IV SA/Wa 1395/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, sędzia WSA Jakub Linkowski, Protokolant ref. staż. Piotr Czyżewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2013 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] maja 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., w wyniku rozpatrzenia odwołania L.M. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza B. nr [...] z dnia [...] listopada 2011 r. orzekającą o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 219.900,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 20,00 ha położonej we wsi P., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wymieniona decyzja została wydana w następującym stanie faktyczno- prawnym sprawy. W dniu [...] stycznia 2006 r. weszła w życie Uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] kwietnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w gminie B. dla części wsi P. (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2005 r.). W obszarze wyznaczonym granicami terenu planu tego znajduje się m.in. działka nr [...]. Aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia [...] kwietnia 2007r. L.M. sprzedał wymienioną działkę "S." – Spółce z o.o. za cenę brutto w kwocie 1 460 257,04 EURO. W związku z powyższym Burmistrz B. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, o czym pismem z dnia 21 maja 200 r. zawiadomił L.M.. Decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. Burmistrza B. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 240.000,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 20,00 ha położonej we wsi P., gmina B. , na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2008 r. utrzymało w mocy powyższą decyzję organu pierwszej instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 29 września 2008 r. sygn. akt. IV SA/Wa 803/08 oddalił skargę wniesioną przez L.M.. Następnie Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 24 listopada 2009 r. Sygn. akt. II OSK 1867/08 uchylił w/w wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez Sąd pierwszej instancji. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy WSA wyrokiem z dnia 28 maja 2010 r. sygn. akt. IV SA/Wa 54/10, uchylił decyzję SKO z dnia [...] stycznia 2008 r. i utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza B. z dnia [...] listopada 2007r. Burmistrz B. decyzją z dnia [...] stycznia 2011r. ustalił jednorazową opłatę dla L.M. w wysokości 235.608,00 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Odwołanie od tej decyzji wniósł L.M.. Decyzją z dnia [...] lutego 2011r. organ pierwszej instancji, korzystając z dyspozycji art. 132 k.p.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Następnie decyzją z dnia [...] listopada 2011r. Burmistrz B. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 219.900,80 zł z tytułu wzrostu wartości wymienionej nieruchomości. Odwołanie od tej decyzji wniósł L.M.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] maja 2013 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza B. . Rozpoznając sprawę Kolegium wskazało, iż z treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647), zwanej dalej u.p.z.p., wynika, iż opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: 1) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. Organ odwoławczy zaznaczył, iż stosownie do art. 37 ust. 1 i ust. 11 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustalając wzrost wartości nieruchomości organ winien oprzeć się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca ten winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej dotychczasowego przeznaczenia wynikająca z przepisów uchwalonego planu. Kolegium zaznaczyło, że kwestią wymagającą rozważenia w pierwszej kolejności jest ocena, czy w istocie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego w konkretnym przypadku spowodowało zmianę wartości nieruchomości. W ocenie organu w rozpoznawanej sprawie wymieniona przesłanka została spełniona. Wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części wsi P. , uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy B. z dnia [...] kwietnia 2005 r., działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem U- tereny centrum usługowo-produkcyjnego. Z kolei według ustaleń uprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego gminy B. , zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] czerwca 1993 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] z dnia [...] września 1993 r. poz. [...]), nieruchomość oznaczona obecnie nr [...] znajdowała się na terenach rolnych dawnej Stacji P., oznaczonych symbolem 17.12-R. Plan ten obowiązywał do 31 grudnia 2003 r., zaś od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia nowego planu działka ta nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy zauważył, iż z ustaleń Burmistrza B. wynika, iż przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu przedmiotowa działka użytkowana była rolniczo. Kolegium wyjaśniło, iż przedmiotowa działka wydzielona została z działki oznaczonej numerem [...] (decyzje zatwierdzające podział tej działki wydane zostały przez Burmistrza Miasta i Gminy B. w dniach [...] grudnia 2006 r., [...] maja 2007r. i [...] grudnia 2007r.). Według zapisów ewidencji gruntów stan użytków dla działki nr [...] był następujący: grunty orne klasy RIIIb- 10,03 ha, RIVa- 47,5986 ha, RIVb- 23,2094 ha, RV-7,86 ha, łąki trwałe ŁII- 3,08 ha, ŁIV- 4,02 ha, ŁV- 0,48 ha oraz rowy 0,50 ha. Organ wskazał, że uchwała w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi P. weszła w życie [...] stycznia 2006 r., zaś sprzedaż nieruchomości nastąpiła aktem notarialnym z dnia [...] kwietnia 2007 r. (Rep. A nr [...]). Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty zostało wszczęte w dniu [...] maja 2007r. na co wskazuje data doręczenia zawiadomienia stronie postępowania. Kolegium stwierdziło, że powyższe okoliczności wskazują, iż zachowano termin o którym mowa w art. 37 ust. 2 u. p.z.p. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] września 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z.J., która w dniu 6 marca 2013 r. dokonała aktualizacji tegoż operatu. W operacie tym rzeczoznawca określiła wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed ustaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, iż wartość przedmiotowej działki w wyniku uchwalenia planu wzrosła o 1.099.504,00 zł. Kolegium uznało za prawidłowe ustalenia organu pierwszej instancji, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy B. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] czerwca 1993 r. Wskazało, że dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania po wygaszeniu mocy obowiązującej w/w planu zatwierdzonego uchwałą z dnia [...] czerwca 1993 r., biegła zastosowała podejście porównawcze metodą porównywania parami. Do porównań przyjęła trzy transakcje dotyczące prawa własności nieruchomości wykorzystywanych rolniczo, pochodzące z lat 2006 - 2007, których powierzchnia wynosiła 3,1067 ha, 1,0636 ha i 5,2100 ha. Rzeczoznawca wskazała na rodzaj i liczbę cech różniących przyjęte obiekty porównawcze oraz podała wagi każdej z tych cech. Uwzględniła lokalizację (30%) sąsiedztwo, uwarunkowania prawne (10%), infrastrukturę techniczną (15%), dojazd, rodzaj nawierzchni drogi, komunikacja (15%), walory działki, powierzchnię gruntu, kształt (10%), możliwości inwestycyjne, uwarunkowania planistyczne danego gruntu (20%). Wymienione atrybuty rynkowe rzeczoznawca uwzględniła przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Kolegium stwierdziło, że przyjęta przez rzeczoznawcę metodologia wyceny nie budzi zastrzeżeń. W ocenie organu do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651). Organ odwoławczy zaznaczył, iż ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika, że według ustaleń nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowej działce dopuszczono możliwość realizacji zabudowy usługowo-produkcyjnej. Wskazał, że przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu rzeczoznawca majątkowa zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej przyjmując do porównań 11 transakcji działkami, na których dopuszczono zabudowę usługową i usługowo- mieszkaniową. Wybrane zostały transakcje zawarte w latach 2006-2007. Biegła wybrała cechy rynkowe (atrakcyjność lokalizacji, dostępność komunikacyjna, sąsiedztwo, uzbrojenie, kształt i wartość działki, funkcja w planie, możliwości inwestycyjne i uwarunkowania prawne) wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny. Zdaniem Kolegium analiza wykonanej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości prowadzi do stwierdzenia, iż brak jest podstaw do uznania, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy, które wpływałyby na wynik wyceny. Odnosząc się zaś do zarzutu odwołania dotyczącego naruszenia art. 10 k.p.a. Kolegium uznało je za uzasadniony, jednakże w jego ocenie uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy. Strona bowiem nie wykazała, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Organ odwoławczy podkreślił, iż nie zastosowanie się przez organ pierwszej instancji do przepisu art. 10 k.p.a. nie powoduje automatycznie wadliwości wydanej decyzji. Niezbędne jest wykazanie, że uchybienie organu miało istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto SKO zaznaczyło, iż pismem z dnia 20 marca 2013 r. zawiadomiło L.M. o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym oraz zgłoszenia uwag i wniosków, jednakże strona nie skorzystała z tego uprawnienia. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2013 r. złożył L.M. zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: 1. art. 11 i 107 § 1 i 3 k.p.a. polegające na wydaniu decyzji bez wszechstronnego zbadania materiału dowodowego i odniesienia się do stanowiska skarżącego, braku określenia przesłanek jakimi organ kierował się przy załatwieniu sprawy; 2. art. 138 § 1 k.p.a. polegające na utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji pomimo naruszenia przez organ pierwszej instancji następujących przepisów k.p.a : - art. 8, 10 § 1 w związku z art. 73 § 1 i 2 poprzez ograniczenie możliwości wykonania kopii akt i tym samym ograniczenie uprawnienia do wypowiedzenia się przez stronę co do zebranych dowodów, w szczególności co do operatu szacunkowego będącego podstawowym dowodem w sprawie, - art. 125 § 1 w związku z art. 74 § 2 k.p.a. poprzez naruszenie przepisów proceduralnych zobowiązujących organ administracji do wydania postanowienia w przypadku odmowy wykonania kopii akt sprawy; - art. 76 § 1 k.p.a. poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym podlegającym ochronie zgodnie z przepisami z prawem autorskim i prawach pokrewnych i tym samym nieuzasadnioną odmowę wykonania kopii operatu; 3. art. 7, 8, 11 w związku z art. 7 i 80 k.p.a. polegające na wydaniu decyzji z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, zaniechaniu podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, jak również dokonaniu jednostronnej i wybiórczej oceny materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego przyjęcia, iż: - brak zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu oraz brak możliwości złożenia przez stronę wyjaśnień i ograniczenie możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, co w rezultacie skutkowało naruszeniem zasady prawdy obiektywnej, nie miało istotnego wpływu na sprawę, - operat szacunkowy sporządzony przez biegłą rzeczoznawcę majątkowego jest rzetelny, prawidłowy, nie zawiera błędów, które wpływałyby na wynik wyceny, a tym samym może stanowić podstawę do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; 4. art. 10 ust. 1 i art. 81 k.p.a. poprzez brak zapewnienia skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz umożliwienia wypowiedzenia się, co do przeprowadzonych dowodów. Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Burmistrza B. z dnia [...] listopada 2011r. W uzasadnieniu skargi strona podkreśliła, że w odwołaniu zarzuciła nie tylko naruszenie art. 10 k.p.a., ale także innych przepisów procedury administracyjnej, a mianowicie art. 73 § 1 i 2 k.p.a., art. 125 § 1 k.p.a. w związku z art. 74 § 2 k.p.a., art. 76 § 1 k.p.a. Natomiast organ drugiej instancji ustosunkował się tylko do jednego zarzutu i to w sposób lakoniczny. Zdaniem skarżącego, wbrew twierdzeniom organów obu instancji, z operatu szacunkowego nie wynika, aby uwzględniono w nim wytyczne zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 54/10, co już czyni operat wadliwym. Ponadto organ odwoławczy nie odniósł się w sposób wyczerpujący do wątpliwości zawartych w odwołaniu, a dotyczących sposobu doboru nieruchomości "podobnych", czy też różnicy w wysokości renty planistycznej w kolejnych operatach przygotowywanych przez biegłą. Według skarżącego nie ma racji Kolegium, że różnice w cechach nieruchomości porównawczych nie wpływają na prawidłowość operatu szacunkowego, w szczególności w sytuacji, gdy do porównania przyjęto działki o znacznie mniejszej powierzchni i innym przeznaczeniu. W ocenie skarżącego nawet przy zastosowaniu tzw. współczynników korygujących wycena nieruchomości będzie daleka od ich rzeczywistej wartości. Skarżący podniósł również, że dokonał nakładów na nieruchomość co wpłynęło na wzrost jej wartości rynkowej, zaś organy kwestię tę pominęły. Wskazał, że brak podstaw do pomniejszenia opłaty nie zwalnia z konieczności uwzględnienia poczynionych nakładów dla prawidłowego ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, a także ustalenia czy wzrost tej wartości nastąpił w rezultacie działań właściciela nieruchomości czy zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Pismem z dnia 31 października 2013 r. stanowiącym uzupełnienie skargi skarżący zwrócił uwagę na liczne uchybienia operatu. Wskazał, że nieruchomości wybrane do porównań dla określenia wartości nieruchomości przed zmianą planu różnią się znacznie cenami od wartości nieruchomości poddawanej wycenie. W przypadku nieruchomości "C" różnica ta dochodzi do 36% - co zdaniem strony – stanowi różnicę nad wyraz wysoką i nie wyklucza przyjęcie, że wybrane do porównań nieruchomości były podobne w świetle art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie skarżącego nieruchomości przyjęte w operacie do porównań nie spełniają definicji ustawowej nieruchomości podobnej ( art. 4 ust. 16 w/w ustawy). Zaznaczył, że przedmiotowa nieruchomość była uzbrojona we wszystkie media, podczas gdy niektóre wybrane do porównań nieruchomości cechował brak możliwości uzbrojenia. Podobnie położenie nieruchomości ocenianej było korzystne, zaś nieruchomości porównywanych było przeciętne lub wprost niekorzystne. Ponadto skarżący wskazał, że przedmiotowa nieruchomość posiadała kształt zbliżony do kwadratu i powierzchnię 20 ha, podczas gdy największa z porównywanych nieruchomości miała powierzchnię zaledwie 3,10 ha, zaś rzeczoznawca nie podał informacji o kształcie nieruchomości przyjętych do porównań. Zdaniem skarżącego rzeczoznawca powinien ustalić, czy nieruchomości wybrane do porównań były objęte procedurą zmiany względnie uchwalenia planu. Nieruchomość oceniana była objęta i okoliczność ta jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. Wskazał, że nie wzięto pod uwagę dokonanych w tym samym czasie transakcji sprzedaży nieruchomości bezpośrednio przylegających do wycenianej działki i objętej planem ( działki nr [...]). Przyjęto zaś do porównań dwie nieruchomości znacznie oddalone, jedną (działka nr [...]) położoną w miejscowości N., przeznaczoną w planie pod zabudowę usługową, drugą w miejscowości B., przeznaczoną pod zabudowę mieszkalno-usługową, a więc nie pod działalność usługowo-produkcyjną. Ponadto skarżący podniósł, że rzeczoznawca nie uwzględnił jego oświadczeń, że na dzień wejścia w życie planu w granicy działki znajdowały się wszystkie media będące jego własnością: wodociąg, kanalizacja, stacja uzdatniania wody, ciepłociąg, stacja PZO15kV dostarczająca energię elektryczną, gazociąg, linia telefoniczna, nabyte w dniu [...] stycznia 2002 r., co potwierdza akt notarialny nabycia działki nr [...] wraz z urządzeniami uzbrojenia technicznego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w granicach sprawy, nie będąc związany – stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.), zwaną dalej p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał że wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja nie naruszyła obowiązujących przepisów prawa w stopniu skutkującym koniecznością jej uchylenia. W niniejszej sprawie przedmiotem rozpoznawanej skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] maja 2013 r., utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza B. z dnia [...] listopada 2011 r. ustalającą dla L.M. jednorazową opłatę w wysokości 219 900,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, iż wymienione decyzje wydane zostały po ponownym rozpatrzeniu sprawy wskutek uchylenia wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 maja 2010 r. sygn. akt. IV SA/Wa 54/10, decyzji SKO z dnia [...] stycznia 2008 r. i utrzymanej nią w mocy decyzji Burmistrza B. z dnia [...] listopada 2007r. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał na konieczność wyjaśnienia w treści operatu sprzeczności między stwierdzeniem, iż "uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego w opinii autorki niniejszego opracowania spowodowało niewielki wzrost wartości nieruchomości, ponieważ część tego wzrostu nastąpiła w momencie uchwalenia studium", a niemal dwukrotnym wzrostem wartości nieruchomości. Sąd zwrócił uwagę, że nie wiadomo, czy stwierdzenie to jest jedynie informacją o wzroście cen nieruchomości po uchwaleniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości, gdy grunty te stanowiły teren upraw rolnych (przed uchwaleniem planu) i wartość po przeznaczeniu pod centrum usługowo-produkcyjne. Sąd stwierdził w tym wyroku, że wyjaśnienia wymaga, czy określona przez rzeczoznawcę wartość tej nieruchomości odzwierciedla jej faktyczną wartość wynikającą jedynie ze zmiany przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym. Podkreślił, że konieczne jest ustalenie, czy istnieje bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą przeznaczenia nieruchomości, a wzrostem jej wartości, jeżeli taki wzrost nastąpił. W tym miejscu zauważyć należy, iż w postępowaniu prowadzonym przez organ pierwszej instancji po uchyleniu wymienionym wyrokiem decyzji z dnia [...] listopada 2007 r., sporządzony został w dniu [...] września 2011 r. nowy operat szacunkowy określający zmianę wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowaną uchwaleniem planu, w oparciu o który organ dokonał ustalenia opłaty. Skora zatem operat szacunkowy z dnia [...] października 2007 r. nie stanowił dowodu w niniejszym postępowaniu, to niezasadne było wyjaśnianie przez organ wskazanych w powołanym wyroku sprzeczności tego operatu. Mając jednakże na uwadze, że sporządzony został nowy operat, który stanowił podstawę do ustalenia wysokości jednorazowej opłaty, to Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji z dnia [...] maja 2013 r. wziął pod rozwagę wskazania zawarte w przytoczonym powyżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2010 r. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 37 ust. 11 odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty, określanej potocznie mianem "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - wzrośnie wartość nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po drugie - nastąpi zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że okoliczności wpływające na wzrost wartości nieruchomości muszą być bezpośrednim następstwem uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] kwietnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w gminie B. dla części wsi P. ( opubl. W Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2005 r.). W kontekście przedstawionych wyżej regulacji prawnych wskazać należy, że bezsporne w sprawie jest, iż należąca do skarżącego działka nr [...] o powierzchni 200 000 m2 położona w miejscowości P., gmina B. , powstała w wyniku podziału działki nr ewid. [...] o powierzchni 96, 7780 ha - znajdowała się na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi P.. Zgodnie z zapisami tego planu, wskazana wyżej działka skarżącego przeznaczona została na tereny centrum usługowego, oznaczone na rysunku planu symbolem-U. W myśl § 10 ust. 1 wymienionej uchwały dla terenu tego plan ustala przeznaczenie podstawowe - centrum usługowe o wielofunkcyjnym przeznaczeniu; usługi z wykorzystaniem urządzeń służących działalności, której celem jest zaspokojenie podstawowych potrzeb ludności, usługi administracji, handlu detalicznego i ekspozycyjnego, handlu hurtowego, hoteli i restauracji, transportu, gospodarki magazynowej, poczty i telekomunikacji, administracji, pośrednictwa finansowego, nieuciążliwej wytwórczości oraz szeroko rozumianych usług dla innych podmiotów gospodarczych, a także zakłady i bazy, w których ta działalność jest prowadzona wraz z niezbędną komunikacją i infrastrukturą techniczną. Ponadto w ustępie 2 wskazanego przepisu ustalono " przeznaczenie uzupełniające - obiekty i urządzenia niezbędne ze względów technologicznych, socjalnych, ochrony przeciwpożarowej, urządzenia komunikacji, infrastruktury technicznej i ochrony środowiska dla potrzeb działki lub potrzeb lokalnych, pomieszczenia o charakterze służbowym i socjalnym, służące potrzebom właściciela obiektów U, bez wydzielania odrębnej działki"., zaś w ustępie 3 jako przeznaczenie dopuszczalne przyjęto wbudowaną funkcję mieszkaniową. Według ustaleń organów przed uchwaleniem planu działka ta miała przeznaczenie rolne. Nadto nie budzi wątpliwości, iż skarżący w dniu [...] kwietnia 2005 r. na podstawie sporządzonego aktu notarialnego Rep. A nr [...] dokonał sprzedaży działki o nr ewid. [...] o pow. 20 ha. Transakcja sprzedaży spornej nieruchomości miała zatem miejsce przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego z dnia [...] kwietnia 2005 r. W § 22 podjętej przez Radę Miejską w B. uchwale określono stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty planistyczne od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 20% dla terenów oznaczonych symbolem-U. Ze sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Z.J. operatu szacunkowego z dnia [...] września 2011 r. wynika, że wartość rynkowa przedmiotowej działki nr [...] przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła 3 006 000,00 zł, natomiast po jego uchwaleniu wynosi 4 105 504,00 zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości wyniósł 1 099 504,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej 20% daje kwotę tej opłaty w wysokości 219 900,80 zł. Odnosząc się do sposobu przeprowadzenia wyceny w niniejszej sprawie wskazać należy, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3) w/w rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca wskazała w operacie, że przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze metodą porównywania parami dla stanu sprzed uchwalenia planu, a dla stanu po uchwaleniu planu metodą korygowania ceny średniej. W operacie zaznaczono, że została przeprowadzona analiza cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym oraz ich cech i porównanie ich do przedmiotowej nieruchomości przed i po zmianie jej przeznaczenia. Do porównań przyjęła trzy transakcje dotyczące prawa własności nieruchomości wykorzystywanych rolniczo, pochodzące z lat 2006 - 2007, których powierzchnia wynosiła 3,1067 ha, 1,0636 ha i 5,2100 ha Jednocześnie podała, że wszystkie te nieruchomości położone są w gminie B. . Rzeczoznawca wskazała na rodzaj i liczbę cech różniących przyjęte obiekty porównawcze oraz podała wagi każdej z tych cech. Uwzględniła lokalizację (30%) sąsiedztwo, uwarunkowania prawne (10%), infrastrukturę techniczną (15%), dojazd, rodzaj nawierzchni drogi, komunikacja (15%), walory działki, powierzchnię gruntu, kształt (10%), możliwości inwestycyjne, uwarunkowania planistyczne danego gruntu (20%). Wymienione atrybuty rynkowe rzeczoznawca uwzględniła przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Z kolei przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu rzeczoznawca majątkowa przyjęła do porównań 11 transakcji działkami, na których dopuszczono zabudowę usługową i usługowo – mieszkaniową. Biegła wybrała cechy rynkowe (atrakcyjność lokalizacji, dostępność komunikacyjna, sąsiedztwo, uzbrojenie, kształt i wartość działki, funkcja w planie, możliwości inwestycyjne i uwarunkowania prawne) wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech, uwzględniając je w procesie wyceny. Stwierdzić należy, iż w świetle zapisów planu, które dopuszczają na terenie oznaczonym symbolem-U wbudowaną funkcję mieszkaniową, nieuprawniony jest zarzut, że w operacie do porównań przyjęto również transakcje, których przedmiotem były nieruchomości przeznaczone w planie pod zabudowę usługowo-mieszkaniową. Sąd podzielił stanowisko Kolegium, że analiza wykonanej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości prowadzi do stwierdzenia, iż brak jest podstaw do uznania, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy, które wpływałyby na wynik wyceny. Operat ten spełnia bowiem wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W operacie rzeczoznawca majątkowa zawarła uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. lokalizacja, sąsiedztwo, dostępność infrastruktury, dojazd, rodzaj nawierzchni drogi, powierzchnia gruntu, kształt, możliwości inwestycyjne) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Wbrew stanowisku skarżącego nie budzi wątpliwości przyjęcie przez rzeczoznawcę, iż nieruchomości wskazane w operacie jako obiekty porównawcze podobne są do nieruchomości wycenianej. Zarzut skarżącego, że wybrane do porównania nieruchomości nie spełniają wymogu nieruchomości podobnych ze względu na powierzchnię w stosunku do powierzchni działki wycenianej ( 20 ha ) nie jest zasadny. Zauważyć bowiem należy, iż wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w legalnej definicji podobnej jako parametr wpływający na podobieństwo. W myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ponadto w operacie wskazano, że analizując rynek lokalny pod względem rodzajowym, obszarowym stwierdzono, że badane transakcje nieruchomościami prowadzą do wniosku, iż poszukiwane są większe areały gruntów, na których można zrealizować wielokubaturowe inwestycje. Z punktu widzenia oceny legalności zaskarżonej decyzji, bez znaczenia jest również okoliczność, że w poprzednich dwóch operatach, ta sama rzeczoznawca majątkową określiła wartość przedmiotowej nieruchomości w innej wysokości. Przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu jest operat szacunkowy z dnia [...] września 2011 r. i w związku z tym odnoszenie się do poprzednich operatów pozostaje poza oceną Sądu. Ponadto zauważyć należy, iż operaty te utraciły swoją moc. Sformułowane przez skarżącego zarzuty nie podważyły prawidłowości określenia zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w gminie B. dla części wsi P. przyjętej do obliczenia jednorazowej opłaty. Zważyć należy, że sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ rozpoznający sprawę, ani kontrolujący go Sąd. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ orzekający o odszkodowaniu nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona uważała, że jest on wadliwy, to winna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, bądź chociażby przedłożyć kontrwycenę nieruchomości sporządzoną na własne zlecenie, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Takiej jednak kontrwyceny, ani opinii korporacji rzeczoznawców skarżący w toku postępowania administracyjnego nie przedstawił. Natomiast ocena operatu dokonana przez organ mieści się w ramach wyznaczonych przepisami k.p.a. tj. 8, 11, 77 § 1 i 80 k.p.a. W konsekwencji za prawidłowo ustaloną należało uznać okoliczność wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości określonej w operacie szacunkowym, jak również wysokość nałożonej opłaty planistycznej. Na koniec Sąd pragnie odnieść się do zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a. Skarżący upatrywał naruszenia w/w przepisu poprzez ograniczenie przez organ pierwszej instancji możliwości wykonania kopii akt. Powyższe nie oznacza, że skarżący został pozbawiony możliwości uczestnictwa w postępowaniu administracyjnym. Wprawdzie w aktach sprawy znajduje się notatka służbowa sporządzona przez pracownika Urzędu Miejskiego w B., z której wynika, że do organu stawił się J.A. podając się za pełnomocnika skarżącego wnosząc o sporządzenie kopii operatu, został poinformowany o niemożliwości pozytywnego załatwienia tego wniosku z uwagi na zawartą w operacie klauzulę o niekopiowanie opracowania. Słusznie podniósł skarżący, że wniosek powyższy powinien być załatwiony zgodnie z art. 74 § 2 k.p.a. postanowieniem, jednakże – w ocenie Sądu – uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy. Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji. Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł, jak w sentencji wyroku.