II SA/Sz 78/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.),, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 maja 2013 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...] nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Spółki A. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr SKO.[...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647) oraz art.154 ust.1, art.156 ust.1, art. 157 ust.1, art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz.651 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Spółka A. . z siedzibą w [...] , utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] nr [...] z dnia [...] r., znak:[...] , ustalającą jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że ww. decyzją z dnia [...] r. Burmistrz Miasta ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości gruntowej położonej w [...] na Osiedlu "[...] ", oznaczonej działką ewidencyjną nr [...] o powierzchni [...] m2, spowodowanym uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta w rejonie ul. [...] na podstawie uchwały Nr V/sXXVI/239/08 Rady Miasta w Wałczu u z dnia 23 grudnia 2008r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr 8 z dnia 19 marca 2009r., poz. 298) oraz sprzedażą przez Spółkę w dniu [...] r. prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Spółka A. wniosła odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego . Zdaniem odwołującej się, ustalona opłata planistyczna jest zawyżona, a operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie nie jest obiektywny. Spółka podniosła nadto, że rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości winien był opierać się na transakcjach, które miały miejsce w czasie zbycia nieruchomości, tj. z dnia 30 września 2009 r. Natomiast z operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty planistycznej wynika, że rzeczoznawca przyjął do wyceny transakcje z lat 2010 - 2011. Odwołująca się dodatkowo podniosła, że organ ustalający wysokość opłaty planistycznej nie wziął pod uwagę położenia gruntu w [...] przy ul. [...] . Grunty tam położone, zdaniem Spółki, były i są trudno zbywalne, a ceny sprzedaży w okresie obejmującym opłatę na tym terenie były zbliżone do ceny uzyskanej przez odwołującą się przy zbyciu przedmiotowej działki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., nr[...] , utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Kolegium wskazało, że z akt sprawy wynika (w tym z mapy geodezyjnej), iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w rejonie ul. [...] - Osiedle "[...] " o łącznej powierzchni [...] ha uchwalonym na mocy uchwały Nr IIs/XXXVI/281/98 Rady Miasta w Wałczu u z dnia 6 kwietnia 1998 r., działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania oznaczona była symbolem US - teren usług sportu i rekreacji. Następnie zgodnie z uchwałą Nr V/sXXVI/239/08 Rady Miasta w Wałczu u z dnia 23 grudnia 2008 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w rejonie ul. [...] - Osiedle "[...] " (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr 8 z dnia 19 marca 2009 r., poz. 298), nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanej wyżej nieruchomości na MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (1MN). Organ podał następnie, że przedmiotowa opłata została ustalona w związku z uchwaleniem zmiany ww. planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości (działki nr[...] ), przed upływem [..] lat od dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego, mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości (akt notarialny Rep. "A" nr [...] z [...] r. - umowa sprzedaży warunkowa działki, Rep. "A" nr [...] z [..] r. - umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr[...] ). Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego uchwalenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym z dnia [...] r., sporządzonym dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca majątkowy L. M. stwierdziła, że różnica pomiędzy wartością sprzedanej nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego w planie z 1998r., a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w uchwalonym planie miejscowym z 2008r. stanowi kwotę [...] zł (wartość nieruchomości przed zmianą planu - [...] zł, po zmianie planu - [...] zł). Stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości przy ustalaniu opłaty planistycznej, stosownie do § 20 Uchwały Nr V/sXXVI/239/08 Rady Miasta w Wałczu z dnia 23 grudnia 2008r. - wynosi 30 % różnicy wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego opłata planistyczna w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości ustalona w oparciu o ww. stawkę procentową i wzrost wartości nieruchomości, stanowi kwotę [...] zł. W ocenie Kolegium, w niniejszej sprawie spełnione zostały zatem wszystkie przesłanki do naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej. Organ odwoławczy podkreślił, że wycena wartości przedmiotowej nieruchomości została niewątpliwie dokonana przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego. Z analizy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wzrosła. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie odpowiada ustawowym wymogom, spełnia warunki określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przedstawione przez biegłego wyliczenia w jego ocenie ewidentnie wskazują, że w wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości. Przy wycenie rzeczoznawca majątkowy przyjęła do porównania ceny transakcyjne uzyskane latach 2009–2012 oraz podkreśliła, że określona przez nią wartość nieruchomości jest wartością obiektywną dla tego typu nieruchomości i odpowiada poziomowi cen transakcyjnych występujących na rynku lokalnym i porównywalnym rynku równoległym. Odnosząc się do zarzutów Spółki w kwestii prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego organ ten wyjaśnił, że zobowiązał Burmistrza Miasta do doręczenia dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w przedmiocie zarzutów do operatu szacunkowego podnoszonych przez stronę. Dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy wpłynęły do Kolegium w dniu [...] r. Rzeczoznawca majątkowy L.M. odniosła się w nich do zarzutów strony oraz podtrzymała aktualność i prawidłowość sporządzonego przez siebie operatu szacunkowego. Mając na uwadze wszechstronne wyjaśnienie sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze pismem z dnia [...] r. poinformowało o powyższym strony postępowania i pouczyło o możliwości wypowiedzenia się co do stanu sprawy przed rozstrzygnięciem jej przez Kolegium. W ocenie Kolegium operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie spełnia opisane wyżej kryteria poprawnej wyceny. W wykonanym operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, a zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ ten wskazał nadto, że w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz dodatkowe wyjaśnienia złożone przez biegłego w celu odniesienia się do konkretnych zarzutów co do operatu szacunkowego w dalszym ciągu są przez stronę kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie strona, pomimo, że kwestionuje operat szacunkowy, jak i dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego odnośnie do operatu, nie zleciła wykonania takich czynności. W skardze złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na opisaną wyżej decyzję Spółka A. . zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię przepisów art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., poz. 647) oraz art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz niezastosowanie art. 75 § 1 K.p.a. w zw. z art. 80 i 84 § 1 K.p.a., a w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji nr 3 Burmistrza Miasta . W związku z powyższym Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta , ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i o przekazanie sprawy Kolegium do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi skarżąca podała, że nie zgadza się ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego przedstawionym w zaskarżonej decyzji. Nie negując prawa do ustalenia przez Burmistrza Miasta [...] opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] położonej w [...] u na Osiedlu "[...] ", podkreśliła, że wskazywała, iż opłata planistyczna ustalona przez Burmistrza w kwocie [...] zł jest zawyżona i to znacznie. Zdaniem skarżącej nie powinna być wyższa niż [...] zł. Odnosząc się do sporządzonego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty planistycznej podniosła, że z jego treści wynika, iż rzeczoznawca przyjęła do wyceny ceny transakcyjne z lat[..] . Mianowicie, na stronie 15 i 16 operatu rzeczoznawca majątkowy wskazała, że do porównania przyjęła nieruchomości wskazane pod numerami[..] , tabela strona 15. Nieruchomość oznaczona numerem [...] została zbyta w dniu [...] r., oznaczona numerem [..] została zbyta w dniu [...] r., a oznaczona numerem [...] r. Zdaniem Spółki, zachodzi pytanie co wspólnego mają sprzedaże nieruchomości w pół roku, a nawet w ponad rok od transakcji zawartej przez skarżącą? Już sam ten fakt powinien wzbudzić wątpliwości tak Burmistrza, jak i Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Dodatkowo wskazała, że grunty położone w [...] u na Osiedlu "[...] " były i są w dalszym ciągu trudno zbywalne, a ceny osiągane na tym terenie nie przekraczają [...] zł/m2. Reasumując podkreśliła, że nie ma racji Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że to strona, a nie organ, uprawniona jest do zasięgania opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę, wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), w związku z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie natomiast do treści przepisu art. 134 § 1 ww. ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując oceny legalności decyzji, w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Stan faktyczny sprawy wskazuje, że strona skarżąca kwestionuje zasadność ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr ewid. [...] , o powierzchni [...] m², położonej w [...] u na Osiedlu "[...] " - w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w rejonie ul. [...] – Osiedle [...] , przyjętego uchwałą nr V/sXXVI/239/08 Rady Miasta w Wałczu z dnia 23 grudnia 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr 8, poz. 298) oraz ze sprzedażą prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości (Rep. "A", nr [...] z [...] r.). Zdaniem skarżącej przedmiotowa opłata została zawyżona, a ustalenia organów w tym zakresie opierają się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. W pierwszej kolejności wskazać należy, że kwestie związane ze wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą, a właścicielem nieruchomości w związku ze zmianą wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany reguluje art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012 r., poz. 649), dalej: "u.p.z.p.". Zgodnie z ust. 4 tego artykułu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 37 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dla ustalenia tzw. opłaty planistycznej niezbędne jest zatem ustalenie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił na skutek uchwalenia lub zmiany planu. Musi zatem zaistnieć bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu lub zaistnieć obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Z treści art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej: "u.g.n." wynika natomiast, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V ustawy. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości zgodnie z art. 150 u.g.n., przy czym wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2 art. 150). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Uszczegółowienie zasad wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej zawarte zostało w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu dla okoliczności danej sprawy. W operacie rzeczoznawca winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych dla celów porównawczych (m.in. położenie, dojazd, wielkość działek, odległość od ciągów komunikacyjnych) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące za właściwe ustalenie czynników korygujących. Z akt administracyjnych sprawy przedłożonych Sądowi wraz ze skargą wynika, że podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego L.M.. W sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określiła wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej zarówno przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, że wartość przedmiotowej działki gruntu w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] zł. Kolegium uznało na to miast, że po dokonaniu analizy wykonanej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości brak jest podstaw do uznania, iż sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy, które wpływałyby na wynik wyceny. Zdaniem organu operat ten mógł zatem stanowić podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie. Mając na uwadze ustalony w sprawie stan faktyczny w ocenie Sądu nie sposób zgodzić się z powyższym stanowiskiem organu. Zauważyć bowiem należy, że z treści ww. operatu wynika, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej określona została podejściem porównawczym, metodą korygowania średniej, w oparciu o ceny transakcyjne uzyskane w latach 2009 -2012 r. Mianowicie: na stronie 15 i 16 operatu rzeczoznawca wskazała, że do porównania przyjęła nieruchomości wskazane w tabeli pod numerem 4, 8 i 10, jako najbardziej podobne do wycenianej działki. Jednocześnie w ww. tabeli podano, że nieruchomość gruntowa oznaczona numerem 4 została zbyta w dniu [...] r., nieruchomość oznaczona numerem 8 została zbyta w dniu [...] r., a oznaczona numerem 10 w dniu [...] r. Tymczasem sprzedaż przez skarżącą prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr [...] miała miejsce w dniu [...] r. Powyższe rozbieżności dotyczące zasad ustalenia wysokości opłaty planistycznej, w świetle treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., nie zostały jednak wyjaśnione przez organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do powyższych zarzutów (podniesionych wcześniej przez Spółkę w odwołaniu od decyzji Burmistrza Miasta ) organ I instancji w piśmie z dnia [...] r. wyjaśnił, że sposób wyceny nieruchomości nie narusza art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ "(...) zmiany trendu na rynku nieruchomości zachodzą w okresie dłuższym niż kilkumiesięczny (...). Podkreślić jednak należy, ze w sprawie ustalenia opłaty planistycznej wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt – podaż. Mając na uwadze powyższe, Sąd stwierdził, że z poczynionych przez organy ustaleń nie wynika jednoznacznie, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej nastąpił na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że rzeczoznawca winien uzasadnić przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości, a w szczególności wyjaśnić podstawę przyjęcia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Skoro strona skarżąca sformułowała zarzuty do operatu, to organ orzekający powinien je wyjaśnić, czy to w drodze zlecenia rzeczoznawcy sporządzenia aneksu do operatu, czy też przeprowadzenia rozprawy z udziałem biegłego. Nie do zaakceptowania jest stanowisko organu odwoławczego, że nie złożenie przez skarżącą "własnego operatu" uzasadniało także nieskorzystanie z możliwości przewidzianej art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (por.: wyrok WSA w Gliwicach z dnia 19 września 2007 r., sygn. akt II SA/Gl 989/06, LEX nr 372469). Sąd zauważa, że znajdujący się w aktach sprawy operat nie uwzględnia zmiany przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy L. M. udzielając wyjaśnień organowi I instancji odnośnie do zarzutów strony podniesionych w odwołaniu, w piśmie z dnia [...] r. wskazała bowiem, że kwestię wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje szczegółowo ww. rozporządzenie, a w szczególności § 50 tego rozporządzenia. Tymczasem § 50 rozporządzenia uchylny został Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., zmieniającym ww. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając na uwadze powyższe Sąd doszedł do przekonania, że sprawa wymaga ponownej analizy. Nie można zatem przyjąć - wbrew twierdzeniu organu - iż w postępowaniu administracyjnym prawidłowo ustalone zostały wszystkie istotne dla sprawy okoliczności (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.), w szczególności, że wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak pkt I sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie w pkt II wydano w oparciu o art. 152 ww. ustawy, natomiast kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200.