II SA/Bk 1003/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska - Bytys, Sędziowie sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi R. A., I. A., D. W., M. W. i M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] października 2012 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących: R. A., I. A., D. W., M. W. i M. W. – solidarnie, kwotę 825 (osiemset dwadzieścia pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.- Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności. Decyzją Prezydenta B. z dnia [...].09.2012r. zostały ustalone na wniosek M. B. warunki zabudowy dla inwestycji w postaci budowy budynku handlowo-usługowo-biurowego z budową miejsc parkingowych i niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach [...] oraz części działki [...], położonych w B. przy ul. Z. W warunkach i szczegółowych zasadach zagospodarowania i zabudowy terenu inwestycji organ ustalił: linię zabudowy w odległości 3,0 m. od linii rozgraniczającej ulicy Z. tj. jako kontynuację linii zabudowy wyznaczonej przez budynek handlowy na działkach [...] i [...] sąsiadujących z terenem inwestycji, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji do 50%, szerokość elewacji frontowej 55,0 m z tolerancją do 20 %, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej liczonej od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku – do 5,0 m, kąt nachylenia płaskiego dachu do 15 stopni, powierzchnię sprzedaży do 900 metrów kwadratowych. Organ ustalił, że obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji ma się odbywać projektowanymi zjazdami (w liczbie do 2) wykonanymi w pasie drogowym ulicy Z. oraz przewidział zapewnienie miejsc postojowych samochodom osobowymi dostawczym dla usług, handlu i biur w liczbie 20 na 1000 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej podstawowej. Organ wskazał, że obsługa inwestycji w zakresie innych niż zaopatrzenie w ciepło z własnego źródła, urządzeń infrastruktury technicznej ma się odbywać na warunkach określonych przez poszczególnych gestorów sieci. Linie rozgraniczające teren inwestycji oznaczono linia koloru czerwonego na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500. Załącznikami decyzji została cześć graficzna decyzji oraz analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w granicach obszaru analizowanego tj. część tekstowa analizy oraz część graficzna analizy wykonana na mapie katastralnej w skali 1:1000. W uzasadnieniu decyzji podkreślono, że sporządzona na potrzeby rozpoznania wniosku, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wykazała, że nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Obszar analizowany został wyznaczony w granicach nie mniejszych niż trzykrotna szerokość frontu działki inwestora tj. w odległości około 445 metrów. Jako front działki przyjęto część terenu inwestycji przylegającą bezpośrednio do ulicy Z., oznaczoną na załączniku graficznym literami AB o wymiarze około 148,0 metra. Określając wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości terenu inwestycji organ oparł się na ustaleniach analizy, z której wynika rozrzut wielkości tego wskaźnika na analizowanym obszarze od 3% (działka [...]) do 95% (działka [...]) i sąsiedztwo bezpośrednie wskaźnika powierzchni zabudowy wielkości 50% (działki [...]). Ustalenie szerokości elewacji frontowej na 55 metrów organ uzasadnił odwołaniem się do treści analizy wykazującej znaczne zróżnicowanie szerokości frontów budynków na analizowanym obszarze. Stwierdził też, że opierając się na wynikach analizy urbanistycznej zgodnie z par. 7 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono do 5,00 metrów, mimo, że wnioskodawca we wniosku określił wysokość planowanego budynku jako 10,0 m. Organ zauważył także, nawiązując do części graficznej analizy, że wysokości budynków zlokalizowanych na analizowanym obszarze są zróżnicowane. Budynki mają od I do VI kondygnacji tj. ich wysokość kształtuje się od 3,0 m. (głównie budynki gospodarcze i garażowe) do ok. 20,0 m. (między innymi budynki wielorodzinne przy ulicy K. [...]) Zróżnicowanie nie pozwala na określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy zgodnie z par. 7 ust. 1 rozporządzenia. Średnia wysokość budynków wynosi około 10,0 m. Organ stwierdził, że wzdłuż ulicy Zachodniej zauważalny jest podział na średniowysoką (do 18m.wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej) zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz "okalającą" ją niską (do 5,0 m.) zabudowę handlowo-usługową. Zależność ta jest widoczna szczególnie w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji. Chcąc utrwalić – jak wyraził się organ – ukształtowany w ten sposób ład przestrzenny wzdłuż ulicy Zachodniej oraz z uwagi na to, że większość istniejących w analizowanym obszarze budynków o funkcji usługowo – handlowej jest jednokondygnacyjna, a także ze względu na to, że istniejący w najbliższym sąsiedztwie budynek handlowy ma wysokość 5,0 m., najbardziej uzasadnione – jak przyjął organ - jest wyznaczenie wysokości planowanego budynku do 5 m. Wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku zgodnie ze średnią wartością dla analizowanego obszaru, spowodowałoby naruszenie istniejącej harmonii zabudowy oraz panującego ładu przestrzennego, wprowadziłoby dysonans w istniejącej już ukształtowanej strukturze pionowej tej ulicy. Budynek o takiej wysokości negatywnie wyróżniałby się na tle zastanego porządku, doprowadziłby do przerwania jednolitości zabudowy wzdłuż ulicy Z. Możliwość zrealizowania dachu płaskiego dla planowanego budynku organ uzasadnił faktem występowania takiego układu połaci dachowych budynków już istniejących na analizowanym obszarze. Inwestor odwołał się od decyzji organu I instancji zarzucając jej naruszenie prawa materialnego i jak określił "swobody" zabudowy prywatnej nieruchomości, subiektywizm uzasadnienia decyzji. Podał, że nie podważa prawdziwości danych wykazanych w sporządzonej na potrzeby postępowania analizie sposobu zabudowy i zagospodarowania terenu wokół inwestycji, jednakże nie znajduje uzasadnienia dla porównania wysokości planowanego obiektu do najniższego, istniejącego w sąsiedztwie 5 – metrowego budynku o charakterze handlowym. Dodał, że w najbliższym sąsiedztwie znajdują się budynki o wysokości nawet do 20 m. Poza tym za możliwością usytuowania na danym terenie budynku handlowo-usługowo- biurowego o wysokości podanej we wniosku tj. 10,0 m., przemawia też fakt, że w najbliższym sąsiedztwie znajdują się tereny niezagospodarowane, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidział wysoką zabudowę wielorodzinną. Podkreślił, ze linia zabudowy po wnioskowanej stronie ulicy Zachodniej nie jest jednolita zarówno w płaszczyźnie poziomej, a tym bardziej pionowej, wysokościowo, gdzie dominują wysoki bloki 4 – kondygnacyjne. Zdaniem odwołującego się, ustalenie parametru wysokości planowanego budynku na 5,0 m. odnosi się wyłącznie do jedynego takiej wysokości obiektu – sklepu spożywczego. Wskazała na paradoks sytuacji świadczący o subiektywizmie organu tj. na realizację bloku wielorodzinnego przez dewelopera "A" o wysokości 11 pięter na osiedlu, na którym najwyższy budynek posiada 4 kondygnacje. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...].10.2012r. orzekło o uchyleniu decyzji pierwszoinstancyjnej w pkt 2 lit. "a" w części , w której ustala się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej liczonej od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku i w tym zakresie nadaniu temu warunkowi treści następującej: "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej liczona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku – do 10,0 m." W pozostałej części decyzja organu I instancji została utrzymana w mocy. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji w pierwszej kolejności wskazał na związany charakter decyzji o warunkach zabudowy, determinowany przepisami prawa i podkreślił, że określając wymagania dla nowej zabudowy organ powinien się kierować przepisami prawa oraz wynikami analizy urbanistycznej terenu. Sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, że na danym obszarze wysokość budynków jest zróżnicowania (od I do VI kondygnacji tj. od 3,0m. do 20,0 m). Kolegium nie podzieliło zajętego przez organ I instancji stanowiska co do braku możliwości usytuowania przez odwołującego się obiektu o wysokości 10,0m. Stanowisko organu jest subiektywnym odczuciem osoby sporządzającej analizę i redagującej treść decyzji. Skoro na danym terenie wysokości znajdujących się na nim budynków są zróżnicowane, a większość stanowią budynki IV kondygnacyjne, to wydaje się słuszne ustalenie parametru wysokości budynku skarżącego w oparciu o średnią wysokość wszelkiej zabudowy na całym obszarze analizowanym a nie poprzez dostosowanie wysokości planowanego budynku do 5 – metrowej wysokości obiektów handlowo – usługowych. Byłoby to tym bardziej nieuzasadnione w sytuacji, gdy organ – tak naprawdę – wskazuje konkretnie tylko na jeden obiekt o wysokości 5 metrów, pozostający w bliskim sąsiedztwie działki wnioskowanej do zabudowy. Brak podstaw do wyprowadzenia kategorycznego wniosku, że usytuowanie budynku o wysokości 10,0 m. wśród zabudowy istniejącej, zburzy ład przestrzenny i harmonię zabudowy. Mocą decyzji organ kreuje nowy ład przestrzenny, choć jego obowiązkiem jest dostosowanie planowanej zabudowy do wymogów zabudowy już na gruncie istniejącej, o ile przepisy na to pozwalają. Stąd oceniając na etapie postępowania odwoławczego, wniosek inwestora w aspekcie przesłanek wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i w oparciu o sporządzoną w postępowaniu analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, organ II instancji nie podzielił stanowiska organu I instancji o braku podstaw prawnych do usytuowania na terenie wskazanym przez inwestora obiektu o wysokości 10,0 m. Skargę na tę decyzję do sądu administracyjnego wnieśli: R. A., I. A., D. W., M. W. oraz M. W., będący stronami postępowania administracyjnego – współwłaściciele działek o numerach geodezyjnych [...], bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji, zabudowanych budynkiem handlowym o wysokości 5 metrów, stanowiącym dla autora analizy oraz organu I instancji jeden z punktów odniesienia dla ustalenia parametru wysokości planowanego budynku także jako 5 metrów. Skarżący zarzucili decyzji SKO w B.: - naruszenie art. 60 ust. 4 w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 1 ust. 1 pkt 2 i 2 pkt 1 ww. ustawy poprzez błędną wykładnię ww. przepisu polegającą na przyjęciu, że projektu reformatoryjnej decyzji odwoławczej w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, nie musi sporządzić uprawniony urbanista – architekt, a co spowodowało zaistnienie przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji z art. 156 par. 1 pkt 2 k.p.a. - naruszenie par. 7 ust. 4 w związku z par. 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na wyznaczeniu górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanego budynku z pominięciem dyrektywy ustalania parametru nakazującej uwzględniać kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, co doprowadziło do wydania decyzji zezwalającej na zabudowę burzącą ład przestrzenny i naruszającą dobre sąsiedztwo, - naruszenie art. 7 w związku z art. 77 par. 1 i 80 k.p.a. w związku z art. 1 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dowolną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego i wyprowadzenie wniosku, że sporządzona analiza wskazuje, że wybudowanie budynku usługowo – handlowo – biurowego o wysokości 10 metrów nie spowoduje zaburzenia istniejącego na danym terenie ładu przestrzennego, a także pozwoli na zachowanie parametrów, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. - naruszenie art. 107 par. 1 i 3 k.p.a. w związku z art. 7 i 11 k.p.a. poprzez doprowadzenie do sytuacji, w której uzasadnienie decyzji jest wewnętrznie sprzecznie i nielogiczne a konsekwencji nie spełnia podstawowej roli – przekonywania stron o zasadności przesłanek którymi się kierował rozstrzygając sprawę, jak również ogranicza możliwość pełnej i merytorycznej weryfikacji decyzji w postępowaniu sądowym. Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności zaskarżanej decyzji ewentualnie o jej uchylenie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. W trakcie postępowania sądowego stanowisko skarżących poparł inny uczestnik postępowania – S. B. – M. "W." w B. (k. 52-53 akt sądowych) wyrażając pogląd, co do prawidłowości ograniczenia przez urbanistę wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wnioskowanego budynku do 5,0m. z uwagi na dostosowanie wysokości planowanej zabudowy do wysokości już istniejącej zabudowy o tożsamych funkcjach i dodając, że podwyższenie wysokości planowanego budynku do 10,0 m. ograniczy widok z okien budynków mieszkalnych oraz ich przewietrzanie. Po wniesieniu skargi w miejsce uczestnika postępowania M. B., autora wniosku o warunki zabudowy i adresata zaskarżonej decyzji, wszedł nowy podmiot – K. I. M. B. Sp. K. w B. z racji przeniesienia stanowiącej przedmiot postępowania decyzji o warunkach zabudowy z M. B. na rzecz firmy K. I. M. B. Sp. K. w B. (vide: kopia decyzji o przeniesieniu decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...].12.2012r. k. 95-96 akt sądowych). Nowy inwestor podtrzymał stanowisko wnioskodawcy i wniósł o oddalenie skargi (k. 80-89 i 152-155 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje; Skarga podlegała uwzględnieniu albowiem zweryfikowanie przez organ II instancji parametru wysokości planowanej zabudowy nastąpiło z naruszeniem prawa materialnego – art. 60 ust. 1 i ust. 4 oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przekroczenie granic dopuszczalności reformowania na etapie postępowania odwoławczego decyzji o warunkach zabudowy. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o dopuszczalnym w świetle państwowego porządku planistycznego, sposobie zagospodarowania terenu, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. nie ustanowiono lokalnego porządku planistycznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie zrealizować. Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego interesu publicznego oraz osób trzecich. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa przepis art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasadniczo sprowadzają się do konieczności kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego dla inwestycji uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3) oraz zgodności z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5) Wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, wymóg kontynuacji przez nową zabudowę funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych zabudowy już istniejącej wokół terenu objętego wnioskiem, nazwany został zasadą dobrego sąsiedztwa. Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W wyroku z dnia 24.02.2005 r. (sygn. IV SA/Wa 950/04) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że regulacja powyższa ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy. Organem tym, zgodnie z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, który wydaje decyzję po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. W świetle art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy obligatoryjnie powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został określony w wydanym z upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Paragraf 3 ust. 1 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy, przy czym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w sposób opisany w paragrafie 3 ust. 2 rozporządzenia. Wyniki analizy, o której mowa w par. 3 ust. 1 ww. rozporządzenia, zawierające cześć tekstową i graficzną, stanowią załącznik decyzji o warunkach zabudowy (vide: par. 9 ust. 2 Rozporządzenia) Sposób wyznaczenia – stanowiącego w niniejszej sprawie przedmiot sporu - parametru wysokości dla nowej zabudowy na terenie pozbawionym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego reguluje par. 7 ww. Rozporządzenia. Stanowi on w ustępie 1, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W ustępie 3 stanowi, że w sytuacji, gdy wysokość, o której mowa w ustępie 1, na działkach sąsiadujących przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Wreszcie w ustępie 4 stanowi, że dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ustępie 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w par. 3 ust. 1 Rozporządzenia. Z akt administracyjnych sprawy niniejszej wynika, że organ I instancji parametr wysokości dla wnioskowanej zabudowy ustalił na 5 metrów z uwagi na to, że przyjęcie tej wysokości wynikało ze stanowiącej załącznik decyzji o warunkach zabudowy, a sporządzonej na potrzeby postępowania, analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z treści tej analizy wynikało uzasadnienie dla określenia wysokości planowanej zabudowy na 5 metrów z powołaniem się na ustęp 4 par. 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazano w analizie, której sporządzenie zlecono uprawnionemu architektowi, nie było możliwe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku jako przedłużenia krawędzi zabudowy na działkach sąsiednich tj. wyznaczenie wysokości wnioskowanej zabudowy według kryterium ustępu 1 par. 7 Rozporządzenia. Nadto, z uwagi na opisaną w analizie zróżnicowaną wysokość zabudowy wokół terenu inwestycji, średnio wynoszącą 10 metrów, oraz z uwagi na ukształtowany wokół terenu inwestycji ład przestrzenny charakteryzujący się większością budynków o funkcji usługowo – handlowej o jednej kondygnacji, z widocznym wzdłuż ulicy Zachodniej podziałem na średniowysoką zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz "okalającą" ja niską (do 5 metrów wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej) zabudowę usługowo – handlową, zdaniem uprawnionego architekta, dla zachowania ukształtowanej w ten sposób struktury pionowej zabudowy wokół terenu inwestycji, uzasadnione było na podstawie par. 7 ust. 4 ww. Rozporządzenia ustalenie wysokości wnioskowanego obiektu także jako 5 – metrowej. Organ I instancji "przeniósł" do treści swojej decyzji wszystkie ustalenia wynikające ze sporządzonej analizy czyniąc ją, zgodnie z przepisami, integralną częścią rozstrzygnięcia. Między treścią decyzji pierwszoinstancyjnej a treścią analizy istniała harmonia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze weryfikując parametr wysokości planowanej zabudowy w sposób sprzeczny z treścią analizy, zburzyło tę zgodność wprowadzając niedającą się pogodzić sprzeczność między decyzją o warunkach zabudowy a treścią analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej integralną część decyzji o warunkach zabudowy. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym kwestia ograniczonych kompetencji samorządowego kolegium odwoławczego do weryfikacji w trybie odwoławczym decyzji o warunkach zabudowy została już dostrzeżona. W wyroku z dnia 8.11.2011r. sygn. IIOSK 1564/10 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że analiza normatywna przepisów art. 60 ust. 1 i 4 oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prowadzi do konstatacji, że nie jest możliwe wydanie przez organ odwoławczy decyzji reformatoryjnej na podstawie art. 138 par. 1 pkt 2 k.p.a. w zakresie ustalenia warunków zabudowy. Pogląd powyższy NSA wprawdzie zaprezentował na tle skargi na decyzję samorządowego kolegium odwoławczego ustalającą warunki zabudowy po rozpoznaniu odwołania wnioskodawcy na decyzję organu I instancji odmawiającą ich ustalenia tj. w sytuacji gdy ustalenie warunków zabudowy na etapie odwoławczym w sposób oczywisty naruszyło zasadę dwuinstancyjności, ale spostrzeżenia Naczelnego Sądu Administracyjnego zamieszczone w uzasadnieniu wyroku mają charakter uniwersalny i w pełni można je odnieść także do zmian parametrów zabudowy w decyzji o warunkach wydawanej na etapie odwoławczym. Uniwersalne znaczenie ma bowiem zaakcentowanie, że autorem projektu decyzji o warunkach zabudowy musi być uprawniony architekt albo urbanista, co oznacza, że rozstrzygając sprawę merytorycznie w trybie odwoławczym, organ II instancji zobligowany byłby powołać biegłego posiadającego uprawnienia urbanistyczne. Zdaniem składu orzekającego w niniejszej sprawie, potrzeba podparcia opinią uprawnionego architekta uzasadnienia dla zmiany przez organ II instancji parametru zabudowy, jest konieczna w sytuacji kwestionowania wyniku dotychczasowej analizy. Analiza bowiem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której ustalenia, choćby częściowo, nie zostały podzielone przez organ II instancji, przestaje skutecznie stanowić podstawę decyzji o warunkach zabudowy. Trafnie strona skarżąca odwołując się do innego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego – wydanego w sprawie II OSK 513/08, zwraca uwagę, że warunki, o których mowa w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Rozporządzeniu wykonawczym do tego przepisu, są warunkami wymagającymi wiedzy specjalistycznej. Podważenie zatem wniosków osoby uprawnionej do oceny ładu przestrzennego również musi znajdować merytoryczne uzasadnienie urbanistyczno – architektoniczne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zarzucając autorowi projektu decyzji o warunkach zabudowy subiektywizm oceny ładu przestrzennego na analizowanym obszarze, samo dokonało dowolnej oceny materiału dowodowego, stanowiącego podstawę decyzji. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego i jako taka podlega uchyleniu (art. 145 par. 1 pkt 1 lit. "a" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Konsekwencją uwzględnienia skargi było zamieszczenie w wyroku stwierdzenia o niemożności wykonania zaskarżonej decyzji o czasu uprawomocnienia się wyroku (art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) oraz orzeczenie o obowiązku zwrotu przez organ na rzecz skarżących poniesionych przez nich kosztów postępowania sądowego (art. 200 w związku z art. 210 par. 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).-