II SA/Bk 275/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Sędziowie sędzia NSA Mieczysław Markowski,, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 02 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi L. W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza S. z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej L. W. M. kwotę 1.526 (słownie: tysiąc pięćset dwadzieścia sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.- II SA/Bk 275/12 UZASADNIENIE Decyzją z [...].06.2008 r. znak [...] Burmistrz S. ustalił L. W. M. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, garażu oraz budynku gospodarczego na maszyny i urządzenia rolnicze w zespole zagrody wiejskiej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zjazdem, na działce nr [...], z wyłączeniem gruntów sklasyfikowanych jako las -LsVI, położonej przy ulicy (bez nazwy) w K., gm. S. Decyzją z [...].08.2010 r. znak [...] Burmistrz S. zatwierdził projekt podziału nieruchomości nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym K., stanowiącej własność L. W. M., na następujące działki: nr [...] o pow. 0,0076 ha, nr [...] o pow. 0,3500 ha, nr [...] o pow. 0,0780 ha, nr [...] o pow. 0,780 ha, nr [...] o pow. 0,780 ha, nr [...] o pow. 0, 0780 ha, nr [...] o pow. 0,0797 ha, nr [...] o pow. 0,0419 ha – zgodnie z mapą projektu podziału stanowiącą załącznik do decyzji. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że podziału dokonano na wniosek właścicielki, która powołała się na decyzję o warunkach zabudowy. W październiku 2011 r. Burmistrz S. wszczął z urzędu postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zatwierdzeniem podziału działki nr [...], o powierzchni 0,7912 ha, położonej we wsi K. W trakcie postępowania przeprowadzono dowód z operatu szacunkowego na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Przed zakończeniem postępowania zawiadomiono strony w trybie art. 10 k.p.a. o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym sprawy i zgłoszenia uwag, z której to możliwości skorzystała L. W. M. Do zgłoszonych zastrzeżeń ustosunkował się biegły (vide pismo z 07.12.2011 r.). Decyzją z [...].01.2012 r. znak [...] Burmistrz S. na podstawie art. 98 "a" ust. 1 ustalił L. W. M. opłatę adiacencką w wysokości 7.707, 60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej po podziale decyzją z [...].08.2010 r. działki o numerach [...] (poprzednio nr [...]). Organ ustalił, że część powstałych w wyniku podziału działek została przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną (nr [...]), działka nr [...] stanowi obszar leśny i rolny, natomiast działki nr [...] – zostały przeznaczone na cele komunikacyjne (odpowiednio pod poszerzenie drogi gminnej oraz pod poszerzenie drogi dojazdowej). Ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonano w oparciu o dowód z operatu szacunkowego, z tym że zgodnie z art. 143 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłączono spod oceny działkę nr [...] jako przeznaczoną na cele rolne i leśne, a na podstawie art. 98 "a" ust. 3 tej ustawy wyłączono z obszaru szacowanej nieruchomości działki nr [...] jako przeznaczone pod poszerzenie dróg. Z operatu wynika, że działka nr [...] o powierzchni 0,7912 ha przed podziałem miała wartość 285.158 zł, natomiast po podziale łączna wartość pięciu uwzględnionych w szacunku działek, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wyniosła 310.850 zł (wzrost wartości działek o 25.692 zł). Organ, w oparciu o treść operatu, ustalił, że działki są położone poza zwartym obszarem zabudowy siedliskowej wsi K., z dojazdem drogą gruntową bez możliwości uzbrojenia, a najbliższa zabudowa mieszkaniowa przy ul. Z. występuje w odległości około 300 m. Powstałe działki budowlane mają regularny kształt prostokąta, są porośnięte trawą i chwastami, na części działki rolnej wyłączonej z wyceny rośnie kilkadziesiąt drzew. Biegły wykonując szacunek wyselekcjonował [...] transakcji nieruchomości gruntowych z lat 2010 - 2011, z obszaru wsi K. i innych wsi porównywalnych w gminie S. Porównania dokonał w rozbiciu na cztery grupy powierzchniowe: do 0,1000 ha, 0,1001 – 0,2000 ha, 0,2000-0,5000 ha i powyżej 0,5000 ha, biorąc pod uwagę transakcje nieruchomości niezabudowanych obejmujących tereny zurbanizowane o przeznaczeniu głównie na cele budownictwa mieszkaniowego i usługowego. Ustalił, że przeciętna cena jednostkowa 1 m2 dla całego przedstawionego w operacie zbioru działek wynosi 65, 59 zł/m2, natomiast dla poszczególnych grup obszarowych, licząc od najmniejszej wyniosła: 110, 64 zł/m2; 91, 47 zł/m2; 67, 58 zł/m2 oraz 36, 20 zł/m2. Rzeczoznawca ustalił, że podstawowymi atrybutami wpływającymi na cenę analizowanych nieruchomości o funkcji nierolniczej są: lokalizacja (położenie), parametry fizyczne – kształt, ale głównie wielkość działki oraz uzbrojenie w infrastrukturę techniczną (stopień możliwości uzbrojenia). Zdaniem organu sporządzony operat szacunkowy odpowiada wymaganiom rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również standardom wypracowanym w praktyce, a wynikającym z opracowań dotyczących tematyki szacowania nieruchomości. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych źródła danych merytorycznych, analizę i charakterystykę rynku lokalnego, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła L. W. M. zarzucając jej wydanie bez podstawy prawnej – niepowołanie konkretnego przepisu uchwały Rady Miejskiej w S. z 18.01.2007 r., w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej, naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa materialnego tj. art. 98 "a" ust. 1, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że sam fakt podziału nieruchomości rolnej na mniejsze działki powoduje automatycznie wzrost ich wartości. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że działka przed podziałem była atrakcyjna cenowo, zatem w wyniku podziału nie mogła wzrosnąć jej wartość, tym bardziej że na analizowanym terenie jest obecnie popyt na nieruchomości większe obszarowo (pomiędzy 0,5 ha do 1 ha). Zwróciła uwagę, że niektóre z wydzielonych działek utraciły dostęp do drogi publicznej nr [...], co nie tylko spowodowało konieczność wydzielenia odrębnej działki pod drogę, ale również i konieczność ustanowienia służebności przejścia i przejazdu, co zmniejsza atrakcyjność działek dla potencjalnego nabywcy. Odwołująca się wypunktowała również następujące uchybienia w operacie: błędne ustalenie możliwości dostępu do drogi gminnej przez drogę dojazdową nr [...], bowiem działka nr [...] nie stanowi drogi, ale prywatną własność kilku osób; błędne ustalenie, że działki wydzielone stały się działkami budowlanymi; nieuwzględnienie, że wydzielone działki nie mają żadnej infrastruktury technicznej; błędne przyjęcie, że mają zapewniony dojazd drogą gruntową bez wskazania, o którą drogę chodzi; nieodniesienie się do zarzutów strony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji; niewykazanie wzrostu wartości nieruchomości; niewskazanie, że organ na terenie gminy dokonywał już ustaleń w zakresie opłat adiacenckich, o czym nie wspomniał nawet w celach porównawczych. Decyzją z [...].02.2012 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy uznając, że nie narusza ona prawa i podzielając tym samym w pełni ustalenia faktyczne i ocenę prawną w niej zawartą. Kolegium wyjaśniło zasady ustalania opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem wskazując, że w świetle art. 98 "a" ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wzrost wartości nieruchomości ma być podyktowany wyłącznie podziałem nieruchomości, co też, zdaniem Kolegium, w sprawie miało miejsce. Organ odwoławczy wskazał, że nie budzi jego zastrzeżeń operat szacunkowy, który zawiera wszystkie elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymagań obowiązującego prawa. Następnie Kolegium, podobnie jak organ I instancji, przytoczyło w uzasadnieniu swej decyzji zasady i okoliczności, którymi kierował się biegły ustalając wzrost wartości nieruchomości. Zdaniem Kolegium analiza okoliczności mających wpływ na wartość działki została przeprowadzona prawidłowo, biegły uwzględnił stan nieruchomości przed podziałem na datę wydania decyzji podziałowej, a stan nieruchomości po podziale na dzień ostateczności decyzji podziałowej. Ustalona kwota wzrostu wartości nieruchomości o 25.692 zł nie budzi wątpliwości. Przy obowiązującej stawce opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % - kwotę tej opłaty ustalono na 7.707,60 zł. Skargę na powyższą decyzję złożyła do sądu administracyjnego L. W. M. zarzucając naruszenie następujących przepisów prawa: art. 98 "a" ust. 1, art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 84 § 1, art. 85 § 1 i art. 67 § 1, art. 7 i 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Zdaniem skarżącej błędnie biegły uwzględnił wartość poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, podczas gdy powinien porównać wartość nieruchomości przed i po podziale w całości. Zakwestionowała również skarżąca wykazanie przez biegłego, że podział działki nr [...] spowodował automatycznie wzrost wartości nieruchomości i tylko z powodu powstania kilku mniejszych działek. Wskazała, że w operacie nie wyjaśniono na jakiej podstawie biegły przyjął, że przed podziałem geodezyjnym parametry fizyczne działki kwalifikowały się jako "średnie", natomiast po podziale jako "dobre". Niezrozumiałe jest również, jej zdaniem, przyjęcie do porównań nieruchomości o rozpiętości powierzchni od 50 m2 do ponad 16.000 m2, skoro działka dzielona przed i po podziale miała powierzchnię ogólną 7.912 m2. Skarżąca wskazała, że "z operatu szacunkowego nie wynika, czy nieruchomości porównawcze były podobne do wycenianej nieruchomości po podziale ze względu na jej stan". Biegły pominął również, jej zdaniem, fakt braku zmiany charakteru nieruchomości, która nadal pozostała rolną oraz nie uwzględnił zmiany cen wskutek upływu czasu (przyjął do porównania nieruchomości z okresu 2 lat). Również w ocenie skarżącej nierzetelnie przeprowadził oględziny stwierdzając istnienie drogi gruntowej nr [...], mimo że faktycznie jej nie ma, a w ewidencji działka ta widnieje jako grunty orne i lasy. Skarżąca wskazała również na przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego przed wszczęciem postępowania, na uwzględnienie dowodu z oględzin przeprowadzonego przez biegłego, a nie organ oraz na brak krytycznej analizy operatu szacunkowego i brak jego rzetelnej oceny przez organ. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlega uwzględnieniu, bowiem zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, zostały wydane z naruszeniem prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem kontroli jest decyzja ustalająca opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia jest art. 98 "a" ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), dalej u.g.n., w którym postanowiono, że jeżeli w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie wartość dzielonej nieruchomości, właściwy organ ustala decyzją – wydaną nie później niż w ciągu trzech lat od dnia ostateczności decyzji podziałowej - opłatę adiacencką z tego tytułu, której wysokość oblicza poprzez iloczyn stawki procentowej opłaty ustalonej przez radę gminy w drodze uchwały (nie większej niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości) i kwoty, o którą wzrost wartości nastąpił. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a stan po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W rozpoznawanej sprawie wyceny podzielonej nieruchomości dokonał uprawniony rzeczoznawca majątkowy stosując podejście porównawcze w wariancie metody korygowania ceny średniej. Polega ona na przyjęciu do porównania co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Jak wynika z powyższych przepisów podstawowym pojęciem w przypadku wybranych przez rzeczoznawcę: podejścia (porównawcze) i metody (korygowania ceny średniej) jest pojęcie nieruchomości podobnej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć tę, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dokonując wyboru nieruchomości podobnych rzeczoznawca powinien był zatem wyszukać wśród nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego takie, które odpowiadałyby cechom nieruchomości wycenianej. Mając to na uwadze przyznać należy rację skarżącej, że błędnie organy obydwu instancji zaakceptowały bez zastrzeżeń przedłożony operat w sytuacji, gdy mimo uwzględnienia przez biegłego cen transakcyjnych kilkuset działek w zasadzie trudno z jego wyjaśnień wywieść, które z nich są nieruchomościami podobnymi do wycenianej z punktu widzenia wymagań art. 4 pkt 16 u.g.n. Z charakterystyki spornej działki nr [...] (przed podziałem i po podziale na kilka działek mniejszych) wynika, że teren ten "położony jest poza zwartym obszarem zabudowy siedliskowej wsi K., z dojazdem drogą gruntową bez możliwości uzbrojenia, bowiem najbliższa zabudowa mieszkaniowa przy drodze zagumiennej występuje w odległości około 300 m" (s. 7 operatu). Zauważyć też należy, że z wykazu zmian ewidencyjnych popodziałowych znajdującego się w aktach administracyjnych wynika, że nowowydzielone działki figurują jako rolne. Oznaczenie R według § 68 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) oznacza bowiem użytki rolne zaklasyfikowane jako grunty orne. Natomiast z decyzji o warunkach zabudowy, z powodu której dokonano podziału, wynika że przedmiotowa inwestycja w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego, garażu i budynku gospodarczego wraz z infrastrukturą i zjazdem została przewidziana dla "zespołu zagrody wiejskiej". Powyższe oznacza, że rzeczoznawca powinien przy doborze nieruchomości podobnych uwzględnić przede wszystkim nieruchomości stanowiące teren rolny z możliwością zabudowy mieszkaniowej o cechach wskazanych w decyzji o warunkach zabudowy. Analiza sporządzonego operatu szacunkowego nie pozwala jednak na ocenę, że jego autor przyjął powyższe założenie co do nieruchomości podobnych. Z operatu wynika, że analizując rynek lokalny wyselekcjonował transakcje nieruchomościami co prawda niezabudowanymi, ale które według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S. i wydanych decyzji o warunkach zabudowy stanowią "tereny zurbanizowane", posiadające jako wiodące przeznaczenie "zabudowę mieszkaniową z ewentualnym dopuszczeniem realizacji usług (rzemiosła)" (s. 9 i 17-18 operatu). Przy czym biegły nie wyjaśnił, a organy nie dostrzegły, że w operacie w zasadzie nie wyjaśniono co biegły miał na myśli wskazując jako podobne tereny "zurbanizowane". Dla porządku wskazać należy, że zgodnie z § 68 ust. 1 pkt 1 i 3 pkt 4 powoływanego wyżej rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków inną kategorią są użytki rolne (oznaczone w ewidencji symbolem R) posiadające warunki zabudowy, a inną grunty zurbanizowane, niezabudowane (symbol Bp). Biegły podając cechę "zurbanizowania" nie wyjaśnił jednak, czy chodzi mu o grunty oznaczane symbolem Bp, czy też o inne, a jeśli tak, to o jakich cechach. Wskazać również trzeba, że biegły jedynie ogólnie scharakteryzował kilkaset porównywanych nieruchomości posługując się terminami takimi jak "tereny zurbanizowane", "o przeznaczeniu nierolniczym", "przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z ewentualnym dopuszczeniem realizacji usług", podczas gdy z charakterystyki wycenianej nieruchomości wynika, iż należało uwzględnić w porównaniu transakcje nieruchomościami rolnymi z wydanymi warunkami zabudowy, przynajmniej z ograniczonymi możliwościami uzbrojenia i oddalone od zabudowy mieszkaniowej na podobną odległość jak wyceniana, a ponadto o podobnym kształcie bowiem tylko takie można było uznać za podobne. Zdaniem sądu podobieństwo, o którym mowa w art. 4 pkt 16 u.gn., nie może budzić wątpliwości, a wybór nieruchomości porównywanych nie może być dowolny, ale umożliwiający stronie zobowiązanej do uiszczenia opłaty oraz organom ją ustalającym ocenę, czy dobór jest prawidłowy. Poza tym należy zauważyć, że w podejściu porównawczym przy użyciu metody korygowania ceny średniej nie chodzi o to, by uwzględnić kilkaset nieruchomości o nie dość konkretnie scharakteryzowanych cechach, ale chodzi o wybór co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, a więc konkretnie scharakteryzowanych, z której to charakterystyki wynikać będzie ich porównywalność. Wówczas dopiero operat jest miarodajny. Zdaniem sądu zasługuje zatem na uwzględnienie zarzut skargi, iż z operatu nie wynika w sposób niebudzący wątpliwości przyjęcie do porównania nieruchomości podobnych według przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. W konsekwencji zaakceptowanie tego dowodu bez zastrzeżeń przez organy obydwu instancji stanowi o naruszeniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. i niewyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy istotnych dla rozstrzygnięcia. Zgodzić się należy również ze skarżącą, że operat podobnie jak każdy inny dowód podlegać winien ocenie organów rozstrzygających sprawę. Jak trafnie wskazał WSA w Gdańsku w wyroku z 11.01.2012 r. w sprawie II SA/Gd 857/11 zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych (art. 84 § 1 k.p.a.) w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, natomiast obowiązkiem organu jest troska, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu zarzuty i wątpliwości. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów oraz w kontekście wypowiedzi strony. Organ nie może co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, jednak powinien dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków lub nieścisłości. Jeśli więc przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena ta musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. Powinna więc obejmować przyjęte sposoby określania wartości nieruchomości, wybrane podejścia, metody i techniki wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Tylko taka ocena stanowi formę jej weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami (por. również wyrok NSA z 08.09.2009 r., I OSK 1246/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie można więc zgodzić się z oceną organu zawartą w odpowiedzi na skargę, sprowadzającą możliwość tej oceny wyłącznie do kwestii formalnych takich jak: wykonanie i podpisanie przez uprawnioną osobę, uwzględnienie wymaganych prawem elementów, brak niejasności, pomyłek, braków. Zdaniem sądu organy zbyt lakonicznie ustosunkowały się również do podnoszonych w trakcie postępowania zarzutów wobec operatu. Co prawda biegły odniósł się do nich w piśmie z 07.12.2011 r., jednak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i decyzji pierwszoinstancyjnej należało wskazać, czy uzupełnienie operatu organ uznaje za wystarczające i dlaczego. Nie zasługują natomiast na uwzględnienie pozostałe zarzuty skargi. Jeśli chodzi o przyjętą znaczną rozpiętość powierzchni porównywanych działek to ten fakt dowodzi jedynie, że na analizowanym terenie działki o mniejszej powierzchni posiadają wyższe ceny za 1 m2 niż działki większe. Z kolei bezpodstawnie skarżąca zarzuca dopuszczenie dowodu z opinii rzeczoznawcy przed wszczęciem postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Z akt wynika, że opinię zlecono przed wszczęciem postępowania, ale dowód faktycznie przeprowadzono w jego toku i miała ona możliwość zgłoszenia zastrzeżeń do jego treści, co też uczyniła. Prawa procesowe strony nie zostały zatem naruszone, zwłaszcza że powtórną możliwość wypowiedzenia się w sprawie zapewniono jej w postępowaniu pierwszoinstancyjnym w trybie art. 10 § 1 k.p.a. Odstąpiono od tego w postępowaniu odwoławczym z uwagi na brak dokonania uzupełnienia materiału dowodowego. Zdaniem sądu również, a wbrew ocenie skarżącej, logicznie uzasadniony jest tyko taki pogląd, iż wartość nieruchomości po podziale należy ustalać jako sumę wartości wydzielonych działek, a nie jako wartość tej samej nieruchomości, ale podzielonej. Stanowisko strony jest sprzeczne z istotą opłaty adiacenckiej, którą ustala się właśnie ze względu na podział. Należy również zauważyć, że w postępowaniu nie przeprowadzono dowodu z oględzin, a "oględziny" dokonane przez biegłego nie stanowiły odrębnego dowodu, ale jedną z czynności w procesie sporządzania operatu. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ dopuści dowód z innego lub z poprawionego operatu, w którym prawidłowo – z uwzględnieniem oceny zaprezentowanej w niniejszym uzasadnieniu – rzeczoznawca przyjmie do porównania nieruchomości, których charakterystyka nie będzie budzić wątpliwości z punktu widzenia spełnienia przez nie kryterium podobieństwa z art. 4 pkt 16 u.g.n. Następnie organ dokona oceny operatu według kryteriów wyżej wskazanych, a wydane rozstrzygnięcie uzasadni zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w związku z art. 135 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) W punkcie 2. orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. Zwrot kosztów postępowania zasądzono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. "a" w związku z § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.).