I OSK 1833/16

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jan Paweł Tarno Sędziowie NSA Wiesław Morys (spr.) del. WSA Mirosław Wincenciak Protokolant asystent sędziego Katarzyna Kudrzycka po rozpoznaniu w dniu 14 czerwca 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 lutego 2016 r. sygn. akt IV SA/Wa 1723/15 w sprawie ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania; 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę 1394 (tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 1723/15, oddalił skargę Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (dalej zamiennie Generalny Dyrektor albo skarżący) na sprecyzowaną w sentencji decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju. Jak wynika z jego uzasadnienia wyrok ten zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym: nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0247 ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r., Nr [...], zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r., nr [...], została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...], wraz z połączeniem z drogą krajową nr [...]. W następstwie czego Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2014 r., nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 188.762 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości, w tym na rzecz S. i J. L. (mających udział w 2/4 częściach) 94.381 zł, na rzecz T. M. L. (mającego udział w 1/4 części) 47.190 zł i na rzecz W. M. L. (mającego udział w 1/4 części) 47.190 zł. Nadto orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 21.900 zł za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...], przyznając na rzecz: [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] kwotę 7.300 zł, T. N. i J. N. kwotę 7.300 zł oraz B. R. i J. R. kwotę 7.300 zł. Odmówił powiększenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Wreszcie zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. W odwołaniu od powyższej decyzji Generalny Dyrektor zarzucił, że sposób sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania uniemożliwia dokonanie jego rzetelnej oceny, gdyż autorka operatu szacunkowego nie wskazała danych ewidencyjnych nieruchomości przyjętych do porównań, co wyklucza ich jednoznaczną identyfikację oraz weryfikację cech posiadanych przez te nieruchomości i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Ponadto biegła bez należytego uzasadnienia wybrała do obliczeń trzy transakcje z najwyższymi cenami jednostkowymi, co spowodowało kilkukrotne zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej, niekonsekwencje w zakresie deklaracji przyjęcia do porównań wyłącznie działek zbliżonych powierzchniowo, podczas gdy działki te zostały wyeliminowane, a także przyjęcia współczynnika określającego odbieganie cech rynkowych gruntu wycenianego od nieruchomości porównawczych ze względu na powierzchnię mniej korzystną od powierzchni działek porównawczych, który nie został jednak ujawniony i uwzględniony w obliczeniu wartości nieruchomości. Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił zaskarżoną decyzję w części orzekającej o odszkodowaniu za wygaszenie ograniczonego prawa rzeczowego (pkt 2) i ustalił to odszkodowanie w wysokości 21.900 zł na rzecz [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...], odmawiając jednocześnie ustalenia odszkodowania z tego tytułu na rzecz T. N. i J. N. oraz B. R. i J. R., zaś w pozostałej części utrzymał w mocy tę decyzję. Zdaniem organu odwoławczego ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż prawo przejazdu do działek nr [...] i nr [...] drogą szerokości 4 metrów na podstawie oświadczeń T. N. i J. N., będących współwłaścicielami działek nr [...] i nr [...], z dnia [...] stycznia 2014 r., oraz B. R. i J. R., będących współwłaścicielami działki nr [...], z dnia [...] stycznia 2014 r., o zrzeczeniu się służebności, zostało wykreślone z księgi wieczystej. W tej sytuacji stwierdził, że służebność przejazdu przysługuje jedynie [...] sp. z o.o., jako właścicielowi działek nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. Następnie wyjaśnił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2014 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W ocenie Ministra ww. operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), dalej "rozporządzenie", zatem mógł stanowić postawę do ustalenia odszkodowania. Biegła w piśmie z dnia [...] lutego 2015 r. wyjaśniła, iż działkę wycenianą oszacowała z uwzględnieniem cech rynkowych działki [...] (działki pierwotnej - przed wydzieleniem działki drogowej). Ponadto wskazała, że działkę wyceniono przez porównanie z trzema najbardziej podobnymi nieruchomościami, wybranymi z tych będących obiektem transakcji wolnorynkowych na rynku lokalnym, które miały bardzo zbliżoną do siebie powierzchnię, tj. ok. 3000 m2. Z kolei działka pierwotna ([...]) miała powierzchnię nieco mniejszą, ok. 2100 m2, zatem w świetle atrybutów cenotwórczych, mniej korzystną. Różniła się więc od wszystkich działek porównawczych, w tym samym stopniu, tą samą pojedynczą cechą i stąd nastąpiła konieczność dodatkowej korekty współczynnikiem w dopuszczalnej wysokości 90%. Minister wskazał również, iż wobec złożenia oświadczeń przez T. N. i J. N. oraz B. R. i J. R. o zrzeczeniu się służebności prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w zakresie pkt. 2, orzekając o ustaleniu odszkodowania za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...] jedynie na rzecz [...] sp. z o.o., jako jedynego uprawnionego do wykonywania służebności przejazdu. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję skarżący wniósł o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji, a także o zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając naruszenie art. 7 i art. 80 K.p.a., przepisów rozporządzenia oraz art. 12 ust. 4f ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.), dalej "specustawa drogowa". W uzasadnieniu skarżący powtórzył argumentację zawartą w odwołaniu odnoszącą się do sporządzonego operatu szacunkowego, która – jego zdaniem – nie została uwzględniona przez organ odwoławczy. Dodatkowo podniósł, iż biegła w trakcie postępowania korygowała sporządzony przez siebie operat szacunkowy dwukrotnie, w wyniku czego wycena nieruchomości wzrosła ponad 140%, co zobowiązywało organy obu instancji do szczegółowego wyjaśnienia powodów takiej sytuacji, stosownie do art. 7 K.p.a. W ocenie skarżącego organ II instancji naruszył także art. 12 ust. 4f specustawy drogowej uchylając pkt 2 zaskarżonej decyzji Wojewody [...], bowiem odszkodowanie za wygasłe ograniczone prawo rzeczowe przysługiwało na rzecz wszystkich uprawnionych, tj. T. N. i J. N., B. R. i J. R. oraz [...] sp. z o.o. Złożone oświadczenia dotyczyły ograniczonego prawa rzeczowego, które wygasło z mocy prawa na bez mała trzy miesiące wcześniej od daty złożenia oświadczeń. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie wskazując, iż nie zawiera ona nowych okoliczności, które nie zostałyby uwzględnione w zaskarżonej decyzji. Pismem z dnia [...] czerwca 2015 r. uczestnik postępowania – W. L. wniósł o oddalenie skargi wskazując, że zarzuty skarżącego dotyczą jedynie oceny operatu szacunkowego dokonanej przez organ, wykraczając w ten sposób poza zakres przeprowadzonego postępowania dowodowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, gdyż w jego zdaniem, wbrew zarzutom skargi, organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny i w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego, nie uchybiając w tym zakresie przepisom art. 7, art. 75, art. 77 i art. 107 § 3 K.p.a. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a., zatem podlega ocenie organu i sądu administracyjnego, lecz nie dotyczy to wiadomości specjalnych. Te kwestie mogą być przedmiotem oceny rzeczoznawców, w szczególności organizacji zawodowej rzeczoznawców (art. 157 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), dalej "u.g.n.", której jednak skarżący nie przedstawił. Zatem tylko wówczas, gdy operat zawiera istotne błędy, może zostać zdyskwalifikowany jako dowód w sprawie. Następnie prezentując stan prawny istotny dla sprawy, Sąd I instancji zważył, iż brak transakcji nieruchomościami drogowymi nie czyni niemożliwym ustalenia wartości rynkowej na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przepis ten bowiem jako zasadę przyjmuje określanie wartości rynkowej w oparciu o grunty przyległe. W pierwszej kolejności przedmiotem analiz winien być przy tym rynek lokalny, a dopiero w następnej kolejności rynek regionalny, bo taką kolejność analizy przewiduje § 26 ust. 1 rozporządzenia. Brak transakcji działkami drogowymi na rynku lokalnym uzasadnia sięgnięcie po transakcje działkami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych na tym rynku, albowiem prowadzi to do ustalenia ceny rynkowej. Brak takich transakcji dopiero uzasadnia rozszerzenie badania na rynek regionalny, a następnie ustalenie wartości nie rynkowej, ale odtworzeniowej, zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia. Zarzuty wadliwego zastosowania przepisów prawa materialnego - § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia nie są wobec powyższego uzasadnione. Tym samym, zdaniem Sądu meriti ocena operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Autorka operatu opisała przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny, wskazując m.in., na tendencje cenowe (str. 11 operatu). Opinia biegłej spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czytelnym doborze nieruchomości podobnych oraz ustaleniu współczynników korygujących. Biegła wykorzystała ceny transakcyjne z ostatnich 2 lat z kilku miejscowości na terenie powiatu pruszkowskiego, a to z uwagi na mało ożywiony segment rynku, nadto wskazała na stabilizację cen. Uwzględniła ceny nieruchomości podobnych, jak i stosowny współczynnik korygujący. Wobec powyższego Sąd meriti stwierdził, że wysokość odszkodowania została w sprawie ustalona poprawnie, bo przez uprawnionego rzeczoznawcę, która uwzględniła wymienione wyżej reguły, w konsekwencji czego odszkodowanie to odpowiada wartości prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną. Za prawidłową uznał także wartość ograniczonych praw rzeczowych i naniesień. Wreszcie Sąd I instancji uznał, że z uwagi na oświadczenia T. N. i J. N. z dnia [...] stycznia 2014 r. oraz B. R. i J. R. z dnia [...] stycznia 2014 r. o zrzeczeniu się służebności prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...], słusznie Minister uchylił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2014 r. w zakresie pkt 2 i orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 21.900,00 zł za wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przejazdu do działek nr [...] i nr [...] na rzecz [...] sp. z o.o., jako jedynego uprawnionego do wykonywania służebności przejazdu oraz odmowie ustalenia odszkodowania wygaszenie na ww. nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz Państwa T. N. i J. N. oraz B. R. i J. R. Z powyższych względów, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) – dalej: P.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie skargę, jako niezasadną oddalił. Skargę kasacyjną od powyższego orzeczenia wniósł Generalny Dyrektor, zarzucając mu naruszenie: 1. przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy: a) art. 135 P.p.s.a. przez nierozpatrzenie wszystkich zarzutów i wniosków skargi, mimo iż dyspozycja przywołanego przepisu wskazuje, iż Sąd zobowiązany jest w granicach danej sprawy dokonać rozstrzygnięcia nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi, tym samym stwierdzenie Sądu, iż nie doszło do naruszenia art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a. i art. 80 K.p.a. jest nieprawidłowe, a poprawne zastosowanie tego przepisu winno doprowadzić do wniosku, iż organy obu instancji pominęły istotne dla sprawy okoliczności wskazujące na brak możliwości identyfikacji nieruchomości porównawczych, ze względu na fakt, iż operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalenia wysokości odszkodowania nie zawierał danych ewidencyjnych nieruchomości przyjętych do porównań, co uniemożliwiło ich jednoznaczną identyfikację oraz weryfikację cech posiadanych przez te nieruchomości i w rezultacie uniemożliwiło potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru tych nieruchomości; b) art. 141 § 4 P.p.s.a przez nieodniesienie się do zarzutu skargi naruszenia § 55-58 rozporządzenia, jak również niepodanie powodów takiej decyzji Sądu, tym samym przedstawienie stanu sprawy niezgodnie z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym; c) art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c P.p.s.a. przez nieuchylenie zaskarżonej decyzji, chociaż naruszenia przepisów postępowania oraz zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dawały podstawy do takiego rozstrzygnięcia; d) art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c P.p.s.a. przez nieuchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalenia kręgu uprawnionych do odszkodowania za wygaszone ograniczone prawa rzeczowe, chociaż naruszenia przepisów postępowania oraz zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dawały podstawy do takiego rozstrzygnięcia; e) art. 151 P.p.s.a przez jego zastosowanie, chociaż prawidłowa ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie pozwalała na takie rozstrzygnięcie; 2. naruszenie prawa materialnego: a) art. 134 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej przez niewłaściwe przyjęcie, iż określona przez biegłą wartość rynkowa nieruchomości została ustalona w sposób prawidłowy w oparciu o prawidłowo i rzetelnie sporządzony operat szacunkowy, chociaż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał na takie przyjęcie z uwagi na wewnętrzne sprzeczności operatu szacunkowego, co powodowało jego niezgodność z przepisami rozporządzenia; b) art. 134 u.g.n. w zw. art. 12 ust. 4c specustawy drogowej przez niewłaściwe przyjęcie, iż uprawnieni mogli złożyć skuteczne oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego i wyrażeniu zgody na wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej oraz odmowę ustalenia odszkodowania z tego tytułu, chociaż uprawnieni nie mogli się skutecznie zrzec praw, których już nie posiadali, ponieważ wygasły one z mocy samego prawa; c) art. 154 u.g.n. w zw. z § 36 rozporządzenia przez oparcie rozstrzygnięcia na operacie rzeczoznawcy z dnia [...] stycznia 2014 r., chociaż nie uwzględnia on stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji odszkodowawczej, jak również został sporządzony w sposób nieprawidłowy, ponieważ dokonana przez rzeczoznawcę analiza rynku jest sprzeczna z przyjętą metodologią obliczeniową, co w świetle powyższego poprzez całkowicie błędny dobór nieruchomości porównawczych doprowadziło w bezsporny sposób do kilkukrotnego zawyżenia wartości nieruchomości wycenianej w stosunku do rzeczywistej jej wartości. W oparciu o powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...], zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W motywach skargi kasacyjnej te zarzuty rozwinięto, wskazując przede wszystkim na nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestnik postępowania W. L. wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga kasacyjna musiała odnieść skutek. Na wstępie godzi się przypomnieć, że rozpoznając skargę kasacyjną – po myśli art. 183 § 1 P.p.s.a. – Naczelny Sąd Administracyjny czyni to w granicach zakreślonych przez ramy tego środka odwoławczego, biorąc pod rozwagę z urzędu przyczyny nieważności postępowania (art. 183 § 2 P.p.s.a.) oraz przesłanki odrzucenia skargi i umorzenia postępowania przed sądem I instancji (art. 189 P.p.s.a.). Związanie to oznacza, iż przy braku powyższych przesłanek tylko zarzuty sformułowane w skardze kasacyjnej podlegają badaniu w sprawie. Przepisy P.p.s.a. przewidują dwie podstawy kasacyjne. Mianowicie w art. 174 pkt 1 P.p.s.a. podstawę naruszenia prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Przez błędną wykładnię należy rozumieć niewłaściwe zrekonstruowanie treści normy prawnej wynikającej z konkretnego przepisu, natomiast przez niewłaściwe zastosowanie dokonanie wadliwej subsumcji przepisu do ustalonego stanu faktycznego. Również druga podstawa kasacyjna, uregulowana w art. 174 pkt 2 P.p.s.a., a to naruszenie przepisów postępowania, może przejawiać się w tych samych postaciach, co naruszenie prawa materialnego, przy czym w wypadku oparcia skargi kasacyjnej na tej podstawie skarżący kasacyjnie powinien nadto wykazać możliwość istotnego wpływu wytkniętego uchybienia na wynik sprawy. Rozpoznawane w pierwszej kolejności zarzuty naruszenia przepisów postępowania częściowo okazały się słuszne. Przede wszystkim motywy zaskarżonego wyroku, jakkolwiek zawierają wszystkie wymagane przez art. 141 § 4 P.p.s.a. elementy, w tym zwłaszcza ustalenia faktyczne i rozważania prawne, a Sąd meriti przedstawił w nich swe stanowisko pozwalające na ocenę zasadności jego argumentacji, na tle obszernie zaprezentowanego stanu prawnego, zatem zaskarżony wyrok co do zasady podaje się kontroli instancyjnej, to jednak nie są wolne od wad skutkujących wzruszeniem tego orzeczenia. Rozważania tamże zaprezentowane są zbyt ogólne, co prowadzi do konkluzji, że uzasadnienie jest standardowe, niezindywidualizowane, nieodnoszące się szczegółowo do stanu tej sprawy. Trzeba bowiem zwrócić uwagę na konieczność uzasadnienia stanowiska zarówno co do zarzutów skargi, jak i kwestii branych pod rozwagę z urzędu, a to w sferze faktycznej i prawnej, odniesionej do odpowiednich ustaleń w danej sprawie, czynionych na gruncie właściwych przepisów prawa materialnego. Istotą sporu na tym etapie sprawy jest wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość. Ustalono ją w oparciu o operat szacunkowy, który – jak słusznie dostrzegł Sąd I instancji - winien być traktowany jako dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. Co do zasady podlega on więc ocenie pod kątem wiarygodności tak, jak każdy inny środek dowodowy. Z tym tylko, iż owa ocena nie może sięgać wiedzy specjalistycznej. Tymczasem zarówno organ, oceniając operat E. W., jak i Sąd meriti, nie dość wnikliwie i dogłębnie zbadali wszystkie aspekty, do których badania są uprawnieni, zwłaszcza w kontekście zarzutów skarżącego. Co prawda zamieszczono szczegółowe motywy w tym zakresie, lecz są one zbyt ogólne, aby można je zaakceptować, a przede wszystkim nie omawiają wszelkich aspektów wyceny i są nieprzekonujące. Słusznie dowodzi skarżący, że w badaniu poprawności operatu pominięto regulację rozporządzenia, w tym zwłaszcza § 56 ust. 1 pkt 7 i 9. Co prawda zarzut w tej materii nie został sformułowany prawidłowo, bo uczyniono to przez wskazanie "§ 55-58 Rozporządzenia", lecz analiza treści uzasadnienia kasacji pozwala na właściwe jego odczytanie. W tej materii trzeba zważyć na konieczność ustalenia ceny rynkowej nieruchomości (art. 134 ust. 1, przy zastosowaniu dalszych ustępów, u.g.n. w związku z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej), która winna poddawać się ocenie pod względem poprawności nie tylko formalnej. Tymczasem Sąd meriti nie zbadał wszystkich zarzutów skargi w tym kierunku sformułowanych, szczególnie dotyczących działek porównawczych, jak też nie rozwiał wątpliwości co do przyjętych cen transakcyjnych dla zastosowanej metody. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że istotnie operat jest wewnętrznie sprzeczny, a to w świetle z jednej strony twierdzeń biegłej dotyczących mało ożywionego rynku, rzadkich transakcji, stabilizacji cen, nieatrakcyjności działek w tym rejonie, zaś z drugiej znacznego podwyższenia wartości nieruchomości w kolejnych opracowaniach – z 87.045 zł w dniu [...] czerwca 2013 r. do 210.662 zł w dniu [...] stycznia 2014 r., przy czym już w grudniu 2013 r, ta wartość wyniosła 198.328 zł. Ta okoliczność nie znajduje uzasadnienia ani w treści operatu, ani nie wynika ze zdarzeń mogących mieć wpływ na wycenę, jak też nie została dostrzeżona i omówiona zarówno przez Sąd I instancji, jak i organ odwoławczy. Zastrzeżenia przeto może budzić dobór działek i ich wartości. Tej wewnętrznej sprzeczności operatu nie poddano dotąd przekonującej analizie. Trzeba wreszcie wskazać na brak wnikliwego rozważenia zagadnienia uprawnienia do odszkodowania za wygaszenie ograniczonego prawa rzeczowego, bo jakkolwiek Sąd I instancji tę kwestię omówił, to jednak nie uczynił tego w świetle zarzutów formułowanych przez skarżącego. Mimo zatem nieprawidłowo ujętego zarzutu w tej materii (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. przywołano jako samodzielną podstawę), musiał i on odnieść skutek. W konsekwencji czego zaskarżony wyrok podlegał wzruszeniu w celu dokonania właściwej oceny legalności zaskarżonej decyzji. Pozostałe zarzuty procesowe, które zresztą też nie zostały poprawnie wskazane, nie wymagają omówienia, gdyż ich ocena jest wynikiem oceny powyżej opisanej. Natomiast badanie zasadności wytyków uchybień prawu materialnemu byłoby przedwczesne, skoro ustalenia faktyczne nie pozwalają na ocenę prawidłowości rozumowania Sądu meriti w tym przedmiocie. Rzeczą Sądu I instancji będzie ponowna ocena legalności zaskarżonej decyzji w kontekście powyższych wywodów. Będzie miał przy tym na uwadze m.in., że jakkolwiek w wypadku kwestionowania operatu (uznanego przez organ za wiarygodny) na stronę przechodzi ciężar dowodzenia jego wadliwości, w tym również poprzez uzyskanie oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, to jednak eksponowanie trafnych zarzutów, nawet bez poparcia innego operatu, nie zwalnia organu od dogłębnej oceny tegoż w oparciu o zgłoszone zarzuty, przy czym nie można wykluczyć zlecenia wyceny innemu biegłemu na podstawie samodzielnej konkluzji dokonanej przez organ, zwłaszcza jeśli wyjaśnienia biegłego sporządzającego operat są niewystarczające dla odparcia zarzutów skierowanych przeciwko niemu. Orzecznictwo sądowoadministracyjne wskazuje na taką potrzebę wówczas, gdy w sprawie sporządzono klika operatów różnej treści dotyczących tej samej nieruchomości (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 322/06, LEX nr 329151, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 688/09, LEX nr 552570), albo gdy przyjęta w operacie wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości (tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 21 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 1002/07, LEX nr 518807). Co mając na względzie, na zasadzie art. 185 § 1 i art. 203 pkt 1 P.p.s.a., orzeczono jak w sentencji niniejszego wyroku. ----------------------- 1