II CR 10/87

Uzasadnienie faktyczneW pozwie z dn. 2.01.1986 r. E. i F. R. wnosili o zasądzenie od pozwanej Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "P." w B. (RSP) kwoty 660.000 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu - tytułem odszkodowania.W uzasadnieniu pozwu przytoczyli, że są spadkobiercami Józefa R., który w dniu 1.09.1978 r. wynajął pozwanej mieszkanie o pow. 150 m2, znajdujące się w budynku, położonym we wsi J. 18 - za odpłatnością 450 zł miesięcznie. Józef R. był współwłaścicielem w 1/13 części nieruchomości, której część składową stanowi powyższy budynek mieszkalny.Postanowieniem z dn. 21.05.1985 r. Sąd Rejonowy w T. dokonał częściowego zniesienia przedmiotowej nieruchomości. Orzeczeniem tym powodom został przyznany na wyłączną własność budynek, w którym znajduje się wynajęte RSP mieszkanie. Podczas 7-letniego okresu korzystania (do czerwca 1985 r.) z wynajętego mieszkania - Spółdzielnia doprowadziła budynek do całkowitej dewastacji. Koszt jego remontu równy jest 660.000 zł.Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.Zdaniem Spółdzielni - roszczenie powodów o odszkodowanie uległo przedawnieniu (art. 677 kc), gdyż umowa najmu była zawarta na czas oznaczony i wygasła z datą 31.12.1979 r.Zaskarżonym wyrokiem Sąd Wojewódzki oddalił powództwo.Sąd ten ustalił m.in., że powodowie pismem z 4.10.1984 r. zawiadomili pozwaną, iż z dniem 15.10.1984 r. "wycofują ze Spółdzielni" budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze wraz z gruntami, ponieważ pozwana nie płaci czynszu.W piśmie tym wyrazili też gotowość ugodowego załatwienia sprawy o odszkodowanie i wyznaczyli w tym celu termin do 10.11.1984 r. Na rozprawie w dniu 7.10.1986 r. powodowie potwierdzili, że - poczynając od 1.01.1980 r. - pozwana nie płaciła czynszu oraz że przed 1.10.1984 r. nie domagali się wydania przedmiotu najmu i budynków gospodarczych. Sąd Wojewódzki ustalił też, że powodowie nie interesowali się budynkami odziedziczonymi po Józefie R. - w szczególności nie wzywali pozwanej do zapłaty czynszu, ani też nie rozwiązali umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 672 kc); przemawia to za przyjęciem, że stosunek najmu wygasł z datą 31.13.1979 r. Skoro pozew o odszkodowanie wpłynął w dniu 2.01.1986 r., a roszczenie oparte jest na treści art. 677 kc, to uległo ono 1-rocznemu przedawnieniu, przewidzianemu w tym przepisie.Rewizję od powyższego wyroku wnieśli powodowie. Domagali się uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania rewizyjnego.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Rewizja jest uzasadniona.Słusznie zarzucono w rewizji sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego materiału oraz niewyjaśnienie okoliczności mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.Sąd Wojewódzki przyjął, że stosunek najmu ustał z datą 31.12.1979 r. oraz że wydanie przedmiotu najmu nastąpiło po upływie krótkiego czasu od zakończenia najmu.Upływ czasu lub wypowiedzenie nie powoduje zakończenia najmu, jeżeli strony następnie przedłużą go w drodze umowy.Treść tej umowy decyduje wówczas o tym, czy najem został przedłużony na czas oznaczony czy na czas nieoznaczony. Skutek ten nie zawsze jest jasno wyrażony w oświadczeniach woli, które najczęściej składane są w takich wypadkach per facta concludentia (art. 60 kc).Mając to na względzie, ustawodawca w art. 674 kc ustanowił regułę interpretacyjną, która - w razie wątpliwości - nakazuje uznać, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony, jeżeli najemca nadal używa rzecz za zgodą wynajmującego (po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz wynajmującemu - art. 675 kc). W dniu 16.04.1980 r. powodowie skierowali do pozwanej pismo (k. 9), w którym zawarte jest oświadczenie, że wyrażają zgodę na przedłużenie umowy z dn. 1.09.1978 r. i proszą o przekazywanie czynszu w okresach półrocznych. Pod oświadczeniem tym zamieszczony został wpis o treści "niniejszy aneks przyjęto 16.IV.1980 r." - podpisany przez prezesa pozwanej Spółdzielni Jana B.Z odpowiedzi na pozew wynika z kolei, że pozwana korzystała z przedmiotowego lokalu do kwietnia 1985 r., a następnie "przekazała go" Urzędowi Gminy w P. W dniu 30.07.1981 r. (k. 58) powodowie złożyli pozwanej ofertę sprzedaży nieruchomości, której część składową stanowił omawiany w sprawie budynek i lokal. Z szeregu pism kierowanych w latach 1984-1985 do pozwanej, Wojewódzkiego Związku Rolniczych Spółdzielni Produkcyjnych w W. i Urzędu Wojewódzkiego w W. oraz Urzędu Gminy w P. wynika, że powodowie zabiegali o ugodowe załatwienie wydania przedmiotu najmu i odszkodowanie.Sąd Wojewódzki nie rozważył i nie ocenił tych dowodów, choć mają one istotny wpływ na ustalenie daty zakończenia najmu i daty zwrotu rzeczy, a w związku z tym na ustalenie, od kiedy rozpoczął bieg roczny termin przewidziany w art. 677 kc dla roszczenia powodów przeciwko pozwanej o naprawienie szkody z tytułu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy.Przewidziany w art. 677 kc roczny termin przedawnienia liczy się od dnia, w którym nastąpił "zwrot rzeczy" najętej wynajmującemu po zakończeniu najmu. Zwrot rzeczy wynajmującemu kładzie kres jej używania przez najemcę i stwarza dopiero podstawę do ostatecznego rozliczenia między stronami. Przez "zwrot rzeczy" według art. 677 kc rozumie się nie tylko faktyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą przez najemcę na wynajmującego; także inne - poza "wydaniem rzeczy" - stany faktyczne, gwarantujące pełną ochronę interesów wynajmującego, mogą stanowić podstawę do określenia początku terminu przedawnienia przewidzianego w art. 677 kc. W szczególności więc każde opróżnienie lokalu przez najemcę od chwili uzyskania przez wynajmującego o tym wiadomości i faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu jest równoznaczne z jego wydaniem i stanowi tym samym zdarzenie, od którego rozpoczyna się bieg rocznego terminu przedawnienia.Na takie rozumienie pojęcia "zwrot rzeczy" wskazuje przede wszystkim funkcja art. 677 kc, wyrażająca się w dążeniu do szybkiej likwidacji wzajemnych roszczeń stron.W toku ponownego rozpoznania sprawy Sąd Wojewódzki zbada szczegółowo, w jakiej dacie ustał stosunek najmu i nastąpiło wydanie rzeczy, a następnie rozważy, czy upłynął termin przedawnienia z art. 677 kc.W tym stanie rzeczy, gdy prawidłowo rozstrzygnięcie sprawy wymaga uzupełnienia materiału dowodowego i ponownej - wszechstronnej - jego oceny, orzec należało jak w sentencji (art. 388 § 1 i 108 § 2 kpc).