II SA/Sz 976/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski,, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 31 marca 2016 r. sprawy ze skargi B. K. i Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących B. K. i Z. K. solidarnie kwotę [...] złote, tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 6 marca 2013 r. w sprawie sygn. akt II SA/Sz 1248/12 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 24 września 2012 r. nr [...] i nakazał temu organowi ustosunkowanie się do zarzutu skarżących zawartego w odwołaniu od decyzji organu I instancji, iż biegły rzeczoznawca majątkowy nie wziął w swojej opinii pod uwagę tego, że przedmiotowa działka miała gotową "infrastrukturę techniczną" w postaci studni i zbiornika bezodpływowego na nieczystości, co miało wpływ ich zdaniem na dokonaną wycenę wartości nieruchomości. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy pismem z dnia 13 maja 2015 r. SKO zwróciło się do biegłego rzeczoznawcy z pytaniem czy: 1. studnię głębinową oraz zbiornik bezodpływowy na nieczystości płynne (szambo) można zaliczyć do urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 143 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014.518), wybudowanych z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, 2. jaki wpływ na wartość działki – przy ustalaniu opłaty z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej – może mieć studnia i zbiornik bezodpływowy, 3. jaki jest obecny stan nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 17 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy S.M. pismem z dnia 27 maja 2015 r. wyjaśnił, że znajdującej się na działce studni głębinowej i zbiornika bezodpływowego na nieczystości w płynie (szambo) nie można zaliczyć do urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 143 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), do wybudowanych z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych nie podlegających zwrotowi. W świetle powyższego fakt istnienia na działce studni głębinowej i zbiornika bezodpływowego na nieczystości w płynie (szambo) nie miało żadnego znaczenia przy określaniu wzrostu wartości działki gruntowej spowodowanego budową infrastruktury przez gminę określoną w wykonanym operacie szacunkowym. Aktualnie nieruchomość została podłączona do wodociągu i kanalizacji. Z jej właścicielem została podpisana i jest realizowana umowa o zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzenie ścieków. Ponadto z Zakładu Wodociągowo – Kanalizacyjnego w U. wpłynęło pismo, z którego wynika, że zarówno studnia głębinowa jak i zbiornik bezodpływowy z technicznego punktu widzenia są urządzeniami, które stanowią indywidualne wyposażenie nieruchomości, bez możliwości ich wykorzystania przez innych odbiorców i nie stanowią one infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 143 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 3 czerwca 2015 r. nr [...] po rozpoznaniu odwołania od decyzji Wójta Gminy M. z 22 czerwca 2012 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym : Decyzją z 22 czerwca 2012 r. organ pierwszej instancji, ustalił jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] zł., którą B. i Z.K. zobowiązani są uiścić na rzecz Gminy M., jako właściciele działki nr [...] o powierzchni [...] ha położonej w obrębie ewidencyjnym [...]. Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej był stwierdzony w operacie szacunkowym z dnia 1 lutego 2012 r. przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego S.M. wzrost wartości tejże nieruchomości wskutek wybudowania sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej, grawitacyjno-tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków, oraz stworzeniem możliwości podłączenia nieruchomości do tych sieci. W wyniku zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zawartych w opisanym na wstępie wyroku Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że kluczowym zagadnieniem w niniejszej sprawie jest wyjaśnienie czy: 1. studnię głębinową oraz zbiornik bezodpływowy na nieczystości płynne (szambo) można zaliczyć do urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 143 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014.518), wybudowanych z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, 2. jaki wpływ na wartość działki - przy ustalaniu opłaty z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej - może mieć studnia i zbiornik bezodpływowy. W ocenie organu II instancji definicja urządzeń infrastruktury technicznej zawarta w art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie daje podstaw do uznania, że studnia głębinowa i zbiornik bezodpływowy mieszczący się na działce skarżących należy zakwalifikować do infrastruktury technicznej. Zdaniem Kolegium istotą opłaty adiacenckiej jest nałożenie na mieszkańców gminy obowiązku partycypowania w kosztach budowy infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Oznacza to, że za każdym razem, gdy wybudowane zostanie kolejne urządzenie, można właściciela danej nieruchomości obciążyć opłatą adiacencką (wyrok WSA w Lublinie II SA/Lu 274/13 z dnia 21 maja 2013 r., LEX nr 1316800). Prawo do żądania opłat na rzecz gminy w związku z wybudowaniem publicznych urządzeń infrastruktury technicznej ma podłoże w tym, że wykonaniu takiej inwestycji najczęściej towarzyszy wzrost wartości nieruchomości, której stworzono warunki do korzystania z wybudowanych urządzeń. W związku z tym, skoro podmiot publiczny ma udział w kształtowaniu nowej wyższej wartości nieruchomości przez budowę tych urządzeń, to przysługuje mu z tego tytułu prawo obciążenia właściciela opłatą adiacencką. Opłata adiacencką to bowiem nic innego jak świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel z faktu przeprowadzenia przez gminę w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększą jej wartość. Nadto, jak ustaliło Kolegium, działka nr [...] położona w G. przy ul. [...], na mocy umowy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków, zawartej z Zakładem Wodociągowo-Kanalizacyjnym, jest już podłączona do publicznego wodociągu i kanalizacji. W ocenie Kolegium, przy ustalaniu opłaty z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, indywidualna studnia i zbiornik bezodpływowy, funkcjonujące na działce, nie mają wpływu na jej wycenę. Według § 40 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z dnia 2004.09.22) - przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 u.g.n., nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Z powyższego wynika, że przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości wykluczone było uwzględnienie wartości studni i zbiornika bezodpływowego albowiem obiekty te są częściami składowymi gruntu (art. 48 k.c). Zgodnie z przytoczonymi wyżej przepisami rzeczoznawca, oceniając wartość działki, pomija wartość tych urządzeń. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli B.K. i Z.K., którzy zarzucili jej naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 146 ust. 1 i art. 154 ust. 1, art. 145 ust. 2, art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. Skarżący podnieśli w uzasadnieniu, że rzeczoznawca nie uwzględnił w operacie oraz wyjaśnieniach zawartych w piśmie z 12 kwietnia 2012 r. pkt 15 stanu nieruchomościami stanowiącej ich własność, polegającym na tym, że nieruchomość ta miała już dostęp, co prawda nie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, ale do tego samego rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej, a mianowicie do urządzenia wodociągowego w postaci studni głębinowej oraz urządzenia kanalizacyjnego w postaci zbiornika bezodpływowego na nieczystości płynne. Zdaniem skarżących rzeczoznawca majątkowy, a w ślad zanim organ administracji obu instancji błędnie ustaliły wartość nieruchomości przed wybudowaniem przedmiotowych sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a w konsekwencji tego błędnie wyliczyły także wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Nadto skarżący powołując się na art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazali, że skoro przedmiotowa inwestycja została zakończona w dniu 22 grudnia 2010 r., to termin do ustalenia opłaty adiacenckiej upłynął 22 grudnia 2013 r. Z uwagi na to, że decyzja ostateczna w tej sprawie nie została wydana to postępowanie jako bezprzedmiotowe winno być umorzone. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Sądowa kontrola decyzji prowadzona na podstawie art. 3 P.p.s.a. doprowadziła do uznania przez Sąd zasadności skargi aczkolwiek nie z powodu zarzutów w niej podniesionych. Zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej ustawą) przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Jak wynika z akt administracyjnych doszło w niniejszej sprawie do wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej oraz do stworzenia możliwości korzystania z nich. Jest to okoliczność niesporna, podobnie jak to, że Rada Gminy Mielno uchwałą nr XIX/97/2004 z 21 maja 2004 r. ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości. W odniesieniu do zarzutu przedawnienia, który skarżący podnieśli w skardze należy uznać, że nie jest on uzasadniony. Na podstawie art. 145 ust. 1 ustawy Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 146 ust. 2). W ocenie Sądu, która poparta jest utrwalonym orzecznictwem, do zachowania terminu określonego w art. 145 ust. 2 ustawy konieczne jest wydanie decyzji przez organ pierwszej instancji, przy czym rozstrzygnięte to nie musi mieć przymiotu ostateczności. W przedmiotowej sprawie, jak wynika z protokołu końcowego odbioru robót z dnia 22 grudnia 2010 r., inwestycja obejmująca budowę infrastruktury technicznej została odebrana w tym dniu, wobec czego zaistniały warunki do podłączenia nieruchomości. Decyzja organu I instancji ustalająca opłatę adiacencką została wydana 22 czerwca 2012 r. istnieje ona w obrocie prawnym. Decyzja Wójta Gminy M. została wydana w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego S.M. z dnia 1 lutego 2012 r. opatrzonego klauzulą aktualności 22 czerwca 2012 r. Wobec powyższego należy uznać, że podniesiony przez skarżących zarzut przedawnienia jest nieuzasadniony. W skutek ponownego rozpoznania sprawy po wyroku Sądu z dnia 6 marca 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uzyskało stanowisko rzeczoznawcy majątkowego S.M., że nakłady poczynione przez skarżących na nieruchomość w postaci studni głębinowej i zbiornika bezodpływowego na nieczystości w płynie nie miało wpływu na dokonaną wycenę wartości nieruchomości. Stanowisko to rzeczoznawca wyraził w piśmie z dnia 27 maja 2015 r. Mając na uwadze zapis art. 156 ust. 3 i 4 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Od decyzji organu I instancji do wydania zaskarżonej decyzji 3 czerwca 2015 r. upłynęło prawie 3 lata zatem organ odwoławczy powinien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego S.M. o potwierdzenie aktualności wykonanego operatu w trybie art. 156 ust. 4 ustawy. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c P.p.s.a. oraz na podstawie art. 200 P.p.s.a. należało orzec jak w wyroku. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu i ponownie oceni jego wartość dla ustalenia opłaty adiacenckiej.