II SA/Bk 627/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska, sędzia WSA Marek Leszczyński, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi J Z na decyzję Wojewody P z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej oddala skargę Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco: Decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] marca 2014 r. Nr [...], ograniczono sposób korzystania z nieruchomości położonej w obrębie nr [...], w S. składającej się z działki nr [...], o powierzchni 2,6890 ha, stanowiącej własność J. Z. Ograniczenie polegało na udzieleniu zezwolenia spółce P. S.A. z siedzibą w K. na założenie i przeprowadzenie przez wymienioną działkę dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym na podwieszenie napowietrznych przewodów linii elektroenergetycznej nad działką [...] na wysokości nie mniejszej niż 13,4 m, a także na funkcjonowanie linii elektroenergetycznej 400 kV po jej wybudowaniu w pasie technologicznym o szerokości po 35 metrów od osi linii w każdą stronę. Obszar zajęcia pod pas technologiczny na działce [...] określono na 0,2373 ha. Wnioskiem z dnia [...] października 2015 r. P. S.A. wystąpiły do Prezydenta Miasta S. o ustalenie wysokości odszkodowania należnego J. Z.. Decyzją z dnia [...] maja 2018 r. Nr [...] Prezydent Miasta S. ustalił J. Z. odszkodowanie z tytułu: szkód tymczasowych w produkcji rolniczej oraz zmniejszenia wartości nieruchomości powstałych na skutek założenia i przeprowadzenia przez wzmiankowaną nieruchomość opisanej wyżej napowietrznej linii elektroenergetycznej. Wysokość odszkodowania została określona według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu ograniczenia praw do nieruchomości tj. [...] kwietnia 2014 r. oraz według jej wartości w: dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, na kwotę 7.000 zł. Odszkodowanie odpowiada wartości poniesionych szkód tymczasowych w produkcji rolniczej w kwocie 1.574 zł oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej w kwocie 5.426 zł. Dodatkowo, organ I instancji zobowiązał spółkę P. S.A. z siedzibą w K. do wypłaty J. Z. ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja ta stanie się ostateczna. Z rozstrzygnięciem tym nie zgodził się J. Z. wnosząc odwołanie do Wojewody P. Decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. Nr [...] Wojewoda P. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Podstawy prawne rozstrzygnięcia stanowią: art. 128 ust. 4; art. 129 ust. 5 pkt 1; art. 130 ust. 2; art. 134 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) – dalej również jako u.g.n. oraz § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej również jako rozporządzenie. Wojewoda P. wskazał, że decyzją własną z [...] stycznia 2017 r. Nr [...], znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...], o powierzchni 2,6890 ha. podzielona została na działki: nr [...] o pow. 0,3220 ha, nr [...] o pow. 0,9057 ha i nr [...] o pow. 1,4613 ha. przy czym działka nr [...] o pow. 0,3220 ha przeznaczona została pod planowaną drogę. Przedmiotowa nieruchomość w północnej części o pow. około 0,49 ha, w tym również część nieruchomości która została ograniczona w sposobie korzystania położona była na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] lutego 2013 r. (Dz. Urz. Województwa Podlaskiego z dnia 19 marca 2013 r., poz. 1591) gdzie część nieruchomości, która została ograniczona w sposobie korzystania, położona była na terenie oznaczonym symbolem 5RE - tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji urządzeń technicznych. Możliwe są działania inwestycyjne dotyczące urządzeń technicznych oraz związane z przeznaczeniem podstawowym terenu, z wyjątkiem realizacji budynków mieszkalnych i innych budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi oraz budynków inwentarskich i gospodarczych jak również innego typu obiektów i urządzeń związanych z gospodarką rolną. Uchwała określa również obszar pasa technologicznego o szerokości 70 m, w którego osi przewiduje się realizację dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji E. — Granica RP. W granicach pasa technologicznego: zakazana jest budowa i eksploatacja obiektów budowlanych z pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi; zakazuje się nasadzeń zieleni wysokiej; pozostałe obiekty budowlane należy lokalizować w oparciu o przepisy odrębne, w szczególności dotyczące odległości od linii elektroenergetycznych; dopuszcza się prowadzenie krzyżujących się z linią 400kV, sieci teletechnicznych oraz elektroenergetycznych średniego i niskiego napięcia jako kablowych; budowę, przebudowę, rozbudowę i eksploatację dróg i urządzeń infrastruktury technicznej nie związanej z linią 400 kV, należy realizować zgodnie z przepisami odrębnymi. Pozostała część nieruchomości, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S. uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 1998 r., z późniejszymi zmianami, ostatnia zmiana dokonana uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] maja 2012 r. w sprawie zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S.", znajduje się na terenie oznaczonym symbolem B5. Ta część nieruchomości, położona jest na terenach rolnych stanowiących potencjalnie rezerwę pod zabudowę z przebiegającą w południowej części nieruchomości linią elektroenergetyczną 110 kV. Zgodnie ze studium przez nieruchomość planowany jest również przebieg drogi klasy "S" wariant podstawowy. Sposób użytkowania nieruchomości wynikający z ewidencji gruntów W operacie szacunkowym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego (obszar miasta S.) rynku nieruchomości użytkowanych rolniczo, którą objęto transakcje nieruchomości podobnych obejmujących okres od listopada 2015 r. do sierpnia 2017 r. Badając powyższy rynek nieruchomości biegły wyłonił jako próbkę reprezentatywną 6 transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych podobnych do przedmiotu wyceny, gdzie najtańsza wyniosła 3,04 zł za m2, a najdroższa 8,17 zł za m2. Po przeprowadzeniu analizy, rzeczoznawca majątkowy wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości określił na kwotę 5,38 zł. Następnie określił kwotę o jaką zmniejszyła się wartość przedmiotowej nieruchomość na 5.426,00 zł. Dodatkowo, biegły określił wartość szkód jakie poniósł właściciel nieruchomości w związku z wybudowaniem napowietrznej linii elektroenergetycznej. Wartość ta została określona w dwóch wariantach. Spowodowane to było tym, że rzeczoznawca majątkowy, wykonując oszacowanie strat w grudniu 2017 r. nie mógł jednoznacznie odnieść się do faktu powstania szkód w okresie między kwietniem 2014 r. a wrześniem 2015 r., przyjął dwa warianty wyceny: w pierwszym wycenił szkody poniesione w pasie technologicznym na pow. 0,2373 ha na kwotę 1.574.00 zł; w drugim szkody poniesione w pasie technologicznym na pow. 0,2373 ha na kwotę 0,00 zł. Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda P. stwierdził, że ustalone odszkodowanie dotyczy całej nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja, a nie jedynie jej części. Odszkodowanie oparte na treści art. 128 ust. 4 u.g.n. jest następstwem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a obowiązek jego ustalenia powstaje z momentem zrealizowania inwestycji. Odszkodowanie to składa się z dwóch elementów: zmniejszenia wartości nieruchomości i wartości poniesionych szkód. O ile więc drugi z elementów składowych odszkodowania obejmuje obszar pasa technologicznego, to pierwszy element tyczy się całej działki o nr geod. [...]. Ponadto, dobór transakcji, wybór metody wyceny nieruchomości, czy też określenie jej mierników jest dokonywane przez rzeczoznawcę, a zdeterminowane jego wiedzą fachową i uargumentowane, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. Organy administracji publicznej orzekające w sprawie nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, a tym bardziej doboru wzorów będących podstawą wyliczonego odszkodowania. Dobór odpowiednich wzorów należy do wiedzy specjalistycznej biegłego jakim jest rzeczoznawca. Samo subiektywne przekonanie o nieprawidłowym doborze transakcji, czy też o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami np. kontroperatem, czy też opinią organizacji, nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności, bądź jej wyników. Wbrew twierdzeniom J. Z. w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S. uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 1998 r., - ostatnia zmiana dokonana uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] maja 2012 r. dla obszaru oznaczonego symbolem B5 nie przewiduje się w sposób jednoznaczny funkcji zabudowy, w tym zabudowy siedliskowej. Biegły sporządzając operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2017 r. nie miał zatem podstawy prawnej do uwzględnienia przy szacowaniu odszkodowania należnego J. Z. jego ewentualnych inwestycji na nieruchomości o nr geod. [...]. Odnośnie zarzutu poniesienia przez skarżącego tzw. szkody krajobrazowej organ zauważył, że jest to czynnik subiektywny nieuregulowany przepisami prawa materialnego. Biegły rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy musi kierować się obowiązującymi przepisami a w szczególności treścią art. 128 ust. 4 u.g.n. Skoro więc przepisy prawa nie określają szkody krajobrazowej jako czynnika, który musi być obligatoryjnie brany pod uwagę przy szacowaniu odszkodowania należnego za ograniczenie w prawie własności, biegły nie mógł go uwzględnić w sporządzonym operacie. Biegły powołany do sprawy celem sporządzenia operatu szacunkowego nie działa jako organ administracji publicznej, w związku z czym nie ciąży na nim obowiązek wynikającego z art. 9 k.p.a. Zarzut niepoinformowania J. Z. przez rzeczoznawcę o terminie oględzin nieruchomości na co najmniej 7 dni przed ich terminem nie zasługuje zatem na uwzględnienie. Organ II instancji nie znalazł również podstaw do uwzględnienia zarzutu, że w sprawie doszło do naruszenia art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie mu wypowiedzenia się do odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego. Jak wynika z akt sprawy J. Z. zawiadomieniem z [...] marca 2018 r. skutecznie został poinformowany o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wniesienia uwag. Z uprawnienia tego nie skorzystał, co w konsekwencji doprowadziło do wydania skarżonej decyzji. Wojewoda P. nie podzielił przychylił się również do zarzutu skarżącego, że organ I instancji nie dokonał pełnej oceny materiału dowodowego w tym sporządzonego operatu szacunkowego. Prezydent Miasta S. wskazał bowiem, że sporządzony operat szacunkowy odpowiada wymogom prawa, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny oraz czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości na rynku lokalnym. Operat z dnia [...] marca 2018 r. znajduje się w aktach sprawy organu I instancji dostarczonych Wojewodzie P. wraz z wniesionym odwołaniem, w związku z czym nie było potrzeby wydawania odrębnego postanowienia o dopuszczeniu dowodu z ww. dokumentu. Na podstawie art. 75 § 1 k.p.a. operat ten wchodzi w skład materiału dowodowego sprawy i podlega analizie na zasadach ogólnych. Niezasadnym pozostaje również zarzut braku orzeczenia, iż do skutków opóźnienia w realizacji skarżonej decyzji przez PSE S.A. z siedzibą w K. mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Sporna decyzja Prezydenta Miasta S. nie zawiera powyższej klauzuli, jednakże jest to uchybienie bez wpływu na ważność skarżonej decyzji bowiem nie narusza ono treści art. 107 § 1 i 2 k.p.a, a kwestie zwłoki w zapłacie odszkodowania regulowane są art. 132 ust 2 u.g.n., a więc następują z mocy samego prawa. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku J. Z. wniósł o uchylenie spornej decyzji Wojewody P. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta S., ewentualnie o uchylenie wzmiankowanych rozstrzygnięć i przeprowadzenie postępowania dowodowego poprzez powołanie nowego rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia kontroperatu lub skierowanie sporządzonego przez R. S. operatu szacunkowego do Izby Rzeczoznawców Majątkowych celem jego weryfikacji albo uwzględnienie przy wyliczaniu należnego skarżącemu odszkodowania kwoty 52,53 zł za 1 m2. J. Z. zarzucił spornemu rozstrzygnięciu: 1) obrazę przepisów postępowania, mającą wpływ na treść decyzji, tj. art 7, 77 i 80 ustawy k.p.a. poprzez uznanie, że sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy odpowiada wymogom prawa, a konsekwencji, że dostatecznie został wyjaśniony stan faktyczny sprawy, uprawniający organ do wydania decyzji utrzymującej w mocy decyzję w przedmiocie ustalenia odszkodowania oraz brak odniesienia się w decyzji organu II instancji do składanych wniosków dowodowych o powołanie nowych biegłych i przedłożenie operatu wraz z odwołaniem; 2) naruszenie art. 128 ust. 4, art. 129 ust 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 6, art 134 u.g.n. przez wycenę tylko części nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, co skutkowało niewłaściwym ustaleniem należnego odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości działki, w sytuacji gdy przepis art 134 u.g.n. wskazuje wprost, iż odszkodowanie ustala się za obniżenie wartości nieruchomości, a z tego wynika, iż ustawodawca wziął pod uwagę definicje nieruchomości z kodeksu cywilnego gdzie stanowi to obszar całej powierzchni działki, tym bardziej, iż wpis w księdze wieczystej dla tej nieruchomości obciąża całą nieruchomość, a nie tylko jej część. Bez wątpienia wybudowana linia 2x400kV oddziałuje na całą nieruchomość, a nie wyłącznie na pas technologiczny; 3) naruszenie art. 128 ust. 4, art 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art 132 ust la, 2 i 6, art 134 u.g.n. poprzez wycenę pasa technologicznego, jako odrębnej nieruchomości bez drogi dojazdowej, w sytuacji, gdy nie jest to nieruchomość wydzielona i nie stanowi odrębnego prawa własności, a tym samym sporządzona opinia rzeczoznawcy majątkowego zawiera nieruchomości do porównania przyjęte bez żadnego uzasadnienia, bowiem nie są tożsame z właściwościami wycenianej działki o nr geod. [...] o pow. 2,6890 ha, co potwierdza sentencja decyzji Prezydenta Miasta S., że odszkodowanie winno dotyczyć całej nieruchomości; 4) lakoniczne odniesienie się przez organ II instancji do zarzutów podniesionych przez skarżącego w jego odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta S., co doprowadziło do naruszenia art. 7, art 77, art. 79, art 80 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a; 5) brak orzeczenia, że do skutków opóźnienia się w realizacji decyzji przez PSE S.A. z siedzibą w K. mają zastosowania przepisy kodeksu cywilnego, w zakresie zapłaty odsetek ustawowych za opóźnianie liczonych od dnia wymagalności do dnia zapłaty; 6) naruszenie art 7, art 77, art 79, art. 80 w zw. z art 107 § 3 k.p.a. poprzez bezkrytyczne uznanie, że operat szacunkowy z dnia 09 grudnia 2017 r. został sporządzony w sposób prawidłowy, albowiem zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, niezawiadomienie o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin przynajmniej na 7 dni przed terminem, wiąże się z uniemożliwieniem wzięcia czynnego udziału w oględzinach i tym samym uniemożliwienie udzielenia rzeczoznawcy wyjaśnień, a także uniemozliwia potwierdzenie, czy faktycznie takie oględziny odbyły się, jak również niewyjaśnienie, dlaczego nie uwzględniono przy podejmowaniu decyzji operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2016 r. wykonanego przez rzeczoznawcę R. O., dotyczącego tej samej nieruchomości i brak wskazania, na jakiej podstawie organ I instancji ustalił powierzchnię pasa technologicznego na działce nr [...] o pow. 0,2373 ha, w sytuacji gdy w aktach sprawy nie ma stosownej opinii geodety w tym przedmiocie; 7) naruszenie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1 a, 2 i 6, art. 134 u.g.n. poprzez oparcie decyzji, na opinii, która jest wykonana w sposób naruszający prawo i niepodjęcie podstawowych kroków celem jej zweryfikowania oraz dołożenia należytej staranności przez organ II instancji, aby dokonać samodzielnej oceny operatu szacunkowego R. S. Organ nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł tę konkluzję oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania; 8) naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez niewłaściwe przyjęcie rynku nieruchomości stanowiących podstawę do ustalenia wartości nieruchomości, przejawiające się w zastosowaniu przy ustaleniu wartości nieruchomości rolnych, a nie do nieruchomości z możliwością zabudowy, gdyż rzeczoznawca w sporządzonym operacie nie uwzględnił faktycznej możliwości wykorzystania tej nieruchomości w dniu ograniczenia prawa do nieruchomości, określonej w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta S., to jest 75% nieruchomości J. Z. stanowi potencjalne rezerwy terenów pod zabudowę oraz północną obwodnicę miasta. Pozostałe 25% działki pomimo, iż stanowi w przywołanym Studium tereny pod zabudowę rolniczą winne być uwzględnione w wartości terenów inwestycyjnych. Zwłaszcza, że rzeczoznawca na stronach 10 - 11 operatu powoływał się na ustalenia Studium, jednak zupełnie pominął je przy wycenie; 9) naruszenia art. 11 i 107 § 3 k.p.a. poprzez niedokonanie pełnej oceny materiału dowodowego, przede wszystkim brak odniesienia się przez rzeczoznawcę i oszacowania szkody krajobrazowej, a co się z tym wiąże istotnego pomniejszenia wartości działki J. Z., w tym również jej obszaru leżącego poza granicami pasa technologicznego; 10) naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowej poprzez dokonanie wyboru niewłaściwej metody wyceny oraz braku wskazania i określenia przyczyn wyboru metody, co doprowadziło do nieprawidłowego wykonania opisu wyceny nieruchomości, jak również brak wskazania, iż Studium przewidywało funkcję zabudowy oraz pominięcie przy wycenie wartości szkody wynikającej ze szkody krajobrazowej; 11) naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 u.g.n. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operat szacunkowego, poprzez sporządzenie operatu wbrew przepisom prawa, w tym wykonanie nieprawidłowej, niepełnej i nierzetelnej analizy rynku nieruchomości, co doprowadziło ustalenia nieprawidłowej wartości nieruchomości objętej przedmiotem zaskarżenia oraz poprzez brak uwzględnienia w ramach ustalenia szkody następujących czynników, wynikających wprost z przepisu, to jest: zmiana warunków korzystania z nieruchomości - pkt 1; zmiana przydatności użytkowej nieruchomości - pkt 2; trwałe ograniczenie sposobie korzystania z nieruchomości - pkt 3; skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. ustawy - pkt 4 (ust.3). Wartość poniesionych szkód, została pominięta przez rzeczoznawcę i nie określona w operacie szacunkowym, w szczególności, nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, albowiem na działce o nr geod. [...] 12) w związku z budową linii 2x400kV J. Z. nie może jej wykorzystać do zabudowy siedliskowej, co mógł uczynić przed ograniczeniem jego prawa; 13) naruszenie art. 84 § 1 k.p.a. poprzez brak oceny przez organ II instancji operatu rzeczoznawcy majątkowego i ograniczenie się do powołania konkluzji zawartej w operacie rzeczoznawcę pomimo tego, iż organ zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł tę konkluzję oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania, tym bardziej, iż w operacie brak jest wyliczeń i wskazania toku procesu wyceniania nieruchomości. To na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie i ustaleniu odszkodowania; 14) naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie odwołującemu się wypowiedzenia się do odpowiedzi rzeczoznawcy R. S. na jego zastrzeżenia do operatu szacunkowego (pismo z dnia [...] marca 2018 r.), które były lekceważeniem odwołującego się, albowiem zabrakło odpowiedzi na wszystkie jego zarzuty, w szczególności z przywołaniem przepisów prawa by skarżący mógł ustalić, że wskazane uznanie nie jest dowolne i sprzeczne z przepisami prawa, niemniej organ uznał, iż rzeczoznawca R. S. odpowiedział na wszystkie podnoszone zastrzeżenia oraz brak poinformowania przez organ strony o przyczynach nieuwzględnienia wniosków odwołującego się i jego zastrzeżeń do operatu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje. Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, j.t.) - dalej: P.p.s.a., sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, lub ewentualnie ustalenie, że decyzja lub postanowienie organu dotknięte jest wadą nieważności (art. 145 § 1 lit. a - c P.p.s.a.). Przepis art. 134 § 1 P.p.s.a. stanowi, iż Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Wykładnia powołanego przepisu wskazuje, że Sąd ma nie tylko prawo, ale i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Z drugiej jednak strony, granicą praw i obowiązków Sądu, wyznaczoną w art. 134 § 1 P.p.s.a. jest zakaz wkraczania w sprawę nową. Granice te zaś wyznaczone są dwoma aspektami, mianowicie: legalnością działań organu oraz całokształtem aspektów prawnych tego stosunku prawnego, który był objęty treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontrolowanego w niniejszej sprawie postępowania było ustalenie odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204, ze zm. - dalej również jako u.g.n.). Art. 128 ust. 4 u.g.n. stanowi że, odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej również jako rozporządzenie, a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 rozporządzenia stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności: (pkt 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (pkt 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się: (pkt 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (pkt 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (pkt 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (pkt 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.), operat szacunkowy stanowi zatem istotny dowód w takiej sprawie. Operat ten jako dowód z opinii biegłego, podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa, czy opiera się on na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest on logiczny i zupełny. W analizowanym przypadku operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] grudnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. (k. 278 – 312 akt administracyjnych). Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że działka należąca do skarżącego o nr geod. [...], o powierzchni 2,6890 ha objęta decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] kwietnia 2014 r. Nr [...] (utrzymana w mocy decyzją Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2014 r. Nr [...]) o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez wymienioną działkę linii elektroenergetycznej, położona jest na terenie, dla którego uchwałą z dnia [...] lutego 2013 r. Nr [...] Rada Miejska w S. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w granicach administracyjnych miasta S., przeznaczonych pod linię 400 kV relacji E. - Granica Państwa. Zgodnie z zapisami tego planu, część działki położona jest na terenie oznaczonym symbolem 5RE - tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji urządzeń technicznych z zakresu energetyki (§ 6 ust. 1 pkt 2 uchwały). Pozostała zaś część działki, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S. uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 1998 r., Nr [...] znajduje się na terenach rolnych stanowiących potencjalnie rezerwę pod zabudowę z przebiegającą w południowej części nieruchomości linią elektroenergetyczną 110kV. Sposób użytkowania nieruchomości wynikający z ewidencji gruntów i budynków to użytki rolne (k. 10 – 11 operatu). W tak zakreślonych okolicznościach biegły określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, przy czym wybór tego właśnie sposobu wyceny uzasadnił kładąc jednocześnie nacisk na wskazanie szeroko pojętych postaw prawnych związanych ze sposobem wyceny nieruchomości oraz opisując procedurę przyjętą przy wykorzystaniu przyjętej metody szacowania (k. 12 – 14 operatu). Podobnie przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, biegły wyczerpująco wyjaśnił, dlaczego wziął w tym zakresie pod uwagę, jedynie skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności stanowiących przedmiot ograniczenia, dokonując w oparciu o nią stosownych wyliczeń. Biegły dokonał charakterystyki i analizy rynku (uzasadniając jej przeprowadzenie koniecznością przyjęcia pośredniego sposobu określania zmniejszenia wartości nieruchomości, opartego o wartość 1 m2 powierzchni nieruchomości nieobciążonej urządzeniem przesyłowym), dokonując szczegółowo uzasadnionego wyboru sześciu nieruchomości rolnych, najbardziej podobnych do wycenianej, których właściwości zostały poddane przez niego analizie. Analiza ta objęła transakcje nieruchomości podobnych obejmujących okres od listopada 2015 r. do sierpnia 2017 r., gdzie najtańsza wyniosła 3,04 zł za m2, a najdroższa 8,17 zł za m2. W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości określił na kwotę 5,38 zł, która stanowiła następnie podstawę wyliczeń i doprowadziły określenia wysokość zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanego budową linii przesyłowej 110 kV (k. 19 – 32 operatu). Dokonując wyceny szkód biegły wskazał, że na jej wysokość składają się: szkoda w utraconych pożytkach z nieruchomości oraz szkoda związana z koniecznością przeprowadzenia rekultywacji. Rzeczoznawca określił wartość wzmiankowanych szkód w dwóch wariantach, w pierwszym z nich przyjął szkody, których powstanie jest wysoce prawdopodobne, gdyż na nieruchomościach sąsiednich szkody takie wystąpiły. Wariant drugi zakłada natomiast, że szkody takie nie wystąpiły, gdyż brak jest zgodnego stanowiska stron w tej kwestii. Biegły pozostawił wybór właściwego wariantu do oceny organu przedstawiając przy tym poczynione obliczenia oraz dane przyjęte za podstawy tych wyliczeń (k. 14 – 18 operatu). Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że organy obu instancji słusznie uznały, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, a tym samym mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Przede wszystkim jest on bowiem kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawiera wyczerpującą argumentację wynikających z niego wniosków. W świetle powyższych wywodów za bezzasadny należało zatem uznać zarzut naruszenia przepisów art. 7, art. 10, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 88, art. 107 § 3 k.p.a. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie jak i organy administracji w prowadzonym postepowaniu w sposób rzetelny zgromadziły materiał dowodowy oraz dokonały jego analizy, szeroko przedstawiając podstawy prawne podjętych rozstrzygnięć i analiz, co znalazło odzwierciedlenie zarówno w operacie jak i w sporządzonych na jego podstawie decyzjach. Strona miała również zapewnioną możliwość czynnego uczestnictwa w prowadzonym postępowaniu, o czym świadczy m.in. wezwanie skarżącego na rozprawę administracyjną (k. 91 - 201 akt administracyjnych); sformułowanie przez skarżącego zastrzeżeń do sporządzonego operatu szacunkowego i odpowiedź na nie udzielona przez biegłego (k. 341 – 343; k. 348 - 350 akt administracyjnych), czy też wnioski J. Z. składanych w trakcie postępowania administracyjnego (np. k. 132, k. 198, k. 316 akt administracyjnych). Dodatkowo, skarżący zawiadomieniem z dnia 29 marca 2018 r. (k. 351 - 352 akt administracyjnych) został poinformowany o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wniesienia uwag, z uprawienia tego nie skorzystał. Odnośnie zarzutu nieuwzględnienia przy podejmowaniu decyzji operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego A. O. dnia [...] maja 2016 r. dotyczącego spornej nieruchomości (k. 77 – 98 akt administracyjnych), to należało stwierdzić, że operat ten został uznany przez Komisję Opiniodawczą Północno - Wschodniego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w B. za nierzetelny (k. 174 – 184 akt administracyjnych), dlatego też nie mógł być brany pod uwagę przez organy administracji prowadzące przedmiotowe postępowanie. Podobnie, bezzasadnym pozostaje zarzut J. Z. dotyczący nieuwzględnienia przy wyliczaniu odszkodowania wartości rynkowej m2 nieruchomości o nr [...] o powierzchni 0,3220 ha (poprzednio stanowiącej część działki nr [...]) tj. 52,53 zł określonej w operacie szacunkowym z dnia [...] maja 2017 r. sporządzonym na potrzeby postępowania dotyczącego zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie obwodnicy miasta S. dołączonego do akt sprawy (art. 322 – 340 akt administracyjnych i k. 8 akt sądowych). Wzmiankowany operat został sporządzony bowiem w ramach innego, odrębnego postępowania, co skutkuje brakiem możliwości powoływania się na tę wycenę w niniejszym postępowaniu. Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przepisów art. 128 ust 4; art. 129 ust. 5 pkt 2; art. 130 ust. 1 – 2; art. 132 ust. 1 a, 2 i 6; art. 134 u.g.n., a w szczególności zarzutu, że ustalone odszkodowanie dotyczyło jedynie części nieruchomości tj. zajęcia pod pas technologiczny o powierzchni 0,2373 ha. W tym miejscu należało zatem wyjaśnić, że odszkodowanie przyznane skarżącemu składa się z dwóch elementów tj. wartości poniesionych szkód (tu zakres szacowania odnosi do powierzchni 0,2373 ha, z uwagi na ograniczony sposób korzystania jedynie z tej części działki) oraz zmniejszenia wartości nieruchomości (wyliczenie odszkodowania w tym zakresie dotyczy całości nieruchomość o powierzchni 2,6890 ha). Dodatkowo należy zauważyć, że za prawidłową należało uznać praktykę szacowania przez rzeczoznawcę majątkowego tylko szkody i utratę wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji, a nie ze względu na objęcie nieruchomości skarżącego planem miejscowym, w którym zaznaczono przebieg przedmiotowej linii energetycznej. Art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyroku WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16, publ. www.cbois.nsa.gov.pl). Wysokość ewentualnego odszkodowania uzyskanego z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma żadnego wpływu na wartość odszkodowania ustalonego w ramach niniejszego postępowania (vide. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 29 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Bk 561/18, publ. www.cbois.nsa.gov.pl). Odnośnie zarzutu nieuwzględnienia przy ustalaniu wysokości odszkodowania tzw. szkody krajobrazowej należy podzielić stanowisko organu, że czynnik ten jest nieokreślony przepisami prawa, zatem nie wpływa na wysokość odszkodowania, natomiast biegły przy ustalaniu wartości nieruchomości kieruje się wyłącznie przesłankami zawartymi w obowiązującymi regulacjach prawnych. W odpowiedzi na zarzut skarżącego dotyczący oparcia decyzji drugoinstancyjnej na operacie szacunkowym, bez dokonania jego oceny przez organ administracji, raz jeszcze należy podkreślić, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (wyrok WSA w Warszawie, z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12, publ. www.cbois.nsa.gov.pl). Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 października 2018 r., sygn. akt II SA/Bk 467/18, publ. www.cbois.nsa.gov.pl). W stanie faktycznym niniejszej sprawy organy oby instancji uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. Brak jest zatem podstaw do uznania, że działaniem tym naruszyły one przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy, należy przy tym wskazać, że skarżący także nie wystąpił do wskazanej organizacji o taką ocenę. Nie wpływa na prawidłowość rozstrzygnięcia brak określenia w jego treści obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w sytuacji opóźnienia wypłaty odszkodowania. Obowiązek ten wynika bowiem z mocy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U z 2018 r. poz. 1025 ze zm.), o czym stanowi art. 132 ust. 2 u.g.n. Bezzasadnym jest zarzut skarżącego, że w operacie szacunkowym wartość nieruchomości została ustalona w całości jak nieruchomości rolnej (nie zaś jak wartość terenów inwestycyjnych), tj. bez uwzględnienia faktycznej możliwości wykorzystania 25% działki pod zabudowę rolniczą. Zgodnie z wzmiankowaną uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 1998 r. dla jednostki B5 funkcją dominującą są tereny zalecane do kształtowania zieleni krajobrazowej i ciągów ekologicznych, tereny rolne, słupowe linie elektroenergetyczne WN110 kV. Obszar na którym położona jest nieruchomość nie był wskazany w studium pod zabudowę, stanowił jedynie potencjalną rezerwę, nie wybudowano również żadnych układów komunikacyjnych, z akt sprawy nie wynika ponadto, że skarżący otrzymał decyzję o warunkach zabudowy. Biegły sporządzając operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2017 r., przyjmując stan oraz przeznaczenie działki na dzień ograniczenia praw do nieruchomości nie miał zatem podstawy by uwzględnić przy szacowaniu należnego odszkodowania ewentualnych inwestycji skarżącego na przedmiotowej działce. Reasumując stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym naruszenia przepisów proceduralnych. Sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.