowego, co doprowadziło do błędnego przyjęcia, że wartość nieruchomości wzrosła w sposób określony w treści decyzji, co rzekomo miało być następstwem uchwalenia planu miejscowego; - art. 7a § 1 k.p.a., tj. zasady rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy przedmiotem decyzji jest nałożenie na stronę obowiązku, a w sprawie istnieją wątpliwości co do treści normy prawnej i jej zastosowania w przedmiotowym stanie faktycznym, a organy nie rozpoznały ich na korzyść strony skarżącej, w sytuacji braku przesłanek wyłączających takie działanie, a to braku istnienia spornego interesu stron lub osób trzecich, na które wynik postępowania miałby bezpośredni wpływ; - art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób nieodpowiadający wymogom, o którym mowa w tym przepisie, a nadto nie odniesienia się do wszystkich zarzutów Skarżącej podniesionych w odwołaniu od decyzji; - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy powinna ona podlegać uchyleniu, a postępowanie pierwszej instancji umorzeniu w całości na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.; - art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 1 tej ustawy oraz art. 1 ust. 11, art. 1 ust. 2 pkt 2, art. 18 ust. 2, art. 18 ust. 4 i art. 19 ust. 1 u.s.m., polegające na błędnym przyjęciu, że "zbycie" nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie znajduje zastosowanie do czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową w wykonaniu umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawartą pomiędzy członkiem Spółdzielni a Spółdzielnią, w sytuacji gdy Spółdzielnia nie może osiągać korzyści kosztem swoich członków z tytułu ustanowienia praw do lokali, nie może uwzględnić wzrostu wartości nieruchomości w wysokości wkładu budowlanego, gdyż członek spółdzielni nie płaci ceny lokalu, jak w przypadku osób nabywających lokale i udziały w nieruchomości od innych podmiotów, lecz wnosi wkład budowlany odpowiadający wyłącznie kosztom budowy lokalu oraz kosztom zakupu gruntu przez Spółdzielnię, na którym zlokalizowany jest budynek, spółdzielnia zobowiązana jest do rozliczenia kosztów budowy i zwrotu członkom różnicy między wniesionym wkładem, a rzeczywistymi kosztami budowy, a ustanawiając odrębną własność dokonuje w istocie przekształcenia ekspektatywy odrębnej własności lokalu w prawo własności, a nie zbycia, co doprowadziło do błędnego zastosowania w niniejszej sprawie tego przepisu i wymierzenia przedmiotowej opłaty planistycznej w stosunku do Spółdzielni. Na podstawie powyższych zarzutów Spółdzielnia wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi Spółdzielnia szeroko rozwinęła powyższe zarzuty. Wskazała m.in. na wadliwość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, kwestionując dobór działek oraz czasookres transakcji przyjętych do porównania. Ponadto organ nie zastosował się do poprzednich wytycznych Kolegium odnośnie stwierdzenia, że ze sporządzonego operatu nie wynika, aby wzrost wartości nieruchomości w tej konkretnie wysokości wynikał akurat z uchwalenia planu miejscowego, a nie był podyktowany innymi okolicznościami, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości. Skarżąca zwróciła również uwagę, że pojęcia "zbywa" nie można rozumieć w oderwaniu od charakteru i celu opłaty planistycznej. Jak podniosła, opłata ta jest pobierana tylko w razie wzrostu wartości zbywanej nieruchomości, a zatem wiąże się z przysporzeniem, powiększeniem majątku, uzyskaniem dodatkowych korzyści. Z tego też względu ustalenie opłaty planistycznej nie znajduje uzasadnienia w sytuacji, gdy w stanie faktycznym danej sprawy okaże się, że zbywca nieruchomości w żaden sposób nie skorzystał/nie mógł skorzystać na wzroście wartości nieruchomości, co w szczególności następuje w sytuacji, gdy czynności prawnej dokonuje pod tytułem darmym. Zdaniem Spółdzielni analogiczna sytuacja na miejsce w przypadku podmiotu, który wskutek ograniczeń nałożonych ustawą oraz treści samego stosunku prawnego, którego podstawowe zasady określa ta ustawa, nie ma możliwości osiągnięcia przysporzenia i skorzystania na wzroście wartości nieruchomości, zatem fakt ustalenia tej opłaty pozostaje w oczywistej sprzeczności z zasadami sprawiedliwości społecznej. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje; W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1637 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja wydana w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z jej zbyciem, spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Sąd rozpoznając niniejsza sprawę podziela w całości stanowisko tutejszego Sądu wyrażone w wyroku z dnia 20 marca 2025 r., II SA/Rz 71/25. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym: Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie z kolei art. 36 ust. 7 u.p.z.p.: roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Działka nr [...] obr. [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] - w rejonie ul. [...] i ul. [...] w R., zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] września 2018 r. /publ. Dz. Urz. Woj. Podkarpackiego poz. [...] z [...] listopada 2018 r./ i zgodnie z jego postanowieniami działka nr [...] obr. [...] położona jest w większości w konturze oznaczonym symbolem MW, który wg rysunku planu przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Natomiast w niewielkiej wschodniej części w konturze oznaczonym symbolem ZP1, który wg rysunku planu przeznacza się pod ogólnodostępną zieleń urządzoną na terenie wydzielonym liniami wewnętrznego podziału pod drogę wewnętrzną [KDW]. Przed wejściem w życie w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] obr. [...] objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] w rejonie ul. [...] w R., zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] września 2001 r. /publ. Dz. Urz. Woj. Podkarpackiego nr [...], poz. [...] z [...] listopada 2001 r./ i zgodnie z jego postanowieniami działka nr [...] obr. [...] położona była w konturze oznaczonym symbolem 4ZP, który wg rysunku planu przeznacza się pod zieleń parkową. W związku z powyższym zasięgnięto opinii rzeczoznawcy majątkowego Pana M. P. /nr uprawnień [...]/ w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości: • zgodnie z jej przeznaczeniem w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] - w rejonie ul. [...] i ul. [...] w R., • zgodnie z przeznaczeniem w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego nr [...] w rejonie ul. [...] w R. Postępopwanie administracyjne wszczęte zostało z urzędu po otrzymaniu wypisów z aktów notarialnych: Rep. [...] nr [...] z [...] sierpnia 2022 r., zgodnie z którym Spółdzielnia [...], zbyła udział wynoszący 8192/200786 części wprawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2071 ha obr. [...], obj. [...] oraz Rep. [...] nr [...] z [...] września 2022 r., zgodnie z którym Spółdzielnia [...], zbyła udział wynoszący 6448/200786 części w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2071 ha obr. [...], obj. KW [...]. Obie umowy poprzedzone były umowami o budowę lokali mieszkalnych. Na podstawie tych umów strony ustaliły zaliczki na wkład budowlany, wskazując jednocześnie, że rozliczenie kosztów realizacji zadania inwestycyjnego nastąpi po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, w oparciu o obowiązujące przepisy i akty wewnątrzspółdzielcze. Ustanowienie odrębnej własności lokalu miało nastąpić zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie ma również sporu co do tego, że ww umowy notarialne zostały zawarte w okresie 5 lat, które ustawodawca przewidział na dochodzenie roszczeń z tym związanych. Spór w sprawie sprowadza się do tego czy mamy do czynienia ze "zbyciem nieruchomości" i zasadnością ustalonej opłaty. Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwalifikacji prawnej ustalenia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności nieruchomości, zgodzić należy się z Organami, że mamy tu do czynienia ze zbyciem o jakim mowa w art 36 ust. 4 u.p.z.p. Ustawodawca użył zwrotu "zbycie" w miejsce poprzednio używanego pojęcia sprzedaży, rozszerzając w ten sposób zakres stosowania tego przepisu do innych, poza sprzedażą, form zbycia. Oznaczało to niewątpliwie poszerzenie czynności prawnych objętych dyspozycją tego przepisu. Uchwałą z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 Naczelny Sąd Administracyjny wyłączył z tych czynności umowę darowizny. Sąd zwrócił uwagę na brak ustawowej definicji pojęcia zbycie w u.p.z.p. i jednocześnie wskazał, że nie można jej szukać w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zaznaczył, że choć u.g.n. definiuje to pojęcie w art. 4 pkt 3b, to art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła do przepisów u.g.n. "w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych". Pojęcie zbycia nie mieści się ani w zasadach określania wartości nieruchomości, ani też w zasadach określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych. Poszukując prawidłowej wykładni wskazał, że należy rozpocząć ją od rozważenia istoty i funkcji opłaty planistycznej. Jest ona, jak zaznaczył daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany uiścić z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zwolniony z niej jest tylko ten, kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. Dopiero bowiem zbycie uruchamia mechanizm wymierzania stosownej opłaty. Oznacza to, że opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje z dniem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas, gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy się ono materializuje. Na tle dokonanej wykładni pojęcia zbycia należy dokonać analizy treści umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności. Niewątpliwie ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności następuje w zamian za wniesienie wkładu budowlanego na podstawie wcześniej zawartej umowy o budowę tego lokalu, co oznacza, wbrew twierdzeniom Spółdzielni, że jest czynnością ekwiwalentną. Nie jest trafne zatem porównanie tej czynności do darowizny, w której przysporzenie następuje na rzecz obdarowanego bez ekwiwalentnego skutku dla zbywcy. Bez znaczenia pozostają przy tym uwagi, że stroną umowy jest Spółdzielnia, i szczególne zasady jej funkcjonowania, w tym wynikający z art. 1 ust. 11 u.s.m. zakaz osiągania korzyści kosztem swoich członków. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera wyłączeń podmiotowych w zakresie ustalania opłaty planistycznej, co oznacza, że wyłączną przesłanką ustalenia opłaty jest przesłanka przedmiotowa w postaci zbycia nieruchomości, której wartość na skutek uchwalenia MPZP, wzrosła. Również kwestia wzajemnych rozliczeń cywilnoprawnych z członkami Spółdzielni nie może mieć znaczenia w sprawie należności publicznoprawnej. Zdaniem Sądu, Spółdzielnia [...] przenosząc na rzecz osób trzecich własność lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej, dokonała zbycia nieruchomości gruntowej, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi wykazanie, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek przyjęcia nowych rozwiązań planistycznych. Wymagało to, co podkreślono, dokonania stosownych ustaleń. Niezbędne było wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, co wymaga dokonania wyczerpującej oceny tego dowodu. Rozpoznając sprawę Organ I instancji stwierdził że: "opinia ta wykonana została zgodnie z przepisami prawa materialnego, zawarte w operacie szacunkowym wnioski są logiczne i wynikają ze stanu faktycznego nieruchomości, operat jest kompletny i nie zawiera wewnętrznych niejasności, a twierdzenia w nim zawarte poparte są rzetelną analizą rynku nieruchomości i należycie uzasadnione". Wnioskom tym nie towarzyszyły jednak żadne dodatkowe ustalenia czy oceny Organu. Przypomnieć należy, że podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi art. 37 u.p.z.p., który w ust. 12 odsyła do zasad określenia tej wartości na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Opinia rzeczoznawcy stanowi główne źródło dowodowe, ale nie ma przy tym charakteru wiążącego. Podlega ocenie właściwego organu administracyjnego i jakkolwiek organy administracji nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, to nie mogą też bezkrytycznie przyjmować poczynionych przez niego ustaleń. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest wiarygodna. W tym zakresie rację ma Skarżąca, że Organ I instancji nie uczynił zadość temu obowiązkowi, a Organ II instancji zaaprobował takie stanowisko. Nie jest wystarczające stwierdzenie, że operat został wykonany prawidłowo. Nie wiadomo bowiem na jakiej podstawie Organy doszły do tych wniosków i czy w rzeczywistości operat został poddany takiej kontroli. Organy nie zawarły w swoich decyzjach własnego stanowiska w sprawie zawierającego ocenę opracowanych przez biegłego dowodów i wynikających z nich ustaleń, co zasadnym czyni zarzuty braku wyczerpującego wyjaśnienia okoliczności stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. Zawarte w uzasadnieniach decyzji sformułowania stanowią zlepek uniwersalnych zwrotów i w żaden sposób nie pozwalają prześledzić ewentualnego procesu dochodzenia do tych wniosków. Zaakceptowanie takiego rozstrzygnięcia przez Organ II instancji powoduje także naruszenie art. 7, 8, 11 i oczywiście art. 107 § 3 k.p.a. Zaaprobowanie tego oznaczałoby, że Sąd zobowiązany byłby w miejsce Organów administracyjnych dokonać tej oceny, aby odnieść się do postawionych w skardze zarzutów, co jest niedopuszczalne z punktu widzenia kontroli administracyjnej. Rzeczą SKO będzie więc dokonanie tejże oceny wg przytoczonych tu wskazówek. SKO jest bowiem instancją merytoryczną i w zakresie swoich kompetencji, bez naruszenia art. 15 k.p.a. może wykonać wytyczne Sądu. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c orzekł jak w sentencji. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. i art. 205 § 1 P.p.s.a.