II SA/Lu 48/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk (sprawozdawca) Sędziowie Asesor sądowy Maciej Gapski Sędzia WSA Brygida Myszyńska-Guziur Protokolant Specjalista Agnieszka Wojtas po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 marca 2026 r. sprawy ze skargi W. L. na uchwałę Nr [...] Inne z dnia [...] lutego 2025 r. w sprawie uchwalenia zmiany w części tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. w zakresie terenów urbanizowanych stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały w części obejmującej § 3 ust. 1 pkt 3. Pismem z 14 lipca 2025 r. W. L. wniósł skargę na uchwałę nr [...] Inne z dnia 25 lutego 2025 r. w sprawie uchwalenia zmiany w części tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. w zakresie terenów zurbanizowanych (Dz. Urz. Woj. Lub. z 2025 r., poz. 1194), w części obejmującej § 3 ust. 2 pkt 3 uchwały. Wojewoda wniósł o stwierdzenie nieważności uchwały w zaskarżonym zakresie. Zaskarżoną uchwałą dokonano zmian w części tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. w zakresie terenów urbanizowanych, przyjętego uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia 14 lipca 2005 r. W ocenie Wojewody, w zakresie w jakim w § 3 ust. 2 pkt 3 nadała nowe brzmienie §12 ust. 1 pkt 2 uchwały nr [...], zaskarżona uchwała z 2025 r. została podjęta z naruszeniem art. 15 ust. 3 pkt 10 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130, ze zm.; dalej jako: u.p.z.p.) oraz art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.; dalej jako: u.g.n.), co stanowi istotne naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego. Zakwestionowany zapis uchwały nr [...], który przewiduje minimalną powierzchnię działek budowlanych powstałych w wyniku podziału dla terenów zabudowy zagrodowej, które to przeznaczenie jest przeznaczeniem na cele rolne, na 2000 m2, nie stanowiąc żadnego z wyjątków, o którym mowa w ustawie, pozostaje w oczywistej sprzeczności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazanie w uchwale na możliwość wydzielenia działki budowlanej położonej w terenie zabudowy zagrodowej o powierzchni mniejszej niż wskazuje art. 93 ust. 2a u.g.n., w przypadkach innych niż określone ustawowo stanowi istotne naruszenie zasad sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na skargę Burmistrz [...] stwierdził, że pozostawia skargę do uznania sądu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż uchwała nr [...] Inne z dnia 25 lutego 2025 r. w sprawie uchwalenia zmiany w części tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. w zakresie terenów zurbanizowanych, w zakresie wskazanym w skardze jest dotknięta istotnym naruszeniem prawa, skutkującym koniecznością stwierdzenia jej nieważności w zaskarżonym zakresie, na podstawie art. 147 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143; dalej jako p.p.s.a.) oraz art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2025 r., poz. 1153; dalej jako: u.s.g.). Należy jednocześnie nadmienić, że w skardze omyłkowo określono kwestionowany przepis – treść uchwały, opublikowana w Dzienniku Urzędowym W. L. wskazuje jednoznacznie, że § 3 uchwały nr [...] Inne z dnia 25 lutego 2025 r. zawiera jedynie ustęp pierwszy (co jest nieprawidłowe z punktu widzenia zasad techniki prawodawczej), podzielony na punkty, w tym pkt 3, o kwestionowanej przez organ nadzoru treści. Oczywista omyłka w treści skargi nie miała żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Jak wskazano wyżej, zaskarżoną uchwałą dokonano zmian w części tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. w zakresie terenów urbanizowanych, przyjętego uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia 14 lipca 2005 r. Paragraf 12 uchwały określa ogólne zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenów, ust. 1 tego przepisu odnosi się do terenów zabudowy zagrodowej. Zgodnie z brzmieniem pkt 2 w tym ustępie, w brzmieniu pierwotnym, dopuszcza się podział na nowe działki budowlane o powierzchni nie mniejszej niż 3000 m2 i szerokości frontu nie mniejszej niż 25 m, Na podstawie zakwestionowanego przez organ nadzoru § 3 ust. 2 pkt 3 uchwały nr [...], analizowany przepis otrzymał następujące brzmienie: "2) minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej 2000 m2 z zastrzeżeniem, iż powierzchnia nie dotyczy wydzielania wewnętrznego układu komunikacyjnego spełniającego wymagania dojazdu do działek budowlanych i dojazdu pożarowego, zgodnie z przepisami odrębnymi, wydzielania terenów dla infrastruktury technicznej oraz podziału w celu powiększenia lub polepszenia funkcjonowania działek istniejących; Sąd w pełni podziela stanowisko organu nadzoru, że dopuszczając w planie miejscowym możliwość wydzielenia działki budowlanej położonej w terenie zabudowy zagrodowej (a zatem na terenach rolnych) o powierzchni mniejszej niż normatyw 3000 m2, wskazany w art. 93 ust. 2a u.g.n., w przypadkach innych niż określone ustawowo, prawodawca miejscowym dopuścił się istotnego naruszenia zasad sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawodawca lokalny jest upoważniony do określania w planie miejscowym zasad i warunków podziału nieruchomości, w tym minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych (art. 15 ust. 2 pkt 8 i ust. 3 pkt 10 u.p.z.p.), nie może jednak swoją regulacją wkraczać w sferę, która została już uregulowana w ustawie, a ustawodawca nie przewidział upoważnienia dla prawodawcy lokalnego do tworzenia odstępstw od zasad i warunków ustawowych. Podział nieruchomości przeznaczonych (wykorzystywanych – w przypadku braku planu) na cele rolne i leśne podlega szczególnemu reżimowi prawnemu, determinowanemu koniecznością zapewnienia odpowiednich warunków dla prowadzenia gospodarki rolnej lub leśnej, w tym przeciwdziałania nadmiernemu rozdrabnianiu działek rolnych (leśnych). Zgodnie z art. 92 ust. 1 u.g.n., do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, nie stosuje się przepisów rozdziału 1 w dziale III ustawy, regulujących zasady i warunki podziału nieruchomości, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. W świetle ust. 2 przywołanego artykułu, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 224 u.g.n., do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez użyte w niniejszej ustawie pojęcie "kataster nieruchomości" rozumie się tę ewidencję. Kwestionowane przez Wojewodę postanowienia uchwały z 25 lutego 2025 r. odnoszą się do warunków podziału nieruchomości na terenach przeznaczonych w planie pod zabudowę zagrodową. Tego rodzaju tereny stanowią nieruchomości przeznaczone na cele rolne w rozumieniu art. 92 u.g.n. Taka kwalifikacja wynika z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 82, ze zm.), który za grunty rolne uznaje grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Analogiczna kwalifikacja, w odniesieniu do gruntów rolnych zabudowanych wynika z przepisów regulujących ewidencję gruntów i budynków (zob. § 9 ust. 1 pkt 1 lit. e rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków; Dz. U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.). Argumentacja Wojewody w tym zakresie jest w pełni prawidłowa. Z powyższego wynika, że do podziału nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne (co obejmuje również przeznaczenie pod zabudowę zagrodową), jeżeli wydzielone działki mają mieć powierzchnię minimum 3000 m2, zasadniczo nie stosuje się reguł określonych dziale III rozdziale 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych). Jeżeli jednak w wyniku podziału miałyby powstać działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m2, ustawa o gospodarce nieruchomościami będzie miała zastosowanie, co więcej – ustawa w sposób zamknięty określa przypadki, w których taki podział będzie dopuszczalny. Podział działek przeznaczonych na cele rolne na działki o mniejszej powierzchni niż ww. normatyw jest dopuszczalny w trzech grupach przypadków: Po pierwsze – pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami (art. 93 ust. 2a u.g.n.). Po drugie – w przypadku działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne (art. 93 ust. 3a u.g.n.). Po trzecie – w przypadkach, kiedy podział działek następuje w sposób niezależny od ustaleń planu miejscowego (w przypadku braku planu – niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) – art. 95 u.g.n. Skoro ustawodawca w sposób zamknięty określił przypadki, w których dopuszczalny jest podział działek przeznaczonych na cele rolne (w tym pod zabudowę zagrodową) na działki o mniejszej powierzchni niż normatyw 3000 m2, to niedopuszczalne jest tworzenie dodatkowych możliwości takiego podziału przez prawodawcę lokalnego w postanowieniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zasadne jest zatem stanowisko organu nadzoru, że zakwestionowane w skardze postanowienia zaskarżonej uchwały zostały wydane z istotnym naruszeniem zasad sporządzania planu miejscowego. Przepis art. 15 ust. 2 pkt 8 i ust. 3 pkt 10 u.p.z.p. nie obejmuje upoważnienia do wprowadzania wyjątków w zakresie normatywu powierzchni wydzielanych działek przeznaczonych na cele rolne sprzecznych z treścią art. 93 ust. 2a i 3a u.g.n. Z uwagi na zasadność zarzutów Wojewody i istotne naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego należało stwierdzić nieważność zaskarżonej uchwały w części obejmującej § 3 ust. 1 pkt 3. Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.