II SA/Bd 287/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Włodarska (spr.) Sędzia WSA Renata Owczarzak Asesor WSA Grzegorz Saniewski Protokolant Agnieszka Jagiełłowicz po rozpoznaniu w dniu 15 czerwca 2005 r. na rozprawie sprawy ze skargi T. P., K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] 2005 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...]2004 r., nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących kwotę 755 (siedemset pięćdziesiąt pięć) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. II SA/Bd 287/05 UZASADNIENIE Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...]2005r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania T. i K. P. od decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...]2004r. ustalającej warunki zabudowy polegającej na budowie budynku handlowo–usługowo-mieszkalnego na terenie działek o numerze ewidencyjnym [...] przy ul. K. – P. w B., na podstawie art.138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art.6 ust.2 pkt 1 i 2, art.56 w związku z art.64 ust.1, art.69 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717; z późn. zm.), zwanej dalej: "ustawą o planowaniu" – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia wskazano, że w pkt 2.5 decyzji o warunkach zabudowy zawarto informację dla inwestora o działaniach niezbędnych w celu ochrony interesów osób trzecich, co nakazuje projektować obiekt z zabezpieczeniem tych interesów w szczególności zapewniając ochronę przed pozbawieniem światła dziennego w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, przed uciążliwościami takimi jak hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, zanieczyszczenie powietrza i inne. Podkreślono, że na tym etapie przygotowania inwestycji zamierzenie nie ma jeszcze ostatecznego kształtu przestrzennego. Wariantowo przygotowane projekty koncepcyjne nie są wiążące i w tej sytuacji nie można przesądzić, że jego realizacja doprowadzi do sytuacji, której obawiają się odwołujący, to jest, że planowany budynek w wielkości ustalonej w decyzji zmieni charakter zabudowy w okolicy i może spowodować spadek wartości działek sąsiednich z powodu uciążliwości inwestycji oraz zacienienie ich działki. Stwierdzono, że ostateczna forma budynku i jego relacje z otaczającą zabudową są jednoznaczne dopiero po sporządzeniu projektu budowlanego, przed jego zatwierdzeniem i uzyskaniem pozwolenia na budowę, co nastąpi w odrębnym postępowaniu prowadzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, w którym odwołujący będą stronami, co z kolei umożliwi im ochronę własnych interesów. Uznano, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Skargę na powyższą decyzję złożyli T. i K. P., wnosząc o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...]2004r. Zarzucili sprzeczność zaskarżonej decyzji z przepisem art.61 ust.1 ustawy o planowaniu w części dotyczącej wymogu kontynuacji funkcji przez nową zabudowę oraz § 3,5,6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) z powodu nie wyznaczenia przez organ obszaru analizowanego, braku wyników analizy co do wskaźnika średniej zabudowy, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi tej elewacji. Podnieśli, że w toku postępowania nie doręczono im wraz z decyzją załączników, o których w niej mowa, co ocenili jako poważne uchybienie procesowe, które spowodowało dezinformację w zakresie planowanej inwestycji. Podkreślili, że nie sprzeciwiają się planowaniu inwestycji na sąsiedniej działce, z tym że jej zakres ustalony w zaskarżonej decyzji jest w ich ocenie zbyt rozległy w stosunku do terenu, na którym inwestycja ma być realizowana. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Dodatkowo wskazano, że w aktach administracyjnych znajduje się załącznik, stanowiący część graficzną analizy obszaru, z którego wynika, że obszar analizowany wyznaczono w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu działki stanowiącej przedmiot postępowania. Obszar ten obejmuje działkę o nr ewidencyjnym [...], na której znajduje się zabudowa handlowa, a wnioskowany teren również jest zabudowany obiektem handlowym. Stwierdzono także, iż wyniki analizy, stanowiące załącznik do decyzji nie wzbudziły istotnych wątpliwości SKO i że rozporządzenie z dnia 26.08.2003r. umożliwia ustalenie wymagań wskaźników w sposób inny niż średnie dla działek analizowanych. Uczestnik postępowania M. P. – inwestor, wniósł o oddalenie skargi, a uczestnik M. K. – właściciel działki sąsiedniej o jej uwzględnienie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Podstawą materialno-prawną rozpoznania sprawy będącej przedmiotem zaskarżonej do Sądu decyzji są przepisy ustawy o planowaniu (cyt. na wstępie) oraz wydanego na jej podstawie (art.61 ust.6 i 7) rozporządzenia z dnia 26.08.2003r. (cyt. powyżej). Z przepisów § 5 ust.1, 6 ust.1 i 7 ust.1 tego rozporządzenia wynika, że właściwy organ w celu ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy obowiązany jest do wyznaczenia: wskaźnika wielkości powierzchni działki albo terenu na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, szerokości elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jako przedłużenia tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Od zasad powyższych rozporządzenie dopuszcza odstępstwa, ale tylko wtedy, gdy wynika taka możliwość z przeprowadzonej przez organ administracji analizy, o której mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia. Uznać należy, że odstępstwa od przyjętych zasad będą możliwe wtedy, gdy organ prowadzący postępowanie stwierdzi w wyniku przeprowadzonej analizy, że zastosowanie omówionych reguł naruszałoby wymagania ładu przestrzennego, walory architektoniczne i krajobrazowe terenu oraz ewentualnie inne czynniki, wymienione w art.1 ust.2 ustawy o planowaniu podlegające uwzględnieniu w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzasadnione byłoby odstąpienie od reguł wynikających z przywołanych przepisów w szczególności wówczas, gdyby zabudowa istniejąca w analizowanym obszarze miała charakter szpecący krajobraz i ani wymogi zachowania ładu przestrzennego, ani żadne walory architektoniczne nie uzasadniałyby kontynuowania jej w zakresie cech określonych w przepisach § 5, 6 i 7 rozporządzenia. Stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie nie przedstawiono analizy, o której mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia, w zakresie intensywności zabudowy na obszarze analizowanym, oraz szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, a także faktycznej, wyrażonej w metrach wysokości zabudowy w tym obszarze. Załącznik do decyzji o numerze 2 nazwany: "wyniki analizy – część tekstowa" zawiera wyłącznie parametry kształtowania nowej zabudowy bez odniesienia się do średnich wskaźników poszczególnych parametrów uzyskanych w obszarze analizowanym dla zabudowy istniejącej. Brak ustaleń organu I instancji w zakresie wymagań wynikających z § 5, 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), co do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym uniemożliwia przyjęcie, że zaskarżona decyzja tego organu określa warunki nowej zabudowy w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Jeżeliby przyjąć, że organ I instancji skorzystał z możliwości ustalenia wymaganych wskaźników w sposób inny niż średnia dla zabudowy w obszarze analizowanym, co sugeruje organ II instancji w odpowiedzi na skargę, a co w żadnym razie nie wynika z treści zaskarżonej decyzji, to stwierdzić należy, iż nie zostało takie posunięcie umotywowane wynikami analizy, które wskazywałyby na przyczynę odstępstwa od przyjętych w rozporządzeniu z dnia 26.08.2003r. zasad. Wobec czego, w świetle przepisów tego rozporządzenia rozwiązanie takie także należałoby uznać za wadliwe. Brak wyników analizy istniejącej zabudowy na obszarze analizowanym w zakresie wskazanym powyżej uzasadnia uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji na podstawie art.145 § 1 pkt 1 a i 135 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270). O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art.152 powyższej ustawy, a o kosztach postępowania na podstawie art. 200 tej ustawy, w związku z § 14 ust.2 pkt 1 c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.Nr123 poz. 1349; z późn. zm.).