II SA/Gl 665/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant referent Aleksandra Gumuła, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi T.J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości; 3. zasądza na rzecz skarżącego od Wojewody [...] kwotę 145 (sto czterdzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wnioskiem z dnia [...] r. T. J. wystąpił do Prezydenta Miasta K. o ustalenie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną (ul. [...]), wydzieloną z działki nr "1". Decyzją deklaratoryjną z dnia [...]r. nr [...] Wojewoda [...] stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem [...] r. przez Gminę-Miasto K. prawa własności przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka "1", stanowiącej na dzień [...]r. własność T. J. Decyzja wydana została na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 z późn. zm.). W czasie prowadzonego przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy określając wartość [...] m2 działki nr "1" na kwotę [...]zł, przyjmując cenę za [...] m2 – [...] zł. Rzeczoznawca wskazał, że wyceny dokonał na podstawie § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przyjmując podejście porównawcze metodę porównywania parami. Do oszacowania wartości nieruchomości przyjął 3 transakcje wykupu działek zajętych pod drogi. W trakcie rozprawy administracyjnej T. J. podniósł, iż ustalona kwota za metr kwadratowy jest zbyt niska albowiem inne działki przy tej samej ulicy osiągnęły ceny o wiele wyższe. Decyzją z dnia [...]r. nr [...], wydaną na podstawie art. 73 ust. 2, 4 i 5 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną Prezydent Miasta K. ustalił należne T. J. odszkodowanie z tytułu utraty prawa własności nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka "1" o powierzchni [...]m2, która stała się z mocy prawa własnością Miasta K., jako grunt trwale zajęty pod gminną drogę publiczną - ul. [...] na kwotę [...] zł. W uzasadnieniu organ zrelacjonował dotychczasowy przebieg postępowania, w tym twierdzenia strony podniesione w trakcie rozprawy administracyjnej i wyjaśnienia rzeczoznawcy wskazującego, iż działki budowlane osiągają wyższe ceny niż drogowe, a nadto w ostatnim czasie nastąpiły zmiany na rynku nieruchomości. Następnie organ I instancji wskazał, iż po analizie operatu szacunkowego uznał wycenę nieruchomości za sporządzoną zgodnie z obowiązującymi przepisami, prawidłową, w związku z czym brak jest podstaw do dokonania ponownej wyceny. T. J. wniósł odwołanie od otrzymanej decyzji wyrażając niezadowolenie wobec ustalonej stawki za [...]m2, ponownie podnosząc, że wartość porównywalnych, sąsiednich nieruchomości zajętych pod tę samą drogę została ustalona jako znacząco wyższa. Odwołujący wskazał w tej mierze dwie decyzje Prezydenta Miasta K. dotyczące odszkodowania za grunty zajęte pod tę samą ulicę, w których przyjęto wartość [...]m2 [...]zł i [...]zł. T. J. podał daty wydania i numery wskazanych wyżej decyzji. W wyniku rozpoznania wniesionego odwołania decyzją z dnia [...]r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, iż obligatoryjnym warunkiem określenia wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Podstawę ustalenia jego wysokości stanowi wartość rynkowa nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia w życie ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną tj. 29 października 1998 r. oraz według aktualnych cen w obrocie nieruchomościami podobnymi. Operat szacunkowy musi spełniać wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy ustalaniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość organ I instancji oparł swe rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym z [...]r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. W związku z ustaleniem przez rzeczoznawcę majątkowego, iż na rynku lokalnym rozumianym jako obszar miasta K., ze szczególnym uwzględnieniem dzielnic południowych, w okresie ostatnich dwóch lat (przed datą sporządzenia operatu szacunkowego), odnotowano transakcje, których przedmiotem były nieruchomości drogowe, wartość przedmiotowej działki określono w oparciu o przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Określenia wartości nieruchomości dokonano stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównań przyjęto 3 transakcje z terenu dzielnic południowych [...] i [...], zawarte w okresie od [...]r. do [...]r. W wyniku analizy rynku nieruchomości gruntowych rzeczoznawca ustalił trend wzrostu cen na poziomie [...]% (w skali roku). Po dokonaniu korekty cen nieruchomości przyjętych do porównań z uwagi na trend czasowy, oraz ich skorygowaniu stosownymi poprawkami, wartość wycenianego gruntu określono na kwotę [...] zł/m2. Wojewoda [...] wskazał nadto, że dokonując analizy przedmiotowej sprawy, w tym prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, organ drugiej instancji, zobowiązał Prezydenta Miasta K. do uzyskania od autora operatu szacunkowego jednoznacznej odpowiedzi dotyczącej rodzaju nieruchomości przyjętych do porównań. Wątpliwości organu II instancji wzbudziło użycie w analizowanym operacie szacunkowym określenia "działki gruntu pod drogi" i "tereny budowlane wykupywane pod drogi" (pkt. 10 operatu szacunkowego str. 6 i 7). Odpowiadając na powyższe wątpliwości pismem z [...]r., rzeczoznawca majątkowy oświadczył, iż transakcje przyjęte do porównań dotyczą działek zajętych pod drogi publiczne. Analizując prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego organ nadzoru uznał, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W toku postępowania przed organem pierwszej instancji stronom została zapewniona możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia na jego temat, a do zgłoszonych zastrzeżeń odniesiono się udzielając koniecznych wyjaśnień. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Wojewoda [...] podkreślił, że dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa z dniem [...] r. na podstawie art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nie jest wystarczające samo złożenie wniosku o wypłatę odszkodowania przez właściciela wywłaszczonej nieruchomości. Konieczne jest także wydanie przez wojewodę decyzji stwierdzającej nabycie przez gminę (powiat) określonej działki. Pomimo zasadniczo deklaratoryjnego (a więc jedynie potwierdzającego zaistniały stan prawny) charakteru ww. decyzji wojewody, zawiera ona również element konstytutywny. Dopiero bowiem ta decyzja poprzez wskazanie działki oznaczonej konkretnym numerem ewidencyjnym precyzuje, która nieruchomość i o jakiej powierzchni została przejęta oraz stanowi podstawę dla ujawnienia nowego stanu prawnego w księdze wieczystej. Przed wydaniem w [...]r. przez Wojewodę [...] takiej decyzji nie istniała zatem możliwość ustalenia odszkodowania za przedmiotową działkę. Nadto powołanie się skarżącego na decyzje Prezydenta Miasta K. o ustaleniu odszkodowania za inne grunty nie może stanowić argumentu w przedmiotowej sprawie. Wyceny każdej nieruchomości dokonuje się indywidualnie, uwzględniając zarówno jej charakterystyczne cechy jak i cel wyceny. Jednocześnie, wobec stwierdzenia przez organ odwoławczy, iż operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, nie znajduje uzasadnienia żądanie skarżącego dotyczące powołania innego rzeczoznawcy majątkowego dla dokonania ponownej wyceny. Pismem z dnia [...]r. T. J. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji, zarzucając jej naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., oraz § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu skarżący wskazał, iż rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy. Gdy nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może uwzględniając dłuższy okres wziąć pod uwagę - jako materiał porównawczy - transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym, ale nie może całkowicie prawie pominąć umów zawartych w okresie zbliżonym do daty sporządzania operatu i to nawet przy stabilności rynku, a tym bardziej, gdy ceny nieruchomości drożeją. Brak w operacie szacunkowym stosownej dokumentacji dotyczącej transakcji stanowiących podstawę dokonanej wyceny świadczy o wadliwości operatu, narusza bowiem § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżący przypomniał w tej mierze, iż w odwołaniu wskazał znane mu decyzje o wypłacie odszkodowania za znajdujące się w odległości zaledwie kilkudziesięciu metrów działki zajęte pod drogę, przewidujące cenę za [...]m2 w wysokości [...]zł i [...]zł. Tymczasem w operacie dotyczącym należącej do skarżącego działki rzeczoznawca majątkowy wskazuje maksymalną transakcję dla wykupu działek pod drogi na [...]zł za [...] m2. W związku z powyższym, zdaniem skarżącego, organ naruszył w szczególności art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Skarga została wniesiona w terminie. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo zaakcentował, że niezałączenie do operatu szacunkowego dokumentów dotyczących ww. transakcji, nie może, jego zdaniem, stanowić przyczyny uznania przedmiotowego operatu za nieprawidłowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Nadto w myśl art. 152 cytowanej ustawy w razie uwzględnienia skargi sąd w wyroku określa, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt lub czynność nie mogą być wykonane. Rozstrzygnięcie to traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji i poprzedzającego ją rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, musiała zostać uwzględniona. Zdaniem tut. Sądu zebrany w sprawie materiał dowodowy nie był bowiem wyczerpujący i klarowny, a w konsekwencji nie zezwalał na to by na jego podstawie wydać ostateczną decyzję rozstrzygającą sprawę co do istoty. Wskazać zatem w tym miejscu należy, że z mocy art. 73 ust. 1 i 4 cytowanej już wyżej ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 maja 2001 r., nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie, o którym mowa winno być ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia w życie ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną tj. 29 października 1998 r. oraz według aktualnych cen w obrocie nieruchomościami podobnymi. Koniecznym w celu określenia wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Operat szacunkowy musi spełniać wymogi określone w cytowanym wyżej Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a do zadań organów administracji publicznej należy dokonanie oceny, czy operat zawiera wymagane elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa. Zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 Rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 Przepisy wprowadzające, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te codpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich transakcji na badanym rynku lokalnym bierze się pod uwagę wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, o czym mowa w ust. 2 pkt 2 tegoż paragrafu. Z przywołanej regulacji w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść wskazanych w § 36 ust. 1 i 2. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym stanowi ust. 1. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia wskazanego w ust. 2 § 36 Rozporządzenia - por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1548/09. Prawnie niedopuszczalnym jest zatem dokonanie wyceny w oparciu o wartość gruntów przyległych (§ 36 ust. 2) o ile na danym terenie były zawierane transakcje sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W konsekwencji przyjęte w dołączonym do akt sprawy operacie z dnia [...]r. podejście porównawcze (metoda porównywania parami) w pełni odpowiadało obowiązującemu prawu. Wartość rynkową działki określono bowiem w oparciu o przepis ust. 1 § 36 cyt. Rozporządzenia, z uwagi na to, że na terenie analizowanym, jak stwierdził rzeczoznawca, miały miejsce transakcje dotyczące działek zajętych pod drogi. Wykluczało to możliwość zastosowania innej metody ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Aprobata dla przyjętej w operacie metody dokonywania porównań nie przesądza jednak automatycznie o tym, że na podobną aprobatę zasługują także szczegółowe zawarte w operacie ustalenia, oceny i wnioski. Zważyć bowiem należy, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i jak każdy dowód podlega w trakcie postępowania administracyjnego kontroli organów. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczne szczegóły opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł, oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania por. wyrok NSA z dnia 24 listopada 2011 r. sygn. akt II OSK 1705/10. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organy orzekające nie dochowały w sposób wystarczający wymogów dokonania wszechstronnej i obiektywnej oceny sporządzonego operatu szacunkowego, którego lektura w odczuciu składu orzekającego rodzi określone wątpliwości i zastrzeżenia. Zasadniczą wątpliwość budzi dokonany przez rzeczoznawcę dobór transakcji przyjętych do porównań. Zauważyć w tej mierze należy, że na s. 7 operatu rzeczoznawca wskazał, iż doboru dokonano z mających miejsce na terenie K. 20 transakcji działkami zajętymi pod drogi, spośród których do porównań parami wybrał 3 transakcje. Operat nie wyjaśnia jednak z jakiej przyczyny pozostałych 17 transakcji nie zostało w obliczeniach uwzględnionych. Wskazać w tym miejscu należy, że stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami, a taka została przyjęta przy sporządzaniu operatu, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ani z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani z przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie wynika obowiązek rzeczoznawcy uwzględnienia wszelkich transakcji dokonywanych na rynku nieruchomości. W konsekwencji to rzeczoznawca majątkowy określa, które nieruchomości są porównywalne do nieruchomości szacowanej i dokonuje stosownego wyboru. W przypadku jednak nieuwzględnienia znacznej części transakcji, które miały miejsce na terenie miasta, przyczyny takiego działania winny być klarowne i transparentne, a ich zasadność winna zostać wraz z całym operatem uwzględniona przy dokonywaniu przez organy oceny prawidłowości dokumentu. Kwestia doboru transakcji budzi także dodatkowe, istotne wątpliwości. Wskazując na s. 7, notabene jedynie ogólnikowo, że transakcji, o jakich mowa, było 20 rzeczoznawca podał jednocześnie zakres cen transakcyjnych za [...] m2 wskazując, że wahały się one od [...]zł do [...]zł. Wszystkie natomiast 3 wybrane przez rzeczoznawcę do porównań transakcje osiągnęły ceny znacznie odbiegające od górnego pułapu, oscylując wokół wartości najniższych. Ceny osiągnięte w ramach transakcji tych to jedynie [...]zł, [...] i [...]zł za [...] m2. Także w tym zakresie rzeczoznawca nie uzasadnił prawidłowości dokonanego doboru. Wskazane wątpliwości winny były, zdaniem Sądu, skłonić orzekające w sprawie organy do zastanowienia i ewentualnie wezwania rzeczoznawcy do udzielenia dodatkowych, szerszych wyjaśnień. Ani organ I instancji, ani tez organ odwoławczy nie uczyniły tego jednak, a w wydanych przez siebie decyzjach nie podjęły ani jednym słowem wskazanych wyżej wątków i oceniły operat jako prawidłowy. Wniosek ten, zdaniem Sądu, był jednak z przyczyn podanych wyżej co najmniej przedwczesny. Zauważyć także należy, że już w trakcie postępowania przed organem I instancji, a następnie w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej, a wreszcie w skardze T. J. podnosił, że odszkodowania za nieruchomości, jego zdaniem podobne, położone o kilkadziesiąt metrów obok jego działki, zajęte pod tę samą ulicę zostały wyliczone przy przyjęciu znacznie wyższej ceny za [...]m2. Cena przyjęta dla działki pierwotnie stanowiącej własność T. J. to [...]zł za [...]m2, podczas gdy we wskazanych przez stronę w odwołaniu decyzjach na rzecz innych osób przyjęto cenę ponad [...] i [...] zł za [...] m2. Słusznie wprawdzie Wojewoda [...] w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zauważa, że wyceny każdej nieruchomości dokonuje się indywidualnie, nadto wskazać należy skarżącemu, że pomimo pozornych podobieństw nieruchomości, nawet te położone w sąsiedztwie teoretycznie mogą z uwagi na szczególne cechy i uwarunkowania istotnie różnić się w zakresie wartości rynkowej, niewątpliwie jednak zarzut taki, jako zastanawiający, winien był skłonić organy do jego rozważenia. Z akt nie wynika jednak by podniesiona kwestia była przedmiotem rozważań organu I instancji przed przekazaniem wniesionego przez stronę odwołania, bądź organu odwoławczego w trakcie jego rozpatrywania. Przywołane bowiem powyżej stwierdzenie Wojewody [...]., iż wyceny każdej nieruchomości dokonuje się indywidualnie, aczkolwiek co do zasady trafne, w żadnej mierze nie dowodzi jednak by oprócz posłużenia się ww. sformułowaniem organ dokonał, wobec zarzutu skarżącego, jakichkolwiek ustaleń. Wskazane wyżej wątpliwości co do poszczególnych ustaleń zawartych w operacie szacunkowym i fakt ich nie wyjaśnienia przez orzekające w sprawie organy powodują konieczność uchylenia zarówno decyzji zaskarżonej, jak i poprzedzającego ją rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego. Obydwa orzeczenia uznać należy bowiem za co najmniej przedwczesne. W ramach ponownego postępowania koniecznym zatem będzie powtórne sporządzenie operatu szacunkowego (z uwzględnieniem mającej miejsce w roku 2011 nowelizacji przepisów rozporządzenia), dokonanie należytej jego oceny i wydanie zgodnej z prawem, właściwie uzasadnionej decyzji. W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało uwzględnić skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. orzec jak w sentencji. Nadto w myśl art. 152 cytowanej ustawy określono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. O kosztach postępowania obejmujących wpis w kwocie 145,00 zł orzeczono na wniosek skarżącego na podstawie art. 200, 205 § 1 i 209 p.p.s.a.