IV CR 313/87

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN T. BukowskiSędziowie SN: K. Strzępek, C. Bieske (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Jerzego R. przeciwko Gminnej Spółdzielni (...) w B. o zapłatę na skutek rewizji obu stron od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Kielcach z dnia 17 grudnia 1986 r.:uchylił zaskarżony wyrok w części zasądzającej od pozwanej na rzecz powoda ponad 500.000 zł z odsetkami oraz w części oddalającej powództwo i orzekającej o kosztach procesu i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Kielcach do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach instancji rewizyjnej, poza tym rewizję pozwanej oddalił. Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 17 grudnia 1986 r. Sąd Wojewódzki w Kielcach zasądził od pozwanej Gminnej Spółdzielni (...) w B. na rzecz powoda Jerzego F. 904.022 zł z 8% od dnia 20 listopada 1985 r., w pozostałej części powództwo oddalił i orzekł o kosztach procesu. Sąd ten za podstawę faktyczną rozstrzygnięcia przyjął następujące ustalenia:Powód jest właścicielem nieruchomości, na której znajdują się trzy budynki: dwupiętrowy, jednopiętrowy i parterowy wykonane w tradycyjnej technologii przez I wojną światową.Od 1958 r. do dnia 31 stycznia 1977 r. najemcą tych budynków była Gminna Spółdzielnia (...) w Z., która w budynkach tych prowadziła magazyny spożywcze, punkt skupu wełny, a od 1968 r. skup skór surowych. W tym czasie nie stwierdzono żadnych szkód w budynkach. W punkcie skupu skór było niewiele, a sól do ich konserwacji przechowywana była poza budynkami. Z dniem 1 października działalność tej Spółdzielni przejęłą pozwana. Gminna Spółdzielnia (...) w Z. pozostawiła w budynku dwupiętrowym preparat "Mikrofos", który bez dostępu wody nie był szkodliwy dla budynków. Od dnia 1 stycznia 1977 r. najemcą powyższych budynków była pozwana. Z dniem 1 lipca 1984 r. rozwiązana została umowa najmu budynku dwupiętrowego; pozwana jest do chwili obecnej najemcą pozostałych dwóch budynków, tj. jednopiętrowego i parterowego. Eksploatując powyższe trzy budynki pozwana dopuściła się poważnych uchybień w zakresie dbałości o ich stan techniczny. Przy przechowywaniu luzem skór i jelit składowano je opierając o ściany i używając nadmiernych ilości soli tak, że pracownicy zbierali solankę do wiader i wylewali na podwórze. Sól była składowana w pryzmach do wysokości 2,5-3 m i przylegała do ścian. Brak było w pomieszczeniach wentylacji, była wilgoć. W dniu 25 czerwca 1978 r. przeprowadzona została wizja lokalna i przedstawiciele pozwanej uznali konieczność przeprowadzenia remontów w ramach zatrzymanej na ten cel połowy czynszu (50%). Remontów tych pozwana jednak nie przeprowadziła. Zakres zniszczeń budynku spowodowanych wyłącznie agresywnym działaniem soli jest ogromny. Konieczne jest wyburzenie posadzki betonowej, odkucie tynków wewnętrznych, usunięcie zapory wapiennej, uzupełnienie wykutych spoin zaprawy cementowej, wykonanie okładziny ścian płytami "Przyborski", oczyszczenie elementów drewnianych z nalotów soli i zaimpregnowanie tych elementów, postawienie nowej ścianki działowej oddzielającej magazyn soli, oczyszczenie ram stalowych okien i ich pomalowanie, pomalowanie drzwi drewnianych. Koszt powyższych robót w budynku dwupiętrowym wyniesie według opinii biegłego 904.022 zł.Zdaniem Sądu I instancji, podstawę dochodzenia odszkodowania stanowić może jedynie art. 675 § 1 k.c. Powód więc może domagać się odszkodowania jedynie za pogorszenie budynku dwupiętrowego, gdyż najem tego budynku już się zakończył; nie może domagać się odszkodowania za szkody w budynku jednopiętrowym i parterowym, gdyż najem tych budynków nie jest zakończony. Wyrok ten zaskarżyły rewizją obie strony. Pozwana powołując podstawy zaskarżenia wymienione w art. 368 pkt 3 i 4 k.p.c. wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w części zasądzającej kwotę przewyższającą 100.000 zł lub o uchylenie w powyższym zakresie tego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu kosztów postępowania rewizyjnego. Pozwana wniosła również o oddalenie rewizji powoda. Powód powołując podstawę zaskarżenia wymienioną w art. 368 pkt 1 k.p.c. wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda dalszej kwoty 1.346.915 zł lub o uchylenie zaskarżonego wyroku w części oddalającej powództwo i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Powód wniósł o oddalenie rewizji pozwanej. Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W odniesieniu do rewizji pozwanej. Bezzasadny jest zarzut rewizji nieuwzględnienia przez Sąd I instancji przyczynienia się powoda do powstania szkody przez zaniechanie dokonania remontu dachu za pieniądze zasądzone na jego rzecz od pozwanej Spółdzielni (...) w Z. wyrokiem Sądu Wojewódzkiego w Kielcach z dnia 16 grudnia 1982 r. Wyrokiem tym bowiem nie zostało zasądzone odszkodowanie za niewykonanie remontu dachu przez pozwaną Spółdzielnię w Z., gdyż Spółdzielnia ta remonty te wykonywała, założyła rynny i rury spustowe i pokryła dach papą oraz konserwowała pokrycie papowe dachu. Obowiązek powoda remontu dachu nie może także wynikać jedynie z posiadania przez powoda środków finansowych na taki remont. Nie jest trafny zarzut rewizji, że Sąd I instancji wadliwie ustalił wysokość odszkodowania, gdyż nie obliczył go według kosztów, jakie poniosłaby pozwana wykonując remont własną ekipą remontową. Według bowiem dyspozycji art. 363 § 1 k.c. naprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego albo przez przywrócenie stanu poprzedniego, albo w pieniądzu. Skoro powód dokonał wyboru i domagał się odszkodowania w pieniądzu, podstawę ustalenia odszkodowania stanowią nie podważone w rewizji opinie biegłych, nie zaś koszty, jakie poniosłaby pozwana dokonując naprawienia szkody własną ekipą remontową; kosztów tych zresztą w rewizji nie sprecyzowała. Chybiony jest zarzut rewizji, iż ustalenie kosztów remontu budynku dwupiętrowego jest zawyżone, gdyż obejmuje narzuty w postaci kosztów ogólnych i zysku przedsiębiorstwa, które ma wykonać remont. Koszty remontu bowiem zostały ustalone na podstawie obowiązującego cennika (akta), a pozwana ani w postępowaniu przed Sądem I instancji, ani w postępowaniu rewizyjnym nie wykazała, by cennik ten został zastosowany nieprawidłowo. Nie może odnieść skutku zarzut rewizji braku rozważenia przez Sąd I instancji, że przedmiotowe budynki zostaną w ciągu kilku lat wyburzone, gdyż nie można z powodu zdarzeń, które ewentualnie mogą powstać w przyszłości za 5 lub 10 lat (akta), doprowadzić do dewastacji budynków, których eksploatacja służy zaspokajaniu potrzeb społecznych. Trafny natomiast jest zarzut rewizji, iż Sąd I instancji nie wyjaśnił, czy powód przyczynił się do powstania szkody w związku z pozostawieniem przez poprzedniego najemcę, tj. Gminną Spółdzielnię (...) w Z., preparatu pod nazwą "Mikrofos". Według bowiem opinii biegłego preparat ten, po rozpuszczeniu, w czasie gdy najemcą była pozwana, wodą przeciekającą z dachu, też obok soli, był przyczyną powstania szkody. Skoro w świetle zebranego w sprawie materiału, nawet przy uwzględnieniu przyczynienia się powoda do powstania szkody w związku z pozostawieniem preparatu "Mikrofos", odszkodowanie należne powodowi nie może być niższe od kwoty 500.000 zł, uchyleniu na podstawie art. 388 § 1 k.p.c. podlega zaskarżony wyrok w części przewyższającej kwotę 500.000 zł i w tym zakresie sprawa podlega przekazaniu Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą Sądu I instancji będzie wyjaśnienie, w jaki sposób nastąpiło przekazanie pozwanej przez powoda do używania budynku dwupiętrowego z pozostawionym przez Gminną Spółdzielnię w Z. preparatem "Mikrofos", a w szczególności, czy strony ustaliły, na kim spoczywać będzie obowiązek usunięcia tego preparatu z budynku. W odniesieniu do rewizji powoda. Trafny jest zarzut rewizji naruszenia przez Sąd I instancji art. 675 § 1 k.c. Artykuł 675 § 1 k.c. określa obowiązki najemcy wobec wynajmującego po zakończeniu najmu. Z przepisu tego jednak nie wynika, jak to wywodzi Sąd I instancji argumentując a contrario, że wynajmujący nie może w czasie trwania umowy najmu dochodzić od najemcy odszkodowania za szkody wynikłe z używania rzeczy wbrew jej właściwemu przeznaczeniu. Możliwość dochodzenia takiego odszkodowania pod rządem kodeksu zobowiązań przewidziana była w orzeczeniach Sądu Najwyższego: z dnia 29 września 1956 r. 3 CR 121/56 (OSN 1958, z. I, poz. 16) i z dnia 31 grudnia 1960 r. I CR 57/60 (OSN 1962, z. IV, poz. 129). Obecnie według dyspozycji art. 666 § 1 k.c. najemca zobowiązany jest do używania rzeczy najętej przez czas trwania najmu w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu, a niewykonanie tego obowiązku stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania w rozumieniu art. 471 k.c. i tym samym podstawę żądania odszkodowania, którego zakres określony jest przepisem art. 361 § 2 k.c. Jeżeli pogorszenie stanu rzeczy najętej (budynku) wynika z niewłaściwej eksploatacji, wynajmującemu, również przed zakończeniem najmu, przysługuje przeciwko najemcy roszczenie o odszkodowanie za wynikłą z tego powodu szkodę. W powyższym kierunku Sąd I instancji z naruszeniem art. 3 § 2 k.p.c. sprawy nie wyjaśnił i nie dokonał żadnych ustaleń, zaskarżony wyrok w części oddalającej powództwo podlega więc uchyleniu na podstawie art. 388 § 1 k.p.c.