IV SA/Wa 11/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński (spr.), Sędzia WSA Danuta Dopierała, Protokolant Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi H. C. i A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących H. C. i A. C. kwotę 640 (sześćset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] lipca 2008 roku, Nr [...] Burmistrz Miasta J. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w kwocie 10 800 zł w związku ze zbyciem przez H. i A. C. nieruchomości o powierzchni 1500 m2 położonej w J. przy ul. [...] oznaczonej, jako działka gruntu o nr ew. [...] obręb [...], której wartość wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji Burmistrz Miasta J. stwierdził, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w dniu [...] sierpnia 2004 roku. Postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty wszczęte zostało w dniu 11 października 2005 roku. W miejscowym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego miasta J. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z dnia [...] marca 1989 roku (Dz. Urz. [...] Nr [...], poz. [...]), zmodyfikowanym zamianami zawartymi w aneksie do Tekstu Planu zatwierdzonymi przez Radę Miejską w J. uchwałą nr [...] z dnia [...] listopada 1994 roku (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...]) przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie lasów ochronnych wyłączonym z zainwestowania kubaturowego. Teren oznaczony był symbolem RLOw. Zgodnie z uchwałą Nr [...] z dnia [...] maja 2003 roku Rady Miasta J. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. etap [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) nastąpiła zmiana przeznaczenia wymienionej wyżej nieruchomości. Obecnie działka położona jest na terenie lasu z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, realizowanej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej. Teren oznaczony jest symbolem RLz-38. Zmiana planu spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego wzrost ten wyniósł 72 000 zł. Stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości uchwalona została na poziomie 15 %. Wysokość opłaty planistycznej wynosi w tej sytuacji 10 800 zł. Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 roku, Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania H. i A. C. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] lipca 2008 roku. Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 Wyrokiem z dnia 27 maja 2009 roku, sygn. akt IV SA/Wa 378/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2009 roku. Decyzją z dnia [...] października 2009 roku, Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po ponownym rozpoznaniu sprawy, utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] lipca 2008 roku, podzielając zawarte w niej stanowisko. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli H. i A. C., podnosząc zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem skarżących, organ administracji bezkrytycznie przyjął wyjaśnienia rzeczoznawcy, iż działka położona w O. jest podobna do działki będącej przedmiotem oszacowania. Tymczasem działka ta znajduje się na terenie bagnistym, bez normalnego dojazdu, jak również brak jest danych urzędowych czy rzeczywiście działka ta nie ma prawa zabudowy, oraz czy jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżących, organ administracji nie zajął też merytorycznego stanowiska, odnośnie tego, że operat szacunkowy nie odnosi się do powszechnego zjawiska wzrostu cen nieruchomości związanych z wejściem Polski do Unii Europejskiej. Skarżący stwierdzili, że pracownik organu pierwszej instancji poinformował A. C., iż renty planistyczne naliczone innym osobom były znacznie niższe. Organ administracji nie sporządził też zestawienia wszystkich naliczonych rent planistycznych w związku ze zmianą planu, co oznacza, zdaniem skarżących, że renty te musiały być naliczane "po uważaniu". Zdaniem skarżących, niezasadne jest stanowisko organu administracji, iż nie ma żadnego znaczenia wartość nieruchomości ustalona na podstawie cen działek sprzedanych przez skarżących przed uchwaleniem planu. Ceny działek sprzedanych przez skarżących są bowiem najbardziej obiektywne, gdyż działki te są do siebie Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 najbardziej podobne. Skarżący powołali się przy tym na akt notarialny z dnia [...] marca 1999 roku, dotyczący sprzedaży działki o nr ew. [...]. Skarżący podnieśli również zarzut, że pierwszy operat szacunkowy sporządzony został w dniu [....] lutego 2006 roku, zaś drugi w dniu [...] marca 2007 roku. Od daty sporządzenia tych operatów upłynęło odpowiednio ponad trzy i dwa lata. Przekroczony został zatem dopuszczalny ustawowy okres 12 miesięcy jego wykorzystania. Tymczasem rzeczoznawca nie sporządził potwierdzenia aktualności operatu, a organy administracji potwierdzenia takiego nie zażądały. Jest to zdaniem skarżących naruszenie bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy, które stanowi wystarczający powód uwzględnienia skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie z przyczyn, które Sąd wziął pod uwagę z urzędu. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja, zdaniem Sądu, zapadły z naruszeniem art. 80 k.p.a. Z art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Przytoczony przepis statuuje zasadę swobodnej oceny dowodów przez organ administracji. Nie zawiera on kryteriów, jakimi organ administracji powinien się kierować przy dokonywaniu oceny materiału dowodowego. Zasadnym jest w tej sytuacji, zdaniem Sądu, sięgnięcie do kryteriów oceny wypracowanych w tym przedmiocie przez orzecznictwo. W wyroku z dnia 20 sierpnia 1997 roku, sygn. akt III SA 150/96 (LEX nr 30848) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że: "Organ prowadzący postępowanie musi dążyć do ustalenia prawdy materialnej i według swej wiedzy, doświadczenia oraz wewnętrznego przekonania ocenia wartość dowodową poszczególnych środków dowodowych, wpływ udowodnienia jednej okoliczności na inne okoliczności". Przytoczyć też należy też poglądy orzecznictwa wyrażone w odniesieniu do art. 233 § 1 k.p.c. Przepis ten statuuje zasadę swobodnej oceny dowodów w postępowaniu cywilnym podobnie jak art. 80 k.p.a. statuuje tę zasadę w postępowaniu administracyjnym. Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 Zgodnie z treścią art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W wyroku z dnia 20 marca 1980 roku, sygn. akt II URN 175/79 (OSNC 1980/10/200) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że: "Zastrzeżona dla sądu swobodna ocena dowodów nie opiera się na ilościowym porównaniu przedstawionych przez świadków i biegłych spostrzeżeń oraz wniosków, lecz na odpowiadającemu zasadom logiki powiązaniu ujawnionych w postępowaniu dowodowym okoliczności w całość zgodną z doświadczeniem życiowym". Przytoczone wyżej poglądy odnośnie rozumienia zasady swobodnej oceny dowodów, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, należy w pełni podzielić. Organ administracji, dokonując oceny materiału dowodowego w ramach swobodnej oceny dowodów, powinien kierować się zasadami logiki i doświadczeniem życiowym. Z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tej wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy. Podstawą ustalenia, czy na skutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości jest sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. Operat ten jest dowodem i podlega ocenie organu administracji, jak każdy dowód przeprowadzony w postępowaniu administracyjnym. Operat szacunkowy może być podstawą ustaleń faktycznych, jeśli jest sporządzony prawidłowo. Analiza treści operatu, który był podstawą ustaleń faktycznych poczynionych przez organy administracji w przedmiotowej sprawie, pozwala stwierdzić, iż został on sporządzony nieprawidłowo. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości zastosował podejście porównawcze a w ramach tego podejścia metodę korygowanej ceny średniej. Metoda ta, opisując ją w największym możliwym skrócie, polega na zgromadzeniu przez rzeczoznawcę kilkunastu, to jest co najmniej Sygn. akt IV SA/Wa11/10 jedenastu, transakcji nieruchomościami porównywalnymi, przy czym muszą to być transakcje, które miały miejsce najpóźniej dwa lata przed datą, na którą dokonywana jest wycena. Wykorzystanie transakcji z okresu wcześniejszego wymaga szczególnego uzasadnienia przez rzeczoznawcę. Ceny z zebranych, co najmniej kilkunastu transakcji są sumowane i obliczana jest cena średnia, która następnie jest korygowana w oparciu o różne współczynniki. Podstawowym warunkiem dokonania prawidłowej wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym jest dokonanie prawidłowego doboru nieruchomości, które służą do ustalenia ceny średniej. Muszą to być nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 5 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest wielkość jej powierzchni. Nie jest to oczywiście kryterium ścisłe i rzeczoznawca ma pewną swobodę w dokonaniu doboru nieruchomości porównawczych jednakże nie może to być to dobór dowolny. Obiekt podobny, to obiekt mający pewne cechy zbieżne z obiektem porównywanym. W niniejszej sprawie wyceniana była działka o powierzchni 1500 m2. Dokonując podziału działek na małe średnie i duże, działkę o powierzchni 1500 m2 należałoby uznać za działkę małą. Nieruchomości podobne do tego rodzaju wycenianej nieruchomości, to zdaniem Sądu nieruchomości nieprzekraczające powierzchni 3000 m2. Tymczasem rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości leśnej posłużył się, jako nieruchomościami porównawczymi, z których co najmniej dwie pod względem powierzchni nie sposób uznać za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W tabeli 1 zamieszczonej na stronie 9 operatu szacunkowego w pozycji 8 wskazana jest nieruchomość o powierzchni 7484 m2, to jest o powierzchni prawie pięciokrotnie większej od nieruchomości wycenianej. Z kolei w pozycji 11 wskazana jest nieruchomość o powierzchni 10541 m2, to jest o powierzchni ponad siedmiokrotnie większej od nieruchomości wycenianej. Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 Wskazać również należy, że w pozycji 9 w rubryce "powierzchnia działki" zawarty jest zapis "4491 (1500)". Rzeczoznawca w operacie nie wyjaśnia jak zapis ten należy rozumieć. Z pewnością jedna działka nie może mieć dwóch różnych powierzchni. Wskazać także należy, że transakcja wymieniona w pozycji nr 2 miała miejsce w dniu [...] maja 2002 roku, to jest ponad 2 lat i 3 miesiące przed datą wyceny. Transakcja wymieniona w pozycji 4 miała miejsce ponad dwa lata przed datą wyceny. Także transakcje wymieniona w pozycji nr 5 i 6 miały miejsce ponad dwa lata przed datą, na którą dokonywana była wycena. Jak to zostało wyżej wskazane do wyceny mogą być brane transakcje, które miały miejsce najdalej 2 lata wcześniej przed datą wyceny. Wzięcie pod uwagę transakcji, które miały miejsce jeszcze wcześniej wymaga uzasadnienia przez rzeczoznawcę. Tymczasem w operacie szacunkowym brak jest jakiegokolwiek stanowiska rzeczoznawcy w tej kwestii. Wskazać również należy, że rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości po zamianie planu wziął pod uwagę, jako nieruchomości porównawcze, nieruchomości, z których największa ma powierzchnię 2812 m2 (tabela 4 pozycja 2, strona 12 operatu). Na 24 nieruchomości porównawcze wskazane w tej tabeli aż 20 ma zaś powierzchnię nieprzekraczającą 2000 m2. W sytuacji, gdy nieruchomości wymienione w pozycjach 8 i 11 w tabeli nr 1 nie mogą być uznane za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej zaś transakcje wymienione w pozycji 2 i 4, 5 i 6 były zbyt odległe w czasie, a rzeczoznawca nie uzasadnił powodu ich wykorzystania, dokonanie wyceny nieruchomości metodą korygowanej ceny średniej było nieprawidłowe. W istocie bowiem rzeczoznawca zgromadził jedynie 5 transakcji nieruchomościami podobnymi, przy czym transakcja wymieniona w pkt 9 w tabeli nr 1 również budzi wątpliwości, które już wcześniej zostały opisane. Tymczasem, aby można było zastosować tę metodę wyceny niezbędne jest dysponowanie przez rzeczoznawcę co najmniej 11 transakcjami nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca może dokonywać wyceny nieruchomości metodą korygowanej ceny średniej tylko wówczas, gdy dysponuje, co najmniej 11 transakcjami nieruchomościami podobnymi. Niedopuszczalne jest "naginanie" metodologii wyceny tylko po to dokonać wyceny określoną metodą. Tak sporządzoną wycenę należy, zdaniem Sądu, uznać za nieprzydatną dla dokonywania ustaleń faktycznych. Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 Jeśli rzeczoznawca nie jest w stanie uzyskać 11 transakcji nieruchomościami podobnymi, gdyż transakcji tego rodzaju nieruchomościami jest na rynku mało, to powinien zastosować inną metodę wyceny. W podejściu porównawczym możliwe jest dokonanie wyceny nie tylko metodą korygowania ceny średniej, ale także metodą porównywania parami. Przy wycenie metodą porównywania parami wystarczy posiadanie od 3 do 5 transakcji. Jak wynika z zestawienia transakcji zawartych w tabeli nr 1 rzeczoznawca dysponował co najmniej 4 transakcjami nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej i miał możliwość dokonania wyceny metodą porównywania parami. Wybór metody wyceny należy oczywiście do rzeczoznawcy i nie można rzeczoznawcy metody tej narzucić. Możliwość wyboru przez rzeczoznawcę metody wyceny nie oznacza jednak akceptacji błędnego stosowania wybranej metody wyceny. Ponownie więc należy stwierdzić, że albo rzeczoznawca powinien zebrać wymaganą w metodzie korygowania ceny średniej ilość transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, albo zastosować inną metodę wyceny. W sytuacji, gdy rzeczoznawca dysponuje jedynie kilkoma transakcjami nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, jak to zostało już wyżej wskazane, możliwe jest dokonanie wyceny metodą porównywania parami. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że jeśli rzeczoznawca dokonywałby wyceny nieruchomości przed zmianą planu metodą porównywania parami, to tą samą metodą powinien również wycenić nieruchomość po zmianie planu. Uczynienie tego zastrzeżenia jest konieczne, albowiem Sądowi znane są z urzędu przypadki, że wycen tych dokonywano różnymi metodami. Tymczasem wyceny muszą być dokonywane tą samą metodą, aby były ze sobą porównywalne. Kolejnym istotnym uchybieniem dokonanej wyceny, na które należy zwrócić uwagę, jest brak aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny. Ceny nieruchomości mogą w pewnym okresie czasowym rosnąć maleć lub nie ulegać zmianie. Jeśli ceny rosną łub maleją rzeczoznawca winien dokonać ich aktualizacji na datę wyceny. Tymczasem w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca nie dokonał takiej aktualizacji zarówno przy wycenie nieruchomości przed zmianą planu jak i po jego zmianie. Wartość nieruchomości była wyceniana na datę [...] sierpnia 2004 roku. Z zestawienia transakcji wymienionych w tabeli nr 1 wynika, że rzeczoznawca posłużył się między innymi następującymi transakcjami: Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 a) transakcją wymienioną w pozycji nr 1 z dnia [...] listopada 2002 roku, to jest sprzed prawie 1 roku i 9 miesięcy, b) transakcją wymienioną w pozycji nr 3 z dnia [...] sierpnia 2002 roku, to jest sprzed prawie dwóch lat, c) transakcją wymienioną w pozycji nr 7 z dnia [...] stycznia 2003 roku, to jest sprzed prawie 1 roku i 7 miesięcy, d) transakcją wymienioną w pozycji nr 10 z dnia [...] maja 2003 roku, to jest sprzed prawie 1 roku i 4 miesięcy. Jeśli w okresie pomiędzy datą transakcji, a datą wyceny ceny nieruchomości rosły lub malały, to niedokonanie aktualizacji cen powoduje zniekształcenie wyniku wyceny. Jeśli rzeczoznawca uważa, że nie należy dokonywać aktualizacji cen transakcyjnych, gdyż ceny nieruchomości były na stałym poziomie lub czyni tak z innych powodów, to powinien wyjaśnić to w treści operatu szacunkowego. Tymczasem w operacie szacunkowym rzeczoznawca w ogóle nie wypowiada się na ten temat. Również przy wycenie nieruchomości po zmianie planu rzeczoznawca nie dokonał aktualizacji cen transakcyjnych. Wprawdzie przyjęte do porównań transakcje miały miejsce w 2003 roku jednakże między datą wyceny, a datami transakcji minęło od kilku do kilkunastu miesięcy. Jeśli w okresie pomiędzy datą transakcji, a datą wyceny ceny nieruchomości rosły lub malały, to niedokonanie aktualizacji cen powoduje zniekształcenie wyniku wyceny. Również w tym przypadku rzeczoznawca nie wyjaśnia w operacie szacunkowym powodów odstąpienia od aktualizacji cen transakcyjnych, W ocenie Sądu, powyższe uchybienia powodują, iż operat szacunkowy z dnia [...] marca 2007 roku, na podstawie, którego ustalono wzrost wartości nieruchomości, jest dowodem nieprzydatnym do dokonania tego ustalenia. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji winny uzyskać nowy operat szacunkowy zawierający określenie wzrostu wartości nieruchomości wykonany zgodnie z wymogami przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze stwierdzić należy, iż zasadą jest, że w podejściu porównawczym rzeczoznawca może uwzględnić tylko takie transakcje porównywalnymi nieruchomościami, które miały miejsce najdalej dwa łata przed datą, na którą dokonywana jest wycena. Załączony przez skarżących akt notarialny (k - 8 do 11 akt sądowych), potwierdzający sprzedaż działki o nr ew. Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 [...] obręb [...] o powierzchni 1299 m2 położonej przy ul. [...] i [...] w J. dokumentuje transakcję, która miała miejsce [...] marca 1999 roku, to jest ponad 5 lat przed datą, na którą wyceniana była działka o nr ew. [...]. Możliwe jest oczywiście w szczególnych wyjątkowych wypadkach wzięcie pod uwagę transakcji z wcześniejszego okresu niż 2 lata, jednakże z pewnością nie może to być transakcja mająca miejsce 5 lat przed datą wyceny. Wzięcie pod uwagę tego rodzaju transakcji nie byłoby odstępstwem od zasady tylko jej wyraźnym złamaniem i powodowałoby zafałszowanie wyniku wyceny. Z tego powodu transakcja ta nie mogła być wzięta pod uwagę przy dokonywaniu wyceny działki o nr ew. [...]. Okoliczność, iż działka o nr ew. [...] została sprzedana przez skarżących za kwotę 70 000 zł nie oznacza, że wartość podobnej działki ustalona kilka lat później musi być równa lub wyższa od tej kwoty. Podkreślić należy, iż w postępowaniu o ustalenie wysokości opłaty planistycznej ustalana jest wartość nieruchomości, a nie jej cena. Wartość nieruchomości może być mniejsza lub większa od ceny jej zbycia. Podstawą uchylenia zaskarżonej decyzji nie mogły być gołosłowne twierdzenia skarżących, że pracownik organu pierwszej instancji poinformował A. C., iż renty planistyczne naliczone innym osobom były znacznie niższe. Nawet jeśli istotnie skarżący informację taką uzyskali, to nie ma ona żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Podstawą ustalenia wysokości opłaty planistycznej jest prawidłowo sporządzony operat szacunkowy dla danej nieruchomości. Kryterium oceny poprawności operatu nie jest porównywanie go z operatami dotyczącymi wycen innych nieruchomości, nawet jeśli operaty te dotyczą wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości skarżących. Kryterium oceny poprawności jest wyłącznie stwierdzenie, czy operat został sporządzony zgodnie z wymogami, których należy przestrzegać przy dokonywaniu wyceny. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty. Decyzja taka jest wiążąca dla organów administracji. Nie mają natomiast takiego charakteru ogólne, bliżej niesprecyzowane informacje, które skarżący uzyskali od pracownika organu administracji. Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 Zbędnym było również sporządzanie przez organ administracji zestawienia wszystkich naliczonych rent planistycznych w związku ze zmianą planu. Jest to informacja zupełnie nieprzydatna do oceny prawidłowości operatu szacunkowego. Okoliczność, iż wysokość opłaty planistycznej w innych sprawach jest niższa, nie oznacza, że wysokość opłaty planistycznej w przypadku skarżących również musi być niższa. Na wartość działki przed zmianą planu i po zmianie planu może wpływać szereg różnych indywidualnych czynników. Proste porównywanie wycen kilku działek i wysokości opłaty planistycznej pobranej w związku z ich zbyciem jest nieprzydatne do oceny prawidłowości operatu sporządzonego w sprawie skarżących oraz prawidłowości ustalenia wysokości opłaty planistycznej, jaką skarżący winni uiścić w związku ze zbyciem nieruchomości. Wyceny różnych działek i ustalone w oparciu o te wyceny opłaty planistyczne nie są bowiem między sobą porównywalne. Zgodzić należy się z twierdzeniem skarżących, iż organ administracji nie odniósł się do zarzutu dotyczącego wzrostu cen nieruchomości wywołanego wejściem Polski do Unii Europejskiej. Należy jednak przy tym mieć na względzie, że prawidłowo sporządzony operat uwzględnia ten fakt. Dokonując wyceny nieruchomości w celu ustalenia wysokości opłaty planistycznej rzeczoznawca majątkowy dokonuje w istocie dwóch wycen: wyceny nieruchomości o przeznaczeniu według poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wyceny tej samej nieruchomości o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego. Różnica między tymi wartościami pozwala stwierdzić, czy w związku ze zmianą planu nastąpił wzrost, czy też spadek wartości nieruchomości tylko z tego powodu, że nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie. Jeśli rzeczoznawca do porównań przyjmuje transakcje, które miały miejsce przed datą wejścia Polski do Unii Europejskiej, to uwzględnienie wzrostu wartości nieruchomości z powodu wejścia Polski do Unii nastąpi na skutek aktualizacji cen transakcyjnych na datę zbycia nieruchomości. Jeśli ceny transakcyjne zostaną zaktualizowane, to aktualizacja ta obejmie różnego rodzaju czynniki powodujące wzrost cen nieruchomości, w tym także wzrost spowodowany wejściem do Unii Europejskiej. Wszystkie transakcje przyjęte do porównań będą wówczas porównywalne pod tym względem. Wartość nieruchomości ustalona w oparciu o tak zaktualizowane ceny będzie uwzględniać wzrost wartości nieruchomości spowodowany wejściem Polski do Unii Europejskiej, zarówno przed zmianą planu jak Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 i po zmianie planu. Różnica między wartością nieruchomości przed zmianą planu i po zamianie planu będzie wówczas obrazować wyłącznie wynik zmiany przeznaczenia nieruchomości na skutek zmiany planu. Za niezasadne uznać należy argumenty podniesione przez skarżących mające wskazywać, iż przyjęta do porównań działka położona w O. nie jest podobna do innych działek wskazanych przez rzeczoznawcę. Działka położona w O. rzeczywiście nie jest podobna do pozostałych działek leśnych przyjętych do porównań przez rzeczoznawcę jednakże nie z powodów, które wymienione zostały w skardze. Rzeczoznawca dokonywał wyceny działki leśnej. Dla dokonania tej wyceny istotne jest, by do porównania przyjęta została działka leśna oraz by miała ona powierzchnię podobną do działki wycenianej. Takie cechy działki jak możliwość dojazdu oraz rodzaj gruntu na tej działce nie przesądzają o tym, że działka przyjęta do porównania nie jest podobna do działki wycenianej. Cechy te mogą mieć natomiast wpływ na określanie wielkości współczynników korygujących, jeśli działka ta jest działką o cenie maksymalnej lub o cenie minimalnej z reprezentatywnej próby. Z kolei twierdzenie skarżących, iż nie wiadomo, czy działka położona w O. nie ma prawa zabudowy oraz, że nie wiadomo, czy działka ta objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest twierdzeniem gołosłownym. Nie zostało ono przez skarżących nawet uprawdopodobnione. Brak jest w tej sytuacji podstaw do kwestionowania danych odnośnie do tej działki podanych przez rzeczoznawcę. Zgodzić należy się z zarzutem skarżących, iż naruszone zostały art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy. Po tym okresie rzeczoznawca powinien potwierdzić jego aktualność. W przedmiotowej sprawie takie potwierdzenie nie zostało dokonane. Należy jednak stwierdzić, że uchybienie to nie jest na tyle istotne, by mogło być, jak to podnoszą skarżący, podstawą do uchylenia zaskarżonej decyzji. W przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości ustalana jest na konkretną datę. Aktualizacja operatu szacunkowego ma istotne znaczenie wówczas, gdy istnieje obowiązek ustalenia wartości na datę wydania ostatecznego orzeczenia przez organ administracji. W takiej sytuacji może dojść do zmiany wartości nieruchomości, gdyż pomiędzy Sygn. akt IV SA/Wa 11/10 wydaniem rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji, a wydaniem rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy może upłynąć znaczny okres. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości określana jest na konkretnie wskazaną datę, operat szacunkowy nigdy nie ulegnie dezaktualizacji. Dokonując ponownej wyceny, tak jak przy pierwszej wycenie, rzeczoznawca będzie bowiem analizował stan faktyczny istniejący w tej dacie. W przedmiotowej sprawie potwierdzenie aktualności operatu miałoby znaczenie jedynie formalne. Brak tego potwierdzenia sam w sobie, zdaniem Sądu, nie spowodował, że operat szacunkowy utracił przydatność dowodową. Z powyższych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. roku Nr 153 poz. 1270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.