II SA/Bd 522/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Protokolant Katarzyna Korycka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 lipca 2013 r. sprawy ze skargi Gminy N. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] nr [....] w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego oddala skargę. Pismem z dnia [...] Gmina N. wystąpiła o wydanie zaświadczenia stwierdzającego, że lokal mieszkalny nr [...], zlokalizowany w budynku mieszkalnym położonym w N. przy ul. [...], na działce nr [...], jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Do wniosku dołączono projekt wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego nr [...], kopię szkicu rzutu mieszkania i piwnicy oraz kopię wypisu z gruntów działki nr [...]. W wyniku rozpatrzenia ww. wniosku Starosta N., postanowieniem z dnia [...] znak: [...], na podstawie art. 123 i art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej powoływanej jako kpa) w zw. z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej powoływanej jako ustawa o własności lokali), odmówił wydania wnioskowanego zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że lokal nr [...] podzielony jest na dwie części: część składającą się z dwóch pokoi oraz część składającą się z kuchni, spiżami i połowy łazienki oraz, że jedynym połączeniem obu części jest korytarz wspólny do korzystania z lokalem sąsiadującym, oznaczonym jako lokal [...]. Podkreślając, że do izb będących pomieszczeniami, w których mieszkańcy stale przebywają zalicza się oprócz pokoi także kuchnię i że izby, w tym kuchnia, winny pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności, a osoby korzystające z lokalu winny mieć do niego swobodny dostęp tzn. korzystać z lokalu zgodnie z jego funkcją bez konieczności korzystania z innych lokali, organ stwierdził, iż rozdzielenie pokojów i kuchni, wchodzących w skład jednego lokalu, wspólnym z innym lokalem korytarzem powoduje, że nie można uznać takiego lokalu za samodzielnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Na powyższe postanowienie Gmina N. wniosła zażalenie, domagając się jego uchylenia w całości z uwagi na naruszenie przez organ I instancji art. 77, art. 80 i art. 217 § 2 pkt 1 kpa oraz art. 2 ustawy o własności lokali. Stwierdzając, że sporny lokal spełnia wszystkie przesłanki wymienione w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali Gmina podkreśliła, że samodzielny lokal charakteryzuje się tym, iż właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp oraz, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali, choć może wymagać korzystania z urządzeń lub pomieszczeń dostępnych również innym osobom (także wszystkim właścicielom lokali), w tym z pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Wyjaśniła, że w przedmiotowym przypadku wymóg bezpośredniej styczności kuchni z pokojami nie może zostać spełniony ze względów technicznych i prawnych. Wskazała, że w dniu [...] została sporządzona umowa o ustanowieniu i sprzedaży prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...], sąsiadującego z lokalem nr [...], że w lokalu nr [...] kuchnia także rozdzielona jest od pokojów przedpokojem i że w umowie tej określono, iż przedpokój jako pomieszczenie przynależne, przeznaczony jest do wyłącznego współkorzystania z właścicielem lokalu nr [...], w związku z czym z przedpokoju nie mogą korzystać inni lokatorzy. Po rozpatrzeniu ww. zażalenia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w B., postanowieniem z dnia [...] znak [...], orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu orzeczenia SKO wskazało, iż z akt sprawy wynika, że lokal nr [...] składa się z dwóch pokoi, kuchni i spiżami o łącznej powierzchni 52,95 m2 oraz, że w jego skład wchodzi także /2 przedpokoju i 1/2 łazienki do współkorzystania z lokalem nr [...], w związku z czym łączna powierzchnia lokalu nr [...] wynosi 62,85 m2. Organ odwoławczy ustalił także, że do lokalu nr [...] przynależy również 1/3 piwnicy do współkorzystania z lokalami nr [...] i [...] i, że właścicielem nieruchomości położnej na działce nr [...] jest Gmina N. Przytaczając przepisy art. 2 ust 1, 2, 3 i 4 ustawy o własności lokali SKO zaznaczyło, że we wskazanej ustawie nie zdefiniowano wprost zawartych w tych przepisach pojęć tj.: pojęcia "pomieszczenia pomocniczego", "pomieszczenie przynależnego" oraz pojęcia "izby". Analiza przepisów posługujących się powyższymi terminami wskazuje jednak, że podział pomieszczeń na "izby", "pomieszczenia pomocnicze" i "pomieszczenia przynależne" oparty jest na kryterium funkcjonalności. Izbami będą więc pomieszczenia, w których ludzie przebywają (pokoje, kuchnia), a pomieszczeniami pomocniczymi te, które umożliwiają lub ułatwiają ludziom pobyt w izbach. Należą do nich np. przedpokój, łazienka i wc czy spiżarnia. Tego rodzaju pomieszczenia służą więc również zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowią integralną część lokalu i nie mogą być od niego odłączone bez jego fizycznego i funkcjonalnego zniszczenia. W skład lokalu mogą także wchodzić pomieszczenia przynależne, o których mówi cyt. wyżej art. 2 ust. 4 ustawy, które są w sensie prawnym częściami składowymi lokalu, co oznacza, że będą własnością tej samej osoby, do której należy lokal, a ich powierzchnia będzie wliczana do powierzchni lokalu, przy czym pomieszczenia te nie są przeznaczone do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, lecz służą zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jako przykłady takich pomieszczeń ustawa wskazuje strych, piwnicę, garaż, komórkę W kontekście powyższego SKO stwierdziło, że o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha tj. samodzielność. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu powstaje bowiem nowy przedmiot własności traktowany tak jak nieruchomość, a prawo odrębnej własności lokalu podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Odrębna własność lokalu stanowi więc kategorię prawną, a nie konstrukcję materialno-techniczną. Podniosło, że choć atrybuty samodzielności lokalu nie zostały w ustawie o własności lokali bliżej sprecyzowane, to jednak przyjmuje się, że charakteryzuje się ona tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. O tym więc, jak posumowało, czy dany lokal może być uznany za samodzielny przesądza nie położenie izb mieszkalnych względem pomieszczenia pomocniczego, ale to czy określone pomieszczenie pomocnicze np. łazienki jest przeznaczone wyłącznie do użytku mieszkańców konkretnego lokalu mieszkalnego oraz i to, że znajduje się ono w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej. O samodzielności lokalu świadczy natomiast brak możliwości (uprawnień) do korzystania z jego pomieszczeń przez właścicieli innych lokali. W niniejszej sprawie bezspornym jest natomiast, że pomieszczenia pomocnicze jakim są łazienka i przedpokój są przedmiotem współkorzystania w 1/2 części z innym lokalem (nr [...]), stanowiącym odrębną własność. Jeśli więc częścią powierzchni lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego, to tym samym nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego. Zdaniem SKO sama możliwość współkorzystania z pomieszczeń pomocniczych przez mieszkańców sąsiadującego lokalu, stanowi przeszkodę do wystawienia zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wobec powyższego SKO stwierdziło, że nie było w spawie podstaw do wydania wnioskowanego zaświadczenia o samodzielności lokalu. W skardze na powyższe postanowienie SKO Gmina N. wniosła o uchylenie wydanych w sprawie rozstrzygnięć organów obu instancji z uwagi na naruszenie art. 2 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię. Uzasadniając zarzut skargi strona skarżąca podniosła, że w jej ocenie lokal nr [...] spełnia ustawowe wymogi uzyskania statusu samodzielności pomimo, że kuchnia, spiżarnia i wc wymaga korzystania z przedpokoju, albowiem istotne jest to, że pomieszczenia te leżą w obrębie budynku, a przedpokój i wc jest do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali nr [...] i [...]. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Kontrola zaskarżonej decyzji w zakresie wynikającym z treści przepisów art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270, dalej powoływanej jako ppsa) nie uzasadnia uwzględnienia skargi. Istota sporu w przedmiotowej spawie sprowadza się do kwestii oceny zagadnienia prawnego, czy w obowiązującym stanie prawnym za samodzielny lokal można było uznać lokal nr [...], tj. lokal składający się samodzielnie z dwóch pokoi, kuchni i spiżami oraz z 1/2 przedpokoju i 1/2 łazienki do współkorzystania z innym lokalem (nr [..]). Analiza przepisów art. 2 ustawy o własności lokali nie uprawnia zdaniem Sądu do podzielenia stanowiska strony skarżącej, że w takich okolicznościach możliwe było stwierdzenie samodzielności przedmiotowego lokalu. Z treści art. 2 ust. 1 i 3 wskazanej ustawy wynika, że stwierdzenie przez właściwy organ w drodze zaświadczenia samodzielności lokalu mieszkalnego umożliwia ustanowienie odrębnej własności lokalu. Definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego określa przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi" (art. 2 ust. 4 ww. ustawy). Wprowadzając definicję lokalu samodzielnego, ustawodawca ustanowił jednocześnie wymogi, atrybuty jakie musi spełniać lokal, aby mógł zostać uznany za samodzielny. Wprost i wyraźnie określonym w tym przepisie atrybutem samodzielności jest - wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku. Inne cechy samodzielności lokalu nie zostały bliżej sprecyzowane, niemniej jednak w orzecznictwie przyjmuje się, że charakteryzuje się ona także tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp oraz, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali. Lokal posiada zatem cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu (patrz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 1479/10; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn.akt II SA/Wr719/12;dostępne na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query). Niewątpliwi zatem, żeby lokal mógł zostać uznany za samodzielny nie może on funkcjonalnie stanowić części składowej innego samodzielnego lokalu. Nie może on także, w przypadku budynków, w których ustawiono przynajmniej jedną odrębną własność lokalu, wchodzić w skład nieruchomości wspólnej. Dotyczy to zarówno lokalu wyodrębnionego, jak i niewyodrębnionego. Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są bowiem tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Dlatego też lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, zarówno wyodrębniony jak i niewyodrębniony, nie może wchodzi w skład nieruchomości wspólnej (patrz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97, publ. lex nr 35752, i z dnia 9 grudnia 2011r., sygn. akt I OSK 696/11, publ. lex nr 1134305). Stanowi on zatem przedmiot wyłącznej własności i wyłącznego użytku właściciela lub mieszkańca. Analiza atrybutów samodzielności lokalu wymaga także wskazania, że choć w ustawie o własności lokali nie zdefiniowano wprost pojęć: "izba" "pomieszczenie pomocnicze", "pomieszczenie przynależne", którymi to ustawodawca posłużył się w art. 2 ustawy o własności lokali, celem zdefiniowania pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego, to jednak przyjmuje się, że generalne podział pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami oparty jest na kryterium funkcjonalności, a nie kryterium miejsca położenia, poza wymogiem, aby pomieszczenia te położone były w granicach jednaj nieruchomości gruntowej. Za pomieszczenia pomocnicze uznaje się pomieszczenia, które umożliwiają lub ułatwiają ludziom pobyt w izbach np. przedpokój, łazienka, wc i spiżarnia, a zatem tak jak izby służą bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast pomieszczenia przynależne nie mają charakteru mieszkalnego, nie są one przeznaczone na pobyt stały ludzi i w związku z tym nie służą do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkalnych ludzi, lecz do zaspokajania innych potrzeb osób korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego (patrz ww. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 20111 r., sygn. akt I OSK 1479/10 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Wr 719/12). Podsumowując poczynione wywody należy stwierdzić, że o tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela, mieszkańca. W niniejszej sprawie wymogi te nie zostały spełnione. Bezspornym bowiem jest, że lokal nr [...], składa się samodzielnie z dwóch pokoi, kuchni i spiżarni, oraz z stanowiących przedmiot współkorzystania z innym lokalem samodzielnym (nr [...]) łazienki i przedpokoju. Co więcej, komunikacja pomiędzy pokojami a kuchnią lokalu nr [...] odbywać się może wyłącznie poprzez wspólny do korzystania z lokalem nr [..] korytarz. Istotnym jest także, że wskazany korytarz jak i łazienka nie stanowią części wspólnej budynku. Pomieszczenia te nie zostały bowiem wyodrębnione jako części wspólne wraz z wcześniej wydzielonymi i zbywanymi lokalami. Z powyższego wynika, że dojście do pokojów lokalu nr [..] i lokalu nr [...], stanowiących izby przeznaczone na stały pobyt ludzi, możliwie jest tylko poprzez korytarz, który nie stanowi części wspólnej, lecz przeznaczony jest do współkorzystania przez właścicieli tych lokali. Również dostęp do wspólnej łazienki może odbywać się poprzez ten korytarz. Sama zresztą skarżąca oznaczyła te dwa pomieszczenia (łazienkę i korytarz) we wniosku jako objęte współużytkowaniem właścicieli wyłącznie dwóch lokali (lokalu nr [...] i nr [...]). Taka konstrukcja pomieszczeń lokalu nr [...] uniemożliwia, zgodnie z poczynionymi wyżej uwagami, stwierdzenie ich samodzielności. Skoro łazienka i korytarz nie stanowią nieruchomości wspólnej, (ogólnodostępnej), to aby móc stwierdzić samodzielność lokalu nr [...] musiałyby one, jako pomieszczenia pomocnicze, wchodzić jedynie w skład tego lokalu, a nie jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawia w skład dwóch lokali tj. lokalu nr [...] i nr [...]. To ostanie świadczy natomiast, że korytarz i łazienka, będące pomieszczeniami pomocniczymi mieszkania nr [...], służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych także mieszkańców innego jeszcze lokalu, i to lokalu samodzielnego (nr [...]). Tym samym, części każdego z tych lokali (pomieszczenia pomocnicze w postaci korytarza i łazienka), nie służą wyłącznie do użytku - zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu nr [...], ale także do użytku mieszkańców lokalu sąsiedniego. Taka sytuacja jest jednak, jak wskazano wyżej, niedopuszczalna w świetle przepisów ustawy o własności lokali. Przedmiotowy lokal nie jest bowiem po pierwsze wydzielony (oddzielony) od lokalu nr [...] wraz z jego pomieszczeniami przynależnymi trwałymi ścianami, a po drugie pomimo, że nie stanowi on nieruchomości wspólnej, nie służy on (jego pomieszczenia pomocnicze) do wyłącznego użytku jego mieszkańców, lecz korzystanie z niego wymaga korzystania z innego lokalu samodzielnego. Nie jest on więc samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o własności lokali. Przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego nie są spełnione, gdy częścią powierzchni lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego. Na marginesie poczynionych uwag należy dodać, że całkowicie pozbawione podstaw prawnych i to zarówno w świetle przepisów kodeksu cywilnego, jak i ustawy o własności lokali, jest doliczenie do powierzchni użytkowej wyodrębnianego lokalu 1/2 powierzchni pomieszczeń pomocniczych, jako obrazującej udział we współkorzystaniu z tych pomieszczeń przez właścicieli obu lokali (nr [...] i nr [...]). Biorąc pod uwagę wszystkie wskazane powyżej argumenty Sąd, na podstawie art. 152 ppsa orzekł jak w sentencji.